INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "CRITERIOSY FACTORESCLAVE QUEINCIDEN ENEL V A L O R Y C O N D I C I O N A N LA FACTIBILIDAD D E I N V E R S I O N E N

CRÉDITOS PUENTE, PARA UNDESARROLLO HABITACIONAL DEVIVIENDA MEDIA RESIDENCIAL; CASO: LOSALTOS RESIDENCIAL ENHERMOSILLO, SONORA."

T E S I S QUE PARA OBTENER ELGRADO DE:

MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA:

" ARQ. SANDRA LUZ GUERRERO MARTÍNEZ". ASESOR: v

M.enV.l.l. ENRIQUE GUTIÉRREZ LÓPEZ.

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL, POR LASECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME ELACUERDO No.2003286 DE FECHA 03 DEOCTUBRE DE2003.

HERMOSILLO SONORA MÉXICO

MARZO DE2010

Agradecimientos:

A Dios, principalmente; por las grandes bendiciones que de Él recibo y me permitenseguir adelante. A mi Asesor de tesis, Ing. Enrique Gutiérrez López; por su tiempo y conocimientos quecongenerosidadcompartió. A Lie. Ma. de los Ángeles Toruga León, coordinadora de Maestrías CMIC; por su incondicional apoyo,atravésdetodoeste recorrido para llegara lameta. A mis maestros y compañeros de estudio por todo loque aprendí de ellos;así como de cada una de las personas que han sido parte importante en este proyecto.

IV

Dedicatoria:

A miesposoehijos: Francisco Agustín Mariana Que son mi motivación y mifuerza y sin su amor, paciencia, sacrificio y apoyo no hubiera logrado realizar estameta. A mis padresyhermanos: Queconsuamor incondicional,siempre hansidofuente de inspiración paratratar desuperarme. A toda mi familia en general, ya que con su cariño y apoyo han sido una fuente importante parasaliradelante.

ITC

ABSTRACT. This study is an analysis and review of the regulations and methodology used in feasibility studies by3financial institutionsfor bridge loans authorizations. Study starts from a request issued by residential housing developer, which discusses the following: required documentation, feasibility study of the project and obtain the return time of investment, through cash flow, internal rate of return, present valuetechniques. Finally, it aims to identify factors which are crucial to the viability and security of the project. Thisworkwill bepresented in4 chapters structured asfollows: chapter I, concerning the general theoretical framework, including criteria and introduction to the topic, description, definitions, concepts and methodologies in the valuation, and the context where the project is developed. Chapter 2 presents an analysis of the problem, establishing a comparative table with the criteria used in some institutions for approval of bridge loans, characteristics, as well as thefacts of acase study of afeasibility studyfor a housing development, Chapter 3 Concerning the diagnosis through documentation review budgets, costs and base budget, market feasibility study, appraisal result residual fees, VPN, etc., Chapter 4 includes interpretations, views and comparative table and finally, which shows an analysis of the results and the conclusions and recommendations.

Arq. Sandra LuzGuerrero Martinez Páaina No.1

Clll¡|> iic Resumen de la investigación El presente trabajo es un análisis y revisión de la normatividad y metodología aplicada en estudios de factibilidad en 3 instituciones financieras para autorización de créditos puente, desarrollando el caso para un proyecto de Fraccionamiento de Viviendas tipo Residencial , analizando lo siguiente: Si la documentación requerida actualmente enrelación alproyecto aejecutar resulta lo más adecuado para garantizar el fmanciamiento ;si la ejecución de este proyecto es viable, y a través de la elaboración del estudio y dictamen de factibilidad, tendremos un estimado del tiempo en que se recuperaría la inversión, por medio de flujos de efectivo, tasa interna de retorno, valor presente. Finalmente se pretende identificar factores que sean determinantes para laviabilidadygarantía del proyecto.

El trabajo se presenta en 4 capítulos estructurados de la siguiente manera : capítulo I, referente al Marco teórico y generalidades, comprende criterios e introducción al tema; descripción , definiciones; conceptos y metodologías en la valuación, y el contexto donde se desarrolla el proyecto; el capítulo 2 muestra unanálisis de la problemática, estableciéndose una tabla comparativa con los criterios utilizados en algunas instituciones para la autorización de créditos puente, características, etc.; así como el planteamiento de un caso práctico de un Estudio de factibilidad para un desarrollo habitacional; el capítulo 3 Referente al diagnóstico a través de la revisión de documentación presupuestos, costos y presupuesto base, estudios de mercado Estudio de factibilidad; resultado de avalúo residual; tasas, VPN, etc., el capítulo 4, comprende interpretaciones, dictamen y cuadro valuatorio y por último presentaré un análisis de los resultados, conclusiones y recomendaciones finales.

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Pácjina No.2

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ÍNDICE Introducción 5 Planteamiento del problema 6 Objetivo General de laTesis 6 Objetivos Particulares 7 Hipótesis: 7 Tipo de investigación: 8 Capitulo 1.MarcoTeóricoy Generalidades de la Evaluación de Proyectos 9 1.1. Evaluación de proyectos 9 1.1.1. Proyecto e Identificación de Proyectos: 9 1.1.1.1. Evaluación Financiera de Proyectos: 12 1.2. Decisiones de Inversióny Decisiones de Financiamiento 13 1.3. Definiciones yConceptos Básicos: 14 1.4. Créditos puente: 16 1.4.1. Normatividady Legislación de los Créditos Puente: 19 1.5. Metodologías aplicables (Criterios para Determinar la Factibilidad Proyecto) 21 Introducción 21 1.5.1. Estudiosde Mercado: 22 Procedimiento de muestreoydeterminación deltamaño de la muestra 23 1.5.2.Método Residual, Estáticoy Dinámico: 26 1.5.3.Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI) 29 1.5.4.Método delValor Presente: 30 Interpretación delVPN: 32 1.5.6.Método de laTasa Internade RendimientoTIR: 33 1.5.7. Criteriodedecisión Relación Beneficio - Costo (B/C) 36 Criterio dedecisión 36 1.6. Entorno dela Inversión en Sonora 37 1.7. Antecedentes del Contexto de laVivienda en Hermosillo 39 Localización delproyecto: 39 Infraestructura deldesarrollo a analizar: 43 Capitulo 2.Análisis de laproblemática 45 2.1. Introducción: 45 2.1.1. Análisis comparativo de loscriterios utilizados paraaprobación de créditos enalgunas instituciones financieras 45 2.1.1. 1.Cuadrocomparativo: 50 Capitulo 3.Diagnóstico 51 3.1. Identificación delproblema: 51 3.1.1. Costosy Presupuesto base(VerAnexos) 53 3.1.1.1. Memoria descriptiva: 54 Capitulo 4. Propuesta desolución,determinación de la Factibilidad del proyecto. Caso Práctico 63 4.1. Avalúo Residual Dinámico: 63 4.2. Flujo deefectivoVPN,resultado residual,tasa interna derendimiento 65 Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No.3

CI 4.3. Interpretaciones VPN; TIR 4.4. Cuadro valuatorio Conclusiones yrecomendaciones finales Cuadro de resultados Análisis de resultados Conclusiones y Recomendaciones Finales Bibliografía Anexos yApéndices:

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No.4

66 67 68 68 68 69 71 72

Introducción.

En la toma de decisiones para la realización de un proyecto engeneral, en la cuales va de por medio una inversión, el precio de arriesgarse a ejecutarlo sinantes realizar unestudioparaver lafactibilidaddesurealización, puede representar un alto costo financiero. Este tipo de estudios se basan en una serie de metodologías, normatividad y criterios que consideran algunos aspectos tales como los costos, elvalor de la inversióneneltiempo, el tiempo de recuperación de la inversión yquefinalmente nos dan una perspectiva muy clara sobre laposibilidad de llevar acabodicha inversión. Esto en cuanto a la decisión del inversionista, pero una vez que se tiene la aprobación de un proyecto yse hadeterminado que esfactible suejecución, la mayoría de las veces se recurre a financiar dicha inversión a través de diferentes formas de crédito que ofrecen algunas instituciones financieras, las cuales llevan a cabo una serie de procesos y estudios que garanticen el financiamiento. Las instituciones financieras cuentan con una normatividad para analizar si el cliente y proyecto representan una garantía, por ello consideran los estudios de Factibilidad como elementos de decisión y administración de losdiferentes tiposdecrédito, serequiere que estos mismos sean elaborados por equipo calificado que cuente con las directrices que se apeguen a las prácticas de la valuación, así como observando la normatividad establecida por lasdistintas autoridades quenormenelservicio. Dentro de los esquemas de financiamiento existentes, el crédito puente, que es una forma de financiamiento de mediano y largo plazo, diseñado para financiar la construcción, representa una opción muy utilizada por el inversionista y aplicable para proyectos de viviendas en serie o Fraccionamientos. Para una institución Financiera donde se manejan esquemas para créditos puente, es importante contar dentro de sus procesos de financiamiento, con elserviciode estudios defactibilidad y supervisión de obra que ofrezcan de manera transparente y confiable los procedimientos y Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Páaina No.5

metodologías que permitan promover esos servicios con alto nivel de calidad, ética yconfiabilidad. Se requiere que estos mismos sean elaborados por equipo calificado que cuente con las directrices que se apeguen a las prácticas de la valuación, así como observando la normatividad establecida por las distintas autoridades que regulan el servicio.De esta manera se reduce o elimina el riesgo de pérdidas financieras, lo que reflejaría un alto grado de seguridad en que el monto de lo invertido será recuperado. El presente trabajo analiza algunos de los criterios y metodologías utilizadas en3 instituciones decrédito, comprobará suefectividad o lasposibles mejoras o aportaciones que pueda tener, y a través de un caso específico se pretende identificar de ser posible los factores que determinan o inciden y afectan el valor del proyecto y lafactibilidad para llevarlo a cabo, así como establecer la importancia del Estudio de Factibilidad como elemento para la toma de decisiones. Planteamiento del problema Existe en ocasiones una aplicación inadecuada de los criterios y normatividad vigente, como: el incumplimiento dentro de algunos aspectos importantes del proceso de revisión de documentación para el otorgamiento de créditos, la vigencia en la aprobación de proyectos por parte de las instituciones de gobierno involucradas, así como el no identificar claramente los factores que afectan o determinan el valor de un proyecto específico, representan un problema grave para las instituciones financieras y en general para el inversionista, yaque deellodepende lagarantía de lainversión.

Objetivo General de la Tesis Conocer los criterios utilizados en la Normatividad que rigen los créditos puente en las Instituciones Financieras, así como la Factibilidad de Inversión para un desarrollo habitacional en la ciudad de Hermosillo, Sonora; lo que Arq.SandraLuzGuerreroMartínez

TREMA) ó un VPN > 0 y además un período de recuperación aceptable, se debe seleccionar la fuente de financiamiento más adecuada (menor costo y menor riesgo), aún si esto no es posible la propuesta puede ser aceptada si da los valores anteriores, puesto que el rendimiento esperado es mayoralcosto delasdiferentesfuentesdefinanciamiento utilizadas.

1.3. Definiciones y Conceptos Básicos: •

Estudio defactibilidad:es elanálisis yevaluación del proyecto ejecutivo completo para determinar su viabilidad técnico-financiera; considerando cierta informaciónoficial.

•

Crédito puente: Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de grupos devivienda. Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No. 14

•

Mercado: Es el sistema en que se intercambian bienes y servicios entre compradores yvendedores mediante un mecanismo de precio.

•

Avalúo: Opinión o estimación de valor. Es el estudio formal del valor comercial de un bien, con apego a las disposiciones técnicas y legales correspondientes.

•

Interés simple e Interés Compuesto: relación entre el interés y el tiempo, lo que conduce al concepto del valor del dinero a través del tiempo, premisa importante y determinante para este tipo de análisis de inversiones. La diferencia fundamental entre interés simple e interés compuesto radica en el hecho de que cuando se utiliza el interés compuesto, los intereses a su vez generan intereses, mientras que cuando se utiliza el interés simple, los intereses son función únicamente delprincipal,elnúmerodeperíodosy latasade interés.

•

Proyecto de Inversión: Una acción a realizar, mediante un plan o programa de trabajo, o la conclusión de obras físicas; la definición económica de proyecto, abarca un concepto más amplio, en este caso se hace referencia a un proyecto, cuando existe una "acción o decisión que genere beneficios ycostosendiferentes momentos".

•

Tasa de Interés: Es la que cobra una institución de crédito por los préstamos queotorga.

•

Rentabilidad: La rentabilidad es la obtención de beneficios o ganancias provenientes deuna inversión oactividad económica.

•

Precio: Económicamente representa la cantidad de dinero que el productor de un bien o servicio pretende o espera recibir por su enajenación, es decir, por su cesión a un consumidor, pero en términos contables expresa la cuantía monetaria que un oferente recibe de un demandante pordichacesión.

•

Valor: Concepto económico que se refiere a la cuantía monetaria de enajenación de bienes, derechos y servicios disponibles en el mercado, entre quienes losofrecenyadquierenenunafechadada.

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No. 15

•

Desarrollo Habitacional: Se considera como tal a el crecimiento o realización planeada de unconjunto deviviendas integradas contodos los servicios necesarios que lohagan habitable para el ser humano.

•

Garantía:Asegurar yproteger contra algúnriesgo onecesidad.

•

Criterio: Norma, regla o pauta para conocer la verdad o la falsedad de una cosa. Juicio para discernir, clasificar o relacionar una cosa; capacidad ofacultadque setiene paracomprender algooformar unaopinión.

•

Factores clave: Elementos quedeterminan otienen accióndirecta sobre unsuceso.

•

Normatividad: La normatividad es un conjunto de criterios o fórmulas, con las que se rige la conducta humana. Pueden ser éstas de carácter voluntario, (delorden moral) o puedenser obligatorias (del ordenjurídico).

•

Costo de Capital: Es la tasa de interés que los inversionistas tanto acreedores como propietarios desean les sea pagada para incrementar sus inversionesenlaempresa.

1.4.Créditospuente: Específicamente el crédito Hipotecario Puente es unfmanciamiento de mediano plazo diseñado especialmente para el desarrollador, para financiar la construcción e individualización de sus conjuntos habitacionales de interés social(Sociedad Hipotecaria Federal, Infonavit vivienda económica, Infonavit línea II,además vivienda Media Residencial y Plus,así mismoelcrédito puente es otorgado para el financiamiento de otro tipo de Desarrollos de carácter publico o privado, tales como hospitales, edificio decondominio, hoteles,etc. Las Instituciones financieras establecen una serie de requisitos que avalen principalmente la capacidad Técnico-Financiera del proyecto Ejecutivo a desarrollar, siendo estoel estudiodefactibilidad. Es importante mencionar que existe un organismo que regula y respalda estas operaciones y se basa en el principio de proporcionar apoyo para el desarrollo de la vivienda; la Sociedad Hipotecaria Federal,(SHF) es una institución Aro.SandraLuzGuerreroMartínez PáginaNo. 16

financiera pertenecientea la Banca de Desarrollo, creada enelaño2001, con el fin como se menciona anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a muchos que la demandan, y establece las condiciones para que se destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y medio, incluyendo parafraccionamientos detipo Residencial. En la actualidad SHF no otorga los recursos directamente para la construcción devivienda. Loque haceesgarantizar el pagooportuno a losacreedores de los Intermediarios Financieros respecto de los créditos destinados al fmanciamiento para la construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del promotor. Por loanterior, eltrámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado anteSHF. Para iniciar el trámite para la obtención de un crédito puente con algún Intermediario Financiero, sedebedecumplir conalgunos requisitos básicos, los cuales constan de losdocumentos inherentes a la empresa y al propio proyecto a desarrollar, siendo losprincipales2: • Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y construcción,pagodel predial,etc. • Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos, factibilidades de agua potable, energía eléctrica, presupuestos, programas de obra, etc. Marco jurídico: Reglas de carácter legal que establecen la metodología para valuación de inmuebles objeto decréditosgarantizados aavivienda,circular 1462CNBV.

Arq.SandraLuzGuerreroMartínez PácjinaNo.17

Documentación minima más relevante de acuerdo a la normatividad actual que rigealgunas instituciones, quedeberá entregar elsolicitantedelcrédito:

• Estudiode Factibilidad. • Memoria descriptiva del proyecto • PlanoArquitectónico del proyecto (plantas,fachadas ycortes). • Titulo de propiedad del terreno donde se desarrollara el proyecto totalmente pagado, el cual deberá estar libre de gravamen y al corriente ensus contribuciones. • Especificaciones de la vivienda(metros cuadrados de construcción, y terreno, acabados y accesorios) • Sembrado ynotificación. • Ubicacióndeldesarrollo en el plano delaciudad. • Licencia de usodesueloyservicio(agua, drenaje y electrificación) • Programa deobray comercialización.

• Carpeta financiera. Que contiene la información financiera histórica de la empresa solicitante del crédito, así como los flujos de efectivo del proyecto y sus premisas de elaboración en base a un estudio de mercado. Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero con el quese estétramitando elcrédito.(Ver Requisitos deotros bancos) Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y comisiones, varíandeacuerdoacada Intermediario. Una vezque setiene eltotalde ladocumentación solicitada aldesarrollador, ya sido revisada la institución financiera llegara a una conclusión dando como resultado un Dictamen Técnico; un avalúo tipo y un cuadro valuatorio proyectado quevaliden laviabilidad delproyecto. Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario Financiero, este turnará el proyecto para su registro en SHF y obtención de la garantía de pagooportuno. Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No. 18

Una vez formalizado el crédito puente generalmente se otorga un anticipo por partedel Intermediario parainiciarel proyecto. Las demás ministraciones sedan conforme alavance deobra. Loscréditos individuales con loscuales se liquidará elcrédito puente se pueden canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el adquirente. LasupervisiónTécnica para losavancesdeobra unavezautorizado el proyecto regularmente corre a cargo de la misma institución con su propio equipo técnico, en algunas ocasiones se contrata un equipo externo para estos procedimientos, mas

adelante se analizara cual podría resultar mas

conveniente. Eneste proceso severifica losiguiente: Calidad de los materiales según especificaciones proporcionadas por el constructor. Calidad de la ejecución de los sistemas constructivos empleados de acuerdo a las normas según planos autorizados. Tiempos deejecución deacuerdo a losprogramas previamente autorizados. Levantamiento Topográfico. Solicitud depruebas delaboratorio. Con esta información se emite el reporte de avance de obra, el estado financiero para laaprobacióndel suministro derecursos.

1.4.1. Normatividad y Legislación de los Créditos Puente: Dentro de las Entidades financieras existe el manual de políticas y procedimientos de servicios valuatorios, que representa el documento institucional que se basan en la legislación de la comisión Nacional Bancaria y de valores, con ello se busca brindar a los clientes asistencia ética, profesional en lo que a servicios valuatorios se refiere, así como ser una herramienta de apoyo para los trámites de avalúos y otros servicios valuatorios tales como: Créditos Hipotecarios y Reestructuras, crédito a negocios,,garantías, Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Páaina No. 19

adjudicación de bienes, avalúos para empleados para fines internos de la institución y público en general; y en cuanto a Financiamiento inmobiliario donde entran los estudios de Factibilidad y supervisiones de obra, que sirven de apoyo para el área de Financiamiento inmobiliario para toma de decisiones crediticias sobre proyectos deinversióna constructores. Marco Jurídico: En apego a las disposiciones emitidas por los diferentes organismos reguladores en materia devaluación loscuales seenlistan: Ley delas Instituciones decrédito (Diario Oficial de 18deJulio de 1990). Articulo46: Referente a lasoperaciones quepodrán realizar las Instituciones de Crédito. Articulo 48, Las tasas de interés, comisiones premios, descuentos u otros conceptos análogos, montos plazos y demás características delas operaciones activas, pasivasydeservicios. Articulo77, Referentea la prestaciónde servicios. Articulo 133, Referente a la inspección, mediante visitas, que tendrán por objetivo revisar, verificar comprobar y evaluar recursos, obligaciones y patrimonio. Articulo 134, Cuidar que las instituciones cumplan con las disposiciones de esta leyencuantoa vigilancia. Articulo 135.Obligaciones de las instituciones de crédito y las sociedades sujetas a inspección. Ley del Banco deMéxico. Regulación deactividades debancos e intermediarios: Artículo26. Ley de la comisión Nacional Bancaria y de Valores (Diario Oficial de la Federación 28deAbril de 1995). Articulo 2, La comisión tendrá por objetivo supervisar y regular en le ámbito de su competencia, a las entidades financieras a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento. Articulo4;corresponde a lacomisión.

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No.20

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Fracción I.-Realizar lasupervisión de la s Entidades, así como de las personas físicas y demás personas morales cuando realicen actividades previstas en las leyesrelativas alsistemafinanciero. En relación a la legislación referente a los créditos puente mencionamos en el capitulo 1.4. las siguientes reglamentaciones: Existe un organismo que regula y respalda estas operaciones y se basa en el principio de proporcionar apoyo para el desarrollo de la vivienda; la Sociedad Hipotecaria Federal,(SHF) es una instituciónfinanciera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin como se menciona anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a muchos que la demandan, y establece las condiciones para que se destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y medio, incluyendo parafraccionamientos de tipo Residencial. La SHF es un organismo regulador que también se encarga de la supervisión de los trabajos valuatorios y regulación de los mercados de valores garantizando losvalores de los bienes valuados. Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado ante SHF.

1.5.

Metodologías

aplicables

(Criterios

para

Determinar

Factibilidad Proyecto). Introducción. En este tema conoceremos algunos de los criterios utilizados para la evaluación de Proyectosyqueaplicaremos enelejercicio a realizar. Se dará una descripción de cada uno de ellos; en que consiste, las variables consideradas para suaplicaciónyformulas. Arq.SandraLuzGuerreroMartínez PáginaNo.21

la

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1.5.1. Estudios de Mercado: El objetivo de la realización de estos estudios para la evaluación de Proyectos es importante por que nos permite principalmente conocer las necesidades que se tienen sobre un determinado producto, el estudio de mercado se puede considerar como la primera parte del estudio y podemos enumerar de la siguiente manera losobjetivos principales a alcanzar: • Ratificar laexistencia de una necesidad insatisfecha. • Determinar la cantidad de bienes o servicios de una unidad de producciónque lacomunidad estaría dispuesta a adquirir. • Conocer los medios utilizados para hacer llegar estos bienes oservicios. • El estudio de mercado se propone dar al inversionista una ¡dea del riesgo que suproducto corredeser onoaceptado enel mercado.

Estructura delanálisisde Mercado:

Análisisde Mercado

Análisisdela

Análisisdela

Análisisde

Análisisdela

Oferta

Demanda

losPrecios

Comercialización

I

Conclusionesdel Análisisdemercado Fig. 3.1.Estructura del análisis del mercado.

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No.22

€§ Para realizar una investigación de mercado deben seguirse los siguientes pasos: 1. Definicióndel Problema. 2. Necesidades y fuentes de información: se pueden dividir en Primarias y Secundarias. Primarias: Consisten básicamente en información de campo a base de encuestas. Secundarias: Toda la información recopilada en base a información escrita existente. 3. Diseño de la recopilación y tratamiento estadístico de los datos, es decir diseñar laforma de las encuestas y la manera de obtener la información escrita. 4. Procesamiento yanálisis delosdatos. 5. Informe.

Procedimiento de muestreo y determinación del tamaño de la muestra: Existen dos tipos generales de muestreo, el probabilístico y el no probabilístico, en el primero cada uno de los elementos de la muestra tiene la misma probabilidad de ser entrevistado y en el no probabilístico la posibilidad no es igual paratodos loselementos del espacio maestral. Un estudio de mercado siempre está enfocado a investigar ciertas características, no es una encuesta general sobre cierto producto, más bien es una seriede preguntas enfocadas aobtener ciertos datosdeese producto. Para calcular el tamaño de la muestra se deben tomar encuenta alguna de sus propiedades y el error máximo que se permitirá en los resultados, para el cálculo den(tamaño de lamuestra) se puedeemplear lasiguientefórmula:

n= Z 2 a 2 /E 2

Arq. Sandra LuzGuerrero Martínez Página No.23

Donde: n:

Tamaño de lamuestra.

Z:

Nivel de confianza deseado, el cual acepta que sea del 95% en la

mayoría de las investigaciones, su valor se obtiene de la tabla de probabilidades deuna distribución normal.(ver figura 7.0) a

Desviación estándar, que puede calcularse por criterio, por referencia a

otros estudios o mediante una prueba piloto. E:

Error, o diferencia máxima permitido entre la media muestra y la media

de lapoblación que seestádispuesto aaceptar enelnivelde confianzafijado. La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra necesaria para estimar la media de la población consiste en calcular la desviación estándar de la población;después detodo,si tuviéramos un conocimiento completo sobre la población, no habría necesidad de realizar una investigación sobre sus parámetros estadísticos. Si no podemos confiar en los trabajos anteriores, para calcular ladesviaciónestándar de la población, las alternativas incluyeneljuicio o el empleo de estudios exploratorios con muestras pequeñas para conocer su valor.

Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema desde el punto de vista del "error permisible relativo" en vez del "error absoluto". En este caso ladesviación estándar"->^

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