NULIDAD DE ACTOS REGISTRALES

CONCEPTO • Negación o privación de la consecuencia jurídica que la ley asigna al acto jurídico • Actos registrales (asientos, inscripciones, anotaciones, cancelaciones, certificaciones, etc.) • Contravención de leyes imperativas • Contravención de leyes prohibitivas, expresas. Art. 4 loj.

CONSECUENCIAS JURÍDICAS ASIGNADAS A LOS ACTOS REGISTRALES • Producir efectos frente a terceros • Seguridad • Certeza jurídica a los hechos, actos y negocios jurídicos registrados.

CAUSAS DE NULIDAD REGISTRAL DOCTRINARIAMENTE (Rojina Villegas) • Hacer la inscripción en libros distintos de los correspondientes a la ubicación del inmueble. • Cuando se declare la nulidad del título que ha dado lugar a la anotación (acto registral) Roca. • Cuando el asiento en sí mismo adolezca de vicios o defectos en su redacción o formalización. (Roca)

CAUSAS DE NULIDAD REGISTRAL LEGALMENTE: Son nulos los actos jurídicos contrarios a normas imperativas o prohibitivas expresas, salvo que la misma norma contemple un efecto distinto para el caso de la contravención. Art. 4 loj •Violación de normas imperativas: No hacer la inscripción dentro del plazo establecido. Art. 1127 c.c. Debido a que esta infracción afecta el derecho de prioridad.

• Inscribir un documento con defectos de forma o de fondo en lugar de suspenderlo o denegarlo. • Omitir el precio en los negocios en que medie. Art. 1135 c.c. • Omitir las condiciones o el plazo en la hipoteca. Art. 1136 c.c.

Contravención normas prohibitivas • Inscribir un negocio jurídico en el que el notario autorizante es el mismo otorgante. (Salvo que conlleve sólo obligaciones para el notario, art. 77 c de n) • Inscribir la modificación de una escritura pública autorizada con la ante firma “por mí y ante mí” del notario, cuando debieron comparecer los otorgantes. Art. 77 c de n.

• Omisión de cualesquiera de los requisitos establecidos en la ley. • Haberse hecho con inexactitud y ésta hubiere inducido a error a un tercero o alguna de las partes contratantes aparecieren perjudicadas en el registro. Art. 1145 c.c. • Cuando la cancelación no dé a conocer claramente la inscripción cancelada • Cuando la cancelación parcial no se dé a conocer claramente la parte del inmueble que haya desaparecido, la parte de la obligación que se extinga o aquella que subsista.

• Cuando la cancelación no tenga la fecha de la entrega al registro del título. • La anotación será ineficaz cuando se omita expresar el inmueble o derecho real a que se contraiga; el juez que la hubiere ordenado, las personas a quienes afecte, el título de su procedencia, el importe de las obligaciones si pudieren determinarse, la fecha y la hora de la entrega del documento al registro.

CLASES DE NULIDAD REGISTRAL • MATERIAL: (Art. 1169 c.c.) Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hizo el asiento. “La inscripción o anotación no convalidan el título objeto de ellas, no que al contrario, la nulidad de aquel arrastra la de ésta provocando su cancelación”

NOTA: Debe tenerse presente que legalmente la nulidad o anulabilidad del n.j no son causa de nulidad de la inscripción, por lo que para que el acto registral deje de producir efectos, debe solicitarse al juez que como consecuencia de la nulidad del n.j se ordene la cancelación total del acto registral por adolecer de nulidad material.

NULIDAD FORMAL Art. 1145 c.c. “Cuando se declara su nulidad por falta de alguno de los requisitos conforme a lo dispuesto por la ley” NOTA: Al tenor del art. 1145 es necesaria la realización de dos supuestos para que el acto registral adolezca de nulidad formal: a) la omisión de requisitos haya hecho incurrir en error a un tercero o a las partes; b) que el tercero o las partes aparezcan perjudicadas en el registro. Si no se dan tales supuestos el acto registral no es nulo.

Muy distinto es cuando se violan normas imperativas o prohibitivas expresas, porque la nulidad es de pleno derecho. El Código Civil no clasifica los requisitos de los actos registrales en esenciales o no esenciales, por lo que sólo se puede determinar si hay nulidad absoluta o de pleno derecho en un acto registral, cuando éste contravenga, como ya se dijo, normas imperativas o prohibitivas expresas, art. 4 loj. Regulada así la nulidad registral, es muy difícil establecer cuando hay nulidad y cuando error material o de concepto. Aunque puede contribuir a establecer la diferencia, la realización de los supuestos que establece el artículo 1145 c.c.

CARACTERÍSTICAS DE LA NULIDAD REGISTRAL • Está establecida para proteger a la colectividad y a la ley de actos registrales llevados a cabo contra legem. • Si el acto o negocio jurídico inscrito adolece de nulidad (absoluta o relativa), el acto registral también adolece de nulidad, pero de nulidad material. • Declarada la nulidad (absoluta o relativa) del acto o negocio jurídico, deberá ordenarse la cancelación total del acto registral por adolecer de nulidad material. • Si el acto o negocio jurídico inscrito adolece de anulabilidad, revalidado aquel quedará convalidado el acto registral. No es al contrario. El acto registral no convalida el acto o negocio jurídico que adolece de nulidad relativa y mucho menos de nulidad absoluta. • Produce la cancelación total del acto registral.

EFECTOS DE LA NULIDAD REGISTRAL • Declarada la nulidad (formal) de un acto registral, ésta no afecta el acto o negocio jurídico que la originó. La nulidad (formal) de un acto registral no es causa de nulidad del acto o negocio jurídico. Art. 1301 c.c. • Declarada la nulidad (formal) de un acto registral, ésta no afecta el documento del cual provino, se trate de instrumento público u otra clase. La nulidad (formal) de un acto registral no es causa de nulidad del instrumento público. (Art. 32 c de n) • El acto registral declarado nulo, deja de ser eficaz ante terceros. En ambos casos, se trate de nulidad material o formal, el acto registral debe ser cancelado totalmente.

EFECTOS DE LA NULIDAD REGISTRAL CONTRA TERCERO DE BUENA FE Se parte del principio que el acto registral no convalida actos y contratos nulos conforme a las leyes. Declarada la nulidad del acto o negocio jurídico registrado, deberá cancelarse totalmente el acto registral, si el derecho no ha sido adquirido por tercero de buena fe, a título oneroso y ha inscrito su derecho. La afirmación resaltada merece las consideraciones siguientes:

NULIDAD ABSOLUTA Por su naturaleza la nulidad absoluta no es revalidable por confirmación por lo que un acto registral nunca producirá su convalidación. La Corte de Constitucionalidad ha sentado doctrina que cuando el negocio jurídico adolece de nulidad absoluta por ausencia de requisitos esenciales (falta total de los mismos) porque el negocio jurídico es falso, tanto material como ideológicamente, el tercero adquirente pierde su Derecho y se restituye al titular inscrito perjudicado con la nulidad absoluta, su derecho de propiedad cancelándose todo acto registral posterior al efectuado en base a un documento evidentemente falso.

Para ello deben concurrir ciertos supuestos muerte del titular, ausencia (aunque no esté declarada), ausencia o muerte del notario autorizante, causas que demuestren que fue imposible al titular haber otorgado el negocio jurídico. En este caso, el tercero no puede hacer subsistir su adquisición de buena fe fundado en el art. 1146 c.c.

NULIDAD RELATIVA Los actos o contratos anulables no se pueden considerar convalidados por su inscripción en el registro, pues la convalidación puede ser tácita dando cumplimiento a la obligación no por su inscripción en el registro. O expresa, debiéndose hacer con las mismas formalidades exigidas por la ley para el acto o negocio que se confirma. (Art. 1305 c.c.)

Si una persona hubiese transmitido su derecho de propiedad estando su consentimiento viciado y si el bien se transmitió posteriormente a un tercero, ninguna de las dos inscripciones se invalidarían pues aparecerían otorgados los derechos por quien en el registro tenía derecho a ello y porque las causas que los hacen anulables (error, dolo, simulación o violencia) no aparecen en el registro.

Al anularse el acto jurídico que originó el acto registral, éste debe cancelarse totalmente si el bien no ha sido adquirido de buena fe por un tercero. Si así fue, de acuerdo con las reglas dadas para el caso de ser imposible la restitución; debe pagarse el valor de la cosa al tiempo en que se realizó el negocio nulo o anulable o los daños y perjuicios, si la otra parte procedió de mala fe. (Art. 1292, 1314, 1317, 1318 c.c.)