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II JORNADAS DE EDUCACION DE SOITAVE MERIDA- JULIO 1999
Ponencia CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES Preparado por: Urbanista Angela Yi Soitave Nº 263
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
OBJETO DEL AVALUO: CENTRO COMERCIAL DE CATEGORIA VECINAL, LOCALIZADO EN URBANIZACION AL SUR ESTE DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
METODOS VALUATORIOS EMPLEADOS
MERCADO COSTO INGRESOS
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
FUENTES DE INFORMACION
OPERACIONES COMPRAVENTA REGISTRADAS EN OFICINAS SUBALTERNAS COSTO DE CONSTRUCCION OFERTAS DE VENTAS Y ALQUILERES UN SOLO PROPIETARIO INMUEBLE ARRENDADO
LIMITACIONES
NO EXISTEN REFERENCIALES COMPARABLES EN EL CONTEXTO INMEDIATO
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
LIMITACIONES DE REFERENCIALES EN EL CONTEXTO INMEDIATO
SE AMPLIA LA MUESTRA A TODA EL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
SE CLASIFICA LA MUESTRA APLICANDO CRITERIOS URBANISTICOS BASADOS EN EL COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES PREMISAS: * LA MAYOR O MENOR INTENSIDAD DEL USO COMERCIAL DEPENDERA DE LA CONCENTRACION DE ACTIVIDADES QUE GENERE ALTOS FLUJOS DE VISITANTES.
* LA CAPACIDAD DEL COMERCIO PARA ATRAER POTENCIALES CLIENTES DEPENDERA DE: CATEGORIA LOCALIZACION
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CLASIFICACION POR CATEGORIA DEPENDERA DEL RADIO DE ACCION DENTRO DE SU CONTEXTO URBANO, ES DECIR, EL AMBITO DE DONDE PUEDAN PROVENIR SUS POTENCIALES CLIENTES.
COMERCIO LOCAL-VECINAL TRES CATEGORIAS
COMERCIO COMUNAL COMERCIO METROPOLITANO
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MINIMO RADIO DE ACCION (AREAS RESIDENCIALES INMEDIATAS)
COMERCIO LOCAL-VECINAL
ABARCA UN VECINDARIO O URBANIZACION ASOCIADO A COMPRAS DIARIAS EJEM: ABASTOS, SUPERMERCADOS, FARMACIAS, LAVANDERIAS, PANADERIAS, ETC.
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
RADIO DE ACCION DE VARIOS VECINDARIOS O URBANIZACIONES
COMERCIO COMUNAL
ASOCIADO A COMPRAS MENOS FRECUENTES QUE LA CATEGORIA VECINAL EJEM.: LIBRERIAS, VENTA DE REGALOS, QUINCALLERIAS, VENTA DE ROPA Y ZAPATOS, RESTAURANTES, ETC.
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MAXIMO RADIO DE ACCION (TODA LA CIUDAD) COMERCIO METROPOLITANO
ASOCIADO A COMPRAS ESPECIALIZADAS Y ESPORADICAS EJEM.: MUEBLERIAS, JOYERIAS, ARTEFACTOS ELECTRICOS, EQUIPOS ELECTRONICOS, ETC.
LAS CATEGORIAS ANTERIORES NO SON EXCLUSIVAS NI EXCLUYENTES.
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION POR LOCALIZACION EN CENTRO COMERCIAL
ECONOMIAS DE AGLOMERACION
LAS PERSONAS TIENEN UN FIN PREDETERMINADO QUE ES IR A COMPRAR.
CONDICIONES DE AMENIDAD Y ACCESIBILIDAD
SE GENERAN LAS CONDICIONES PARA INCITAR QUE LAS PERSONAS COMPREN
VS. AISLADO
+
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES
SEGUN CATEGORIA
SEGUN LOCALIZACION
COMERCIO VECINAL
1
COMERCIO COMUNAL
2
COMERCIO METROPOLITANO
3
EN CENTRO COMERCIAL O BOULEVARD
1
AISLADO
0
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES
SEGÚN URBANIZACION
SE OBSERVA QUE EN EL CASO DE LOCALES COMERCIALES DEL AMBITO VECINAL Y COMUNAL, LA UBICACION POR URBANIZACION NO REPRESENTA UN FACTOR DETERMINANTE EN LOS PRECIOS UNITARIOS
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES ANALISIS DE REGRESION
CATEGORIA
AREA
PRECIO UNITARIO FECHA
LOCALIZACION
Operaciones de compra-venta:
R2 ajustado = 71,01%
F = 81,21
Datos de oferta:
R2 ajustado = 76,14%
F = 44,61
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES SINTESIS DE LOS VALORES OBTENIDOS METODO
Mercado Costo Renta PROMEDIO DESVIACION ESTANDAR (%)
RESULTADO DE RESULTADO DE DESVIACION CON VALOR (Bs) VALOR ($) RESPECTO AL PROMEDIO (%) 4,950,930,479 4,801,018,936 4,525,894,447
9,100,975 8,825,402 8,319,659
4,759,281,287.33 4.53%
8,748,678.84
4.03% 0.88% -4.90%
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
CONSIDERACIONES FINALES * CRITERIOS APLICADOS EN EL AMC * CONDOMINIO O GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL * MAYOR ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO COMERCIAL
CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION...