CB RICHARD ELLIS

MarketView Locales comerciales www.cbre.es/research

1S 2011

RESUMEN

Evolución del PIB y Consumo Privado

PIB

Consumo privado

8% 4% 0% -4% -8%

Fuente: INE y CB Richard Ellis

2011

• El descenso de precios en las zonas se debe al perfil más bajo de los demandantes de espacio y a la flexibilidad de los propietarios para favorecer la contratación.

 Los precios medios han mostrado descuentos sobre los de años anteriores, de conformidad con las actitudes de la demanda. En Madrid descendieron un 11,6% mientras en Barcelona aumentaron el 2,2%. Al retraerse las marcas de lujo es normal ver estos descensos, aunque de forma puntual puedan lograrse operaciones de mayor valor.

2010

• Las zonas tradicionales de negocio minorista se amplían con las calles limítrofes que antes se consideraban como secundarias. Lo importante es disponer de un local con las necesarias condiciones de espacio, visibilidad y equipamiento.

 Tanto en Madrid como en Barcelona se ha producido un menor número de operaciones en relación con años anteriores, lo que significa mayores dificultades para el cierre de contratos, bien sea por la incertidumbre del mercado, por los precios o por no haberse encontrado el local adecuado. Se espera que en algún momento repunte la situación y la demanda latente pueda ser debidamente atendida.

2009

• El segmento de equipamiento personal es el más activo en estos momentos, seguido del de restauración y ocio. Al contrario, el que ha perdido más cuota es el de equipamiento del hogar.

 La oferta se mantiene estable en las calles principales y muchas veces se contempla la posibilidad de indemnizar al inquilino antiguo para su salida anticipada del contrato. De esta forma pueden encontrarse nuevas alternativas en las búsquedas de espacio. Algunas calles antes consideradas como limítrofes del área pueden ahora ser tenidas en cuenta por los operadores.

2008

• El sector del comercio minorista en España ha madurado y se mantiene a la espera de repuntar tras la crisis económica. Las marcas internacionales continúan confiando en sus posibilidades.

 Por otro lado, la demanda de marcas de lujo parece que se ha activado de nuevo, y varias enseñas están buscando ubicaciones. Sin embargo se trata de una demanda muy específica a la que cuesta atender.

2007

A destacar en el 1T 2011

2006

=

2005

=

2004

Demanda

2003



2002



2001

Operaciones

2000



1999



1998

Precios

 El sector de distribución minorista está soportando la caída de los ingresos familiares y el descenso del consumo, habiéndose reflejado en menores ventas. Todo esto ha significado algún retroceso de la demanda de locales en calles principales, aunque se mantiene un buen nivel de operaciones. También se advierte la reducción en la superficie demandada. Por otro lado, existen en el negocio nuevas compañías y marcas deseosas de introducirse en el mejor mercado español, entre ellas son muchas las firmas internacionales que contemplan la apertura de sus negocios en España. Así, en los últimos meses abrieron tiendas empresas como Guess, Desigual, Hoss, Forever 21, Shana, Superdry, o Viajes Kuoni. Otras como Abercrombie & Fitch o Apple Store se encuentran actualmente realizando su obra interior y abrirán en breve.

1997

Cambios desde 2S 10 1S 11

1996

Indicadores clave

©2011, CB Richard Ellis, Inc.

Otros

Restauración

Enseñanza

Ocio

Comunicaciones

Transportes

Salud

Mobiliario

Valor precios corrientes

Tasa encadenada var anual

Milllones €

% variación anual

150000

6 4 2

100000 0 -2

50000

-4

2011 T1

2010 T1

2009 T1

2008 T1

-6 2007 T1

0

Fuente: INE

Índices de Comercio minorista Índice general

Índice de ocupación

130 120 110 100 90 80 70

11 4

11 1

10 7

10 10

10 4

10 1

09 10

09 7

09 4

09 1

08 7

08 10

08 4

60

Fuente: INE

©2011, CB Richard Ellis, Inc.

Vivienda

Gasto de los hogares en consumo

07 1

1S 2011

Correspondiendo con la pérdida de ingresos, la ocupación en el sector ha disminuido en una media de 6,4 puntos, desde el año 2007.

Vestido

Alimentos

Fuente: INE

Comercio minorista La actividad de comercio minorista comenzó a registrar descensos desde el ejercicio 2008 (-5,8%), y ha continuado con esa tendencia hasta este momento. El descenso medio acumulado a precios constantes, desde el año 2007, ha sido de 19,8 puntos porcentuales. La alimentación bajó 13 puntos, los bienes de equipo personal perdieron 9 puntos, mientras los de equipamiento del hogar cayeron 36,4 puntos y otros bienes bajaron 16,5 puntos. El fuerte movimiento negativo para el equipo de hogar ha sido la consecuencia lógica de la caída de ventas de las viviendas. En cuanto a los alimentos, equipo personal y demás bienes, ha sido motivado por la pérdida de ingresos familiares y a la caída del consumo.

Bebidas

0%

08 1

El consumo familiar, medido según el PIB, creció un 23% desde el año 2000. La economía española progresó en la pasada década impulsada por el consumo y la construcción. Los datos de consumo de las familias se deterioraron en los ejercicios de 2008 y 2009 por la fuerte caída de ingresos. En los últimos doce meses se ha iniciado la recuperación desde la base mínima a la que se llegó, siendo todavía pequeños los porcentajes de subida y quedan lejos de los volúmenes habituales de la época de bonanza.

10%

07 10

El consumo familiar

2009: Gasto medio 30.410,74 €

20%

07 7

Con el aumento del nivel de vida en España en la década del euro y la inflación sobrevenida, el gasto medio por hogar creció en esos diez años un 111,8%. La tasa oficial de inflación (la real fue superior) subió un 33,5% en el mismo período. La renta neta disponible por habitante subió un 46,5% entre los años 1999 y 2009.

1999: Gasto medio 14.358,67 € 30%

2006 T1

Se ha notado la variación del consumo de bienes y servicios en España a lo largo de la última década. En la Encuesta de Presupuestos Familiares se aprecian diferencias entre los principales capítulos del gasto. Se ha reducido en 3,75 puntos porcentuales el gasto en transportes, en dos puntos porcentuales la alimentación, el vestido y el calzado, y en un punto el equipamiento del hogar. Al contrario, se incrementó en 6,38 puntos el gasto en vivienda y energía, y en 1,22 puntos en comunicaciones. Descendieron ligeramente las compras de bebidas alcohólicas y tabaco, restauración y enseñanza, mientras aumentaron algo las de salud y ocio.

Encuesta de Presupuestos Familiares

07 4

MarketView Locales comerciales

Presupuestos familiares

Madrid

Reparto de la absorción en 2011, Madrid

20%

15%

10%

5%

Fuente: CBRE

Presencia de operadores en España 100%

35,0% 75% 71,0% 50%

65,0% 25% 29,0% 0% Madrid

Barcelona Nacional

Internacional

Fuente: CBRE

Demanda por superficies en Madrid

1500 m²

La oferta de las calles principales del centro se mantiene estable, mientras aumenta la de aquellas direcciones situadas en el límite de la influencia comercial de cada zona. La superficie más solicitada se comprende en el rango entre 101 y 300 m² (el 42,9% de los interesados). A continuación, viene la de menos de 100 m² (el 28,6%). La demanda de local de primer nivel ha descendido en un 38% en los últimos cuatro años. Esto ha sido consecuencia inevitable de la caída del consumo por la menor renta disponible de los españoles. No obstante, la capacidad de compra del turismo nacional y extranjero en la capital se ha incrementado y representa cifras a tener en cuenta en las zonas céntricas. Los ingresos por turismo en la Comunidad de Madrid suman € 10.500 millones anuales, representando el 5,3% del PIB regional. El PIB turístico de Madrid equivale al 9,7% del PIB turístico español. En los últimos meses, los operadores que demandaban locales en las zonas principales han sido en un 71% marcas internacionales, frente al 29% de compañías españolas. En este entorno, el uso más solicitado ha sido el de equipamiento de la persona. Como comentamos previamente, que las ventas de equipos de hogar se han reducido drásticamente en consonancia con la de las ventas de viviendas. El ocio y la restauración continúan con gran impulso al tener garantizado el paso de público numeroso. En total, en las calles principales de Madrid se han realizado 28 operaciones durante el primer semestre de 2011, frente a las 22 cerradas durante el año 2010. Esperamos que en la segunda mitad del año continúen las negociaciones para otros locales, dado que los precios se han flexibilizado de acuerdo con las circunstancias de las ventas minoristas y del vivo interés por instalarse de algunos operadores, sobre todo extranjeros. ©2011 CB Richard Ellis, Inc.

1S 2011

Fuente: CBRE

En las calles más caras, como Ortega y Gasset y Preciados, al tener una menor oferta disponible, se esperan pocas transacciones. Sin embargo, algunas enseñas de lujo contemplan hoy Serrano como potencial ubicación, aunque al igual que en las dos calles anteriores, su escasa disponibilidad hará difícil la firma de nuevos contratos.

Julio 2011

42%

Otros

Salamanca

Sol

Goya

Princesa

Preciados

O y Gasset

Serrano

Gran Vía

Fuencarral

0%

MarketView Locales comerciales

Cuando todavía algunos operadores apuestan por el sector del lujo y dirigen sus miradas a las zonas comerciales más exclusivas, está claro que la mayoría piensa en el público general, capaz de continuar consumiendo a precios razonables o bajos. Por esta razón, la demanda de superficie comercial de calle en Madrid se ve más potente en las áreas de Gran Vía, Fuencarral o Goya, lugares de gran concurrencia con un poder adquisitivo medio de los transeúntes.

25%

1S 2011

30%

20%

10%

Ramblas

Pelayo

Superficie media de los locales contratados Madrid

Barcelona

200 175

Durante el primer semestre de 2011 se han realizado 17 operaciones en calles principales, frente a las 36 efectuadas durante el año 2010. Se nota una disminución de la actividad en cuanto al número de transacciones, pero confiamos en la culminación de algunas más durante la segunda mitad del año. También la superficie media de los locales firmados se ha rebajado hasta menos de 71 m², con un descenso del 28% de la superficie tomada por unidad. Si lo comparamos con las superficies habituales de hace cuatro años, el descenso de la superficie contratada por unidad ha sido el 47%.

0

150 125 100 75 50 25

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: CBRE

Demanda por superficies en Barcelona

6%

6%

1500 m²

Demanda

Precios de alquiler en Madrid €/m²/mes

101-300

301-500

501-800

801-1000

1001-1500

76,44

375 350 325 300

211,47

275 250 225

232,56

200 175 150 125

260,87 38,02

100

236,3

192,22

75

101,69

50 25

101,45

81,82

68,18

24,04

0 Fuencarral

Montera

Serrano

Claudio Coello

Princesa

Alberto Aguilera

Hermosilla

Goya

Fuente: CBRE

Precios de alquiler en Barcelona €/m²/mes 0-100 400

101-300

301-500

501-800

801-1000

1001-1500

83,85

375 350 325 300

51,93

275 250

141,99 41,44

225 200 175

380,95

86,42

150 125

201,94

100 75

141,67

133,33

26,21

50 25

42,94

0 R Cataluña

P Gracia

Pelayo

Diagonal

P. Ángel

Portaferrisa

Fuente: CBRE

Barcelona

Otra nota de reflexión es el auge del comercio electrónico que, en principio, resta operaciones inmobiliarias de locales comerciales. Ya no son solo los negocios de distribución alimentaria o los grandes almacenes, sino los operadores textiles quienes se apuntan a la venta por Internet: tales como Inditex o Desigual. La demanda se ha visto perjudicada por la caída del consumo privado y la minoración de los ingresos familiares por el desempleo, que ha afectado a los presupuestos de los hogares. Los operadores han tenido que contener sus precios a costa de los márgenes, dado que, además, algunos sectores, como el textil o la alimentación, han visto cómo se ha producido recientemente el alza de las materias primas y por consiguiente del coste del producto terminado. Las calles principales de las dos ciudades, Madrid y Barcelona, han continuado recibiendo la mayoría de la demanda de primeras marcas comerciales en España. Decisión lógica porque se acumula en esas zonas toda la importancia comercial en cuanto a establecimientos y también en poder adquisitivo, no solo nacional sino del turismo acogido.

Distribución de operaciones cerradas por superficie

50%

En otros casos, las marcas internacionales absorben las propias franquicias en nuestro suelo para enfocar de otra manera su negocio. Así ha sucedido con las empresas Max Mara, Guess, Esprit o Armani. (Inditex está haciendo lo propio en algunas zonas de Europa Central).

MarketView Locales comerciales

0-100 400

La primera nota a destacar en la demanda es el aumento de los operadores internacionales en el mercado español. Han desembarcado nuevas marcas en los últimos meses, tales como Forever 21, Abercrombie & Fitch, Shana o Superdry. Las multinacionales como Apple Store o Viajes Kuoni también han abierto sus oficinas en España. Esas empresas ven todavía potencial de consumo en las primeras ciudades y la oportunidad de establecer sus puntos de venta.

Madrid

40%

La demanda puede suponerse estable para todas las principales áreas. En los lugares en donde existe menor oferta, normalmente se consideran alternativas en calles limítrofes, y allí donde antes no se concedía mayor interés ahora pueden tener posibilidades.

30%

20%

10%

Fuente: CBRE

101-300

301-500

501-800

801-1000

1001-1500

©2010, CB Richard Ellis, Inc.

1S 2011

0-100

El sector de equipamiento de la persona es el que mantiene la primacía en la búsqueda de oportunidades. El sector de lujo o gran lujo se ha debilitado por la lógica de estar en tiempos de crisis económica, poco dados a las exhibiciones de gasto.

Julio 2011

0%

MarketView Locales comerciales

Precios Dentro de la natural fluctuación en los precios de alquiler del sector, se ha constatado un descenso ligero en la mayoría de las calles. Algunas se mantienen en cifras estables de oferta, pero las transacciones pueden incorporar alicientes y descuentos. Por ejemplo, se ha vuelto normal el pacto de precios iniciales moderados, con revisiones posteriores en escala predeterminada, para permitir el rodaje del operador sin tasas de esfuerzo elevadas en los primeros meses. Como muestra de la flexibilidad adoptada por los propietarios, el precio medio de los locales con mejor situación en Madrid, de menos de 300 m², ha sido 210,58 €/m², con un ligero descenso del 5,6% respecto al precio medio del año anterior, pero esto se debe a que disponemos de muy pocos testigos y referidos a operaciones no demasiado relevantes. En Barcelona, esos precios medios se han situado en 260,50 €/m², en locales de similares características. Aquí habrían aumentado un 2,2%, pero hemos de tener igualmente en cuanta el sesgo mencionado de lo limitado del número de transacciones cerradas en estos últimos meses. En Madrid, se registraron aumentos de precio en las operaciones en Puerta del Sol, Serrano o Fuencarral, mientras descendieron los precios medios de las calles Hermosilla o Claudio Coello. En Barcelona hubo operaciones destacadas en Portal del Ángel, Paseo de Gracia y Rambla de Cataluña, mientras los precios descendieron en otras negociaciones en Avenida Diagonal, Rambla de Cataluña o Portaferrisa, todas ellas calles emblemáticas. Los propietarios que buscan mayor rendimiento a sus inmuebles también están ahora dispuestos a provocar la salida anticipada del inquilino menos rentable mediante una indemnización, eludiendo así las formalidades del traspaso. Con esta medida quedan libres para negociar con un nuevo inquilino que satisfaga sus expectativas de rentabilidad y de garantía. Tabla de precios de alquiler (para superficies inferiores a 300m2) A continuación, detallamos los precios teóricos de mercado de locales en Madrid y Barcelona. Están fijados de acuerdo con la evolución del sector y se tiene además en cuenta el promedio de operaciones reales firmadas. En el último apartado, se destacan los precios máximos reales alcanzados y la calle, medidos con la suma del precio de contrato y la capitalización del precio pagado de traspaso o, en su caso, el precio de las llaves. Año

2009

2010

2011

233,33 208,33

200,00 175,00

208,33 183,33

154,50 255,00

136,58 260,50

Alquiler de mercado (€/m²/mes) Madrid Barcelona

Precio promedio de operaciones (€/m²/mes) Madrid Barcelona

166,60 236,50

Precio máximo de alquiler 1º S 2011 (€/m²/mes, incluido traspaso)

1S 2011

Madrid Barcelona

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Puerta del Sol Portal del Ángel

459,46 380,95

Para más información, póngase en contacto con: Patricio Palomar Murillo Director de Research CB Richard Ellis Torre Picasso, 27ª Planta Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid Tel. +34 91 598 1900 [email protected] Alex Barbany Director Nacional de Retail CB Richard Ellis Avenida Diagonal 605 08028 Barcelona España t: +34 93 444 77 00 [email protected] Ion Sralegui Director de High Street CB Richard Ellis Torre Picasso, 24ª Planta Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid Tel. +34 91 598 1900 [email protected]

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Patricio Palomar Murillo Director de Research CB Richard Ellis Torre Picasso, 27ª Planta Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid Tel. +34 91 598 1900 [email protected] Alex Barbany Director Nacional de Retail CB Richard Ellis Avenida Diagonal 605 08028 Barcelona España t: +34 93 444 77 00 [email protected] Ion Sralegui Director de High Street CB Richard Ellis Torre Picasso, 24ª Planta Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 28020 Madrid Tel. +34 91 598 1900 [email protected]

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1S 2011

Julio 2011

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