IMPACTO DE LA INSOLVENCIA DE LA PERSONA NATURAL NO COMERCIANTE EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL INTRODUCCION Uno de los problemas que tienen los Edificios o Conjuntos es el manejo de la cartera por cobro de expensas comunes de la copropiedad, dificultando con ello el desarrollo administrativo y el cumplimiento de las obligaciones básicas de la unidad inmobiliaria. 

Un incumplimiento genera un conflicto.

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El incumplimiento de la obligación de pagar la cuota de administración genera desconfianza de los demás copropietarios.



No poder cumplir configura problemas con los demás copropietarios.

Uno de los mayores obstáculos que debe enfrentar la Administración de un Condominio es la lentitud y el atraso en el pago de la cuota de administración por parte de los propietarios.

El retraso o falta de pago de la cuota de administración por parte de los propietarios, para contribuir con los gastos comunes, es lo que se conoce como Morosidad. La Morosidad es el cáncer de los edificios o conjuntos residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble ni sus áreas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la pérdida en la calidad de vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello está en una buena gestión administrativa con suficientes fondos para tal fin. -

LA MOROSIDAD EN UN CONDOMINIO PUDIERA OBEDECER A VARIAS CAUSAS, COMO LAS SIGUIENTES:

1

Falta de tiempo para pagar. -

Enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar.

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Muerte del propietario o de un miembro de su núcleo familiar.

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Desempleo del propietario.

-

Rebeldía. Apatía.

La falta de tiempo para pagar: Es uno de los factores que atenta contra la responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligación condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias no se lo permiten. Es allí donde la administración del condominio debe crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos comunes, y dar algunas facilidades a los propietarios para el pago oportuno de su cuota de admón. Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago de las cuotas de admón. es la enfermedad del propietario o de un miembro de su núcleo familiar, cuando se trata de alguna enfermedad grave, incapacitante, o en algunos casos terminal, Este tipo de enfermedades consume en la mayoría de los casos el presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligación de vender algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda principal

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Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administración del condominio, para saber cuál será el tratamiento que se le dará a este “moroso” involuntario. La solidaridad debe estar presente ante todo, pero la gestión de cobranza no puede dejar de hacerse. En el caso de la muerte del propietario o de algún miembro de su núcleo familiar, la situación sería similar a la antes planteada. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el punto anterior, debe ser con consideración; pero si en un lapso admisible no se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, sería importante para mantener activa la gestión de cobranza. Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la administración del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le dé continuidad a la obligación que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es el desempleo del propietario o de quien esté encargado en el núcleo familiar de pagar el condominio. Este fenómeno social tiende a ser muy frecuente en economías recesivas o con baja tasa de crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen responsabilidades familiares y de otra índole. Los Condominios no escapan de tal fenómeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayoría, son personas en edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensión de tiempo, en el pago de los gastos comunes. El Consejo de administración o la administración del mismo, deben agotar todas las alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de iniciar alguna acción legal. Este recurso debe ser el último, y sólo debe aplicarse en casos extremos y graves.

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La Rebeldía es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio, porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes. Expresa la negativa y rotunda decisión de no cumplir con su obligación, y de no pagar. Sin embargo, la rebeldía a veces se produce cuando algunas actuaciones y decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da información a la comunidad de residentes, y se quiere ver a los condóminos como un grupo aislado del edificio, siendo que éstos son los dueños del mismo. Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere. Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien sea contra la comunidad de propietarios misma, contra El Consejo de administración. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales, que mensualmente se causan, y no consultadas a los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a espaldas de la comunidad. Los Consejos de administración deben ser garantes de toda la información relacionada con el edificio, y es su obligación mantener a la comunidad de propietarios enterada de algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien vale la pena averiguar por qué esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su obligación en el pago de los gastos comunes. Los casos de Apatía para el pago de la cuota de admón. representan, al igual que los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligación, sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios económicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les olvida; desconocen de alguna manera su obligación; o no les importa lo que pasa en su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo demás no existiera. Si el ascensor está dañado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les importa.

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Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el edificio, sino simplemente entrar y salir, así se esté desmoronando la estructura. Nada le es de su interés dentro de su comunidad. Con este tipo de condómino el trabajo de cobranza debe ser constante. En conclusión, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago coincide con algunos de los señalamientos anteriores, por parte de ciertos y determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez. La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer orden en la administración de un condominio, ya sea que la misma esté en manos del Consejo de Administración, para evitar el atraso y mantener la sanidad financiera en el edificio. INSOLVENCIA DEFINICIÓN DE INSOLVENCIA: Para que entiendan mejor qué es la insolvencia, les puedo decir que es el reconocimiento legal e institucional que se le confiere a una persona, natural o jurídica, comerciante o no comerciante, que ha incurrido en mora de reajustar con sus acreedores un plan de pago favorable, dado que su situación financiera presente le impide cumplir a cabalidad con sus obligaciones crediticias. Es un reconocimiento y una protección normativa que se le hace al deudor que se ha constituido en mora y ha sufrido un revés económico, de poder lograr un acuerdo sobre el plan de pago con respecto a sus acreedores, y de esta manera impedir que se adelanten procesos ejecutivos en su contra que pongan su patrimonio en mayor detrimento LA INSOLVENCIA COMO INSTITUCIÓN JURÍDICA TRANSVERSAL AL DERECHO El desarrollo y el uso de la insolvencia representan una combinación armónica y problemática de esferas del derecho, como el derecho civil, el derecho comercial, el derecho procesal, el derecho concursal, el derecho penal y el derecho constitucional, entre otros. Son muchos los intereses que hay en juego en la instalación y en el funcionamiento de la insolvencia. PRINCIPALES INSTITUCIONES JURÍDICAS Persona natural: El Código Civil, en su artículo 74, nos ofrece la siguiente definición: “Son personas todos los individuos de la especia humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición”. Los romanos designaban a la persona según la máscara de la cual se servían en escena los actores romanos. De tal manera que la persona, en un sentido figurado, expresaba el papel que el sujeto representaba en sociedad.

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Acreedor: Es quien tiene la capacidad para exigirle al otro, vinculado en una relación contractual, la obligación de dar, hacer o no hacer. Es el sujeto activo de la relación contractual. Eugene Petit, en su Tratado elemental de derecho romano, señala que el acreedor es quien tiene el derecho de exigirle al deudor el cumplimiento de una prestación que representa el objeto de la obligación. “El derecho civil le da, como sanción de su crédito, una acción personal; es decir, la facultad de dirigirse a la autoridad judicial para obligar al deudor a pagarle lo que se le debe”. 4 PETIT; Eugene. Tratado elemental de derecho romano, Buenos Aires, Abatrós, Pg., 366 Fundamentación teórica y conceptual de la insolvencia. Deudor: Es quien tiene la obligación, vinculado en una relación contractual, de dar, hacer o no hacer. Es el sujeto pasivo de la relación contractual. Eugene Petit, en su Tratado elemental de derecho romano, señala que el deudor es la persona que está obligada a procurar al acreedor el objeto de la obligación. Obligación: El Código Civil, en su artículo 1494, nos ofrece la siguiente definición: “Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia”. Las obligaciones se expresan a través de tres eventos: a) obligación de dar; b) obligación de hacer y, c) obligación de no hacer. No se reserva Petit ningún pudor para señalar que la teoría de las obligaciones fue llevada por los romanos a su punto más alto de perfección. Teoría que representa en sí misma la razón de un jurisconsulto. “Gracias a su influencia, las reglas de las obligaciones sustraídas muy pronto al formalismo primitivo, se ampliaron hasta el punto que han acabado por constituir un fondo común, aplicable a pueblos de costumbres y de civilizaciones diferentes”. Mora: El Código Civil, en su artículo 1609, nos ofrece la siguiente definición: “El deudor está en mora: a) cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora; b) cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla y, c) en los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor”. Eugene Petit, en su Tratado elemental de derecho romano,6 señala que: “En toda obligación, sea en razón de su naturaleza, sea en virtud de una cláusula especial, hay un momento a partir del cual el acreedor puede exigir el pago. Si el deudor no paga cuando debe hacerlo, se dice que hay retraso, mora (…). Para que el deudor esté en demora, no basta que esté, por su dolo o culpa, en 5 PETIT; Eugene. Tratado elemental de derecho romano, Buenos Aires, Abatrós, Pg., 367

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6 PETIT; Eugene. Tratado elemental de derecho romano, Buenos Aires, Abatrós, Pg., 605 Fundamentación teórica y conceptual de la insolvencia 12 retraso de ejecutar la obligación; es preciso también que este retraso haya sido legalmente comprobado. La defensa de la propiedad privada y la supremacía del mercado han sido dos constantes en el derecho continental mercantil. La defensa por la empresa y la confianza inversionista han castigado duramente al deudor que incurre en mora, concediendo competencia al acreedor para rescindir el contrato y quedarse con la cosa, objeto de la obligación. En otras ocasiones bastaba que se configurara la mora para presumir la quiebra del deudor y permitirle a los acreedores iniciar por vía ejecutiva el cumplimiento de las obligaciones. La Sentencia T-901 de 2002, define la mora así: “La mora, como título jurídico para hacer efectivo el cobro de perjuicios en obligaciones dinerarias, se constituye desde el momento en que la persona que tiene a su cargo tal tipo de obligación, incumple con el pago de la misma, de acuerdo con el plazo estipulado. Se trata de un retardo sin reconvención. El perjuicio que se cobra es aquel que el legislador ha presumido; se trata de un perjuicio que al no poder ser dividido claramente entre lucro cesante y daño emergente, se ha tasado acorde con la propiedad del dinero, la cual es producir más dinero. En esa medida, el solo retardo en ese cumplimiento es indicio claro de perjuicio, que por producirse en una obligación dineraria, genera intereses de mora. Téngase en cuenta que frente a las obligaciones dinerarias, el momento de constitución en mora es claramente precisable si se tiene en cuenta que la mora se da cuando se incumple con la obligación de acuerdo con el plazo establecido. Lo anterior es fácilmente aplicable a obligaciones dinerarias derivadas de la responsabilidad civil contractual, puesto que las partes pueden fijar una fecha cierta en la cual deba ser cumplida la obligación dineraria” Patrimonio: El Código Civil, en su artículo 634, nos ofrece la siguiente definición: “Lo que pertenece a una corporación, no pertenece ni en todo ni en parte a ninguno de los individuos que la componen; y recíprocamente las deudas de una corporación no dan a nadie derecho para demandarlas, en todo o en parte, a ninguno de los individuos que componen la corporación, ni dan acción sobre los bienes propios de ellos, sino sobre los bienes de la corporación”. Fundamentación teórica y conceptual de la insolvencia 13 Eugene Petit, en su Tratado elemental de derecho romano señala que son dos los elementos que componen la fortuna privada: a) los derechos reales y, b) los derechos de crédito. De tal manera que estos dos elementos, sumados a los modos de transmisión del patrimonio, configuran los elementos estructurales de análisis de esta importante institución. La Sentencia C-876 de 2002, define el patrimonio en los siguientes términos: “Es un concepto abstracto elaborado por el legislador con determinados fines en derecho, que puede identificarse de manera autónoma e independiente de los bienes que lo conforman. En este sentido el patrimonio se define como una universalidad jurídica conformada por un conjunto de bienes y derechos susceptibles de valoración económica.

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Son elementos del patrimonio el activo y el pasivo. La diferencia entre estos elementos forma el haber o el déficit patrimonial; según uno u otro caso se dice que la persona está en estado de solvencia o de insolvencia” (Consideración jurídica 4.2.6.3). La Sentencia C-243 de 2011 se refiere al patrimonio como un concepto jurídico abstracto e independiente de los bienes que lo conforman (Consideración jurídica 6.1.9). BREVE

RESEÑA

HISTORICA

DE

LA

INSOLVENCIA

DE

LA

PERSONA

NATURAL

EN

COLOMBIA: Ley 1564 de 2012, nos ofrece las condiciones de insolvencia en persona natural no comerciante. De igual forma, un intento previo de incorporar una ley sobre insolvencia en persona natural no comerciante, lo encontramos en la Ley 1380 de 2012, pero fue declarada inexequible por la Corte Constitucional mediante la Sentencia C- 685 de 2013, de la cual el magistrado ponente, Humberto Sierra Porto, revisó la constitucionalidad de la Ley 1380 de 2010. ALGUNOS

ELEMENTOS

DESTACADOS

SOBRE

LA

ESTRUCTURA

DEL

RÉGIMEN

DE

INSOLVENCIA EN PERSONA NATURAL NO COMERCIANTE SON: 1. El marco normativo está contemplado entre los artículos 531 a 576 de la Ley 1564 de 2012. 2. Este procedimiento entró en vigencia el 1 de octubre de 2012. 3. Esta condición normativa de insolvencia le permite al deudor: a) negociar sus deudas a través de un acuerdo con sus acreedores para obtener la normalización de sus relaciones crediticias; b) convalidar los acuerdos privados a los que llegue con sus acreedores y, c) liquidar su patrimonio. 4. El

procedimiento

de insolvencia

debe

adelantarse

ante

un

Centro

de

Conciliación

debidamente autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho o en las Notarías, siempre en el domicilio del deudor. A continuación veremos cuáles son los supuestos por los que una persona natural no comerciante, en calidad de deudor o garante, puede someterse al régimen de insolvencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 538 de la Ley 1564 de 2012: 1. Haber incumplido el pago de dos o más obligaciones a favor de dos o más acreedores por más de noventa (90) días. 2. Existen dos o más procesos ejecutivos o de jurisdicción coactiva en contra del deudor.

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RAZONES PARA LEGISLAR SOBRE INSOLVENCIA DE LA PERSONA NATURAL: -

La protección del crédito.

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La insolvencia de la persona física es un tema contemporáneo por el consumo como uno de los pilares de la sociedad capitalista.

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El consumo es una patología.

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La insolvencia de la persona física afecta la psiquis o genera una crisis familiar.

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La insolvencia entra por la puerta y el amor sale por la ventana.

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La insolvencia es una realidad en la que se encuentra el mundo.

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La insolvencia de la persona física pasa el umbral del derecho constitucional y el derecho de los niños y de la familia.

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Se legisló por la situación de la economía colombiana y lo que se va a venir en materia de endeudamiento de personas físicas.

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Los ciclos económicos se repiten por tanto debemos recordar crisis del año 98.

-

El problema de la insolvencia no es jurídico, es económico es de flujo de caja.

-

El descargue es para el deudor de buen a fe.

-

El régimen no es para el que no quiera pagar, es para el que no pueda.

-

la legislación en insolvencia es una política pública de asistencia social. INDICADOR DE BANCARIZACION DE LOS ULTIMOS 4 AÑOS: INCREMENTO EN LOS ULTIMOS AÑOS DE CREDITO DE CONSUMO:

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EVOLUCION ANUAL DEL NUMERO DE PERSONAS CON CREDITO DE CONSUMO 2011 – 2015.

LOS COLOMBIANOS SOMOS LOS MAS ENDEUDADOS DE LATINOAMERICA.

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IMPACTO POSITIVO DE LA INSOLVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. En propiedad horizontal el no pago de la cuota de administración mes tras mes, se convierte en un grave problema que conlleva deficiencias administrativas, por no contar con el recurso económico para atender las necesidades de la administración y hasta en un problema de convivencia, pues los edificios y conjuntos de vivienda se ven abocados a desfases en sus presupuesto de gastos que les genera no poder atender los compromisos que se tiene con los proveedores y por tanto no en óptimas condiciones las zonas y bienes comunes de la copropiedad, las que finalmente son la razón de ser de la administración y la razón por la cual se recaudan expensas ordinarias. Cuando un propietario está en cesación de pagos y accede al trámite de insolvencia de la persona natural no comerciante establecido por la Ley 1564 de 2012, o nuevo C.G.P lo primero que debe indicar para ser admitido a este trámite es presentar una solicitud mediante la cual establezca el monto al que ascienden sus gastos de sostenimiento o gastos de administración, en los cuales debe estar incluida la cuota de administración decretada para la respectiva vigencia por la asamblea general del edificio, lo anterior se fundamenta en el art 549 de la Ley 1564 de 2012 o nuevo Código General del Proceso. En caso de que el propietario moroso llegue suscribir un acuerdo con sus acreedores o a convalidar un acuerdo privado, debe indicar cuáles serán los gastos necesarios para su subsistencia y la de las personas a su cargo, y pagarlos de preferencia y no estarán dichos pagos sujetos al sistema que en el acuerdo de pago se establezca para las demás acreencias. Es decir que el pago de la cuota de administración será una prioridad para ese deudor moroso e insolvente de la copropiedad y en caso de incumplir con los pagos de los gastos de administración el acuerdo se declarará fracasado y por tanto ese deudor quedará inmerso en un proceso de liquidación de su patrimonio y no habrá lugar al descargue de deudas, así mismo podrán iniciase los procesos ejecutivos correspondientes contra el deudor. IMPACTO NEGATIVO DE LA INSOLVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. El impacto negativo para la propiedad horizontal que tienen los trámites de insolvencia en la propiedad horizontal, una vez sea aceptado el deudor a dicho trámite por parte del conciliador, se circunscriben a los siguientes efectos: 1. El proceso ejecutivo que haya iniciado la copropiedad para el recaudo por la vía judicial de las obligaciones a su favor se suspenderá en el estado en que esté.

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2. El título ejecutivo que emite el administrador como Representante Legal de la copropiedad y que sirve como base del recaudo de las obligaciones con la copropiedad y específicamente las cuotas de sostenimiento o expensa común ordinaria o extraordinaria con sus correspondientes intereses,

según la prelación legal o clase de obligación, es clasificada

según la legislación civil colombiana, como de quinta (5ª) clase por ser un título quirografario; ahora bien, hasta allí no habría ninguna clase de complicación si el deudor cumple con el acuerdo de pago en el que necesariamente deben haber quedado incluidas las cuotas de administración en mora o causadas antes del acuerdo, pues recordemos que las cuotas posteriores al acuerdo deben estar al día por haber quedado incluidas como un gasto de administración. 3. El tema se complica cuando se deshonra el pago de los gastos de administración que incluye la cuota de sostenimiento de la copropiedad causada con posterioridad al acuerdo, situación frente a la cual se podría declarar incumplido el acuerdo y por tanto le deudor moroso se vería abocado a un proceso de liquidación de su patrimonio. 4. Así mismo si el acuerdo no se ha firmado en el término que confiere la ley para la firma también el conciliador debe declararlo fracasado, lo que implicaría que ese deudor moroso con la copropiedad se vería abocado a un proceso de liquidación de su patrimonio situación frente a la cual se generaría un impacto bastante negativo para la copropiedad en caso de que dicha liquidación implique el descargue las obligaciones y por tanto las mismas muten a obligaciones naturales. EFECTOS DE LA LIQUIDACION PATRIMONIAL DEL DEUDOR. La liquidación patrimonial del deudor persona natural no comerciante, es el procedimiento a través del cual se hace uso de los activos del deudor para que con su adjudicación se paguen los pasivos del deudor. El artículo 563 del C.G.P consagra los eventos sobre las cuales se iniciará la liquidación patrimonial de la persona natural no comerciante, esto significa que las causas que originan este procedimiento son taxativas y están expresamente reguladas en la ley, a saber: 1. Por fracaso de la negociación del acuerdo de pago. 1.1

La negociación fracasa cuando transcurrido el término previsto en el artículo 544 del C.G.P no se celebra el acuerdo de pago.

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1.2

También hay fracaso de la negociación, al tenor del artículo 549 en su inciso 3º del C.G.P, cuando el deudor incumple el pago de los gastos de administración.

En estos eventos el conciliador remitirá las actuaciones al juez, quien decretará de plano la apertura del procedimiento liquidatorio 2. Como consecuencia de la declaración de nulidad del acuerdo de pago o de su reforma dentro del trámite de impugnación previsto en el artículo 557 del C.G.P. Según este artículo, cuando el juez que conoce una impugnación al acuerdo de pago o su reforma advierte una nulidad, la ley establece un término de diez (10) días para que el acuerdo sea corregido y en el evento que el acuerdo no sea corregido dentro de este plazo se origina la apertura del proceso de liquidación patrimonial. En el mismo auto que el juez decrete la nulidad, cuando el acuerdo no es corregido, decretará la apertura de la liquidación patrimonial. 3. Por incumplimiento del acuerdo de pago que no pudo ser subsanado en los términos del artículo 560 del C.G.P, norma según la cual se convoca a los acreedores, cuando el deudor incumple el acuerdo de pago, para buscar fórmulas que permitan al deudor cumplir efectivamente sus obligaciones y evitar la liquidación patrimonial del deudor, si se logra un arreglo el acuerdo inicial se reforma estipulando las nuevas condiciones y esta es la forma como queda subsanado el incumplimiento. En el mismo auto que el juez decrete el incumplimiento al acuerdo de pago decretará la apertura de la liquidación patrimonial. Si con los bienes del deudor no alcanza para pagar todos los pasivos, los saldos insolutos de las obligaciones comprendidas por la liquidación, mutaran en obligaciones naturales, es decir, no podrán ser exigibles y por consiguiente los acreedores insatisfechos del deudor no podrán perseguir los bienes que el deudor adquiera con posterioridad al inicio del proceso liquidatorio. Ahora bien si por efectos de la liquidación se realiza adjudicación de bienes y en especial inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estos serán adjudicados previa valoración la cual se debe realizar conforme lo establece el numeral 4º del artículo 444 del C.G.P. es decir, tomando el valor del avalúo catastral del predio incrementado en un 50%.

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Si dado el valor al inmueble a adjudicar este no alcanza para pagar todas las acreencias, es decir no alcanza para pagar los créditos de quinta clase, o sea los derivados del régimen de la propiedad horizontal quedarán insolutos y si la liquidación fue con derecho a descargue, estas obligaciones insolutas mutarán a naturales y como tal no se podrán cobrar, sin que esto quiera decir que el deudor si la pueda pagar, pero no está obligado. Así mismo el acreedor insatisfecho no podrá perseguir los bienes que el deudor adquiera con posterioridad al inicio del trámite de liquidación. Es de aclarar que a la persona o personas a las que se les haga la adjudicación del inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, no se le podrá cobrar por solidaridad estas acreencias insolutas por expreso mandato del Numeral 2º del Artículo 71 de la Ley 1564 de 2012. Solo se le podrá cobrar la cuota de administración, una vez adquiera la calidad de titular de dominio del inmueble. CONCLUSIONES: 1. Cuando un deudor moroso se somete a un trámite de insolvencia las cuotas de administración causadas antes de la aceptación del trámite quedan inmersas en el acuerdo y que de pagarse cumplidamente le garantizaría al copropiedad el recaudo de buena parte de la cartera. 2. El Pago de los gastos de administración establecido por le Art 549 del CPC al que se ve obligado el deudor moroso que se somete a un trámite de insolvencia le garantiza a la copropiedad el ingreso mensual regular de la cuota del insolvente y por tanto pude regular el flujo para efectos de efectuar los gastos a los que se obliga para el sostenimiento de las zonas comunes. 3.

La propiedad horizontal se verá muy afectada en caso de que en un trámite de insolvencia de persona natural no comerciante el deudor vaya a la liquidación de su patrimonio con derecho a descargue de deudas y el volumen de las obligaciones a cargo de dicho deudor fueron calificadas en una mejor clase que la obligación presentada por el edificio o conjunto, situación frente a la cual se configurará en una perdida para este.

4. El Edificio o conjunto que tenga adelantado un proceso ejecutivo en contra del deudor y este se someta al trámite de insolvencia perderá todas las erogaciones que haya realizado en

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dicho proceso, tales como gastos, honorarios de abogado, cauciones judiciales, honorarios de secuestre o peritos, notificaciones, publicación de edictos, entre otros. 5. En caso de que el edificio opte por hacerse representar en el trámite de insolvencia o celebración del acuerdo y en el posterior y eventual proceso de liquidación patrimonial beberá cubrir nuevos honorarios con el abogado que los vaya a representar. 6. El Edificio o conjunto que haya realizado una provisión de la cartera morosa, esta se configurará en un esfuerzo adicional que deban realizar todos los copropietarios cumplidos cuyo efecto será el de cubrir la cartera que no se recaudó.

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