IMPACTO ECONOMICO DEL POT

1. 2.

INTRODUCCIÓN. ............................................................................................................. 3 ANALISIS DE IMPACTOS: CARGAS URBANÍSTICAS Y VIP................................................. 4 2.1 Cargas Urbanísticas .................................................................................................. 4 2.1.2 Análisis económicos financieros y urbanísticos de las cargas urbanísticas ......... 5 2.1.3 Metodología del aporte......................................................................................... 8 2.2 Descripción de la Obligación y condición VIP........................................................... 9 2.2.2 Impacto sobre los precios del suelo de la carga VIP ........................................... 10 2.2.3 Financiación de la carga VIP ................................................................................ 12 2.2.4 Efectos positivos de la obligación VIP ................................................................. 12 2.3. Modelación Proyectos con condición VIP y obligaciones por edificabilidad ........ 13

3.

ANÁLISIS DE IMPACTOS: ESTRUCURA SOCIOECONÓMICA .......................................... 17

4.

ANÁLISIS POTENCIAL EDIFICATORIO ............................................................................ 19

5.

ESTRATEGIA FINANCIERA POT...................................................................................... 25

ANEXOS................................................................................................................................. 28

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1. INTRODUCCIÓN. El Plan de Ordenamiento Territorial busca orientar el conjunto de actuaciones sobre el territorio y plasma una imagen deseable para la ciudad y de su entorno que se traduce en referencia urbanística para la realización de programas y proyectos. En el ámbito urbano, las acciones de la estrategia espacial se orientan a favorecer los procesos de uso, ocupación y transformación del territorio para el desarrollo de actividades residenciales y económicas de carácter urbano, en condiciones de sostenibilidad ambiental y de eficiencia de los sistemas generales. La estrategia de ordenamiento que guía las decisiones normativas de esta modificación excepcional del POT busca propiciar un desarrollo equilibrado de los diferentes sectores de la ciudad teniendo en cuenta el nivel de soportes urbanos que poseen, así como tratar de obtener de forma más efectiva el mayor valor del suelo generado por las decisiones administrativas y asociarlo directamente a la generación de soportes necesarios para el buen funcionamiento de la ciudad. En esta modificación excepcional del POT se parte del hecho de reconocer la necesidad de contar con los elementos urbanísticos que garanticen la calidad de vida de los ciudadanos, debido al constante crecimiento de su población y la presión que sobre los equipamientos en general tiene ese crecimiento, tanto en suelo como en infraestructura. Por lo anterior se plantea el instrumento de cargas urbanísticas que busca que los nuevos desarrollos inmobiliarios tengan un equilibrio urbanístico en su diseño, de tal modo que los habitantes que se ubiquen en éstos, no sólo tengan su hogar, sino que disfruten de servicios urbanos cerca de su vivienda (equipamientos, espacio público y vías). Este instrumento se percibe bajo el principio de redensificación dentro de la ciudad. Es decir, se busca incentivar que los lugares de baja densificación se conviertan en lugares donde los nuevos proyectos generen construcción de viviendas en altura para toda la población incluyendo la de menores ingresos, buscando un equilibrio urbanístico y la reducción de la segregación socioeocnómica. De otra parte, en esta modificación también se busca reconocer el tejido productivo dentro de la ciudad y que el ordenamiento intra-urbano fortalezca los factores territoriales que apoyan la productividad de las industrias y la adecuación de la Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

infraestructura en las zonas de vocación industrial, de servicios y de comercio1 creando condiciones para la rentabilidad económica, pero manteniendo como condición y finalidad del desarrollo económico el mejoramiento de la calidad de vida de las personas y la sustentabilidad ambiental. Por tanto, este documento analiza tres tipos de impactos que tiene la MePOT: 1.los impactos sobre los precios de la construcción de la nuevas cargas urbanísticas; 2 el desarrollo de áreas mayores para la actividad económica que implica un mejor aprovechamiento de los espacios, para estos nuevos desarrollos y 3. el impacto que tendrá sobre la ciudad, el desarrollo del potencial edificatorio.

2. ANALISIS DE IMPACTOS: CARGAS URBANÍSTICAS Y VIP 2.1 Cargas Urbanísticas Es el conjunto de aportes urbanísticos a cargo de los propietarios, que determinan el régimen de la propiedad del suelo, atendiendo al principio de equilibrio del desarrollo urbano. Para efectos de la aplicación de la metodología que desarrolla la presente modificación, las obligaciones urbanísticas consisten en la cesión o aporte de suelo para elementos de los sistemas locales y generales, y la construcción y dotación de algunos de tales elementos, de conformidad con las determinaciones establecidas en la Ley 388 de 1997. La propuesta que se describe a continuación se realiza en virtud de la compensación que se debe otorgar en contraprestación de los beneficios por obtener una edificabilidad adicional en el marco del equilibrio urbanístico de la ciudad, y que se ilustra en la siguiente gráfica:

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Documento Síntesis Política Distrital de Productividad, Competitividad y Desarrollo Socioeconómico

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Gráfica 1. Perfil urbanístico según aportes

2.1.2 Análisis económicos financieros y urbanísticos de las cargas urbanísticas Para la determinación de la regla y los parámetros de la regla se realizó lo siguiente: 1. Se realizó el análisis financiero de proyectos para el desarrollo de diferentes productos inmobiliarios (Vivienda – Todos los estratos; comercio y oficinas, industria) para predios en tratamiento de desarrollo y otros tratamientos. 2. Para lo anterior se utilizó la metodología residual para conocer el valor residual del suelo en cada proyecto. Esto es análisis de ventas, costos, cargas urbanísticas y utilidades, según el producto inmobiliario, para obtener el valor residual. 3. Se utilizaron diversos tamaños de predio y se incluyeron consideraciones urbanísticas como el tema de aislamientos. 4. Con la iteración de diferentes índices de construcción se determina un punto de equilibrio a partir del cual se puede cumplir con las cargas urbanísticas, garantizando que un proyecto puede cubrir el valor del suelo y tener cierre financiero. 5. Se analizó el comportamiento de las cargas versus ganancia de edificabilidad adicional. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

6. Debido a que la propuesta urbanística es la mezcla de usos, se utilizaron diversas alternativas de combinación de productos inmobiliarios, que incluso resultan en esquemas más rentables y donde el índice base se constituye como un incentivo para la mezcla de estos usos. El beneficio de cualquier proyecto en el suelo urbano o de expansión, lo constituye la generación de potenciales rentas del suelo a partir del otorgamiento de derechos, en este caso mayores edificabilidades. Se analiza entonces: la renta del suelo, y las utilidades generadas y los posibles beneficios financieros. De todo lo anterior, se concluyó que el aporte urbanístico está relacionado con el aprovechamiento del suelo, y como tal, su comportamiento está vinculado con el mayor valor que obtiene el suelo por la edificabilidad adicional asignada a partir del índice base. De esta manera, al ser un aporte sobre el valor del suelo la cesión se mantiene fuera del flujo financiero del proyecto inmobiliario y no lleva a incrementos en el valor de los inmuebles. (Ver gráfico siguiente) Gráfico 2. Cargas urbanísticas Vs. Aumento valor del suelo Cargas urbanísticas Vs. Aumento Valor Suelo 30%

25%

20%

15%

10%

5%

0% 2,0

2,5

3,0

Var. % Cesiones

3,5

4,0

4,5

Var % Vr. Suelo 2 E3

5,0

5,5

6,0

6,5

Var % Vr. Suelo 2 E5

La anterior gráfica muestra la variación porcentual del valor del suelo a medida que existe una mayor edificabilidad para estratos 3 y 5, y a su vez evidencia el porcentaje de cesiones conforme se incrementa la edificabilidad. Las dos curvas muestran un comportamiento marginal decreciente, en otras palabras, a medida que se incrementa el índice de construcción, tanto el valor del suelo como las cesiones que debe aportar aumentan pero de forma cada vez mas lenta.

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En general si se hace el mismo ejercicio con otros productos inmobiliarios, las tendencias son las mismas, aunque pueden variar las magnitudes, especialmente en el valor del suelo, aún así, nótese que a pesar del incremento en los costos, aquí fue del 10%, la tendencia del valor del suelo no sufre grandes modificaciones y continúa su senda ascendente y por tanto pueden seguir aportando en la generación de soportes urbanos para la ciudad. Valor Cesiones por IC como % de las ventas, ejercicios con uso principal vivienda IC Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 2,5

2,21%

2,46%

3,46%

4,42%

3,0

3,28%

3,66%

5,15%

6,58%

3,5

3,79%

4,24%

5,96%

7,64%

4,0

3,95%

4,42%

6,21%

7,95%

4,5

4,01%

4,49%

6,31%

8,08%

5,0

3,98%

4,46%

6,28%

8,04%

5,5

3,83%

4,27%

6,01%

7,68%

6,0

3,73%

4,16%

5,85%

7,48%

6,5

3,62%

4,04%

5,68%

7,27%

7,0

3,51%

3,91%

5,51%

7,04%

Cálculos Propios tomando precios del suelo de Informe Lonja Bogotá 2011

Es de destacar que las modelaciones realizadas fueron hechas incorporando la obligación y la condición VIP en los porcentajes respectivos según el índice de construcción. Adicionalmente, se toma la vivienda como referencia por representar alrededor del 75% de la dinámica inmobiliaria de la ciudad de acuerdo al histórico de licencias del DANE, y por presentar en algunos de sus segmentos valores de venta inferiores a los que presenta el comercio, las oficinas o los inmuebles para el sector servicios y por ende una estructura financiera mas susceptible a las obligaciones que pueda presentar. Debido a que existen consideraciones urbanísticas relacionadas con aislamientos y antejardines, para predios muy pequeños el porcentaje de cesión podría ser tal que imposibilitara el desarrollo del proyecto y no se lograran las edificabilidades esperadas. A partir de este análisis urbanístico se determinó que era fundamental establecer una regla de tal forma que la huella del proyecto fuera tal que se permitiera el desarrollo del proyecto. De esta forma se estableció que cuando el área de cesión fuera igual o inferior a 1000mts, la carga urbanística no necesariamente debería cumplirse en el mismo proyecto, sino que aplicaban las otras alternativas de cumplimiento que son el traslado a otro sitio o el pago de las mismas.

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2.1.3 Metodología del aporte La infraestructura urbana y la edificabilidad de la ciudad tienen una relación de equilibrio en la que se garantiza la calidad de vida de los ciudadanos (espacio público, equipamientos, vías). De forma tal que el equilibrio urbanístico surge de las zonas donde la infraestructura urbana es suficiente para la población residente. Este equilibrio se plasma en la siguiente formula

Dónde: AC= Área a Ceder AT= Área del Terreno ICa= Índice de Construcción adicional K= Constante de equilibrio que es igual a 3 para la ciudad consolidada y 0.75 para los predios bajo tratamiento de desarrollos. Siempre se debe cumplir que Ia>0 El índice de construcción adicional (Ica) corresponde a la diferencia entre el índice de construcción efectivo (el que realmente se utiliza y se encuentra consignado en La licencia de construcción) y el índice de construcción base a partir del cual se deben aportar obligaciones urbanísticas (Ver diagrama Índice base). La relación anteriormente mencionada garantiza que el crecimiento urbanístico va a tener los soportes necesarios para su buen funcionamiento. A medida que se incrementa el índice de construcción los aportes realizados se van incrementando pero menos que proporcionalmente y no llegan a ocupar 100% del suelo, con lo cual no se impide el proceso densificatorio de la ciudad. . En tratamiento de desarrollo se comporta de manera similar a las cesiones que se deben dar en el Decreto 436 de 2006 pero con la gran diferencia que para edificabilidades altas no requiere ceder el 100% del terreno, tal y como se muestra en la gráfica 3.

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Gráfica 3. Regla de Aporte

2.2 Descripción de la Obligación y condición VIP El artículo 51 de la Constitución Política establece que: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.” En virtud de este mandato constitucional y el desarrollo legal del mismo, la propuesta de obligación de Suelo y condición de construcción para Vivienda de Interés Prioritario surge por la necesidad de gestionar la promoción y el desarrollo de la oferta de vivienda para los hogares con menores ingresos e inferiores condiciones socioeconómicas. De esta manera, y como un mecanismo de gestión de suelo para VIP, se propone incluir la condición de destinar un porcentaje de suelo para la construcción de VIP, en los predios bajo tratamiento de desarrollo y de renovación urbana en modalidad de redesarrollo, y la condición de destinar un porcentaje del área construida para VIP en los predios demás tratamientos con el fin de acceder a la edificabilidad adicional. Tanto la obligación en suelo, como la condición de porcentaje de construcción de VIP para acceder a la Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

edificabilidad adicional, aplica para todos los proyectos donde se vayan a tramitar licencias de obra nueva.

Gráfico 4. Mecanismo generación VIP

Tanto la obligación como la condición para acceder a la edificabilidad adicional pueden pagarse bajo dos alternativas y una tercera excepcional: 1. En el mismo proyecto. 2. Traslado de la obligación 3. Pago en dinero al Fondo de VIP

2.2.2 Impacto sobre los precios del suelo de la carga VIP Aunque el sentido de la obligación es que esta recaiga sobre el suelo, y por tanto su efecto debería reflejarse solamente en el precio del mismo, no se desconoce que este efecto no es inmediato y la duración del ajuste depende de la elasticidad del precios del suelo ante las políticas diseñadas por el distrito y de la claridad del tipo de obligación para los Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

agentes privados Si el promotor inmobiliario y el propietario del suelo tienen claridad sobre la obligación y de que su aplicación solamente se da sobre el suelo, la duración del ajuste en los precios del suelo será mucho menor. De acuerdo a proyecciones realizadas por la SDP, la medida puede tener un impacto que oscila entre el 7% y 10% del valor potencial del suelo, potencial porque, teniendo en cuenta los valores de referencia de la lonja incrementado en un factor de construcción por metro cuadrado de suelo, los proyecto cubren el valor del suelo de referencia. Estos porcentajes dependen del nivel de precios del sector, siendo el impacto monetario mayor en aquellos sectores donde el uso actual es económicamente de mayor jerarquía. Sin embargo, en la medida en que el proyecto sea de mayor tamaño, y tenga capacidad de aprovechar un mayor índice, el impacto sobre el valor del suelo será menor como se explicó en el numeral anterior. Cuadro 22 Participación Valor del Suelo Estrato

Sin VIP

Con VIP

3 4 5 6 Oficinas Comercio

23,74% 24,32% 28,98% 36,23% 37,01% 52,85%

22,49% 23,26% 28,24% 35,73% 36,75% 52,05%

Variación Valor del Suelo -9,16 % -9,05 % -7,47 % -6,85 % -7,02 % -7,20 %

El cuadro 2 presenta la variación de los precios del suelo para proyectos inmobiliarios localizados en diversos sectores de la ciudad, a diferencia de lo que se podría esperar, en el sector de estrato 3, que tiene el menor valor del suelo, debería presentar la menor variación puesto que el producto inmobiliario realizado tiene menor diferencia, tanto en su estructura de costos como en precios, frente al valor de la vivienda de interés prioritario, sin embargo la estructura al ser mas ajustada entre costos y ventas, hace que la reducción se note mas porcentualmente. Aún así, la mayor importancia de este cuadro está dada por las participaciones del suelo en el proyecto, ratificando lo ya mencionado, en efecto su variación es mínima y por ende no debe afectar el flujo del proyecto, al menos en el mediano plazo dependiendo de la elasticidad de los precios del suelo y de los precios de venta de los productos inmobiliarios.

2

Ejercicios de vivienda y oficinas realizados con un índice de construcción de 4, desarrollando el 20% del área adicional al índice base en VIP, para comercio se utilizó un índice de construcción de 2,5.

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2.2.3 Financiación de la carga VIP La obligación de destinar suelo para vivienda VIP, y su efecto sobre el valor del suelo, corresponde a la apuesta política y social que hace la ciudad para integrar mas agentes al flujo económico y tener la posibilidad de crear capital, humano y físico, para la ciudad. Según proyecciones de la SDP, un proyecto exclusivo de VIP podría ser realizado en sectores urbanos donde el suelo urbanizado oscile sobre los $450.000. Este valor incluye el valor de las construcciones existentes, valor que para construcciones de baja altura generalmente corresponde a la mitad del valor destinado a la compra del territorio, por lo que el suelo realmente debería tener un precio por m2 alrededor de $280.000, teniendo este valor como referencia para la localización de un proyecto de este tipo, al contrastar con los resultados del estudio del valor del suelo realizado por la Lonja de propiedad raíz de Bogotá (2011), se encuentra que los predios con valor de suelo similares a $280.000 están localizados en la periferia de la ciudad, principalmente hacía el extremo sur. No obstante, tomando como referencia los sectores residenciales de tipo medio, donde el valor del suelo esta alrededor de $1.000.000, el impacto de la medida equivale al 8% en promedio, es decir, la ciudad esta aportando el 8% del valor del suelo para dar a la población de menores ingresos una mejor posición para incrementar sus posibilidades de generación de capital humano, social y económico y tener una ciudad mas dinámica económicamente. Este aporte no implica que necesariamente todos los proyectos realicen la VIP en el mismo proyecto, en algunos casos, esta puede ser trasladada a otros sectores, localizados principalmente en el centro ampliado, esto significa que existirán zonas en las cuales el valor del suelo no decrece, pero donde igual el propietario del suelo deberá realizar el aporte para la VIP, y posibilitar su construcción en zonas de jerarquía económica similar. 2.2.4 Efectos positivos de la obligación VIP La obligación de VIP implica una caída de los precios del suelo cercana al 8% en promedio, aún así, esto es compensado con la estabilidad en el valor del mismo por cuanto una parte de él tiene asociado un valor de uso muy estable, fuera de las oscilaciones del mercado y que al ser bajo minimiza los efectos especulativos que puedan presentarse tanto en los sectores populares como en aquellos que no lo son. Esta estabilidad en el valor del suelo, acompañada de la estabilidad e inclusive reducción en los costos de los materiales incluidos en la construcción de los inmuebles, hace que los precios de los bienes inmobiliarios tengan mayor estabilidad y halla mayor equidad en su acceso para la mayor parte de la población. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

La mayor capacidad en la creación de capital, humano, físico y económico para la ciudad se presenta porque al estar integradas las personas de bajos ingresos al flujo económico, esto puede ser por estar mas cerca de los puntos de trabajo, a los proveedores de insumos para mypimes ó empresas comunitarias ó la cercanía a los mercados de venta, reducen los costos de transacción, como el gasto en transporte o la menor productividad debido al agotamiento por el tiempo de transporte, y les permiten generar un proceso de creación de riqueza que finalmente beneficia a toda la ciudad. 2.3. Modelación Proyectos con condición VIP y obligaciones por edificabilidad A continuación se presentan ejercicios en los cuales se plantearon proyectos tipo con las diferentes formas de cumplimiento de las cargas, aquí se presentan los principales resultados de los ejercicio, el desarrollo de los ejercicios de formas mas específica se presenta en el anexo al final del presente texto. El primer ejercicio corresponde a un predio urbano donde la obligación VIP y la cesión se pagan. Cuadro 3 Resumen Ejemplo 1 Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Pago Cargas Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 Valor de referencia m2 TIR efectiva anual

1.800 5 4,5 4 2 $ 25.175.058.558 $ 15.048.049.652 $ 1.693.798.559 $ 4.028.009.369 $ 4.443.000.978 $ 2.447.334 $ 1.305.000 23,9%

El valor de referencia corresponde al valor del suelo según el informe de la Lonja de propiedad raíz de 2011 presentado para la vigencia 2012 aumentado por un factor de costeo de las construcciones existentes, aunque el informe de 2012 (vigencia 2013) ya fue presentado, este no fue tenido en cuenta debido a comportamientos atípicos en algunos sectores y que están siendo objeto de estudio. El valor del suelo residual corresponde al valor máximo del suelo que el proyecto podría asumir de acuerdo a la estructura de ventas y costos planteada. Como se observa, las cargas propuestas corresponden al 6,7% de los ingresos presupuestados del proyecto, que no afectan considerablemente la ejecución del mismo Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

pero si pueden retrasar el comienzo del mismo, principalmente en proyectos de firmas de pequeño y tamaño mediano, aspecto detectado en la socialización de la propuesta de modificación con algunos constructores y que se encuentra en análisis en la SDP para plantear alternativas de cumplimiento que no dificulten el inicio de los proyectos. En el siguiente ejemplo se presenta el desempeño de un proyecto de gran tamaño en suelo urbano dejando las cargas en sitio y dejando o pagando la obligación de VIP Cuadro 4 Esquema Realizando VIP en el proyecto Resumen Ejemplo 2

Esquema Pagando VIP

ResumenRealizando VIP en el proyecto Tamaño Predio 8.200 IC Máximo Resultante IC Efectivo 6 Estrato/ Uso principal 5 IC Base 2 Ventas $ 172.296.473.783 Costos $ 93.574.158.493 Pago Obligación VIP $0 Utilidad $ 29.979.586.438 Valor Suelo Residual $ 48.274.157.423 Valor Suelo Residual m2 $ 5.887.092 Valor de referencia m2 $ 2.170.000 TIR efectiva anual $2.170.000 Valor de referencia m2 24,6%

ResumenEsquema Pagando VIP Tamaño Predio 8.200 IC Máximo Resultante IC Efectivo 6 Estrato/ Uso principal 5 IC Base 2 Ventas $ 180.967.065.726 Costos $ 95.874.017.344 Pago Obligación VIP $ 3.146.244.245 Utilidad $ 32.574.071.831 Valor Suelo Residual $ 48.904.160.878 Valor Suelo Residual m2 $ 5.963.922 Valor de referencia m2 $ 2.170.000 TIR efectiva anual $ 2.170.000 Valor de referencia m2 25,2%

En este ejemplo no se contempla pago en cesiones debido al tamaño de las mismas, según lo establecido en el proyecto de modificación del POT, para los predios urbanos no se permite el pago o traslado de las cesiones por edificabilidad si estas son mayores a 1000 metros cuadrados, en este ejercicio las cesiones corresponden al 57% del área del lote, 4.686 metros cuadrados. Adicionalmente, se debe aclarar que la edificabilidad resultante corresponde a edificabilidades donde el límite esta establecido por la estructura del proyecto, tanto en costos como arquitectónica y la relación entre cesiones y área útil que le permita realizar el proyecto. Siguiendo con el impacto financiero, nótese que aún cuando se paga la VIP y se utilizan los metros cuadrados disponibles para otro uso, los mayores costos y el valor de la carga hace que en el valor del suelo sea casi igual dejar o no la VIP, es decir, al igual que en el ejemplo anterior, se pueden cubrir los costos de construcción y el valor del suelo a los precios actuales, generar recursos, en construcción o dinero, para el desarrollo de VIP en la ciudad y mantener la rentabilidad de los proyectos. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Es importante tener en cuenta que el pago de la obligación VIP corresponde al suelo y la construcción para construir estas viviendas en un sector al menos con las características urbanísticas del predio donde se desarrolla el proyecto, por ello, el pago de la obligación se divide en dos factores, un factor del costo de la construcción, costo dado por la UAECD, y un segundo factor por el valor del suelo, para el cual se toma el valor de referencia del sector, en este caso $2.170.000. Finalmente, se presenta un prototipo para un proyecto en suelo bajo tratamiento de desarrollo localizado fuera del perímetro del centro ampliado, donde la regla de cesiones es más estricta: Cuadro 5 Resumen Ejemplo 3 Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 (Suelo sin urbanismo) Valor de referencia m2 TIR efectiva anual

15.000 3 2 3 0 $ 64.560.425.483 $ 48.916.877.842 $ 9.376.521.432 $ 6.267.026.209 $ 417.802 16%

Primero, se debe tener en cuenta que los predios bajo tratamiento de desarrollo corresponde a predios no urbanizados, la mayoría de los cuales se encuentra en áreas de expansión, es decir en los límites del casco urbano de la ciudad, por lo cual su valor no esta determinado por la norma y características del sector, sino por las expectativas de los propietarios a que el suelo pase a ser urbano, por tanto no existen valores de referencia claros para el suelo bajo tratamiento de desarrollo, aunque si se puede comparar con el suelo urbano de forma indirecta. Por lo anterior, la participación del valor del suelo como porcentaje de los ingresos proyectados del proyecto es mucho menor a lo que se encuentra en un proyecto realizado en suelo urbano, al tener que descontar urbanismo y obras de servicios públicos. Para el ejemplo presentado, el valor residual del suelo es de $ 417.802 por metro cuadrado de terreno, sin embargo este valor es para suelo sin urbanismo, por lo que, para hacerlo comparable con el suelo urbano, se le debe sumar el costo del urbanismo necesario para construir cualquier inmueble, este costo es igual a $350.000 por metro cuadrado de terreno, con lo cual el valor del suelo, ya urbanizado, sería de $767.802, Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

superior al valor de referencia para el estrato 3, que es de $550.000, por lo cual el proyecto se podría realizar. El tamaño del proyecto hace que el tiempo que se gasta en su desarrollo sea mayor al que se gasta en los ejemplos anterior, por ello la TIR resulta ser menor puesto que gasta casi el doble del tiempo para su finalización que los otros prototipos planteados. También es importante tener en cuenta que hasta la fecha, la obligación de dejar suelo para vivienda VIP o VIS no ha tenido los resultados esperados puesto que los urbanizadores optan por dejar el suelo libre y quitarle sus posibilidades de construcción, esto sucedía porque la obligación al ser en suelo, para desarrollarlo se debían restar metros de construcción de los otros usos, que en ocasiones resultan ser mas rentables, por lo que el urbanizador optaba por no hacerlo. En vista de los anterior, en la propuesta de modificación del POT se plantea la opción de desarrollar el suelo para VIP con mezcla de usos, garantizando una cantidad mínima de metros cuadrados para VIP, y adicionalmente los metros cuadrados desarrollables en este suelo son adicionales a los obtenidos para el proyecto principal, aumentando el margen de ganancia para el urbanizados/constructor. Cuadro 6 Resumen Ejemplo 3 sin realizar VIP Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 (Suelo sin urbanismo) Valor de referencia m2 TIR efectiva anual

15.000 3 2 3 0 $ 62.710.243.665 $ 47.935.843.355 $ 8.779.434.113 $ 5.994.966.197 $ 399.664 15,4%

Como se observa al comparar el cuadro 6 con el cuadro 5, el desarrollo de VIP en predios bajo tratamiento de desarrollo permite un mayor margen de ganancia al urbanizador/ constructor a la vez que permite el desarrollo de los lotes obtenidos por el distrito para la generación de vivienda y que actualmente no eran desarrollados.

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3. ANÁLISIS DE IMPACTOS: ESTRUCURA SOCIOECONÓMICA Tanto el decreto 619 de 2000 como el 190 de 2004, propusieron la integración socio económica y espacial del territorio urbano mediante la estructura económica que se conforma a partir del centro y la red de centralidades como elementos que garantizarían el equilibrio urbano y rural en prestación de servicios, la cohesión social, la integración de la ciudad a diferentes escalas, y el desarrollo económico para todos los habitantes de la ciudad y la región. Esta red se clasificó como centralidades de carácter internacional, nacional, regional, y urbano, de acuerdo con su papel frente a las políticas relacionadas con el equilibrio del Distrito Capital en términos sociales, de servicios urbanos y de integración de las localidades.3 Espacialmente, la distribución de las actividades económicas se caracteriza por una importante concentración alrededor de tres ejes: el Eje Centro – Norte, el Eje Sur y el Eje Noroccidental. En estos tres ejes, se concentra aproximadamente el 40% de la actividad económica de la ciudad, resaltando que el Eje Central agrupa el 25% de la misma y a medida que aumenta la distancia de éste hacia la periferia disminuye la densidad económica (SDP – UAECD). En el caso de Bogotá, como resultado del ordenamiento de su territorio, el comportamiento de las actividades de Industria, comercio y servicios dentro de la ciudad, se ven reflejados en la participación que estos tienen a nivel de territorio, mostrando la tendencia de las localidades de acuerdo con su vocación productiva. Para el 2011 la localidad de Chapinero tiene el nivel más alto con 218 metros cuadrados en promedio dedicados al comercio, mientras que la localidad de Ciudad Bolívar tiene el registro más bajo con 68,4 metros cuadrados. En el sector industria la localidad de Fontibón registra 1.028,9 M25 ubicándose así en la de mayor área dedicada a este sector, mientras que Sumapaz tiene el menor terreno dedicado a esta actividad con 43 M2. En el sector servicios la localidad de Usme presenta 313,8 M2 dedicados a esta actividad, mientras que la localidad de Usaquén presenta la menor cantidad de metros dedicados a esta actividad con 31,3. En cuanto al promedio de predios por manzana según la actividad productiva, se encuentra que en el sector comercio la localidad de Santa Fe presenta el mayor promedio de predios por manzana, esto es 27 predios, mientras que Sumapaz tiene un predio en promedio. En el sector Industria, la localidad con un promedio más alto es Puente Aranda con 4 predios, frente a varias localidades que solo tienen un predio en promedio por manzana dedicados a esta actividad. En el sector servicios la localidad de Chapinero es la

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Documento Técnico de Soporte. POT 2003

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localidad de con el mayor promedio de predios por manzana con 103, mientras que las localidades de Sumapaz, Ciudad Bolívar y Usme tienen 2 predios en promedio. En este contexto, la propuesta de intervención MEPOT se soporta en las condiciones económicas y las de habitabilidad física de los bogotanos. Se parte de la estructura de consumo y de las elasticidades precio y gasto para establecer sobre que determinantes la administración de la ciudad puede actuar y de allí que pasaría con una mejora del ingreso de esta población. Se reconoce en toda la ciudad las dinámicas productivas a través de los componentes de la estructura que configuran centralidades urbanas. La red de centros se comunican a través de la malla vial local a la malla vial arterial Se reconoce que las intervenciones físicas no pueden crear empleo, solo facilitan la localización de las empresas. Es decir, mientras no haya demanda efectiva no habrá producción y menos demanda de empleo. No obstante se puede crear un colchón de ahorro o espacio para mayor gasto con algunas intervenciones públicas y en prospectiva se asume que esto generará demanda y con ella mayor número de empresas en la zona. En esto último una empresa grande se localiza en función del área de mercado y de su acceso a ella. De esta forma, los criterios para la localización de los usos clasificados como industriales se definieron con base en los impactos que pueden generar dichos usos en determinados sectores, y la capacidad de los mismos para desarrollar los usos ligados a la industria Los criterios responden a al impacto negativo potencial que los usos industriales puedan generar sobre la estructura urbana, teniendo como marco de referencia la norma urbana vigente y los siguientes aspectos en particular: a) Uso del espacio público, relacionado con la movilidad de vehículos sobre la malla vial, b) Área de las edificaciones que contienen el uso industrial, y c) El horario en el que se desarrollan las actividades. En cuanto al comercio se requieren medidas especiales cuando los usos comerciales y de servicios presentan características de alto impacto. La generación de empleo debe soportarse en el aprovechamiento de las fortalezas de la ciudad para impulsar los atributos del territorio y que las empresas sean más productivas y jalonen a los municipios vecinos. Se trata de buscar los efectos multiplicadores desde las fortalezas de Bogotá aprovechando las complementariedades con los alrededores. Evitando así la competencia por albergar los mismos empleos que deteriora la sostenibilidad de Bogotá sin mejorar la de los municipios, a la vez evita la alta ineficiencia de una masa urbana dispersa que requiere más inversión en infraestructura para conectar y un mayor consumo de energía para transportar. En este orden de ideas, la política de productividad busca que el desarrollo territorial sea la base de soporte de la estrategia de desarrollo económico. En esa medida se busca Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

potenciar la productividad de la ciudad mediante la cualificación del espacio urbano, el mejoramiento de las condiciones de accesibilidad, la articulación de las dinámicas de economía popular en las cadenas de valor del sistema productivo de las diferentes escalas, y la vinculación de los actores económicos en el proceso de desarrollo territorial. Se reconocen los predios industriales que se encuentran por fuera de las áreas industriales tradicionales y se propone mantener los incentivos para que las actividades económicas de la ciudad continuaran con las sendas de crecimiento económico que hasta el momento se han desarrollado. La propuesta de modificación MEPOT amplia aproximadamente en 9.000 hectáreas las áreas que tendrán cambio normativo con posibilidad de aprovechamiento de uso más rentable (usos industriales o comercio y servicios). Esta modificación conlleva a la posibilidad de una mayor localización de las actividades industriales de mediano y bajo impacto. Aumenta la posibilidad de la localización de la industria de bajo impacto en toda la ciudad y reconoce dentro de la estrategia de ordenamiento, desde el territorio, el papel de las Áreas de Actividad Económica Intensiva como polos de consolidación de las actividades económicas y productivas en la ciudad. 4. ANÁLISIS POTENCIAL EDIFICATORIO Para determinar el efecto de medidas tomadas en la Modificación Excepcional del POT, tales como cargas urbanísticas, condición VIP, programa de revitalización, estrategia de financiación, entre otros, es útil realizar el ejercicio de medir cuanto es el potencial edificatorio de la ciudad. El ejercicio del potencial edificatorio determina cuántos metros cuadrados adicionales se esperan sean construidos en la ciudad, con el cambio propuesto en la MePOT y dado el ciclo de construcción actual. Para determinar el potencial de construcción se tuvo en cuenta lo siguiente: 1. Se analizaron los predios identificados en toda la ciudad y se descontaron los predios con las siguientes características: mayores a 5000 m2, con uso de industria, edificaciones mayores a 4 pisos, dotacionales, sedes administrativas públicas y hoteles. 2. Para estos predios se calculó la construcción existente. 3. Se identificó la norma propuesta de edificabilidad y se calculó el potencial adicional de construcción.

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Datos generales A continuación se presenta el resultado del calculo del potencial edificatorio. Como el potencial edificatorio estaba de manera espacial, se puede revisar el efecto que tiene la norma sobre la zona del centro ampliado y el resto de la ciudad. Cuadro 7. Datos generales de potencial edificatorio Área de terreno con potencial Área construida actual Potencial Edificatorio Adicional Total Potencial de Construcción IC Resultante

Total 54.726.151 77.495.496 172.387.181 249.882.677 5

Centro Ampliado 25.628.102 40.203.703 109.868.623 150.072.326 6

Resto Ciudad 29.098.049 37.291.793 62.518.558 99.810.351 3

En efecto, en el total de la ciudad existe un total potencial de construcción de 249 millones de m2 aproximadamente, de los cuales el 60% se encontrarían en el ámbito del programa de revitalización. En el resto de la ciudad existe un total de 99 millones de m2 de potencial de desarrollo. Potencial cargas urbanísticas De acuerdo al artículo 330 a 339 del MePOT, que hablan de las cargas urbanísticas, y teniendo en cuenta el potencial total edificatorio, se aplica la fórmula de cargas urbanísticas para establecer el área de cesiones que se genera en toda la propuesta. El potencial de cargas urbanísticas se estima en el siguiente cuadro: Cuadro 8. Potencial de cargas urbanísticas Cesiones M2 16% Parques 12% equipamientos 22% vías 50% según déficit

Total 21.540.593 3.446.495 2.584.871 4.738.930 10.770.297

Centro Ampliado 13.811.737 2.209.878 1.657.408 3.038.582 6.905.868

Resto Ciudad 7.728.856 1.236.617 927.463 1.700.348 3.864.428

De acuerdo a este ejercicio en la ciudad potencialmente podrían construirse 21,5 millones de m2 en cesiones. Al aplicar la norma establecida en el artículo 333 del MePOT, se tiene un potencial de 3,4 millones de m2 de parques, 2,5 millones de m2 en equipamientos y 4,7 millones de m2 en vías. Además, se tiene un total potencial de 10,7 millones de m2 que se asignaran de acuerdo al déficit existente por zonas. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Bajo este ejercicio, en el ámbito del programa de revitalización existirían 13,8 millones de m2 de terreno con potencial para cesiones y en el resto de la ciudad existirían 7,7 millones de m2 de área potencial. Potencial total - Usos De acuerdo al articulo 341 a 351 del MePOT, que hablan de la condición VIP, y teniendo en cuenta el potencial total edificatorio, se aplicó la fórmula de la condición VIP para establecer el área de vivienda VIP que se genera en la propuesta. El potencial de vivienda y otros usos se estima en el siguiente cuadro: Cuadro 9. Potencial de usos

17.505.291 311.205 1.556.026 174.283.040

Centro Ampliado 10.787.265 191.774 958.868 104.463.796

1.991.806

1.193.872

797.934

6.971.322 191.788.331 58.094.347

4.178.552 115.251.061 34.821.265

2.792.770 76.537.270 23.273.081

Total M2 para VIP Viviendas VIP potencial* Población VIP potencial** M2 No VIP Viviendas No VIP potencial*** Población No VIP potencial**** Total M2 Vivienda M2 Otros Usos

Resto Ciudad 6.718.026 119.432 597.158 69.819.244

* M2 VIP * 0,8 / 45M2 por vivienda **5 personas por hogar (1 hogar por vivienda) ***M2 No VIP * 0,8 / 70M2 por vivienda **** Promedio 3,5 personas por hogar

De acuerdo a este ejercicio, potencialmente podrían construirse en vivienda un total de 191,8 millones de m2 en la ciudad. De acuerdo a lo establecido en el artículo 348 del MePOT, se tiene un potencial de 17,5 millones de m2 de vivienda VIP, y un potencial de 174,2 millones de m2 en el resto de vivienda. Además, se tiene un total potencial de 58 millones de m2 para otros usos. Bajo este ejercicio, en el ámbito del programa de revitalización existirían 115,2 millones de m2 de terreno con potencial para vivienda, de los cuáles, 10,7 millones de m2 son para vivienda VIP y 104,4 millones de m2 es en vivienda No VIP. En el resto de la ciudad existirían 76,5 millones de m2 de área potencial para vivienda, de los cuales 6,7 es en vivienda VIP y 69,8 es en vivienda No VIP. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

¿Cuántas viviendas VIP representan los 17,5 millones de m2 que se alcanzarían con el total potencial edificatorio establecido? De acuerdo a unos supuestos básicos, como apartamentos de 45 m2, índice de ocupación de 0,8 y 5 personas por hogar, estos 17,5 millones de m2 representan 311.205 viviendas VIP de total potencial. Análisis de escenarios – Desarrollo normativo. ¿En cuanto se beneficia la ciudad a partir de las cargas urbanísticas y la condición VIP? El ejercicio realizado en los cuadros 2 y 3 muestra el potencial total. Es decir, si se cumple con la condición y se construyen todos los metros cuadrados que se generan en la ciudad, en cesiones se tendrían 21 millones de m2. En vivienda VIP se tendrían 17 millones de m2 que representan 311.205 viviendas. Para hacer un ejercicio más aproximado a la realidad de la dinámica constructora de la ciudad, se analizan diferentes escenarios de consumo del potencial total edificatorio. Así, se plantean 4 escenarios de posibilidades de consumo de los m2 potenciales determinados por la norma. Estos escenarios son: consumo del 100%, del 50%, del 30% y del 15%. Por tanto, en el cuadro 3 analiza los 4 escenarios, y su aplicación, tanto para cesiones como para vivienda y otros usos. Cuadro 10. Análisis de escenarios de desarrollo normativo ESCEN. 1 (100%) Potencial de Construcción 249.882.677 Número de años* 64,1 Cesiones 21.540.593 M2 para VIP 17.505.291 Unidades VIP 311.205 M2 No VIP 174.283.040 Unidades No VIP 1.991.806 Total Unidades Vivienda 2.303.011 *Asume 3,9 en promedio de m2 licenciados

ESCEN 2 (50%)

ESCEN 3 (30%)

ESCEN 4 (15%)

124.941.339 32,0 10.770.297 8.752.645 155.603 87.141.520 995.903

74.964.803 19,2 6.462.178 5.251.587 93.362 52.284.912 597.542

37.482.402 9,6 3.231.089 2.625.794 46.681 26.142.456 298.771

1.151.506

690.903

345.452

Además, dado el ciclo de la construcción actual, se calcula el número de años en los cuáles se consumiría el potencial edificatorio. Así, por ejemplo, para consumir el escenario de consumo del 100% del potencial, generado por la propuesta de MePOT, y dado el ciclo de la construcción actual, se necesitarán 64 años aproximadamente. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Por otro lado, en el escenario moderado, aquel en donde sólo se consume el 15% del potencial edificatorio que se genera a partir de MePOT, se necesitaran 9,6 años en la aplicación del MePOT. En el tema de las cesiones, en el escenario moderado, producto de la dinámica que supone la recomposición de la actividad constructiva al centro de la ciudad y a partir del ciclo de la construcción, se generan 3,2 millones de m2 en cesiones. En el tema de la condición VIP, y con las mismas condiciones anteriores (escenario moderado, recomposición de la actividad constructiva al centro de la ciudad y ciclo de la construcción), se generan 28,7 millones de m2 en vivienda. Para vivienda VIP se generan 2,6 millones de m2 y para el resto de vivienda se generan 26,1 millones de m2. En número de viviendas, se espera un desarrollo en 10 años de 345.452 viviendas, de las cuales 46.681 serán vivienda VIP. Valoración de las cargas urbanísticas y la condición VIP ¿Cuántos recursos obtiene la ciudad en el tema de cargas urbanísticas y condición VIP? Para hacer la valoración de los productos que tendrá la ciudad en cargas urbanísticas y condición VIP, y dado que se conocen los m2 de potencial edificatorio, se asume que todas las cesiones y la condición VIP se pagan. En caso que parte se deje en terreno y parte se pague, al momento de valorar da el mismo monto La valoración de las cesiones se genera a partir del valor de referencia catastral de las zonas. La valoración de VIP es igual a los m2 de condición por el costo $472.873, mas el valor por m2 de referencia para el suelo de cada zona, el suelo es igual a los m2 de condición dividido 5. Por tanto, se presenta la información de la valoración total del potencial edificatorio. Cuadro 11. Valoración de las cargas urbanísticas y condición VIP por escenarios ESCENARIOS 100% 50% 30% 15%

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CARGAS VIP URBANISTICAS 18.365.055.699.499 12.828.363.548.686 9.182.527.849.750 6.414.181.774.343 5.509.516.709.850 3.848.509.064.606 2.754.758.354.925 1.924.254.532.303

Si se consume el total del potencial edificatorio, el valor percibido por cargas urbanísticas ascendería a $18,3 billones. El valor percibido por la condición VIP ascendería a $12,8 billones. En el escenario moderado, el total de ingreso que tendría la ciudad se estima en $2,7 billones, mientras que el ingreso por cuenta de la condición VIP se estima en $1,9 billones. Se presenta cuanto se percibiría en promedio de manera anual, tanto por cargas como por condición VIP. Cuadro 12. Valoración por año Valor anual promedio CARGAS Valor anual promedio VIP

$ 286.629.381.237,41 $ 4.473.517.724,79

Se aclara que para efectos del ejercicio, todas las cesiones y la condición VIP se pagan. Pero la idea de la Administración Distrital es que estos recursos se conviertan en productos. Es decir, más que ingresen a las arcas de la Administración Distrital, se reflejen en parques, equipamientos, vías y viviendas VIP. Análisis de población. Dado el objetivo de la MePOT, con respecto a incentivar la oferta de Vivienda de Interés Prioritario, en esta sección se revisa cuántas viviendas VIP se generan con la propuesta y, dado el ritmo de crecimiento de los hogares, a cuantas personas termina beneficiando la propuesta. Para este ejercicio se toma el horizonte del tiempo determinado por el escenario moderado. Es decir, 9,6 años. Lo primero es determinar cuantos habitantes tendrá Bogotá en ese período de tiempo. El total de habitantes que tendrá Bogotá asciende a 8,6 millones de habitantes de acuerdo a las proyecciones de población del DANE. Cuadro 13. Análisis de población ESCEN 4 (15%)

Observaciones

Número de años requeridos para concretar el 15% de la norma propuesta (Escenario moderado) Proyección Personas A 2012 hay 7.571.345. 8.611.000 (DANE) Se supone que por año se incrementa en 103,867 Número Años

Viviendas anual Viviendas VIP anual

No

9,6

VIP

mínimas

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31.087 Podría Incluir Vivienda de Interés Prioritaria 4.857

Derivada de la condición de VIP. Se podrían construir más que éste mínimo

Total anual

Viviendas

35.944

Según censo de edificaciones en promedio se construyen 35,000 viviendas

Bajo el escenario moderado de consumo del 15% del total edificatorio, y bajo la norma MePOT, se tiene un total de 345.452 viviendas. De las cuales 46.681 serán vivienda VIP y 298.771 serán viviendas No VIP. De forma anual, se generaría un total de 35.944 viviendas, de las cuáles 4.857 serán vivienda VIP y 31.087 serán viviendas no VIP (Cuadro 7).

5. ESTRATEGIA FINANCIERA POT Se presenta el cuadro 14 que resume los requerimientos de soportes urbanos contemplados en el MEPOT, las fuentes detectadas dentro del Plan de Desarrollo “Bogotá Humana” que financian una parte de los requerimientos totales de inversiones considerados dentro de este POT, y los mecanismos de autofinanciación los nuevos soportes requeridos, la generación de suelo para infraestructuras urbanas y la oferta de VIP. Las fuentes de financiación que tiene el distrito para poder hacer frente a las necesidades del POT son: Para los soportes urbanos (vías, espacio público y equipamientos) derivados de los nuevos desarrollos de construcción, para la generación de oferta de Vivienda de Interés Prioritaria y para la adquisición de suelo para la construcción de infraestructuras urbanas, la modificación del POT plantea mecanismos de autofinanciación como son las cargas urbanísticas, condición VIP y certificados de construcción y desarrollo. Para el cubrimiento del déficit existente en vías, espacio público y equipamientos, se podrían utilizar recursos derivados principalmente de las siguientes fuentes: acuerdo de valorización, regalías, Asociaciones público – privada, cupo de endeudamiento, modernización tributaria, recursos ordinarios, transferencia de la nación, plusvalías, entre otros. En los proyectos de valorización y cupo de endeudamiento, una parte de las obras de infraestructura que se encuentran contemplados en estos instrumentos, están incluidas en esta modificación de POT.

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Cuadro 14. Resumen instrumentos de financiación SOPORTES URBANOS DERIVADOS DE LOS NUEVOS DESARROLLOS Requerimiento POT Componentes

Fuentes de financiación

Recursos

Nuevos desarrollos* Cesiones públicas (equipamientos, esopacio público y vías)

Recursos instrumentos POT

7.827.534.623.476

7.827.534.623.476

2.754.758.354.925

2.754.758.354.925

Fuente

Necesidades no cubiertas con el actual PDD** 0

Cargas urbanísticas

Vivienda VIP

1.924.254.532.303

1.924.254.532.303

Condición VIP

Redes locales

3.148.521.736.248

3.148.521.736.248

Carga urbanística

*Se supone que la norma de edificabilidad se concreta en el 15%

DEFICIT EXISTENTES EN INFRAESTRUCTURA Requerimiento POT Componentes Recursos Infraestructura Total vias

24.476.107.654.007 12.696.971.444.922

Malla vial

5.803.209.444.922

Intersecciones

6.893.762.000.000

Fuentes de financiación Recursos instrumentos POT*

Fuente

11.691.585.486.744 6.753.299.305.000 Recursos PDD*

Necesidades no cubiertas con el actual PDD** 12.784.522.167.263 5.943.672.139.922

1.753.299.305.000 Valorización 2.000.000.000.000 APP

Total Equipamientos

10.683.212.465.307

3.000.000.000.000 Cupo endeudamiento 4.702.109.207.206 Recursos PDD*

Equipamientos

10.683.212.465.307

3.402.109.207.206 Recursos ordinarios

5.981.103.258.101

1.300.000.000.000 Cupo endeudamiento Total Espacio público

1.095.923.743.779

236.176.974.538 Recursos PDD*

859.746.769.241

236.176.974.538 Ingresos establ. Público * Referencia Plan de Desarrollo "Bogotá Humana" ** Recursos de las próximas administraciones

NECESIDAD GENERACIÓN DE SUELO Requerim iento Componentes

Fuentes de financiación Recursos

Recursos instrumentos POT

Fuente

Afectaciones Reservas viales

2.131.047.312.474 1.770.613.643.424

2.491.480.981.524 Certificados 2.131.047.312.474 Certificados

Intersecciones

360.433.669.050

360.433.669.050 Certificados

Total POT

34.434.689.589.957

22.010.601.091.744

Necesidades no cubiertas con el actual PDD** 360.433.669.050

12.424.088.498.213

En cuanto a los recursos provenientes de regalías, el principal uso de este instrumento esta orientado a financiar proyectos ambientales y de infraestructura vial. Es importante aclarar que también con este mecanismos se puede promover la implementación de diferentes actuaciones urbanísticas incluidas en el POT. Por otra parte, dado el Sistema General de Participaciones, la nación realiza unas transferencias a los territorios, principalmente para cubrir salud y educación. Y financiar proyectos de importancia estratégica dentro de los territorios. En este caso en particular, se cuenta con posibilidades de recursos para temas de vivienda, saneamiento básico y transporte. Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

En esta propuesta MEPOT, las Asociaciones Público Privadas se constituyen como uno de los instrumentos novedosos que pueden financiar la construcción de infraestructura y actuaciones urbanísticas, particularmente las relacionadas en proyectos viales de importante magnitud para la ciudad. Adicionalmente, la Administración distrital cuenta con recursos ordinarios programados (impuestos – ICA, predial, plusvalía, etc) dentro del plan de desarrollo que se destinarán para la financiación de los proyectos del POT. La Modernización tributaria que está dentro de la estrategia de financiación del Plan de Desarrollo contribuirá a fortalecer estos recursos ordinarios. Adicionalmente el POT desarrolla el mecanismo de los certificados de derechos de construcción y desarrollo para el intercambio de edificabilidad por suelo necesarios de los sistemas generales, o la construcción de infraestructuras en operaciones estratégicas. Por tanto, se requiere que el distrito genere los incentivos para el correcto funcionamiento del mercado y la regulación respectiva. Es necesario tener en cuenta que con recursos del Plan de Desarrollo se cubre el 34% de los requerimientos planteados en el POT, con los instrumentos de previstos en el POT (cargas urbanísticas, propuesta VIP, certificados) se cubre el 30% de los requerimientos, y el 37% deberá ser cubierto con los recursos de los siguientes planes de desarrollo. Teniendo este esquema de financiación del POT y que aquellas obras que se implementarán con el presupuesto público actual están contenidas dentro del Plan de Desarrollo, no generarán presiones adicionales a las finanzas públicas de la ciudad y por tanto se mantienen los criterios de sostenibilidad de éstas.

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ANEXOS Ejemplo 1 2 Proyecto pequeño, cesión menor a 1.000 m Esquema Pagando VIP y cesiones Resumen Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Pago Cargas Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 Valor de referencia m2

1.800 5 4,5 4 2 25.175.058.558 15.048.049.652 1.693.798.559 4.028.009.369 4.443.000.978 2.447.334 1.305.000

Parámetros Urbanísticos Cesiones (M2 Suelo) Porcentaje cesiones sobre área terreno Área Útil Área Construible Área construible adicional Área VIP (M2 Construcciones) M2 VIP como % Área Construible Adicional Suelo para VIP Suelo para VIP como % Área Útil

818 45% 982 8.100 4.500 0 0% 0 0%

Por características del predio se supone que VIP y Cesiones se pagan Factor Área Vendible/Área Construible (No incluye área parqueaderos) Área Vendible VIP Vivienda No VIP Unidades de Vivienda VIP (VIP de 45 M2) Unidades de Viviendas No VIP (Tamaño según estrato)* *Estrato 5 - 82 m2

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0,83 6.752 6.752 82

Estacionamientos* Total área para estacionamientos m2 Número con 1 Por Vivienda General Número con IC = 2 Sobre neta *Se asume 1 por vivienda, 28 m2 por estacionamiento

2.306 82 129

Ventas Valor Unitario Total Vivienda No VIP (m2) Estacionamientos (Unidad)

Total

3.508.821 18.000.000

25.175.058.558 23.692.832.644 1.482.225.915

Porcentaje de ventas 94,1% 5,9%

Costos Valor unitario Total Vivienda No VIP (m2) Costo Parqueaderos (m2) Costos Financieros (% ventas) Costo de Ventas (% ventas) Costo Acueducto (m2)

Total

1.286.964 1.286.964 3% 3% 81.000

15.048.049.652 10.424.411.873 2.967.334.265 755.251.757 755.251.757 145.800.000

Porcentaje de ventas 60% 41% 12% 3% 3% 0,6%

Cesiones

Costo Compra Cesiones Dotación Cesiones

Valor Unitario 1.305.000 100.000

Pesos 1.067.727.273 81.818.182

Porcentaje de ventas 4% 0%

Valor Unitario 414.801 1.305.000

Pesos 279.990.605 264.262.500 544.253.105

Porcentaje de ventas 1% 1% 2%

VIP

Pago VIP Construcción Pago VIP Suelo Total Pago VIP

-

Utilidad % Ventas Total Vivienda No VIP

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Pesos 16% 16%

4.028.009.369

Valor del suelo residual Porcentaje sobre ventas

Pesos .405.200.978

Valor Suelo

2.447.334

Valor Suelo M2 Valor Referencia Suelo (Lonja)*

1.305.000,00

*Valor de referencia tomado para costo de cesiones y suelo VIP TIR Costos iniciales (millones) Ingresos finales (millones) Meses Duración Proyecto TIR efectiva mensual TIR efectiva anual

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Total 10.613.414.433 14.641.423.802 18 1,8% 23,9%

17,5%

Ejemplo 2 2 Predio Grande, cesión mayor a 1.000 m , se debe dejar Esquema 2A realizando VIP en el proyecto

Resumen Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 Valor de referencia m2

8.200 Resultante 6 5 2 172.296.473.783 93.574.158.493 29.979.586.438 48.274.157.423 5.887.092 2.170.000

Parámetros Urbanísticos Cesiones (M2 Suelo) Porcentaje cesiones sobre área terreno Área Útil Área Construible Área construible adicional Área VIP (M2 Construcciones) M2 VIP como % Área Construible Adicional Suelo para VIP Suelo para VIP como % Área Útil

4.686 57% 3.514 49.200 32.800 2952 9% 590 17%

Por características del predio se supone que VIP y Cesiones se pagan Factor Área Vendible/Área Construible (No incluye área parqueaderos) Área Vendible VIP Vivienda No VIP Unidades de Vivienda VIP (VIP de 45 M2) Unidades de Viviendas No VIP (Tamaño según estrato)* *Estrato 5 - 82 m2

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

0,83 41.014 2.461 38.553 55 456

Estacionamientos* Total área para estacionamientos m2 Número con 1 Por Vivienda General Número con IC = 2 Sobre neta *Se asume 1 por vivienda, 28 m2 por estacionamiento

14.306 511 586

Ventas Valor Unitario Total VIP (m2) Vivienda No VIP (m2) Estacionamientos* (Unidad) *Solo estacionamiento de No VIP

Total

Porcentaje de ventas

- 172.296.473.783 888.889 2.187.432.000 4.116.429 158.702.684.090 25.000.000 11.406.357.692

1,3% 92,1% 6,6%

Costos Valor unitario Total VIP (m2) Vivienda No VIP (m2) Costo Parqueaderos (m2) Costos Financieros (% ventas) Costo de Ventas (% ventas) Costo Acueducto (m2)

Total

Porcentaje de ventas

-

93.574.158.493

54%

414.801 1.343.383 1.343.383 3% 3% 81.000

1.224.492.245 62.128.799.671 19.218.878.149 5.168.894.213 5.168.894.213 664.200.000

1% 36% 11% 3% 3% 0,4%

Cesiones Valor Unitario Costo Compra Cesiones Dotación Cesiones

468.571.429

Porcentaje de ventas 0% 0%

Pesos -

Porcentaje de ventas 0% 0% 0%

Pesos

100.000

VIP

Pago VIP Construcción Pago VIP Suelo Total Pago VIP

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Valor Unitario -

Utilidad % Ventas

Pesos

Total

17%

VIP Vivienda No VIP

8% 18%

29.979.586.438

Valor del suelo residual Porcentaje sobre ventas

Pesos 48.274.157.423

Valor Suelo

5.887.092

Valor Suelo M2

2.170.000,00

Valor Referencia Suelo (Lonja)* *Valor de referencia tomado para costo de cesiones y suelo VIP TIR Costos iniciales (millones) Ingresos finales (millones) Meses TIR efectiva mensual TIR efectiva anual

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Total 76.814.976.399 106.794.562.838 18 1,8% 24,6%

28,0%

Ejemplo 2 2 Predio Grande, cesión mayor a 1.000 m , se debe dejar Esquema 2B Pagando obligación VIP

Resumen Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 Valor de referencia m2 Parámetros Urbanísticos Cesiones (M2 Suelo) Porcentaje cesiones sobre área terreno Área Útil Área Construible Area construible adicional Área VIP (M2 Construcciones) M2 VIP como % Área Construible Adicional Suelo para VIP Suelo para VIP como % Área Útil

8.200 Resultante 6 5 2 180.967.065.726 95.874.017.344 32.574.071.831 48.904.160.878 5.963.922 2.170.000

4.686 57% 3.514 49.200 32.800 0 0% 0 0%

Por características del predio se supone que VIP y Cesiones se pagan Factor Área Vendible/Área Construible (No incluye área parqueaderos) Área Vendible VIP Vivienda No VIP Unidades de Vivienda VIP (VIP de 45 M2) Unidades de Viviendas No VIP (Tamaño según estrato)* *Estrato 5 - 82 m2

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

0,83 41.014 41.014 485

Estacionamientos* Total área para estacionamientos m2 Número con 1 Por Vivienda General Número con IC = 2 Sobre neta *Se asume 1 por vivienda, 28 m2 por estacionamiento

13.591 485 586

Ventas Valor Unitario Total VIP (m2) Vivienda No VIP (m2) Estacionamientos* (Unidad) *Solo estacionamiento de No VIP

Total -

180.967.065.726

888.889 4.116.429 25.000.000

168.832.642.649 12.134.423.077

Porcentaje de ventas 0,0% 93,3% 6,7%

Costos Valor unitario Total VIP (m2) Vivienda No VIP (m2) Costo Parqueaderos (m2) Costos Financieros (% ventas) Costo de Ventas (% ventas) Costo Acueducto (m2)

Total

Porcentaje de ventas

-

95.874.017.344

53%

414.801 1.343.383 1.343.383 3% 3% 81.000

66.094.467.736 18.257.325.664 5.429.011.972 5.429.011.972 664.200.000

0% 37% 10% 3% 3% 0,4%

Cesiones

100.000

468.571.429

Porcentaje de ventas 0% 0%

Valor Unitario 414.801 2.170.000 -

Pesos 1.224.492.245 1.921.752.000 3.146.244.245

Porcentaje de ventas 1% 1% 2%

Valor Unitario Costo Compra Cesiones Dotación Cesiones

Pesos

VIP

Pago VIP Construcción Pago VIP Suelo Total Pago VIP

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Utilidad % Ventas

Pesos

Total

18%

Vivienda No VIP

18%

32.574.071.831

Valor del suelo residual Porcentaje sobre ventas

Pesos 48.904.160.878

Valor Suelo

5.963.922

Valor Suelo M2 Valor Referencia Suelo (Lonja)*

2.170.000,00

*Valor de referencia tomado para costo de cesiones y suelo VIP TIR Costos iniciales (millones) Ingresos finales (millones) Meses TIR efectiva mensual TIR efectiva anual

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Total 81.281.181.755 113.855.253.586 18 1,9% 25,2%

27,0%

Ejemplo 3 Predio Sujeto a tratamiento de desarrollo, se dejan cesiones Esquema 3A Realizando Construcción VIP

Resumen Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Residual Valor Suelo Residual m2 (Suelo sin urbanismo) Valor de referencia m2 Parámetros Urbanísticos Cesiones (M2 Suelo) Porcentaje cesiones sobre área terreno Área Útil Área Construible Area construible adicional para VIP M2 VIP como % Área Construible Suelo para VIP Suelo para VIP como % Área Útil

Factor Área Vendible/Área Construible (No incluye área parqueaderos) Área Vendible VIP Vivienda No VIP Unidades de Vivienda VIP (VIP de 45 M2) Unidades de Viviendas No VIP (Tamaño según estrato)* *Estrato 3 - 65 m2

15.000 3 2 3 0 64.560.425.483 48.916.877.842 9.376.521.432 6.267.026.209 417.802 -

10.909 73% 4.091 30.000 1.964 7% 818 20%

0,80 25.571 1.571 24.000 35 369

Estacionamientos* Total área para estacionamientos m2 Número con 1 Por Vivienda General Número con IC = 2,5 Sobre útil Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

10.227 404 365

*Se asume el que da por factor de estacionamientos, 28 m2 por estacionamiento Ventas Valor Unitario

Porcentaje de ventas

Total

Total

64.560.425.483

VIP Vivienda No VIP Precio Venta *Solo estacionamiento de No VIP

888.889 2.412.927 13.000.000

1.396.363.636 57.910.243.665 5.253.818.182

2,2% 89,7% 8,1%

Costos Valor unitario Total VIP Vivienda No VIP Costo Urbanismo (Incluye dotación cesiones) Costo Acueducto Costo Parqueaderos Costos Financieros Costo de Ventas Imprevistos

Porcentaje de ventas

Total

414.801 890.613 350.000 81.000 890.613 3% 3% 3%

48.916.877.842

76%

814.518.123 26.718.382.080 5.250.000.000 1.215.000.000 9.108.539.345 1.936.812.764 1.936.812.764 1.936.812.764

1% 41% 8% 2% 14% 3% 3% 3%

Utilidad % Ventas

Pesos

Total

15%

VIP Vivienda No VIP Da mas porque la utilidad de VIP es adicional a la utilidad del proyecto

8% 14%

9.376.521.432

Valor del suelo residual Porcentaje sobre ventas

Pesos Valor Suelo Valor Suelo M2* *Es suelo sin urbanizar Valor Residual Suelo + Urbanismo Valor Referencia Suelo Urbanizado (Lonja)* Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

6.267.026.209 417.802

767.802 550.000

9,7%

*Valor de referencia tomado para costo de cesiones y suelo VIP TIR Costos iniciales (millones) Ingresos finales (millones) Meses TIR efectiva mensual TIR efectiva anual

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Total 20.942.089.562 30.318.610.994 30 1,2% 16,0%

Ejemplo 3 Predio Sujeto a tratamiento de desarrollo, se dejan cesiones Esquema 3B Sin Realizar Construcción VIP Resumen Tamaño Predio IC Máximo IC Efectivo Estrato/ Uso principal IC Base Ventas Costos Utilidad Valor Suelo Valor Suelo M2 Valor de referencia m2 Parametros Urbanísticos Cesiones (M2 Suelo) Porcentaje cesiones sobre área terreno Área Útil Área Construible Area construible adicional para VIP M2 VIP como % Área Construible Suelo para VIP Suelo para VIP como % Área Útil Factor Área Vendible/Área Construible (No incluye área parqueaderos) Área Vendible VIP Vivienda No VIP Unidades de Vivienda VIP (VIP de 45 M2) Unidades de Viviendas No VIP (Tamaño según estrato)* *Estrato 3 - 65 m2

15.000 3 2 3 0 62.710.243.665 47.935.843.355 8.779.434.113 5.994.966.197 399.664 -

10.909 73% 4.091 30.000 0% 0 0%

0,80 24.000 24.000 369

Estacionamientos* Total área para estacionamientos m2 Número con 1 Por Vivienda General Número con IC = 2,5 Sobre útil Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

10.227 404 365

*Se asume el que da por factor de estacionamientos, 28 m2 por estacionamiento

Ventas Valor Unitario

Porcentaje de ventas

Total

Total

62.710.243.665

VIP Vivienda No VIP Precio Venta *Solo estacionamiento de No VIP

888.889 2.412.927 13.000.000

57.910.243.665 4.800.000.000

0% 92% 8%

Costos Valor unitario Total VIP Vivienda No VIP Costo Urbanismo Costo Acueducto Costo Parqueaderos Costos Financieros Costo de Ventas Imprevistos

Porcentaje de ventas

Total

414.801 890.613 350.000 81.000 890.613 3% 3% 3%

47.935.843.355

76%

26.718.382.080 5.250.000.000 1.215.000.000 9.108.539.345 1.881.307.310 1.881.307.310 1.881.307.310

0% 43% 8% 2% 15% 3% 3% 3%

Utilidad % Ventas

Pesos

Total

14%

VIP Vivienda No VIP Da mas porque la utilidad de VIP es adicional a la utilidad del proyecto

8% 14%

8.779.434.113

Valor del suelo residual Porcentaje sobre ventas

Pesos Valor Suelo Valor Suelo M2 *Es suelo sin urbanizar Valor Residual Suelo + Urbanismo Valor Referencia Suelo Urbanizado (Lonja)* Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

5.994.966.197 399.664

749.664 550.000

9,6%

*Valor de referencia tomado para costo de cesiones y suelo VIP

TIR Costos iniciales (millones) Ingresos finales (millones) Meses TIR efectiva mensual TIR efectiva anual

Carrera 30 Nº 25 - 90 PBX 335 8000 www. sdp.gov.co Información Línea 195

Total 20.375.719.203 29.155.153.316 30 1,2% 15,4%