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Instituto Costarricense de Valuación

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A M R O F N I L OVA e n u s o n r El valo Síganos en:

/ www.icoval.com

OVAL

Boletín IC

2014

EDITORIAL M.Sc. Robert Laurent Presidente del ICOVAL El respaldo de un crédito hipotecario se debe soportar sobre informes de tasación que permitan garantizar que el monto que la institución financiera otorga está debidamente cubierto por el valor de un bien, mismo que responde por el dinero entregado al cliente. Por esa razón las instituciones financieras entienden la importancia de contar con avalúos confiables realizados por profesionales debidamente capacitados. Lo anterior es especialmente importante en la Banca Nacional, donde los recursos son de todos los costarricenses, y por lo tanto no es posible permitir el otorgamiento de créditos sin que los mismos estén adecuadamente respaldados por bienes cuyas características permitan, en el caso de incumplimiento por parte del cliente, una adecuada comercialización en un tiempo razonable. Instituciones como el Banco Costa Rica, INVU, o el Banco Popular han realizado procesos licitatorios serios, logrando seleccionar profesionales mediante el establecimiento de requisitos que exigen tanto experiencia, como capacitación activa en el campo de la valoración de bienes, lo que al final se resume en valuadores de un alto perfil técnico. Sin embargo, es extraño que otras instituciones no hayan logrado concretar procesos de licitación para la selección de valuadores, a pesar de lo riesgoso de esa situación. Nos llama la atención que la Superintendencia de Entidades Financieras (SUFEG) y las propias auditorías internas de las instituciones no procuren poner orden, ya que esta en riesgo el patrimonio de todos los costarricenses.

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EL ICOVAL TRABAJA EN UNA PROPUESTA DE TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA

“El enfoque por costo de reposición” conocido también como “valor físico” o simplemente como “valor de reposición” es probablemente el enfoque más conocido por los valuadores en el país. Por años ha sido estudiado, difundido y es tema básico en el contenido de cualquier curso de valuación de inmuebles. Para la mayoría de valuadores es posible conceptualizarlo a través de tres términos y un único objetivo, la estimación de un valor neto de reposición (VNR) a partir de un Valor de Reposición Nuevo (VRN) menos la depreciación (D) asociada al inmueble en estudio. Aunque estamos ante una metodología ampliamente utilizada; hoy día los valuadores no disponen de una alternativa confiable, precisa, y que Por: Ing. Irving a la vez procure homogeneizar la aplicación de costos base unitarios Pizarro Marchena, actualizados (¢/m2), para la estimación del valor de reposición nuevo (VRN). Miembro de la Junta Directiva del ICOVAL. Con el fin de poner a disposición de sus agremiados este dato, el ICOVAL gestó el proyecto denominado “Plataforma de Parámetros y categorización de Viviendas Unifamiliares para el Cálculo y Estimación del Valor de Reposición Nuevo (VRN)”. En su primera etapa el proyecto consta de cinco categorías de viviendas, identificadas por una letra, considerando un diseño arquitectónico base, materiales de construcción, y acabados. Para esta etapa fue necesaria la elaboración de planos constructivos y de presupuestos detallados con las diferentes combinaciones posibles de sistemas constructivos y acabados. La implementación de una aplicación en línea que facilite el cálculo del costo base unitario (¢/m2) es el principal objetivo de la segunda y final etapa del proyecto. La idea propuesta, es de una aplicación accesada a través del sitio web del ICOVAL, en donde el valuador miembro pueda interactuar con una interface que permita la selección de una categoría y de los elementos constructivos que mejor se ajustan al inmueble sujeto de avalúo. Con tal de garantizar que el costo base unitario (colones/metro cuadrado) calculado sea siempre razonable y apegado a los costos unitarios de los materiales a la fecha del cálculo, la base de datos y presupuestos detallados ligados a la aplicación serán actualizadas periódicamente. Con esta iniciativa el ICOVAL busca poner a disposición de sus miembros una herramienta que con el tiempo se torne en una alternativa confiable, y que a la vez permita estandarizar los procedimientos y cálculos vinculados con la estimación del valor de reposición nuevo (VRN). Siendo este el primer paso en la implementación de una herramienta siempre perfeccionable que con el paso del tiempo sea posible ampliar su alcance y uso.

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LA NORMATIVA NACIONAL DE VALUACIÓN

Tanto para los profesionales dedicados a la valuación de bienes como para los usuarios del servicio de consultoría, comprendido en la valoración de activos para el debido proceso de actividades de crédito, interés judicial, venta de propiedades, inversión inmobiliaria, valoración de empresas y de activos intangibles, el interés de contar con una normativa nacional de valuación es condición prioritaria. El hecho de que Costa Rica cuente con una norma de valuación que satisfaga en forma objetiva y racional la acción valuatoria de los activos presentes en el mercado, permitirá homogenizar el proceso de estimar el valor de los bienes tangibles e intangibles. Por: M.Sc. Eduardo Enrique Cordero Q. Vice-presidente ICOVAL

El Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL) ente rector que acoge a una mayoría de profesionales de heterogéneas especialidades (ingeniería, arquitectura y economía) dedicados a la valuación de bienes, se convierte en el ente gestor de esta causa y propone un documento que considera, como parte de una etapa inicial, la siguiente estructura de la norma en apego a las Normas Internacionales de Valuación (IVS) por sus siglas en inglés: Capítulo 1: Capítulo 2: Capítulo 3: Capítulo 4: Capítulo 5: Capítulo 6: Capítulo 7: Capítulo 8: Capítulo 9: Capítulo 10:

Introducción; estructura; definiciones y principios de valuación y filosofía. Normas Generales que comprenden: Alcance de la Valuación (NNV100). Implementación de la Norma (NNV 110). Informe o reporte de avalúo (NNV120). Definiciones de estas normas. Marco Teórico de las Normas Nacionales de Valuación. La Base de Valor. Los enfoques de valuación. NNV 100: Alcance de la Valuación. NNV 110: Implementación de la Norma. NNV 120: Informe o reporte de Avalúo. NNV 1000 Derechos sobre Bienes Inmuebles. NNV 1100 Maquinaria y Equipo. NNV 1200 Empresas y participaciones en Empresas.

Las normas comprenden conceptos genéricos y no resuelven metodologías o aplicaciones específicas, las cuales se deberán plasmar en un documento preciso que será el reglamento de esta normativa. La elaboración de este reglamento será la siguiente etapa en la que se trabajará para completar el proyecto de las normas de valoración de bienes para Costa Rica.

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EVENTOS DE CAPACITACIÓN BRINDADOS POR EL ICOVAL EN EL 2014

Marzo 2014 Curso Básico de Valoración de Intangibles

Expositor: Leandro Escobar Torres Abogado y Economista, Director y Secretario General de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España (ATASA)

Abril 2014 y setiembre 2014 Modelos Multicriterio aplicados al contexto costarricense Instructor: M.Sc. Juan Daniel Anchía.

Agosto 2014 Normas Internacionales de Valuación Expositor: M.Sc. Enrique Cordero Q.

Noviembre 2014 Análisis de mercado para estimar factores de homologación en la Valuación Inmobiliaria Expositora: Arq. Susana Fernández A. Ph.D. Presidenta del Instituto Mexicano de Valuación

Los mismos tuvieron muy buena aceptación por parte de nuestros agremiados siendo los mismos calificados de manera excelente.

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LISTA DE AFILIACIONES A ICOVAL DURANTE EL 2014

Nombre

6

Según fecha Incorporación

N° Carné Asociado

1

Alfaro Ramírez Orlando

01-2014

225

2

Ulate Zúñiga Maynor

01-2014

226

3

Sandoval Quirós Milton Antonio

01-2014

227

4

Ureña Castro Manuel Antonio

02-2014

244

5

Mata Valverde Melquisedec

02-2014

245

6

Sancho Madriz Luis Mauricio

02-2014

246

7

Martínez Brenes Roberto Alejandro

03-2014

247

8

Villalobos León Daniel

03-2014

248

9

Alpízar González Carolina

03-2014

249

10

Piedra Rodríguez Jonathan

03-2014

250

11

Barahona Salas Sergio

04-2014

251

12

Barrantes Acosta José

05-2014

252

13

Yglesias Sáenz Ricardo

05-2014

253

14

Rodríguez Escobedo Elena Graciela

05-2014

254

15

Vega Chinchilla Jonathan

05-2014

255

16

Gamboa Castillo Donald Antonio

06-2014

256

17

Alán Zúñiga Manuel Antonio

06-2014

257

18

Campos Carrillo Luis Alonso

06-2014

258

19

Cruz Palma Eduardo

07-2014

259

20

González Bogantes Leonardo

08-2014

260

21

Mora Estrada Mario Alberto

08-2014

261

22

Rojas Rodríguez Mauricio

09-2014

262

23

Laurent Sanabria Juan Carlos

10-2014

263

24

Zumbado Molina Rodrigo

10-2014

264

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Asociados con credencial de Valuador Panamericano El ICOVAL desea agradecer a aquellos agremiados que han realizado el esfuerzo de certificarse como Valuadores Panamericanos, a la fecha esta es la lista de los miembros con esta distinción. Nombre Otto Peñaranda Guzmán Gustavo Adolfo Calderón Vargas Juan Eduardo Arteaga Moya Luis Amadeo Alvarado Boirivant Luis René Quesada Valverde Adrián José Hidalgo Gómez Alberto Gómez Mora Antonio Merayo Calderón Augusto César Bolaños Martínez Augusto Damazio Solano Bárbara Szymanek Aleksandrowic Diego Minor Murillo Gamboa Edgar Alfaro Loría Edgar Omacell Salguero Edgardo Alfonso Espinoza Quesada Eduardo Enrique Cordero Quirós Eduardo Páez Campos Eduardo van der Laat Echeverría Emilio Díaz Balmaceda Fabricio Montes de Oca Rodríguez Fabrizzio Ortega Vargas Fernando Peñaranda Peralta Gerardo Heriberto Quesada Herrera Guillermo Madrigal Pastor Helmuth Hasbum Fenández Irving Pizarro Marchena Jorge Alberto Bolaños Venegas José Alberto Vargas Villalobos Juan Daniel Anchía Rodríguez Kendy Yarenis Nieto Barquero Luis Fernando Argüello Bolaños Luis Guillermo Rojas Araya Luis Roberto Morales Cordero Marcela Castro Barrantes María Nella Pacheco Anchía Maribel Molina Villalobos Orlando Murillo Alvarado Oscar Beckles López De Lara Oscar Bonilla Bolaños Oscar Esquivel Carmona Osvaldo Chacón Fernández Randall Manuel Arias Aguilar Rigoberto Pacheco Tinoco Robert Laurent Sanabria Roberto Loría González Rodolfo Zúñiga Medrano Ronald González Díaz Ronny González Mora Tamara Becerra Cotti William Gerardo Solano Rivera

N° Asociado ICOVAL

N° Credencial UPAV

133 162 126 008 061 105 004 073 020 026 015 099 017 107 087 013 010 043 067 094 186 036 130 183 027 037 102 137 016 212 050 122 095 136 081 032 005 160 009 168 023 018 096 007 001 104 101 011 012 132

564 726 728 729 731 720 550 551 552 721 553 145 554 722 723 310 303 555 556 724 186 557 725 122 558 559 560 727 428 43 730 561 562 563 732 733 420 734 421 735 534 565 566 302 307 736 567 428 308 568

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TESIS PRESENTADAS POR ESTUDIANTES DE LA MAESTRÍA EN VALUACIÓN

ICOVAL desea resaltar en este boletín, las Tesis presentadas por estudiantes de la Maestría en Valuación de la UNED, durante este año 2014

Greivin Jesús Corrales Calvo

Propuesta de aplicaciones de la estadística inferencia para uso del valuador.

Alfonso Maria Miranda Perez y Elena Graciela Rodriguez (Tesis grupal)

Propuesta metodológica para la valoración de una finca en la Provincia e Alajuela, bajo los enfoques de mercado y capitalización de rentas.

Rosa Virginia Vargas Pacheco

Valoracion de una finca de café en el cantón de naranjo, provincia de Alajuela, Costa Rica

Arnoldo de Jesús Rojas León y Maricel del Carmen (Tesis grupal)

Valoracion de una finca para ganado bovino de carne en la provincia de Puntarenas de Costa Rica.

Alberto Gómez Mora

Propuesta de valoración de bienes inmuebles con finalidad aseguradora para Costa Rica.

Randall Manuel Arias Aguilar

Propuesta de valoración de una vivienda unifamiliar por el enfoque de mercado en el distrito de San Francisco de Dos Rios de San Jose, Costa Rica

Ivan Rodriguez y Francisco Poltronieri (Tesis grupal)

Propuesta de vida útil para fines de valuación de maquinaria y equipo empleado en la construcción de plantas de generación hidroeléctrica en Costa Rica

Edgardo Espinoza

Propuesta metodológica para la valoración de maquinaria y equipo utilizado en la industrialización de la caña de azúcar.

Alejandro y Pablo Arrieta Torres Aplicación de un sistema de información geográfica para (Tesis grupal) determinar la capacidad de uso de suelos en Costa Rica.

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Boletín ICOVAL 2014

METODOLOGÍA PARA LA DETERMINACIÓN DE LA CAPACIDAD DE USO DE LAS TIERRAS DE COSTA RICA Fotografía: Tierras en las faldas del volcán Irazú. De muy buena calidad en su mayoría, con limitantes por pendiente y erosión sufrida en algunos sectores.

Una herramienta para el Valuador III Parte La denominada metodología para la determinación de la capacidad de uso de las tierras, tal como se ha explicado de forma general en ediciones anteriores de este boletín, es una guía objetiva que sirve para determinar la capacidad productiva de terrenos de uso agropecuario. La misma puede ayudarle al Valuador a clasificar en un avalúo por enfoque de mercado, tanto el inmueble sujeto como los comparables, para que con base en este ordenamiento se pueda realizar la homologación correspondiente. En el cuadro siguiente, puede observarse que las Clases de capacidad de uso, se aglomeran en un total de ocho grupos, los cuales están determinados por cuatro Subclases (erosión, suelo, drenaje y clima), que a su vez contienen catorce Unidades de Manejo debidamente establecidas.

Parámetros para la Evaluación de la Capacidad del uso de Tierras Erosión

Suelo

Riesgo inundación

Zona de vida

Periodo seco

Neblina

Viento

s2

Drenaje

Subsuelo 30 cm

s2

Salinidad

Suelo 30 cm

s1

Toxicidad

Profundidad

e2

Fertilidad

Erosión sufrida

e1

Clase

Clima

Pedregosidad

Pendiente

Textura

Drenaje

s3

s4

s5

s6

d1

d2

c1

c2

c3

c4

I III IV V VI VII VIII Fuente: Cuadro tomado del Decreto n° 23214-MAG-MIRENEM

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Recordando lo que se mencionó en la edición anterior con respecto a esta clasificación, la capacidad de acuerdo a uso e intensidad, va a disminuir conforme aumente la Clase, siendo la Clase I la mejor de las tierras y la Clase VIII la inferior de todas. Las Subclases, tal como las define esta metodología (Decreto n° 23214-MAG-MIRENEM), son grupos de tierras dentro de una clase que tienen limitaciones del mismo tipo. Las Unidades de Manejo constituyen una subdivisión de las Subclases de capacidad de uso, que indican el o los factores específicos que limitan su utilización en actividades agropecuarias y forestales.

Por: Ing. Juan Daniel Anchía Rodríguez, M.Sc. en Valuación Profesor Maestría en Valuación, UNED

Es muy importante para el Valuador, tener conocimiento de que existen prácticas específicas de manejo y conservación de suelos, las cuales pueden corregir las limitaciones presentes en un determinado sitio, siendo así, la existencia de estas prácticas obligan a reclasificar la tierra de acuerdo a las limitaciones que aún permanezcan.

La lista de prácticas de manejo es muy amplia, para mencionar solo algunas se tienen: sistemas de riego, confección de terrazas, uso de abonos orgánicos, cultivos intercalados o rotación de los mismos, cortinas rompevientos, labranza en contorno, entre otras.

Boletín No. 3 Noviembre, 2014

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Comité Editorial:

Diseño e impresión:

M.Sc. Robert Laurent Ing. Juan Daniel Anchía Rodríguez M.Sc. Eduardo Enrique Cordero Q.

Jade Diseños & Soluciones, www.jadecr.com

Boletín ICOVAL 2014

GIRA TÉCNICA AL PROYECTO HIDROELÉCTRICO REVENTAZÓN

El pasado 9 de agosto el ICOVAL organizó una gira técnica al Proyecto Hidroeléctrico Reventazón, que construye el Instituto Costarricense de Electricidad en la vertiente atlántica de Costa Rica. A la gira asistieron un buen números de agremiados, se visitaron los sitios principales de la obra como lo son la Presa, el Vertedor el Túnel, la Fábrica de Tubos, la Torre de Oscilación y la Casa de Máquinas. La visita fue de mucho provecho para apreciar la magnitud de esta obra, la cual es en este momento la segunda en tamaño que se construye en Centro América, únicamente por detrás de la ampliación del Canal de Panamá.

XXIX CONGRESO DE LA UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN (UPAV) ICOVAL – COSTA RICA, participa en el XXIX Congreso Panamericano de Valuación, a realizarse en Santiago de Chile del 1 al 3 de diciembre del 2014. Dicha actividad es organizada por la Asociación de Arquitectos tasadores de Chile. Destacan dentro del evento los siguientes cursos pre-congreso: •

Curso Internacional. Convenio SOITAVE – ASATCH, “Regresión Múltiple Aplicada al Avalúo Inmobiliario”. Profesor: Roberto Piol. Venezuela..

•

Curso Internacional, “Soluciones Valuativas Inmobiliarias Inteligentes”. Profesor: Hugo L. Guerra. Acreditado por la Universidad Central de Venezuela. Venezuela.

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“Valoración de Empresas en Marcha”. Profesor Alberto Hardessen. Economista Inmobiliario. Chile.

•

“Valoración del Suelo” y “Plusvalías Urbanas en Chile”. Profesores: Francisco Sabatini, Sociólogo Urbano, y, Pablo Trivelli, Economista Inmobiliario.

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El valor nos une

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