ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A.

Contenido: Resumen de la Clasificación

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Fortalezas y Factores de Riesgo

4

Antecedentes de la Compañía

4

Hechos relevantes

6

Proyectos de Inversión

6

Sistema Franco

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Análisis Financiero

9

Características de los Instrumentos

13

Anexos

14

Analista responsable: Ma ri cela Plaza mplaza @icrchile.cl 2 896 82 00

Reseña Anual de Clasificación Junio 2013

Clasificación Instrumento: Solvencia Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI

Clasificación AAPrimera Clase Nivel 2

Tendencia Estable Estable

Actual AAPrimera Clase Nivel 2

Anterior AAPrimera Clase Nivel 2

Historia Clasificación Instrumento: Solvencia Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI

Estados Financieros: 31 de diciembre de 2012

RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, la solvencia de ZONA FRANCA DE IQUIQUE S.A. (en adelante ZOFRI, la Compañía o la Sociedad). En relación a los títulos accionarios, se ratifica en Primera Clase Nivel 2, las acciones de nemotécnico ZOFRI. ZOFRI es un centro de negocios con más de 200 hectáreas, en las que se realizan actividades comerciales e industriales, principalmente al por mayor. ZOFRI administra la zona franca de Iquique, principalmente a través del arriendo de locales para la venta al detalle, arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales y prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías. Su ámbito de operación corresponde a los terrenos que posee en Iquique, Arica y Alto Hospicio. Sus operaciones se desarrollan a través de las unidades de negocio: (i) Centro Comercial (Mall ZOFRI), (ii) Gestión Inmobiliaria (Recinto Amurallado, Recinto Abierto-Barrio Industrial y Parque Empresarial Alto Hospicio); (iii) Logística (Centro Logístico ZOFRI) y; (iv) Parque Industrial Chacalluta. La clasificación de solvencia se sustenta en la estabilidad financiera de ZOFRI, en la diversificación de sus clientes, en su ubicación geográfica y en los beneficios de administrar y operar en zona franca. Al respecto: •

Estabilidad financiera: ZOFRI ha mostrado estabilidad financiera durante los últimos períodos, lo que se 1 mantuvo en 2012, y queda reflejado, por ejemplo, en la estabilidad de sus márgenes (margen bruto : 60,2%; 2 3 4 5 margen operacional : 34,2%; margen de Ebitda : 44,2%), bajo endeudamiento (1,26 veces y 0,20 veces si se 6 ajusta por los ingresos diferidos), en la generación de Ebitda ($10.748 millones y $5.910 millones si se 7 descuenta el Capex ). Esta estabilidad en sus márgenes, Ebitda y generación de utilidades, le ha permitido financiar sus planes de inversión sólo con sus flujos operacionales, sin necesidad de recurrir a aumentos de capital o financiamiento de terceros.

•

Diversificación de clientes: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios.

•

Beneficios zona franca: El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en esta caso ZOFRI, contempla eximición de los Impuestos a las Ventas y Servicios

1

Margen bruto = Margen de explotación / Ingresos Margen operacional = Resultado operacional / Ingresos 3 Margen de Ebitda = Ebitda / Ingresos 4 Endeudamiento = Pasivos totales / Patrimonio total 5 Endeudamiento neto de ingresos diferidos = (Pasivos totales – ingresos diferidos de corto y largo plazo) / (Ingresos diferidos de corto y largo plazo + Patrimonio total 6 Ebitda = Ingresos – Costos de explotación – Gastos de Administración + depreciación y amortización 7 Capex corresponde a la cuenta “Compras de propiedades, planta y equipo” del Estado de Flujo de Efectivo 2

2

por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros. •

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Ubicación estratégica: La posición geográfica permite acceder a más de 300 millones de potenciales clientes , tanto nacionales, como de países vecinos.

Respecto a los títulos accionarios de ZOFRI, la ratificación en Primera Clase Nivel 2 obedece a la presencia bursátil de la acción (25% promedio durante los últimos doce meses aproximadamente), floating (27,32%) y la Clasificación de solvencia de la Compañía (AA- Tendencia Estable). A partir de 2012, luego de la aplicación de la nueva norma de presencia bursátil, la presencia del papel ha experimentado una reducción, por lo que en la actualidad la Compañía trabaja con Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, en calidad de Market Maker.

DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS CATEGORÍA AA Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La Subcategoría “-“ indica una menor protección dentro de la Categoría AA. PRIMERA CLASE NIVEL 2 Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos.

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

8

Fuente: ZOFRI

3

ZOFRI S.A.

FORTALEZAS Y FACTORES DE RIESGO • Fortalezas

Fecha Informe: Junio.2013

•

Diversificación de clientes: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios.

•

Beneficios zona franca: El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en esta caso ZOFRI, contempla eximición de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios financieros.

•

Ubicación estratégica: La posición geográfica permite acceder a más de 300 millones de potenciales clientes , tanto nacionales, como de países vecinos.

•

Estabilidad financiera: ZOFRI ha mostrado una marcada estabilidad en sus márgenes, Ebitda y en la generación de utilidades, lo que le ha permitido financiar sus planes de inversión sólo con sus flujos operacionales, por lo que no ha tenido necesidad de recurrir a aumentos de capital o financiamiento de terceros.

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• Factores de Riesgo •

Poca flexibilidad del sistema público: La Compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por normativas propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas, y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima.

•

Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley por un período finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se renueve al momento de su extinción.

•

Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo regional, ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo inmobiliario, entre otras actividades.

ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA Zona Franca de Iquique es un centro de negocios con más de 200 hectáreas, en las que se realizan actividades comerciales e industriales, principalmente al por mayor. ZOFRI administra la zona franca de Iquique, principalmente a través del arriendo de locales para la venta al detalle, arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales y prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías. Su ámbito de operación corresponde a los terrenos que posee en Iquique, Arica y Alto Hospicio. Las operaciones de ZOFRI se desarrollan a través de las unidades de negocio: (i) Centro Comercial (Mall ZOFRI), (ii) Gestión Inmobiliaria (Recinto Amurallado, Recinto Abierto-Barrio Industrial y Parque Empresarial Alto Hospicio); (ii) Logística (Centro Logístico ZOFRI) y; (iv) Parque Industrial Chacalluta (Tabla 1).

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 9

Fuente: ZOFRI

4

ZOFRI S.A.

GESTIÓN INMOBILIARIA MALL ZOFRI

Fecha Informe: Junio.2013

Recinto Amurallado

Es un área destinada al comercio mayorista ubicada próxima al Puerto. En este recinto, se ingresan y despachan mercancías, hacia los países vecinos.

Recinto AbiertoBarrio Industrial Área con todas las condiciones necesarias para la instalación de empresas que tengan como objetivo el producir, almacenar, comercializar y distribuir sus productos en el mercado potencial de ZOFRI.

Parque Empresarial Alto Hospicio

Disponible para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, entre los que se puede mencionar la creación de un parque industrial bajo el régimen de zona franca.

CENTRO LOGÍSTICO ZOFRI

PARQUE INDUSTRIAL CHACALLUTA

OTROS

Destinado al almacenaje de mercaderías. Funciona también como Patio de Vehículos (Áreas al aire libre para almacenar vehículos y maquinaria pesada)

Este parque está destinado a la venta y arriendo de terrenos urbanizados y no urbanizados para el desarrollo de actividades industriales.

Corresponde a servicios relacionados con tecnologías de información y comunicaciones, control documentario y logística.

Descripción

Edificio de exhibición y venta de productos al detalle.

Usuarios (N°)

203 (más de 400 tiendas)

1.999

2

62

75

1,95

150

128

1,73

132

Superficie (hectáreas) % de ocupación

99,3%

En etapa de 100% 16,1% construcción Tabla 1: Unidades de negocio de ZOFRI. (Fuente: Memoria 2012, ZOFRI) 100%

En los terrenos ubicados en la Región de Tarapacá (215 hectáreas) existen 1.062 sitios arrendados a usuarios, quienes en sus bodegas y patios almacenan productos importados que posteriormente venden a clientes de diferentes países, principalmente de Latinoamérica. En el sector donde opera la zona franca también operan: (i) el Mall Zofri, con más de 400 tiendas y más de 38.000 m² construidos; (ii) un Centro Logístico destinado a satisfacer la demanda de quienes no cuentan con bodegas propias, los cuales además pueden contratar servicios de administración de operaciones logísticas. Estos servicios se realizan a través de cinco bodegas y más de 16.000 m² de capacidad; (iii) el Parque Industrial Chacalluta en Arica, un recinto que cuenta con 132 hectáreas ubicadas a 700 metros del aeropuerto internacional, a 9 kilómetros de la frontera con Perú, a 5 kilómetros de la carretera Arica-La Paz y a 16 kilómetros del puerto de la cuidad. Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las mercancías depositadas en las instalaciones de la zona franca pueden ser comercializadas allí, y dentro de la Primera y Decimoquinta regiones, sin el pago de IVA ni aranceles aduaneros. En relación a la estructura de propiedad de ZOFRI, el controlador es Corporación de Fomento de la Producción (CORFO) con el 71,28% del capital accionario. Por su parte, la Tesorería General de la Republica, mantiene el 1,40% de la propiedad, lo cual le otorga al Estado de Chile, una participación total (directa e indirecta) de 72,67% del capital social de la Compañía. Los doce mayores accionistas se detallan en la siguiente tabla:

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

5

ZOFRI S.A.

Nombre % de propiedad CORPORACION DE FOMENTO DE LA PRODUCCION 71,28% COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION 3,35% LARRAIN VIAL S A CORREDORA DE BOLSA 2,53% BANCHILE C DE B S A 2,03% CELFIN SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION(CTA.NUEVA) 1,76% TESORERIA GENERAL DE LA REPUBLICA 1,40% PENTA C DE B S A 1,33% CORPBANCA CORREDORES DE BOLSA SA 1,03% CELFIN CAPITAL S A C DE B 0,86% INVERSIONES ORO LIMITADA 0,85% BCI C DE B S A 0,83% INV UNION ESPANOLA S A 0,82% Total 12 mayores accionistas 88,07% Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2013. (Fuente: SVS)

Fecha Informe: Junio.2013

En relación al directorio, éste está constituido por siete miembros, con duración de dos años en sus funciones, pudiendo ser reelegidos indefinidamente. La conformación actual del directorio y de los principales miembros de la administración, es la indicada en tabla 3: Nombre Cargo LUIS ALBERTO SIMIAN DIAZ Presidente SAMUEL EDUARDO PUENTES LACÁMARA Vicepresidente FELIPE PEREZ WALKER Director JUAN CARLOS TOLEDO NIÑO DE ZEPEDA Director GONZALO DE URRUTICOECHEA SARTORIUS Director GIORGIO MACCHIAVELLO YURAS Director IGNACIO BRIONES ROJAS Director ÁLVARO ESPINOSA ALMARZA Gerente General ARIEL VLADIMIR PEREZ ACUÑA Gerente de Administración y Finanzas JUAN CRISTOBAL DONOSO LARRAIN Gerente de Negocios Tabla 3: Directorio y principales ejecutivos (Fuente: SVS)

La Compañía mantiene cuatro comités de directores, los que corresponden a: Comité Ejecutivo (enfocado a temas estratégicos de la Compañía), Comité de Tarifas (enfocado al sistema tarifario que comenzó a regir el 1 de enero de 2013), Comité de Negocios y Desarrollo (abocado a analizar y monitorear los principales proyectos de la Compañía, tales como la Etapa VII del Mall y el Parque Empresarial de Alto Hospicio) y Comité de Directorio propiamente tal, este último conformado por por los directores: Ignacio Briones Rojas, Samuel Puentes Lacamara y Felipe Pérez Walker (quien corresponde a director independiente y preside dicho comité).

HECHOS RELEVANTES •

Con fecha 22 de noviembre de 2012, se informó a través de hecho esencial la aprobación de la actualización al sistema tarifario relativo al uso de locales e instalaciones destinadas a la venta al detalle, modificándose también los valores por derechos de renovación en el Recinto Amurallado y Barrio Industrial. Este cambio tarifario comenzó a regir el 1 de enero de 2013, sin embargo para los actuales usuarios sólo rige a partir de la renovación de sus respectivos contratos.

PROYECTOS DE INVERSIÓN Los proyectos de inversión de la Compañía son íntegramente financiados con recursos provenientes de la propia operación. Durante el año 2012, ZOFRI dio inicio a dos proyectos principales: Parque Empresarial, en la comuna de Alto Hospicio (primera etapa) y construcción de la séptima ampliación de Mall ZOFRI. Al respecto: INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

• Parque Empresarial Alto Hospicio Está conformada por nueve manzanas, con una superficie arrendable de 246.070 m² y un total de 89 sitios. Esta obra de

6

ZOFRI S.A.

urbanización tiene fecha de término para el mes de noviembre de 2013 y la inversión total de la primera etapa es de aproximadamente US$25 millones.

Fecha Informe: Junio.2013

• Ampliación Mall ZOFRI 2

2

El proyecto considera más de 16.000 m construidos totales y cerca de 4.500 m arrendables e incluye un edificio con cuatro niveles, estacionamientos semi subterráneos, un primer nivel con 59 nuevas tiendas comerciales, un segundo nivel para la nueva Plaza de Comidas con 12 locales y con una capacidad para mil personas aproximadamente, un boulevard gastronómico con cinco restaurantes y un área de juegos infantiles, generando un lugar de encuentro familiar. Las obras de construcción comenzaron en julio de 2012 y la puesta en marcha para el público se estima será a comienzos de 2014. La inversión total de este proyecto es de aproximadamente $11.500 millones. Si bien estos dos proyectos son los principales que está desarrollando la Compañía, por la magnitud de la inversión, también existen otras inversiones menores como la actualización de la plataforma tecnológica y nuevo sistema de CCTV ($584,5 millones), reemplazo de luminarias de eficiencia en las instalaciones de ZOFRI S.A. ($336,4 millones), mejoramiento de techumbres Mall ZOFRI ($307,3 millones), estacionamientos para camiones en el Recinto Amurallado ($283,3 millones), entre otros.

SISTEMA FRANCO • Marco Legal La ley 18.846, autorizó al Estado a desarrollar actividades económicas en materia de administración y explotación de la Zona Franca de Iquique a través de una sociedad anónima con la cual se firmó un contrato de concesión para la administración y explotación de la Zona Franca. Esta compañía fue ZOFRI, quien mantiene la concesión por 40 años contados desde la fecha del contrato. La normativa considera el pago del 15% de los ingresos brutos anuales de ZOFRI por la concesión que administra, monto que va en beneficio de todos los municipios de las regiones de Tarapacá y de Arica y Parinacota. 10

El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, contempla las siguientes franquicias : •

Exime de los Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de Zonas o Depósitos Francos.

•

Exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus 11 ejercicios financieros producidas por las actividades en Zona Franca .

Mientras las mercancías permanezcan en la Zona Franca se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación 12 de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país . • Operaciones Sistema Franco INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

13

Las ventas de las empresas usuarias instaladas en la zona franca de Iquique aumentaron en 2,8% en 2012 con respecto al año anterior (Gráfico 1). Al respecto, las ventas a las regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota totalizaron US$2.015,8 millones (CIF), seguidas de las ventas al extranjero (US$2.007 millones en 2012). Por su parte, las ventas al resto de Chile 10

Fuente: Servicio de Impuestos Internos Zona Franca es el área o porción unitaria de territorio perfectamente deslindada y próxima a un puerto o aeropuerto, amparada por presunción de extraterritorialidad aduanera, como asimismo los recintos instalados fuera de ella. El Decreto Ley N° 1055, de 1975, autoriza el establecimiento de Zona Franca en Iquique y Punta Arenas (Servicio de Impuestos Internos). 12 Fuente: ZOFRI 13 Fuente: ZOFRI 11

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alcanzaron los US$388,2 millones.

ZOFRI S.A.

Los principales destinos de las ventas de la zona franca son: Chile (54,5%), Bolivia (24%), Paraguay (9%), Perú (8,1%, Uruguay (0,7%), Argentina (0,2%), Brasil (0,2%) y otros países (3,4%).

Fecha Informe: Junio.2013

Respecto a las compras de las empresas usuarias del sistema franco, éstas aumentaron en un 2,0% en 2012 con respecto al año anterior (Gráfico 2). China, se destacó como el principal país abastecedor de las empresas usuarias del sistema franco. Las compras efectuadas a este país alcanzaron los US$2.036,9 millones (CIF), representando el 42% del volumen total de compras. En el 2012, las compras en Asia llegaron a los US$2.809,8 millones, lo que implica un 58,1% del total de compras de la zona franca, seguido por las compras efectuadas en Norteamérica por US$929,2 millones, Latinoamérica con US$787,4 millones y Europa con compras que alcanzaron los US$215,8 millones de dólares. Ventas sistema franco (millones US$, CIF)

Compras sistema franco (millones US$, CIF)

5.000

5.000

4.000

4.000

3.000

3.000

2.000

2.000

1.000

1.000

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ventas sistema franco 1.518 1.643 1.889 2.285 2.644 3.432 2.903 3.485 4.290 4.411

Gráfico 1: Ventas sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI) •

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Compras sistema franco 1.568 1.729 1.999 2.436 2.887 3.920 2.879 3.936 4.743 4.840

Gráfico 2: Compras sistema franco, CIF (Fuente: Memoria anual ZOFRI)

Prospecciones

Las operaciones del sistema franco dependen de manera significativa del comportamiento del mercado nacional y de algunos países externos tales como Bolivia, Perú y Paraguay, principales países de destino de las ventas de este sistema. Durante el período 2013, se espera que las operaciones de ZOFRI se desarrollen en un escenario económico estable, esto sobre la base de dos factores: (i) situación económica de Chile, principal destino de las ventas del sistema franco y; (ii) diversificación de usuarios. Al respecto:

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 14 15

i.

Situación económica chilena: Chile ha mostrado estabilidad financiera durante los últimos años, lo que se proyecta se mantenga en el 2013, a pesar de que el crecimiento podría mostrar una moderada desaceleración. Con todo, las perspectivas de los ingresos personales continúan siendo favorables para este año, reflejo de la 14 evolución del empleo y los salarios reales . A esto se suma una inflación que se espera se mantenga baja 15 durante este año pero que retorne al rango meta del 3% del Banco Central al cierre de 2013 . La situación económica chilena va en directa relación con los resultados de los usuarios de la zona franca al tratarse del principal destino de las ventas. Consecuentemente con esto, los resultados de los usuarios impactan positivamente en la demanda por espacios físicos de la zona franca. Si bien ZOFRI, trabaja con contratos con sus clientes, la renovación de estos por parte de los usuarios, hace directa relación con sus expectativas de venta.

ii.

Diversificación de usuarios de la zona franca de Iquique: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintas industrias, donde la distribución de las ventas de la zona, al 2012, fueron: 17% sector combustible, 17% automotriz, 11% electrónica, 10% prendas de vestir, 6% maquinarias y equipos, 6% menaje, 4%

Fuente: Banco Central. Informe de Política Monetaria (Marzo 2013). Fuente: BBVA Research. Situación Chile (Segundo trimestre 2013).

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textil y 29% otras industrias. Con todo, el deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la zona franca, no tendría efectos dañinos para ZOFRI, dada la diversidad de su cartera de clientes.

ZOFRI S.A.

Fecha Informe: Junio.2013

ANÁLISIS FINANCIERO I. Estado de Resultado • Ingresos A diciembre de 2012, los ingresos consolidados de ZOFRI, aumentaron un 8,8% respecto al año anterior (Gráfico 3), producto principalmente de: (i) los mayores ingresos obtenidos de nuevas superficies de terrenos arrendadas en el Recinto Amurallado II (correspondiente a la Fase II de la Etapa IV); (ii) el aumento de ingresos provenientes del Centro Comercial y; (iii) el mayor almacenaje de mercaderías y vehículos. Ingresos (MM$)

Composición de los ingresos por área de negocio (MM$)

millones de $

25.000 24.331

24.000 23.000 22.357

22.000 21.000 20.000

20.377

19.000 18.000

Dic-10

Dic-11

Dic-12

Gráfico 3: Ingresos (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

Centro Comercial 8.120

Gestión Inmobiliaria 9.978

Logística

dic-10

1.872

Parque Chacalluta 407

dic-11

8.971

10.749

2.267

370

dic-12

9.545

11.681

2.502

603

Gráfico 4: Composición de los ingresos (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

Durante los últimos tres años, la Compañía ha incrementado sus ingresos en todas sus áreas de negocio (Gráfico 4), siendo al 2012, Gestión Inmobiliaria la de mayor aporte a los ingresos (48%), seguido por Centro Comercial (39,2%), Logística (10,3%) y Parque Chacalluta (2,5%). Con todo, los proyectos de inversión que se están desarrollando en Alto Hospicio y la ampliación del Mall ZOFRI, deberían impactar positivamente en los ingresos de la Compañía. Los ingresos percibidos por ZOFRI consideran los derechos cobrados a los usuarios por la asignación de terrenos y locales, pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato y que se reconocen gradualmente durante la duración del mismo. Los ingresos no reconocidos son registrados como “ingresos diferidos”, generándose una cuenta de balance en los pasivos, la que se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados. • Resultados 16

A diciembre de 2012 la Compañía incrementó en 6,6% el margen de explotación en relación al año anterior (Gráfico 5), 17 producto básicamente del aumento en los ingresos por los motivos expuestos en el punto anterior. El margen bruto se ha mantenido en niveles de sobre 60% en los últimos años (Gráfico 6). Respecto a los costos, el principal costo de ventas de la Compañía representa el pago de la concesión (15% de los ingresos brutos), concepto que representaba a diciembre de 2012 el 37,3% de los costos de explotación de la Sociedad.

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 16 17

Margen de explotación = Ingresos de actividades ordinarias – costo de ventas Margen bruto = Ganancia Bruta / Ingresos de actividades ordinarias

9

ZOFRI S.A. Resultados (MM$)

Márgenes (%) 70%

Resultados (MM$)

Fecha Informe: Junio.2013

16.000 14.000 12.000 10.000

60%

60,2%

50% 38,4% 40%

8.000 6.000 4.000 2.000 0

38,1%

34,2%

30% 20% 10%

Margen de explotación

Dic-10 12.517

Dic-11 13.741

Dic-12 14.646

Resultado Operacional

7.770

8.576

8.311

Utilidad del Ejercicio

61,5%

61,4%

8.166

9.282

8.832

Gráfico 5: Evolución de resultados (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

0%

Dic-10

Dic-11 Margen Bruto (%)

Dic-12

Margen Operacional (%)

Gráfico 6: Margen bruto y margen operacional (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

18

En relación al resultado operacional , a diciembre de 2012, éste disminuyó un 3,1% con respecto al período anterior (Gráfico 5), como consecuencia de los mayores costos y gastos en que incurrió la empresa a fin de mejorar sus estándares operacionales y la calidad de los servicios prestados a sus clientes en materias tales como seguridad, aseo, retiro de 19 basura, mantención, ornato e infraestructura, entre otros. El margen operacional disminuyó desde 38,4%, en 2011 a 34,2% en 2012, producto de esta alza en costos y gastos (Gráfico 6). Finalmente, con respecto a la utilidad del ejercicio, entre diciembre de 2011 y diciembre de 2012 ésta varió desde $9.282 millones a $8.832 millones (Gráfico 6). Esta disminución es producto, fundamentalmente, de los mayores costos y gastos ya mencionados. En este punto es importante destacar los motivos por los cuales la utilidad de ZOFRI supera al resultado operacional. En este sentido, en necesario recordar que uno de los beneficios de operar en zona franca, es la exención de impuestos, por tanto la Compañía no deduce gastos por impuestos a las ganancias. Por otra parte, contribuye positivamente para los resultados de ZOFRI, no mantener deuda financiera, con lo cual los gastos financieros son marginales con respecto a los ingresos financieros. • Ebitda 20

Respecto a los flujos de la Compañía, el Ebitda a diciembre de 2012 fue de $10.748 millones, un 0,8% superior en comparación con los $10.659 millones registrados a diciembre de 2011 (Gráfico 7). Este leve incremento se explica, en general, por el aumento de la depreciación en $159 millones respecto del año 2011, asociada a las nuevas inversiones realizadas: habilitación de nuevos sitios en el Recinto Amurallado II (Etapa IV fase II), redes de agua potable, sala de 21 transformadores del Centro Comercial, entre otras. Al descontarle el Capex al Ebitda, este flujo pasa desde $7.315 millones en 2011 a $5.910 millones en 2012, producto de la mayor inversión realizada durante el 2012, algunas de éstas finalizadas y otras aún en desarrollo (ampliación Mall ZOFRI y Proyecto en Alto Hospicio, fundamentalmente). El margen 22 de Ebitda al 31 de diciembre de 2012, fue de 44,2% (47,7% a diciembre de 2011).

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES 18

Resultado operacional = Margen bruto – Gasto de Administración Margen operacional = Resultado operacional / Ingresos 20 Ebitda = Resultado operacional + depreciación 21 Capex corresponde a la cuenta “Compras de propiedades, planta y equipo” del Estado de Flujo de Efectivo. 22 Margen de Ebitda = Ebitda / Ingresos 19

10

ZOFRI S.A.

Ebitda (MM$) 12.000

Fecha Informe: Junio.2013

Ebtida (MM$)

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Ebitda

Dic-10

Dic-11

Dic-12

9.759

10.659

10.748

Ebitda - Capex

6.374

7.315

5.910

Margen Ebitda

47,9%

47,7%

44,2%

Gráfico 7: Ebitda y margen de Ebitda (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

II. Balance General • Activos La Compañía mantiene activos por $76.032 millones a diciembre de 2012, un 1,0% superior a los registrados en diciembre de 2011, donde, por la naturaleza del giro del negocio de ZOFRI, estos se concentran mayoritariamente en el largo plazo. El 83,8% de los activos totales de la Compañía se concentran en Propiedades de Inversión y en Propiedades, Plantas y Equipos. Al respecto: • Propiedades de Inversión: A diciembre de 2012, las propiedades de inversión totalizaron $52.627 millones ($50.487 millones a diciembre de 2011), representa el 69,2% del total de activos y corresponde a inmuebles mantenidos con la finalidad de obtener rentas por arrendamiento o para conseguir apreciación de capital en la inversión. Las propiedades de inversión de la Sociedad son constituidas por terrenos, edificios, construcciones, instalaciones e infraestructuras que se encuentran actualmente en arrendamiento. ZOFRI no tiene restricciones para la enajenación de propiedades de inversión, sin embargo, no está dentro de su política hacerlo. • Propiedades, Plantas y Equipos A diciembre de 2012, las propiedades, plantas y equipos totalizaron $11.079 millones ($10.825 millones a diciembre de 2011) y representan el 14,6% del total de activos. Estos activos corresponden fundamentalmente a edificaciones e Instalaciones destinadas al uso de oficinas para la administración. • Pasivos ZOFRI mantiene pasivos por $42.419 millones a diciembre de 2012, un 14,1% inferior a los registrados a diciembre de 2011. Esta variación se debe principalmente a la disminución de los ingresos diferidos y de los dividendos por pagar. Los pasivos de la Compañía están conformados en más de un 75% por Otros pasivos no financieros (corto y largo plazo) los cuales disminuyeron en un 2,3% en 2012 con respecto al año anterior, variando desde $34.145 millones (2011) a $32.466 millones (2012). Bajo este ítem se registran los ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación, los ingresos anticipados de E.CL (ex Edelnor) por concepto de arriendo y los dividendos por pagar, todos detallados a continuación: INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

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ZOFRI S.A. Ítem (millones $)

Corto plazo

Largo plazo

dic-11

dic-12

Δ%

dic-11

dic-12

Dividendos

2.785

2.650

-4,8%

0

0

-

Ingresos diferidos

2.763

3.146

13,9%

28.459

26.546

-6,7%

Ingresos anticipados Edelnor

14

14

0,0%

125

110

-12,1%

Fecha Informe: Junio.2013

Δ%

TOTAL 5.562 5.810 4,5% 28.583 26.656 -6,7% Tabla 4: Detalle otros pasivos financieros no corrientes (Fuente: Confección propia con información de ZOFRI)

Es importante mencionar que la Compañía no tiene deuda financiera, dado que todas sus inversiones y operaciones las financia con recursos propios. III. Indicadores Financieros 23

El endeudamiento de la Compañía mostró niveles de 1,26 veces tanto durante el período 2011 como en 2012 (Gráfico 8). Al respecto, si bien disminuyeron los pasivos totales en 2012 con respecto al período anterior, también lo hizo el patrimonio total producto de la baja en las ganancias acumuladas (dividendos declarados), con lo cual el endeudamiento 24 se mantiene constante en ambos períodos. Si se ajusta el endeudamiento por los ingresos diferidos se obtiene un endeudamiento de 0,20 veces en 2012 (0,18 en 2011). Respecto a la liquidez de la Compañía, entre diciembre de 2011 y diciembre de 2012 ésta disminuyó desde 0,97 veces a 0,67 veces (Gráfico 9) producto, principalmente, de la disminución de los activos líquidos para la ejecución de los proyectos de ampliación del Centro Comercial y el Parque Empresarial Alto Hospicio. Liquidez (N° de veces)

Endeudamiento (N° de veces)

N°Veces

1,20

1,8 1,6

1,57

1,4

1,26

0,80

1,2 1,0

0,60

0,8

0,2

0,67 0,56

0,40

0,6 0,4

0,97

1,00

1,26

0,31

0,18

0,20

0,20 0,00

0,0

Dic-10 Endeudamiento Total

Dic-11

Dic-12

Endeudamiento neto de ingresos diferidos

Gráfico 8: Endeudamiento (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

Dic-10

Dic-11

Dic-12

Razón Circulante

Gráfico 9: Liquidez (Fuente: Confección propia con información de Estados Financieros de ZOFRI)

Finalmente, respecto a la rentabilidad del patrimonio, ésta disminuyó desde 29,7% en 2011 a 26,2% en 2012, esto producto de la disminución de la utilidad por los mayores costos y gastos del período incurridos por la Compañía para mejorar estándares operacionales y de calidad en los servicios prestados. A esto se suma la leve disminución del patrimonio por concepto de dividendos declarados. En relación a la rentabilidad de los activos, ésta disminuyó desde 12,4% en 2011 a 11,6% en 2012, producto netamente, de la disminución de la utilidad por los motivos ya expuestos. INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

IV. Estado de Flujo de Efectivo El flujo de efectivo generado por la Compañía varió desde un saldo positivo de $1.358 millones en 2011 a un saldo 23

Endeudamiento = Pasivos totales / Patrimonio total Endeudamiento neto de ingresos diferidos = (Pasivos totales – ingresos diferidos de corto y largo plazo) / (Ingresos diferidos de corto y largo plazo + Patrimonio total 24

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ZOFRI S.A.

negativo de $2.856 millones en 2012 (Tabla 5), lo que se genera principalmente por:

• Flujos de efectivo procedentes de actividades de operación: El flujo de las actividades de operación disminuyó en Fecha Informe: Junio.2013

un 19% a diciembre de 2012, respecto al año anterior, producto de menores cobros a clientes y un aumento de los pagos destinados a los trabajadores como consecuencia de la mayor dotación en 2012. •

Flujos de efectivo procedentes de actividades de inversión: El flujo de actividades de inversión, a diciembre de 2012, fue de -$4.838 millones (-$3.344 millones a diciembre de 2011). Esto se explica por el aumento de proyectos de inversión lo que provocó mayores adquisiciones de activos fijos.

• Flujos de efectivo procedentes de actividades de financiación: A diciembre de 2012 el flujo de actividades de financiación tuvo una variación de 2% con respecto a diciembre de 2011. Este flujo viene explicado, principalmente, por el aumento de las contribuciones que ZOFRI paga por cuenta de los usuarios clasificados como de financiamiento. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO Dic-10 Dic-11 TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE OPERACIÓN 12.906 13.475 TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (3.386) (3.344) TOTAL FLUJOS DE EFECTIVOS POR ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO (8.981) (8.772) Incremento (Disminución) de Efectivo y Equivalente al Efectivo 540 1.358 Efectivo y equivalentes al efectivo al principio del ejercicio 5.068 5.608 SALDO FINAL DE EFECTIVO Y EQUIVALENTE AL EFECTIVO 5.608 6.966 Tabla 5: Estado de Flujo de Efectivo resumido (Fuente: ZOFRI)

Dic-12 10.972 (4.838) (8.991) (2.856) 6.966 4.110

Δ% (19%) 45% 2% (310%) 24% (41%)

CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS 1. Títulos accionarios Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago, presentando un floating (porcentaje no controlador) de 27,32%, y una presencia promedio de 69,81% durante 2011, de acuerdo al cierre de cada mes. A partir de 2012, luego de la aplicación de la nueva norma de presencia bursátil, la presencia del papel ha experimentado una reducción, mostrando una presencia bursátil en torno al 25% promedio durante los últimos doce meses, por lo que en la actualidad se trabaja con Larraín Vial S.A. Corredora de Bolsa, en la calidad de Market Maker. La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad (AA-), el floating (27,32%) y la presencia bursátil (25% promedio).

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

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ZOFRI S.A.

Fecha Informe: Junio.2013

ANEXOS

SITUACIÓN FINANCIERA ZOFRI S.A. INDICADORES Dic-10 Activos Corrientes 9.451 Activos No Corrientes 63.878 Activos Totales 73.329 Efectivo y Equivalentes 5.608 Otros Activos Financieros Corrientes 0 Pasivos Corrientes 16.873 Pasivos No Corrientes 27.923 Pasivos Totales 44.796 Ingresos diferidos corrientes 2.760 Ingresos diferidos no corrientes 24.879 Pasivos ajustados por ingresos diferidos 17.157 Deuda Financiera Corriente 0 Deuda Financiera No Corriente 0 Deuda Financiera Total 0 Deuda Financiera Neta 0 Patrimonio 28.533 Ingresos de actividades ordinarias 20.377 Costos de Explotación 7.860 Margen de explotación 12.517 Resultado Operacional 7.770 Ingresos Financieros 174 Gastos Financieros 0 Utilidad del Ejercicio 8.166 Razón Circulante 0,56 Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces) 0,59 Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces) 0,98 Endeudamiento Total (N° de Veces) 1,57 Endeudamiento neto de ingresos diferidos 0,31 Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 37,7% Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 62,3% Ebitda 9.759 Margen Ebitda 47,9% Rentabilidad del patrimonio 28,6% Rentabilidad de los activos 11,1% Capex 3.386 Ebitda - Capex 6.374 Margen Bruto (%) 61,4% Margen Operacional (%) 38,1%

INDUSTRIA RENTAS COMERCIALES

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Dic-11 11.268 65.538 76.806 6.966 291 11.661 31.218 42.879 2.763 28.459 11.657 0 0 0 0 33.927 22.357 8.616 13.741 8.576 692 8 9.282 0,97 0,34 0,92 1,26 0,18 27,2% 72,8% 10.659 47,7% 29,7% 12,4% 3.344 7.315 61,5% 38,4%

Dic-12 8.512 67.519 76.032 4.110 846 12.661 29.758 42.419 3.146 26.546 12.727 0 0 0 0 33.613 24.331 9.685 14.646 8.311 674 4 8.832 0,67 0,38 0,89 1,26 0,20 29,8% 70,2% 10.748 44,2% 26,2% 11,6% 4.838 5.910 60,2% 34,2%