Informe del Mercado Residencial Málaga Capital

Aguirre Newman

Diciembre 2014 Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Diciembre 2014

AGUIRRE NEWMAN

AGENDA

01

INTRODUCCIÓN

02

METODOLOGÍA Y DIVISIÓN GEOGRÁFICA

03

COYUNTURA GENERAL

04

CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

05

PERSPECTIVAS 2014-2015

01

INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA

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05

01

El mercado Residencial de MÁLAGA

01 INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA

El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Málaga. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 1 de diciembre 2014, habiéndose obtenido la información durante los meses de Octubre y Noviembre del presente ejercicio. El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de la vivienda plurifamiliar (pisos) y unifamiliar (chalets), libre de nueva construcción en el municipio de Málaga y su área metropolitana que se detallan en el presente apartado.

El informe se ha realizado sobre un total de 69 promociones entre vivienda plurifamiliar y unifamiliar en régimen libre de las cuales a fecha de cierre de la recogida de datos (1 de diciembre de 2014) 46 se encontraban en comercialización, 18 se encontraban vendidas, mientras que 5 mantenían su desarrollo y comercialización paralizadas. El trabajo de campo se ha realizado durante los meses de Octubre y Noviembre del presente año. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los diferentes distritos que administrativamente conforman la ciudad de Málaga. El sistema seguido para la obtención de los datos ha sido la simulación de compra de vivienda. Este método utilizado, obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas. La razón por la que distritos como Palma-Palmilla o Cruz del Humilladero no aparecen en el informe no obedece a otra cosa sino que no se han detectado promociones en estos distritos en el ultimo año. En el mismo sentido y por primera vez no se han registrado promociones de obra nueva en el distrito de Ciudad Jardín.

Oferta Inicial Pisos Chalets Total

2008 130 29 159

2009 106 24 130

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2010 103 15 118

2011 85 12 97

2012 51 6 57

2013 45 7 52

2014 40 6 46

Var. 13-14 -11,1% -14,3% -11,5%

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DIVISIÓN GEOGRÁFICA

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El mercado Residencial de MÁLAGA

02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA

A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe. • Málaga-Este

• Carretera de Cádiz

• Distrito Centro

• Palma-Palmilla

• Ciudad Jardín

• Puerto de la Torre

• Bailen Miraflores

• Cruz del Humilladero

La selección de estos municipios del área metropolitana se ha realizado combinando la proximidad a la ciudad de Málaga, la actividad inmobiliaria y la población existente en el momento de realización del estudio. La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²) se refiere: • (m²) construidos sin parte proporcional de zonas comunes. • En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta homogeneización de la información. El informe incluye el análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Málaga existentes en su área metropolitana aunque la escasez de la muestra podrían presentar sesgos importantes. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del mercado, se ha realizado una zonificación de la ciudad de Málaga en 8 distritos que queda reflejada en el cuadro y el mapa que se incluyen a continuación. Los municipios de Alhaurin de la Torre, Churriana y Rincón de la Victoria objeto de análisis hasta el año 2011 no se han incluido desde entonces en lo ultimo dos años ni tampoco se ha tenido en cuenta en el presente ejercicio aunque no se descarta que vuelvan a formar parte de estudio de mercado en el futuro. Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Diciembre 2014

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El mercado Residencial de MÁLAGA

02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA

Los distintos distritos que componen el municipio de Málaga no se encuentran, por regla general, enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes. Las diferentes zonas hacen referencia al mayor o menor grado de exclusividad. De manera que aquellas áreas de la ciudad de Málaga incorporadas en la zona “prime” serán las más exclusivas, mientras que las que aparecen incorporadas en la zona A3 serían las menos exclusivas. La zona denominada A-4 pertenece al municipio vecino de Rincón de la Victoria sobre el cual no se han incluido datos este año tal como hemos hecho referencia anteriormente. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno.

ZONA PRIME A-1 A-2

ENTORNO Urbanizaciones Cerrado del Calderón, El Limonar y Gibralfaro. Pedregalejo. Alameda Principal. Entorno de El Corte Inglés (Av. de Andalucía). Entorno de la Pza. de la Solidaridad. Entorno zona de Tabacalera: C/ Pacífico-C/ Carril de la Chupa.-Av. Sor Teresa de Prat-C/ Omar y Pº de Ronda de Poniente. El Palo, Pinares de San Antón y El Candado. Entorno de la C/ Salitre. Entorno del Pº Antonio Machado. Zona Centro: Av. Valle Inclán-Av. Guerrero Strachan_C/ Canal de San Telmo-C/ Obispo Salvador de los Reyes-C/ Arroyo-C/ Riojas-Alameda de Patrocinio-Alameda de Capuchinos-C/ Cristo de la Epidemia-C/ Victoria_C/ Alcazabilla-C/Postigo de los Abades-C/ Molino Lario-C/ Atarazanas_C/ Hillera-C/ Ingeniero de la Torre Acosta-C/ Sondalezas-C/ Camino Castillejos. Zona Oeste: Barrios de Huelin, Portada Alta, San Alberto, El Atabal, Puerto de la Torre, Teatinos, El Viso y el Polígono del Guadalhorce.

A-3

Zona Norte: Barrios de la Virreina, Ciudad Jardín y San José, distrito de Churriana y el municipio de Alhaurín de la Torre.

A-4

Municipio de Rincón de la Victoria.

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El mercado Residencial de MÁLAGA

02 DIVISIÓN GEOGRÁFICA

A continuación se muestran el mapa con la ubicación geográfica los distritos incluidos en el presente estudio.

Ciudad Jardin Pto de la Torre

Bailen Centro Miraflores

Cruz Humilladero Ctra. Cadiz

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Malaga-Este

Malaga

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COYUNTURA GENERAL

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 COYUNTURA GENERAL

Contexto macro-económico Aceleración del crecimiento en la segunda mitad del año. Durante el tercer trimestre de 2014 se ha consolidado un sólido avance tanto del consumo de los hogares (0,8% t/t) como de la inversión en maquinaria y bienes de equipo (1,7% t/t). Del mismo modo se ha registrado un gran crecimiento en lo que se refiere a demanda externa ya que se incrementaron de manera notable el número de exportaciones. Por el contrario el repunte de las importaciones derivó en un retroceso de la demanda externa neta. La previsión para el cierre del año y según la información disponible es que la composición del crecimiento podría equipararse a la observada en el tercer trimestre de este mismo año. En lo que respecta a la demanda exterior, los indicadores de expectativas y gasto señalan que las exportaciones de bienes y servicios no turísticos continúan creciendo. Por el lado de la demanda doméstica privada, los indicadores de gasto en consumo y expectativas de los hogares apuntan a que el gasto real podría seguir aumentando en 4º trimestre de 2014. Igualmente, la evolución de la confianza industrial, de los PMI de manufacturas y de los flujos comerciales adelanta un nuevo crecimiento de la inversión en maquinaria y equipo similar al registrado en el trimestre precedente. En lo que se refiere al mercado de trabajo, la afiliación a la Seguridad Social superó las expectativas de crecimiento en noviembre (+69,6 mil, des-estacionalizado). Las previsiones de organismos competentes apunta a un crecimiento de 0,6% ó 0,7% t/t en este último trimestre, por encima de lo previsto y acelerándose respecto a los dos trimestres precedentes.

Evolución inter-trimestral del PIB

4,5% 3,9% 3,5%3,4% 3,1% 2,7% 1,9%

2,0%

1,6% 1,3% 0,5%0,6%0,3% 0,2% 0,0%

0,3% -0,5%

-0,1%

-0,2% -0,6% -1,1% -1,2% -1,6% -1,6% -1,7% -1,9% -2,1%

-1,4%

-1,4%

0,5%

-3,0%

-3,1%

-3,5%

2007

2008

2009

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2010

2011

2012

2013

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

4Q

3Q

2Q

1Q

-5,5%

2Q

-4,1% -4,5%

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 COYUNTURA GENERAL

Contexto macro-económico En el tramo medio del año los datos registrados muestran un aumento de la ocupación en 151.000 personas en el tercer trimestre respecto al segundo, hasta un total de 17.504.000. La variación trimestral del empleo es del 0,87% (del 0,36% en términos des-estacionalizados). La tasa de empleo sube cuatro décimas respecto al trimestre anterior, situándose en el 45,44%. El empleo ha crecido en 274.000 personas en los últimos 12 meses. La variación anual es del 1,59%. La tasa de empleo ha subido 8 décimas en el último año. La ocupación sube este trimestre en 154.900 personas en el empleo privado y desciende en 3.900 en el público. En los 12 últimos meses la ocupación ha aumentado en 291.600 personas en el sector privado y se ha reducido en 17.700 en el público.

El número de parados baja este trimestre en 195.200 personas y se sitúa en 5.427.700. Es el mayor descenso en términos absolutos en un tercer trimestre de la serie de la EPA. La variación trimestral del desempleo es del –3,47% (del –2,10% en términos des-estacionalizados), lo que supone la mejor en un tercer trimestre desde 2006. La tasa de paro es del 23,67%, frente al 24,47% del segundo trimestre y al 25,65% de hace un año. La cifra total de desempleados se ha reducido en un año en 515.700 personas.

Evolución Tasa de desempleo inter-trimestral Active population

25.000

Employed

Unemployment Rate

30%

22.500

25%

20.000

20% 17.500 15% 15.000 10%

12.500

5% 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q

10.000 2002

2003

2004

2005

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2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 COYUNTURA GENERAL

Mercado residencial Durante la primera mitad del año 2014 se ha apreciado un cambio hacia crecimientos relevantes en el número de viviendas vendidas. Para el total del año 2014 se prevé un incremento de las ventas en el entorno del 10%, en el escenario más negativo. Algunos de los frenos que se observaban el año pasado como son la falta de crédito o la elevada población en edad de emanciparse (principales demandantes de vivienda) se mantienen, pero otros, como la incertidumbre sobre la evolución futura de la economía o sobre la capacidad de nuestra economía para crear puestos de trabajo se van suavizando. La demanda por parte de compradores extranjeros continúa con el crecimiento iniciado en el año 2009. En el conjunto del año 2014 se estiman unas ventas a extranjeros de aproximadamente 55.000 unidades, el 16% de las ventas totales, todavía muy lejos de las 106.000 unidades vendidas en el año 2006. El mercado de alquiler sigue ganando importancia, aunque todavía muy lejos de otros países de nuestro entorno. En España representa aproximadamente un 15% frente a porcentajes superiores al 30% en países desarrollados de nuestro entorno.

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CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

Introducción Tras realizar este trabajo de investigación, podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Málaga sigue mostrando un comportamiento muy limitado en el último año. En Málaga Capital se ha registrado un ajuste en el precio medio de la vivienda del 11,4%. Este descenso en los precios medios, aunque ha suavizado su caída respecto al año anterior, ha superado los pronósticos realizados el año pasado que los situaban en un ajuste de entorno al 5%. Se ha detectado que los márgenes de negociación se han visto reducido debido al ajuste. Estos ajustes (los registrados en los dos últimos años, del 15% y del 11,4%), han permitido que el mercado residencial comience a remontar en términos de actividad y ventas durante el ultimo año. Asimismo son la causa por la que se han registrado dos factores importantes como son, la venta de 18 promociones y sobre todo la salida a ventas de hasta 11 promociones de obra nueva en la ciudad, algunas de ellas con ritmos de ventas muy positivos y reducción drástica de plazos de comercialización comparativamente con otros años. Estos factores nos indican el comienzo de la recuperación del sector en Málaga. Hemos de tener en cuenta que en los últimos años la actividad promotora estaba inédita. A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado residencial de Málaga Capital. A lo largo del presente informe los datos presentados en las siguientes tablas serán desarrollados entrando a comentar aquellas particularidades y circunstancias concretas consideradas de

mayor interés.

Distrito

Oferta Inicial

CENTRO CARRETERA DE CADIZ MALAGA-ESTE PUERTO DE LA TORRE CIUDAD JARDIN BAILEN-MIRAFLORES TOTAL Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Diciembre 2014

Stock

337 444 219 691 164 1.855

%Stock/Of Plazo de Precio €/m² Inicial Comercialización

188 167 63 221

18,2% 23,9% 11,8% 37,3%

109 748

8,8% 100%

-

2.617 1.591 1.723 1.447 1.049 1.726

145,9 108,7 13,1 62,8 93,9 51,5 AGUIRRE NEWMAN

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación podemos concluir que la actividad en el mercado residencial de Málaga durante el periodo analizado se ha caracterizado por las circunstancias clave que a continuación se enumeran.

 El precio medio de la vivienda libre en comercialización en Málaga capital en Diciembre de 2014 ha experimentado nuevamente una reducción con respecto al que se registro en 2013. Un piso medio en Málaga Capital tiene una superficie media de 107 m² (se ha incrementado con respecto al año anterior), un precio medio unitario de 1.726 €/m² (-11,4%) y un precio medio final de 184.344 € (-3,8%).  En términos de financiación en la compra de esta vivienda media en Málaga y considerando un préstamo hipotecario al 3% de interés, debe pagarse 35.886 euros en concepto de entrada y desembolsarse mensualmente 704 euros durante 25 años o 626 euros durante 30 años.  Por otro lado la vivienda unifamiliar media en Málaga Capital presenta una superficie media de 250 m² (reducción del -1,5% con respecto a la superficie media de 2012), un precio medio por m² de 1.158 euros (-13,2%) y un precio medio final de 289.814 euros (-14,5%).  Reducción muy notable de los plazos medios de comercialización en Málaga capital. El plazo medio para la comercialización de una promoción de pisos en Málaga capital (46 viviendas de media) era en 2013 de 91,7 meses. En 2014 el plazo medio necesario para comercializar una promoción media de pisos se ha reducido hasta los 51 meses. Incremento en los plazos en promociones de vivienda unifamiliar alcanzando los 223,9 meses.

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El mercado Residencial de MÁLAGA

03 CONCLUSIONES DEL ESTUDIO

Principales conclusiones  La compraventa de vivienda libre nueva ha comenzado a reactivarse en 2014 sobre todo en comparación con 2013 año en el que se registro el mínimo histórico en el primer semestre desde 2004 (inicio serie histórica). Esta afirmación se sostiene en tres pilares fundamentales como son; reducción de precios, venta de promociones (18) y sobre todo el inicio de 11 promociones de obra nueva iniciadas en el ultimo año en la ciudad. Es necesario señalar que aunque este dato es positivo, sigue siendo muy preocupante para el sector el hecho de que desde 2008 el numero de promociones no haya hecho otra cosa que descender desde las 159 promociones hasta las 46 registradas en 2014. Por ello y aunque el dato de este año es muy positivo, consideramos vital que en el futuro se incremente en grado superior la actividad promotora. En cualquier caso esperamos que continúe la tendencia alcista en número de promociones nuevas durante 2015.  Tal como hemos mencionado en el punto anterior se ha detectado un cambio de tendencia en la actividad promotora pasando de la nada en términos de nuevas promociones a la puesta en marcha de la comercialización de hasta 11 promociones de obra nueva en Málaga.  La venta efectiva de promociones está motivando un descenso en la oferta de viviendas en Málaga capital. De hecho según los datos ofrecidos por el ministerio de fomento la provincia de Málaga es la que ha registrado el mejor comportamiento a nivel autonómico en número de transacciones inmobiliarias registradas durante el primer semestre de 2014. Año 2012 (trim estre)

1º AMBITO

Andalucía Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla

2º

3º

Año 2013 (trim estre)

4º

1º

2º

Año 2014 (trim estre)

3º

4º

1º

2º

3º (*)

13.734

19.578

19.180

37.346

8.299

12.906

12.035

16.247

11.451

12.703

10.262

2.920

3.615

3.405

6.744

1.815

2.682

3.390

2.969

2.389

2.541

2.088

429

418

516

931

593

423

653

455

416

377

245

349

579

401

654

195

247

272

296

331

289

234

121

219

239

516

104

174

149

196

116

141

84

346

491

435

916

189

209

439

423

208

300

221

258

295

376

382

100

232

246

129

132

111

96

129

230

129

297

34

68

99

89

66

58

57

836

784

850

1.699

286

809

890

704

558

765

913

452

599

459

1.349

314

520

642

677

562

500

238

* Datos provisionales. Fuente: Ministerio de Fomento

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PERSPECTIVAS 2014-2015

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El mercado Residencial de MÁLAGA

04 PERSPECTIVAS 2013-2014

A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Málaga para el próximo ejercicio.  Relajación de los frenos a la demanda de viviendas observados en años anteriores. Mejora de las expectativas económicas, unido a una recuperación del mercado laboral y un previsible mayor acceso a la financiación irán mejorando progresivamente las cifras de compraventas.  Los precios seguirán ajustando en los mercados residenciales de la periferia de las ciudades situados dentro de las ciudades aunque alejados del casco urbano. En cualquier caso y a nivel general de Málaga dichos ajustes se situaran en torno al 9%. No obstante, una evolución negativa (creciente) del coste de financiación podría obligar a mayores ajustes en los precios para mantener los mismos niveles de accesibilidad a la vivienda.  Aunque la actividad constructora sigue siendo muy baja, se están sentando las bases para el inicio de nuevos proyectos residenciales. En

este sentido, cabe destacar las ventas de paquetes de suelos finalista por parte de la SAREB, el inicio de nuevas promociones por parte de entidades financieras en forma de promociones delegadas con promotoras así como la intención de la SAREB de terminar aproximadamente 100 promociones.  El mercado del alquiler seguirá ganando importancia.

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El mercado Residencial de MÁLAGA

04 PERSPECTIVAS 2013-2014

A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Málaga para el próximo ejercicio.  El cambio de la tendencia en sentido positivo en lo que a demanda se refiere continuara en 2015. Los problemas de contracción de esta se ha ido resolviendo y continuaran por este camino en la medida que los datos económicos y de mercado laboral (% desempleo) continúen por mejorando a un ritmo incluso superior al iniciado en 2014 tal como los analistas están pronosticando. El potencial comprador ya esta encontrando en muchos

casos oportunidades de compra que le están permitiendo acceder a la vivienda en condiciones muy favorables. A nivel general seguirá siendo imprescindible para que se produzca una reactivación generalizada en las ventas, que la economía, no solo continúe sino que se ratifiquen, los datos registrados sobre todo durante la segunda mitad de 2014.  Los plazos de comercialización se acortaran ligeramente en 2015 con respecto a los niveles actuales. Los plazos de comercialización en viviendas unifamiliares es de esperar que se mantengan similares a 2014. En lo que se refiere al mercado de vivienda plurifamiliar se espera que los ritmos de ventas continúen con la tendencia alcista registrada en 2014 habiendo producido una mejora muy notable en términos de ventas.  El stock se verá nuevamente reducido en la ciudad de Málaga, tanto por las ventas de promociones como por el traslado de estas al mercado del alquiler, cada vez de manera más palpable.  Se producirá un auge de la actividad promotora en 2015. La promoción residencial va a repuntar en mayor grado si cabe que lo ya registrado en 2014 mediante la fórmula de promociones delegadas de entidades financieras con promotores tradicionales.  Las entidades financieras van a seguir siendo protagonistas del mercado desde dos puntos de vista. Por un lado, seguirán siendo uno de los actores principales en la comercialización de viviendas y por otro lado, mantendrán una posición clave en la promoción de nuevos proyectos sobre los mejores suelos que se hayan adjudicado y en aquellas zonas con baja oferta disponible.

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M a d r i d | B a r c e l o n a | M á l a g a | L i s b o a | B e r l í n | L o n d r e s | M é x i c o D . F. Departamento de Análisis e Investigación de Mercados. Diciembre 2014

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