INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA ENVALUACIÓNINMOBILIARIA EINDUSTRIAL

"ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DELFRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES, SONORA, PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

T E S I S PARAOBTENERELGRADODE:

MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA:

LIC.REYNALDO FERNANDOVILLASEÑOR VALDEZ ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003286DEFECHA03DEOCTUBREDEL2003. HERMOSILLO,SONORA,MÉXICO.

NOVIEMBRE 2005

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

AGRADECIMIENTOS No hay que confundir nunca el conocimiento con la sabiduría. El primero nos sirve para ganarnos lavida; lasabiduría nos ayuda avivir. Sorcha Carey Estar preparado es importante, saber esperar lo es aún más, pero aprovechar el momento adecuado es laclave de lavida. Arthur Schnitzler

A mis hijos: Berenice y Krista Reynaldo Fernando Daniel Fernando A mis padres: Reynaldo y Maria Dolores A miscompañeros detrabajo: A todos sin excepción, y que sin su apoyo no hubiera sido posible lograr esta meta en midesarrollo profesional. A mis amigos: Por enseñarme que en la vida el que triunfa es aquel que escoge el camino mas largo,yquete proporciona mayores satisfacciones y realizaciones. Y además: Al Lie. Ricardo Mazón L y C.P. Ramón A. Noriega Villaescusa por su decidida ayuda, siendo los responsables de que haya logrado terminar una maestría más, eso para mi será siempre invaluable.

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ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DELVALOR REÍSÍDUATDEI "nSACCTONAMIENTO LOSCEDROS EN iACIUDADDENOGALR- :ONORgp/>f^Ap^RltENql5 p ^ Ra5IDpiCI|bMEBy)

RESUMEN Parapodervaluarterrenosdelosqueresultadifícilencontrarinformaciónsuficientede mercadoporsuscaracterísticasfísicastalescomo: 1. Suubicación 2. Superficie 3. Usoodestino 4. Surentabilidadrealopotencial 5. Porlaescasezdecomparables 6. Pocainformacióndeoperacionesrealizadas 7. Obienporelbajovolumendetransacciones

La valuación puede ser simple o relativamente fácil, esto esta en función del tipo de bien. Lagranmayoría de los bienesinmuebles podemosvaluarlos porcomparaciónde valoresexistentesenelmercado,entonces ¿quedebemoshacer?.

Cuandosepresentanestoscasosesaplicableelusodel:

"MÉTODORESIDUALPARA LAVALUACIÓN DETERRENOS SUSCEPTIBLES PARAELDESARROLLOSURBANOS" En este trabajo determinaremos como el valor obtenido del método residual es la alternativa mas conveniente para estimar el valor de un predio, donde el mercado no aportainformaciónsuficienteparadeterminardichovalor.

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ANÁLISIS YDETERMiNACiÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

ÍNDICE

I

JUSTIFICACIÓN

7

II

OBJETIVOS

8

III

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

9

IV

INTRODUCCIÓN

10

V

CRONOLOGÍA DE LA CIUDAD DE NOGALES

11

VI

SITUACIÓN DELA DISPONIBILIDAD DETERRENOS PARA DESARROLLOS URBANOS, EN LA FRONTERA NORTE-NOGALES, SON. APLICACIÓN DE MÉTODOS DEVALUACIÓN INMOBILIARIA.

17

A)

MÉTODO DEVALOR RESIDUAL, MARCO TEÓRICO

25 29

IX

MÉTODO DEVALOR RESIDUAL,APLICADO AL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN NOGALES, SONORA. [EVALUACIÓN DE RESULTADOS

X

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

XI

BIBLIOGRAFÍA

47

XII

ANEXOS

48

Vil

B)

VIH

25

38 44 46

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•ANÁLISIS v DETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

I

JUSTIFICACIÓN

Para el caso de terrenos, donde su mejor uso es para el desarrollo de proyectos inmobiliarios dedeberá siempre usarel Método decalculo delvalor residual. No importando lo anterior tno esdifícil encontrarnos avalúos realizados porese método, realizados de una forma poco ortodoxa, con los conceptos a deducir analizados de una forma bastante superficial (estimados sin fundamento y costos supuestos) y mas, desafortunadamente, manipulados de una manera tendenciosa para lograr una valor predeterminado. Es por lo^tanto es muy importante evaluar el " MÉTODO RESIDUAL PARA LA VALUACIÓN DETERRENOS" tomando en cuenta principalmente su escasa difusión y a la necesidad de resaltar la importancia de revisar y verificar detalladamente la razonabilidad y calidad de las variables a utilizadas, ya que debido a su alta sensibilidad, ya que al modificar en una mínima parte alguna de las variables esto nos arroja uncambio en los resultados. Como resultante, parece pertinente bajo el interés de evaluar un mismo sujeto, realizar un estudio comparativo .analizando dos diferentes tipos de muestras en lo referente a vivienda proyectada y así poder seleccionar la mejor opción de acuerdo a las necesidades económicas actuales,afinde llegaraestablecer, paraelsujeto enestudio, lascondiciones yen sucaso, elque seconsidere un mejor enfoque.

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ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS, EN LA C K O A D DE NOGALES SONORA PARATERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

II

OBJETIVOS

Demostrar que la utilización del método de valor residual es muy útil para realizar la valuación de terrenos de gran superficie u atípicos, principal- mente aquellos terrenos urbanos, loscuales sedestinan para uso industrial,comercial yhabitacional. Su aplicación mas frecuente es en la toma de decisiones en relación al valor mas alto que se puede pagar por un terreno en breña que puede ser urbanizado y comercializado, para evaluar yanalizar lafactibilidad o rentabilidad de lainversión. Se utilizara la metodología mas recomendable para este tipo de análisis, evaluando la información y documentación básica, asimismo la importancia en cuanto a la calidad y confianza en la información auxiliar o de apoyo. Se realiza mediante la descripción teórica de todos los antecedentes, generalidades y descripción del método .aplicado al fraccionamiento "CEDROS RESIDENCIAL" localizado en laciudad de Nogales, Sonora. Presentar los aspectos generales para la valuación de un terreno con propósito de desarrollarlo paravivienda de interés medio residencial.

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ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAI DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS. EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

III

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Essumamente sencillo definir el método residual ya que consiste en losiguiente: Obtener elvalorde unterreno enbreña,a partirde un proyecto planeado,basado en un desarrollo inmobiliario terminado y; • En proceso de comercialización (mercado dinámico) • Ya comercializado (mercado deventas asiladas) • Susceptible de comercializarse Eliminando o restando el valor de venta el costo de las Inversiones, los costos indirectos yla utilidad e impuestos. Así quetenemos dos ecuaciones por lascuales llegamos alvalor deventa : VALOR DEVENTA =

TIERRA+MEJORAS+INDIRECTO+UTILIDAD e IMPUESTOS

VALOR DEVENTA =

TERRENO EN BREÑA +URBANIZACIÓN + INDIRECTOS + UTILIDAD e IMPUESTOS

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"ANÁLISISYDETERMINACIÓNDELVALOR RESIDUALDEUSSACqQNAMIENTO LOSCEDROS, EN LACIUDADDENOGALESSONORA.PARATERRENOS D ^ g g S I D ^ I C I A f M E P f ^

IV

INTRODUCCIÓN

TECA

Debido a la creciente necesidad de definir o establecer valores de los bienes materiales que constituyen el patrimonio de una sociedad, la actividad valuatoria se inicia bajo el contexto del"avalúoComercial". Esta actividad es una disciplina profesional que proporciona las bases técnicas para llevar a cabo la importante responsabilidad que significa actuar dentro de la mas estricta ética para realizar laactividad encomendada. Los principios de lavaluacióncomo ahora lo hemos aprendido, han sido producto de profundos razonamientos de parte de los estudiosos de esta materia ya que la actividad valuatoria tiene sus orígenes desde que el hombre apareció sobre lafazde latierra. Cuando el hombre empezó a producir algo mas que lo estrictamente necesario para vivir, se obtuvieron excedentes para el trueque o cambio por otros bienes o especies. Así es como surge el " Valor de cambio "este trueque se convertirá mas adelante en "Precio"yen una cantidad dedinero"atravésde lasventasyde la necesidad de poseer algo. Unos de los propósitos de la valuación de inmuebles es el de estimar el precio máximo que estaría dispuesto a pagar un comprador por adquirir uno en particular o el precio mínimo a que estaría dispuesto a venderlo quien lo posee. Se hace necesario reconocer laexistencia dediferentes tipos de mercado. La elección del método para valuar un terreno, no esta en función directa del propósito del avalúo, esta en relación directa con eltipo de terreno, la información de mercado y documentación con que se cuenta. Se pueden hacer avalúos residuales para cualquier propósito, siendo los mascomunes los relacionados con: a) b) c) d) e)

Toma de decisiones, Operaciones decompra venta, Para financiamiento, [Expropiaciones, Aspectos legales y/o litigios.

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ANÁLISIS v DETERMINACIÓN DEL VA!OR UESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS. EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

V

CRONOLOGÍA DELACIUDAD DENOGALES

MUNICIPIO DE NOGALES 1. INFORMACIÓN GENERAL Perfil Histórico Nogales surgió a partir de la autorización que obtuvo en 1880 la Compañía del Ferrocarril de Sonora, buscando una terminal fronteriza escogió el arroyo de los nogales, llevándola así a un lugar de la frontera internacional del distrito de Magdalena. Posteriormente, el gobierno federal autorizó una aduana fronteriza en el lugar elegido para terminal del ferrocarril. En estas épocas el sitio estaba desierto, a excepción de algunos habitantes del rancho de los Elias. Los empleados aduanales tuvieron necesidad de instalarse encarpas. En noviembre de 1882 se verificó la inauguración del ferrocarril de Sonora, poco después,elgobernador Torres ordenó laformación del plano de una nueva población y el proyecto defundo legal. El municipio fue establecido por ley local,el9dejulio de 1884. Eltítulo devilla se ledio por decreto de la legislatura el 13dejulio de 1889 yelde ciudad en 1920.Su cabecera es la ciudad de Nogales. Cronología deHechos Históricos 1880 El 2 de agosto, se constituye en aduana fronteriza en el punto elegido como terminal deferrocarril., 1882 Inauguración delferrocarril,en noviembre. 1884 24de agosto, bajo contrato se adquierenterrenos para elfundo legal. 1889 13 de julio, decreto de la legislatura del estado, concediéndole el nombre de villa. 1896 12de agosto, asalto de nogales por bandoleros. 1913 13de marzo,toma de Nogales porel CoronelAlvaro Obregón. 1918 27 de agosto, invasiónde Nogales, incidente fronterizo. 1920 Se leconcede eltítulo deciudad. 11 de48

ANAi.iSIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS, EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

Período de Gestióny Representación Política Periodo 1979-1982 1982-1985 ¡1985-1988 ;1988-1991 ¡1991-1994 «1994-1997 ¡1997-2000 ¡ 2000-2003 ¡2003-2006

Presidente Municipal Alejandro Silva Hurtado Enrique Moraila Valdéz César José Dabdoub Chávez Leobardo Gil Torres [Héctor Mayer Soto Abraham Faruk Zaied Dabdoub Wenceslao Cota Montoya Abraham FarukZaied Dabdoub Lorenzo Antonio de la Fuente

(*) Consejo Estatal Electoral Fuente: Centro Estatalde Estudios Municipales Localización El municipio está enclavado en la parte norte del Estado de Sonora, sucabecera es la población de Nogales y presenta las siguientes colindancias: al norte con Estados Unidos,alsur con Imurisy Magdalena,aleste con Santa Cruzyaloeste con Sáric. Cuenta con una superficie de 1,654.76 kilómetros cuadrados y cuenta con 108 localidades. Demografía El comportamiento de la población según los censos de 1980, 1990 y las cifras del censo de población yvivienda 2000 elaborados porel INEGI,presentan losiguiente: Año 1980 1990 2000

Población 68,076 107,936 159,787

Tasa de Crecimiento %

1980-1990 1990-2000

4.80 4.03

Fuente: INEGI Censo de Población yVivienda 1980-1990-2000

La población total censada en el 2000 está conformada por 81,421 (50.9%) hombres y 78,366 (49.1%) mujeres. En conjunto, la población de Nogales representa el 7.20% del total del Estado, ocupando el tercer lugar y presenta una densidad poblacional de 96.56 habitantes porKm2.

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ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL KRACCIONAMIENTO LOSCEDROS. EN S ACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

2.ASPEECTOS SOCIOECONÓMICOS 2.1. Desarrollo Económico La población económicamente activa del municipio es de 65,133 habitantes, de los cuales 64,503tienen ocupación y630 se encuentran desocupados. De las personas ocupadas, 573 se dedican al sector primario, 32,860 se dedican al sector secundario, 28,068 al terciario y 3,002 no especifican actividad. Por otra parte, 47,221 habitantes son económicamente inactivos. Agricultura El municipio de Nogales se encuentra dentro del convenio internacional de límites de agua por ser un municipio fronterizo, lo cual impide la perforación de nuevos pozos y por lotanto la actividad agrícola seve limitada. Nogales cuenta con solo 21 pozos para uso agrícola. Ganadería Lo fuerte de la producción es la exportación ganadera, sobretodo la cría de bovinos.A diciembre de 1999 se contaba con una población de 18,522 cabezas de ganado vacuno, las cuales se sostienen en una superficie aproximada de 272 mil hectáreas de terreno,que incluye 40 milhectáreas de praderas artificiales. Industria La actividad económica mas importante del municipio de Nogales es la industria maquiladora extranjera deexportación,operando untotalde 92establecimientos de los cuales 65 se encuentran instalados en 7 parques industriales, en las que se tiene una plantade25 mil400trabajadores; empleando actualmente cercadel 50 porciento dela poblacióntotal ocupada del Municipio. En este municipio se encuentran establecidas seis de las 50 empresas más grandes del Estado, en su mayoría del ramo de la electrónica. Comercio El municipio cuenta con una gran variedad de establecimientos comerciales, en los que se encuentran artículos de primera y segunda necesidad. Los comercios y servicios son principalmente tiendas de autoservicio, abarrotes,ferreterías, mueblerías, tiendas de curiosidades, refaccionarías, restaurantes,talleres mecánicos, distribuidores de automóviles, entre otros,que de manera regular aseguran elabasto.

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ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DFLVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS, EN LACIUDAD DE NOGALES S O N O R M PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO''

Turismo Por su situación geográfica, Nogales es considerada como la principal puerta de entrada de turistas norteamericanos provenientes de Arizona. Aunque la afluencia es considerable, esto no significa que la misma tenga como destino elterritorio municipal. No obstante, existen en la ciudad un considerable número de bares y centros nocturnos, para la gran cantidad de visitantes de paso y vecinos de la población de NogalesArizona. El turismo ha sido una actividad generadora de divisas y empleos, sin embargo esta actividad productiva aún no alcanza un nivel de desarrollo de acuerdo a sus potencialidades. La ciudad de Nogales presenta problemas urbanos que limitan su desarrollo y encarecen la posibilidad de elevar la oferta de hospedaje yde servicios en general,así como los atractivos turísticos queofrece el mediorural. Como receptor de turismo extranjero, Nogales está a la altura de las circunstancias; en su perímetro se hallan 17 hoteles, algunos de ellos excelentes, así como restaurantes, tiendas de artesanías y centros comerciales que ofrecen gran variedad de mercancías, tanto para norteamericanos como para mexicanos, ya que funcionan mas de cien establecimientos especializados en curiosidades y artesanías donde se pueden obtener cerámica, vidrio, arte en piel, muebles, antigüedades y productos importados que vandesde perfumes hasta alimentos y prendas de vestir.

2.2. Desarrollo Social Educación El municipio de Nogales posee una diversificada oferta educativa, que cubre todos los niveles. En lo que respecta a lacabecera municipal,setiene una cobertura de atención del100%. La infraestructura educativa asciende a 188 planteles de los distintos niveles, en los cuales seatienden a una población de47,739 alumnos.

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ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SOHOíh, PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

Escuelas Oficiales y Particulares Ciclo Escolar 2000-2001 Nivel Educativo ¡ Total ¡Educación ¡Básica Inicial Preescolar Primaria Secundaria Especial Capacitación ¡TerminalTécnico Bachillerato Normal y Superior

Ofic. 43,686

Alumnos Partic. 4,053

Total 47,739

35,371

4,053

39,424

528 731 2,243 551

528 4,880 23,858 7,425 2,733 744 1,128 3,605

Ofic. 150

Planteles Partic. 38

Total 188

118

38

156

6 16 10 6

6 50 71 19 10 7 9 13

4,149 21,615 6,874 2,733 744 1,128 3,605

3

2,838

34 61 13 10 7 9 13 3

2,838

FUENTE:Secretaría de Educación y Cultura Cabe destacar que el 91.5% de la población estudiantil es atendida en planteles oficiales; mientras que, solamente el 8.5% es atendido por instituciones particulares incorporadas alsistema educativo oficial. Salud La Secretaría de Salud Pública cuenta con 2 unidades, 13 consultorios y 24 camas censables, 1laboratorio y una unidad de rayosX,entre otros recursos. Las instituciones públicas del sector salud brindan atención de primer y segundo nivel. El ISSSTESON tiene 2 hospitales, prestando también servicios el IMSS, el ISSSTE y clínicas particulares. Si bien, la cobertura de los servicios es cercana al 100%, su calidad no estodavía ladeseable. Agua Potable El servicio de agua potable se presta a todas las comunidades del municipio, beneficiando a 130,816 habitantes, con una cobertura del81.9%. Alcantarillado El servicio de drenaje se presta únicamente en la cabecera municipal con una cobertura del 80.2%, beneficiando a 128,168 habitantes. Las condiciones de la red en 15de48

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general son aceptables, requiriéndose el mantenimiento preventivo correspondiente para laeficiente disposición de las aguas residuales. El saneamiento de las aguas negras se realiza en una planta binacional de tratamientos de aguas residuales, localizada en los Estados Unidos deAmérica. Electrificación El servicio de energía eléctrica cubre el 92.9% de las zonas urbanas y rurales; beneficiando a 148,425 habitantes, requiriéndose la ampliación de la red en los nuevos asentamientos. Víasy Medios de Comunicación Cuenta con un total de 159 kilómetros de los cuales 30 son de carreteras pavimentadas de troncal federal y 129 kilómetros de brechas mejoradas. Cuenta además con 1 pista de aterrizaje de 1,800 metros de longitud. Así mismo cuenta con estaciones de radiodifusión deAM, FMyTV, además deteléfono, correo ytelégrafos.

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VI

SITUACIÓN DE LA DISPONIBILIDAD DE TERRENOS PARA DESARROLLOS URBANOS, EN LA FRONTERA NORTENOGALES,SON.

La situación del Mercado Inmobiliario después de la recesión económica del 2001, particularmente en lazona fronteriza, se havisto afectada debido a losaltos índices de desempleo, lo cual se refleja específicamente en la velocidad de venta del mercado inmobiliario en los segmentos dejefes de departamento y supervisión hacia arriba que corresponden a undesarrollo urbano con inmuebles de 350 mil pesos en adelante; los desarrollos urbanos en los rangos de los200 mil pesos han mostrado,a pesarde lade lacrisis,estabilidad y crecimiento. El enfoque al Mercado Inmobiliario en la ciudad de Nogales hasido altravés de varias líneas de investigación como son: 1. EEvaluaciónSociodemográfica de laplaza. 2. EEvaluaciónde la Oferta inmobiliaria. 3. Visitas directas atodos losdesarrollos urbanoscon una antigüedad de8 años o menos. 4. Estudio del mercado, altravés de 100entrevistas acompradores divididos los siguientes niveles socioeconómicos: Alto Medio Bajo

en

13.3% 48.3% 38.4%

5. Información de Fuentes oficiales de población yvivienda. 6. Opiniones externas.

Los resultados por ser "estimaciones de mercado" presentan variabilidad con respecto a los datos reales que pueden fluctuar en un rango de 10% pero suficientemente contundentes para inferir estrategias decorto, mediano y largo plazo. El Estudio de Mercadotiene como finalidad elconocer lascaracterísticas deseables de los inmuebles y algunos aspectos de tipo económico que ayuden a complementar las conclusiones sobre losvalores del mercado. El presente estudio se hadividido en la Evaluación Socioeconómica de laCiudad, para luego continuar con la Evaluación de la Oferta Inmobiliaria, posteriormente con la información estadística, seguido de la Investigación de Mercado y por último las conclusiones. 17de48

ANALIS,S Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

¿Si usted comprará un inmueble quétipo dedesarrollo preferiría?

Terreno

3.3

Condominio

1 3.3

Residencial

9.2

Priv. Residencial

10.0

Fraccionamiento Privada

:

^?Stf'iiJil

•

mm 20.0 ^H

10

154.2 20

30

40

50

60

Sin duda el concepto desarrollo que más preferencia tiene actualmente son las "Privadas", lo cual se puede confirmar debido a que 5 de cada 10 personas entrevistadas la prefieren mientras que2de cada 10en "Fraccionamiento". Qué Sector de la Ciudad preferiría para vivir?

Otros

16.80%

Afueras

1.70%

fundo legal

1.70%

Unidad Granjas

2.50%

Nuevo Nogales

2.50%

Salida a Nogales

2.50%

Indiferente

2.50%

San Carlos

3.40%

Oeste

3.40%

Este

3.40%

Parque Industrial

3.40%

Norte

9.20%

Centro

23.50%

Sur

23.50% 18 de48

ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

Sector Preferido

Alto iMedio Bajo j

Sector Preferido

Sur

37.5 22.8 18.8 22.8 12.5 8.8 6.3 1.8

19.6;

Remarcader

26.1 i 8.7 : 4.3

Pichones j- . 2.2 - j - : 2.2 Fracc. Casas Palenque. 2.2 Cercadela Unidad

Centro Norte Parque Industrial Unidad Deportiva Salida a Nogales Kalites NuewNogaes Indiferente Este Oeste Fondo Legal Afueras Unidad Granjas Héroes ! San Carlos {San Miguel

^ 6.3

-

6.3

3.5

•6.3 6.3

-

3.5

5

-

i

«.

i

-

1.8 3.5 3.5

4.3 4.3 4.3

-

-

• -

1 4.3 i4.3

-

1.8 ! 4.3

-

; 2.2 5.3 2.2 ¡2.2

!

- r"

¡Alto Medio ¡Bajo - i - i 2.2

¡Virreyes Villa Bonita ,5demayo !Mascareños ¡Lomas ;V¡lla Sonora ; Col Municipal Rastro Jardines del Bosque iVásquez Rodeo •Buenos Aires ;Toía/

-

1.8

- ,

-

1.8 1.8 1.8

-

-

100

1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 100

Í

í

-

-

100

¿Qué otrosAtributos Externos valoraría más alcomprar un inmueble,Señale 1,2y3% en orden de importancia? Atributos Externos

1ro.

2do.

3ro. !

Casetadevigilancia

35.00

7.50

12.50¡

¡Privada (Barda Perimetral)

32.50

8.33

lInfraestructura Urbana

10.00

15.83

12.50 ;

^Areasverdes

9.17

20.00

9.17;

Área paraDeportes

7.50

17.50

15.00;

•Ubicación

5.00

23.33

43.33;

¡Vista Panorámica

0.83 -

2.50

2.50 | 4.17 ! 0.83 j

Asadores y Palapas ¡Gimnasio

-

5.00 -

.Alterca

-

-

¡Toral

•¡

j

ÍOO.OO 100.00*100.00\ 19de 48

c ii r I B L1 CTTE C A Es de suponerse que la segundad es uno de los factores sociales que más preocupan a las personas y si el mejor concepto son las "Privadas" los atributos extemos con mayor porcentaje son "la Caseta de Vigilancia" seguido de la "Barda Perimetral" en primer lugar. Mientras que la "Ubicación" aparece como lo más importante en 2do. Y 3er. Lugar en importancia. Qué tan importante es para usted, aunque represente un Costo Adicional al Precio de un inmueble que ésta cuente con...? Señale 3 atributos en orden de importancia 1,2y 3. Que cuente con... Rejas Patio Amplio Con Area de Lavandería Terreno excedente Barda Independiente Ductos Ductos con Plafón Terraza Total

1ro. 55.83 19.17 18.33 3.33 1.67 0.83 0.83

2do. 20.00 17.50 11.67 10.00 15.83 4.17 20.83

3ro. 16.67 3.33 7.50 6.67 41.67 4.17 19.17 0.83 100.00 100.00 100.00

Casi 6 de cada 10 personas están dispuestas a pagar un costo adicional si los inmuebles cuenta con la protección de las "Rejas" mientras que en 2do. Lugar se prefieren los "Ductos con Plafón" seguido muy de cerca de "Las Rejas" y en 3ro. La "Barda Independiente". ¿Qué prefiere que este cerca de su vivienda, señale 1y2 en orden de importancia? ¿Qué prefiere? 1ra. Escuela 53 3 Area Comercial 34.2 --6-7-Área industrial La Frontera 3.3 0.8 Areas verdes Expendio 0.8 Parques Familia Centro Deportivo Céntrica Trabajo 'Total ' 100.0'

2da. 22.5 36.7 24.2 12.5 1.7 0.8 0.8 0.8

ioó.o

20 de48

El 53 3% de las personas entrevistadas prefieren que cerca de su vivienda estén "Escuelas", seguido de "Áreas Comerciales" con 34.2% mientras que como segunda opción están pidiendo "Áreas Comerciales" con 36.7% seguido de las "Áreas Industriales". ¿De acuerdo asu proyecto personal en cuánto tiempo más piensa adquirir unterreno? I

Menos de 1 año

12.8

No piensa comprar

ll6.2 I s

1 a2 años

/i

33.3

fu 37 - 6

Más de 2 años 15

30

45

El 46.1%piensa comprar un terreno en el rango de "Menos de 1 año a 2 años más tardar". De acuerdo a su proyecto personal en cuánto tiempo más piensa adquirir un terreno? vs. Nivel Socioeconómico Tiempo para adquirir Menos de 1 año De 1 a 2 años Más de 2 años No piensa comprar Total

Alto Medio 6.7 • 17.5 29.8 26.7 38.6 53.3 13.3 14.0 100.0 100.0

Bajo 8.9 40.0 31.1 20.0 100.0

Perfil Socioeconómico Nivel económico Edad

Bajo 38.3%

Alto 13.3%

Medio 48.3%

21de48

36-45 21.2%

46-55 11.0%

55 1.7%

18-25 13.6%

26-35 52.5%

3J.J

40

21.7

H

20

7.5

0

i

^ # ^

16.7

3^ ^ J ^

IIIIHH

0.8

" i

•#* # .o* ^

CT

J #

Potencial de inmuebles "momento De Intención DeCompra" Segmento A: 3952 Menos de un año De 1a 2 años Másde 2 años No piensa comprar

348 1229 790 1581

22 de48

Segmento C: 10,355.5 Menos de unaño De 1a2años Másde 2 años No piensa comprar

911 3220 2071 4142

Segmento E: 2839 Menos de un año De 1a2años Más de 2 años Nopiensa comprar

483 1076 397 846

Segmento G: 269 Menos de un año De 1a2 años Másde2 años Nopiensa comprar

16 143 35 70

Segmento I: 419 Menosde unaño De 1a2 años Más de 2 años No piensa comprar

53 139 56 109

Potencial del Mercado por Movilidad Socio-económica

Potencial de mercado por Movilidad Socio-económica B Rango de inmuebles

H

J

150,000 0

150,000 A

250,000 A

350,000 A

Mas de

MENOS

250,000

350,000

450,000

450,000 I

población con acceso a crédito para inmuebles

10355.5

2839

269

419

23de48

Elsegmento A se mueve hacia elsegmento B Elsegmento C se mueve hacia el segmento DyF

B=3952 D= 5177.5 F = 5177.5

Elsegmento Ese mueve hacia elsegmento F

F=2839

24 de48

Vil

APLICACIÓN DE MÉTODOS DEVALUACIÓN INMOBILIARIA

A)

MÉTODO DEVALOR RESIDUAL, MARCO TEÓRICO

El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, pero reduciéndolo con elcosto propio delcomplemento del conjunto;esdecir, que sise desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes restantes de la misma. Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio; sin embargo, no debe confundirse esta idea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya que el segundo es integrante de la primera y no al revés. Este método es empleado principalmente para estimar elvalor de los predios de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión de unterreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, y atodos éstos, menos al terreno, se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque también puede ser utilizado en la valuación dederechos o de otro tipo de bienes. Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes detodo, elvalor de uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos netos de reposición de los demás componentes y se adicionarán; y posteriormente, esta suma será restada del valor de la unidad económicamente divisible, con lo cual se estará estableciendo el "valor residual"que lecorresponderá al bien que sevalúa. Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se efectúe en el mercado propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el valor de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar; en el primer caso se procederá directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarán mediante la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo será necesario, primeramente, proceder con una indagación de mercado y, eventualmente, también homologar para definir la cantidad a la que ascenderían los posibles beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposición de los complementos de la unidad ya referida se establecerán demeritando el costo de reposición nuevo de cada uno de ellos por las

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consideraciones particulares delosmismos porloquerespecta asuvida agotada, obsolescencia técnicayeconómica. Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio recibiráel nombre de"residual estático", pero cuando seaplique con elvalor de uso sellamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente quela metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en eltiempo,ycuando sí se haga será "dinámica", portanto puede decirse que, al contrario delresidual estático, el dinámico aplica una visiónfinanciera. Cuando se valúe un terreno baldío de cualquier extensión,yrequiera hacerse por esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en cuestión actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida ynueva, que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor usoen condiciones de bajo riesgo), locual constituye la forma estática del residual;obien, lasuposición consistirá en plantear una situación que contemple que enelsolar serán ubicados, alpaso del tiempo, otros elementos que junto con el predio conformarán la unidad económicamente divisible quese trate, desarrollándose asíla forma dinámicadel método del residuo. Al haber dicho que laperspectiva estática de la metodología considerará que el terreno ya es parte de launidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que,alvalor de cambio de lamisma, fundamentado en laindagación de mercado correspondiente,se restarán los costos de reposición nuevo delas edificaciones oconstrucciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios yde las obras complementarias que deberían existir para dar lugar alaunidad económicamente divisible terminadaen estado nuevo como se ha dicho, además de las comisionesyutilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de cambio referido, así como también los gastos inherentes de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera: V.C.xterreno = V.C.

C.R.N.cie.ea.oc - C. y U. - I.

o bien: V.C.xterreno = V . U .

C.R.N.c.e.ea.oc - C. y U. - I.

donde: V.O.xterreno-

V.C: V.U.: L/.tx.lNl.ci eea.oc-

C.yU. I.

Valor de cambio delterreno por valuar. Valor de cambio de la unidad económicamente divisible. Valor de uso dela unidad económicamente divisible. Costos dereposición nuevo delasconstrucciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble. Comisiones y utilidades vinculadas con el valor decambio o de uso. Indirectos de los costos de reposición nuevo. 26 de48

Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento análogo al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario, en el que se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos accesorios ypor las obras complementarias, incurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios periódicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de cambio o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente divisible, menos las comisiones y utilidades que procedan de estas percepciones. Sobre laforma dinámica, resta decir que laformulación de losflujos de efectivo neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos lascomisiones y utilidades deéstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones siguientes:

V.C.xterreno = D (1+T.P.)" J ( V . C . j - C.R.N.j(c,i. I ea.oc) - C . y U.j - l.j)

o bien:

V.C.xterreno = D ( 1 + T P . ) ' j ( V . U . j - C.R.N.,(c,¡., 0 a.oc) - C . y U.j - l.j)

donde: V.C.xterreno: T.P. V.C.,: V.U.,: C.R.N.j(Ciie,eai0C): C.y U.j l.j n:

Valor de cambio delterreno por valuar. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos de efectivo neto. Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en elj ésimo instante. Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo instante. Costos de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en elj-ésimo instante. Comisiones y utilidades vinculadas con elvalor de cambio ode uso aplicables en elj-ésimo instante, Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes al j ésimo instante, Total de periodos analizados en el método. 27 de48

Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea elegida, pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias constantes de lafecha enque se valúa, locual es lo recomendable, latasa de interéso de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces se deflactarán con tasas de productividad ode interés detipo "nominal". La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en lo que a la valuación del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de unvalor, menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso o de cambio) o el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición nuevo de los complementos delterreno yde sus indirectos) hayan sido calculados de una manera inapropiada. Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican costos paramétricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este método, pero puede darse lugar a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una valuación adecuada.

28 de48

B)

MÉTODO DE VALOR RESIDUAL, APLICADO AL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS

Homologación de Terrenos Comerciales y Residenciales

TERRENO COMERCIAL BLVD.COLOSIO CD.NOGALES, SONORA,MEXICO

K&tJi

Terreno en venta.BIvd Colosio 200DIIS por M2.

Terreno en venta.BIvd Colosio 200DIIS por M2.

Terreno Urbanizado Blvd. Colosio frente a Sonana

Terreno Urbanizado Blvd. Colosio frente a Sonana

29 de 48

ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO' TERRENOCOMERCIAL BLVD.COLOSIO/YRESIDENCIAL MEDIO.ENLACD.DENOGALES.SONORA

Terreno enventa,5000 m2,185,00m2 Blvd.Colosio.

Terreno enventa,5000 m2,185,00m2 Blvd.Colosio.

Terrenos Residencial Kennedy 150.00 Dlls por m2 300m2

Terrenos Residencial Kennedy 150.00 Dlls porm2 300m2

RESIDENCIALELGRECO

FRACCIONAMIENTONUEVOENLACIUDAD

Residencial ElGrecoentrada principal

30de48

ANÁLISIS VDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRAC SIGNAMIENTO LOS CEDROS EN LACIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO' RESIDENCIAL CASA BLANCA

Residencial Casa Blanca

Terreno Residencial Casa Blanca(Enventa) 150.00 dls

Residencial Casa Blanca 150const/450 terreno $ 120,000 dls

Vistageneraldelfraccionamiento Residencial Casa Blanca

RESIDENCIAL CASA BLANCA

vienda Residencial,enVenta Residencial Casa Blanca 110.000 Dt

Vivienda enConstrucción Residencial Casa Blanca

Terreno enVenta, Residencial Casa Blanca 165.00 DLS M2

Vivienda enConstrucción Residencial Casa Blanca 31 de 48

ANALIS'S VDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

RESIDENCIAL SANTA LUCIA, FRACCIONAMIENTO SAN CARLOS.NOGALES.SONORA

Vivienda enConstrucción Residencial Santa Lucia.

101.50 CONST,/152.00 TERRENO

Residencial Santa Lucia

Residencial Santa Lucia$750,000.00 PRECIO VENTA

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Pocasoperaciones y/o sin Información

no hay operaciones

valor comercial preciso

valor comercial impreciso

valor comercial poco/preciso

Compendio deprocedimientos.criterios técnicosymetodologias para lavaluación INDAABIN Pág.313

37 de48

ANÁLISIS YDETERMINACIÓN DELVALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOSCEDROS, EN LACIUDAD D t NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

VIII DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN NOGALES, SONORA.

DEL

INFORMACIÓN BÁSICA PARACÁLCULOS DELTERRENOY DETERMINAR ELVALOR RESIDUAL DEDICHO PROYECTO M2 SUPERFICIE ENBREÑA

%

115,302.11

100.00

SUPERFICIE HABITACIONAL

31,531.00

27.35

209 LOTES

SUPERFICIE COMERCIAL

16,618.75

14.41

5LOTES

TOTALVENDIBLE

48,149.75

41.76

AREA TOTAL NOVENDIBLE VIALIDADES VERDES DONACIÓN NO APROVECHABLES CAÑADAS .TALUDES

67,152.36

58.24

38de48

BANCO DESAROLLOS CÉNIT,S.A. DEC.V. I HACGIONAMIINtO-Of lJl < o a

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