MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN,A.C. DELEGACIÓN MEXICO

AVALUÓ PARA TERRENO EJIDAL O COMUNAL EN PROCESO DE EXPROPIACIÓN

TESIS QUE PARAOBTENER ELGRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL PRESENTA: ALBERTO MANUEL CORTINA MARISCAL ASESOR JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA CONFORMEACUERDO EN MEXICO, D.F. No954061 DE FECHA 15DE NOVIEMBRE DE 1995

MEXICO, D.F.A 1DEAGOSTO DEL2006

A Gaby ya Camila AAlberto ya Patricia Estoes Gracias a Ustedes

ÍNDICE Página INTRODUCCIÓN 1 CAPITULO I 1Antecedentes 6 1.1 Época Precolonial 6 1.2 México Independiente 8 1.3 La Revolución Mexicana 8 1.3.1 LeyAgraria 9 1.4 Época Moderna 11 1.5 ElRegistroAgrario Nacional 13 1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal 14 1.7 La Procuraduría Agraria 14 CAPITULO II 2 MarcoTeórico 15 2.1 Marco Normativo 15 2.2 Organismos Gubernamentales 21 2.2.1 INDABIN 21 2.2.2 CORETT 24 CAPITULO III 3 LaValuación 40 3.1 Código deética 41 3.2 Metodología 44 3.3 NúcleosAgrarios 45 3.3.1 Expropiación deTerreno Ejidales o Comunales 45 CAPITULO IV 4 Trabajo Valuatorio deTerrenoAgrícola 57 4.1Antecedentes a la Solicitud 58 4.2 Datos Generales 58 4.3 Datosdela Región 59 4.4 Terreno 60 4.5 Consideraciones Generales 65 4.6 Croquis de la Investigación de Mercado 67 4.7 Comentarios, Supuestos y Condiciones Limitantes delAvalúo..68 4.8 Enfoque Comparativo de Mercado 68 4.9 Enfoque deCostos 72 4.10 Enfoque de Ingresos 73 4.11 Resumen deValores Obtenidos 73 4.12 Consideraciones Previas a laConclusión 73 4.13 Conclusión delAvalúo 73 4.14 Reporte Fotográfico 74 CAPITULO V 5 Resultados 78 CONCLUSIONES 81 BIBLIOGRAFÍA 84 GLOSARIO DETÉRMINOS 81

c i i r l i B L i O T E C A INTRODUCCIÓN

En el Estado de Morelos, como en gran parte de la República Mexicana, se vive actualmente una gran problemática con respecto a la tenencia de la tierra. Este problema no es nuevo, al contrario, se viene acarreando desde la época de la Conquista Española, yes indicativo el enfocarnos a Morelos ya que de aquí surgió el principal y más fuerte movimiento para lograr un justo reparto de la tierra durante la Revolución Mexicana.

"La tierra es de quién la trabaja" enunciaba uno de los principales caudillos de la Revolución y hoy en día figura emblemática del Estado de Morelos, el General de División Emiliano Zapata. La idea deZapata era que había que darle tierra a quién estuviera dispuesto a trabajarla, pero esto no ha resultado tan fácil de lograr. ¿Bajo que régimen de propiedad se les debería entregar estas parcelas a quienes habrían de hacerlas productivas? ¿Cómo evitar que estas parcelas regresaran a formar grandes hacendados que explotaran a quienes realmente la hacen productiva?

Se determinó formar núcleos integrados por los mismos interesados en trabajar estas parcelas los cuáles dispondrían de sus propios reglamentos y organismos de administración y vigilancia que asegurarían se mantuviera la equidad en la distribución de las parcelas que conformaran dichos núcleos. Estos núcleos se dividieron en ejidales y comunales. La mayor parte del Estado de Morelos está conformado porestos núcleos.

Se establece un gran candado para evitar que se les pueda despojar a los ejidatarios y comuneros de sus parcelas, estableciendo que la única manera de poder convertir estos terrenos ejidales y comunales a propiedad privada deberá ser mediante mandato Presidencial.

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La idea en papel es buena, sin embargo, no escapa a los principales males que acechan todo aspecto de la vida de ésta y muchas otras naciones, la falta de educación y lacorrupción.

En un principio se repartieron grandes terrenos ejidales para volverlos productivos y generar productos que asistieran al sustento del Estado, así como terrenos comunales que sirvieran para el desarrollo de la entidad. Al ir creciendo las familias, los ejidatarios y comuneros comienzan a dividir estos terrenos y parcelas para repartirlas entre los numerosos hijos y nietos. Estos a su vez comienzan a sufrir y resentir la falta de apoyos para poder mantener productiva sus parcelas y empiezan a buscar otros medios de sustento para sus crecientes familias, en muchas ocasiones dejando abandonadas dichas parcelas.

Con el crecimiento indiscriminado, desordenado e irregular de la mancha urbana, la demanda por terrenos para vivienda se convierte en una necesidad constante. Los ejidatarios ycomuneros ven en esta necesidad una oportunidad para vender a particulares fracciones de estas parcelas lo cuál provoca una gran incertidumbre en lasituación legaldeestosterrenos.

Los dueños de las parcelas se ven confrontados con la triste realidad de que la única manera de que sus tierras les produzcan una ganancia económica es vendiéndolas. En menos tiempo de lo que uno se pudiera imaginar, surgen grandes centros habitacionales en estas tierras ejidales y comunales. Los particulares, en su afán de hacerse de unterreno para resolver su problemática de vivienda, en la mayoría de las situaciones adquieren dichos terrenos mediante contratos privados muchas veces carentes de las cláusulas básicas que debende contener dichos contratos y en algunas ocasiones acuden al Notario Público para llevar a cabo una escritura de traslado de dominio con lo cuál creen que se encuentran legalmente protegidos para conservar el terreno que están adquiriendo.

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Algunos Notarios, con el afán de cobrar una escrituración no le advierten al adquirente que el tener una escritura de propiedad no cambia el uso de la tierra por lo que quedan susceptibles de ser reclamados y despojados por los mismos ejidatarios y comuneros. Otros Notarios les advierten a los promitentes adquirentes pero aún así, éstos deciden "jugársela" quedando indefensos legalmente.

De igual forma, los comisariados ejidales y comunales han visto en esta práctica una forma importante de hacerse de recursos. Lejos de orientar y proteger tanto a los ejidatarios y comuneros como a los particulares, permiten estas prácticas y, dependiendo del municipio proceden de distintas maneras. Generalmente esperan a que el particular construya su vivienda para intervenir, algunos cobrando nuevamente los terrenos ya liquidados para proporcionar un documento que acredite al interesado como poseedor déla fracción de terreno con la condición de que al no cubrir el monto estipulado se le pueda intervenir la propiedad en cuestión. Otros de plano esperan a que se termine de construir para invadir y despojar obviamente amparados por laley.

Y naturalmente, también se utilizan tanto los candados para la transformación del uso de la tierra como a los mismos ejidatarios y comuneros para fines de presión política. Basta que un gobierno invite a empresarios a invertir en el Estado para generar ingresos y trabajos para que una vez arrancado el proyecto, los bandos políticos opositores a dicho gobierno movilicen a los ejidatarios y comuneros de las tierras en las que se está desarrollando dicho proyecto y lo invadan y frenen argumentando prestaciones incumplibles.

Esto lo llevan a cabo hasta que los empresarios de plano prefieren abandonar por completo el proyecto queseguir inmiscuidos enestos pleitos.

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De esta manera, el Gobierno Estatal se encuentra frecuentemente en la situación de tener que participar en la expropiación de terrenos, que como se ha señalado son de origen ejidal y comunal, para llevar a cabo la construcción de la infraestructura urbana que requiere elcrecimiento poblacional del Estado.

Estas expropiaciones de parcelas ejidales y comunales pueden tener una gran variedad de objetivos. Para la regularización de la posesión legal de los bienes inmuebles, para la construcción de vías de comunicación como carreteras, para la instalación de ducterías diversas, para la edificación de conjuntos habitacionales de interés social, para la instalación de plantas de tratamiento de aguas negras, etc. Obviamente dependiendo de su ubicación y de su proyección dentro del plan dedesarrollo urbano del Estado.

Es aquí donde surge la imperiosa necesidad de llevar a cabo un avalúo de la parcela susceptible de ser expropiada. La ley indica que se deberá indemnizar a los ejidatarios o comuneros que se queden sin tierras por la expropiación. De esta manera, el Gobierno Estatal, a través de la dependencia correspondiente, solicita la elaboración de un avalúo que determine el valor de los terrenos en cuestión para que de acuerdo al valor que arroje el mismo se lleve a cabo el pago de indemnización que lecorresponde acada propietario.

Obviamente, el Gobierno Estatal loque pretende esque avalúo arroje el precio por metro cuadrado de terreno más bajo posible para que la expropiación del mismo no le sea muy gravosa. Ellos argumenta, correctamente, que elavalúo debe tomar en cuenta el terreno tal y como se presenta al momento de llevar a cabo la visita del mismo para recolectar la información in situ que se requiere para la elaboración adecuada del avalúo. Hablan,otra vez de manera correcta, que no se pueden ni deben contemplar construcciones y/o mejoras que en ese momento, aunque se encuentren contempladas, noexisten.

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r: i i c: BIBLIOTECA Sin embargo, para el perito valuador se le presentan varios cuestionamientos en esta situación. ¿Cuál es el mayor y mejor uso de esos terrenos si obviamente están siendo destinados a un uso específico? ¿Cuál es el precio justo de esas tierras cuando en la mayoría de los casos representan el único patrimonio de varias familias de ejidatarios o comuneros yen esta operación loestán perdiendo? Si se valúan como terrenos ejidatarios o comunales e inmediatamente se van a comercializar, ¿quién se va a quedar con esa ganancia? ¿Siguen siendo consideradas estas parcelas en cuestión como ejidales o comunales si ya entran en un proyecto de desarrollo urbano? ¿Acaso no forma parte del código de ética profesional del valuador el establecer la causa adecuada al particular objeto de valuación para poder soportar la conclusión, considerando que los interesados están confiando en una adecuada asesoría profesional? Sin duda, el avalúo de un terreno ejidal o comunal para expropiación, como cualquier otro avalúo, debe buscar conseguir el precio por metro cuadrado mas justo y representativo para las partes involucradas. No se puede pretender valuar una parcela sin considerar el uso que de hecho ya se le ha asignado, a pesar de que enel momento delavalúo nose leestédando.

Es a toda vista injusto el, además de despojar a los ejidatarios o comuneros de sus tierras, se les pretenda indemnizar con valores tan bajos que resultan a lavez irrisorios e indignantes. Al mismo tiempo tampoco se pretende otorgar un precio por metro cuadrado como si ya se encontrara la infraestructura proyectada a un futuro inmediato o próximo.

Lafinalidad deeste ejercicio es lade presentar unavalúo paratraslado de dominio por expropiación de un terreno ejidal o comunal, que considere para la obtención de un valor justo y representativo del precio por metro cuadrado del mismo el proyecto para el cuál se está llevando a cabo la expropiación de la parcela o parcelas encuestión.

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CapituloI ANTECEDENTES La palabra agrario se deriva del latínAger, Agrarium, campo, aplicándose a todo lo relativo al campo. Se ha definido el Derecho Agrario "como el conjunto de normas, leyes, reglamentos y disposiciones en general, doctrina y jurisprudencia que se refieren ala propiedad rústica yalas explotaciones decarácter agrícola". 1.1 Época Precolonial Los más antiguos datos del DerechoAgrario en México se encuentran en la época precolonial. Desde entonces se ha buscado la mejor forma de hacer productiva la tierra, y es también desde entonces que se distinguen las instituciones agrarias, por ejemplo las de los aztecas; por medio de tales instituciones se puede apreciar claramente la proyección de su estructura social, ésta se formaba de nobles, sacerdotes, el ejército, del pueblo en el que había agricultores, comerciantes, artesanos yesclavos. Las guerras fueron fuente de ingreso territorial para los aztecas; así es como se apoderaban de las tierras, y las repartía entre los más altos rangos. La denominación que se le dio a la propiedad agraria entre los aztecas fue la siguiente: Tlatocalli. Ésta era la propiedad del monarca Pillali.Tierras de los principales nobles. Altepetlalli.Tierras propiedad delbarrio. Calpulli. Tierras que se les repartieron a cada jefe de familia, para que las cultivaran ysostuvieran. Miltchimalli.Conéstastierras sesostenían alejército. Teotlalpan. Eran las tierras de los dioses, el producto se destinaba al mantenimiento de losgastos que originaba elculto.

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Al consumarse la caída de Tenochtitlán, la Corona española adoptó diversas medidas tendientes aorganizar lavida política,económica ysocial de ese nuevo y enorme territorio. En la época colonial los españoles probaron varias formas para hacer del campo un eje económico y productivo: la encomienda, las composiciones, los mayorazgos y la hacienda principalmente. La Conquista representó un cambio rápido, dramático y en la mayoría de los casos violento de las formas de vida de más de un centenar de grupos étnicos distintos. A la privación del principal medio de vida, la tierra, se debe agregar la introducción de nuevos cultivos yde la ganadería, la sustitución de las antiguas deidades y fiestas y

la

pérdida

de

sus

formas

de

vida

y

gobierno

tradicionales.

Existieron en la Nueva España muchos tipos de tierras, pero claramente se puede apreciar que la propiedad agraria seclasificó entresgrupos: la propiedad privada de los españoles, la propiedad de los pueblos indios y la propiedad eclesiástica. Pese a la normatividad novohispana recopilada en las Leyes de Indias, los tres siglos de dominación española secaracterizaron por eldespojo de la propiedad,la explotación y expoliación de los indígenas, y la concentración de la tierra en manos de los peninsulares. La propiedad comunal de los indios fue objeto de un permanente y sistemático despojo por parte de los conquistadores y colonizadores; al principio mediante las mercedes y repartimientos; después a través de las adjudicaciones, confirmaciones, composiciones, acciones de compraventa, remates y la usurpación violenta.

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1.2 México Independiente Con la llegada de la ansiada independencia de los españoles la problemática de la tierra no llegó a su fin, por el contrario, siguió siendo relegada a favor de los conflictos entre lasdiversas facciones que ansiaban tomar las riendas del naciente México independiente. El siglo XIX fue tan conflictivo que la atención al campo y su desarrollo quedaron relegados, surgiendo grandes y poderosos latifundistas que no fueron lo suficientemente sensibles ygenerosos para hacer participar de sus utilidades a los campesinos ytrabajadores. Porelcontrario, lejos de alentarlos, losexplotaban. 1.3 La Revolución Mexicana Al entrar al siglo XX, la dictadura de Porfirio Díaz generó un conjunto de contradicciones que afloraron plenamente a partir de 1910 y fueron estandarte de uno u otro bando en las luchas que se sucedieron por casi diez años. Las exigencias de la sociedad se concretaron en planes y leyes que tuvieron en casi todos los casos importantes un apartado de carácter agrario. Vale anotar que las demandas de hacer justicia agraria no eran nuevas, pues se nutrían de un largo proceso de planes, programas, proclamas y levantamientos registrados durante todo el siglo XIX. Fue con el Plan de San Luis Potosí que se levantaron en armas la mayoría de los campesinos, en tal Plan estaba mencionado la promesa de devolvérseles a éstos las tierras que les fueron despojadas. Pero aunque el levantamiento triunfó, no se cumplieron las promesas agrarias, lo cual generó inconformidad

entre

diversos

líderes

y

caudillos.

El movimiento encabezado por Emiliano Zapata fue similar en muchos aspectos a otros movimientos agrarios, tanto en los motivos como en las estrategias de lucha. La mayor parte del ejército zapatista estuvo compuesta por campesinos libres ysu principal sustento era la solidaridad aldeana, el respeto a una autoridad avalada por latradición yla no-remuneración o pago a lossoldados.

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Sus dirigentes, entre los que se encontraban campesinos, obreros e intelectuales, mostraron siempre una gran adhesión a los ideales del movimiento, por lo que éste mantuvo siempre una considerable unidad. Con la victoria de Venustiano Carranza en la Revolución Mexicana se busca finalmente llevar a cabo un proyecto de nación que fuera sensible a las causas de la misma Revolución y que lograra el restablecimiento de la legalidad retomando las demandas más apremiantes de lasociedad. 1.3.1 Ley Agraria Este proceso se inició con la Ley Agraria del 6 de enero de 1915, emitida por Carranza enVeracruz, la cual recogió el aspecto nodal de la lucha zapatista, pues ordenó la restitución de tierras arrebatas a raíz de una interpretación dolosa de la legislación de julio de 1856 y estipuló la dotación para aquellos pueblos que carecieran deella. Asimismo, estipuló la creación de la Comisión Nacional Agraria por cada estado o territorio de la federación, y de los comités particulares ejecutivos que en cada entidad federativa se considerasen necesarios. En 1917, al plasmar la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se incluye en la misma el Artículo 27 el cual estipula la restitución de tierras a las comunidades que hubiesen sidodespojadas yordenó ladotación para los pueblos que carecieran de tierras. La expropiación con fines de restitución y dotación respetaría únicamente las propiedades legalmente establecidas que no excedieran de 50 hectáreas de tierras de primera calidad. Se responsabilizó a los estados y territorios de la República parafijar laextensión máxima detierra de que puede ser dueño un solo individuo o sociedad legalmente constituida y a fraccionar los excedentes que serían adquiridos por el Estado , mediante el pago con bonos que constituirían la deuda agraria. Con todo ello se dejó establecidas las bases legales para una profunda Reforma Agraria. Sin embargo, la aplicación del Artículo 27 encontró grandes dificultades. Entre los dirigentes revolucionarios existían diversas posturas entorno a lacuestión agraria.

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c i i *• I I B L I Q T E C A Los años que van de 1920 a 1934 se caracterizaron por hegemonía que lograron imponer los sonorenses Alvaro Obregón y Plutarco Elias Calles al resto de los generales revolucionarios. Como presidentes de la República, ambos se caracterizaron por considerar al ejido como una forma transitoria que deberían culminar en la formación y consolidación de una pequeña propiedad. Durante la gestión presidencial de Calles se inició la formación de diversas instituciones con las que se pretendió hacer de la Reforma Agraria un proceso integral y proveer a los nuevos propietarios con la infraestructura necesaria. Los proyectos de mayor envergadura fueron la creación de la Comisión Nacional de Irrigación ydel Banco Nacional deCréditoAgrícola. A pesar detodoeltrabajo hechoentorno a la Reforma Agraria,de 1920a 1934 no se logró un cambio sustancial en el sistema de tenencia de la tierra heredado del Porfiriato. Los 7.6 millones de hectáreas repartidas desde 1917 hasta 1934 no pusieron fin al latifundio como unidad central del sistema de producción agrícola, ya que sólo representaron el 6.7% de la tierra que los grandes latifundistas tenían afines del porfiriato. En 1934,antesdel arribode Lázaro Cárdenas a la Presidencia de la República, se efectuaron diversas reformas jurídicas: se modificó el Artículo 27 constitucional, para señalar que las afectaciones de tierra se realizarían respetando invariablemente la pequeña propiedad agrícola en explotación; se creó el Departamento Agrario, en sustitución de la Comisión Nacional Agraria, y se instituyeron las Comisiones Agrarias Mixtas en cada entidad federativa, en las cuales tendrían participación lasorganizaciones campesinas. Con el general Lázaro Cárdenas en la Presidencia de la República se inició un cambio radical de la estructura de la tenencia de la tierra. Durante su sexenio el ejido no fue considerado una etapa transitoria hacia la pequeña propiedad ni complemente salarial, sino concebido como el eje principal para emprender una transformación defondo.

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Cárdenas efectuó el mayor reparto agrario hasta entonces y en su gestión se afectaron las haciendas de laszonas de agricultura más prósperas del país. 1.4 Época Moderna Durante los años de 1930 a 1966 la producción agrícola de México creció más rápidamente que su población, contribuyendo significativamente al desarrollo general del país. En el periodo 1930-1946, aunque la oblación creció con mayor rapidez, 3.2% cada año, la producción agrícola experimentó índices de crecimiento más altos, 7.1% en promedio. El crecimiento sostenido de la agricultura se basó tanto en el reparto agrario cardenista como en la fuerte inversión pública destinada aeste sector. A mediados de losaños sesenta concluyó laetapa decrecimiento de la agricultura mexicana. A partir de 1966 el incremento de la producción agrícola, 2% en promedio al año, ha sido inferior al crecimiento de la población; de maíz y frijol descendió entérminos absolutos. Por otra parte, el proceso de urbanización que experimentó el país en esos años modificó los hábitos de consumo alimenticio y, con ello, la demanda de algunos productos agrícolas. Con el mejoramiento del nivel de ingreso de la población urbana aumentó el consumo de productos basados en proteínas de origen animal yde alimentos procesados industrialmente. En la década de los setenta se presentó una gran confluencia de distintas fuerzas campesinas en demanda detierra: avecindados e hijos de ejidatarios buscaban la ampliación de los ejidos o nuevas dotaciones; jornaleros y trabajadores rurales migrantes demandaban la afectación de latifundios simulados, y las comunidades indígenas persistían en rescatar tierras que poseyeron ancestralmente. Esta situación se tradujo en un número de movilizaciones e invasiones de tierra, que a lo largo de la década evolucionaron hacia nuevas estrategias de lucha, la formación de nuevas organizaciones campesinas y nuevos objetivos: la apropiación del ciclo productivo.

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En los años ochenta, la profundización de la crisis económica general del país agravó la incapacidad del Estado para destinar recursos públicos a este sector que en el pasado había dependido casi enteramente de la inversión pública. La insuficiente inversión pública, la escasa presencia de fondos privados, la existencia de un marco jurídico rígido que restaba capacidad de decisión a los ejidatarios y obstaculizaba sus posibilidades de asociación, así como la generación de mercados ilegales para la transacción de parcelas, bienes de consumo yfuerza detrabajo, mostraron los límites delejido. Dada la pobreza yexplotación que aún subsistían en el campo y la distribución de tierras, el 1 de noviembre de 1991 el Presidente Salinas envió un proyecto de reformas del artículo 27 Constitucional. La reforma alArtículo 27 constitucional del 6 de enero de 1992, fue seguida por la promulgación de dos ordenamientos fundamentales: laLeyAgraria y la LeyOrgánica de losTribunales Agrarios, ambas publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992. La primera determinó la creación de la Procuraduría Agraria, como organismo público descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propios, y la transformación del Registro Agrario Nacional, en un órgano desconcentrado de la SRA. Mediante la segunda se crearon los Tribunales Agrarios, como órganos federales dotados de plena jurisdicción y anatomía, para dictar sus fallos en materia agraria en todo el territorio nacional. La Ley Agraria fue reformada y adicionada por decreto publicado el 9 de julio de 1993, fecha en que también se publicaron las reformas yadiciones a la LeyOrgánica de losTribunales Agrarios.

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Los organismos de mayor ingerencia en la tenencia y el uso de la tierra son los siguientes: 1.5 El Registro Agrario Nacional (RAN) En 1928 se publicó el primer reglamento del Registro Agrario, que se reformó y adecuó en varias oportunidades. Con las modificaciones constitucionales de 1992 y la publicación del Reglamento Interior del RAN en agosto del mismo año y del Reglamento Interior de la SRA en 1995, el Registro Agrario Nacional se fortalece al elevarse de rango y convertirse en órgano desconcentrado de la Secretaría de la Reforma Agraria, con autonomía técnica, administrativa y presupuesta!, y constituirse en el brazo técnico del Sector Agrario. El último Reglamento Interior del RAN, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, el 9 de abril de 1997.Al RAN lecorresponde realizar la inscripción de lossiguientes asuntos: •

Las resoluciones judiciales o administrativas que reconozcan, creen,

modifiquen oextingan derechos ejidales o comunales. •

Los certificados y títulos que amparen derechos sobre solares, tierras de

uso común y parcelas. •

Lostítulos primordiales de las comunidades.

•

Los planos de delimitación de las tierras de ejidos certificados por el

Procede. •

Los planos ydocumentos delcatastro ycenso rurales.

•

Los documentos relativos asociedades mercantiles propietarias detierra.

•

Los decretos deexpropiación deterrenos ejidales ycomunales.

•

Losterrenos nacionales ylos baldíos.

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1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (FIFONAFE) Capta, administra yentrega a los núcleos agrarios los recursos que éstos destinen al establecimiento de sus fondos comunes, en especial los derivados del pago de indemnizaciones por expropiaciones. También ejerce la reversión de las tierras ejidales y comunales que fueron expropiadas y en donde no se cumplió con la causa de utilidad pública. Desde septiembre de 1995 opera el Programa de la Mujer Campesina, queotorga crédito alos grupos de mujeres de laszonas rurales que desean llevar acabo proyectos productivos rentables.

1.7 La Procuraduría Agraria (PA) El reglamento Interior de la SRA del 6 de abril de 1989 incluyó en su estructura una Dirección General de Procuración Social Agraria, con atribuciones de asesoramiento, conciliación y vigilancia, e incluso instruía el procedimiento de nulidad defraccionamiento de propiedades afectables.

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Capitulo II MARCO TEÓRICO El concepto del Marco Teórico (MT) recae en el uso de las diversas teorías existentes sobre el tema de estudió o los participación en el mundo teórico de.los autores de las mismas, a fin de poder desarrollar un soporte demostrable de lo que se argumentara en la presente investigación, pero a la vez la construcción de un MT,como loexpresa Hernández Sampieri (2006).1

2.1 Marco Normativo La Secretaría de la Reforma Agraria, cuyos documentos en los que sustenta sus atribuciones son los siguientes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Ley Orgánica de laAdministración Pública Federal "Articulo 41" Reglamento Interior LeyGeneral de Bienes Nacionales,ensusArtículos 144fracción Iy 145. El Instituto Nacional de Antropología e Historia, Centro INAH Morelos. Tiene ingerencia en la regulación de las poligonales de terreno con afectaciones a zonas arqueológicas y azonas que se pudiesen considerar como Patrimonio Cultural del Estado de Morelos.

1

Roberto Hernández Sampieri. "Metodología de Investigación". 4aed.México 2006

15

El Instituto de Administración yAvalúos de Bienes Nacionales, INDAABIN. Regula y promueve los lineamientos para llevar a cabo avalúos de terrenos que resulten afectados o sean del interés de la Administración Pública Federal o Estatal, para su adquisición. De principal importancia eselArtículo 16desu Reglamento.

La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, CORETT. Establece las poligonales susceptibles de regularización.

Colegios afines,tales como deagronomía ydevaluación.

De los documentos anteriormente señalados,destacan lossiguientes artículos :

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS TITULO PRIMERO CAPITULO IDE LAS GARANTÍAS INDIVIDUALES Artículo 27 ARTICULO 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo

la

propiedad

privada,

(reformado mediante decreto publicado en eldiario oficial de lafederación el 10de enero de 1934)

las expropiaciones solo podrán hacerse por causa de utilidad publica y mediante indemnización. (reformado mediante decreto publicado en eldiario oficial de lafederación el 10de enero de 1934)

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La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés publico, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza publica, cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana, en consecuencia, se dictaran las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras publicas y de planear y regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley reglamentaria, laorganización yexplotación colectiva de los ejidos y comunidades; para eldesarrollo de la pequeña propiedad rural;para elfomento de la agricultura, de la ganadería, de la silvicultura y de las demás actividades económicas en el medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños que

la

propiedad

pueda

sufrir

en

perjuicio

de

la

sociedad,

(reformado mediante decreto publicado eneldiario oficial de lafederación el06de enero de 1992)

LEY AGRARIA TITULO TERCERO DE LOS EJIDOSY COMUNIDADES CAPITULO IV DE LA EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES Y COMUNALES

Artículo93 ARTICULO 93.- Los bienes ejidales y comunales podrán ser expropiados por alguna oalgunasde lassiguientes causasde utilidad publica:

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I.

El establecimiento, explotación o conservación de un servicio o función

públicos;

II.

La realización de acciones para elordenamiento urbano yecológico, así

como la creación y ampliación de reservas territoriales y áreas para el desarrollo urbano, lavivienda, la industria yelturismo;

III.

La realización de acciones para promover y ordenar el desarrollo y la

conservación de los recursos agropecuarios,forestales y pesqueros;

IV.

Explotación del petróleo, su procesamiento y conducción, la explotación

de otros elementos naturales pertenecientes a la nación y la instalación de plantas de beneficio asociadas adichas explotaciones;

V.

Regularización de latenencia de latierra urbana yrural;

VI.

Creación,fomento y conservación de unidades de producción de bienes

o servicios de indudable beneficio para lacomunidad;

Vil.

La construcción de puentes, carreteras, ferrocarriles, campos de

aterrizaje y demás obras que faciliten el transporte, así como aquellas sujetas a la ley de vías generales de comunicación y líneas de conducción de energía, obras hidráulicas, sus pasos de acceso ydemás obras relacionadas;y

VIII.

Lasdemás previstas en la leyde expropiación yotras leyes.

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Artículo 94

ARTICULO 94.-La expropiación deberá tramitarse ante la secretaria de la reforma agraria, deberá hacerse por decreto presidencial que determine la causa de utilidad publica y los bienes por expropiar y mediante indemnización, el monto de la indemnización será determinado por la comisión de avalúos de bienes nacionales, atendiendo alvalor comercial de los bienes expropiados; enelcaso de la fracción v del articulo anterior, para la fijación del monto se atenderá a la cantidad que se cobrara por la regularización. el decreto deberá publicarse en el diario oficial de lafederación yse notificara laexpropiación al núcleo de población.

En los casos en que la administración publica federal sea promovente, lo hará por conducto de la dependencia o entidad paraestatal que corresponda, según las funciones señaladas por la ley.

Los predios objeto de la expropiación solo podrán ser ocupados mediante el pago o deposito del importe de la indemnización, que se hará de preferencia en el fideicomiso fondo nacional de fomento ejidal o, en su defecto, mediante garantía suficiente.

Artículo 95

ARTICULO 95.- Queda prohibido autorizar la ocupación previa de tierras aduciendo que, respecto de las mismas, se tramita expediente de expropiación, a menos que los ejidatarios afectados o la asamblea, si se trata de tierras comunes, aprueben dichaocupación.

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Artículo 96

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ARTICULO 96.- La indemnización se pagara a los ejidatarios atendiendo a sus derechos, si dicha expropiación solo afecta parcelas asignadas a determinados ejidatarios, estos recibirán la indemnización en la proporción que les corresponda, si existiere duda sobre las proporciones de cada ejidatario, la procuraduría agraria intentara la conciliación de intereses y si ello no fuera posible, se acudirá ante el tribunal agrario competente paraque este resuelva endefinitiva.

Artículo 97

ARTICULO 97.- Cuando los bienes expropiados se destinen a un fin distinto del señalado en el decreto respectivo, o si transcurrido un plazo de cinco años no se ha cumplido con la causa de utilidad publica, el fideicomiso fondo nacional de fomento ejidal ejercitara las acciones necesarias para reclamar la reversión parcial o total, según corresponda, de los bienes expropiados y opere la incorporación de estos asu patrimonio.

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2.2 ORGANISMOS GUBERNAMENTALES

Los organismos gubernamentales encargados de aplicar correctamente la letra y el espíritu de la misma señalada en losartículos anteriores son los siguientes:

2.2.1

INSTITUTO

DE ADMINISTRACIÓN

Y AVALÚOS

DE BIENES

NACIONALES

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) se creó el 13dejuliode 1950ytiene porobjeto:

1.

Practicar los avalúos de los bienes, cuando en la operación sean parte las

dependencias yentidades de laAdministración Pública Federal.

2.

Determinar el monto de la renta que deben cobrar o pagar por los

inmuebles lasdependencias yentidades de laAdministración Pública Federal.

3.

Realizar los avalúos y justipreciaciones de renta solicitados por los

gobiernos estatales y municipales.

El INDAABIN valúa una gran diversidad de bienes que van desde lo más sencillo hastalomáscomplejo,como porejemplo:

21

- Aeropuertos

- Monumentos históricos

- Barcos

- Negocios en marcha

- Carreteras y puentes

- Obras dearteyjoyas

- Centrosturísticos y hotelería - Ductos

de

Telecomunicaciones (patentes

- Líneas eléctricas

mobiliario

petroquímicas

Sistemas

marcas)

Maquinaria,

industriales

- Puertos

- Inmuebles Intangibles

Plantas

-Terrenos urbanos y rurales -Vehículos terrestres

equipo

-Vivienda, etc.

Como órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública, el INDAABIN participa en la determinación de precios, valores o espacios de negociación de aquellas operaciones destinadas no sólo a apoyar la producción de bienes o la prestación de servicios, sino también en la consolidación de la infraestructura inmobiliaria que le garantice al Gobierno Federal la gestión de sus instituciones ante la sociedad, la Comisión es el único organismo que de acuerdo a la normatividad vigente, puede realizar las justipreciaciones de renta de las dependencias yentidades del Gobierno Federal.

El INDAABIN establece valores máximos cuando la Administración Pública Federal compra, expropia, toma enarrendamiento o revoca concesiones, yvalores mínimos cuando vende,da enarrendamiento uotorga concesiones.

En consecuencia, sus dictámenes son instrumentos de negociación y de decisión para operaciones de la másdiferente índole,de estaforma, el papel que cumple el

22

INDAABIN es el de experto inmobiliario del Gobierno Federal,además de que con su trabajo garantiza la preservación documental y patrimonial de los inmuebles que le pertenecen.

El avalúo es un dictamen técnico que permite determinar el valor comercial de un bien a partir de sus características físicas, de su ubicación, de su uso y de una investigación de mercado.

Los avalúos yjustipreciaciones que lleva a cabo el INDAABIN están sustentados en procedimientos, Tipo de avalúos y metodologías, que son producto tanto del marcojurídico como de la experiencia que sobre la materia haalcanzado la propia Comisión.

La complejidad técnica de determinados trabajos valuatorios ha hecho necesario que el INDAABIN se apoye en la experiencia de los peritos que contrata dentro de su padrón autorizado, cuyos estudios,análisisy propuestas se basan,asuvez, en practicas comúnmente reconocidas en Méxicoyenotros países.

A los peritos externos se les asignan los trabajos a través de un comité y sobre la base de un procedimiento que contempla asignaciones aleatorias y concursos, de acuerdo a laespecialidad quetengan enelregistro de el INDAABIN.

Para elcabal yoportuno cumplimiento de lostrabajos devaluación encomendados por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral los diferentes conceptos, normas y lineamientos de la Comisión y, de preferencia, que el perito resida en la región en donde se encuentre el bien en estudio, sobre todo cuando se trate de bienes urbanos o suburbanos.

23

El INDAABIN exige permanentemente a sus peritos que los trabajos se lleven a cabo con calidad,oportunidad y, sobre todo con honestidad. Para ello, realiza una revisión exhaustiva de los avalúos.

Para atender los diversos requerimientos que le formulan las dependencias y entidades públicas, el INDAABIN cuenta con seis delegaciones regionales en las principales ciudades del país.

De conformidad con el Reglamento de el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y el manual de organización vigentes en la Comisión, corresponde a la Dirección General de Avalúos, entre otras funciones, conducir el proceso valuatorio que practique el INDAABIN mediante el seguimiento de las solicitudes de servicio, la ejecución de los avalúos ojustipreciaciones de renta, la elaboración y revisión de los trabajos, así como la aprobación técnica de los dictámenes que realicen los peritos asignados paraello.

2.2.2 CORETT

La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, Corett, es un organismo público descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de carácter técnico y social, con personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado a la Sedesol, y que se dedica a regularizar asentamientos humanos irregulares.

El trabajo de Corett consiste en integrar legalmente al desarrollo urbano tierras que fueron ejidos o comunidades, a través de un proceso de expropiación, para escriturarlas enfavor de quienes hoy las habitan.

24

La Comisión forma parte de la administración pública paraestatal del gobierno federal. Por razones de su función, el organismo está integrado al Sector Social, que coordina la Secretaría de Desarrollo Social.

Corett los proporciona a través de un total de 32 delegaciones distribuidas una en cada entidad federativa y en el Distrito Federal, así como en un gran número de Módulos deAtención al Público.

ORIGEN DE CORETT

La tenencia de la tierra en el México de principios del siglo XX encontró su precedente político, económico y social, como estrategia de organización de la vida nacional, en el movimiento revolucionario de 1910-1917, mediante el cual la población anhelaba establecer un país diferente, sobre bases más humanas y justas.

La Constitución Política de 1917 en su artículo 27 establece el ordenamiento de la tierra, propiedad de la Nación,donde los terrenos ejidales y comunales adquieren un impulso nunca antes visto, en cuanto a reparto, producción agrícola y control de tenencia. A partir de 1920, los gobiernos revolucionarios emiten diversas disposiciones y ordenes, dentro del Poder Ejecutivo, para dar credibilidad al repartojusto y equitativo de la tenencia de la tierra como una práctica institucional de

hacer justicia

a quienes

lucharon en la Revolución Mexicana.

Al inicio de la década de los años 40, México enfrentaba entre otros problemas de índole social, un crecimiento demográfico desbordado, provocando que la población del campo, en busca de mejores condiciones de vida, emigrara a las ciudades. Estos flujos de población buscaron espacios dónde establecerse; las ciudades, al no estar preparadas para tales movimientos, fueron invadidas en sus periferias,sobre terrenos, ensu mayoría,deorigen ejidal ycomunal. 25

Esto provocó que sediera uncambio enel usodel suelo de losterrenos invadidos, de ser agrícolas en su mayor parte, pasaron a tener un uso distinto a éste, teniendo

como

consecuencia:

Posesiones ilegales. Operación comercial de manera ilegal, con las consecuentes disputas

sobre

su

posesión.

Desorden urbano. Asentamientos humanos al margen de la planeación urbana, carente de los más indispensables servicios urbanos,como agua,drenaje, luz,etc. o bien en zonas de alto riesgo (barrancas, vías del tren, cañadas, paso de ríos, etc.)

Costos altos de urbanización. Una vez ya establecidos estos asentamientos, hubo que dotarlos de los mínimos servicios públicos, donde se hicieron obras a costos más altos de lo que se tienen en zonas con la planificación y proyección de uso habitacional.

Los asentamientos humanos irregulares establecidos en terrenos ejidales y comunales destinados principalmente a la agricultura, se tornaron en un problema nacional, por lo que el Congreso de la Unión, emite el 16 de abril de 1971,en el Diario Oficial de la Federación, la Ley Federal de Reforma Agraria, en la que se establece que los poblados ejidales deberán tener su fundo legal y una zona de urbanización, que no pueden ser enajenables, pero que "el núcleo de población podrá aportar tierras del asentamiento al municipio o entidad correspondiente para dedicarlos

a

los

servicios

Diario Oficial de laFederación, LeydelaReforma Agraria,publicado el 16de Abril de 1971

26

públicos"2.

Sin embargo, la dinámica social rebasó esta disposición, por lo que el Ejecutivo Federal crea en 1970 el Programa Nacional de Regularización de Zonas Urbanas (PRONARZUE), coordinado por el Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización (DAAC) y el Fondo Nacional del Fomento Ejidal (FONAFE), con la finalidad de regularizar la tenencia de la tierra ejidal y comunal con asentamientos humanos irregulares. Noobstante,seobtuvieron resultados limitados debido aque únicamente se siguieron procedimientos conforme a las normas establecidas en el Reglamento

de

Zonas

Urbanas

Ejidales.

Por esta razón, la Secretaría de la Reforma Agraria con fundamento en la Ley Federal de Reforma Agraria, como instrumento y disposición legal para el control de la tenencia de la tierra, así como el incremento de población asentada en terrenos ejidales y comunales, propició que por Acuerdo Presidencial se emitiera en el Diario Oficial de la Federación el 20 de agosto de 1973, el surgimiento del Comité para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, dentro de la estructura organizativa del Departamento de Asuntos Agrarios y Colonización, donde intervinieron también, los titulares del Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad Rural yde laVivienda Popular yel Fondo Nacional de Fomento Ejidal.

MISIÓN

Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios de origen ejidal,comunal yde propiedad federal,y promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo y la vivienda, en coordinación con los Gobiernos Federal, Estatal y Municipal y del Distrito Federal, y en concertación con los sectores social y privado, particularmente con los núcleos agrarios a través de los procesos de expropiación y adopción del dominio pleno de predios de origen ejidal y comunal.

27

También la desincorporación y transmisión de inmuebles de la Federación, con el objeto de legalizar la propiedad a favor de sus ocupantes y otorgar certidumbre jurídica

y

seguridad

patrimonial.

VISIÓN

Ser un Organismo eficiente con alta capacidad de sus recursos humanos y técnicos, y una autosuficiencia financiera que le permita regularizar la tenencia de la tierra en los asentamientos humanos irregulares existentes en el ámbito nacional; así como constituirse en un organismo público capaz de promover y vincular el aprovechamiento de terrenos de origen federal, ejidal y comunal con la política nacional de asentamientos humanos y de desarrollo urbano; procurando además, unjusto beneficio a los ejidatarios y comuneros que aportarán su tierra al desarrollo

urbano

y

la

vivienda.

OBJETIVOS ESTRATÉGICOS 1.

Propiciar la convivencia armónica de la comunidad, el desarrollo y

mejoramiento de la vivienda y la elevación del bienestar social de los pobladores de los asentamientos irregulares, mediante la regularización de sus predios, otorgándoles seguridadjurídica. 2.

Promover el reordenamiento urbano de los asentamientos irregulares, a

través de su incorporación en los programasde desarrollo urbano municipal. 3.

Fortalecer las finanzas municipales, mediante la incorporación de los lotes

regularizados aloscatastros municipales. 4.

Promover la actualización de los Registros Públicos de la Propiedad,

mediante la incorporación de las escrituras, en lasoficinas regístrales municipales.

28

5.

Impulsar el desarrollo de programas estatales y municipales para la

incorporación de suelo al desarrollo urbano, previendo el incremento de oferta de suelo, la participación organizada y productiva de los núcleos agrarios yfacilitar el acceso de la población demandante desuelo.

OBJETIVOS INSTITUCIONALES I.

Regularizar, de conformidad con las disposiciones jurídicas aplicables, la

tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales,comunales yde propiedadfederal;

II.

Promover la adquisición yenajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda en coordinación con otras dependencias y entidades federales, con los gobiernos de los estados con la participación de sus municipios,ydel Distrito Federal,así como en concertación con lossectores social y privado, particularmente con losnúcleos agrarios;

III.

Promover ante las autoridades competentes y órganos correspondientes, para efectos de las fracciones anteriores, de conformidad con las disposiciones

jurídicas aplicables, la expropiación y, en su caso, la adopción del dominio pleno de predios de origen ejidal, así como la desincorporación y transmisión de inmuebles deldomicio público o privado alafederación.

IV.

Suscribir las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios

que regularice o enajene,conforme a la legislación aplicable;

29

V.

Suscribir las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios que regularice oenajene, conforme a la legislación aplicable;

VI.

Promover y, en su caso, coordinar programas, acciones e inversiones con las dependencias y entidades paraestatales federales, en el ámbito de sus respectivas competencias u objeto, con los gobiernos de los estados con la participación de sus municipios, y del Distrito Federal, así como concertarlos con los sectores socialy privado, particularmente con los núcleos agrarios, aefectode:

a.

Satisfacer los requerimientos de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano ylavivienda;

b.

Promover la reubicación de asentamientos humanos localizados en

zonas de riesgo o inadecuadas para eldesarrollo urbano,y c.

Atender las necesidades de suelo para el desarrollo urbano y la vivienda de los centros de población afectados por emergencias y contingencias ambientales yurbanas.

Vil.

Coadyuvar con losgobiernos de los estados,de los municipios ydel Distrito Federal cuando lo soliciten, en los términos de los convenios que al efecto se celebren, en sus procedimientos de regularización de la tenencia de la tierra, así como de adquisición,administración yenajenación de suelo yreservas territoriales para eldesarrollo urbano ylavivienda;

VIII.

Promover ante los gobiernos de los estados,de los municipios ydel Distrito Federal, la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, en los asentamientos humanos que regularice

30

IX.

Proporcionar asistencia técnica y capacitación a los gobiernos estatales, municipales ydel Distrito Federal,cuando losoliciten,en materia de regularización de la tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, así como actualizar sus sistemas de registro y catastro de la propiedad inmobiliaria;

X.

Apoyar con asistencia técnica ypromover elotorgamiento de financiamiento recuperable a los núcleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporación del régimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda, y

XI.

Promover ante las instituciones respectivas el otorgamiento de créditos preferenciales para construir y remodelar viviendas de interés social y popular, en favor de losbeneficiarios dela regularización de latenencia de latierra.

PERSONALIDAD JURÍDICA

La personalidadjurídica, radica enquetiene atribuciones suficientes yfuerza legal Institucional,con carácter independiente de laAdministración Pública Federal Centralizada para efectos de latramitación desolicitudes de expropiación;en la ejecución de la expropiación yenla regularización de losterrenos ejidales, comunales yde propiedadfederal,que seexpropian para su propiedad conel propósito de la regularización,extendiendo lasescrituras asus legítimos poseedores, asícomo para incorporar alfundo legal de lasciudades, las áreas regularizadas.

31

PATRIMONIO PROPIO

En la actualidad,la Comisión mantiene sus sistemas operativos yde apoyo administrativo, a partir de lageneración desus propios recursos.

El patrimonio propio loforman los recursos provenientes de lacontratación y escrituración de lotes principalmente, asícomo otros quesegeneran por intereses moratorios encontrataciones formuladas acrédito,portrámitesdecambio de posesiónanos, cuando lasgestiones decontratación seencuentran avanzadas y otros, que por cualquier medio ledonan.

Conforme almarco normativo,lafuente de recursos se integracon: Las aportaciones de cualquier especie, que le hagan el Gobierno Federal, las Dependencias yOrganismos públicos, privados o biende particulares. Los ingresos que obtenga de las operaciones de compraventa que realice por concepto de regularización de predios. Las demásque seobtengan porcualquier otrotítulolegal.

CARÁCTER SOCIAL

En cuanto alobjetivo social,losfines que persigue este Organismo, están sintetizados en las siguientes líneas deacción: 1.

Frenar el proceso espontáneo de los asentamientos humanos irregulares a

través de la concertación yeldiálogo entre lasociedad civilyel Estado. 2.

Agilizar, mediante la descentralización, desconcentración y simplificación

administrativa, los trámites que se realizan en el proceso de regularización de la tenencia de latierra bajo el régimen ejidal,comunal ofederal. 32

3.

Poner énfasis en el quehacer de Corett en los niveles de la sociedad de

escasos recursos económicos yde necesidades apremiantes. 4.

Participar con los organismos públicos en el mejoramiento de la vivienda y

en la legalización desutenencia.

OBJETIVO SOCIAL

Ser un organismo público descentralizado con personalidad jurídica y patrimonio propios, orientado a la regularización de la tenencia de la tierra en asentamientos humanos irregulares de origen ejidal, comunal y de propiedad federal en centros de población; mediante la realización de diferentes procesos de desincorporación agraria o adquisición de suelo para reservas territoriales para el desarrollo urbano y lavivienda,yla consecuente enajenación ytitulación de los lotes enfavor de sus ocupantes; así como coadyuvar con los gobiernos de los estados, de los municipios y del Distrito Federal, en los términos de los convenios, que al efecto se celebren; en favor del reordenamiento, mejoramiento e incorporación de los poblados a los programas directores de desarrollo urbano, así como la promoción ante diversas instituciones para el otorgamiento de créditos orientadas a la construcción y remodelación de viviendas de interés social y popular y en la asistencia técnica y promoción para el otorgamiento definanciamiento recuperable a los núcleos agrarios que lossoliciten.

El Programa Suelo Libre que opera la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra representa una alternativa real para frenar la tendencia histórica de invasiones de tierras y asentamientos humanos irregulares en México.

33

Esta problemática la enfrentan la mayoría de las ciudades grandes y medianas del país, pues quienes por necesidad y por su precaria situación se asientan en esas zonas, no están contemplados dentro los planes de desarrollo urbano y carecen de

servicios

básicos

que

dignifiquen

su

condición

de

vida.

Este crecimiento desordenado se ha dado básicamente sobre terrenos de propiedad social (ejidales y comunales), que de acuerdo con la ley no pueden ser vendidos, ni cambiado su uso de suelo sin una desincorporación previa.

Sin embargo, los ejidatarios o comuneros presionados por la situación económica y

por

el

crecimiento

urbano,

se

ven

obligados

a

vender.

En estas circunstancias el municipio también pierde, pues cuando se establecen estos asentamientos no se les considera para darles servicios básicos como agua potable y drenaje y muchas veces se tienen que improvisar, con costos muy superiores a los que hubieran tenido, si estos se hubiesen planeado.

Ante esta problemática, la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra,

Corett,

ha

puesto

en

marcha

el

programa

Suelo

Libre.

Este programa y ofrece al mismo tiempo una opción dentro de la legalidad para garantizar el desarrollo urbano ordenado, legítimo y sustentable que su municipio requiere, respetando siempre lasatribuciones constitucionales de los municipios.

Los requerimientos del Programa de Suelo Libre y el procedimiento para aplicarlo se

exponen

a

continuación:

1. La autoridad en sus tres niveles de gobierno, el ejido, la comunidad o un particular deberán solicitar por escrito a la delegación de la CORETT el ingreso al Programa

de

Suelo

34

Libre.

2. La Delegación efectuará una investigación exhaustiva para determinar que exista el Decreto de Dotación Agraria a partir del cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que no sea objeto de disputas agrarias, es decir, que se acredite debidamente tanto la propiedad como los límites;accidentes, usoyforma delterreno (polígono).

JD) Que se encuentre dentro del Plan de Desarrollo Urbano vigente.

3. En caso de que elsolicitante nocumpla con ninguno de los requisitos anteriores se notificará a la representación agraria o del particular que no procede su solicitud de ingreso al programa. En caso contrario se continuará con la investigación

para

determinar

si

califica

como

suelo

libre.

De no encontrarse el polígono dentro del planvigente, la CORETT decidirá, previa evaluación, si es conveniente continuar con la investigación para determinar si califica como suelo libre. Si la evaluación no resulta favorable, se notificará que la solicitud de ingreso hasido rechazada.

4. El personal de la delegación recabará información documental yde campo para determinar el grado de ocupación de la superficie del polígono. Si éste es menor que el 20 por ciento de la superficie total, entonces el polígono se considera suelo libre. En caso contrario se rechazará la solicitud de ingreso al Programa.

5. Una vez catalogado el polígono como suelo libre, la Delegación promoverá la celebración de una asamblea del núcleo agrario para otorgar la anuencia a la expropiación

y

establecer

el

35

precio

por

hectárea.

En caso de que un polígono se encuentre fuera de plan de desarrollo urbano vigente, la CORETT procederá a gestionar con las autoridades competentes la inclusión de dicho polígono en el mencionado plan mediante un acuerdo de cabildo siempre ycuando los propietarios se comprometan adar su anuencia para la

expropiación.

6. Como resultado, la delegación obtendrá un acuerdo de expropiación en el que estén

claramente

anotados

los

siguientes

datos:

a) Si se trata de tierras parceladas: Superficie afectada, Número de parcelas, Nombre

b)

Si

de

se

trata

de

tierras

los

de

uso

común:

ejidatarios

Superficie

acotada

c) Si se trata de un particular: Superficie acotada. En ambos casos se pactará un precio

tentativo

por

la

tierra

a

expropiar.

7. De manera simultánea la delegación deberá indagar con la representación agraria si existen "promociones en trámite o en avance" ydeberá obtener el plano de proyecto de la promoción para determinar si existe sobreposición.

Si ha intervenido Programa de Certificación de Derechos Ejidales y Titulación de Solares Urbanos (Procede) se deberán obtener los siguientes documentos en la delegación

del

Registro

Agrario

Nacional

(RAN):

Copia del plano interno delejido concoordenadas internas de la poligonal del ejido y

de

las

parcelas

propuestas

para

expropiación.

Copia del Acta de la Asamblea de Delimitación, Destino y Asignación de Tierras (ADDAT)

36

Copia del Certificado Agrario, por ambas caras, de las parcelas propuestas.

Si no ha intervenido Procede, se deberá obtener con la delegación del RAN el plano definitivo de dotación, ampliación y/o permuta donde se muestre la ubicación del área a expropiar, la cual deberá señalarse con marcador verde.

8. Una vez obtenidos los documentos señalados en los dos apartados anteriores, personal de la delegación de CORETT debe efectuar una verificación física exhaustiva

del

polígono

de

la

que

obtendrá

material

fotográfico.

9. Se analizará en gabinete la información obtenida en la verificación y se determinará si el polígono propuesto contiene zonas federales con infraestructura e instalaciones para conducir, almacenar o tratar agua potable, aguas negras, energía eléctrica o combustible, que están consideradas como fuente de riesgo; en este caso la CORETT deberá segregarías del polígono a expropiar.

10. Cumplidos estos requisitos, la delegación, en conjunto con el núcleo agrario, elaborará un convenio de concertación entre la CORETT y el núcleo agrario u otros

interesados

en

su

caso,

para

la

aplicación

del

programa.

11. Para la adquisición del predio a expropiar, tienen el derecho de preferencia tanto el Gobierno del Estado como el Municipal, por lo que la delegación deberá informarles de los proyectos a desarrollar. Si resultara que ninguna de las dos administraciones se interesa por el polígono, deberán ceder su derecho de preferencia a favor de un tercero que se designará con su participación.

12. Una vez designado el comprador, las autoridades competentes asignarán los usos del polígono a expropiar así como la viabilidad de dotación de servicios. Posteriormente la delegación deberá recabar la documentación correspondiente.

37

13. Por su parte, la delegación obtendrá del comprador una carta compromiso de enajenación del polígono a expropiar en la que deberán quedar claramente asentados

el

precio

y

condiciones

de

venta.

14. Cumplidos cabalmente los requisitos anteriores, la delegación procederá a ejecutar lostrabajos técnicos e informativos (TTI),armará un expediente con estos y todos los trabajos anteriores y lo enviará a la Dirección Técnica.

15. La Dirección Técnica efectuará las revisiones necesarias y notificará el resultado

a

la

Dirección

de

Operación.

16. La Dirección de Operación practicará un estudio técnico financiero del expediente y emitirá un dictamen. Si la expropiación es viable, se formalizará un proyecto expropiatorio, en caso contrario se declarará la no procedencia y se dará fin

al

proceso.

17. LaCORETT solicitará la instauración del expediente técnico de la expropiación propuesta a la Secretaría de la Reforma Agraria (SRA), mediante unoficio firmado por

el

Director

General.

18. La SRA efectuará todos los trámites pertinentes los cuales seguirá con detalle la Dirección de Operación hasta que la Secretaría de Gobernación (Segob) publique el decreto expropiatorio en el Diario Oficial de la Federación.

19. La Dirección Técnica obtendrá una copia del decreto, y a su vez enviará una copia a la delegación para que se tramite el ingreso del polígono al Registro Público

de

la

Propiedad

(RPP).

20. La Delegación y el núcleo agrario determinarán el lugar yfecha del pago de la indemnización, para lo cual la Dirección de Operación solicitará los recursos correspondientes yefectuará elpago.

38

Una vez realizado el pago, la SRA procederá a la ejecución del citado decreto expropiatorio y dará posesión del polígono expropiado a la CORETT.

21. La Delegación hará del conocimiento del comprador la disponibilidad de la reserva territorial yse procederá asu enajenación en lostérminos convenidos con lo

22.

que

La

CORETT

se

efectúa

dará

fin

la

a

venta

al

través

de

procedimiento.

la

delegación.

23.A solicitud del comprador, laCORETT elaborará lostítulos de propiedad.

39

CAPITULOIII. LaValuación. La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer bienes específicos parafines determinados.

Es el punto de equilibrio de las negociaciones. El propósito del avalúo es conocer el valor comercial del bien a valuar, mientras que sufinalidad es para lo que seva a utilizar elavalúo.

ElValor Justo de Mercado es la cantidad expresada entérminos monetarios porlo que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido entre un comprador y unvendedor actuando sin presiones niventajas.

La valuación es un procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica y social permite determinar las variables cuantitativas ycualitativas que inciden enelvalor de los bienes.

Es una técnica multidisciplinaria. Es una herramienta fundamental para latoma de decisiones en materia de valor. Es una de las ramas empleadas en la investigación de operaciones ya que utiliza de manera combinada pero ordenada conceptos de probabilidad, estadística, matemáticas financieras, simulación de teoría de decisiones, evaluación de proyectos, economía, normas jurídicas y primordialmente ética.

40

3.1 Código de Etica.

Los códigos de ética son creados para reforzar y soportar la moral de los individuos.

La ética profesional es la actividad personal puesta de manera estable y honrada al servicio de los demás yen beneficio propio, respondiendo impulsos de la propia vocación ycon ladignidad que corresponde a la persona humana.

Esobligación del valuador: 1.

Determinar, describir y definir la expresión de valor, la cuál tendrá validez

en laconclusión deltrabajo devaluación. 2.

Establecer la causa adecuada al particular objeto de valuación para

soportar laconclusión,considerando que elcliente busca asesoría profesional. 3.

Explicar y definir claramente el significado de la expresión de valor

específico con el propósito de obviar un malentendido y así evitar la aplicación equívoca ya sea enforma deliberada o nodeliberada. 4.

Determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el grado

de exactitud queexige el propósito mismode lavaluación. 5.

Evitar dar un resultado numérico falso, así como la obligación de evitar

informar unacantidadfalsa.

Bien Común

La práctica valuatoria involucra el patrimonio detodos los mexicanos yse legitima cuando se procura porencima de los intereses particulares. Lostrabajos valuatorios seelaborarán concluyendo con resultados independientes de los deseos oanhelos del solicitante, deorganismos involucrados o instituciones públicas o privadas asícomodeterceros que pretendan poner sus intereses por encima del interés de lasociedad yel biencomún.

41

Justicia

Esobligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitución, las leyes, los reglamentos y la normatividad aplicable aldesempeño de lasfunciones asignadas así como aquellas relativas alejercicio profesional.

Honradez

Siempre seasumirá una conducta quegeneretrabajos honestos ydignos de credibilidad evitando que se presten a malas interpretaciones, seanfraudulentos o engañosos. La valuación se realizará con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e independencia, dentro de los másaltos niveles deética,técnica ybuenavoluntad, ya que conduciéndose deesta manera,sefomentará lacredibilidad de la sociedad en las instituciones públicas ycontribuirá agenerar una cultura deconfianza yde apego a alverdad.

Transparencia

Lostrabajos valuatorios proveerán suficiente información paradescribir el trabajo realizado, las conclusiones logradas yelcontexto enelcualse lograron ytoda la información obtenida yreportada deberá serverídica, estar mencionada y relacionada, asícomo ser comprobable detal manera que su lectura no induzca a errores ofalsas interpretaciones.

Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada, y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando elposible efecto sobre el valor.

42

Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores así como con sus familias, empresas, parientes, amigos,oasociados.

Imparcialidad

La práctica valuatoria se llevará cabocon la másestricta independencia, objetividad,e imparcialidad,sin prejuicios ysin acomodarse alos intereses personales de nadie. Se deberá exhibir unjuicio e imparcialyjustificar, dado elcaso,las razones para concordar odiscrepar con lasconclusiones deltrabajo del perito.

Integridad

Seactuará con honestidad,atendiendo siempre alaverdad. Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirán conductas, motivaciones e intereses que nosean los institucionales, llevando acabo acciones de entrega diligente a lastareas asignadas yestando dispuestos adaroportuna y esmerada atención alos requerimientos ytrabajos encomendados, llevándolos a cabo pronta y oportunamente.

Liderazgo

Todos los participantes en el proceso valuatorio contribuirán a prestigiar la profesión valuatoria y mejorar la calidad de los trabajos realizados. Se deberá dar ejemplo con el comportamiento y conducta personal. La actitud, actuación y desempeño construye laconfianza de losciudadanos ensus instituciones.

43

Competencia

Laaptitud del perito se logra mediante elestudio, la práctica,laexperiencia yla capacitación continúa.Se establecerá uncompromiso personal permanente de actualización yformación profesional, para lograr elcumplimiento de las responsabilidades de losque intervienen enel proceso valuatorio con la mayor calidad y productividad.

3.2 METODOLOGÍA

Dicho término está compuesto del vocablo método y el sustantivo griego "logos" que significa juicio, estudio, esta palabra se puede definir como la descripción, el análisis ylavaloración crítica de los métodos de investigación.

La metodología es el instrumento que enlaza el sujeto con el objeto de la investigación, sin la metodología es casi imposible llegar a la lógica que conduce alconocimiento científico.

La palabra método se deriva del griego "meta": hacia, a lo largo, y "odos" que significa camino, por lo que podemos deducir que método significa el camino más adecuado para lograr unfin.

También podemos decir que el método es el conjunto de procedimientos lógicos a través de los cuales se plantean los problemas científicos y se ponen a prueba las hipótesis y los instrumentos detrabajo investigados.

El método es un elemento necesario de la ciencia, ya que sin él no sería fácil demostrar si unargumento esválido.

44

3.3 NÚCLEOS AGRARIOS

Son lastierras,bosques yaguas que seseñalan como propiedad de la población ejidal.Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la LeyAgraria).

Los núcleos agrarios están conformadas por parcelas, áreas de uso común y tierras para elasentamiento humano, donde se encuentran lossolares que habitan los ejidatarios o bien comuneros y sus familias. Actualmente se contemplan 103 millones de hectáreas, esto es poco más del 50%del territorio nacional,en el que se ubican 29,959 núcleos agrarios, entre ejidos y comunidades.

La importancia económica de los ejidos y comunidades agrarias, se ve reflejada en su contribución al Producto Interno Bruto (PIB) nacional,específicamente en el rubro de la gran división 1"Agropecuaria, Silvicultura y Pesca", en la cual aportan el48.7%del total.Al interior deeste gran sector, losejidos contribuyen con el53% del PIBAgrícola, entanto que en laganadería es de 34%.Estos datos manifiestan la gran aportación de este sector a la economía nacional y a la generación de productos básicos para suconsumo entodo el país.

3.3.1 Expropiación deTerrenos Ejidales o Comunales.

EXPROPIACIÓN: apropiación de bienes, con o sin indemnización, llevada a cabo por vía coercitiva, independientemente del consentimiento del propietario, por parte de personas privadas odel Estado en interés de una clase determinada ode toda la sociedad. En el período de la acumulación originaria del capital (ver), la burguesía efectuó la expropiación en masa de la pequeña propiedad campesina, desposeyó de tierra, por la fuerza, a los labradores, arruinó a los pequeños productores ylosconvirtió en proletarios.

45

Bajo el capitalismo, la expropiación en masa de los pequeños productores prosigue, yse acentúa en singular medida en la fase imperialista. La competencia entre los propios capitalistas hace que el gran capital absorba a los capitales pequeños y medios, que el capital y la producción se concentren y se centralicen en pocas manos. La centralización de los medios de producción y la socialización del trabajo llegan a tal punto "que se hacen incompatibles con su envoltura capitalista. Ésta se rompe. Le llega la hora a la propiedad privada capitalista. Los expropiadores son expropiados" (C. Marx). Con la victoria de la Gran Revolución Socialista de Octubre, el proletariado expropió la propiedad de los capitalistas y terratenientes sobre los medios de producción y la convirtió en propiedad social socialista. La propiedad privada de los pequeños productores (campesinos, artesanos) no se expropia sino que se transforma en propiedad socialista mediante lacooperación voluntaria de los pequeños productores y la incorporación de los mismos a la obra de la edificación socialista con el apoyo material y financiero del Estado socialista.

"La expropiación, como toda limitación administrativa al derecho de propiedad, concilia los intereses públicos con losprivados"3

LEY DE EXPROPIACIÓN POR CAUSAS DE UTILIDAD PUBLICA

La ley que se expone a continuación es la expedida por el Gobierno del Estado de Morelos, sin embargo, es muy representativa de las leyes similares expedidas por los diferentes entidades estatales de la República Mexicana: ARTICULO 1.- Todos losbienesqueseencuentrendentrodelterritoriodel EstadodeMorelos,ylosderechos constituidos sobrelosmismos podránser objetodeexpropiación,odeocupacióntemporal,totaloparcial,porcausade utilidad pública;exceptoaquellosquepordisposición legalnosean susceptibles delaafectaciónqueautorizaestaley. 3

CSJN, 26/6/67,"Provincia de SantaFe c/Nicchi, CarlosAurelio",Fallos,268:112;id.,22/6/76, "Gobierno nacional c/Roca Schroder, Agustina yotros",ED, 70-169

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ARTICULO2.-Soncausasdeutilidadpública: I.- Elestablecimiento, explotación,adecuaciónoconservacióndeunservicio público; II.- Laapertura,ampliaciónoalineamiento decalles,laconstrucciónde calzadas, puentes,caminos ytúneles paraeltránsito urbanoysuburbano; III.- Laconstrucción dehospitales,escuelas,parques,jardines,campos deportivos oaeródromos, elembellecimiento, ampliaciónysanidaddelas poblaciones,asícomolainstalacióndeoficinas paraelGobiernodelEstadoo Municipio; IV.- Laconstrucción decentrosdetransportes,abastoymercados; V.- Laconservación delugaresdebellezanatural,deantigüedadyobjetosde arte,deedificiosymonumentos históricosydelascosasqueseconsideran comocaracterísticas arqueológicas ohistóricas delaculturaregional; VI.- Lasatisfaccióndenecesidades deabasto,víveresyartículosdeprimera necesidad encasosdeguerraotrastornodelapazpública; Vil.- Elcombatedeepidemias,epizootias,incendios,plagas,inundacionesy otras calamidades públicas,asícomosupropagaciónyprevención; VIII.- Ladefensa delasoberanía yelmantenimiento delapazpública; IX.-Ladefensa,conservación,desarrollooaprovechamiento delos recursos naturales yproteccióndelmedioambiente; X.-Laprevención decualquiertipodealteración delapazpública,la tranquilidad oseguridadsociales; XI.- Laproscripcióndelosmonopolios; XII.- Lacreación,fomentooconservacióndeempresasparaelbeneficiodela colectividad; XIII.- Lacreación,ampliaciónomejoramiento decentrosdepoblación;y XIV.- Losdemáscasosprevistosenotrosordenamientos legales.

47

ARTICULO 3.-Cuando segenerealguna necesidad colectivaquepueda satisfacerse mediantedecualquieradelasaccionesenumeradasenelartículo anterior, éstaseráconsiderada causadeutilidad públicayprocederála expropiación,olaocupacióntemporal,totaloparcial,enlostérminosdeestaley. Ladeclaratoria respectiva corresponderá hacerla alGobernador delEstado. ARTICULO 4.-ElEjecutivodel Estado porconductodelSecretario Generalde Gobierno integraráelexpedientedelaexpropiación odeocupacióntemporal, previamente alaexpedicióndeldecreto respectivo. Noseránecesarialaintegracióndelexpediente enloscasoscomprendidosen lasfracciones VI,Vil,VIII, IXyXdelartículo2deestaley. ARTICULO 5.- Eldecretoaqueserefiereelartículoanteriorsepublicará enel Periódico Oficialysenotificará personalmente alosafectados.Cuandono pudiere notificarse eldecretoenforma personal,ésteseentenderá legalmente notificado,publicándose pordosocasiones más,desieteensietedías,através delPeriódicoOficialydeunodelosdiariosde mayorcirculaciónenelEstado. ARTICULO 6.- Lospropietarios afectados porlaexpropiaciónolaocupación temporal,podráninterponer elrecursoadministrativo deinconformidad contrala declaratoria correspondiente;eltérmino parainterponer dichorecursoserá: A).- Dediezdíashábiles apartirdela notificación personal;y B).-Detreintadías naturales,cuando lanotificaciónseaporedictos. ARTICULO 7.- Elrecursodeinconformidad seinterpondrá anteeltitulardela Procuraduría GeneraldeJusticiaenelEstado,quienenvistadelasalegaciones delrecurrente pedirá informe alSecretario GeneraldeGobierno,quiendeberá rendirlo eneltérminodecincodíasacompañando elexpedienteydecreto impugnado.

48

Cuando elrecurrente hubiereofrecido pruebas alinterponer elrecurso,eltitular delaDirecciónJurídica dela Procuraduría abriráunadilación probatoria pordiez días,agotadas lapruebasyformulados losalegatosqueensucasose presentaráneneltérminodetresdíascontadosapartirdelaconclusióndela dilación probatoria,laautoridad instructoradarácuentaal Ejecutivodel Estado paraque resuelva loquecorresponda. Contra laresolución administrativa delrecurso,elafectado podráejercer las acciones legalesqueprocedananteelórganojurisdiccional competente. ARTICULO 8.-Cuandonosehayainterpuesto recursodeinconformidad,obien cuando éstesehubiere resueltocontra laspretensiones delrecurrente,el Ejecutivo procederá desdeluegoalaejecucióndeldecreto. ARTICULO 9.-Enloscasoscomprendidos enlasfracciones II,IV,VI,Vil,VIII, IX, yX,delartículo2deestaley,elEjecutivo hecha ladeclaratoria correspondiente podráordenar laocupacióntotaloparcialdelosbienesobjetodeldecreto.Así comolainmediata ejecucióndelmismosinquelainterposición delrecurso suspenda dichaocupaciónoejecución. ARTICULO 10.-Silosbienesquehanoriginado unadeclaratoriade expropiación odeocupacióntemporaltotaloparcial,nofuerendestinados alfin quediocausaaladeclaratoria respectivadentrodeltérminodedosaños,el afectado podráreclamar lareversióndelbiendequesetrate. ARTICULO 11.- Elprecioquesefijarácomoindemnización delacosa expropiada,sebasaráenlacantidadquecomovalorfiscaldeellafigureenlas oficinas catastralesorecaudadoras,yaseaqueestevalor hayasido manifestado porelpropietarioosimplemente aceptadoporéldeunmodotácitoporhaber pagadosuscontribuciones conestabase.Elexcesodevaloroeldetrimentoque hayatenido lapropiedad particular porlasmejorasodeteriorosocurridos con posterioridad alafechadelaasignacióndelvalorfiscal,será loúnicoque quedarásujetoadictamen pericialyresoluciónjudicial.Estomismoseobservará cuandosetratedeobjetos cuyovalor noestéfijadoenlasoficinascatastrales.

49

€ i i r • IBLIGTECA ARTICULO 12.-Cuandosecontrovierta elmontodelaindemnización enlos casosaqueserefiereelartículoanterior, eltrámitejudicialsesujetará alas siguientesreglas: I.-Sehará laconsignación delexpediente ydecretoquecorresponda aljuez civildel lugar, quienfijaráalasparteseltérminodetresdíasparaque designen peritos,conapercibimiento dedesignarlos elpropiojuez enrebeldía siaquellos nolohacen.Tambiénselesprevendrá designendecomúnacuerdo untercer perito paraelcasodediscordiaysinolonombraren,esteserá designadoporeljuez; II.- Contra elautodeljuezquehagaladesignacióndeperitos noprocederá recursoalguno; III.- Enloscasosderenuncia,muerteoincapacidaddealgunodelosperitos designados,sehará nuevonombramiento dentrodeltérminodetresdíaspor laparteaquiencorresponda yconelapercibimiento deley; IV.-Loshonorarios decada peritoserán pagados porlapartequedeba nombrarlos ylosdeltercero,porambas; V.-Eljuezfijará unplazoquenoexcederádetreintadíasparaquelosperitos rindansudictamen; VI.- Silos peritos estuvierendeacuerdo enlafijacióndelvalordelasmejoras odeldetrimento,eljuezfijará deplanoelmontodelaindemnización;encaso dedesacuerdo enlaspericialessellamaráaltercero paraquedentrodelplazo quelefije eljuez,quenoexcederádequincedías,rindadictamen.Convista delosdictámenes periciales eljuez resolverádentrodeltérminodediezdíaslo queestime procedente;y Vil- Contra laresoluciónjudicialquefijeelmontodelaindemnización nocabrá ningún recurso yseprocederá alotorgamientodelaescritura respectiva,que seráfirmada porelinteresadooenrebeldía poreljuez. ARTICULO 13.-Enloscasosdeocupacióntemporal,totaloparcial,elmontode laindemnización quedará sujetoadictamen pericialyresoluciónjudicial,teniendo aplicación lasreglascontenidas enelartículo anterior.

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ARTICULO 14.-Elimportedelaindemnización serácubierto porelEstado. ARTICULO 15.-Laautoridad expropiantefijará laformayplazosenquela indemnización debapagarse,losquenoabarcarán nunca unperíodo mayorde tresaños.

EXPROPIACIÓN DETERRENOS EJIDALES Se entiende por expropiación el "acto de despojar legalmente de una cosa a su propietario, por motivos de utilidad pública,otorgándole una indemnizaciónjusta"4.

Descripción delActo Jurídico.

Es el acto en el cual la Secretaría de la Reforma Agraria, tramita una solicitud de expropiaciones de tierras ejidales o comunales, por causas de utilidad pública y que se resuelve pordecreto presidencial. Para el usuario es útil en la medida en que se puede solicitar se expropien tierras ejidales o comunales, siempre y cuando el servicio, explotación o establecimiento sea considerado de utilidad pública de acuerdo al artículo 93 de la Ley Agraria y una vezdecretado elcaso,se pague la indemnización correspondiente.

Fundamento Jurídico.

Constitución Políticade los Estados Unidos Mexicanos:artículo27. LeyAgraria:Artículos 93 al97. Reglamento Interior de la Secretaría de la Reforma Agraria: artículo 5, fracciones II,

III y V; 6, fracciones

III y V;

12, fracciones Vil a la X.

Instituto de Investigaciones Jurídicas,Diccionariojurídico mexicano, México,UNAM-Porrúa, 1994.

51

Requisitos para elTrámite.

Solicitud dirigida alC. Secretario, debidamente requisitada, adjuntando a la misma lossiguientes documentos:

Tres copias heliográficas del planotopográfico de lasuperficie a expropiar Dictamen Técnico o impacto ambiental de las Secretarías de Desarrollo Social y del MedioAmbiente, Recursos Naturalesy Pesca,ensucaso. Descripción del proyecto y perfil de inversión. Cédula de estructura de uso del suelo en caso de expropiaciones para constitución de reservas territoriales. Constancia de que se dispone de la autorización presupuestal para el pago al núcleo agrario de laindemnización que resulte. Acta de asamblea en que el núcleo agrario dio su anuencia para la ocupación previa y convenio suscrito, en el caso de existir. No se requiere ningún formato especial.

Requisitos posteriores: Pagodeavalúos aCABIN,enelmomento que corresponda. Pago de indemnización de Leya FIFONAFE, previo a laejecución deldecreto.

Solicitantes.

Dependencias delGobierno Federal Organismos públicos descentralizados delGobierno Federal. Gobiernos de los estados y municipios. Entidades paraestatales que cuentan con personalidad jurídica y patrimonio propio.

Personas físicas o morales que tengan interés en expropiaciones de terrenos ejidales o comunales.

52

La expropiación de las tierras sefundamenta en lafunción social de la propiedad consagrada en el artículo 27 de nuestra carta magna cuando habla que se realizará esta por causa de utilidad pública es decir, que la utilidad pública implica el beneficio de la colectividad si nosotros hacemos una exegesis de los artículos 17,18,19 y 20 del código civil veracruzano y del 6o.,8o. y 16 del código civil federal. Gutiérrez yGonzález5 define a la propiedad como elderecho real más amplio para usar, gozar y disponer de las cosas dentro del sistema jurídico positivo de limitaciones ymodalidades impuestas porellegislador de cadaépoca.

El derecho de expropiación nace de las limitaciones de la propiedad, las que se definen como:

LA CARGA POSITIVA O BIEN LA ABSTENCIÓN QUE EL LEGISLADOR DE LA ÉPOCA CONSIDERE, IMPONE AL TITULAR DE UN DERECHO, A EFECTO DE QUE NO LO EJERCITE CONTRA EL INTERÉS DE LOS OTROS PARTICULARES

O

BIEN

CONTRA

EL

INTERÉS

GENERAL.

LA EXPROPIACIÓN ES UN ACTO DEL ESTADO, UNILATERAL Y SOBERANO POR CONDUCTO DEL FUNCIONARIO COMPETENTE DE SU ÓRGANO EJECUTIVO O ADMINISTRATIVO POR MEDIO DEL CUAL PRIVA PARA SÍ O PARA UN TERCERO A UNA PERSONA DE UN BIEN DE SU PROPIEDAD MEDIANTE EL PAGO DE UNA RETRIBUCIÓN O INDEMNIZACIÓN PARA DESTINARLO A LA SATISFACCIÓN DE UNA NECESIDAD PÚBLICA DIRECTAMENTE PARA ÉL O INDIRECTAMENTE PARA UN TERCERO Y QUE CON ESE BIEN SÓLO DEBE SER SATISFECHA ENTODO O ENPARTE.

5

GUTIÉRREZ YGONZÁLEZ, Ernesto.ElPatrimonio. 5aedición. Edit. Porrúa. México, 1995

53

La expropiación si bien forma parte del régimen de limitaciones al derecho de propiedad también sedistingue de lalimitación por lassiguientes razones:

a)-La expropiación termina con el régimen de propiedad y es acto soberano del estado.

b)-La expropiación es latomadelderecho de propiedad ynosuconservación.

c)-La expropiación requiere de una necesidad calificada como pública, de que una norma jurídica así lo declare, que se constate y que se haga la declaratoria por parte del Estado.

d)-Rige la expropiación para propietarios individualizados.

Es muy importante señalar que en la expropiación se sigue un proceso y que esta no se efectúa así nada más porque sí ya que el artículo 14 de la Constitución federal dispone que nadie podrá ser privado de sus bienes sino mediante juicio seguido conforme a lasleyesexpedidas conanterioridad alhecho.

Antes de pasara los detalles cabe mencionar que la necesidad pública que es lo que motiva al acto jurídico expropiaciones la que le corresponde satisfacer al Estado enorden asusatribuciones yasu propia conservación política.

En elartículo 93 de su leyagraria se encuentran las causas de utilidad pública por las que se puede expropiar.

Elarticulo 94 nosdice quien debe expropiar que es Estados Unidos Mexicanos por conducto de quien sea eltitular de la Secretaría de la Reforma Agraria, el estadoa través de la Comisión Nacional de Valuación de Bienes Nacionales, realiza la valuación. Vale decir que la indemnización que se paga a los ejidatarios se paga conforme a sus derechos yque en caso de inconformidad se hará cargo el estado

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por medio de el Procurador Agrario y en caso de inconformidad se ventilará ante lostribunales agrarios. El monto de la indemnización será determinado por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, atendiendo en todo momento al valor comercial de los bienes expropiados. En el caso de lafracción IV del artículo anterior, la indemnización se fijará con base en lacantidad que secobrará por la regularización de losterrenos. Dentro de la vigencia del avalúo al efecto practicado, el promovente de la expropiación deberá depositar ante el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal el monto del mismo. De no ser así, la Secretaría cancelará latramitación del procedimiento.

El decreto será emitido sólo una vez que el promovente haya depositado el monto de la indemnización en el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal, salvo el caso de la seguridad y defensa nacionales o el de la atención de desastres o calamidades públicos.

Cuando los bienes expropiados se destinen a un bien distinto del señalado en el decreto expropiatorio o si,transcurrido un plazo de tres años, no se ha cumplido o no está en proceso de cumplimiento la causa de utilidad pública, el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal demandará ante el tribunal agrario competente la reversión parcial o total de los bienes expropiados, según corresponda, y, una vez resuelta ésta,incorporará los bienes revertidos asu patrimonio (Artículo 97).

Determinada la procedencia de un trámite expropiatorio sin que el afectado haya hecho valer su inconformidad ante la Secretaría de la Reforma Agraria o, una vez resuelta ésta en sentido negativo, se procederá a solicitar a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales la práctica del avalúo de los bienes sujetos al procedimiento expropiatorio, incluyendo aquellos queseandistintos de latierra.

55

Para el caso de que el afectado no permita la realización de los trabajos técnicos necesarios para la formulación del respectivo avalúo, éste se formulará respecto de la tierra, atendiendo a los elementos documentales de que se disponga y a los valores comerciales que priven en lazona. En tanto, los bienes distintos de la tierra serán valuados una vez que el decreto expropiatorio hayasido expedido yejecutado ensustérminos.

Posteriormente ala publicación de losanteriores Decretos se expide uno nuevo por mediodelcualsedeclara laexpropiación de los bienes necesarios para la satisfacción de laobra pública previamentejustificada en losanteriores Decretos. "Ladeclaratoria deexpropiación se hará mediante Decreto que se publicará enel Diario Oficialde la Federación yademás se notificará personalmente aquienes se cause perjuicio. Asimismo,en consonancia conelartículo 4 ode la Leyde Expropiación, se podrá notificar a losafectados, por mediode una segunda publicación enel Diario Oficial de la Federación cuando se ignore su domicilio y porello nose les pueda notificar enforma personal. Para evitar incurrir en un acto inconstitucional,éste artículo debe interpretarse enforma tal "que implique un absoluto respeto alderecho de losgobernados de ser debida y adecuadamente notificados deldecreto expropiatorio, afin deque estén en plena posibilidad legal de impugnar laexpropiación como mejor proceda enderecho"6.

Suprema Corte deJusticia de laNación, GarantíadeAudiencia enmateria deexpropiación, México, Suprema Corte deJusticia de laNación, 1999.

56

CAPITULO IV

Trabajo Valuatorio DeTerreno Agropecuario

^^

57

4.1 ANTECEDENTES A LA SOLICITUD

Asunto:

Se emite Dictamen

Solicitante:

Instituto Nacional deAntropología e Historia

Antecedentes de la Solicitud:

Mediante solicitud de servicio yoficio recibido

en el Instituto de Administración yAvalúos de Bienes Nacionales, la Coordinación Nacional de Asuntos Jurídicos del Instituto Nacional de Antropología e Historia solicita el avalúo del inmueble que sedescribe acontinuación:

4.2 DATOS GENERALES

Inmueble que sevalúa:

Terreno

de agostadero

con

influencia

suburbana.

Régimen de Propiedad:

Comunal.

Uso del Dictamen:

Adquisición

Propósito del Dictamen:

Estimar unvalor comercial.

Finalidad del Dictamen:

Determinar el monto máximo de adquisición

deterrenos que resulten afectados,oseandel interésde laAdministración Pública Federal, para suadquisición.

Ubicación del Inmueble:

Zona Arqueológica de Amixtepec, Municipio

deTlayacapan, Morelos.

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4.3 DATOS DE LA REGION

Características de la Región:

Es una región de clima de transición entre

templado ycálido, con atractivos turísticos importantes como balnearios, la ciudad de Cuautla y la de Cuemavaca, donde existe un creciente desarrollo de fraccionamientos campestres. En lo agrícola, existe una expansión de la producción intensiva de hortalizas (invernaderos).

Clasificación de la Región:

Agrícola de Temporal con actividad turística y

campestre, producto de los fraccionadores que hacen desarrollos habitacionales campestres.

Clasificación del Sistema Natural:

Estación meteorológica: 17-024 Tlayacapan,

Estado de Morelos. Región Fisiográfica: Lagos y volcanes de Anahuac Altitud: 1,630.00 m.n.s.m. Tipo de Clima: (A) cb semicálido con verano fresco y largo Temperatura MediaAnual: 19.3 °C Precipitación MediaAnual:988.8 mm

Actividad Agropecuaria:

Cultivos anuales (maíz y frijol) y hortalizas

(jitomate ytomate).

Vegetación Nativa de la Región:

Servicios Municipales:

Selva baja caducifolia

Electricidad y teléfono a 150 metros

aproximadamente alsur del predio enestudio.Terrenos deterracería.

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4.4 TERRENO

Descripción del Acceso al Predio Desde el Poblado Mas Cercano, Indicando el Tipo o Importancia de lasVialidades.

Se trata de un terreno de agostadero con influencia suburbana al cuál se accede por la carretera a Tlayacapan-San José de los Laureles (carretera secundaria e importante) y por un terreno que es en parte terracería y en partes de concreto hidráulico.

Características Edafológicas y Fisioquímicas: Color: Gris obscuro Textura: Franco Arcillosa Profundidad de la capa arable: de 0.40 a 0.60 cm Profundidad

del

mato

freático:

No

determinado Pedregosidad:15% Topografía y Configuración: Inclinada y regular Pendiente: de3-12% Permeabilidad y Drenaje: Permeable y drenaje moderado Salinidad: No determinado Erosión:Bajadetipo hídricay eólica Contaminación Ambiental: No apreciable

Características Hidrológicas:

Fuente de abastecimiento deagua:Temporal

60

Uso Consuntivo o Requerimientos deAgua para los Cultivos Representativos dela Región:

Los cultivos que sesiembran en la región son básicos y requieren entre 600 a 700 mm de agua por ciclo que se cubren con la precipitación pluvial en la zona que es de 988.00 mmanuales.

Bienes Distintos a laTierras

Nose consideraron enelpresente estudio

Descripción de Cultivos:

Maízyfrijol, semilla criolla.

Tecnología Utilizada:

En la zona se utilizan paquetes tecnológicos

recomendados por la SAGARPA

Datos Promedio de la Región:

Mejoras Territoriales:

Descripción de Forma de Riego:

Seguros:

Maízdetemporal 3.0 ton/ha yfrijol 1.4 ton/ha

Nada que reportar

Nada que reportar

Nada que reportar

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Linderos yColindancias Según:

Copia certificada del Plano Catastral del

predio enestudio proporcionada.

Orientación

Distancia

Colindancias

Al Norte

en48.30m

con propiedad del SrAnzures

Al Norte

en 19.80m

con propiedad del SrAnzures

Al Oeste

en 66.90m

con propiedad del Sr Rosales

Al Este

en 50.75m

con propiedad del SrAnzures

Al Suroeste

en 10.50m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Suroeste

en 5.10m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sureste

en4.90m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sureste

en 15.50m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sureste

en6.10m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sur

en4.90m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sureste

en 14.20m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sur

en 11.85m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Sureste

en 8.80m

con propiedad del Sr Paniagua

Al Noreste

en 8.20m

con propiedad particular

Al Noreste

en 2.60m

con propiedad particular

Al Noreste

en4.30m

con propiedad particular

Al Norte

en 1.60m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 3.80m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 13.50m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 6.4om

con propiedad particular

Al Noreste

en 6.00m

con propiedad particular

Fracción

Fracción II

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Al Noroeste

en 5.60m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 7.80m

con propiedad particular

Al Noreste

en 9.00m

con propiedad particular

Al Norte

en 4.50m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 5.40m

con propiedad particular

Al Noreste

en 13.21m

con propiedad particular

Al Este

en 43.00m

con calle de terracería sin nombre construida

por los propietarios de los predios aledaños. Al Sureste

en 26.50m

con propiedad particular

Al Este

en 18.50m

con propiedad particular

Al Sureste

en 55.50m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 6.55m

con propiedad particular

Al Noroeste

en 52.75m

con propiedad particular

Superficie delTerreno:

8,525.13 m7

Topografía y Configuración:

Inclinada y regular.

UsoActual:

Terreno de agostadero

con

influencia

suburbana.

Factores de Homologación Utilizados:

En elfactor de negociación se utilizó0.8 paratodas lasofertas.

En elfactor de Ubicación, las ofertas 1y2se localizan en uncerro y más alejadas de la carretera que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.10 y 1.20 respectivamente. En el caso de la oferta 3, se ubica aproximadamente a la misma distancia de la carretera que el predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00. En el caso de las ofertas 4 y 5, éstas se ubican más cerca de la carretera o de la ciudad, por loque elfactor esde0.90 y0.85 respectivamente.

63

En elfactor de la zona, las ofertas 1y2 se ubican mas lejos de la mancha urbana que el inmueble enestudio, porloque elfactor es 1.30 y 1.40 respectivamente. En el caso de lasofertas 3,4 y 5se ubican aproximadamente a la misma distancia de la mancha urbana que el predio en estudio, por lo que elfactor es igual a 1.00 en estas ofertas.

En el factor de Topografía, las ofertas 1, 4 y 5 tienen pendientes menos pronunciadas que el inmueble en estudio, por lo que elfactor es de 0.90 en estas ofertas. En el caso de la oferta 2, tiene pendientes similares a la del predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00. En el caso de la oferta 3, ésta tiene una topografía plana contra la topografía con pendientes del predio en estudio, por lo que elfactor esde 0.70.

En el factor de Superficie, se utilizó la raíz sexta, por ser lafunción que nos da el factor que mejor ajusta lasdiferencias deáreas.

En elfactor de Clasificación Agrológica todas las ofertas se clasificaron como 1.00 debido a que el precio de los terrenos

depende de factores ajenos a la

clasificación por uso desuelo.

En el factor de Servicios, las ofertas 1,2 y 3 están mas alejadas de los servicios públicos que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.20, 1.40 y 1.10 respectivamente. Enelcaso de las ofertas 4y5, losservicios públicos se localizan a distancias similares que las del predio en estudio, por lo que elfactor es de 1.00 en estasofertas.

64

4.5 CONSIDERACIONES GENERALES

Fundamento Legal:

El presente dictamen defundamentaen: artículos 144 fracción Iy 145 de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del

Reglamento

Administración

y

del

Instituto

Avalúos

de

de

Bienes

Nacionales.

Criterio Técnico:

Definiciones:

521

Enfoques deValuación Aplicados: Existen

actualmente

tres

enfoques

de

valuación

comúnmente aceptados: el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos, y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicacióndetodos oalguno(s)deellos.

Enfoque Comparativo de Mercado: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio mas probable de venta para los bienes que se están valuando. Al resultado obtenido poreste enfoque se ledenomina Valor Comparativo de Mercado.

65

Enfoque deCostos: En el caso de que en el terreno existan conceptos que en forma determinante incidan en el valor ,tales como muros de contención, bardas de gran extensión, rellenos compactados, edificaciones provisionales, etc., se deberá estimar su valor neto de reposición, basado en el costo de reproducción o de reemplazo de dichos conceptos, aplicándoles los factores de depreciación correspondientes al caso. Al resultado obtenido por este enfoque se le denomina Valor Físico oValor Netode Reposición.

Enfoque de Ingresos: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque se ledenomina Valorde Capitalización de Rentas.

Valor Comercial (ValorJusto de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cuál una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición,donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes,con prudencia ysincompulsión.

66

4.6 CROQUIS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

Prediode Estudio

Investigación2

Investigación 1 O

Investigación 3

Investigación 5

Investigación 4

67

4.7 COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALUÓ

Tanto en la solicitud de servicio como en eloficio se indica que setrata de un solo predio, sin embargo, con base en las copias certificadas de los planos catastrales se tiene que son dos predios aledaños entre sí, y la suma de sus áreas es la misma queostentan lasolicitud de servicio yeloficio mencionados.

4.8E N F O Q U ECOMPRATIVODEM E R C A D O Terrenos Similares enVenta: Nivel de oferta observada durante la investigación de mercado de Terrenos: Media-baja

1. Ubicación:

A 1 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 2 km del

poblado deSanAndrés Cuautempan. Uso de Suelo: Informante:

Agrícola deTemporal (SAGARPA) Sr. LucioMartínez 735-3579629

Características: Terreno agrícola de temporal en barbecho, de 8,276 m2, ubicado en la punta de una loma denominada Loma de San Andrés a 1 km aproximadamente de la carretera. Su topografía se compone de pendientes ligeras. El poblado mas próximo es San Andrés Cuautempan y se ubica a 3 km aproximadamente. Losservicios de energía eléctrica yteléfono están ubicados a1 km aproximadamente.

68

2. Ubicación:

A 2 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 3 km del

poblado de SanAndrés Cuautempan. Uso de Suelo: Informante:

Agrícola deTemporal (SAGARPA) Sr. Lucio Martínez 735-3579629

Características: Terreno agostadero de 6,000.00 m2, ubicado en la ladera de una loma denominada Loma de San Andrés a 2 km aproximadamente de la carretera. Su topografía se compone de pendientes ligeras a medianas. El poblado mas próximo es San Andrés Cuautempan y se ubica a 3 km aproximadamente. Losservicios de energía eléctrica yteléfono están ubicados a2 km aproximadamente.

3. Ubicación:

A 600 m aproximadamente de la carretera Tlayacapan-

Tlalnepantla ya700 m del poblado deTlayacapan. Usode Suelo: Informante:

Agrícola deTemporal (SAGARPA) Sr.Jacinto Ramírez 735-3576564

Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 2,200.00 m2, ubicado a 600 m de la carretera. Su topografía es plana. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m aproximadamente. Los servicios de energía eléctrica yteléfono están ubicados a600 maproximadamente.

4. Ubicación:

A 50 m de la carretera Tlayacapan-Totoloapan y a 700 m del

poblado deTlayacapan. Uso de Suelo: Informante:

Agrícola deTemporal (SAGARPA) Sr. Gerardo Rosales 735-3576792

Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 3,065.00 m2, ubicado a 50 m de la carretera. Su topografía se compone de pendientes ligeras.

El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m

aproximadamente. Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a 50 m aproximadamente.

69

5. Ubicación:

A 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de

Tlayacapan. Usode Suelo:

Agrícola deTemporal (SAGARPA)

Informante:

Sr. Gerardo Rosales 735-3576792

Características: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 5,000.00 m2, ubicado a 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de Tlacayapan. Su topografía se compone de pendientes ligeras. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 500 m aproximadamente de la zona urbana. Los servicios de energía eléctrica y teléfono están ubicados a 100 m aproximadamente.

Oferta

0

Superficie $/m2 Negoci Ubicació

(terreno)$

m2

$/m2

Factores de Homologación

ación

n

Topografi Superfici Clasificació Zona a

n

e

Servicios Fre

1

$579,320.00

8276.00 $ 70.00

0.80

1.10

1.30

0.90

1.00

1.00

1.20

1.24

$

86.49

2

$240,000.00

6000.00 $ 40.00

0.80

1.20

1.40

1.00

0.94

1.00

1.40

1.77

$

70.75

3

$400,000.00

2200.00 $181.82

0.80

1.00

1.00

0.70

0.80

1.00

1.10

0.49

$

89.60

4

$429,100.00

3065.00 $ 140.00

0.80

0.90

1.00

0.90

0.84

1.00

1.00

0.54

$

76.20

5

$750,000.00

5000.00 $ 150.00

0.80

0.85

1.00

0.90

0.91

1.00

1.00

0.56

$

83.54

$

81.32

a $

81.00

ota: Cuando elfactor de homologación es

menor ala

Valor Homologado $/ H

íidad denota que la OFERTA eí 5 mejorqu< 3 lePRE DIO

EnNR

(\LUADO Superficie del Terreno

8,525.13 Subtotal

MontoAdicional a Considerar VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

70

$690,535.53 $ $690,535.53

Factores Utilizados:

Negociación: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las operaciones de contado,ajusta al preciode laoferta.

Ubicación: Estefactor califica a lacercanía avías de comunicación importantes de la oferta encomparación alinmueble valuado.

Zona: Este factor califica la cercanía con una mancha urbana de la oferta en comparación al inmueble valuado.

Topografía: Es el resultado de calificar la topografía de la oferta respecto al inmueble valuado.

Superficie: En función de la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Clasificación Agrológica: Califica las características agrológicas del inmueble valuado encomparación con laoferta.

Servicios: Este factor califica la cercanía a los servicios públicos de la oferta en comparación conelinmueblevaluado.

Instalaciones Especiales, ElementosAccesorios yObras Complementarias:

Noexisten enel inmueble valuado, por loque noseconsideran.

71

4.9 ENFOQUE DE COSTOS

AVALUÓ:

a)

DelTerreno:

Valor Comparativo de Mercado:

$81.00/m2

Fracción

Superficie m2

I

4,583.00

81.00

371,223.00

II

3,942.13

81.00

319,312.53

Subtotal

8,525.13 m2

b)

Instalaciones

Valor Unitario $/m2

Importe$

$690,535.53

Especiales,

Elementos

Accesorios,

Obras

Complementarias y Bienes Distintos alaTierra:

Subtotal

$0.00

VALOR FÍSICO OVNR (a+b):

72

$690,353.53

4.10 ENFOQUE DE INGRESOS

El análisis de productividad no aplica debido a que el precio del terreno responde a factores ajenos a la productividad, entre los más importantes son la influencia suburbana deTlayacapan ylosfraccionadores que se ubican en laregión.

4.11RESUMENDEVALORESOBTENIDOS Valor Comparativo de Mercado:

$690,535.53

Valor Físico oVNR

$690,535.53

4.12 CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

De acuerdo a los criterios y metodologías de valuación del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y conforme a los resultados del presente estudio, el Valor Comercial para el terreno ubicado en la Zona Arqueológica de Amixtepec, en el municipio de Tlayacapan, en el Estado de Morelos,eselquese indica enlaconclusión.

4.13 CONCLUSIÓN DEL AVALUÓ

Valor Comercial:

$690,535.53

Seiscientos Noventa Mil,Quinientos Treinta y Cinco Pesos.53/100 m.n.

73

4.14 REPORTE FOTOGRÁFICO

Acceso alTerreno de Estudio

Terreno de Estudio

Terreno de Estudio

74

Terreno de Estudio

Fraccionamiento enTlayacapan

Vista de Cuautempan

75

Terreno de Investigación 1

Terreno de Investigación 2

Terreno de Investigación 3

76

Terreno de Investigación 4

Terreno de Investigación5

77

CAPITULO V

RESULTADOS

Al observar el desarrollo del Trabajo Valuatorio de un Terreno Agropecuario anterior podemos discernir resultados muy importantes.

A diferencia de la gran mayoría de las expropiaciones de este tipo de terrenos por parte de instancias gubernamentales, en el caso señalado en el avalúo en cuestión no se trata de quedarse con el terreno para fines que pudieran tener lazos directos con objetivos comerciales como pudiera ser un aeropuerto, un parque público que pudiera albergar comerciantes de todo tipo, escuelas, bibliotecas, etc.

La finalidad de esta expropiación es la de mantener y procurar un área que presenta una importancia cultural para el Estado de Morelos en particular. El Instituto Nacional deAntropología e Historia,através de su Centro INAH Morelos, mediante su continua labor en pro de la protección y conservación del Patrimonio Cultural de la Nación determinó la prioridad que el terreno valuado representaba para sus fines por lo que procedió a asegurar dicho inmueble mediante el proceso de la expropiación, solicitando a la vez el avalúo correspondiente para poder proceder a la indemnización que al propietario o propietarios les atañe, según la ley.

La necesidad de contemplar el propósito de la expropiación dentro del método valuatorio en este caso no es tan evidente como lo es en los casos cuya finalidad de la expropiación mantiene fines evidentemente comerciales. Sin embargo, noes difícil observar que el terreno valuado, al ser señalado por el INAH como parte del Patrimonio Cultural de Cuernavaca, adquiere importancia inmediata tanto para intelectuales como paraturistas,tanto nacionales como extranjeros.

78

De esta manera, es obvio deducir que los terrenos aledaños al valuado adquieren una plusvalía de forma inmediata a la expropiación, por lo que el valor por metro cuadrado de estas propiedades se eleva mientras que los afectados directamente por la pérdida de sus tierras se tienen que conformar con un valor por metro cuadrado que dejó de ser representativo desde el momento mismo que se decretó laexpropiación.

¿Qué significa esto? Significa que los propietarios del terreno valuado se enfrentan a la problemática inmediata de dos situaciones primordiales que se pueden observar claramente por lasituación de laexpropiación de sustierras:

Primero, la obvia inestabilidad económica que significa el perder un bien inmueble ya que éste representa una inversión estable y sin riesgo, aunque esta inversión se considere alargo plazo.

Segundo, con la indemnización obtenida ya no les es posible adquirir nuevas tierras que se pudieran encontrar en la zona de influencia de la expropiación ya que la plusvalía que éstas registran a causa directa de la expropiación misma las hace inalcanzables para los afectados.

Así, además de perder sus tierras y su inversión en las mismas, los afectados se ven obligados areestablecerse lejosde lazona que durante años han habitado.

Esto se observa injusto a todas luces, a pesar de la importancia que la expropiación representa para los intereses del Estado de Morelos y sus habitantes, para los propietarios deestas tierras.

79

Este ejemplo nos ¡lustra la importancia de la propuesta inicial de este trabajo, que es la de tomar en cuenta el impacto que la expropiación tendrá en el valor de los terrenos de la zona afectada. Recordemos que la prioridad profesional del valuador siempre deberá ser el obtener el valor más justo para las partes involucradas, sin dejar desprotegido en ningún momento a cualquiera de estas partes.

80

CONCLUSIONES

La expropiación de unterreno comunal oejidal essinduda unasunto complejo en el cuál resultaran afectados los propietarios del mismo.

Afortunadamente, noes un asunto que las leyes deeste paísdejen enla incertidumbre o en eldesamparo. Como se ha podidoobservar en eldesarrollo del presente trabajo, las leyes contemplan suficientes candados para que nose recurra a esta instancia de manera indiscriminada, sino únicamente cuando las circunstancias loseñalen como unasunto absolutamente necesario,siemprey cuando su objetivo sea elde proporcionar un bien mayora lacomunidad.

Sabemos que es unasunto tandelicado que,además detratarse con especial observación endistintas leyesquevarían desde la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, pasando por la LeyAgraria, hasta diversas observaciones en lasdistintas leyes Estatales yMunicipales,se han creado instituciones gubernamentales destinadas asupervisar estetipo de acciones como losonel INDAABIN y CORETT.

Todo este esfuerzo de los legisladores seencuentra encaminado definitivamente a un objetivo,elde procurar untratojusto para los propietarios de inmuebles que hansido determinados como necesarios para eldesarrollo de lacomunidad enla que se encuentran. Esto es para asegurar a losciudadanos deeste país que no quedaran eneldesamparo yla injusticia altener que ceder su propiedad para el usodel bien común yque dealguna manera setendrá que retribuir lo quese les está quitando.

81

También se pudieron recordar alo largo deeste trabajo los principios dejusticia y ética que entodo momento elvaluador debe perseguir eneldesempeño desus funciones profesionales.Así como los legisladores de nuestras leyes,los peritos valuadores deben entodo momento procurar que susdictámenes se encuentren encaminados hacia elbien común,la honradez, la imparcialidad y,sobre todo,el impedir que sutrabajo pueda ser utilizado paraafectar alos interesados enel mismo.

Es importante que elvaluador seencuentre a la altura de las leyes que rigen tanto nuestra actividad profesional así como nuestro accionar dentro deesta sociedad,y también que seencuentre alaaltura del espíritu mismo de dichas leyes.

Deesta manera,elvaluador nopuede estar ajeno alesfuerzo de los legisladores y debe asegurarse quesutrabajo vaya encaminado de la manode estas leyes que se han promulgado para procurar lajusticia yla equitativa retribución para quien tiene que ceder sus derechos sobre inmuebles determinados para lograr el biende lacomunidad.

La manera que estetrabajo hapropuesto para lograr esta equitativa retribución hacia losafectados desometerse alaexpropiación desus propiedades es lade contemplar lafinalidad de laexpropiación para proporcionarle unvalor agregado al valor por metro cuadrado que lasituación comercial,anterior a laexpropiación,de lazona enquedicha propiedad inmobiliaria se ubica.

Como se ha podidoobservar eneldesarrollo de estetrabajo, actualmente los avalúos que se realizan para auxiliar a las instancias yautoridades que llevana cabo un procesodeexpropiación dealguna propiedad determinada se apegan de manera estricta alos procedimientos requeridos para la consecución de unvalor comercial representativo de lazona de influencia y particular parael inmueblea valuar, asícomo observan el principio básico de lavaluación detomar en cuenta únicamente lasituación ACTUAL que presenta el inmueble.

82

Sin embargo,elactuar profesional delvaluador estáquedando incompleto ya que desde un principio el perito está conciente deque eluso que se ledará asu dictamen devalores será parafines de expropiar el inmueble valuado. El perito debe de estar conciente deque unavez entregado sudictamen a los interesados, elvalor del inmueble que arroje dichodictamen dejará deser representativo y quedará muy pordebajo de loque pueda representar el mismo inmueble enfocado hacia el destino para elcuálfue expropiado.

Es poresto que aquíse propone eldesarrollar una metodología consensuada entre los diferentes colegios yasociaciones devaluación,lacuálcontemple el agregar el propósito de laexpropiación como partede unvalor agregado alvalor por metro cuadrado delterreno aexpropiar, ydeesta manera acercar aún mas nuestro trabajo valuatorio,ya de por si profesional, íntegro e imparcial, hacia el bien común ylajusticia.

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GLOSARIO DE TÉRMINOS

A ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL- Conjuntodeórganosdegobiernoque auxilia al Ejecutivo Federalenlarealizaciónde lafunción administrativa;seconforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas enlaLeyOrgánicadelaAdministración PúblicaFederal. AGROPECUARIO.- Relativo a los campos yalganado;sucultivo,su producción ya sucomercialización. ÁREAS COMPLEMENTARIAS.- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen enelárea rentabledeuninmueble. AVALÚO.-Eselresultadodelprocesodeestimarelvalordeunbien,determinandola medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de suscaracterísticas físicas,suubicación,suusoydeunainvestigación yanálisisde mercado. B BIEN.- Escualquierderechooriginaldepropiedad.Seconstituyecuando unapersona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar yde la que obtiene unprovechoydelacualpuededisponer libremente. BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porcióndetierra consus mejoras yobras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble sonsu inmovilidad ysutangibilidad. BIENRAÍZ.-Loconstituyenelterrenofísicoytodasaquellascosasquesonparte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que estánadicionadas alterreno. BIENESASEGURADOS.- Sontodosaquellos objetodeunprocesojudicial,enquela autoridad competenteadoptemedidas provisionales pararesguardarlos.

85

BIENESCOMUNALES.- Sonlastierras,bosquesyaguasquepertenecenalos núcleos depoblaciónquedehechooporderechoguardenelestadocomunal.Son inembargables,imprescriptibles eindivisibles.(Artículo107deiaLeyAgraria). BIENES EJIDALES- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79de la LeyAgraria).

c CÓDIGO DECONDUCTA.- Esundocumentoquedetermina claramente unaseriede reglasconcretasdeactuacióndeacuerdoconlasactividadesquecada organización desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectivaejecución. CÓDIGO DEÉTICA.- Eselsistema deprincipios moralesquegeneralmentese expresanenundocumentoenelqueestáncontenidos losobjetivos,metasyanhelos deungrupo;sediceasíalasreglasgeneralesdeconductadeunaprofesión, impuestas poruncuerpo profesionalquegobierna laactuacióndesusmiembros. COMERCIALIZACIÓN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de lastécnicasdelamercadotecnia,especialmente elestudiodelmercado.Ala comercializacióntambién selellama"mercadotecnia"queimplicaelestudiode:precio, producto,mercadoypromoción. COMPENSACIÓN.- Eslamaneradeextinguirobligaciones vencidas,monetarias ode cosasfungibles,entrepersonas quesonrecíprocamente acreedorasydeudoras. COSTO NETO DEREPOSICIÓN.-Valorquetiene unbienalafechadelavalúoyse determina a partir del costo de reposición nuevo,disminuyéndole los efectos debidos a lavida consumida respecto desuvida útil total, alestado deconservación, algrado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado deunbienusadoqueproporcioneelmismoservicio,instaladoyparausocontinuado.

86

D DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Lasseñaladas enelartículo2deLaLey OrgánicadelaAdministración PúblicaFederal: I.Secretaríasde Estado II. Departamentos Administrativos III. Consejerías Jurídicas DERECHO.- Eslaeconomía,contraprestación quepagaelcontribuyente alGobierno por laobtencióndeunserviciodirectoyespecífico. Porejemplo,pagodelderechopor consumodeaguamunicipal. DERECHO DEEXPROPIACIÓN.-EslaFacultaddelaAutoridadGubernamentalpara hacersedeoenajenar asufavor bienes particulares parafinesdeinteréspúblico. E ELEMENTOSACCESORIOS.- Bienesmueblesqueresultannecesarios parallevara cabofunciones específicas eninmueblesdeusoespecializado yqueterminansiendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de seguridadenunbanco,sistemadeseguridadenuncondominio,etc. EXPROPIACIÓN.- Eslaacciónoefectodeexpropiar. EXPROPIAR.- Eslaprivaciónaparticulares, ejidos ocomunidades delatitularidadde un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivosdeutilidadpúblicaodeinteréssocialprevistosenlasleyes. FACTOR DEHOMOLOGACIÓN.-Eslacifraqueestablece elgradodeigualdady semejanza expresadoenfraccióndecimal,queexisteentrelas características particularesdedosbienesdelmismogénero,parahacerloscomparables entresí. H HOMOLOGACIÓN.-Eslaaccióndeponerenrelacióndeigualdadysemejanzados bienes,haciendo intervenirvariablesfísicas,deconservación,superficie,zona, ubicación,edadconsumida,calidad,usodesueloocualquier otravariablequese estime prudente incluirpara unrazonableanálisis comparativo demercadoodeotro parámetro.

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I INDEMNIZACIÓN.- Eslaacciónoefectode indemnizar. INDEMNIZAR.- Eselresarcimientodeundañooperjuicio causadoporunactode gobiernooautoridad medianteelpagocorrespondiente. INFORME DEAVALÚO.- Esuninformeamaneradecomunicación oral,escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse yconcluirse untrabajodevaluación. INVESTIGACIÓN DEMERCADO.- Esunestudiodelascondicionesdeofertay demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y socialessimilaresalbienvaluado. M MERCADO.- Eselentornoenelqueseintercambian bienesyservicios entre compradores yvendedores,mediante unmecanismodeprecio. Elconceptode mercadoimplica unahabilidaddelosbienesyservicios aserintercambiados entre compradoresyvendedores.Cadaparteresponderáalasrelacionesdelaofertayla demanda. O OBRAS COMPLEMENTARIAS.- SonBienesqueamplíanelconfortoqueagregan beneficios alusoofuncionamiento deuninmueble,comopuedenser rejas,patios, jardines,fuentes,albercas,etc.

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p PATRIMONIO.- Eselconjuntodebienes,derechosydeberesapreciables endinero quetiene una persona,siendo susceptibles deestimacióneconómica. PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos porlaSecretaría de Educación Pública,certificado porelColegiode Profesionistas correspondiente, quedemuestre demanerafehaciente poseer lossuficientes conocimientos teóricos y prácticos yla experiencia envaluación,alque se le confiere lafacultad paraintervenirantecualquierasuntodelossectorespúblicosyprivados en losdictámenes sobretemasdesuespecialidad. U USO DELAVALÚO.-Esunaformaenqueelclienteousuarioemplea la información contenida enelinformedelavalúo.Dadoqueelavalúoproporciona unabaseparala tomadedecisiones,elusodelavalúodependedeladecisiónqueelusuariodesea tomar, esdecirdesusnecesidades. V VALOR COMERCIAL(VALOR JUSTODEMERCADO).- EselPreciomásprobable estimado,porelcualunapropiedadseintercambiaría enlafechadelavalúoentreun compradoryunvendedoractuando porvoluntadpropia,enunatransacciónsin intermediarios, conunplazorazonabledeexposición,dondeambaspartesactúancon conocimiento deloshechos pertinentes,conprudenciaysincompulsión. Eselresultado delanálisisdeporlomenostres parámetrosvaluatorios asaber:valor físicoonetodereposición(enfoquedecostos),valordecapitalizaciónde rentas (enfoquedelosingresos)yvalorcomparativodemercado. VALOR NETO DEREPOSICIÓN.-VerCostoNetodeReposición.ElCosto Netode Reposiciónseconsidera un"Valor"entantoaparece registradoenloslibros contables deunaentidad. VALUACIÓN.-Eselprocedimientotécnicoymetodológico que,mediantela investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto,expresado entérminos monetarios,delasvariables cuantitativas y cualitativas queincidenenelvalordecualquier bien.

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r» I I r HtíLlQTECA VALUADOR.- Cualquier personaqueestima elvalordeunbien VALUAR.- Eselprocesodeestimarelcostooelvaloratravésde procedimientos sistemáticos queincluyenelexamenfísico,lafijacióndepreciosyconfrecuencia análisistécnicosdetallados. Z ZONADONDESEUBICAELINMUEBLE.-Vervecindadinmediata. ZONAS HOMOGÉNEAS.- Sonaquellas áreas urbanasoagropecuarias cuyas característicasfísicas,políticas,económicas,sociales yjurídicas sonigualeso equivalentes

90