TEMA 2 • Certificados con reserva de prioridad

“Publicidad formal protectoria” Autor: ZAVALA, Gastón A.

• ZAVALA, Gastón A. •

Temario: I. Introducción. II. La certificación registral.

1. Concepto.



2. El certificado de ley como requisito.



3. Autorización notarial sin certificado.



4. Utilización del certificado para un acto distinto al solicitado.



5. Los plazos de las certificaciones.



6. Certificado de inhibiciones.



7. Funciones del certificado de ley.



8. El certificado y los terceros.



9. Efectos de la certificación.



10. Cesión de la certificación.



11. Fe pública registral.



12. La certificación y su vinculación con la prioridad inscriptoria.



13. Obligación inscriptoria.

III. Ponencias.

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Publicidad formal protectoria.

I. Introducción. La publicidad es la razón de ser y objetivo primordial de los registros inmobiliarios, aunque su télesis comprende también efectos, como la oponibilidad a terceros, la reserva directa e indirecta de prioridad, la prevención sobre negocios no concretados, etc1 La publicidad noticia es común a cualquier sistema de publicidad al crear la notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad general. En el sistema registral inmobiliario argentino, los efectos son declarativos, por el que se hace conocer a los demás la existencia de derechos y su oponibilidad – lo mismo sucede en el Registro de Marcas y Señales de ganado (ley 22.939) y en los registros de Buques y Aeronaves-.2 Este tipo de publicidad obliga a actuar de determinada manera a quien conoce el derecho e impide esgrimir su desconocimiento para violarlo. Protege tanto al titular como al tercero de buena fe en la dinámica jurídica. La publicidad registral opera mediante la exhibición de los asientos o mediante la expedición de informes o certificados. En ocasiones, estas formas de publicidad se superponen, cuando la expedición de certificaciones o informes conlleva fotocopia del asiento registral (técnica del folio real).3

II. La certificación registral. 1. Concepto El certificado constituye una pieza clave en la mecánica de la publicidad registral, ya que el Registro trasciende materialmente y sus asientos son conocidos -reproducidos o referenciados –, a través de las correspon­dientes certi­fica­ ciones o informes (art. 27), sin perjuicio de los beneficios específicos que le asignó la Ley Nacional Registral Inmobiliaria a las certificaciones en sentido estricto (art. 23), diferenciación conceptual y técnica que es menester destacar, de conformidad a los efectos establecidos a uno y otro documento registral. Mientras los informes se limitan a brindar publicidad formal, los certificados (art. 23), garantizan la inmutabilidad de lo publicitado por un plazo determinado, reservando la prioridad para un negocio que se encuentra en curso o gestión. Roca Sastre4 refiere a las certificaciones como “...las copias, transcripciones o trasla­dos, literales o en relación, del contenido del Regis­tro -en relación a la situación hipotecaria de las fincas o derechos-”. La III Reunión de Directores de Registro de la Propie­dad (Santa Fe, 1986), las define como “…la constancia emanada del Registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas produciendo simultáneamente el cierre registral”. El recordado maestro tucumano Fernando López de Zavalía5 se posiciona en la exigencia de la certificación para la regularidad de la actuación fedataria y la califica como “…un do­cumen­to público emiti­do por el Registro a solici­tud del escri­bano o funcionario que se propone autorizar un instru­mento público de mutación real, o por un delegado nota­rial de éste, y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizan­do patrimo­nialmente la exacti­tud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condi­cio­nes subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un asiento en el folio, que provoca un cierre condicio­nal del mismo”. Se podría defi­nir a la certificación del art. 23 de la ley, como la constancia que a peti­ción de parte expide el Registro de la Propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles –y de las personas- y que simultánea­mente con la expedición, origina una reserva de prio­ridad para el acto dispositivo que se indica en la solicitud, garantizando su inmutabilidad por un plazo determinado”.6

2. El certificado de ley como requisito. El art. 23 de la Ley Registral (L.R.), dispone que ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista… certificación expedida a tal efecto por el Registro, en la que se consigne el estado jurídi­co de los bienes y de las personas. Se excluye del concepto los actos por los que se extingan derechos reales inmobiliarios o aquellos que sean meramente declarativos. • ZAVALA, Gastón A. •

El art. 2695 C.C. establece que “la división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad”, y aclara el codificador que cada condómino debe ser considerado como que hubiere sido –desde el origen de la indivisión- propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote. El mismo criterio, se conserva en materia hereditaria, donde se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente en los objetos hereditarios que le han correspondido en la partición (3462 y 3465 C.C.), y que no ha tenido nunca ningún derecho en los que han correspondido a sus herederos. Agrega Vélez que “el derecho de los bienes que le han correspondido en la partición, lo tiene exclusiva e inmediatamente del difunto y no de sus co-herederos” (conf. 3503 C.C. en concordancia con art. 3279, 3282, 3417, 3418, 3419 y 3420 C.C.). En relación a lo que debemos entender por modificación de derechos reales inmobiliarios, Villaro7 recuerda que todo derecho real tiene dos elementos básicos, el sujeto-titular y el objeto-inmueble; y que cuando se presenta alguna altera­ción en la titularidad o en el objeto, implicará una modi­ficación del derecho real. Pero no cualquier altera­ción, sino la alteración en la titularidad y no en el sujeto, v.gr. el cambio de nombre de una sociedad no será modificación en la titulari­dad, ni lo será la rectificación del nombre de un sujeto individual, pero si la aceptación de la compra implica el traslado de la titularidad del gestor al dueño del negocio. El tránsito al régimen de propiedad hori­zontal, al régimen de las leyes 14.005 y 19.724, son claros ejemplos de modificaciones al derecho real.

3. Autorización notarial sin certificado De la directiva de la norma, emerge con carácter imperativo que ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de los antes mencionados, sin tener a la vista –además del título- la certificación expedida a tal efecto; aunque la ley no impone sanción ante su incumplimiento. El art. 1004 C.C. establece que solo la ausencia de ciertos elementos en el instrumento notarial provocan su nulidad, mientras que la inobservancia de las otras formalidades no anula las escrituras. La escritura con vocación registral, que se instrumente sin contar con las certificaciones del art. 23, corresponde sea registrada, aunque la misma no podrá contar con la protección que le confiere la reserva de prioridad indirecta. El cumplimiento o la exigencia del certificado de Ley, está dirigida no a la validez o invalidez del acto sino a la regularidad de la actuación del escribano.8

4. Utilización del certificado para un acto distinto al solicitado El art. 23 de la Ley 17.801 establece que para autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales, se deberá tener a la vista un certificado expedido a tal efecto. Con prudente criterio Villaro9 argumenta que cuando el acto dispositivo es de mayor extensión que aquél para el cual se solicitó, no es factible la utilización de dicha certificación sin perder el efecto de la reserva de prioridad. En este orden de cosas, no podría emplearse un certificado solicitado para la constitución de un derecho real de hipoteca, para autorizar una escritura traslativa de dominio o la constitución de un usufructo. Aunque ningún inconveniente se presentaría en el caso inverso. Hipótesis diferente, es cuando el certificado se emplea para más de un acto para el que fue solicitado. En estos casos, considero que es innecesario que en la solicitud registral se haya consignado, al menos alguno, de los diferentes actos a instrumentarse.

5. Los plazos de las certificaciones El fundamento de la vigencia temporal de los certificados (art. 23), obedece a la necesidad de que transcurra un tiempo prudencial desde la fecha de expedición hasta la autorización de la correspon­diente escritura o instrumento público por parte del oficial público. El criterio orientador está estructurado sobre la distancia o proximidad existente, entre el domicilio de la sede legal del registro notarial en el que se autorizará el acto y el asien­to del Registro. Cuando el oficial público autorizante del documento, esté domiciliado -legalmente- en la ciudad asiento del Registro, la Ley Registral establece a las certificaciones un plazo de validez de 15 días. Cuando el registro notarial se encuentre dentro de la provincia, pero fuera de la localidad asiento del registro inmobiliario, la Ley extiende el plazo de la certificación,

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a 25 días. Mientras que la vigencia de la certificación registral será de 30 días, cuando el registro notarial para el que se expide, se ubique fuera de la jurisdicción del citado registro. La Ley 17.801 deja a consideración de las legislaturas locales, la posibilidad de establecer mediante reglamentación, plazos más amplios para las certificaciones cuando las circunstancias regionales así lo aconsejen. Si bien se prevé la posibilidad de ampliar los plazos de vigencia, sólo para los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia (art. 24 in fine), los antecedentes normativos locales, aplican por sentido de congruencia, la extensión de los plazos a los oficiales públicos de otra jurisdicción. Así, la DTR 33/05 del Registro de la Propiedad Inmueble de Río Negro, fija en 35 días el plazo de vigencia de las certificaciones para los escribanos de la provincia –sin importar su ubicación en relación al registro- y de 45 días para los de otra provincia o de la Ciudad de Buenos Aires.10 A partir de la literalidad de la delegación normativa y del espíritu de la Ley, interpreto a contrario sensu que es inconveniente la posibilidad de reducir los plazos de vigencia de las certificaciones. En este sentido, la posibilidad de reducir los plazos que establece la ley en sus disposiciones transitorias (art. 43), es un precepto genérico aplicable al resto de los plazos fijados en la ley nacional, pero no para las certificaciones del art. 23 y sgts., donde expresamente se plantea la posibilidad de su ampliación11. Si bien la terminología empleada por el legislador nacional, alude al plazo de validez de los certificados, debe entenderse que se refiere al plazo de vigencia de los mismos, a fin de conservar la plenitud de los efectos que establece la ley registral inmobiliaria para el otorgamiento del acto y su posterior inscripción. Transcurrido el plazo correspondiente, acontecerá la caducidad de la certificación para gozar de los beneficios que le asigna la ley (reserva de propiedad), pero la certificación seguirá siendo válida y conservará otros efectos (v. gr.: publicidad noticia). El plazo de las certificaciones se computa, según el art. 24, “desde la cero hora del día de su expedición” -o asiento de presentación en el libro diario de la solicitud por la cual se requiere la certificación-. Se trata de un criterio de computar los inter­valos del derecho, distinto al establecido por el art. 23 y siguientes del Cód. Civil, cuyo art. 24 reza “...los plazos de días no se contarán de momento a momento, ni por horas, sino desde la media noche en que termina el día de su fecha”. Por último, interesa destacar que el plazo de vigencia del certi­fica­do se agota o extingue con su utilización escrituraria. Esto significa que no se acumula el plazo de la certificación a los 45 días que prevé el art. 5; sino que el plazo para ingresar al registro con el título empezará a computarse desde la fecha de autorización de la escritura, sin perjuicio que esta se hubiese formalizado a los 5, 10, 12 o 15 días de vigencia de la certificación del art. 23.

6. Certificado de inhibiciones El certificado de anotaciones personales o de inhibiciones -según la denominación adoptada en cada demarcación-, cumple con la finalidad de informar si la persona física o jurídica por la que se tramito dicho documento, registra o no anotaciones o inhibiciones para disponer de sus bienes al momento del acto configurativo del derecho y no al tiempo de su inscripción. Fassi destaca que la inhibición no es una medida contra la persona, sino una limitación de la facultad de disponer de ciertos bienes.12 Comenta García Coni que “la circunstancia de que el Registro inscriba los actos emanados de sujetos inhibidos, no empece a la utilidad del instituto de la inhibición, ya que tales operaciones se hacen bajo el control del notario autorizante, quien al igual que los funcionarios públicos deberá responder por su hechos y omisiones (art. 1111 C.C.), con el agravante de su mayor deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas (art. 902, íd.).13

7. Funciones del certificado de ley Según Andorno14 el art. 22 de la ley 17.801, al referirse a la “...plenitud...de los derechos inscriptos...” está hacien­do alusión a la inexistencia de gravamen alguno o limitación respecto del derecho de que se trate. Y cuando el citado artículo prosigue hablando de “...limitación o res­tric­ción de los derechos inscrip­tos...” quiere indicar que de las expresiones del certificado también deberán desprenderse los supues­tos en los cuales los derechos inscriptos tuvieran algún grava­ men o carga que pesare sobre ellos.15 Asimismo el artículo en cuestión hace referencia al titu­lar del bien inscripto en su “...libertad de disposición...”, ya que si conjugamos este artículo con el art. 30 de la Ley16 observare­mos que su alcance es hacer saber a los interesados si aquel titular de un bien inscripto, está o no imposibilitado de disponer de un bien de su titularidad.17 La Cámara Nacional Civil –Sala E- resolvió que “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos en el • ZAVALA, Gastón A. •

Registro de la Propiedad y la libertad de disposición sólo puede acreditarse con relación a terceros por las certifica­ ciones aludidas en el art. 22 de la ley 17.801. Dichas constancias emanadas del registrador no sólo hacen conocer la situación del inmueble al momento de su expedición, sino que garantizan su inmutabilidad durante el plazo de vigencia que la ley establece; es decir, que se pro­yectan hacia el futuro dando seguridad a los interesados de que el negocio que piensan realizar no se verá afectado por una modificación registral durante ese lapso” (C.N.Civ., Sala E, 15/8/78, JA., 1978-IV-586).

8. El certificado y los terceros Las distintas circunstancias que se pudieran encontrar asenta­das, sólo podrán acreditarse con relación a terceros por las certificaciones. Consecuentemente, es imperativo que el reflejo, la publicidad de lo registrado sea correcto y absolutamente fiel. No obstante ello, la discordan­cia entre lo consignado en el certificado de ley y lo asentado en el Registro se puede presentar. En ese orden de cosas el art. 22 de la ley 17.801, establece que “la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición sólo podrá acreditarse ... por las certificacio­nes...”. En consecuencia, es ésta la vía apropiada de exteriorización de los asientos registrales. La doctrina es conteste en afirmar que “...para el supuesto de discordancia entre lo informado por el certi­ficado y las constancias existentes en el Registro surgirá la responsabilidad de esta institución”.18 Esta también parece ser la posición asumida por nuestro codificador, dado que en el Capítulo 2, Tít. 14 del Libro III referente a la forma de las hipotecas y su regis­tro -único derecho real registrable en el Código de Vélez- establece como responsable al oficial encargado de las hipotecas “...del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o toma de razón existen­tes...” (art. 3147, C.C.). La responsabilidad del oficial anotador se extiende a cualquier persona que pueda sufrir perjuicio. La seguridad jurídica dinámica es un valor primordial y ello se refleja en la protección que corresponde dar al tercero de buena fe que basa su actividad negocial confiando en el certificado registral –e incluso en el informe del art. 27- como exteriorización de las constancias existentes en el Registro. López de Zavalía19 sostiene que con el certificado de ley, se garan­tiza patrimo­nialmente la exactitud e inmu­tabi­lidad de lo publicitado, pues de ser inexacto o no ser inmutable lo informado, responderán patrimo­nialmente el autor material y el Estado, a tenor de lo pres­cripto por los arts. 1109 y 1112 del Cód. Civil. El Registro no puede retractarse de una certificación expedida en forma errónea, que fue utilizada en tiempo y forma. Ante el hecho consumado del acto escriturario que empleara tal certificación, el Registro en aras de la seguridad jurídica, debe inscribir aún cuando advierta que su certificación es errónea, siempre que no existan otras causales de observación.20 La Cámara Civil y Comercial de Rosario -5 de julio de 1976, Zeus, 9-J-172- dijo que la inscripción de la hipoteca surte sus efectos en relación a los terceros interesados, cuando conste en los certificados emanados del Registro. Mientras tanto permanece inerte, asegu­rando potencialmente los derechos de su titular; pero, si llega­do el momento en que ha de actuar, se la omite, es como si no existiera y no puede ser opuesta a quien ha contra­tado fundado en la fe pública que deben tener esos ins­trumen­tos. La Cámara Nacional Civil, en pleno -21 de abril de 1976-, sostuvo que la existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado, en virtud del cual actuó el escribano al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la inscripción del acto –J.A., 1976-III-102-.

9. Efectos de la certificación: García Coni21 sintetiza los efectos que produce la certificación con reserva de prioridad, en los siguientes: - Publicidad-noticia, al igual que el informe o la copia autenticada del asiento (art. 27, ley 17.801). - Preferencia inscriptiva para el derecho real cons­tituido en base a una certificación idónea y presentado al Registro en el plazo de ley (arts. 24, 25 y 5, ley 17.801). - Advertencia a otros notarios o a particulares activos (terceros que se internan en el registro para explorar sus asientos) sobre los negocios en gestión (art. 25, ley 17.801).

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De los efectos citados, el de mayor relevancia es el segundo, que instituye la reserva de prioridad, innovación en la materia que incorpora el art. 25 de la Ley Registral, posicionando nuestro sistema regis­tral a la vanguardia en el cuidado de la seguridad jurídi­ca. La reserva de prioridad complementa la retroprioridad contemplada en el art. 5º. Se protege así al documento registrable, no sólo desde su nacimiento y hasta que llegue al Registro (protección in itinere), sino también en los momentos previos a la formalización de la escritura (concepción y alum­bramiento)22. Con la emisión del certificado se opera lo que técnica­mente se denomina cierre o bloqueo registral, cuyo princi­pal efecto es el de mantener inmodificable la situa­ción registral durante el plazo de su vigencia, en forma condi­cional . Luego de ordenarse la expedición de una certificación, la primera obligación que se impone al Registro, es la de “tomar nota” en el folio real correspondiente. La Ley no impide inscribir otros documentos con vocación registral, aún durante la vigencia de las certificaciones, solo que se les dará a dichos documentos inscripción provisoria. Tampoco se impide otorgar otras certificaciones sobre el mismo inmueble, dentro de los correspondientes plazos de vigencia de la otorgada ante­riormente, pero sí impone al Registro la obligación de adver­tir, especialmente al, o a los nuevos solicitantes, acerca de las certificaciones anteriores, que en dicho período se hubie­ran despachado . A través de esta advertencia espe­cial, los terceros interesados que hubiesen solicitado certifi­cados posteriores, tendrán la posibilidad de saber las caracte­rísti­cas del negocio en gestación y conocer sus alternativas. En las nuevas certificaciones se harán constar los documentos que se han inscripto provisoriamente y que se encuentran bloqueados, pues si el bloqueo se levantara, éstos adquirirán plena eficacia a partir de la fecha de su presentación23. Esta advertencia especial, dice la fuente del art. 25, el art. 23 del Dec.- Ley 11.643/63, se basa en la “...protección de la buena fe negocial”. La Corte Suprema de Justicia de la Nación refiriéndo­se a los efectos del bloqueo registral, ha dicho que: “...el sistema implementado por la ley 17.801, que consagra lo que se denomina reserva de prioridad indirecta, otorga al certificado de domi­nio expedido por el Registro Inmobiliario, el carácter de una anotación preventiva que cubre el lapso entre su emisión y el otorgamiento del acto jurídico para el cual es requerido. Dicha reserva tiende a proteger los intereses de sus partici­pantes de modo que toda modificación que en el ínterin se suscite no les sea oponible y se produce, de esa manera, lo que se denomina bloqueo registral cuya consecuencia es que, satisfecha en los plazos legales la inscripción del documento constitutivo del derecho real, éste desplaza, en razón de aque­lla prioridad, a los posteriores”. Para que la reserva emergente de la mencionada expe­dición del certificado de ley funcione, será menester que el documento correspondiente, se otorgue y autorice durante el plazo de vigencia de la certificación y el título con vocación registral, se presente dentro del plazo legal a que se refiere el art. 5 -dentro de los 45 días de su otorgamiento-. Ante el caso de la expiración de este último plazo, perde­rá vitali­dad la denominada “retroprioridad”, pero no se impedi­rá la registración del documento. Deberá estarse entonces a la prio­ridad directa que surge del art. 19 de la Ley, a partir de la presentación del documento en el Registro.

10. Cesión de la certificación La doctrina no es conteste en relación a la viabilidad de la utilización de las certificaciones del art. 23, en un registro notarial distinto para el que se expidió. La ley asigna jurisdicción al certificado en relación al registro notarial para el que se expidió, pudiendo ser utilizado indistintamente por el titular de ese registro, su adscripto o el reemplazante legal. El único supuesto en el que la Ley refiere genéricamente a la utilización de un certificado para más de una operación –aunque sin aclarar si con la intervención de uno o más oficiales públicos-, es cuando menciona la posibilidad de que se autoricen las escrituras de manera simultánea. Allí el legislador desnuda que el único efecto de la certificación para la escritura consecuente, será el informativo. García Coni, Villaro, Falbo, Scotti, Solari –tesis a la que adhiero-, adoptan un criterio limitativo y se pronuncian sosteniendo que la certificación registral es intransferible y sólo puede ser pedida por notarios.

Ello no implica que la ley prohíba la cesión de estas certificaciones, sólo que en estos casos, se perderá la reserva de prioridad que se le asigna al notario requirente, para quien el Registro expidió la certificación. • ZAVALA, Gastón A. •

Este es el criterio que rige en la Provincia de Río Negro, desde hace varios años cuya DTR 1/99 establece que “la utilización del certificado está exclusivamente limitada al escribano o funcionario rogante, su adscripto o reemplazante legal…” (art. 1º) y aclara que “las inscripciones de documentos de transmisión, constitución o modificación de derechos reales sobre inmuebles, que fueren autorizados por funcionario distinto de aquel que solicitó la certificación, se practicarán sin la protección de la reserva de prioridad que confiere el art. 25 de la Ley 17.801 y con relación a terceros producirán efectos desde la fecha de su presentación al Registro (art. 2º).

11. Fe pública registral La fe pública es el grado o manera de eficacia de ciertos hechos narrados en un texto documental, eficacia atribuida por la ley a una clase de docu­mentos califi­cados de públicos24. La fe pública es una atestación calificada, duradera e inmutable de las relaciones jurídicas, derivada de su autor, que recae en determinadas condiciones, sin penetrar en el contenido del documento. El Registro es un mundo que refleja una realidad jurídica. La concordancia entre lo que dicen sus asientos y la realidad jurídica se llama exactitud y cuando el papel registral no refleja toda la realidad registrable, hay inexactitud. Puede suceder que esa permanencia de la exactitud en tiempo deje de concordar con la realidad. El asiento del registro, en cuanto narra la realidad jurídica, no es documento auténtico en su sentido técnico estricto. El registrador no presencia de visu et auditio, toda la realidad que narra. Por eso la exactitud del asiento del registro no es nunca una autenticidad, sino una presunción iuris tantum debido a que puede ser vencida demostrándose su inexactitud25. Cuando la concordancia se ausenta, el registro deviene inexacto. Como la exactitud es una presunción iuris tantum, en cualquier momento puede rectificarse el registro y restablecer el paralelismo con la realidad jurídica. Es fundamental que esa rectificación se realice antes de que inscriba algo un tercer adquirente de buena fe. Porque entonces todo cambia: la inexactitud se consolida en cuanto beneficie a este tercero; la rectificación no es posible en perjuicio de este tercero. Lo que dicen los asientos continúa siendo verdad formal (integridad formal) aunque el registro haya advenido inexacto. La integridad formal, en beneficio del tercer adquirente de buena fe, finge iuris et de iure al registro exacto, cuando ya no lo es, cuando su integridad substantiva ha desaparecido. La integridad formal sobrevive a la integridad substantiva, y tiene más fuerza probante, pues mientras la integridad substantiva, como parte de la exactitud, es solo una presunción iuris tantum, la integridad formal es para la ley una presunción iuris et de iure, una ficción.26 La presunción de exactitud es de derecho, ya que en virtud de un hecho -como el de la inscripción- se deduce la existencia de un derecho subjetivo. Para quien inscribe un derecho no se presume la integridad del registro, sino que puede desconocer aquellos derechos que no constan en él. Los libros están concebidos para contener la realidad material, por eso se exige al acto inscribible determinadas garantías y se le hace objeto de ciertas comprobaciones, que aumentan las probabilidades de coincidencia entre la situación jurídica realmente existente y la manifestada por la inscripción. Pueden sin duda estar equivocados, pero probablemente son veraces. Esa presunción de permanencia del derecho, es decir, entre la realidad material y la registral, no está contemplada expresamente en la ley 17.801, que centra su eficacia en la protección del adquirente de buena fe y no se preocupa del titular inscripto. La doctrina nacional mayoritaria -a la que se adhiere- considera que el principio de fe pública registral no tiene respaldo legislativo, no ha sido contemplado en el sistema argentino, al menos no en un sentido pleno o completo27. Quienes sustentan la posición contraria, se basan en que la fe pública registral en nuestro país, se limita a referirse exclusivamente a aspectos formales, sin comprender los sustanciales (titularidad del derecho ni la situación extrarregistral).28 Tanto el asiento registral como las certificaciones son instrumento extendidos por funcionarios públicos, por lo que revisten el carácter de instrumentos portantes de fe pública (art. 979 inc. 2 C.C.). El registro ejerce una legitimación activa con relación al derecho inscripto, ya sea con eficacia defensiva u ofensiva. Para Villaro, la fe pública registral es la presunción de que los asientos registrales son íntegros y exactos, es decir, concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados.29 Lo que se protege aquí, es a aquellos terceros que hubie­ren contratado confiados en las constancias del Registro, y son mantenidos en su adquisición, aun cuando tales constancias no concuerden con la realidad extrarregistral. García Coni y Frontini30 no hacen distin­ción entre a­sien­­­tos y certificados registrales y consideran que por ser ins­tru­ mentos extendidos por “funcionarios públicos en la forma que las leyes hubieran determinado”, revisten la cali­dad de instru­mentos que necesariamente portan fe pública (art. 979, inc. 2 Cód. Civ.), como subes­pecie de la fe pública administrativa...”.

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Marina Mariani de Vidal es coincidente con la posición adoptada por García Coni y Frontini, tomando a los certificados como verdaderos instrumentos públi­cos que tienen el mismo valor que el asiento original, siendo responsable quien los expide, en caso de inexactitud.31 López de Zavalía32 y Andorno33 -entre otros-, sos­tie­nen que el principio de “fe públi­ca registral”, no ha sido recogido por la ley 17.801 y que la protección de los terceros de buena fe, adquirentes a título oneroso, sobre la base de una situación aparente, queda res­guardada por el art. 1051 del Código Civil, que implica la recepción de la denominada teoría de la apariencia.

12. La certificación y su vinculación con la prioridad inscriptoria Prioridad directa e indirecta. Una de las características de los derechos reales es el referi­do ius preferendi, que determina la vigencia de la men­ cionada regla prior tempore potior iure, así, cuando varios derechos reales que no sean excluyentes entre sí recaen sobre la misma cosa, quedan sujetos a un determinado rango o priori­dad (arts. 2.508-2.509 Cód. Civ.). Cuando ese derecho es registrable, esa preferencia o prioridad se cuenta desde la fecha de la respectiva inscripción, sin perjuicio del efecto retroactivo que la ley pueda acordar a ésta, haciendo emanar sus efectos a partir de la fecha de la instrumenta­ción del acto (arts. 3.149 y 3.150 Cód. Civ.). Dicha retroprioridad podría conjugarse con la fecha de la expedi­ción del certificado co­rrespondiente, en que entra a funcionar la denominada reserva de prioridad. Villaro34 aprecia el principio de prioridad desde un punto de vista material que exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad -dos trans­misiones de dominio sobre un mismo inmueble-, sea por oponibi­ lidad -transmisión de dominio y embargo- y desde un punto de vista formal que significa que el registrador no debe inscribir derechos incompatibles y debe practicar los asientos en estric­to orden cronológico. La prioridad entre dos o más ins­cripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se esta­blecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos, para lo cual -los registros- llevarán un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corres­ponda. En relación a los supuestos de incompatibilidad y de oponibilidad, García Coni comenta que si bien los casos de doble venta pueden presentarse en el plano contrac­tual, raramente se presentan en la transmisión del domi­nio, la cual se opera en los inmuebles después de firmado el instrumen­to públi­co de enajenación, seguido de la tradición35. Estos casos, si llegasen al registro, éste efectuará la inscripción en favor del documento que primero haya ingresa­do, salvo que el presentado en segundo término se hubiera instru­mentado durante el plazo de vigencia de los certificados de ley (art. 22)36. El sistema registral argentino, con su prioridad directa (determinada por el número de orden -entre dos documentos) -arts. 19 y 40- e indirecta (que se retrotrae a la fecha de la instrumentación) -arts. 5 y 17- y la reserva de ésta (que resulta de los certificados de ley) -art. 25-, prote­ge el derecho real no sólo desde su cons­titu­ción sino también desde su concepción pre-escrituraria. En nuestro sistema registral, no es posible asignar prioridad según la hora y minutos en la que ingrese el título al Registro, dado que la ley 17.801 adoptó el sistema numeral y no el sistema tempo­ral, para el ordenamiento de los documentos que se presenten al Registro. No obstante ello, estas dificultades del sistema numeral se trataron de superar tomando a la hora, y fracción, como “principio de prueba”. Si la escritura inmobiliaria se presenta después de los 45 días (art. 5) de la fecha de su otorgamiento, regirá la prioridad directa (arts. 19 y 40, L.R.) y el Registro sólo la inscribirá en forma definitiva si en el ínterin no se produjo alguna oponibilidad. La prioridad indirecta, establecida en art. 17 de la ley 17.801 establece que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º.

13. Obligación inscriptoria El art. 6º de la Ley 17.801, predica que la situación registral sólo variará a petición del autorizante del documento que se pretende inscribir o su reemplazante legal o de quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Pero no impone la obligación rogatoria - inscriptoria, a nadie en especial. • ZAVALA, Gastón A. •

Paralelamente, las leyes orgánicas notariales de cada demarcación complementan esta “tarea” estableciendo el deber de presentar para su inscripción en los registros públicos las copias de las escrituras que requieren dicha finalidad dentro de los plazos legales –o en su defecto, dentro de los sesenta días de su otorgamiento- (conf. art. 27 inc. j de la Ley G 4193 de Río Negro), aunque también se contempla la posibilidad de que el notario sea exonerado de tal deber funcional por parte de los interesados. La obligación inscriptoria emerge tácita o indirectamente del art. 23 de la Ley Registral, al determinar que ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro. De lo expuesto podemos considerar que es factible que las partes involucradas en un acto cuyo título tuviere vocación registral, dispensen al notario autorizante de inscribirlo en el registro inmobiliario competente. La precedente apreciación es independiente de la obligación de asesoramiento que corresponde brindar al escribano de registro. Este deberá imponer a las partes, sobre el alcance y efectos jurídicos de tal decisión; como también sobre la virtualidad o no que tendrá ese título que si bien habrá configurado –constituido- el derecho real, no cumplirá con la tarea perfeccionadora –declarativa- y efectos consiguientes que acarrea la inscripción registral (conf. art. 2505 C.C. y art. 2 y 20 de la Ley 17.801) o su falta, ya que ese título no inscripto, no será considerado para un futuro acto dispositivo (art. 23 L.R.).

III. Ponencias 1) El certificado del art. 23 L.R. constituye una pieza clave en la mecánica de la publicidad registral, en protección no sólo de la labor y responsabilidad profesional, sino en aras de la seguridad jurídica dinámica y de los derechos de las partes del negocio. 2) El certificado del art. 23 L.R., es una exigencia para la autorización de documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles. Quedan excluidos del concepto legal, los actos por los que se extingan derechos reales inmobiliarios o aquellos que sean meramente declarativos. 3) La escritura con vocación registral, que se instrumente sin contar con las certificaciones del art. 23, es válida y eficaz y corresponde sea registrada, aunque la misma no podrá contar con la protección que le confiere la reserva de prioridad indirecta. 4) No es factible la utilización de una certificación para un acto distinto de alcance mayor que el solicitado, sin perder el efecto de la reserva de prioridad. 5) Es innecesario consignar en la solicitud registral, la totalidad de los diferentes actos a instrumentarse, siendo suficiente con consignar el de alcance mayor. 6) El certificado de inhibiciones, posee únicamente efectos informativos, ha considerarse en el acto dispositivo del derecho real. 7) La reserva de prioridad, representa una máxima para la seguridad dinámica y el sistema registral inmobiliario argentino. 8) La certificación registral es intransferible y sólo puede ser pedida por notarios. Nada impide que sean cedidos, sólo que en estos casos, se perderá la reserva de prioridad asignada al notario requirente. 9) El principio de fe pública registral no tiene respaldo legislativo en nuestro sistema registral. 10) Es factible que las partes involucradas en un acto cuyo título tuviere vocación registral, dispensen al notario autorizante de inscribirlo en el registro inmobiliario competente.

TEMA 2 • Certificados con reserva de prioridad

NOTAS 1 García Coni, Raúl - Frontini, Angel A.: “Derecho Registral Aplicado”, 2ª ed., p. 131. Ed. Depalma. Bs. As., 1993. 2 En nuestro país son de carácter constitutivo los registros de automotores, de equinos pura sangre de carrera y en el de palomas mensajeras. Son declarativos –además del registro inmobiliario-. 3 Para cierta doctrina la exhibición de los asientos registrales implica una publicidad material, mientras que la expedición de certificaciones e informes, representa publicidad formal (García Coni) mientras que para otros el examen de los asientos alude a la publicidad formal, y la material es la emergente de las certificaciones e informes (Falbo). García Coni, Raúl – Frontini Angel A.: ob. cit. “Derecho …”, p. 132. 4 Roca Sastre, Ramón: “Dcho. Hipotecario”, T. I, p. 338. Edit. Bosch. Barcelona, 1968. 5 López de Zavalía: “Curso Introductorio al Derecho Regis­tral”, p. 331. Edit. Víctor P. de Zavalía, Bs. As., 1983. 6 En materia de inhibiciones el Registro solo proporciona publicidad noticia. 7 Villaro, Felipe: “Elementos de derecho registral inmobiliario”, 3ª ed., p. 104. Scotti editores. Bs. As., 2003. 8 En conformidad se pronuncian López de Zavalía (ob. cit. “Curso …”, p. 334) y García Coni, Raúl R. (“El contencioso registral”, p. 164. Ed. Depalma. Bs. As., 1978.) –entre otros-. 9 Villaro, Felipe: ob. cit. “Elementos …”, p. 114. 10 La doctrina es reticente a la posibilidad de ampliarse el plazo para los escribanos de otra jurisdicción, por tratarse de un plazo interprovincial (conf. Villaro, Felipe P.: ob. cit. “La función…”, p. 166; Andorno, Luis O. – Marcolin de Andorno, Marta: ob. cit. “Ley …”, 498). 11 Los antecedentes locales que se registran demuestran que la reducción de los plazos se ha aplicado únicamente para la inscripción provisional –y sus prórrogas- pero no para las certificaciones. Villaro considera que “no se justifica mantener la posibilidad que las reglamentaciones reduzcan los plazos establecidos en la ley 17.801, por lo que el art. 43 debería suprimirse”. Villaro, Felipe P. en Etchegaray, Natalio P.: “Función Notarial – Derecho registral inmobiliario”, p. 166. Edit. Astrea. Bs. As., 2010. 12 Fassi, Santiago: “Cód. Procesal Civil y Comercial”, T. I, p. 388.- “...La inhibición ... no es una medida contra la persona, sino una limitación de la facultad de disponer de ciertos bienes...”. 13 García Coni, Raúl R.: ob. cit. “El contencioso …”, p. 47. 14 Andorno, Luis O. - Marcolin de Andorno, Marta: “Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801”, p. 270. Ed. Hammurabi. Bs. As., 1989. 15 Art. 2507 C.C.: “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcéctera”. 16 Art. 30. “El Registro tendrá secciones donde se anotarán: a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes; b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles”. 17 Moisset de Espanés sostiene que es un defecto del sistema registral nacional, que obre en el registro inmobiliario el estado de las personas, y expone que una organización registral debería concentrar todo lo atinente al estado y capacidad en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las Personas, mediante notas marginales de la partida de nacimiento (interdicciones, inhibiciones, emancipaciones, matrimoios, divorcios y hasta la defunción del cónyuge). Moisset de Espanés, Luis: “Publicidad Registral”, 3ª ed., p. 297. Edit. Zavalía, Bs. As., 2003. 18 Andorno, Luis O. – Marcolin de Andorno, Marta: ob. cit. “Ley …”, p. 276. 19 López de Zavalía, Fernando J.: ob. cit. “Curso...”, p. 338. 20 García Coni, Raúl R.: ob. cit. “El contencioso …”, p. 166. 21 García Coni: “Advertencia Registral sobre negocios inminentes”, Rev. Notarial 888/86, p. 976. 22 El sistema de reserva de prioridad desenvuelto por nuestra legislación a través de las certificaciones, impone no sólo que la escritura se otorgue dentro de plazo de validez del certificado, sino también que se inscriba en el plazo previsto por la ley (C.N.Civ., Sala F, 16/2/82, J.A., 1983-II-488). 23 Moisset de Espanés, Luis: ob. cit. “Publicidad…”, p. 303. 24 El legislador no sólo quiere que el Juez pueda convencerse de la existencia o inexistencia de un hecho dado, sino que quiere también que la convicción del juez no pueda ser determinada sino con los medios para ello prescriptos. Conf. Núñez Lagos, Rafael: “Hechos y Derechos en el Documen­to Público”, Rev. Not. 779, p. 1307 y sgts. 25 Núñez Lagos, Rafael: “La integridad de la fe pública en los registros de la propiedad”, Rev. del Notariado 685, p. 8. Bs. As., 1966; conf. también Lacruz Berdejo, José Luis - Sancho Rebullida, Francisco de Asis: “Derecho inmobiliario registral”, p. 69. Edit. Bosch. Barcelona, 1968. 26 Cuando se habla de integridad en la técnica registral, se refiere a la integridad formal; mientras que cuando se habla del principio de fe pública se alude también a la integridad formal, pues está en el asiento registral y en el documento público (conf. art.996 C.C.) responden al mismo concepto • ZAVALA, Gastón A. •

formal y a idéntica finalidad de protección del tercer adquirente de buena fe, al paso que la exactitud en el documento público es una autenticidad y en el registro una presunción iuris tantum. Conf. Núñez Lagos, Rafael: ob. cit. “La integridad...”, p. 10. 27 Conf. Weiss, Karen M. – Zavala, Gastón A.: “Eficacia ofensiva de la publicidad registral inmobiliaria”. Trabajo presentado a la XXIX Jornada Notarial Argentina. Mar del Plata, mayo 2010. 28 García Coni argumenta que quienes niegan el principio de fe pública a los registros inmobiliarios argentinos, parten de la premisa de que la convalidación integra un principio autónomo, en vez de ubicarla como una especie dentro del género de las legitimaciones. Sostiene que “nuestros registros están impregnados de fe pública, ya que ésta comprende tanto la legitimación convalidante como la perfeccionadora. Hay fe pública en la inscripción con eficacia ofensiva (presunción iuris et de iure o convalidante), y también la hay si la inscripción tiene efectos defensivos (presunción iuris tantum o perfeccionadora). Podrá variar la dosis, ... pero habrá fe pública si interviene un funcionario fideicente”. Ubica a los registros dentro de la órbita de la fe pública administrativa o alitigiosa (aún cuando algunos registros dependan del Poder Judicial). García Coni, R.R. - Frontini, A.A.: ob. cit. “Derecho...”, p. 265. 29 Villaro, Felipe: ob. cit. “Elementos…”, p. 109. 30 García Coni, Raúl R. – Frontini, Angel A.: ob. cit. “Derecho …”, p. 268. 31 Mariani de Vidal, Marina: “Curso de Derechos Reales”, T. III, p. 407. Edit. Zavalía. Avellaneda (Bs. As. 1993). 32 López de Zavalía, Fernando: ob. cit. “Curso...”, p 366. 33 Andorno, Luis O. - Marcolin de Andorno, Marta: ob. cit. “Ley...”, p. 302. 34 Villaro, Felipe: ob. cit. “Elementos …”, p. 35. 35 García Coni, Raúl R. – Frontini, Angel A.: ob. cit. “Derecho …”, p. 162. 36 La prioridad en un sentido amplio se refie­re tanto a la preferencia excluyente o de supe­rioridad frente a derechos reales incompatibles, como a la preferencia de rango, frente a derechos reales compatibles. De este modo, cuando los derechos reales pueden concurrir sobre la misma cosa, o sea cuando son compatibles, la preferencia se llama rango.