UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

UNIVERSIDAD DEL ISTMO

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

PLAN ESTRATÉGICO PARA LA DIVERSIFICACIÓN DE CONSTRUCTORA CODICO, S.A. AL SECTOR INMOBILIARIO LA REGIÓN DE GUALÁN, ZACAPA DE GUATEMALA.

MARGOTH ESPERANZA GUERRA MARTÍNEZ Guatemala, 11 de febrero de 2012

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

UNIVERSIDAD DEL ISTMO

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

PLAN ESTRATÉGICO PARA LA DIVERSIFICACIÓN DE CONSTRUCTORA CODICO, S.A. AL SECTOR INMOBILIARIO LA REGIÓN DE GUALÁN, ZACAPA DE GUATEMALA.

MARGOTH ESPERANZA GUERRA MARTÍNEZ Guatemala, 11 de febrero de 2012

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

UNIVERSIDAD DEL ISTMO

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO

PLAN ESTRATÉGICO PARA LA DIVERSIFICACIÓN DE CONSTRUCTORA CODICO, S.A. AL SECTOR INMOBILIARIO LA REGIÓN DE GUALÁN, ZACAPA DE GUATEMALA.

PROYECTO DE GRADUACIÓN Facultad de Arquitectura y Diseño Por MARGOTH ESPERANZA GUERRA MARTÍNEZ

Al conferírsele el título de MÁSTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

Guatemala, 11 de febrero de 2012

ÍNDICE GENERAL

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES INTRODUCCIÓN ............................................................................................................ I JUSTIFICACIÓN............................................................................................................. III OBJETIVOS.................................................................................................................... IV 1. DIAGNÓSTICO ACTUAL .......................................................................................... 1 1.1. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA................................................................ 1 1.2. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA PARA CODICO, S.A. ........................................ 1 1.3. PERFIL ESTRATÉGICO ACTUAL .................................................................... 2 1.3.1. Análisis de las cinco fuerzas de Porter.................................................... 2 1.4. DEFINICIÓN DE LA VISIÓN, MISIÓN, VALORES Y ESTÁNDARES ............... 4 1.4.1. Visión ....................................................................................................... 4 1.4.2. Misión ...................................................................................................... 4 1.4.3. Valores .................................................................................................... 4 1.5. ANÁLISIS FODA................................................................................................ 5 1.5.1. Fortalezas ................................................................................................ 5 1.5.2. Oportunidades ......................................................................................... 5 1.5.3. Debilidades .............................................................................................. 6 1.5.4. Amenazas................................................................................................ 6 1.6. ANÁLISIS DE LAS 4 “P” DE MERCADEO ........................................................ 7 1.6.1. Producto .................................................................................................. 7 1.6.2. Plaza........................................................................................................ 7 1.6.3. Precio ...................................................................................................... 7 1.6.4. Promoción ............................................................................................... 8 1.7. MERCADO OBJETIVO...................................................................................... 8 1.8. EL USUARIO DE LOS SERVICIOS DE LA CONSTRUCTORA........................ 8 1.9. ANÁLISIS DE RIESGOS ................................................................................... 9 1.10.POSICIÓN ESTRATÉGICA .............................................................................. 10 2. ANÁLISIS MACROECONÓMICO ............................................................................. 10 3. ANÁLISIS MICROECONÓMICO............................................................................... 13

3.1. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN ................................. 13 3.2. CLASIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN ..................... 14 3.2.1. Construcción de residencial o de vivienda .............................................. 14 3.2.2. Construcción de edificios......................................................................... 14 3.2.3. Construcción de edificios......................................................................... 14 3.2.4. Construcción industrial ............................................................................ 14 4. ANÁLISIS JURÍDICO ................................................................................................ 15 4.1. LEYES Y POLÍTICAS ........................................................................................ 15 4.2. POLÍTICAS HABITACIONALES ........................................................................ 16 4.3. AMENAZAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN................................................. 17 5. PLAN ESTRATEGICO DE DIVERSIFICACION DE CONSTRUCTORA CODICO, S. A. EN GUALAN, ZACAPA EN EL NORORIENTE DE GUATEMALA .................. 20 5.1. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS.......................................................................... 20 5.1.1. General .................................................................................................... 20 5.1.2. Específicos .............................................................................................. 20 5.2. PROCESO

DE

GESTIÓN

DEL

DESARROLLO

DE

PROYECTOS

INMOBILIARIOS DE GUALAN ZACAPA........................................................... 21 5.2.1. Ingeniería de un proyecto ........................................................................ 21 6. ANÁLISIS DEL PROYECTO ..................................................................................... 21 6.1. OBRAS FÍSICAS ............................................................................................... 22 6.2. PROCESO DEL DESARROLLO ....................................................................... 23 6.3. ANÁLISIS DE COTOS ....................................................................................... 25 7. ESTUDIO ADMINISTRATIVO – LEGAL ................................................................... 26 8. ESTUDIO DE MERCADO ......................................................................................... 26 8.1. PROYECTOS EXISTENTES ............................................................................. 27 8.1.1. Condado Estanzuela ............................................................................... 27 8.1.2. Desarrollos Saguaro ................................................................................ 27 8.1.3. Residenciales Cañadas de San Carlos ................................................... 30 8.1.4. Condominio Los Prados .......................................................................... 31 8.1.5. Lotificación La Vega ................................................................................ 32 8.2. CONCLUSIONES FINALES DEL ANÁLISIS DE MERCADO............................ 33 9. PLAN DE COMERCIALIZACIÓN .............................................................................. 34 9.1. POSICIONAMIENTO ......................................................................................... 35 9.2. FUERZA DE VENTAS ....................................................................................... 35

9.3. PUBLICIDAD ..................................................................................................... 37 9.4. PROMOCIONES................................................................................................ 37 9.5. ESTRATEGIAS.................................................................................................. 37 9.5.1. El Primario ............................................................................................... 38 9.5.2. El Secundario .......................................................................................... 38 9.5.3. El Terciario .............................................................................................. 38 9.6. PLAN DE VENTAS ............................................................................................ 39 9.6.1. Ventas Estimadas.................................................................................... 40 9.6.2. Formas de Pago ...................................................................................... 40 10. PLAN OPERATIVO DE CONSTRUCCIÓN.............................................................. 41 10.1. PROCEDIMIENTO........................................................................................... 41 10.2. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ............................................................... 43 11. IMPACTO FINANCIERO.......................................................................................... 44 11.1. FLUJO DE EFECTIVO..................................................................................... 44 11.2. GASTOS DE OPERACIÓN ............................................................................. 45 11.3. CUADRO DE FLUJO DE EFECTIVO Y EVALUACIÓN FINANCIERA............ 46 11.4. CONCLUSIONES FINANCIERAS ................................................................... 47 12. EVALUACIÓN Y CONTROLES ............................................................................... 47 12.1. INDICADORES DE GESTIÓN......................................................................... 48 12.1.1. Generales .............................................................................................. 48 CONCLUSIONES ........................................................................................................... 49 RECOMENDACIONES................................................................................................... 50 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................... 52 ANEXOS ......................................................................................................................... 53

A. PLANOS PRELIMINARES .........................................................................53 B. FOTOGRAFÍAS DE PROYECTOS EN LA REGIÓN DE ZACAPA ............55

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

FIGURAS Página 1 Fuerzas de Porter

2

2 Guatemala: población total por niveles de pobreza según depto. 2006

18

3 Estructura de mercadeo y ventas

36

4 Mapa de Guatemala

38

TABLAS 1 Guatemala: producto interno bruto medido por origen de producción

11

2 Déficit Habitacional en Guatemala

18

3 Patronos activos por dpto. de la República al 31 de diciembre 2008

19

4 Guatemala: Estimaciones de la población total por municipio 2008-2020

34

5 Estimación anual de ventas

40

6 Financiamiento

40 GRÁFICOS

1 Crecimiento Económico años 1991 – 2011 en porcentajes

12

2 Crecimiento del Sector Construcción años 2001 – 2010

12

3 Guatemala: necesidades básicas en calidad de vivienda 2006

13

4 Guatemala: densidad poblacional por departamento 2008y 2010

35

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de tesis se basa en la necesidad de ejecutar un plan estratégico de diversificación en el sector inmobiliario para Constructora CODICO, S. A. empresa líder en el sector contratista de carreteras en Guatemala. Los constantes cambios en el entorno económico y político de Guatemala han contribuido a un decrecimiento del 11 al 12% en 2010 en la industria de la construcción, comportamiento que este año pretende mejorar aun que no se visualiza salir de los números negativos, y es importante definir, que dentro de estos números el sector más afectado es el de los contratistas, ya que el sector de la construcción inmobiliaria pronostica un mejor panorama. Este trabajo encaja perfectamente ya que la diversificación de la empresa está contemplada en los planes y proyecciones actuales de la Junta Directiva, así como la necesidad de mejorar los productos y servicios que actualmente se ofrecen. Algunos de las políticas empresariales importantes que soportan este trabajo, son: a) Prestar un excelente servicio de construcción y fabricación de materiales primarios, ayudando al crecimiento de

la infraestructura de todos los

sectores a nivel nacional, b) Contribuir con el desarrollo de la infraestructura del nororiente del país,

I

c) Responder a nuestros clientes en sus demandas de servicios de construcción de alta calidad, mejorando nuestra gestión al realizar la ejecución de las obras en forma eficiente y eficaz al optimizar nuestros recursos humanos y financieros. Esta tesis podrá ser una herramienta útil para la Constructora Codico S.A., ya que a corto plazo se pretende incursionar en el sector inmobiliario y con ello, mejorar los indicadores económicos de la empresa.

II

JUSTIFICACIÓN

Actualmente, Constructora CODICO, S. A., es una de las Contratistas de infraestructura vial más importantes para el Estado de Guatemala, y este es un cliente que representa el 90% de su trabajo e ingresos contractuales. En los últimos años Guatemala ha tenido un decrecimiento del sector de la construcción y el más afectado ha sido la inversión pública. Pero el problema más significativo es la crítica situación económica que tiene el Gobierno y su constante incumplimiento de pago (deuda que actualmente asciende a más o menos tres millardos) lo que hace incurrir a las pocas empresas que trabajan para el Estado en largos períodos de financiamiento, lo que incrementa el costo financiero de las empresas contratistas. El año pasado se realizó una evaluación de riesgo financiero, de costo de oportunidad y de nuevos mercados y se llegó a la conclusión que la empresa tiene la capacidad para poder diversificar su cartera de clientes, así como la diversificación y el desarrollo de nuevos productos. Por razones de estratégicas y de logística dicha diversificación se planifica realizar en la región de Gualán, Zacapa, región nororiental de Guatemala, ya esta área presenta las mayores ventajas competitivas de la constructora al poseer terrenos propios así como centros de producción de materiales en el sector. Como Directora Comercial de la corporación a la cual pertenece la Codico S.A. este trabajo final pretende ser una herramienta útil que contribuya y facilite este proceso de diversificación empresarial al cual está obligada a realizar para seguir siendo una empresa líder en la industria de la Construcción Guatemalteca.

III

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL Diseñar el Plan Estratégico para la diversificación de Constructora Codico, S.A. en el sector inmobiliario de Gualán, Zacapa región nororiente de Guatemala para la generación de nuevos y mejores ingresos al negocio.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

•

Analizar la situación actual de Constructora Codico, S.A. internamente y dentro de su sector industrial.

•

Fortalecer la visión estratégica de la Constructora.

•

Diseñar una estrategia competitiva para la empresa en el sector inmobiliario fundamentada en factores competitivos.

•

Desarrollar el Plan Estratégico integral de comercialización y venta.

•

Posicionar la constructora en el sector inmobiliario.

•

Obtener rentabilidad en todos los proyectos.

•

Establecer una metodología para la evaluación y el control de la gestión estratégica.

IV

1. DIAGNÓSTICO ACTUAL 1.1. ANTECEDENTES DE LA EMPRESA CODICO, S.A. es una empresa fundada en 1972 originalmente bajo el régimen de Compañía de Responsabilidad Limitada, pero desde el año 2004 se cambió al registro mercantil de Sociedad Anónima y suscrita al régimen tributario del 5% sobre facturación. Actualmente cuenta con miembros y un consejo administrativo de 5.

una Junta Directiva de 6

Los edificios administrativos de

CODICO, S.A. se encuentran en la ciudad de Guatemala, además poseen varios campamentos con bodegas de materiales y equipos para los diferentes proyectos en la zona nororiental. Dentro de sus activos

poseen su propia cantera de

materiales en la aldea de Cayuga, de la cual obtienen material para producir piedrín, arena, concreto premezclado y asfalto, cuenta con equipo y maquinaria propia. El 90% de los proyectos son obras para el gobierno. El problema de tener la mayoría de los proyectos con el gobierno es que éste se demora en pagar y hay ocasiones en que CODICO, S.A. debe recurrir a préstamos internos corporativos o bancarios que reducen su rendimiento.

1.2. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA PARA CODICO, S.A. Industria:

Construcción y diseño vial

Mercado Geográfico:

El área centro y nororiente de Guatemala

Esta es una industria que se mueve directamente con la economía del país con un comportamiento cíclico debido a los cambios de gobierno cada cuatro años.

1

1.3. PERFIL ESTRATÉGICO ACTUAL Segmento en que compiten: Movimiento de tierra y pavimentación, reconocida ante el registro de preclasificados de obras del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda en la categoría “R” con capacidad económica de más de Q. 1,000.00 millones. Cómo compiten: con un servicio de alto valor percibido. Los medios que utilizan para competir son: estableciendo buenas relaciones con el gobierno, asegurando la disponibilidad de la materia prima (piedrín, asfalto y concreto), además aprovechando los servicios de las empresas del grupo, utilizan sus propios estándares de servicio: Calidad, Limpieza, Amabilidad, Seguridad y Eficiencia (CLASE).

1.3.1. Análisis de las Cinco Fuerzas de Porter: Figura 1. Fuerzas de Porter

2

Competidores: En esta industria existen varias empresas dedicadas a la construcción, nacionales e internacionales. Sus competidores directos se definen por la experiencia, capacidad instalada de acuerdo a la clasificación del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda de Guatemala, CODICO se encuentra dentro de las tres compañías nacionales más fuertes. Barreras de entrada: Las principales son las relaciones con entes políticos, contactos comerciales, acceso a materia prima y curva de experiencia. Esta última tiene un impacto positivo dentro de la clasificación de empresas constructoras ya que ésta contribuye a mejorar la clasificación y aumenta la posibilidad de obtener proyectos más grandes. Proveedores: En esta industria los mayores insumos son: asfalto, cemento hidráulico, combustibles y piedrín. La constructora cuenta con su propia fuente de piedrín, asfalto y concreto, con los cuales asegura un porcentaje del abastecimiento de las mismas para cada uno de los proyectos. El abastecimiento del faltante de asfalto y los combustibles utilizados depende de la disponibilidad de los mismos en el mercado local y el precio está determinado por el mercado internacional; esto hace que no se posea ningún poder de negociación. Por último, la industria cementera en Guatemala está concentrada, por lo que el precio del mismo se mantiene a disposición del proveedor. Clientes: La empresa trabaja con una cartera de clientes constituida en un 90% por proyectos gubernamentales y el resto por proyectos privadas. Esto conlleva a que el gobierno de Guatemala tiene el poder dentro de todas las negociaciones y acuerdos en cada uno de los contratos. Sustitutos: En el área de consultoría, diseño y construcción de obras viales, se considera que no existe ningún sustituto que pueda realizar estas actividades.

3

1.4. DEFINICIÓN DE LA VISIÓN, MISIÓN, VALORES Y ESTÁNDARES 1.4.1. Visión: Consolidarnos como una empresa líder en el ramo de la construcción de carreteras pavimentadas y de otras obras de la ingeniería civil, expandiendo nuestras operaciones a otras áreas geográficas del país. 1.4.2. Misión: Constructora CODICO, S. A.., es una empresa dedicada a la construcción de obras de ingeniería civil, coadyuvando a la generación de empleos para el bienestar de las regiones donde se desarrollen proyectos y en general para el desarrollo del país. 1.4.3. Valores: Integridad: Nuestras acciones deben estar sustentadas siempre sobre principios éticos (confidencialidad, lealtad e imparcialidad) y morales (honradez y profundo respeto hacia todas las personas). Responsabilidad: Seremos personas disciplinadas y consientes de sus responsabilidades, obligaciones y tareas, a fin de lograr una eficiente dirección y control de nuestro trabajo, para lograr alcanzar los objetivos de la empresa, el desarrollo personal y el de los demás. Confiabilidad: Mantendremos un clima laboral positivo, fundamentado en la sinceridad, colaboración y compromiso, a fin de que nuestros clientes internos y externos se sientan siempre seguros y respaldados de los servicios y productos de alta calidad que se ofrecen en la empresa. Proyección Social: Desarrollaremos lazos sólidos de respeto y colaboración con nuestras comunidades, proyectando una imagen de apoyo y fomento de actividades deportivas, culturales, sociales y cívicas, así como de desarrollo personal y familiar de nuestros colaboradores.

4

1.5. ANÁLISIS FODA 1.5.1. Fortalezas:

•

40 años de experiencia en el sector de la construcción, lo cual le permite tener mejores estrategias a la hora de competir.

•

Equipo propio

•

Fuente de financiamiento interno y externo fácil

•

Patrimonio propio territorial en el área nororiental (Específicamente Gualán, Zacapa)

•

Canteras propias de materiales

•

Excelente reputación empresarial en el sector

•

La fidelidad de su personal, el cual ha estado con la empresa desde sus inicios, lo que permite mejores resultados en la ejecución de los proyectos. Esto se ha logrado porque el personal se siente identificado con los objetivos de la empresa, conocen su trabajo y el área de trabajo en la cual compiten, y con el tiempo han sabido transformar sus debilidades en fortalezas, lo que se traduce en una mayor eficiencia en su trabajo.

•

La lealtad de la empresa con sus proveedores de materiales diversos, lo cual permite la obtención de mejores precios y políticas de crédito más flexibles en la compra de insumos

1.5.2. Oportunidades: •

Crecimiento Vertical y Horizontal

•

Ampliación de Cobertura del Mercado

•

Desarrollo de Nuevos Productos y Servicios

•

Alianzas Estratégicas

•

Implementación de Metodologías de Trabajo Actualizadas

•

Adopción de Planes Innovadores

5

•

Asesorías Profesionales

•

Infraestructura Vial

•

Crecimiento Industrial en la Región

•

Diversificación de Productos y Servicios

1.5.3. Debilidades: •

Poca cartera de clientes

•

Retorno lento de la inversión

•

Poco flujo de efectivo

•

Bajo Nivel Educativo del Personal

•

Inconsistencia en la Ejecución de los Controles Internos

•

Falta de Efectividad en los Sistemas de Información Computarizados

•

Rotación de Personal Operativo

•

Altos Costos Operativos

•

Poca Sinergia

•

Carencia de Política Salarial

•

Carencia de un Departamento y Sistema Financiero / Contable

•

Ausencia de Planes de Contingencia y Manejo de Crisis

1.5.4. Amenazas: •

Competencia Agresiva y Profesional (Nacional/Internacional)

•

Elevada Dependencia de Clientes estratégicos

•

Inseguridad en el Sector

•

Legislación del Medio Ambiente

•

Desastres Naturales

•

Construcción de una Industria Nociva Aledaña

•

Crisis Económica, Política y Social Nacional y Regional

6

1.6. ANÁLISIS DE LAS 4 “P” DE MERCADEO

1.6.1. Producto: Construcción

•

o Carreteras o Edificios o Patios de contenedores o Puentes o Diques de contención Producción :

•

o Asfalto o Piedrín o Arena Movimientos de tierra

•

1.6.2. Plaza: •

Estado Gubernamental de Guatemala

•

Empresa Portuaria de Santo Tomas de Castilla

•

Municipalidades

•

Sector Empresarial de la región nororiental

1.6.3. Precio: Al Gobierno: •

El precio es variable según las especificaciones de los renglones de la obra y son presentadas normalmente en forma de licitaciones públicas las cuales entran en concurso.

7

Sector Privado •

Se establece precios por metro cuadrado de construcción según el lugar de la obra

1.6.4. Promoción: •

Las relaciones públicas que se realizan son la base de la mayoría de las negociaciones.

•

También se participa en activamente en la Cámara de Construcción y se hacen 2 publicaciones en revistas especializadas al año,

•

Se patrocinan actividades de capacitación para el personal del Ministerio de Comunicaciones.

1.7. MERCADO OBJETIVO CODICO, S. A.ha determinado que su grupo objetivo es el Estado, a través de sus Ministerios y dependencias, específicamente la empresa enfoca sus esfuerzos hacia el Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda (MICIVI) y el Ministerio de Educación(MINEDUC), quienes representan las dos entidades gubernamentales con las cuales la empresa ha tenido más contratos. Durante los últimos veinte años, la mayoría de trabajos que ha realizado los ha hecho con el Estado, lo que la especializa en la construcción de obras públicas. 1.8. EL USUARIO DE LOS SERVICIOS DE CONSTRUCTORA El principal cliente de la empresa es el Estado y sus dependencias. El Estado es una unidad que por sí sola no puede encargarse de llevar a cabo todo el desarrollo de infraestructura necesaria para que se dé el crecimiento sostenido del país, por lo que se ve en la necesidad de contratar a empresas privadas o personas individuales para la prestación de servicios, como lo son la construcción y mantenimiento de edificios y carreteras, entre otros.

8

El Estado como consumidor, a través de sus distintas dependencias y entidades, busca siempre la empresa o persona individual que satisfaga sus especificaciones generales y técnicas al mejor precio posible y a una calidad aceptable. El Estado para determinar cuál es la oferta más conveniente y favorable utiliza los siguientes criterios: o Calidad o Precio o Tiempo de Ejecución de la Obra o Cumplimiento de las características y demás condiciones que se fije en las bases de licitación Para determinar cuál es la oferta más conveniente a sus intereses el Estado asigna un porcentaje que representa el valor de cada uno de estos elementos; cuando le es difícil asignar el peso de los elementos como porcentaje, la decisión se tomará en base al mejor precio ofrecido por las empresas. 1.9. ANÁLISIS DE RIESGOS El riesgo más importante en la construcción de obras públicas a la que pertenece CODICO, S.A. es no recibir el pago de la obra en el momento que debe ser. Se dan casos en que el constructor termina la obra y no ha recibido ni el 50% del valor de la misma, por lo que es necesario que las empresas prevean esto a la hora de determinar sus flujos de caja y sus respectivas ganancias. El cambio de gobierno cada cuatro años y por ende de sus políticas, como la continua rotación de personal en sus distintas dependencias, representan otros de los riesgos a los cuales se enfrenta una constructora que labora en el mercado de las obras públicas. Para muchas empresas dichos cambios representan estancamiento en procesos de compras, de pagos, de construcción, etc., lo que significa costos tanto en tiempo como en dinero.

9

1.10. POSICIÓN ESTRATÉGICA Al evaluar los distintos factores que afectan a la empresa, y aunque no se cuente con toda la maquinaria y experiencia necesaria para este campo, CODICO, S. A. considera que su fuerte en estos momentos, tomando en cuenta las acciones del Gobierno en los últimos años, es la construcción y mantenimiento de carreteras, ya

que como se ha visto a través del tiempo, es un campo que

siempre tiene destinado fondos y que tiende hacia el crecimiento, ya que para que un país se desarrolle es necesario contar con buenas vías de comunicación, como lo son carreteras en buen estado.

2. ANÁLISIS MACROECONOMICO El presente estudio, presenta un breve análisis de la economía Guatemalteca, se trata de ilustrar distintos momentos históricos y las proyecciones económicas del país. Se hará énfasis en la situación de la construcción específicamente ya que será la base de nuestro estudio para establecer la viabilidad de nuestra oferta económica. La economía mundial en 2010 evidenció un proceso de recuperación; no obstante, el ritmo de crecimiento fue distinto entre una región y otra. Dentro del presente análisis podemos destacar, que la actividad mundial continuará con el proceso de recuperación. El crecimiento para las economías avanzadas, será débil por lo que seguirá incidiendo en la recuperación en el empleo. Es este punto importante ya que una economía como la guatemalteca, depende en gran parte de las remesas del extranjero. El crecimiento en las economías emergentes será más vigoroso, y las condiciones macroeconómicas globales aún sufren un proceso de acomodación.

10

Para 2011, en Guatemala, la tasa de crecimiento económico fue revisada al alza. Se prevé un crecimiento entre 2.9% y 3.5%. Tabla 1.

11

Gráfico 1.

Fuente: Banco de Guatemala

Se prevee un crecimiento positivo en todos los sectores productivos del país, a excepción de sector de la construcción, Gráfico 2.

12

Gráfico 3.

En estas gráficas podemos confirmar que los indicadores económicos de la construcción son desalentadores, pero también es importante analizar la necesidad de vivienda que existe en los departamentos del país, y Zacapa es uno de ellos. 3. ANÁLISIS MICROECONÓMICO 3.1. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN El sector de la construcción en Guatemala es uno de los más importantes, ya que influye ampliamente en la economía nacional al ser fuente de empleo para miles de guatemaltecos. Su importancia también radica en que utiliza mano de obra con poca o ninguna calificación, quienes no tienen acceso a otros sectores productivos, y que de no ser en éste se encontrarían desempleados. Otro aspecto importante es que este sector genera empleo indirecto al utilizar en gran medida insumos nacionales, lo que hace que surjan empresas colaterales que se beneficien de este hecho. Además tiene uno de los índices más bajos en inversión de activos fijos por trabajador. 13

Debido al pequeño tamaño de la mayoría de las empresas de construcción, a su fragmentación y a las características del servicio que ofrecen, la industria de la construcción no puede influir significativamente en la demanda de su producto o controlar la oferta. La demanda se ve afectada por la estacionalidad y por los ciclos económicos, lo cual la hace muy inestable. Este sector se ve afectado también por la falta de movilidad de los recursos y por la dificultad para obtener financiamiento. Existen dos factores básicos que estimulan la construcción. El principal es el ambiente económico estable, ya que al existir, se dan las condiciones para que surjan nuevos proyectos comerciales, industriales y habitacionales. El segundo factores la disponibilidad de financiamiento, A pesar de ser uno de los sectores más importantes en la economía de nuestro país. 3.2. CLASIFICACIÓN DE LOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN. 3.2.1 Construcción residencial o de vivienda, la cual incluye casas particulares, edificios de apartamentos y condominios La mayoría de estos proyectos son financiados por el sector privado, y se caracterizan por una gran cantidad de empresas pequeñas, debido principalmente a que los requerimientos de capital y tecnología son bajos, ya que se puede trabajar por medio de subcontratos. 3.2.2. Construcción de edificios, la cual se refiere a la construcción de almacenes, fábricas, escuelas, universidades, hospitales, iglesias, edificios de oficinas, etc. La mayor parte de estos proyectos son financiados por el sector privado. 3.2.3. Construcción pesada, la cual incluye túneles, puentes, aeropuertos, carreteras, líneas férreas, puertos, etc. 3.2.4. Construcción industrial, esta se refiere a proyectos más grandes, como minas, refinerías de petróleo, grandes fábricas, etc.

14

4. ANALISIS JURÍDICO 4.1. LEYES Y POLÍTICAS Existen varios reglamentos y acuerdos que hay que tener en cuenta a la hora de realizar un proyecto de construcción de viviendas. Hay que revisar los reglamentos de cada municipalidad, ya que suelen ser diferentes. Aún así existen varios reglamentos que se aplican a cualquier proyecto de este tipo por igual, dentro de estos tenemos:

•

El Decreto No. 1427 "Ley de Parcelamientos Urbanos", publicada el 20 de marzo de 1961 la cual tiene entre otras funciones la de regular las operaciones que comprenden parcelamientos y venta de parcelas.

•

Se debe consultar con otras instituciones como la Empresa Eléctrica de Guatemala, S.A., y con TELGUA, para obtener lo referente el alumbrado público y la canalización telefónica para la zona donde esté ubicado el terreno.

•

Hay que tomar en cuenta, que por norma del Instituto Nacional de Reforestación (INAFOR) el 10% del área total de la lotificación debe ser- destinado a áreas verdes.

En el artículo 85 de la "Ley Orgánica del Deporte" se establece el área a destinarse para la construcción de instalaciones y campos deportivos, la cual será como mínimo del 5%1 del total de superficie destinada a la venta, si la lotificación tiene un área total mayor a los 10,000 m2. Para parcelamientos comprendidos entre 5,000 y 10,000 metros cuadrados, será el propietario del inmueble el que cederá el área de acuerdo a la densidad de la población que se estime ocupará el proyecto. Esta área debe ser cedida gratuitamente, y será la Confederación Deportiva Autónoma la encargada de su conservación y mantenimiento.

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Para parcelamientos mayores a los 10,000 metros cuadrados hay que tomar en cuenta:

•

Está estipulado en "El Proyecto de Reglamento para la Aplicación de los Artículos 156 y 157 de la Ley orgánica de Educación Nacional, Decreto Ley 317", que el Gobierno Central de la República de Guatemala a través del Ministerio de Educación Pública, tiene por ley, derecho a un 6% del área total de los lotes destinados a la venta para la construcción de escuelas.

•

Está normado que el Instituto Nacional de Reforestación (INAFOR) tiene derecho a un 10% del área total de la lotificación para construir la reserva forestal.

4.2. POLÍTICAS HABITACIONALES Los gobiernos siempre se han esforzado por tratar de solucionar el déficit habitacional, pero sus políticas no han sido muy efectivas. En 1965 se creó el Instituto Nacional de la Vivienda -INVI-, que luego se convirtió en el Banco Nacional de la Vivienda -BANVI- actualmente en proceso de liquidación. En 1992 se creó el Fondo Guatemalteco para la Vivienda -FOGUAVI-. EL 23 de diciembre de 1996 el Congreso de la República emitió el Decreto No. 120-96, que contiene la Ley de la Vivienda y Asentamientos Humanos. Esta ley creó el FOGUAVI como una institución financiera de segundo piso, adscrita al Ministerio de Economía, con el objeto de otorgar subsidios directos y facilitar el acceso al crédito a las familias en situación de pobreza y extrema pobreza, que carecen de una solución habitacional adecuada, a través de las entidades intermediarias aprobadas. En 1961 se creó el Fondo de Hipotecas Aseguradas (F.H.A.), por decreto del Congreso de la República 1448 como una institución estatal descentralizada. Su objetivo principal es facilitar la adquisición de vivienda a familias guatemaltecas a través de asegurar la inversión en financiamiento a largo plazo.

16

La principal actividad del FHA es promover la construcción de viviendas mediante el Seguro de Hipoteca, el cual garantiza al inversionista que otorga préstamos para la vivienda la recuperación de su capital en caso de que el deudor-comprador incumpla con el pago de la obligación hipotecaria. El FHA realiza tres inspecciones reglamentarias a cada vivienda para garantizar su construcción. La primera inspección se realiza a los cimientos, la segunda a las losas o techos y la inspección final es a los acabados, cuando la vivienda ya está concluida. Como ventajas de este sistema se pueden mencionar las siguientes: Se obtiene asesoría técnica en la planificación de los proyectos; recuperación de la inversión a corto plazo para los promotores; financiamiento hasta del 100% para viviendas proyectadas sobre el avalúo FHA y del 85% para viviendas existentes sobre el avalúo FHA. Se tiene un menor requerimiento de enganche, y un plazo de hasta 20 años para cancelar el préstamo, además el pago del reclamo del seguro de hipoteca por medio de bonos inmobiliarios cuenta con la garantía ilimitada del estado. Cualquier empresa de este tipo que desee operar bajo el sistema FHA, debe regirse por las normas establecidas por ellos, en lo que respecta ai diseño de urbanizaciones y viviendas 4.3. AMENAZAS DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN Amenazas. •

Que se de una posible alza en las tasas de interés bancario.

•

El que surjan proyectos cercanos que ofrezcan sus viviendas a un precio más económico.

•

Recesión económica.

•

La inestabilidad política.

17

La importancia de este sector es mucho mayor en países como el nuestro que sufren de déficit de vivienda. Dicho déficit tiene dos componentes:12 el cuantitativo, que es el que corresponde a la cantidad de familias que no tienen habitación de ningún tipo; y el cualitativo, el cual corresponde a las familias, que, teniendo alojamiento, no cuentan con las condiciones mínimas para considerarse una vivienda adecuada. Tabla 2.

Para

razones

del

Plan

es

importante

estudiar

indicadores

departamento de Zacapa al cual pertenece Gualán.

Figura 2. Guatemala: población total por niveles de pobreza según departamento (en cifras absolutas) 2006

Zacapa

Pobres extremos

Pobres no extremos

No pobres

40,541

75,457

99,052

18

del

La siguiente tabla ayudará a poder evaluar el volumen de empresas por industria en el departamento, de Zacapa (mercado primario) y Chiquimula e Izabal (mercado secundario) Tabla 3.

Esta tabla claramente presenta que existen 653 empresas que registradas en el sistema productivo y de que pagan servicios de seguridad social las cuales proveen fuentes de trabajo en el mercado primario del proyecto de Gualán, Zacapa. Y el mercado secundario que serían Izabal y Chiquimula, suma 2,012 empresas.

19

5. PLAN ESTRATEGICO DE DIVERSIFICACION DE CONSTRUCTORA CODICO, S. A. EN GUALAN, ZACAPA EN EL NORORIENTE DE GUATEMALA 5.1. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS 5.1.1. General: •

Desarrollar proyectos inmobiliarios rentables e innovadores que cubran las necesidades de vivienda y los requisitos ambientales de la región nororiental de Guatemala en donde las personas puedan vivir rodeados de un bello entorno natural con seguridad y confort.

5.1.2. Específicos: •

Incrementar los ingresos de Codico, S.A. mediante la elaboración de proyectos propios inmobiliarios.

•

Hacer de Constructora Codico, S.A. una empresa reconocida en el sector Inmobiliario de Guatemala.

•

Diversificar los productos de construcción de la Constructora.

•

Desarrollar nuevos mercados, así como nuevos clientes.

•

Lograr que se disminuyan los riesgos financieros de Codico, S.A.

•

Crear fuentes de trabajo en la región nororiental de Guatemala

•

Contribuir a la disminución del déficit de viviendas en Guatemala.

•

Iniciar el proyecto en Enero del 2012

•

Vender antes de finalizado el año 2012 un 50% del proyecto

•

Vender los últimos terrenos en el último trimestre del 2014.

20

5.2. PROCESO DE GESTIÓN DEL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DE GUALAN ZACAPA 5.2.1. Ingeniería de un proyecto: La ingeniería de un proyecto, está dada básicamente por el conjunto de conocimientos y técnicas que permiten el uso adecuado de los procedimientos y métodos de trabajo específicos, los que al ponerlos en práctica hacen más eficientes los procesos productivos así como la distribución de bienes y servicios.

Los factores relevantes que se determinan al momento de la adquisición de equipos y maquinaria es la siguiente:

•

Tipo básico de proyectos de producción.

•

Probables niveles de producción.

•

Facilidades para obtener piezas y accesorios de repuestos necesarios.

•

Facilidades para controlar personal técnico para instalar, operar y reparar satisfactoriamente la maquinaria y equipo.

•

La maquinaria debe ser fácil de preparar y reparar.

•

Debe estar equipada con dispositivos de seguridad para evitar rupturas costosas como consecuencia de una operación inadecuada.

6. ANÁLISIS DEL PROYECTO Para ello es necesario elaborar un listado ordenado con las obras físicas y terrenos requeridos, así como de las necesidades de maquinaria y equipo. Las principales interrogantes son:

•

¿Cuáles son las principales construcciones requeridas por el proyecto?

21

•

¿Qué cantidades de metros cuadrados de construcción se necesitan y cuál es el costo por metro cuadrado, según el tipo de construcción?

•

¿Qué cantidad de metros cuadrados de terrenos se necesitan y cual es su costo estimado por metro cuadrado?

•

¿Cuáles son los principales equipos y maquinaria requeridos por el proyecto?

•

¿Qué porcentaje sobre la construcción representa la maquinaria y el equipo?

En relación con el terreno se debe tener en consideración lo siguiente: •

Tamaño: el área debe ser suficiente para las instalaciones del proyecto y para futuras ampliaciones.

•

Topografía: el terreno debe tener fácil acceso.

•

Costo de servicios: considerar el costo de llevar energía y otros servicios.

•

Costos y estudios del impacto Ambiental

Debe señalarse en este estudio los factores que influyen en la selección del terreno como: 1. Precio de la compra. 2. Gastos legales. 3. Costos por metro cuadrado. 4. Costos

de

mejorar

de

terreno

(apertura

de

calles,

cercas,

nivelaciones). 6.1. OBRAS FÍSICAS Suele llamársele "obras civiles" que comprenden los edificios, caminos, líneas de transmisión, tuberías, etc. O sea la base de material de las unidades de producción de bienes o de prestación de servicios que constituye el proyecto. Si

22

se trata de edificios. Por ejemplo, la representa la ocupación del espacio disponible, la técnica de construcción y los detalles físicos Requisitos de la obra: aquí se trata de señalar los requisitos básicos necesarios para la construcción de las obras físicas. Se presentan en el siguiente orden: •

Materiales que se emplearán: se definen los materiales que se utilizarán en la construcción, definiéndolos en calidad y cantidad.

•

Mano de obra necesaria: se señala la mano de obra, caracterizándolo por el número y capacitación.

•

Equipos, maquinaria, herramientas e instalaciones. Aquí se indica la duración de su uso.

•

Normas de seguridad personal y equipo

Dentro de los aspectos que comprende la administración de personal y administración de programas de seguridad industrial, uno de los más importantes es sin duda el cuidado de la vida, la integridad y la salud del trabajador. A primera vista destaca su importancia en el trabajo fabril trabajo de oficina y del mismo trabajo administrativo, puede producirse y evitarse determinados elementos que dañan la salud del empleado como por ejemplo enfermedades ocasionadas por la postura, enfermedades por la tensión nerviosa. El accidente o enfermedad profesional son causa de trastornos administrativos y de gastos ocultos que con una buena administración de personal puede evitarse. 6.2. PROCESO DEL DESARROLLO Para desarrollar un proyecto de vivienda es necesario realizar una serie de pasos, y de cumplir con ciertos requisitos. Podemos mencionar los siguientes como los más importantes:

23

•

Se debe elegir el terreno donde se planea realizar la urbanización. Para esto se debe tomar en cuenta ubicación, vías de acceso, topografía, suelo, condiciones generales para el proyecto, resistencias y fallas geológicas, clima, temperaturas, humedad y vientos; zonificación, la cual define espacialmente los distintos usos del suelo; y accesibilidad de transporte.

•

Se debe definir la forma que se utilizará para obtener los recursos económicos necesarios para desarrollar el proyecto. Esto puede ser con un financiamiento propio, bancario o estatal.

•

Se deben definir las metas del proyecto, las cuales se refieren a la finalidad que el cliente desea para el proyecto. Dichas metas pueden ser para su venta, para rentar o para uso propio.

•

Después de contar con los elementos descritos anteriormente, es posible desarrollar un programa de diseño que brinde las soluciones más favorables al cliente. Dicho programa debe considerar las siguientes

características:

espacio

requerido,

circulaciones

y

ambientación. •

Hay que realizar un estudio de impacto ambiental, para obtener un permiso de parte del Ministerio de Medio Ambiente para poder efectuar el proyecto.

Se solicita a la municipalidad correspondiente, la licencia de construcción y urbanización, y se debe presentar la papelería que se solicite. Como ejemplo en el caso del municipio de Mixco, para obtener la licencia de construcción se debe solicitar en la Dirección de Construcción Privada de dicha municipalidad el formulario CP-01, el cual es gratuito, y describe los requisitos para obtener la licencia. Allí se detalla que se debe presentar el formulario CP-02, el cual se obtiene por un precio módico en la propia municipalidad.

24

•

Se debe tener la aprobación del FHA, para lo que se deben presentar tos planos y documentos requeridos.

•

Ya que se tiene la licencia de construcción y urbanización, y la aprobación del FHA, se puede empezar con la limpieza del proyecto, se trazan las calles y los terrenos, se instalan los drenajes, el sistema de distribución de agua, se pavimenta, y se empieza la construcción de casas en sí.

6.3. ANÁLISIS DE COSTOS El análisis de costos debe acompañar a los resultados del estudio de los problemas técnicos. Es así como debe presentarse una distribución de costos que incluyan el costo total de instalación del proyecto, o sea, las necesidades iniciales de capital; la composición de costos fijos y variables y su comportamiento frente a cambios en la utilización de la capacidad productiva. El análisis de costos que se presenta como construcción de la obra física, de adquisición, transporte y montaje de equipos y máquinas de la provisión de existencia. Los costos de operación comprender los gastos de totales de mano de obra, materiales, servicios y depreciaciones, que corresponden a distintos niveles de utilización de la capacidad prestada. El estudio debe presentar además los costos unitarios que corresponden por lo menos tres niveles de producción que se estimen como el mínimo, el máximo y el más frecuente, en el funcionamiento previsto de la empresa. Las conclusiones de esta parte final del estudio técnico integrarán el cálculo total de la inversión, cuyo valor, justo con el de los costos financieros del proyecto, se presentan también en el estudio financiero. 25

7. ESTUDIO ADMINISTRATIVO-LEGAL Este estudio deberá determinar la forma óptima que el proyecto debe registrar sus ingresos, costos y gastos de producción y de administración, de tal forma que se trabaje en el escenario más productivo para la empresa y que cumpla con todos los requisitos que exige la Ley. En el proyecto específico inmobiliario de Gualán se utilizara una empresa que posee la corporación, la cual está bajo el régimen de Sociedad Anima, y dentro del giro declarado esta como empresa inmobiliaria y bienes raíces, con pagos trimestrales del 31% de impuesto sobre la renta, esta empresa será la encargada de la comercialización del Proyecto, su nombre comercial es Alfa y Omega, S.A. 8. ESTUDIO DE MERCADO

26

8.1. PROYECTOS EXISTENTES 8.1.1. Condado Estanzuela: a. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO • Exclusivas casas de dos niveles con tres dormitorio • Terrenos de 10x20 mts • Desde 150 mts² de construcción • Precios desde Q540,000 • Agua abundante • Acabados de primera • Casa club con piscina • Áreas deportivas • Áreas verdes con juegos deportivos • Calles pavimentadas • Doble garita de seguridad b. UBICACIÓN DEL PROYECTO •

KM 140 Carretera a Esquipulas Estanzuela, Zacapa

c. DESARROLLO DEL PROYECTO EN ETAPA INICIAL • Visualización de etapa final • Tipos de vivienda de 1 y 2 niveles • Información adicional La constructora encargada trabaja por medio de CIDMA INMOBILIARIA que también están construyendo proyectos como MEGA PLAZA.

8.1.2. Desarrollos Saguaro: a. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO •

Garita principal. 27

•

Boulevard de entrada con doble carril, para la comodidad del tránsito de los residentes y visitantes.

•

Doble puerta de entrada y salida para mejor acceso a residentes y mejor atención a visitantes.

•

Seguridad las 24 horas los 7 días de la semana.

Cableado subterráneo el las calles del residencial •

Alumbrado exterior con lámparas de diseño exclusivo.

•

Línea telefónica en cada residencia.

•

Servicio de televisión por cable satelital e Internet.



Intercomunicador

•

Servicio de intercomunicador de la garita principal a cada una de las residencias; para su seguridad.

•

El servicio de intercomunicación también funciona entre cada una de las residencias.

Agua potable •

El condominio cuenta con servicio de agua potable por medio de pozo propio y planta de tratamiento de aguas servidas para la seguridad de los residentes.

Calles •

Las calles internas del residencial son de concreto.

•

Reductores de velocidad para su seguridad y la de su familia

Muro Perimetral •

Muro perimetral de formaleta de concreto, que circula el residencial para brindarle mayor seguridad.

Estructura

28

Cimentación: Cada

•

residencia

está

construida

sobre

plataformas, especialmente cimentadas con el objeto de darle mayor consistencia y seguridad al terreno y a la construcción. Muros y Estructura: las paredes y estructura de cada

•

residencia están construidas de block de pómez de 70Kg; material especial refractario que evita el recalentamiento de las paredes. Techos: Techos fundidos de concreto y decorado con teja.

•

Cenefa del corredor de entrada de la residencia, construido de madera tratada. Ventanearía: Ventanearía y puertas corredizas de acceso al

•

exterior de aluminio. Puertas: 100% madera sólida.

•

b. INSTALACIÓN •

Eléctrica: Todas las residencias esa dotadas de electricidad 110 y 220 voltios.

•

Telefónica: Línea telefónica instalada (Telgua)

•

Cable por televisión: televisión satelital por cable instalado (Contrecha)

•

Gas: Instalación de gas, en el área de cocina.

•

Agua potable: Una paja de agua de capacidad por residencia

c. ACABADOS •

Pisos interiores: Pisos cerámicos de alta calidad

•

Pisos exteriores: Pisos españoles imitación barro o laja.

•

Gradas: gradas de990cm. de ancho para mayor comodidad.

•

Baños: Artefactos de baños y azulejos

•

Acabados de muros interiores: Paredes alisadas con cernido.

•

Acabados

de

muros

planchado. 29

exteriores:

paredes

con

cernido

•

Acabados en cielos especialmente formados con tabla yeso.

d. COCINA •

Gabinetes de cocina aéreos, área de despensa con suficiente espacio de almacenaje.

•

Mueble de closet en cada dormitorio.

•

Cerraduras especiales maca "Kwick Set"

e. URBANIZACIÓN •

Amplia casa club, con área de cocina y de buffet, servicios sanitarios para hombres y mujeres; adicionalmente cuenta con vestidores para hombres y mujeres para el área de la piscina.

•

Piscina de 70mts2 diseñada especialmente para el residencial.

•

Área de Kioscos con churrasqueras.

•

1,300 vrs2 de amplia área verde, especialmente jardín que conjugan con el entorno boscoso.

f. UBICACIÓN DEL PROYECTO Carretera de Río Hondo a Zacapa Km. 138 g. DESARROLLO DEL PROYECTO EN ETAPA INICIAL 

Tipos de viviendas o 3 o 4 Dormitorios

h. PRECIOS Y VENTAS (AL 19/07/2010); El proyecto dio inició en el 2007 •

Se establecen dos opciones – Opción 1: Sin cuarto de servicio

U$ 126,750.00

– Opción 2: Con cuarto de servicio

U$ 128,560.00

8.1.3. Residenciales Cañadas de San Carlos:

30

a. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO • Urbanización de primera • Áreas recreativas y deportivas, • Ambiente ecológico • Vista magistral del Cerro Miramundo • Aire 100% natural y seguridad familiar • Fácil acceso por el Boulevard Miguel García Granados, atrás de Maxi bodegas. b. UBICACIÓN DEL PROYECTO • A 200 metros de Maxibodega en Ciudad de Zacapa, Guatemala c. DESARROLLO DEL PROYECTO EN ETAPA INICIAL 1. Casas de un nivel 2. Casas de dos niveles d. PRECIOS Y VENTAS AL (19/07/2011) Los terrenos son de 10mts por 20mts. Valor Q135 mil. Con un enganche Q35 mil y 10 años para pagar, dentro de la urbanización se está trabajando un turicentro con piscinas, gimnasio, cancha deportivo para los propietarios de la urbanización, conforme avance el proyecto turicentro irán subiendo el precio de los terrenos, la lotificación ya está terminada en un 90% 8.1.4. Condominio Los Prados: a. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO • Condominio Los Prados está totalmente circulado con muro perimetral de seguridad, cuenta con garita de acceso, calles totalmente empedradas y adoquinadas, extensas áreas verdes, áreas recreativas, energía eléctrica, áreas jardineadas, planta de 31

tratamiento, drenajes sanitarios pluviales bordillos y cunetas, agua totalmente propia, etc. • Cada lote cuenta con medidas exactas estudiadas y analizadas por topógrafos profesionales. Condominio Los Prados está basado bajo normas de seguridad FHA. Si quiere tener una inversión segura invierta en Condominio Los Prados b. UBICACIÓN DEL PROYECTO: Gualán, Zacapa c. DESARROLLO DEL PROYECTO EN ETAPA INICIAL • TIPOS DE VIVIENDA 1. Un nivel 2. Dos niveles

8.1.5. Lotificación La Vega: a. PRECIOS •

Cotización General de Terreno:

•

Medidas: 8.95 x 14.11= 129.77 mts2

•

Enganche: Q. 1, 500.00

•

Lote 2 Manzana D. Fase I

•

Precio A 5 Años: Q.59, 559.68

•

Cuota Mensual: Q.967.66

•

Precio A 4 Años: Q.56, 581.70

•

Cuota Mensual: Q.1, 147. 54

•

Precio A 3 Años: Q.53, 603.71

•

Cuota Mensual: Q.1, 447. 33

32

•

Precio A 2 Años: Q.52, 412.33

•

Cuota Mensual: Q.2, 121.35

•

Al Contado: Q. 50, 625.73

b. UBICACIÓN: Teculután, Zapaca 8.2. CONCLUSIONES FINALES DEL ANÁLISIS DE MERCADO • Aunque existen varios proyectos en áreas aledañas en su mayoría son lotificaciones de segmento medio y alto. • Las Inmobiliarias locales venden el terreno y el banco les financia la construcción de la casa con modelos dispuestos entre el banco y la Inmobiliaria. • Los proyectos tiene alrededor de 5 a 7 años en el mercado • Los precios de los terrenos oscilan entre 50,000 hasta 135,000 • Los precios aumentan si incluyen construcción de vivienda. • En su mayoría, todos cuentan con seguridad. • Como concepto utilizan la construcción de áreas comunes, como country clubs, áreas deportivas, parques. • Todas las lotificadoras cuentan con página Web, sin embargo, algunas poco atractivas y con información poco precisa que apoye la venta. • La mayoría de los proyectos están en fase inicial. • Todas las lotificaciones y urbanizadoras cuentan con sistemas de financiamiento, algunas propio y otras con apoyo de un banco. • Las lotificaciones que muestran mayor éxito de ventas son las que han sido trabajadas por fases de construcción y venta de terrenos. • Los proyectos que han vendido con conceptos de casas incluidas se han quedado con los terrenos menos atractivos. 9. PLAN DE COMERCIALIZACIÓN NOMBRE DEL PROYECTO:

VILLAS DE GUALAN 33

GRUPO OBJETIVO: El grupo objetivo CODICO, S. A. está formado por hombres y mujeres que residen en principalmente en el departamento de Zacapa, comprendidos entre las edades de 21 a 60 años y ele nivel socioeconómico medio alto y medio (B y C) Tabla 4.

Gráfico 4.

34

9.1. POSICIONAMIENTO La empresa busca posicionarse como la mejor opción para personas de clase media y media alta que busquen encontrar en su casa de habitación seguridad, confort y un lugar donde puedan descansar del ajetreo diario en un hermoso entorno natural. Esto es debido a que los proyectos de CODICO, S. A. son construidos con los mejores materiales y mano de obra calificada en áreas de enorme belleza natural y de forma que satisfagan las necesidades individuales de cada persona.

9.2. FUERZA DE VENTAS

Para cualquier empresa es de suma importancia el personal que labora en ventas, ya que son ellos quienes tienen el contacto directo con los clientes, y quienes en última instancia se encargan de mostrar una imagen favorable de la compañía, además de ser los únicos que generan ingresos directos a la empresa, al concretar ventas. Por esto se debe tener mucho cuidado al escoger al personal que labora en esta área; es preferible escoger vendedores con experiencia en este ramo, y existen personas que trabajan únicamente en proyectos residenciales, con 35

lo que se asegura su profesionalismo y experiencia. Se les da una comisión del 3% del precio de venta. La fuerza de ventas de CODICO, S. A. estará compuesta por un gerente de mercadeo y ventas, quien labora en la oficina, coordina a los vendedores, también será el responsable de coordinar las actividades de mercadeo y publicidad que contribuyan a la comercialización de proyectos. Estacionalmente se contratan a tres personas más para conformar el grupo de vendedores, los cuales generalmente son de sexo femenino. Las vendedoras se contratan cuando se hace publicidad en prensa, porque es entonces cuando ocurre una mayor afluencia de personas interesadas en conocer el proyecto, y es necesario que la encargada de ventas permanezca en las oficinas atendiendo llamadas de clientes, y concertando citas con ellos para mostrarles las residencias. Se ha comprobado que es los fines de semana cuando llegan más personas a visitar complejos residenciales, por esto siempre debe haber por lo menos una persona en el proyecto en esos días. A continuación se presentará un organigrama sugerido para el departamento de ventas. Figura 3. Estructura de Mercadeo y Ventas

Fuente: Elaboración propia.

9.3. PUBLICIDAD 36

Pautar publicidad en prensa, radio y revistas especializadas cada vez que se empiece la construcción de más viviendas. De esta forma se piensa pautar publicidad en los meses de diciembre a junio del 2012. Se estima que los costos mensuales de publicidad serán de Q30,000.00 para el primer año. Al inicio, se realizará publicidad del proyecto cuando ya se empiecen las obras de movimientos de tierra y se intensificará cuando ya estén listos para la venta. Se empezará con publicidad en prensa únicamente, específicamente en Prensa Libre y Nuestro Diario debido a que es el periódico que le llega al grupo objetivo a un precio más accesible para la empresa. Debido a que el volumen de terrenos que se urbanizarán por año es pequeño, no se ha hecho publicidad por largos períodos de tiempo. También se invertirá en unidades móviles y volantes para poder llegar al sector cercano. 9.4. PROMOCIONES Algunas promociones serán realizan como 10% de descuento sobre el precio sobre pagos de contado. Actualmente se tiene planeado darles a las primeras cinco personas que compren su terreno en el segundo proyecto, Q5,000.00 de descuento del precio. También se regalarán membresías anuales al Parque Acuático Valle Dorado que está ubicado a 40 Km. del proyecto, al comprador y 3 personas más. Descuentos del 15% al comprar más de 2 terrenos; también 5% si nos refiere a otro comprador. 9.5. ESTRATEGIAS Segmentaremos en tres tipos de mercados:

37

9.5.1. El primario: serán todas las personas o familias potenciales que vivan a 50 km a la redonda del proyecto sobre los cuales se realizaran estrategias de comunicación semi-personalizada con unidades móviles y visitas personalizadas con volantes. También se tendrán actividades especiales los fines de semana. 9.5.2. El secundario: serán todos los departamentos y municipios que están hasta 130 km de distancia del proyecto a los que se podrán contactar vía medios masivos a los cuales se les ofrecerá transporte gratis para visitar el proyecto. 9.5.3. El terciario: este serán todos los demás posibles clientes interesados en adquirir en nuestro proyecto, A ellos se le podrá ofrecer un descuento en hospedaje en nuestro Hotel Socio Valle Dorado A continuación se presentan los objetivos que CODICO, S.A. espera cumplir, así como su objetivo general, el cual sirve de base para los demás objetivos, y cuyo cumplimiento depende de la participación de toda la organización. Figura 4. Mapa de Guatemala

38

9.6. PLAN DE VENTAS Proyecto: VILLAS DE GUALÁN Construcción: 235 mts2 promedio de área Número de Terrenos: 101 Precio de Venta por terreno el primer año: $30.00 el metro cuadrado urbanizado. •

CODICO espera vender, de forma conservadora, 4 terrenos mensualmente.

•

De acuerdo con la encuesta realizada se estima que un 20% de las personas de nuestro grupo objetivo comprarían un terreno

de

contado. CODICO, S. A. espera que 1 terreno sea adquirido de esta forma. •

Se espera que la mayoría de terrenos sean vendidas por medio de financiamiento.

•

Se estima que la venta comience en enero del año 2012, ya que dos meses antes se empezará la limpieza y urbanización del terreno. La urbanización se espera que dure seis meses.

•

Las comisiones se cancelaran sobre ingresos percibidos por la impresa. En el caso de las ventas de contado, se dan completas.

•

Se tiene como política de ventas incrementar el precio en un 9% anual.

•

Se estima que los gastos se incrementarán a razón de un 5% anual, de acuerdo con la inflación esperada.

•

La tasa de ISR es de 31 %.

39

9.6.1. Ventas Estimadas: Tabla 5. Estimación anual de ventas

Número de terrenos vendidos anualmente Año 1 (2002)

45

Año 2 (2003)

32

Año 3 (2004)

24

Total de viviendas

101

Fuente: Elaboración propia.

9.6.2. Formas de Pago: Plan A: De contado Se da un descuento del 10% sobre el precio si la venta se realiza en estricto contado. Esto representa que el terreno costaría $6,345.00 si se vendiera el primer año. Plan B: Financiamiento Tabla 6. Financiamiento

Fuente: Elaboración Propia

El 90% (Q360,000.00 el primer año) será financiado vía el FHA, y el descuento cedular es recibido tres meses después de entregada la casa, o sea en el mes catorce para las casas con este plan. 40

10. PLAN OPERATIVO DE CONSTRUCCIÓN 10.1. PROCEDIMIENTO a) Programa Preliminar de Construcción: Para iniciar la descripción de la metodología, iniciaremos revisando el programa de trabajo preliminar que se ha presenta a la fecha, con la finalidad de ratificar y programar, conjuntamente con el supervisor de la obra las actividades iniciales y definir las actividades en cada fase constructiva.

b) Localización de Bancos de Materiales, de depósito de material de desperdicio y áreas para campamentos: Después y si es adjudicado el proyecto, se procederá a confirmar los bancos de materiales previstos, de los cuales se extraerá las muestras correspondientes, los bancos de depósito de material de desperdicio y las áreas donde se asentarán los campamentos, para lo cual se procederá a negociar con los propietarios de los predios que sean localizados. c) Traslado de maquinaria e implementación de campamento: Previo al inicio de los trabajos, se hará el traslado de la maquinaria para el campamento que se implementara en el área de frente de trabajo d) Identificación del Proyecto: Dentro de la siguiente semana de haber sido contratados para la ejecución

del proyecto, se procederá a instalar los

rótulos de identificación del proyecto, con las medidas y diseños que se propongan para la seguridad y publicidad del mismo. e) Trazo topográfico inicial: Antes de iniciar los trabajos se procederá hacer una rectificación y hacer los trazos topográficos, para establecer los límites de corte y señalizar los anchos necesarios que determinen la sección típica a construir.

41

f) Pruebas de laboratorio: Dentro de las instalaciones del campamento principal se montará un laboratorio central para realizar las pruebas de suelos y mezclas, y en cada uno de los frentes de trabajo, se establecerá un laboratorio ambulante, con la finalidad de recabar las muestras y hacer los sondeos en cada una de las etapas constructivas, de conformidad con el plan de calidad propuesto. g) Limpia, chapeo y destronque: Se procederá a hacer el chapeo, tala de árboles, destronques, remoción y eliminación de la vegetación y desechos que se encuentren dentro de los límites de corte señalados por el trazo topográfico inicial, para lo cual se utilizará el equipo necesario, tales como machetes, motosierras y el retiro de cercos cuando proceda, a efecto de dejar expeditos los sitios objeto de cortes. h) Inicio de movimientos de tierra: Dentro de la primera semana de iniciados los trabajos, se harán los primeros movimientos de tierra para la definición de las superficies así como de las zanjas necesarias para establecer las fosas sépticas, drenajes y conductores de agua i) Excavación no clasificada de material de desperdicio: Se procederá a hacer los cortes de conformidad con los puntos señalados y las intersecciones de los planos de los taludes y al retiro del material no apropiado, para lo cual se contará con maquinaria pesada, tales como excavadoras, cargador frontal y los camiones necesarios para ello en cada uno de los 3 frentes de trabajo. j) Perforación de pozo: Se instalara un sistema de abastecimiento de agua propio del proyecto, para lo cual se elaborara un poso que tenga capacidad de proveer de agua a los 101 lotes de la primera fase.

42

k) Conformación de la sub-rasante: Una vez hechos los cortes y rellenos de material no clasificado de desperdicio y préstamo, se procederá a escarificar , homogenizar, mezclar y compactar conformar la sub-rasante existente con la finalidad de disponer la sección típica propuesta a los niveles determinados en la topografía, ajustando en aquellos tramos

o

secciones que necesiten aporte de material para ello, en esta actividad se utilizarán motoniveladoras, rodos lisos, camión cisterna, quedando la subrasante lista para recibir la sub-base común de complemento. l) Desarrollo de la urbanización: En esta actividad se completaran los trabajos de instalación de drenajes, sistema eléctrico, pavimentación de calles, elaboración de bordillos y aceras.

Elaboración de plan master Trámites y Obtención de licencias Alianza con Entidad Financiera Movimientos de tierra Trabajos de urbanización Publicidad Preventa en Planos Venta en Proyecto

43

Dic

Nov

Oct

Sep

Ago

Jul

Jun

May

Abr

Mar

Feb

ACTIVIDAD

Ene

10.2. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

11. IMPACTO FINANCIERO El efectivo es un activo que no genera utilidades. El administrador financiero tiene como meta minimizar la cantidad de efectivo que la empresa debe mantener para poder realizar sus actividades normales, y para aprovechar descuentos comerciales, mantener la reputación crediticia y satisfacer las necesidades inesperadas de efectivo. CODICO, S. A. desea saber si le es rentable realizar el segundo proyecto, con las condiciones anteriormente descritas, para ello se realizó un flujo de efectivo durante la duración estimada del proyecto. 11.1. FLUJO DE EFECTIVO El flujo de efectivo es una de las herramientas más útiles de planificación financiera, pues proporciona la base para analizar la posición de caja de la empresa con respecto a algún número de intervalos en un horizonte dado de planeación. Mide la diferencia entre los ingresos y salidas de caja durante un período determinado de tiempo, para determinar el saldo final de efectivo, el cual es un factor muy importante para evaluar la liquidez de una empresa. Un flujo de efectivo puede hacerse para cualquier período de tiempo, pero cuanto más largo sea el período para el cual se está pronosticando el flujo, el pronóstico será más impreciso. Cuando se hace un flujo de efectivo a largo plazo es probable que se omita una gran cantidad de información importante. El plazo a utilizar depende del tipo de negocio, y de la decisión del administrador. En el caso de una empresa constructora se debe tomar en cuenta la durabilidad del proyecto. Para una empresa constructora como CODICO, S. A., las variables a tomar en cuenta para la realización de un flujo de efectivo son las siguientes:

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•

Construcción, los cuales incluyen el trazo y la excavación del terreno donde se construirá la residencia, cimientos, levantado de paredes, columnas, fundición de losas, acabados e instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias.

11.2. GASTOS DE OPERACIÓN 1. Gastos

de

Administración,

que

incluyen

sueldos

al

personal

administrativo de la empresa y gastos como asesorías, compra de equipo, pagos de alquileres, gastos legales, luz, y teléfono entre otros. 2. Gastos de Publicidad, los cuales incluyen, como su nombre lo indita es la inversión que hace la empresa en publicidad. 3. Comisiones sobre ventas, las cuales son variables, ya que dependen del número de viviendas que se vendan. CODICO, S.A. utiliza una política del 3% de comisión sobre el precio de venta.

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11.3. CUADRO DE FLUJO DE EFECTIVO Y EVALUACION FIANCIERA

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11.4. CONCLUSIONES FINANCIERAS Como se puede observar el proyecto es viable desde el punto de vista financiero ya que se espera una tasa de retorno del 30.55% que en el sector construcción en Guatemala es superior a la aceptable, adicionalmente nos da un VAN positivo a una taza de recorte del 30% en el periodo de los 3 años que se proyecta la venta de la primera fase de la urbanización. Algunos de los aspectos que no se tomaron en cuenta es la adquisición de un préstamo y sus respectivos pagos de interés, ya que actualmente se considera autofinanciar el proyecto. También es importante hacer una alianza con una entidad financiera que brindara los préstamos a los clientes, y desarrollar con ellos un plan de ingresos dependiendo, del tiempo exacto en que harán líquido los pagos a nuestra empresa. Otra variable que pueda cambiar será la publicidad, que dependiendo la demanda sea necesaria incrementar o disminuir.

12. EVALUACIÓN Y CONTROLES Para el desarrollo de este capítulo enumeraremos los indicadores que serán de utilidad para poder realizar los análisis necesarios para poder evaluar y controlar el proyecto.

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12.1. INDICADORES DE GESTIÓN 12.1.1. Generales: • Autenticidad y Eficiencia en la obtención de permisos y licencias • Aprovechamiento del terreno • Excelencia en la planificación de tiempo • Optimización de recursos humanos, Económicos y Materiales • Volumen de ventas • Medición de seguridad industrial en la obra • Indicadores de atención al cliente • % de clientes por segmento • Rotación de personal • Monto de inversión • Manejo del presupuesto • % de costos • % de utilidad • Cumplimiento del plan de ventas y mercadeo • % de clientes de contado • % de financiación por entidad bancaria • Impacto de publicidad • Evaluación de percepción del cliente • Posición geografía de los clientes • Precio promedio de venta • Tiempo de cierre de ventas • Manejo de conflictos • Calidad de los productos • Cumplimiento con el cronograma • Manejo del flujo de efectivo

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CONCLUSIONES

1. Desde el punto de vista estratégico es importante reconocer que Constructora Codico S.A. necesita hacer esta diversificación en su operación para poder apalancar la mala situación económica por la que debido a las políticas del Gobierno Central son retenidos los pagos en el Ministerio de Comunicaciones y esto provoca un riesgo financiero a la Compañía. 2. Es indispensable aprovechar recursos que actualmente tiene subutilizados o sin uso para que generen valor económico y financiero a la empresa, como lo es su maquinaria, personal, banco de materiales y terrenos en propiedad. 3. Aprovechar las oportunidades que el sector de Zacapa aun se encuentra con un déficit bastante significante en la oferta de viviendas en el área urbana pero aun mayor en la rural. 4. Es bastante significativa la excelente relación y prestigio que la empresa tiene en el sector construcción, así como en el sector financiero, y esto dará mayor credibilidad al proyecto inmobiliario. 5. La facilidad que existe de poder aprovechar otros recursos de la corporación como lo es tener un Hotel a solo 20 km del proyecto que pueden facilitar las opciones de promoción. 6. El estudio de mercado nos proporciono la información que confirma las dimensiones de propiedad que son las más atractivas para el mercado objetivo y las necesidades básicas que deben tener los desarrollos inmobiliarios en el departamento y son bastante estandarizadas a las de nuestro proyecto. 7. El estudio financiero nos permite programar diferentes escenarios y todos son lo suficientemente rentables para la utilidad esperada de la Constructora.

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RECOMENDACIONES

1. Considerando que en las prácticas internacionales de diversificación es más recomendable crear una nueva empresa o usar otra compañía bajo la sombrilla de la empresa matriz (CONSTRUCTORA CODICO S.A), se sugiere que se aproveche la empresa ya registrada (Alfa y Omega) como la otra empresa y nueva imagen comercial, para que esta sea la encargada del desarrollo del proyecto, y así diluir los riesgo y mejorar la estrategia. 2. Esta

empresa

pueden ser

creada por razones específicas para la

segmentación, marca y estándares que en la industria de inmobiliaria se exijan, sin afectar el giro actual que tiene CODICO, S.A. 3. Si se utiliza esta nueva empresa será importante hacer un estudio económico y mercadológico para verificar la viabilidad del mismo y saber cuál será la mejor estrategia a seguir. 4. Es importante tener en cuenta que los indicadores macroeconómicos pueden cambiar debido a los recientes anuncios de USA, y esto puede restringir la inversión, así como el crecimiento económico de Guatemala 5. Los indicadores de gestión deben ser analizados cada semana para poder tener mayor control sobre nuestras variables claves que permitirán cumplir con el resultado financiero deseado. 6. Este proyecto será un éxito en la medida que las personas involucradas estén comprometidas con sus objetivos generales, así como con los resultados financieros que se establezcan.

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7. Seleccionas adecuadamente a las personas que serán encargadas de poner en marcha este proyecto 8. Establecer controles que todos puedan entender y llevar profesionalmente que generen la información adecuada en el momento indicado para tomar decisiones. 9. Medir los indicadores cada semana para no tener sorpresas. 10. Tener sistemas de comunicación adecuados tanto para los clientes internos como externos. 11. Usar medios de mercadeo innovadores que generen alto impacto en los clientes.

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BIBLIOGRAFÍA

1. FISCHER, Laura y NAVARRO Alma. Investigación de Mercados. 3ra edición. México, D.F.: Mcgraw-Hill, Interamericana Editores, S.A. de C.V. 1996. 2. GITMAN, Larry J. Principios de Administración Financiera. Editorial Pearson Educación. Marzo 2005 3. GODSTEIN, Leonard D., NOLAN, Timithy M. y PFEIFFER, William. Planeación Estratégica Aplicada. Mc Graw Hill 4. Instituto Nacional de Estadísticas (Guatemala) 8a. calle 9-55 zona 1 Guatemala. Teléfono 2232-2808 Sitio Web: http://www.ine.gob.gt 5. SALLENAVE, Jean-Paul. Gerencia y Plantación Estratégica. Colombia: Grupo Editorial Norma.1995 6. SUÁREZ SALAZAR, Carlos. Administración de Empresas Constructoras Editorial Grupo Noriega Editores. 1993.

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ANEXOS

A. PLANOS PRELIMINARES

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B. FOTOGRAFÍAS DE PROYECTOS EN LA REGIÓN DE ZACAPA B1. CONDADO ESTANZUELA

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B2. DESARROLLOS SAGUARO

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B3. RESIDENCIALES CAÑADAS DE SAN CARLOS VISUALIZACIÓN DE ETAPA FINAL

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B4. CONDOMINIO LOS PRADOS

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B5. LOTIFICACIÓN LA VEGA

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