Clasificación Instrumento Línea de Efectos de Comercio Nº 032 Títulos Accionarios, SOCOVESA Solvencia

Clasificación N2/BBB Primera Clase Nivel 4 BBB

Tendencia Estable

Estados Financieros: 31 de diciembre de 2014

RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría N2/BBB, con Tendencia “Estable”, la clasificación asignada a la Línea de Efectos de Comercio Nº 032 de Socovesa S.A. Asimismo, ratifica en Categoría Primera Clase Nivel 4, los títulos accionarios de la Compañía, nemotécnico SOCOVESA. Finalmente, mantiene en Categoría BBB, con Tendencia “Estable”, la solvencia de la Sociedad. La clasificación toma en consideración que la Compañía participa de un sector de la economía que presenta sensibilidad al ciclo económico, desempleo, salarios reales y condiciones de financiamiento, situación que tiene una implicancia relevante en la clasificación de riesgo del negocio asignada a la Empresa. No obstante lo anterior, ICR destaca que la Compañía cuenta con vasta experiencia en el mercado desde el año 1965 y exhibe una alta participación de mercado principalmente en la Región Metropolitana y en especial, en el desarrollo de casas nuevas. Además, la clasificación considera favorable que la Empresa cuente con un negocio diversificado en términos de tipos de inmuebles, con un balance adecuado entre casas y departamentos. Junto con ello, la Compañía cuenta con unidades de negocios especializadas en viviendas horizontales y verticales, además de tener cobertura en diversos segmentos socioeconómicos y mantener un banco de terrenos que le permite desarrollar sus proyectos en el largo plazo. Por otro lado, la clasificación toma en cuenta que Socovesa S.A. es una empresa inmobiliaria integrada verticalmente, lo que le permite obtener sinergias y diluir costos fijos, además de hacer frente de manera flexible a costos relacionados con la construcción. Con respecto a la situación financiera de la Compañía, el año 2014 la Empresa obtuvo su mayor Ebitda histórico, alcanzando $ 72.251 millones, con un incremento de 56,3% respecto al año anterior. Esto se debió a una mejora significativa en las ventas inmobiliarias, y particularmente en departamentos, que exhibieron un alza de 46,2%, con lo que se consolidaron como los mayores generadores de ingresos para la Compañía. Además, el Margen Bruto de la Empresa evidenció una mejora producto de un adecuado control de costos y de favorables precios de las viviendas. Con ello, el Margen Ebitda de Socovesa alcanzó un 18,3%, logrando una importante mejora. Cabe señalar además que la Empresa descontinuó el segmento de Ingeniería y Construcción, lo que tuvo efectos positivos en el desempeño operacional, puesto que dicha área de negocios presentaba márgenes operacionales negativos. Durante el año 2014, la Compañía redujo en un 6,3% sus obligaciones financieras, lo que le permitió concluir el periodo con mejores niveles de apalancamiento. De esta manera, el Endeudamiento alcanzó 2,15 veces, versus 2,46 veces a diciembre de 2014; mientras que el Endeudamiento Financiero se redujo desde 1,99 veces hasta 1,67 veces entre ambos períodos. La mejora también se explica por el incremento patrimonial como consecuencia del positivo resultado del año. En consecuencia, el desempeño operacional y la reducción de la deuda permitieron a Socovesa finalizar el año 2014 con una mejora en sus indicadores de cobertura de obligaciones, con un ratio de Cobertura de Gastos Financieros de 3,60 veces comparado con 2,57 veces en 2013. Asimismo, la relación entre Deuda Financiera Neta y Ebitda se redujo desde 10,32 veces hasta 5,94 veces, situándose en su mejor nivel desde el año 2010.

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En relación a la clasificación de los títulos accionarios en Primera Clase Nivel 4, ésta se fundamenta por la clasificación de solvencia en Categoría BBB asignada a la Compañía, junto con sus indicadores bursátiles. En particular, la acción terminó el año 2014 con una presencia bursátil de 39,44%. DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS: CATEGORÍA NIVEL 2 o N-2 Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. CATEGORÍA PRIMERA CLASE NIVEL 4 Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia y estabilidad de la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos. CATEGORÍA BBB Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. METODOLOGÍAS UTILIZADAS  

Metodología General de Clasificación de Empresas. Títulos Accionarios de Sociedades Anónimas.

HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN Efectos de Comercio Clasificación Acción de Clasificación Instrumento Tendencia Acción de Tendencia

Abr-11 N2/BBB Cambio (antes N2/BBB-) N° 032 Estable

Ago-11 N2/BBB

Ago-12 N2/BBB

Abr-13 N2/BBB

Confirmación

Confirmación

Confirmación

N° 032 Estable

N° 032 Estable

N° 032 Estable

Confirmación

Confirmación

Confirmación Confirmación

Abr-14 N2/BBB

Abr-15 N2/BBB

Confirmación Confirmación N° 032 Estable

N° 032 Estable

Confirmación Confirmación

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

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Socovesa S.A.

ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA

Fecha informe: Mayo.2015

ESTRUCTURA DE PROPIEDAD La Compañía es controlada por la familia Gras, quienes a través de las sociedades Inversiones San Miguel Ltda., Inversiones Jopadi Ltda., Asesorías y Construcción Ltda., Inversiones San Javier Ltda., Asesorías Agrícolas San Manuel Ltda., Inversiones Camino de Luna Ltda., Asesorías e Inversiones Santa María Ltda., G y A S.A., Inversiones Rio Moldava Ltda. e Inversiones Marlit S.A., mantienen un 52,5% de la propiedad. El siguiente cuadro muestra los 12 mayores accionistas de la Compañía, al 31 de marzo de 2015: Número de Número de % de Propiedad acciones suscritas acciones pagadas

Nombre

INV SAN MIGUEL LTDA 303.126.287 INVERSIONES VAUD 158.289.385 MONEDA SA AFI PARA PIONERO FONDO DE INVERSION 96.788.000 INVERSIONES LA CORDILLERA 67.463.156 ASESORIAS Y CONSTRUCCION LIMITADA 47.186.911 INVERSIONES SAN JAVIER LTDA 46.724.060 ASESORIAS AGRICOLAS SAN MANUEL LTDA 45.558.059 INVERSIONES CAMINO DE LUNA LIMITADA 45.218.715 ASESORIAS E INVERSIONES SANTA MARIA LTDA 45.218.715 COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION 45.052.324 IM TRUST S A C DE B 41.999.837 FONDO DE INVERSION LARRAIN VIAL BEAGLE 41.864.022 Fuente: SVS.

303.126.287 158.289.385 96.788.000 67.463.156 47.186.911 46.724.060 45.558.059 45.218.715 45.218.715 45.052.324 41.999.837 41.864.022

24,77% 12,93% 7,91% 5,51% 3,86% 3,82% 3,72% 3,69% 3,69% 3,68% 3,43% 3,42%

DIRECTORIO Y ADMINISTRACIÓN En junta de accionistas celebrada del día 18 de abril de 2013, se procedió a elegir al Directorio de la Compañía, compuesto por siete miembros, de los cuales, el señor Nicolás Guellona Amunátegui fue electo como Director Independiente. Nombre CRISTIAN HARTWIG BISQUERTT JAVIER GRAS RUDLOFF JUSTINO NEGRON BORNAND VICENTE DOMINGUEZ VIAL NICOLAS GELLONA AMUNATEGUI FERNANDO BARROS TOCORNAL RODRIGO GRAS RUDLOFF Fuente: SVS.

Cargo Presidente Vicepresidente Director Director Director Director Director

En cuanto a la estructura organizacional de la Compañía, durante el año 2010 el Directorio acordó implementar cambios en la misma con el objetivo de incrementar la eficiencia en sus negocios y enfrentar de mejor manera los desafíos próximos. Específicamente, se acordó definir el área inmobiliaria y el área de ingeniería y construcción, como segmentos estratégicos para la Sociedad, cuyos gerentes, los señores Mauricio Varela y René Castro, reportarán directamente al Directorio sobre el cumplimiento de sus funciones en sus áreas respectivas.

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Socovesa S.A. Fecha informe: Mayo.2015

Adicionalmente, se acordó llevar a cabo la creación de un comité ejecutivo, integrado por el Presidente del Directorio, su vicepresidente y los gerentes de las áreas inmobiliaria e ingeniería y construcción. Dicho comité efectúa reuniones de carácter semanal, y está encargado de implementar las decisiones estratégicas adoptadas por el Directorio, para cada área de negocio. Además, debe examinar y coordinar las actividades de los negocios de cada una de dichas áreas, reportando al Directorio sus responsabilidades. ACTIVIDADES Y NEGOCIOS DE LA COMPAÑÍA Empresas Socovesa es una compañía inmobiliaria y constructora integrada verticalmente, cuya cadena de valor abarca desde la decisión de llevar a cabo un proyecto hasta el servicio de post venta. La Compañía basa su estrategia en tres pilares: Desarrollo de viviendas en altura, comercialización multimarca y foco de productos centrado en el consumidor. En el último tiempo la Empresa ha cambiado su estrategia de competitividad en costos por diferenciación, y además ha tomado la decisión de descontinuar el área de Ingeniería y Construcción debido a los resultados negativos que este segmento reportaba, de manera de reasignar recursos a negocios más rentables. Formada por Socovesa Santiago, abarca todos los proyectos inmobiliarios, principalmente casas, ubicados entre las regiones IV y VI, incluyendo la Región Metropolitana; Socovesa Sur, la cual contempla proyectos inmobiliarios ubicados entre las regiones VII y XII; Almagro, que desarrolla proyectos de departamentos en altura principalmente para los segmentos socioeconómicos ABC1 y C2, tanto en Santiago como en otras ciudades como Antofagasta y Viña del Mar; Pilares, filial que desarrolla departamentos en altura, en zonas urbanas para los segmentos C2 y C3; y Socovesa Desarrollos Comerciales, empresa que cubre el segmento de proyectos inmobiliarios no habitacionales. El portafolio de viviendas de la Compañía ha evolucionado desde ser intensivo en casas a ser intensivo en edificios, maximizando el retorno de los terrenos y potenciando las ventas de las filiales Almagro y Pilares, las que han incrementado fuertemente su generación de utilidades y tiene una participación mayoritaria en las escrituraciones de la Empresa. En cuanto a los terrenos, la Compañía mantiene una estrategia activa en compras de paños, particularmente en zonas con alto potencial de desarrollo. No obstante, la Empresa también efectúa ventas de terrenos cuando las condiciones de mercado son favorables. De acuerdo a información contenida en la Memoria 2014, Socovesa cuenta con bancos de terrenos disponibles para el desarrollo de proyectos inmobiliarios para los próximos seis años, lo que entrega una favorable posición competitiva.

CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO El mercado inmobiliario se caracteriza por su estrecha correlación con la actividad económica, de tal manera que la evolución de variables macroeconómicas y las condiciones del mercado financiero, inciden fuertemente en el desarrollo de este sector. Al analizar el comportamiento del sector inmobiliario en Chile, es posible observar un elevado crecimiento, el que es posible aproximar por la evolución de las colocaciones del sistema financiero orientadas a la vivienda, en relación a la evolución de la actividad económica en general. En términos nominales, se observa que estas colocaciones avanzan a una tasa de crecimiento tal, que el año 2014 llegó a representar un 21,5% del PIB.

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Socovesa S.A. Fecha informe: Mayo.2015

Fuente: Elaboración propia, datos Banco Central de Chile.

Una de las variables de mayor importancia en el desempeño del mercado inmobiliario corresponde a las tasas de colocación de créditos hipotecarios. En efecto, existe una marcada relación inversa entre el volumen de ventas de viviendas nuevas y la tasa de crédito hipotecario vigente en el mercado, tal como se desprende del siguiente gráfico:

Fuente: Elaboración propia, datos Cámara Chilena de la Construcción y Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.

Es preciso señalar que las condiciones del mercado financiero no sólo afectan las decisiones de compra por parte de los consumidores, sino que también constituyen una variable relevante para el desarrollo de nuevos proyectos, debido a los altos requerimientos de capital de trabajo y financiamiento que requieren las compañías inmobiliarias para llevar a cabo su ejecución. Otra forma de analizar los equilibrios en el mercado inmobiliario, y su dependencia de variables económicas, es observando el comportamiento de la Velocidad de Venta (ventas / stock disponible) y Meses para Agotar Stock. Como se observa en el siguiente gráfico, ante la presencia de shocks (recesión económica y terremoto), se observa una disminución en la velocidad de venta y un aumento en los meses para agotar stock, evidenciando estancamientos en el mercado inmobiliario. Por otro lado, cuando existe liquidez suficiente y buenas condiciones de tasas (períodos post crisis y post terremoto), se observan incrementos en la demanda inmobiliaria y una mayor velocidad de venta, aumentando el nivel de escrituraciones.

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Socovesa S.A. Fecha informe: Mayo.2015

Fuente: Elaboración propia, datos Cámara Chilena de la Construcción.

En consecuencia, el mercado inmobiliario es bastante cíclico, y enfrenta una demanda muy sensible a las condiciones de financiamiento del sector. Los shocks externos y las restricciones de liquidez inciden fuertemente en el comportamiento de la demanda inmobiliaria y en la capacidad de financiamiento de proyectos. Lo anteriormente expuesto tiene una incidencia relevante en la clasificación de riesgo que se asigna a las empresas que operan en este sector. Socovesa en la Industria En relación al desempeño de la Compañía en el mercado inmobiliario, ICR destaca lo siguiente: 

Experiencia: La Compañía fue fundada el año 1965, y desde entonces ha acumulado una vasta experiencia y know how del mercado, tanto en el desarrollo de viviendas horizontales como verticales. En la actualidad la Empresa cuenta con una amplia variedad arquitectónica orientada a distintos segmentos socioeconómicos de la población.



Participación de Mercado: La Sociedad cuenta con una favorable participación de mercado y cuenta con marcas consolidadas y de alta recordación. De acuerdo a información contenida en la Memoria 2014, la consultora Real Data Consultores Inmobiliarios estimó que la Compañía mantiene una participación de mercado de 12,9% en casas nuevas en las comunas de la Región Metropolitana en que participa, y de 8,6% en departamentos nuevos, para el año 2014.



Diversificación: La Compañía cuenta con áreas de negocios diversificadas a través de sus filiales, logrando un mix de productos inmobiliarios consistentes en casas y departamentos orientados a distintos segmentos socioeconómicos y con presencia en diversas regiones del país. Además, cuenta con una unidad destinada al desarrollo de oficinas clase A, lo que le permite participar de un mercado que presenta características diferentes al mercado de viviendas.



Gestión de Terrenos: La Empresa es activa en la compra y venta de terrenos, y además mantiene un banco de paños que cuenta con disponibilidad para el desarrollo de proyectos para un período estimado de seis años.



Integración Vertical: El modelo de negocios de Socovesa es integrado verticalmente, involucrando todas las etapas asociadas al proceso inmobiliario. De esta manera, mitiga riesgos asociados a construcción y mantiene sinergias operativas y dilución de gastos de administración.

Las características antes mencionadas, permiten a Socovesa mantener una clasificación de riesgo del negocio en el rango de BBB. SECTOR INMOBILIARIO

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Socovesa S.A.

CLASIFICACIÓN DE RIESGO FINANCIERO

Fecha informe: Mayo.2015

La clasificación de riesgo financiero evalúa el desempeño de la Compañía en la generación de flujos de caja, tomando en cuenta evolución de ingresos y Ebitda. Asimismo, considera la estructura de financiamiento de la Empresa y la capacidad de cobertura de sus obligaciones financieras, contrastando los flujos de caja generados con el servicio de la deuda. Ingresos En los últimos años, la estrategia de Socovesa se ha enfocado en reducir la exposición al segmento de Ingeniería y Construcción, concluyendo con la descontinuación de los contratos asociados a esta área de negocios el año 2014. La estrategia ha buscado fortalecer los segmentos de mayores ingresos y márgenes, particularmente en la filial Almagro, así como también mejorar el mix de bienes inmuebles a través del aumento de proyectos de edificios, que permiten maximizar el costo del terreno. De esta manera, el año 2014 la Empresa logró un aumento de 25% en sus ingresos consolidados, totalizando $ 394.736 millones.

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

El plan estratégico de la Compañía, consistente en potenciar las ventas inmobiliarias, tuvo un efecto positivo durante el año 2014, logrando un incremento de 30,4% en las ventas de bienes inmuebles, que totalizaron $ 354.555 millones. Se destacan las ventas de la filial Pilares, que logró sus mayores escrituraciones históricas con UF 1,15 millones, situación que fue determinante en el alza de los ingresos consolidados. Al desglosar las ventas por tipo de inmueble, se observa que los departamentos crecieron un 46,2%, consolidándose como los mayores generadores de ingresos para la Empresa. Por su parte, las ventas de casas también exhibieron un buen desempeño, creciendo un 8,7%. Adicionalmente, y como se observa en el gráfico siguiente, la decisión de la Compañía de descontinuar el área de Ingeniería y Construcción, concluyó con un descenso de 70% en los ingresos provenientes de este segmento, y para el año 2015 no existen contratos vigentes en el área, pero sí existen cuentas por cobrar que deberían significar flujos de caja positivos para el presente período, ante la recuperación de cuentas por cobrar.

Fuente: Elaboración propia, datos SVS. SECTOR INMOBILIARIO

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Socovesa S.A.

Ebitda

Fecha informe: Mayo.2015

La reducción paulatina del área de Ingeniería y Construcción, a favor del impulso inmobiliario, han permitido a Socovesa incrementar en forma consistente el Ebitda en los últimos tres años, así como también el Margen Ebitda como consecuencia de favorables márgenes brutos en las ventas de inmuebles, y de la menor participación relativa de Ingeniería y Construcción, que exhibió márgenes brutos negativos en los últimos años. De este modo, durante el año 2014 la Empresa logró su mayor Ebitda, alcanzando $ 72.251 millones, con un alza de 56,3% y un crecimiento de 3,7 puntos porcentuales en el Margen Ebitda, fortaleciendo de esta manera su capacidad de generación de caja.

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

El año 2014, los costos de venta totalizaron $ 292.017 millones, aumentando un 19,4% en relación al año anterior, como consecuencia de un mayor volumen de negocios. Durante el período los costos asociados a construcción se mantuvieron estables, y se evidenció una mejora en la rotación de los inventarios (desde 0,88 veces hasta 0,98 veces), con menores plazos promedio de ejecución. De esta manera, el Margen Bruto consolidado exhibió una mejora desde 22,58% en 2013 hasta 26,02% el año 2014. En tanto, los Gastos de Administración alcanzaron $ 47.702 millones, aumentando un 15,9%, por mayores gastos de comercialización y por la contabilización de gastos de marketing en este ítem que hasta el tercer trimestre de 2013 se contabilizaban directamente en costo de ventas. El ratio de eficiencia (Gastos de Administración sobre Ingresos) evidenció una mejora desde 11,7% hasta 10,8% entre los años 2013 y 2014. Finalmente, el área de Ingeniería y Construcción aportó negativamente al Ebitda por un monto de $ 8.013 millones, destacando que la Compañía llevó a resultados las provisiones de pérdidas de prácticamente la totalidad del área. De esta manera, se espera que para el año 2015, y dado que se descontinuó este negocio, no se observen efectos de éstas en el desempeño operacional de Socovesa. Deuda Durante el año 2014, la Compañía efectuó pagos netos de préstamos gracias a la favorable escrituración. De acuerdo al estado de flujos de efectivo, los pagos de obligaciones totalizaron $ 107.960 millones, mientras que los préstamos obtenidos alcanzaron $ 72.540 millones. Como consecuencia de lo anterior, la deuda financiera bruta se redujo un 6,3%, y la deuda financiera neta disminuyó en 10,1%. Por contabilidad, la mayor proporción de las obligaciones financieras se registra en la porción corriente; no obstante, éstas se pagan una vez que los proyectos inician escrituración, por lo cual la deuda se encuentra adecuadamente calzada con el stock de inventarios.

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A diciembre de 2014, las obligaciones financieras totalizaron $ 457.709 millones, y el ratio de Endeudamiento se 3 redujo desde 2,46 veces a diciembre de 2013, hasta 2,15 veces. En forma análoga, el Endeudamiento Financiero disminuyó desde 1,99 veces hasta 1,67 veces entre ambas fechas. La mejora en los indicadores obedece además al incremento de 11,6% en el patrimonio neto, gracias a los resultados obtenidos en el ejercicio.

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

Cabe señalar que por política, Socovesa financia sus inventarios inmobiliarios con deuda, mientras que los terrenos son financiados con capital propio. Cobertura Gracias al positivo desempeño operacional y a la reducción del apalancamiento durante el año 2014, los indicadores de cobertura de obligaciones de la Compañía han alcanzado niveles favorables en relación a los años anteriores. De 4 esta manera, la Empresa muestra un incremento en el ratio de Cobertura de Gastos Financieros Netos , que avanzó desde 2,57 veces hasta 3,60 veces entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, mientras que el indicador de Deuda 5 Financiera Neta sobre Ebitda disminuyó a su mínimo en 5 años, ubicándose en 5,94 veces.

Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

Perspectivas Las perspectivas de la clasificación son estables. La Compañía ha logrado de manera satisfactoria descontinuar el área de Ingeniería y Construcción, lo que junto al buen desempeño inmobiliario han impulsado los resultados y la cobertura de obligaciones. Si bien, ICR considera estos aspectos como positivos, es preciso evaluar el desempeño de la Compañía en un mayor plazo y frente a escenarios menos favorables para el mercado inmobiliario, tales como endurecimiento en las políticas de financiamiento y alzas en los meses para agotar stock que podrían evidenciarse con los cambios incorporados en la Reforma Tributaria. Si la Compañía mantiene esta tendencia en un mayor plazo, acentuando la mejora en sus indicadores de cobertura de obligaciones financieras, y manteniendo un desempeño operacional positivo bajo los escenarios antes descritos, la clasificación de solvencia podría eventualmente ser corregida al alza. SECTOR INMOBILIARIO

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Socovesa S.A.

CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS

Fecha informe: Mayo.2015

EFECTOS DE COMERCIO Con fecha 11 de agosto de 2008, la Compañía llevó a cabo la inscripción en los Registros de la Superintendencia de Valores y Seguros, de su primera Línea de Efectos de Comercio, la cual se encuentra registrada bajo el número 032. Las características de la emisión se describen a continuación:

Monto máximo de la línea Plazo de la línea Uso de los fondos Rescate anticipado Resguardos

UF 1.000.000 10 años Refinanciamiento de obligaciones financieras de corto plazo No hay Endeudamiento financiero neto menor a dos veces

En relación a los resguardos del instrumento, en el momento en que se efectúen colocaciones con cargo a esta línea, comenzará a aplicarse una restricción sobre el Leverage Financiero de la Compañía, que obligará a la Sociedad a mantener una relación de Deuda Financiera Neta sobre Patrimonio Atribuible a los Controladores inferior a 2,0 veces al cierre de sus estados financieros trimestrales. TÍTULOS ACCIONARIOS Los títulos accionarios de la Compañía, nemotécnico Socovesa, dejaron de formar parte del selectivo IPSA a partir de enero de 2012. Los papeles presentan en general, una mayor volatilidad (desviación estándar de los retornos mensuales) que el índice de mercado, la que tiende a acentuarse en los períodos de inestabilidad financiera, de acuerdo a las características del sector en que opera. Al 31 de diciembre de 2014, la presencia bursátil de los títulos era de 39,44%. Los aspectos anteriores, sumados a la clasificación de solvencia de la Compañía, son determinantes en la clasificación en Categoría Primera Clase Nivel 4 asignada a los papeles de la Sociedad.

Fuente: Elaboración propia, datos Bolsa de Santiago.

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ANEXO

Activos Corrientes Activos No Corrientes Activos Totales Efectivo y Equivalentes Otros Activos Financieros Corrientes Inventarios Corrientes Inventarios No Corrientes Inventarios Totales Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Pasivos Totales Deuda Financiera Corriente Deuda Financiera No Corriente Deuda Financiera Bruta Deuda Financiera Neta Patrimonio

Situación Financiera Socovesa S.A. (en Miles de Pesos) Dic-10 Dic-11 Dic-12 388.483.816 443.480.288 416.159.326 195.831.887 209.153.186 364.010.963 584.315.703 652.633.474 780.170.289 6.455.594 11.437.655 13.280.997 14.660 1.068.348 140.202 302.198.373 297.934.666 235.142.072 102.401.494 111.275.903 121.856.493 404.599.867 409.210.569 356.998.565 328.040.941 381.840.386 509.048.892 40.399.132 46.697.504 38.949.348 368.440.073 428.537.890 547.998.240 246.433.036 296.561.941 397.096.796 24.230.922 32.951.608 23.956.087 270.663.958 329.513.549 421.052.883 264.193.704 317.007.546 407.631.684 215.875.630 224.095.584 232.172.049

Ingresos de Explotación Costos de Explotación Margen Bruto Margen Bruto (%) Resultado Operacional Margen Operacional Ingresos Financieros Gastos Financieros Resultado del Ejercicio

Dic-13 488.997.711 360.082.086 849.079.797 9.700.180 1.534.294 321.335.106 120.891.700 442.226.806 594.013.113 9.579.053 603.592.166 487.849.383 729.137 488.578.520 477.344.046 245.487.631

Dic-14 448.639.270 414.961.652 863.600.922 16.292.498 12.291.279 274.313.135 123.102.434 397.415.569 556.270.852 33.421.056 589.691.908 433.738.680 23.970.117 457.708.797 429.125.020 273.909.014

257.982.452 320.929.707 331.002.079 315.959.961 394.735.513 -210.378.873 -258.135.288 -266.925.839 -244.600.917 -292.017.243 47.603.579 62.794.419 64.076.240 71.359.044 102.718.270 18,45% 19,57% 19,36% 22,58% 26,02% 19.805.957 34.334.952 33.617.361 37.092.950 58.147.516 7,68% 10,70% 10,16% 11,74% 14,73% 440.296 1.927.528 797.744 1.053.361 1.262.934 -6.541.053 -15.825.313 -16.353.039 -19.056.425 -21.331.115 13.668.423 15.201.653 16.531.634 16.615.307 35.250.401

Razón Circulante (Nº de Veces) 1,18 1,16 Razón Ácida (Nº de Veces) 0,26 0,38 Capital de Trabajo 60.442.875 61.639.902 Rotación de Inventarios 0,73 0,86 Permanencia de Inventarios 501,55 424,29 Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces) 1,52 1,70 Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces) 0,19 0,21 Endeudamiento Total (Nº de Veces) 1,71 1,91 Endeudamiento Financiero 1,25 1,47 Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,89 0,89 Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,11 0,11 Ebitda 22.495.525 40.062.193 Margen Ebitda 8,7% 12,5% Cobertura de Gastos Financieros Netos (Nº de Veces) 3,69 2,88 Cobertura de Gastos Financieros Netos 12M (Nº de Veces) 3,69 2,88 Cobertura de Intereses Netos y Amortizaciones Corrientes 0,09 0,13 Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces) 10,95 7,40 Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces) 1,08 0,82 Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) 12,03 8,23 Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 11,74 7,91 Rentabilidad Patrimonio (12 Meses) 6,48% 6,91% Rentabilidad Activos (12 Meses) 2,38% 2,46% Retorno sobre Ventas 5,30% 4,74% Fuente: Elaboración propia, datos SVS.

SECTOR INMOBILIARIO

12

0,82 0,36 -92.889.566 1,00 364,47 2,19 0,17 2,36 1,81 0,93 0,07 39.284.520 11,9% 2,53 2,53 0,10 10,11 0,61 10,72 10,38 7,25% 2,31% 4,99%

0,82 0,81 0,28 0,31 -105.015.402 -107.631.582 0,88 0,98 415,20 372,26 2,42 2,03 0,04 0,12 2,46 2,15 1,99 1,67 0,98 0,94 0,02 0,06 46.239.039 72.251.154 14,6% 18,3% 2,57 3,60 2,57 3,60 0,09 0,16 10,55 6,00 0,02 0,33 10,57 6,33 10,32 5,94 6,96% 13,57% 2,04% 4,12% 5,26% 8,93%

NOTAS 1

Según se indica en los análisis razonados de los estados financieros.

2

Corresponde al total de pasivos sobre patrimonio.

3

Definido como total de pasivos financieros sobre patrimonio.

4

Calculado como Ebitda sobre el valor absoluto de ingresos financieros menos gastos financieros.

5

Corresponde al total de pasivos financieros menos efectivo y equivalentes menos otros activos financieros corrientes.

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