INDAABIN, NORMATIVA DE CARÁCTER TÉCNICO EN MATERIA DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES

Junio de 2011

LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES, 2004

Publicada en el Diario oficial de la Federación el 20 de mayo de 2004 Contiene 7 títulos y 152 artículos. El Título Sexto regula el avalúo de los bienes nacionales.

Se integra de 7 artículos (142 al 148)

Artículo 142. Le otorga atribuciones a la Secretaría para emitir normativa en materia de valuación y justipreciación de rentas

NORMAS conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales. (publicado el 27 de septiembre de 2006 en el DOF)

Artículo 143. Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en función de 6 actos jurídicos. (adquisición, enajenación, indemnización, arrendamiento, concesión y diligencias judiciales)

Artículo 144. Le da facultades al INDAABIN para dictaminar valores en función de 5 actos jurídicos. (adquisición, enajenación, indemnización, aseguramiento contra daños y reexpresión de estados financieros).

Artículos 143 y 144. Le dan atribuciones al INDAABIN, a las instituciones de crédito y a los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, para determinar valores en función de ocho actos jurídicos. FRACCIONES DEL ARTÍCULO 143

ACTO JURIDICO

FRACCIONES DEL ARTÍCULO 144

I, III y XVII

Adquisición

I y VIII

II, III, IV, V, VI y XIV

Enajenación

II, III, IV, VII y IX

Aseguramiento contra daños X y XIII

Concesión

XI, XII y XVII

Arrendamiento

VII, VIII, XI y XV

Reexpresión de Edos. Financieros Indemnización

XVI

Diligencias Judiciales

V

VI XI y XII

X y XIII

Artículo 145. Es base de la “Finalidad” de los dictámenes al establecer valor máximo cuando la APF adquiera y valor mínimo cuando la APF enajene.

Dictamen valuatorio = Trabajo valuatorio + Certificado

Trabajo valuatorio

Valor comercial

Certificado

Valor máximo o valor mínimo

Artículo 148. Específica la vigencia legal de los dictámenes valuatorios y de justipreciaciones de rentas.

Los Dictámenes Valuatorios tienen vigencia legal de un año , con excepción de los trabajos valuatorios a nivel de consultoría que solicita la APF, los concluidos con base en Valor de Realización Ordenada, los solicitados por la SRA para el Uso de Indemnización (expropiación) y Tabuladores de BDT.

El 2 de septiembre del 2004, se crea el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, como órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública (SFP); siendo el órgano técnico especializado en materia de avalúos de la APF.

Para ejercer las atribuciones que a la SFP le confieren la Ley General de Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en materia de avalúos, justipreciaciones de rentas; … … de inventario, registro y catastro de inmuebles federales y de los pertenecientes a entidades paraestatales, así como de administración, vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación de inmuebles federales competencia de la propia Secretaría.

DESARROLLOS TURÍSTICOS

EMBARCACIONES

PRESAS HOTELES

MARÍTIMAS

PLANTAS DE ENERGÍA ELÉCTRICA

RESCATE DE

CONCESIONES

AUTOPISTAS

DERECHO DE VÍA MONUMENTOS HISTÓRICOS

AERONAVES

ALMACENES AEROPUERTOS

CONJUNTOS PETROQUÍMICOS PLATAFORMAS

INGENIOS AZUCAREROS

PUERTOS MARÍTIMOS

LOCALES COMERCIALES

ÓRGANO TÉCNICO ESPECIALIZADO EN MATERIA DE AVALÚOS, PARA ATENDER REQUERIMIENTOS DE LA APF, ADEMÁS DE OTRAS INSTITUCIONES PÚBLICAS.

PETROLERAS

INDAABIN CORREDORES PÚBLICOS (artículo 132 de la LGBN)

ESPECIALISTAS en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente.

VALUADOR DE BIENES NACIONALES

INSTITUCIONES DE CRÉDITO

En este sentido el INDAABIN se convierte en la Institución reguladora de las normas técnicas para la valuación de bienes nacionales que deben regir el marco de actuación:

Para dar cumplimiento a lo que establece la Ley se esquematizó la normativa a través del “Octágono de Control”, en cuanto a “normas, procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico”.

Una Ocho 25 53 Dos Un

Norma Metodologías Criterios Procedimientos de carácter técnico Procedimientos en apego al Art. 147 de la LGBN Glosario de Términos en Valuación de Bienes Nacionales

IA

ARREDU

TRC

TT

MEH MEM AJG OA

CUS RAQ IH

ARREDU OP TVA

ARRPD

TCP TCH TCC RAQ TZM PTO EA AMS RES IA PIV UIM TGF TU TR AR ECST OTS VO VR

AI

IH

AS-BI

DJ-UE

AR SE OA AJG MEM MEH

DJ-BM

I

APT

LC RAM DP SE BDT

PIV

DJ-BI

UI UE

TGA RC ID AM RCO

AS-BM AD-BI

IA TCH TCC

PIV TC EA

TRC TT TU

IH

ARRPD

AD-BM

MEH MEM AJG OA SE

DJ

AD

EN-BI

CO

EN

UI

CAS CAS

ARREDR

ARR

UI

SE

MEM

CAS

UE UE

VRO RES TCH TCC TGF VP RC

TR

TCH TCC RAQ

ARR-BM

IN-BDT IN-DP

ARR-UE

IH TCP TRC TT TR

TU

TRC AMS TGA RC ID

MEH MEM AJG OA SE VP PIV

I TD TC

PIV TD TCH TCC TVA TGF TC OP TT TRC TZM OTS AI UIM TU TR APT

UE

I

MEH MEM AJG BDT DP

S E RAM LC

REF-BM

ART. 147

VR

TT

EN-BM

IN-UE

ARR-BI

REF-BI

VO

PIV

IN

IN-BM MEH

AR

UE UI APT

ARRTU

ECST ARREDU

I TD

EN-UE

GTVBN

CO-UE

TD PIV TU

IN-BI ARRTR

AR TC TD TGF TRC AM IH TVA

UE UI APT

REF

TC

TT

AS

DJ-BDT

TR

PTO UE

TR

METODOLOGÍAS

DJ-DP

CO-BI

TU

AD-UE

NORMAS RES TD

RES VRO TCH TCC

IA

MEH MEM AJG OA SE

RCO

TD

OA

PIV

UI

IA

Metodologías CLAVE

Procedimientos Técnicos DESCRIPCIÓN

CLAVE

DESCRIPCIÓN

AD

ADQUISICIÓN

AI

ACTUALIZACIÓN POR ÍNDICES

ARR

ARRENDAMIENTO

AJG

ALHAJAS, JOYAS Y GEMAS

AS

ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS

AM

AVALÚO MAESTRO

CO

CONCESIÓN

AMS

AVALÚO MASIVO

DJ

DILIGENCIAS JUDICIALES

APT

EN

ENAJENCACIÓN

ACCIONES PARTES SOCIALES Y TÍTULOS DE CRÉDITO

REF

REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS

AR

AVALÚO RETROSPECTIVO

IN

INDEMNIZACIÓN

ARREDR

ARENDAMIENTO EDIFICACIONES RURALES

ARREDU

ARRENDAMIENTO EDIFICACIONES URBANAS

ARRPD

ARRENDAMIENTO DE POSTES Y DUCTOS

DESCRIPCIÓN

ARRTR

ARRENDAMIENTO TERRENO RURAL

BDT

BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

ARRTU

ARRENDAMIENTO TERRENO URBANO

BI

BIENES INMUEBLES

BDT

BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

BM

BIENES MUEBLES

CAS

CÁLCULO DE ÁREAS Y SUPERFICIES

DP

DAÑOS Y PERJUICIOS

CIR

CRITERIOS DE INCREMENTO O REDUCCIÓN

UE

UNIDAD ECONÓMICA

CUS

CONSTRUCCIÓN URBANA ( PARA ASEGURAMIENTO )

EA

ESPEJOS DE AGUA

ECST

ESPACIOS COMERCIALES DE SISTEMA DE TIENDAS

I

INTANGIBLES

Criterios Técnicos CLAVE

Normas CLAVE GTVBN

DESCRIPCIÓN GLOSARIO DE TÉRMINOS DE VALUACIÓN DE BIENES NACIONALES

Procedimientos Técnicos CLAVE

DESCRIPCIÓN

IA

INMUEBLES ARTÍSTICOS

ID

INMUEBLE DAÑADO

IH

INMUEBLE HISTÓRICOS

LC

LUCRO CESANTE

MEH

MAQUINARIA Y EQUIPO, Y HERRAMIENTA

MEM

MOBILIARIO, EQUIPO Y MENAJE

OA

OBRAS DE ARTE Y OBJETOS DECORATIVOS

OP

OCUPACIÓN PREVIA

OTS

OCUPACIÓN TEMPORAL Y SERVIDUMBRE

PIV

PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALOR

PTO

PUERTOS

RAM

RIESGOS AMBIENTALES

RAQ

RUINAS ARQUEOLÓGICAS

RC

REGULARIZACIÓN CORETT

RCO

RESCATE DE CONCESIONES

REF

REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS

RES

RESIDUAL

SE

SEMOVIENTES

TC

TASA DE CAPITALIZACIÓN

Procedimientos Técnicos CLAVE

DESCRIPCIÓN

TCC

TERRENO CON CONSTRUCCIÓN COMERCIAL

TCH

TERRENO CON CONSTRUCCIÓN HABITACIONAL

TCP

TEMPLOS PARA EL CULTO PÚBLICO (NACIONALIZADO)

TD

TASA DE DESCUENTO

TGA

TERRENOS GANADOS AL AGUA

TGF

TERRENOS DE GRAN FONDO

TR

TERRENO RURAL

TRC

TERRENO RURAL CON CONSTRUCCIÓN

TT

TERRENO EN TRANSICIÓN

TU

TERRENO URBANO

TVA

TERRENO CON VESTIGIOS ARQUEOLÓGICOS

TZM

TERRENOS EN ZONAS MINERAS

UE

UNIDAD ECONÓMICA

UI

UNIDAD INSTALADA

UIM

UNIDAD INMUEBLE MAYOR

VP

VALOR EN PAQUETE

VR

VALOR DE REGULARIZACIÓN

VO

VALOR DE OPORTUNIDAD

APLICACIÓN DE LA NORMATIVA EN MATERIA DE AVALÚOS:

Adquisición Enajenación Indemnización Norma para la elaboración de avalúos y justipreciaciones de rentas

Metodologías

Criterios Técnicos

Reexpresión de Estados Financieros Arrendamiento

IN-BI IN-UE IN-BM IN-BDT IN-DP

Proceso Valuatorio

Procedimientos Técnicos

Concesión Aseguramiento Contra Daños Diligencias Judiciales

Ejemplos: IN- BM - PIV IN- BM -MEH IN- BM -MEM

SE TOMÓ EN CUENTA EL:

… PROCESO VALUATORIO

VIII ELABORACIÓN DEL TRABAJO VALUATORIO Y CERTIFICADO

V SELECCIÓN DEL PROCEDIMIENTO TÉCNICO

ENFOQUE DE COSTOS VII PONDERACIÓN Y OBTENCIÓN DEL VALOR CONCLUSIVO

VI CÁLCULO DE INDICADORES DE VALOR

ENFOQUE DE INGRESOS

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

EN LA VALUACIÓN DE BIENES NACIONALES, QUE ENTENDEMOS POR:

NORMAS:

Son las disposiciones generales para la realización de avalúos y justipreciaciones de renta, a fin de que la práctica valuatoria gubernamental, se realice con homogeneidad, transparencia y calidad. Artículo 3, fracción II, del Reglamento del INDAABIN.

METODOLOGÍAS Y CRITERIOS DE CARÁCTER TÉCNICO:

Son las disposiciones de trabajo que sirven de guía a los Valuadores de Bienes Nacionales para efectuar su trabajo valuatorio, que establecen los conceptos legales y técnicos necesarios así como los alcances y ámbito de aplicación del proceso valuatorio. Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.

PROCEDIMIENTO TÉCNICO:

Es el modelo descriptivo que incluye actividades concretas y ordenadas a desarrollar de manera sistemática y lógica, contemplando los diversos enfoques como los de Mercado, Ingresos y Costos, a fin de estimar el valor de un bien inmueble, mueble o unidad económica, dando cumplimiento al Uso, Propósito y Finalidad del avalúo. Artículo 5, fracción V, del Reglamento del INDAABIN.

Se generó la estructura del contenido de las metodologías y procedimientos técnicos, los cuales quedaron plasmados en las: “Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los Avalúos y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales”. Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 27 de septiembre de 2006.

Cuadro D): Contenido de metodologías y criterios de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.

•

EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO

•

DENOMINACIÓN

1. INTRODUCCIÓN 2. OBJETO 3. ÁMBITO DE APLICACIÓN 4. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA 5. GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA 5.1 Uso del avalúo 5.2 Propósito del avalúo 5.3 Finalidad del dictamen 5.4 Alcance de valuación 5.5 Fecha y escenarios de valor 6.CRITERIOS TÉCNICOS 6.1 Clave y Denominación 6.1.1 Proceso valuatorio 6.1.1.1 Identificación del avalúo 6.1.1.2 Inspección del bien a valuar 6.1.1.3 Recopilación de información 6.1.1.4 Selección del procedimiento técnico 6.1.1.5 Cálculo de valores 6.1.1.6 Obtención del valor conclusivo 6.1.1.7 Elaboración del documento valuatorio correspondiente 6.1.2 Dictaminación 6.1.3 Fundamento legal con apego al Art. 143 ó 144 de la ley 6.1.4 Vigencia del dictamen 6.1.5 Documentación Procedente 7. INTERPRETACIÓN 8. TRANSITORIOS 9. ANEXOS 9.1 Procedimientos técnicos aplicables

Cuadro E): Contenido de los procedimientos de carácter técnico para la valuación de bienes nacionales.

•

EMISOR Y FUNDAMENTO JURÍDICO

•

DENOMINACIÓN Y CLAVE DEL PROCEDIMIENTO

1.

INTRODUCCIÓN 1.1 Generalidades 1.2 Criterios técnicos en que aplica 1.3 Premisas a la valuación

2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO 2.1 Identificación del Avalúo (Objetivos y Alcances) 2.1.1 Definición del bien por valuar 2.2 Parámetros del avalúo 2.3 Valor que se dictamina 2.4 Inspección Física 2.5 Obtención y Clasificación de Datos (Investigación de Mercado) 2.6 Método de Valuación (Enfoques: Comparativo, Costos e Ingresos) 2.7 Ponderación de Indicadores de Valor 2.8 Estimación Final del Valor 3. EJERCICIO ILUSTRATIVO 4. TRANSITORIOS

PARA LA ELABORACIÓN DEL DICTAMEN VALUATORIO SE UTILIZAN LOS FORMATOS TIPO QUE EMITE EL INDAABIN.

 Terreno Urbano  Terreno Urbano con construcción  Terreno Rural  Terreno Rural con construcción  Justipreciación de Rentas  Maquinaria y Equipo

LA VIGILANCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA CORRESPONDE EN EL ÁMBITO DE SUS RESPECTIVAS COMPETENCIAS A:

SECRETARÍA DE LA FUNCIÓN PÚBLICA ÓRGANOS INTERNOS DE CONTROL DE LAS DEPENDENCIAS, LA PGR, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA Y LAS ENTIDADES.

RESÚMEN: Por primera vez se cuenta con una normatividad en materia de avalúos de bienes nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación. A la fecha se han publicado: Una Norma, un Acuerdo, cinco metodologías y criterios, 19 procedimientos de carácter técnico, y un procedimiento administrativo. Además se han emitido dos procedimientos para dar respuesta a lo establecido en el artículo 147 de la LGBN.

…

Su observancia es de carácter obligatorio una vez publicado en el DOF. Lo anterior redunda con toda seguridad, en la emisión de dictámenes valuatorios que solicitan a los Valuadores de Bienes Nacionales las diferentes Instituciones Públicas, siempre elaborados bajo las mismas reglas, en beneficio del ciudadano a quien nos debemos, al brindarle calidad, confianza, certeza jurídica, técnica y transparencia.

PROCESO DE EMISIÓN DE DICTÁMENES VALUATORIOS SIMPLIFICADO

Normas

Padrón Nacional de Peritos valuadores

SOLICITUD RECEPCIÓN E IDENTIFICACIÓN DEL TRABAJO

Comité de Evaluación y Asignación (participa el OIC) ASIGNACIÓN AL PERITO

Minuta CUERPO COLEGIADO DE AVALÚOS (Colegios) REVISIÓN Y FIRMA DEL DICTAMEN

INSPECCIÓN DEL BIEN A VALUAR

Evaluación ELABORACIÓN DEL DICTAMEN

ENTREGA DEL DICTAMEN AL PROMOVENTE

REVISIÓN TÉCNICA DEL TRABAJO VALUATORIO

TRABAJO VALUATORIO

P E R I T O

AVALÚO PARAMÉTRICO (estimación de valor)

INDAABIN REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD FEDERAL SINBI 103,000

LEY GENERAL DE CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL ( S H C P ) DOF 31-12-2008

REGISTRO 63% 3% INVENTARIO al 31 diciembre 2011 34%

35,000

VALORES

al 31 diciembre 2012

INDAABIN INSTITUCIÓN CON ATRIBUCIÓN PARA EMITIR AVALÚOS DEL GOBIERNO FEDERAL INMUEBLES EN USO Y DESTINO, SUSCEPTIBLES DE VALUACIÓN PARA REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL

PROPONE AVALÚO PARAMÉTRICO ESTIMADO (estimación de valor )

VALUACIÓN MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO PARA FINES DE REGISTRO EN LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL Y ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS REGISTRO CONTABLE

--

Dictamen Valuatorio para REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL

Ley General de Contabilidad Gubernamental: --Inventario ---

Valoración

Registro Contable

Firma de Bases de Colaboración -DEPENDENCIA

ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS Pendiente de Normas que emita la SHCP: --Inventario --

Valoración (construcción con o sin cimentación, instalaciones especiales según negociación de póliza)

-

Productos:

INDAABIN

-

-(Avalúos

INDAABIN

Paramétricos)

-

Acceso al Sistema Informático del

--

Dictamen Valuatorio para ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS

PROCESO DEL SISTEMA PARAMÉTRICO DE AVALÚOS

Captura en el Sistema (inventario y paramétrico)

Sistema Paramétrico realiza el cálculo de estimación de valor

Recibe y Revisa registro con captura de parámetros

DEPENDENCIA

INDAABIN

Responsable Inmobiliario

Datos del Inmueble (RFI)Registro Federal Inmobiliario

Verifica (modifica) datos principales

Sistema de Inventario Nacional de Bienes Inmuebles

SINBI

DGA

Se emite el Dictamen Valuatorio con Valor Paramétrico Estimado

DATOS DEL SISTEMA DE INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES

DATOS DEL RESPONSABLE INMOBILIARIO

VALOR PARAMÉTRICO PARA REGISTRO CONTABLE

•Responsable Inmobiliario

•Tipo de construcción

•Costo de reposición

•Nombre de Inmueble

• Topografía y configuración

•Costo de reemplazo

• Propietario del Inmueble

• Uso del suelo autorizado

•Valor razonable

• Ubicación del Inmueble

• Habitantes en la población

• Superficie del Terreno

• Estado de conservación

• Edad de la construcción

• Clasificación del uso y calidad de construcción • Áreas Complementarias

BIENES INMUEBLES NACIONALES Propuesta Técnica para su registro Contable

32

PROGRAMA DE AVALÚOS MEDIANTE EL SISTEMA PARAMÉTRICO

BENEFICIOS BAJO COSTO

ACTUALIZACIÓN DEL INVENTARIO

SISTEMA INFORMÁTICO INDAABIN

CUMPLIMIENTO DE LAS LEYES, NORMAS Y ACUERDOS APLICABLES

 COSTO “SIMBÓLICO” EN COMPARACIÓN DEL COSTO REAL DE UN AVALÚO REALIZADO BAJO PROCESO NORMAL

 DEPURACIÓN DEL INVENTARIO NACIONAL DE BIENES INMUEBLES DEL REGISTRO PÚBLICO FEDERAL

 AVALÚOS PARAMÉTRICOS BAJO CRITERIOS HOMÓLOGOS PARA TODA LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL

 REGISTRO EN CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL  ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS