NFO COMMUNITY PLAN AND REZONING: FREQUENTLY ASKED QUESTIONS  What is the proposed Mixed‐Use Rezoning on El Camino Real and 5th Avenue?  The proposed rezoning is a change in the rules regarding development and use of properties currently  zoned for commercial uses, in a specifically designated portion of North Fair Oaks along El Camino Real  and both sides of 5th Avenue (see the rezoning maps). The rezoning does not change the rules for any  residential properties in the area. The rezoning is an implementation of the land use policies contained  in the North Fair Oaks Community Plan, adopted by the San Mateo County Board of Supervisors in 2011.  The rezoning would allow greater diversity and intensity of uses in these areas, with mixed‐use  residential and commercial development ranging from four to five stories, depending on location.   What is the purpose of this rezoning?   The purpose of the zoning along El Camino Real and 5th Avenues is to allow some redevelopment of  existing commercially zoned areas, with more attractive and appropriate development and a greater mix  of residential and commercial uses, with moderately greater heights and densities, while still preserving  the character and quality of life in adjacent areas. The intent of the rezoning is to provide a greater  variety of neighborhood‐ and regionally‐oriented goods and services, and new housing units.  What is the North Fair Oaks Community Plan?   The North Fair Oaks Community Plan is part of the County General Plan, focused specifically on North  Fair Oaks. Based on input from residents, it describes a vision and goals for future development in North  Fair Oaks (NFO), with the intent of meeting the expressed needs of NFO residents. In addition to  regulations around what may be built in specific areas of North Fair Oaks, the Plan includes a broad  range of policies related to health, infrastructure, transportation, housing, economic development, and  other topics. The Plan was created between 2009 and 2011, through an extensive community process  including public workshops, stakeholder meetings, and hearings at the NFO Community Council,  Planning Commission, and Board of Supervisors.   How does the Community Plan relate to the proposed rezoning?   The Community Plan establishes very basic rules controlling the type and size of buildings and kinds of  uses that may be created on properties in North Fair Oaks. Zoning takes these basic rules and refines  them into very specific regulations that cover every aspect of how properties may be developed and  used. The Community Plan and the zoning work together to establish how development in parts of NFO  may occur. The El Camino Real/5th Avenue rezoning is the second phase of four total rezoning phases  (see rezoning phases on the map handouts).   How can the public give input on the rezoning? Who makes the final decision?   After adoption of the North Fair Oaks Community Plan, the County recruited residents and business  owners to participate in a Zoning Working Group, with the aim of helping refine the policies in the NFO  Plan into detailed implementation policies and actions. The Working Group has been meeting to create  draft zoning regulations for the current (CMU‐1 and CMU‐2) rezoning phase since August 2015. The  process for the remainder of the rezoning includes:  

Community information and outreach meetings

   

Additional work by the Working Group to incorporate feedback from the community  Hearings at the North Fair Oaks Community Council  Planning Commission hearings  Board of Supervisors hearings 

Each of these stages in the rezoning process is public, and provides an opportunity for community input  on the rezoning, and on other phases of Community Plan implementation. Working Group meeting  schedules, public hearings, and other key dates will be posted on the NFO website.   Ultimately, the County Board of Supervisors will review and approve any changes to the zoning, at a  public hearing of the Board.   How were the rezoning areas selected? Why these areas?   During the creation of the North Fair Oaks Community Plan, NFO residents were asked to identify their  needs, goals, and vision for future development of North Fair Oaks. This included identifying types of  development residents would like to see, and the areas in which residents would like to see those  changes. El Camino Real and 5th Avenue were identified as areas appropriate for future development.  Existing residential areas were specifically excluded from rezoning, based on the community’s direction.  The areas selected for rezoning are primarily commercial and industrial areas that many residents feel  would benefit from beneficial redevelopment, and that have the capacity to sustain a greater mix and  intensity of uses, including new housing and a greater mix of commercial uses and services.   What is the purpose of the Zoning Working Group, and who participates in it?  The Zoning Working Group was created after the adoption of the NFO Community Plan, to help refine  the basic land use policies in the Plan into specific zoning regulations for the rezoning areas. The  Working Group has varied in its composition, but includes residents, business owners, and other  involved stakeholders. Past and current Working Group participants have included local residents and  stakeholders Dale Miller, Manuel Ramirez, Laura Caplan, Linda Lopez, Janet Davis, Debbie Torres, and  others. While the Working Group does have a membership, the meetings are open to the public.   Will the rezoning cause new development and new construction? Is the County planning to build new  buildings in the rezoning area?  NO. Rezoning changes the rules that apply to future development. It does not cause any new  construction or any other direct activity. There are no construction projects currently pending in the  rezoning area, and the County has no plans to construct any buildings in the area.  Will the rezoning force property owners or residents to leave, or force businesses to close?  NO. Zoning only establishes the rules for future development. Zoning does not change any property  ownership, does not cause any businesses to close, leave, or change, and does not force any residents to  take any action whatsoever. Zoning only applies when new businesses open or new buildings are built.      

My area is already impacted by parking shortages; will new development create even greater parking  problems?  The County is committed to ensuring that new development along El Camino Real and 5th Avenue does  not worsen parking in the area; in some cases, new development can improve parking conditions. The  County will pursue the following strategies to address potential parking impacts:   

 

Any new development in the rezoned areas will be required to have sufficient parking for all  residences and businesses on the property. This means that, in many cases, more parking will be  provided than currently exists.   The County is increasing enforcement of commercial vehicle parking in residential areas, to limit  commercial vehicles using residential spaces.   The County is committed to implementing a Residential Parking Permit program in residential areas  adjacent to the rezoning areas, if area residents are interested in such a program.  A residential  parking permit program limits long‐term parking (more than one or two hours) to area residents. 

The rezoning will allow taller buildings along El Camino Real and 5th Avenue. Will these buildings  create shadows across my property? Will they block my views?   While new buildings on properties along El Camino Real and 5th Avenue would be allowed to be  between one and two stories taller (depending on location) than the 3‐story development currently  allowed, they will be required to be set significantly back from the property lines facing any adjacent  residential uses. When buildings are next to residential properties, they will be required to be set back  at least 15 or 20 feet from the property line (depending on location). In addition to these setbacks,  buildings must also be stepped back further at upper stories. Currently, buildings in these areas are only  required to be five feet from the property line, and no upper story stepbacks are required. These greater  setbacks and stepbacks (see zoning handouts for explanations of these terms) will ensure that adjacent  properties are protected from shadows, and impacts on views are minimized.   Where can I find out more about what zoning standards mean?   There is a basic explanation of zoning terminology available on the handouts, and on the NFO website.   What is North Fair Oaks?  North Fair Oaks is a portion of unincorporated San Mateo County, within the boundaries shown on this  map. While it is adjacent to Redwood City, Menlo Park, and Atherton, it is not a part of any of these  jurisdictions. It is a part of the unincorporated County, governed by County laws and codes.   However, mailing addresses in North Fair Oaks will reflect one of the adjacent jurisdictions, typically  Redwood City or Menlo Park, and some services in some parts of North Fair Oaks, including Fire  Protection and Water Service, are provided by Redwood City or Menlo Park.   Where can I get more information?  More information on the North Fair Oaks Community Plan, the proposed rezoning, the Plan EIR, the  public process and upcoming meetings, and other information are available on these websites:  NFO Plan/Zoning Website: http://planning.smcgov.org/nfo‐zoning‐update 

NFO Forward Website: http://nfoforward.org/nfo‐forward  If you have additional questions or comments, please contact one of the project managers:  Will Gibson, [email protected], 650‐363‐1816  Joe LaClair, [email protected] , 650‐363‐1865  Para preguntas en espanol, por favor contacte a Bryan Albini, [email protected], 650‐363‐1807 

PLAN COMUNITARIO Y REZONIFICACIÓN DE NFO: PREGUNTAS FRECUENTES ¿Que es la rezonificación propuesta de uso mixto en El Camino Real y 5ª Avenida?  El cambio de zonificación propuesto es un cambio en las reglas con respecto al desarrollo y utilización de  las propiedades zonificadas este momento para usos comerciales, en una parte de North Fair Oaks a lo  largo de El Camino Real y cada lado de la 5ª Avenida (ver los mapas de rezonificación). El cambio de  zonificación no cambia las reglas para las propiedades residenciales en el área. El cambio de zonificación  es una implementación de las políticas de uso de la tierra contenidas en el Plan de North Fair Oaks,  aprobada por la Junta de Supervisores del Condado de San Mateo en 2011. El cambio de zonificación  permitiría la diversidad y la intensidad de usos en estas áreas, con el uso mixto residencial y desarrollo  comercial que oscila entre cuatro a cinco pisos, dependiendo de la localización.  ¿Que es el propósito de este cambio de zonificación?  El propósito de la zonificación a lo largo de El Camino Real y 5ª Avenida es para permitir un cierto  redesarrollo de áreas zonificadas comercialmente, con un desarrollo atractivo y una mejor mezcla de  usos residenciales y comerciales, con alturas y densidades que son moderadamente mayor, al mismo  tiempo conservando el carácter y calidad de vida en las zonas alrededor. La intención de la  rezonificación es ofrecer una mejor variedad de negocios y servicios, y nuevas unidades de alojamiento.  ¿Que es el Plan Comunitario de North Fair Oaks?  El plan comunitario de North Fair Oaks es parte del Plan General del Condado, centrado específicamente  en North Fair Oaks. Basado en las aportaciones de los residentes, describe una visión y metas para el  futuro desarrollo en North Fair Oaks (NFO), con la intención de satisfacer las necesidades expresadas  por los residentes de NFO. Además de los reglamentos de todo lo que puede ser construido en áreas  específicas de North Fair Oaks, el Plan incluye una amplia variedad de políticas relacionadas con la salud,  la infraestructura, el transporte, la vivienda, el desarrollo económico, y otros temas. El Plan fue creado  entre 2009 y 2011, a través de un extenso proceso de la comunidad, incluyendo talleres públicos,  reuniones de interesados, y las audiencias en el Concilio NFO, la Comisión de Planificación, y la Junta de  Supervisores.  ¿Cómo funciona el plan comunitario en relación con el cambio de zonificación que se está  proponiendo?   El Plan de la Comunidad establece normas muy básicas que controlan el tipo y el tamaño de los edificios  y las clases de aplicaciones que se pueden crear en propiedad en North Fair Oaks. Zonificación toma  estas reglas básicas y los refina en reglamentaciones muy específicos que cubren cada aspecto de cómo  las propiedades pueden ser desarrollados y utilizados. El Plan de la Comunidad y las normas de  zonificación trabajan juntos para establecer cómo se puede producir el desarrollo en algunas partes de  NFO. El Camino Real / 5ª Avenida rezonificación es la segunda fase de cuatro fases totales de  rezonificación (consulte las fases de la rezonificación en el mapa).   ¿Cómo puede el público dar sus opiniones sobre el cambio de zonificación? ¿Quién toma la decisión  final?   Después de la adopción del Plan Comunitario de North Fair Oaks, residentes y negocios en la comunidad  se ofrecieron participar en un grupo de zonificación, con el objetivo de ayudar a refinar las políticas en el 

Plan de NFO. El grupo de zonificación se ha reunido desde agosto de 2015, para crear regulaciones para  esta fase de cambio de zonificación (CMU‐1 y CMU‐2). El proceso para el resto de la rezonificación  incluye:      

Información de la comunidad y reuniones de asistencia  El trabajo adicional por el Grupo de Zonificación para incorporar la retroalimentación de la  comunidad  Audiencias en el Consejo de la Comunidad Oaks North Fair  Audiencias en la Comisión de Planificación  Audiencias en la Junta de Supervisores 

Cada una de estas etapas en el proceso de cambio de zonificación es público, y da una oportunidad para  la opinión de la comunidad sobre el cambio de zonificación, y en otras fases de la implementación del  Plan comunitario. horarios de reuniones para el grupo de zonificación, audiencias públicas, y otras  fechas clave se publicarán en la página web de NFO.  En última instancia, la Junta de Supervisores del Condado va a revisar y aprobar cualquier cambio en la  zonificación, en una audiencia pública.  ¿Cómo se seleccionaron las áreas de rezonificación? ¿Por qué estas áreas?   Durante la creación del plan comunitario de North Fair Oaks, se pidió a los residentes NFO para  identificar sus necesidades, objetivos y visión para el desarrollo en el futuro de North Fair Oaks. Esto  incluye la identificación de tipos de desarrollo que les gustaría ver, y las áreas en las que los residentes  les gustaría ver esos cambios. El Camino Real y 5ª Avenida fueron identificadas como áreas apropiadas  para esta clase de desarrollo en el futuro. Las áreas de zona residencial fueron específicamente  excluidas del cambio de zonificación, basado en la dirección de la comunidad. Las áreas seleccionadas  para la cambio de zonificación son principalmente las zonas comerciales e industriales que muchos  residentes sienten podrían beneficiarse de nuevo desarrollo, y que tienen la capacidad de sostener una  mayor mezcla e intensidad de usos, incluyendo nuevas viviendas y una mayor mezcla de usos y servicios  comerciales.   ¿Cuál es el objetivo Del Grupo de zonificación, y los que participan en las reuniones?  El Grupo de Zonificación fuel credo despise de la aprobación Del plan comunitario NFO, para ayudar a  refinar las políticas básicas de uso del suelo en el Plan en los reglamentos de zonificación específicos  para las áreas de rezonificación. El Grupo de Zonificación ha varied en so composition, Sino que include  los residentes, proprietaries de negocios, y otros interesados. Los participantes del grupo de trabajo  actuales y pasados han incluido a los residentes locales y los interesados Dale Miller, Manuel Ramírez,  Laura Caplan, Linda Lopez, Janet Davis, Deborah Torres, entre otros. El Grupo de Zonificación tiene  membresía, pero las reuniones son abiertas al público.   ¿Podría la cambio de zonificación nueva causará el desarrollo y nueva construcción? ¿Es el plan del  condado para construir nuevos edificios?  NO. Rezonificación cambia las reglas que se aplican para el desarrollo futuro. No causa ninguna nueva  construcción o cualquier otra actividad directa. No hay proyectos de construcción que actualmente 

pendientes en el área cambio de zonificación, y el condado no tiene planes para la construcción de  cualquier edificio en la zona.  ¿Podría la cambio de zonificación hacer que residentes, propietarios, o negocios abandonan el área?  NO. Zonificación sólo establece las normas para el desarrollo futuro. Zonificación no cambia ninguna  propiedad, no causa ningún empresas a cerrar, o cambia licencias, y no obliga a ningún residente de  tomar cualquier acción que sea. Zonificación sólo se aplica cuando las nuevas empresas o nuevos  edificios abiertos se construyen.  ¿Mi área ya es afectado por la falta de estacionamiento; será que nuevos desarrollos crear más  problemas de estacionamiento en el futuro?  El Condado está comprometido a asegurar que el nuevo desarrollo a lo largo de El Camino Real y 5ª  Avenida no empeora la estacionamiento en la zona; en algunos casos, el nuevo desarrollo puede  mejorar las condiciones de estacionamiento. El Condado perseguirá las siguientes estrategias para  resolver los posibles impactos de las estacionamientos:   

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Cualquier nuevo desarrollo en las áreas a ser rezonificada se deben tener suficiente estacionamiento para todas las residencias y negocios en la propiedad. Esto significa que, en muchos casos, se proporcionará más aparcamiento que existe actualmente. El Condado aumentó la aplicación de las normas de estacionamiento en zonas residenciales, para limitar los vehículos comerciales que utilizan los espacios residenciales en la calle. El Condado está comprometido con la implementación de un programa de permiso de estacionamiento residencial en zonas residenciales alrededor de las áreas de rezonificación, si los residentes del área están interesados en un programa de este tipo. Un programa de permisos de estacionamiento residencial limita estacionamiento solamente a residentes de la zona.

El cambio de zonificación le permitirá edificios más altos a lo largo de El Camino Real y 5ª Avenida.  ¿Estos edificios crearán sombra a través de mi propiedad? ¿Van a bloquear mis puntos de vista?  Nuevos edificios en propiedades a lo largo de El Camino Real y 5ª Avenida se les permite estar entre uno  y dos pisos más alto (dependiendo de la ubicación) que el desarrollo de tres pisos permitido ahora. Los  nuevos edificios frente a los usos residenciales estarían obligados a estar más lejos de los límites de la  propiedad. Cuando los edificios están al lado de las propiedades residenciales, que tendrán que ser  empujado a por lo menos 15 o 20 pies de distancia de La línea de propiedad (dependiendo de la  ubicación). Edemas de altos, los edificios tambien deben ser empujados más atrás en pisos más altos.  Edificios ahora en estas áreas solamente están obligados a tener cinco pies de espacio desde la línea de  propiedad, y no hay requerimiento de pisos más altos sea empujado más atrás. Estas restricciones en el  tamaño del edificio asegurarán que las propiedades colindantes están protegidos de sombras, y se  minimizan los impactos sobre puntos de vista (ver folletos de zonificación para la explicación de estos  términos).  ¿Dónde puedo encontrar más información sobre lo que significan las normas de zonificación?   Hay una explicación básica acerca la terminología de zonificación disponibles en los folletos y en la  página web de NFO.  ¿Que es North Fair Oaks? 

North Fair Oaks es una porción de no incorporada del Condado de San Mateo, dentro de los límites se  muestran en el mapa. Mientras que es adyacente a Redwood City, Menlo Park, y Atherton, no es una  parte de cualquiera de estas jurisdicciones. Es una parte no incorporada del Condado, que se rige por las  leyes y los códigos del condado.  Sin embargo, las direcciones de correo en North Fair Oaks reflejarán una de las jurisdicciones  adyacentes, por lo general Redwood City o Menlo Park, y algunos servicios en algunas partes de North  Fair Oaks, incluida la protección contra incendios y servicio de agua, son proporcionados por Redwood  City o Menlo Park.  ¿Dónde puedo conseguir más información?  Más información sobre el Plan Comunitario de North Fair Oaks, el cambio de zonificación, Informe de  Impacto Ambiental del Plan, el proceso público y próximas reuniones, y otra información están  disponibles en estos sitios de web:  Plan Comunitario de NFO/ Zonificación: http://planning.smcgov.org/nfo‐zoning‐update  NFO Adelante: http://nfoforward.org/es  Si tiene preguntas o comentarios, por favor, póngase en contacto con uno de los administradores del  proyecto:  Will Gibson, [email protected], 650‐363‐1816  Joe LaClair, [email protected], 650‐363‐1865  Para preguntas en espanol, por favor contacte a Bryan Albini, [email protected], 650‐363‐1807