II JORNADAS DE EDUCACION DE SOITAVE MERIDA- JULIO 1999

Ponencia CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES Preparado por: Urbanista Angela Yi Soitave Nº 263

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

OBJETO DEL AVALUO: CENTRO COMERCIAL DE CATEGORIA VECINAL, LOCALIZADO EN URBANIZACION AL SUR ESTE DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

METODOS VALUATORIOS EMPLEADOS

MERCADO COSTO INGRESOS

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

FUENTES DE INFORMACION

OPERACIONES COMPRAVENTA REGISTRADAS EN OFICINAS SUBALTERNAS COSTO DE CONSTRUCCION OFERTAS DE VENTAS Y ALQUILERES UN SOLO PROPIETARIO INMUEBLE ARRENDADO

LIMITACIONES

NO EXISTEN REFERENCIALES COMPARABLES EN EL CONTEXTO INMEDIATO

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

LIMITACIONES DE REFERENCIALES EN EL CONTEXTO INMEDIATO

SE AMPLIA LA MUESTRA A TODA EL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

SE CLASIFICA LA MUESTRA APLICANDO CRITERIOS URBANISTICOS BASADOS EN EL COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES PREMISAS: * LA MAYOR O MENOR INTENSIDAD DEL USO COMERCIAL DEPENDERA DE LA CONCENTRACION DE ACTIVIDADES QUE GENERE ALTOS FLUJOS DE VISITANTES.

* LA CAPACIDAD DEL COMERCIO PARA ATRAER POTENCIALES CLIENTES DEPENDERA DE: CATEGORIA LOCALIZACION

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

CLASIFICACION POR CATEGORIA DEPENDERA DEL RADIO DE ACCION DENTRO DE SU CONTEXTO URBANO, ES DECIR, EL AMBITO DE DONDE PUEDAN PROVENIR SUS POTENCIALES CLIENTES.

COMERCIO LOCAL-VECINAL TRES CATEGORIAS

COMERCIO COMUNAL COMERCIO METROPOLITANO

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

MINIMO RADIO DE ACCION (AREAS RESIDENCIALES INMEDIATAS)

COMERCIO LOCAL-VECINAL

ABARCA UN VECINDARIO O URBANIZACION ASOCIADO A COMPRAS DIARIAS EJEM: ABASTOS, SUPERMERCADOS, FARMACIAS, LAVANDERIAS, PANADERIAS, ETC.

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

RADIO DE ACCION DE VARIOS VECINDARIOS O URBANIZACIONES

COMERCIO COMUNAL

ASOCIADO A COMPRAS MENOS FRECUENTES QUE LA CATEGORIA VECINAL EJEM.: LIBRERIAS, VENTA DE REGALOS, QUINCALLERIAS, VENTA DE ROPA Y ZAPATOS, RESTAURANTES, ETC.

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

MAXIMO RADIO DE ACCION (TODA LA CIUDAD) COMERCIO METROPOLITANO

ASOCIADO A COMPRAS ESPECIALIZADAS Y ESPORADICAS EJEM.: MUEBLERIAS, JOYERIAS, ARTEFACTOS ELECTRICOS, EQUIPOS ELECTRONICOS, ETC.

LAS CATEGORIAS ANTERIORES NO SON EXCLUSIVAS NI EXCLUYENTES.

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION POR LOCALIZACION EN CENTRO COMERCIAL

ECONOMIAS DE AGLOMERACION

LAS PERSONAS TIENEN UN FIN PREDETERMINADO QUE ES IR A COMPRAR.

CONDICIONES DE AMENIDAD Y ACCESIBILIDAD

SE GENERAN LAS CONDICIONES PARA INCITAR QUE LAS PERSONAS COMPREN

VS. AISLADO

+

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES

SEGUN CATEGORIA

SEGUN LOCALIZACION

COMERCIO VECINAL

1

COMERCIO COMUNAL

2

COMERCIO METROPOLITANO

3

EN CENTRO COMERCIAL O BOULEVARD

1

AISLADO

0

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES

SEGÚN URBANIZACION

SE OBSERVA QUE EN EL CASO DE LOCALES COMERCIALES DEL AMBITO VECINAL Y COMUNAL, LA UBICACION POR URBANIZACION NO REPRESENTA UN FACTOR DETERMINANTE EN LOS PRECIOS UNITARIOS

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES ANALISIS DE REGRESION

CATEGORIA

AREA

PRECIO UNITARIO FECHA

LOCALIZACION

Operaciones de compra-venta:

R2 ajustado = 71,01%

F = 81,21

Datos de oferta:

R2 ajustado = 76,14%

F = 44,61

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES SINTESIS DE LOS VALORES OBTENIDOS METODO

Mercado Costo Renta PROMEDIO DESVIACION ESTANDAR (%)

RESULTADO DE RESULTADO DE DESVIACION CON VALOR (Bs) VALOR ($) RESPECTO AL PROMEDIO (%) 4,950,930,479 4,801,018,936 4,525,894,447

9,100,975 8,825,402 8,319,659

4,759,281,287.33 4.53%

8,748,678.84

4.03% 0.88% -4.90%

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

CONSIDERACIONES FINALES * CRITERIOS APLICADOS EN EL AMC * CONDOMINIO O GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL * MAYOR ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO COMERCIAL

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION...