No. 45

Diciembre de 2012

ISSN 2011-7442

Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Edwin Chirivi Bonilla Investigadores: Óscar Quiroz Porras; Jorge Torres Vallejo; Karen Ortega Burgos; Viviana Sarmiento Guzmán.

UN ANÁLISIS DE 360 GRADOS Los precios de la vivienda desde su contexto, medición y algunos determinantes Tabla de contenido I. II.

Pág.

Introducción 1 Contexto precios de la vivienda en Colombia 1 Aproximación diferencial a la medición de los precios de la vivienda 2 Determinantes de los precios de la vivienda 5 Conclusiones 8

III. IV. V. I.

INTRODUCCIÓN

Los desbalances en los precios de la vivienda han demostrado tener importantes consecuencias sobre la estabilidad macroeconómica de un país; en particular, el caso de una eventual corrección a la baja de los precios podría deteriorar la riqueza de los hogares, con profundas consecuencias sobre otros sectores y agentes de la economía. Es por esta razón que a pesar de la dificultad estadística que existe para su medición, diversos organismos (DANE, BANREP Y DNP) hacen seguimiento al precio de las viviendas con diferentes metodologías, en la cuales se encuentra de manera generalizada aumentos de los precios desde mediados del año 2010. En este informe económico se propone la construcción de un índice de precios de la vivienda cuyo insumo es el sistema georreferenciado Coordenada Urbana, en donde el objetivo fundamental del análisis es caracterizar los tipos de vivienda que mayor crecimiento de precios han experimentado desde el año 2010. Así mismo se pone en contexto el comportamiento de los determinantes más gruesos de los precios de la vivienda, para hacer

un análisis integral de las posibles causas del incremento de precios experimentado entre 2010-2012. II.

CONTEXTO PRECIOS DE LA VIVIENDA EN COLOMBIA

Evolución reciente de los índices de precios de la vivienda Examinando las diversas fuentes oficiales referentes del precio de la vivienda se encuentran tres índices que miden el comportamiento de esta variable (Cuadro 1). A pesar de que todos los índices tengan metodologías diferentes, al hacer un análisis comparativo de estos se puede ver la misma tendencia de manera consistente. En general, los precios de la vivienda han mostrado una tendencia positiva desde comienzos del año 2010. Cuadro 1: Comparativo Metodologías Índices de Precios S erie

Fuente

Frecuencia

Período

Ciudades

Fuente primaria

Índice de precios de vivienda nueva (IPVN)

DNP

M ensual

1994-enero

Bogotá

Revista La Guía

Índice de precios de vivienda nueva

DANE

Trimestral

(IPVN) Índice de precios de la Banco de la vivienda República usada

Trimestral

Armenia, Barranquilla Censo de , Bogotá, 1997-trim1 edificacione B/manga, s M edellín, Pereira Bancolombi aBBVA Bogotá, Cali Colpatria 1988-trim1 y M edellín Davivienda

(IPVU)

BCSC

Fuente: DANE, DNP, BANREP – Elaboración DEET

La gráfica 1 muestra el comportamiento que ha seguido el Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN), el Índice de Precios de Vivienda Usada

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(IPVU) y el Índice de Precios de Vivienda publicado por el Departamento Nacional de Planeación (IPV_DNP). Puede notarse que desde 2008 los tres índices han convergido a niveles muy cercanos. A pesar que los índices en niveles tengan una pendiente positiva, es importante hacer notar que la pendiente ha tendido a incrementarse en los últimos tres años, lo cual se refleja en la evolución de su tasa de crecimiento anual (Gráfica 2). Gráfica 1. Índice de precios de vivienda nueva y usada en niveles. (2000=100)

precios de la vivienda nueva registrando un crecimiento del orden de 18,7%, seguido por Barranquilla 14.7% y Bogotá con 11.9%. Así mismo puede notarse que Pereira es el área con menor ritmo de crecimiento en los precios de la vivienda nueva con una variación anual de 4.2%, seguido de Medellín con 7.2% y Armenia con un crecimiento de 9.8%. Contrastando estas tasas de crecimiento contra las registradas a junio de 2011, se evidencia el crecimiento acelerado que ha tenido Bucaramanga y Barranquilla en donde las variaciones de precios se incrementaron de un año a otro (Tabla 2).

300.0

Tabla 2. Crecimiento IPVN por regiones, 2010-2011

250.0 200.0

Total Armenia B/quilla Bogotá B/manga Cali MedellínPereira

150.0 100.0 50.0

Jun-11 9.9%

10.5%

12.3% 10.9%

9.6%

4.6% 10.5%

Jun-12 11.1%

9.8%

14.7% 11.9% 18.7% 9.2%

7.2%

2.4% 4.2%

Fuente: DANE. Cálculos DEET

IPVU

Sep-11

Mar-12

Sep-10

Mar-11

Sep-09

Mar-10

Sep-08

Mar-09

Sep-07

Mar-08

Sep-06

Mar-07

Sep-05

Mar-06

Sep-04

IPVN

Mar-05

Sep-03

Mar-04

Sep-02

Mar-03

Sep-01

Mar-02

Sep-00

Mar-01

Mar-00

0.0

III.

IPV_DNP

Fuente: DANE, BANREP, DNP. Cálculos DEET

Gráfica 2.Crecimiento anual de los índices de precios Gráfica 2.Crecimiento de los índices de precios de vivienda nueva y usada. de vivienda nueva y usada . 25%

20% 15% 10%

5% 0% -5% Mar-01 Ago-01 Ene-02 Jun-02 Nov-02 Abr-03 Sep-03 Feb-04 Jul-04 Dic-04 May-05 Oct-05 Mar-06 Ago-06 Ene-07 Jun-07 Nov-07 Abr-08 Sep-08 Feb-09 Jul-09 Dic-09 May-10 Oct-10 Mar-11 Ago-11 Ene-12 Jun-12

-10%

IPVN

IPVU

IPV_DNP

Fuente: DANE, BANREP, DNP. Cálculos DEET

Dado que el IPVN es aquél que tiene mayor cobertura geográfica dentro de los tres índices oficiales de precios, se tomó como referente para analizar la dinámica regional de los precios de la vivienda. Según el último corte registrado del IPVN el índice presentó una variación anual nominal de 11.1% respecto al mismo trimestre de 2011. En este orden de ideas, fue Bucaramanga la región que reveló el mayor crecimiento de los

APROXIMACIÓN DIFERENCIAL A LA MEDICIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA.

Haciendo una revisión de las diversas desagregaciones de los índices de precios de la vivienda se encuentra que están limitadas al tipo de vivienda (apartamentos o casas) en el mejor de los casos. Lo anterior, introduce que en estas categorías se agrupe gran heterogeneidad de clases que podrían estar teniendo comportamientos diferentes en materia de precios de la vivienda. Es por lo anterior, que se propone hacer una clasificación del segmento residencial en función de otros atributos diferentes al precio. Se tomaron como variables de referencia: el área de las viviendas, el número de unidades por tipología dentro del proyecto, el número de habitaciones y el tipo de vivienda (apartamento o casa). La unidad de análisis fue la tipología de la vivienda, entendiendo como tipología las diversas clases de viviendas que pueden existir dentro de un proyecto residencial. Por ejemplo: un proyecto de apartamentos puede tener dos

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

tipologías de apartamentos: apartamentos de 70 metros cuadrados y apartamentos dúplex de 140 metros cuadrados. Se utilizó el algoritmo de árbol de clasificación y regresión (CRT) en donde el objetivo del método de crecimiento CRT procura maximizar la homogeneidad interna de los nodos. El grado en el que un nodo no representa un subconjunto homogéneo de casos es un indicador de impureza de la clasificación.1 Los resultados se presentan a continuación: Gráfico 3: Árbol de clasificación 35.562 tipologías de proyectos (100%)

Casas

(59%)

(10.6%)

1 Habitación

Entre 61 a 99 m2

Mayores a 99 m2

(7.4%)

(35.2%)

(23.8%)

Más de 2 habitaciones (19.3%)

Gráfico 4: Crecimiento % anual índice de precios CAMACOL e IPVN 16,0%

1 y 2 habitaciones (11%)

14,0%

13,6%

12,0%

Más de 2 habitaciones

11,1%

11,5%

(24.2)

8,6%

8,0%

6,6%



1

4,0%

4,3%

8,0%

8,5%

5,1%

5,0%

4,8% 5,4%

5,1%

3,5%

2,5% 2,3%

2,0%

IPVN

III-TRIM 2010

I-TRIM 2010

II-TRIM 2010

III-TRIM 2009

IV-TRIM 2009

I-TRIM 2009

0,0%

II-TRIM 2009

Clase 1: Apartamentos de más de dos habitaciones menores a 61 metros cuadrados Clase 2: Apartamentos de una habitación menores a 61 metros cuadrados. Clase 3: Casas menores a 61 metros cuadrados. Clase 4: Apartamentos entre 61 y 99 metros cuadrados de 1 o 2 habitaciones.

Peña, Daniel. Análisis de datos multivariantes.

9,7% 9,5% 11,3%

6,0%

6,0%



9,0%

7,8%

6,2%

6,4%

Á través del análisis estadístico se identifica que el mercado de vivienda puede ser clasificado en las siguientes clases:



9,9%

8,3%

Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL



9,8%

9,2%

10,0%

II-TRIM 2012

Apartamentos

(3.8%)

I-TRIM 2012

Casas

(26.6%)

IV-TRIM 2011

Apartamentos

Utilizando como insumo la clasificación generada en la sección anterior se propuso la construcción de un índice de precios de la vivienda LASPEYRES, en donde las clases encontradas por el árbol CRT sirvieron para definir una canasta homogénea que posteriormente fue monitoreada en el tiempo2. Se calculó el índice de vivienda (IPV Camacol) basado en la media del precio de la vivienda y se indexó (2009=100). Los resultados se muestran a continuación:

II-TRIM 2011

(69.6%)

Una aproximación segmentada para identificar cambios en los precios

III-TRIM 2011

(30.4%)



I-TRIM 2011

Área mayor a 61 m2



IV-TRIM 2010

Área menor a 61 m2

Clase 5: Apartamentos entre 61 y 99 metros cuadrados de más de 2 habitaciones. Clase 6: Apartamentos mayores a 99 metros cuadrados. Clase 7: Casas mayores a 54 metros cuadrados.

IPV CAMACOL

Fuente: DANE, Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL

La gráfica 4 muestra la tendencia de la variación porcentual anual del IPVN CAMACOL y el IPVN DANE. Se puede apreciar que a pesar de las diferencias metodológicas y el rezago existente 2

Se hizo una selección aleatoria de proyectos en cada mes para controlar que el tamaño de la muestra dentro de cada clase se mantuviera fijo.

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entre el censo de edificaciones y Coordenada Urbana, hay una tendencia creciente en ambos índices aproximadamente desde inicio del año 2010. De hecho ambos índices convergen a crecimientos cercanos al 11% para el segundo trimestre de 2012. Al discriminar el comportamiento del índice para las 7 clases enunciadas anteriormente se sigue ratificando la misma tendencia del indicador nacional. En particular, llama la atención el crecimiento de los apartamentos de más de dos habitaciones menores a 61 metros (clase 1) y los apartamentos mayores a 99 metros (clase 6), los cuales crecen 20% respecto a 2011. Por su parte, los precios de los apartamentos de una habitación y con área menor a 61 metros (clase 2), las casas menores a 54 metros (clase 3) y los apartamentos entre 61 y 99 metros (clase 4) crecen respecto el 2011 a tasas del 11%, 10% y 8% respectivamente. Finalmente, los apartamentos entre 61 y 99 metros cuadrados de más de 2 habitaciones (clase 5) y casas mayores a 54 metros cuadrados (clase 7) registran una variación porcentual de los precios de 4% y 1% respectivamente

ubicó en 7.2 meses, lo cual quiere decir que si no se lanzaran nuevos proyectos de vivienda dado el ritmo de ventas actual se tardaría 7.2 meses en agotarse la oferta actual de vivienda (Gráfico 6). Este mismo indicador para el caso de los apartamentos de la clase 1 no tuvo un repunte importante dado que pasó de 5 meses en octubre de 2011 a 5.9 meses en octubre de 2012. Sin embargo, tras calcular el indicador en para los apartamentos mayores a 99 metros se puede notar un incremento importante del indicador; pasó de 9.7 meses en octubre de 2011 a ubicarse en 13.8 meses en octubre de 2012. A pesar de que en este segmento de vivienda el indicador siempre ha estado encima del resto de clases de vivienda, este repunte es reflejo de un incremento de la oferta en relación a las ventas para los últimos 12 meses. A pesar de lo anterior este incremento del indicador de rotación de inventarios no constituye un riesgo real para el mercado de vivienda dado que representa tan solo el 11% de la oferta total de vivienda. Gráfico 6: Indicador de rotación de inventarios (Meses) 16

Gráfico 5: Crecimiento promedio anual IPV CAMACOL por clases

13,8

14 12

9,7

10 7,2

8 5,2

6 4

5,9

5,0

2 jun-12

sep-12

dic-11

mar-12

jun-11

sep-11

dic-10

mar-11

jun-10

sep-10

dic-09

mar-10

jun-09

sep-09

dic-08

mar-09

jun-08

sep-08

mar-08

0

Apartamentos demás de 2 habitacies menores a 61 metros Apartamentos mayores a 99 metros Total vivienda

Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL

En este punto vale la pena mostrar que existen mayores aumentos en el mercado de la clase 1 y la clase 6, respecto al resto del mercado de vivienda. Para tal propósito se calculó el indicador de rotación de los inventarios en donde se encuentra que a octubre de 2012 el indicador se

Analizando la distribución regional de la oferta llama la atención que existen algunas regiones del país en donde los apartamentos mayores a 99 metros (clase 6) tienen una participación importante del mercado, lo cual es un factor considerable para tener en cuenta a nivel

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regional: Tolima (52%), Huila (37%), Caribe (29%) y Bolívar (21%). Gráfico 7: Distribución regional por clases de vivienda Valle

26%

Tolima

3%

1%

Santander

8%

11%

4%

2%

4%

7% 2%

Caldas

5% 1% 8% 0% 7% 1%

15%

9%

3%

3%

9%

15%

100% 90%

29% 24%

Gráfico 8. Distribución del saldo de oferta por rangos de precios

30%

31%

10%

1%

17%

20%

32%

9%

22%

15%

37%

42% 26%

1%

28%

35%

42%

Cundinamarca

9%

25%

9% 0% 6%

Huila 1% 3%

1%

52%

20%

33%

Cúcuta

29% 52%

8% 1% 7%

16%

Nariño

Caribe

14%

31%

23%

Risaralda

13%

13%

contribución visiblemente a razón de 6.2pp desde enero de 2008 hasta el último dato disponible. Por su parte el segmento No VIS se ha mantenido con una participación promedio de 68%, en donde no se observa un cambio en la estructura al interior de este segmento de vivienda.

8%

8%

80%

24%

Más de $473 Mill (Más de 835 SML)

70%

$360 Mill - $473 Mill (635 - 835 SML) Boyacá

13%

9%

2% 5%

Bolivar 2%

51%

Antioquia

29% 0%

53%

10% Clase 1

7% 5% 3%

20% Clase 2

14%

30% Clase 3

8% 40%

15%

21%

38% 50% Clase 4

60% Clase 5

14% 70%

Clase 6

80%

90%

5%

60%

4%

50%

4%

40%

100%

Clase 7

$303 Mill - $360 Mill (535 - 635 SML) $246 Mill - $303 Mill (435 - 535 SML) $190 Mill - $246 Mill (335 - 435 SML) $133 - $190 Mill (235 - 335 SML)

30%

$76-$133 Mill (135 - 235 SML)

20%

VIS 70-135 SML VIP

Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL

10%

Jul-12

Oct-12

Abr-12

Jul-11

Oct-11

Ene-12

Abr-11

Jul-10

Oct-10

Ene-11

Abr-10

Jul-09

Oct-09

Ene-10

Abr-09

Jul-08

Oct-08

Ene-09

DETERMINANTES DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Abr-08

IV.

Ene-08

0%

Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL

Estructura del mercado de vivienda Una posible hipótesis del cambio en los precios de la vivienda tiene una estricta relación con la metodología que está implícita en el cálculo del IPVN. Este indicador se calcula un índice superlativo de Fisher, en donde se permite el efecto de cambios en la oferta. Luego, en el escenario donde las viviendas de segmentos altos incrementaran su participación en el total de la oferta se esperaría que hubiera presiones al alza en los índices de precios. El siguiente gráfico muestra cuál ha sido la estructura de la oferta del mercado inmobiliario desde enero de 2008 hasta octubre de 2012 para el total de ciudades censadas por Coordenada Urbana. Se puede observar que a partir de enero de 2011 el segmento VIS incrementó particularmente su participación en la oferta disponible (desde entonces esta porción del mercado comenzó exhibir cifras por encima de las 19 mil unidades ofertadas mientras que al inicio del periodo de estudio se registraban apenas 9.928) a diferencia de las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) que han disminuido su

En este orden de ideas, tras observar la distribución de la oferta por clases de vivienda (Gráfico 9) se puede concluir que no existe un desplazamiento estructural del mercado de vivienda que lo haya inclinado hacia las viviendas de mayor valor. Lo cual descartaría la hipótesis que un cambio en la participación de los segmentos de vivienda estuviera influyendo al alza los índices de precios de la vivienda. Gráfico 9. Distribución del saldo de oferta por clases de vivienda

Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL

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Tabla 3: Cambio promedio en la tasa de crecimiento IPVN e ICCV

Costos de la construcción Según los últimos datos disponibles por el DANE el ICCV para el mes de octubre de 2012 presentó una variación de 2.9% respecto al mismo periodo de 2011. Observando la variación del ICCV e IPVN desde el año 1998 se puede observar la cercana relación que mantienen ambos índices, la cual parece estar distorsionada para los años 2000, 2001 y 2007 cuando los índices exhibieron tendencias contrarias. Tras observar el gráfico 10, es notable que los crecimientos del ICCV se asocien a crecimientos en el IPVN y lo mismo ocurre en el sentido inverso; sin embargo, esta relación no es uno a uno. Según estimaciones del DEET un cambio de 1% en el ICCV se asocia a un cambio de 0.46% sobre el IPVN.

13,0%

13,3%

11,1% 10,2%

10%

7,2%

7,1%

6,6%

5,4%

5%

6,5% 3,4%

2,2%

1,4%

2,9%

0% -1,1%

sep-12

sep-11

mar-12

sep-10

mar-11

sep-09

mar-10

sep-08

mar-09

sep-07

mar-08

sep-06

mar-07

sep-05

mar-06

sep-04

mar-05

sep-03

mar-04

sep-02

mar-03

sep-01

mar-02

sep-00

mar-01

sep-99

mar-00

sep-98

mar-99

mar-98

-5%

Var anual ICCV

Cambio promedio en la tasa de crecimiento ICCV

1998-I/1998-II

-1,6%

-2,3%

1998-III/2000-I

-1,7%

-0,8%

2000-II/2001-I

-0,2%

0,2%

2001-II/2002-II

0,7%

-1,0%

2002-III/2004-I

1,4%

0,6%

2004-II/2005-III

-0,8%

-1,3%

2005-IV/2006-IV

0,3%

0,9%

2007-I/2007-III

3,4%

-1,1%

2007-IV/2008-II

-1,8%

1,1%

2008-III/2009-IV

-1,4%

-1,3%

2010-I/2011-III

0,5%

1,0%

2011-IV/2012-II

0,7%

-0,6%

Fuente: DANE – Cálculos DEET-CAMACOL

Gran parte de la explicación entre el descalce entre las series de precios y costos tiene que ver con la variable precios del suelo. En esta sección se exponen tres posibles medidas que tienen como objetivo medir esta variable de interés para el mercado: el Índice de Valoración Predial (IVPDANE), la variación del precio real del suelo urbano (LONJA DE BOGOTÁ) y se propone utilizar la diferencia del IPVN e ICCV como proxy del crecimiento del precio del suelo.

18,4%

15%

Cambio promedio en la tasa de crecimiento IPVN

Precio del suelo urbano

Gráfico 10: Variación anual ICCV e IPVN 20%

Periodo

Var anual IPVN

Fuente: DANE

Utilizando la metodología Bry & Boshan para encontrar los ciclos del ICCV obteniendo puntos valles y picos de la serie de las variaciones anuales (Gráfico 10). Se puede observar en la tabla 3 que justo en los periodos contiguos a la crisis del 98 y la crisis de 2008 los cambios en el ICCV no se reflejan en el mismo signo sobre el IPVN. La explicación para que ambas series no vayan en la misma vía está relacionada con la rigidez a la baja de los precios de la vivienda y porque existe un segundo factor que explica en gran medida la dinámica de los precios de la vivienda, los precios del suelo urbano.

En los últimos tres años tenemos lo siguiente: Tabla 4: Comparativo variables proxy del precio del suelo Precio real Diferencia tasa del suelo 3 Año de crecimiento IVP urbano IPVN e ICCV (Bogotá) (corte junio) 2.010 5,3% 5,1% 8,5% 2.011 5,8% 6,4% 9,7% 2.012 7,0% 26,9% Fuente: DANE, LONJA DE BOGOTÁ – Cálculos DEET

3

Se calculó un promedio ponderado de los estratos altos, medios y bajos utilizando como ponderador el saldo de oferta disponible para cada uno de estos segmentos. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia. Correo electrónico: [email protected]. Visítenos: www.camacol.org.co Página 6 de 10

Gráfico 11: Precio del suelo urbano en Bogotá

En los tres indicadores se corrobora la tendencia creciente que han tenido las tres medidas estadísticas desde el año 2010, en particular el crecimiento acentuado en el año 2012 para el precio real del suelo urbano en Bogotá.

50% 47.02%

40%

30% 20%

8.55%

10%

0%

0.49%

-2.74%

-10% 2002

2003

2004

2005

2008

2009

2010

2011

2012

Tasa Real

Fuente: LONJA DE BOGOTÁ – Cálculos DEET

Es interesante observar que las tendencias del precio del suelo urbano en Bogotá están bastante correlacionadas con el comportamiento de la variable proxy (Variación % IPVN – Variación % ICCV), ratificando de esta manera que este mismo comportamiento se ha presentado a nivel nacional (Gráfico 10). Gráfico 10: Proxy precios del suelo (Variación % IPVN – Proxy preciosVariación del suelo (Var%IPVN-Var%ICCV) % ICCV) 18% 16%

15,8%

14% 12%

11,6%

10% 8%

7,8%

7,0%

7,6%

6% 4% 2%

jun-12

oct-11

feb-12

jun-11

oct-10

feb-11

jun-10

oct-09

feb-10

jun-09

oct-08

feb-09

jun-08

oct-07

feb-08

jun-07

oct-06

feb-07

jun-06

oct-05

feb-06

jun-05

oct-04

0% feb-05

Estudios realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá (LPRB) encontraron una alta correlación entre el crecimiento económico de la capital y el crecimiento de los valores del suelo el año siguiente, esta afirmación puede asociarse sin lugar a dudas con la moderación que tuvo el crecimiento en 2009 y el posterior deterioro de los precios del suelo en 2010 y 2011 del orden de 8.55% y 9.72% respectivamente.4 Así mismo, entre 2002 y 2005 el crecimiento de los precios del suelo descontada la inflación, fue bastante moderado, esta tendencia se revirtió y en 2009 la valorización real alcanzó un repunte de 47.02%, luego, en 2012 tras experimentar un sobrio crecimiento, los precios del suelo mostraron una variación real de 26.87% (Gráfico11).

9.72%

4.75%

3.77%

jun-04

Dado el peso relativo que tiene Bogotá en las estadísticas de la construcción vale la pena resaltar que la situación de esta ciudad merece la atención. En esta ciudad el suelo disponible para ser desarrollado es cada vez más escaso, lo que explica de forma importante el aumento del precio y su incidencia en la estructura de costos de los proyectos de edificaciones. Adicionalmente, el proceso de habilitación de suelo en la ciudad no ha correspondido a sus necesidades explicando la caída generalizada en las estadísticas de la construcción residencial para la región.

26.87%

30.03%

Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL

Estos resultados apuntan a que el crecimiento del precio del suelo a nivel nacional se encuentra entre el orden entre el 7% y 26,9%, siendo este último valor un número sobreestimado para el total nacional dado que la dinámica de precios de Bogotá no es igual al de todas las regiones del país. A pesar de esto, la conclusión que salta a la vista es que los precios del suelo urbano son el factor que explicaría en mayor medida la tendencia reciente del IPVN a nivel nacional.

4

Estudio del valor del suelo urbano en Bogotá 2012, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, página 3. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia. Correo electrónico: [email protected]. Visítenos: www.camacol.org.co Página 7 de 10

V.

CONCLUSIONES

En el contexto general, los índices de precios de vivienda se mantienen en una tendencia creciente. Las diversas mediciones muestran niveles que obligan a monitorear detenidamente cada una de los aspectos que afectan su dinámica. Frente al análisis segmentado llama un poco la atención el crecimiento de los precios que han venido teniendo los apartamentos de más de 99 metros cuadrados para lo corrido de 2012; a pesar de esto, este mercado constituye una participación muy pequeña de la oferta de vivienda por lo cual difícilmente podría constituir un riesgo o desequilibrio. Finalmente, tras hacer una revisión de los fundamentales determinantes del precio de la vivienda se puede apreciar una separación de la tendencia entre el IPVN e ICCV en lo corrido de 2012. La explicación de lo anterior se encuentra en la influencia que ha tenido el precio de suelo urbano en la estructura de costos de los proyectos, lo cual sumado a la rigidez a la baja de los precios de la vivienda explicarían la dinámica reciente de la variación anual del IPVN para 2012. CAMACOL seguirá monitoreando los niveles de actividad y su valorización. El análisis de los precios desde todas las perspectivas es uno de los frentes más importantes para entender la interacción entre las fuerzas del mercado, sus desequilibrios y los riesgos y perspectivas del sector edificador.

Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia. Correo electrónico: [email protected]. Visítenos: www.camacol.org.co Página 8 de 10

INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Diciembre 2012) Variación porcentual anual

Valores Sep-12 I. PIB 1/*

II Trim - 12

II trim - 11

Proyecciones 2012

sep-12 114.012

4,9%

5,0%

4,3

Construcción

6.671

19,4%

-8,0%

n.d.

a. Edificaciones

3.485

16,2%

4,5%

n.d.

b. Obras civiles

3.176

22,5%

-19,3%

n.d.

Total (1)

Variación porcentual anual

Valores

II. Número de ocupados 2/*

A la última fecha

Un mes atrás

Tres meses atrás

Un año atrás

21.538

-0,1%

0,8%

3,7%

7,7%

1.236

2,7%

1,4%

7,9%

6,2%

10.225

0,6%

1,1%

4,2%

6,6%

640

-0,9%

1,8%

9,5%

8,4%

oct-12

Nacional Construcción Trece áreas Construcción III. Licencias 3/*

Sep - 12

sep-12

Totales Vivienda a. VIS b. No VIS Otros destinos

sept 1.731.773

-1,2%

-4,9%

-13,4%

9,6%

1.343.713

-2,8%

-18,5%

-17,6%

8,2%

305.115

-14,6%

12,0%

8,0%

3,0%

1.038.598

1,2%

-28,2%

-26,0%

10,1%

4,9%

81,1%

10,4%

a. Industria

62.212

95,4%

517,0%

30,6%

62,3%

b. Oficina

388.060 73.922

151,8%

179,7%

-4,0%

-10,8% 62,8%

c. Bodega

15,2%

20.643

52,9%

182,5%

166,2%

153.180

4,9%

-20,5%

-10,6%

73,4%

1.118 #N/A

-81,3%

0,0%

107,2%

195,6%

Producción

940.708

-0,9%

-4,9%

-2,1%

13,8%

Despachos

906.791

2,1%

-6,0%

3,3%

13,0%

d. Comercio e. Otros IV. Cemento 4/**

V. Índice Costos Construcción (ICCV) *

sep-12

oct-12

Total

194

2,9%

3,2%

3,8%

6,5%

Materiales

204

2,7%

2,9%

3,8%

7,7%

Mano de obra

183

4,7%

4,3%

4,3%

4,9%

Maquinaria y equipo

196

1,2%

1,2%

1,5%

1,4%

VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas*

I trim 09

Total

134

13,8%

n.a.

12,3%

1,3%

Comercio

144

19,3%

n.a.

18,5%

0,5%

Oficinas

163

21,2%

n.a.

19,4%

3,7%

Bodegas

123

11,2%

n.a.

10,6%

-1,0%

181

11,1%

9,5%

9,1%

9,9%

112

2,8%

3,1%

3,1%

4,0%

115

3,3%

3,3%

3,5%

3,6%

Índice producción real sin trilla de café

142

-1,3%

-2,1%

2,8%

5,1%

Índice producción real con trilla de café

140

-1,2%

-1,7%

3,0%

5,0%

Índice ventas reales total sin combustibles

193

2,3%

1,3%

1,3%

8,5%

Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas

254

7,8%

5,8%

7,2%

14,7%

24,158

15,7%

15,8%

16,0%

17,3%

244,420 641,725 171,885 469,840 554.978,169 86.746,785

33,0% -2,3% 1,4% -3,6% -6,1% 31,7%

44,7% 14,3% 24,7% 10,8% 10,2% 51,2%

5,6% -32,7% -45,0% -29,0% -34,5% -13,7%

-0,5% -18,6% -2,9% -22,9% -17,4% -27,5%

Vivienda 5/ VII. Inflación *

II trim 12 nov-12

IPC Total IPC Vivienda VIII.Muestra Mensual Manufacturera *

IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor*

sep-12

sep-12

X. Financiación 6/*** Cartera hipotecaria Desembolsos a. Constructor b. Individual 1. VIS 2. No VIS i. Pesos ii. UVR

sep-12

XI. Tasas interés hipotecarias (%) ****

nov-12

Valores Un absolutos A la última mes Tres meses fecha atrás atrás nov-12 oct-12 ago-12

Adquisición

Un año atrás nov-11

a. VIS UVR

8,4% 8,7%

8,8% 8,8%

8,9%

b. No VIS UVR

8,9%

8,3% 9,2%

1. VIS pesos

13,0%

13,1%

13,5%

13,3%

2. No VIS pesos

13,0%

13,0%

13,2%

13,2%

a. VIS UVR

7,0%

6,9%

7,3%

6,9%

b. No VIS UVR

7,6%

7,1%

7,2%

6,6%

1. VIS pesos

11,9%

12,1%

12,1%

12,8%

2. No VIS pesos

12,6%

12,1%

12,5%

11,5%

Construcción

Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superi ntendenci a fi nanci era; **** Banco de l a Repúbl i ca. Notas: n.d.: no di sponi bl e; n.a.: no apl i ca; 1/ Ci fras en mi l es de mi l l ones de pesos constantes 2005=100; 2/ Ci fras en mi l es; 3/ Ci fras en mi l es de metros cuadrados. 4/ Ci fras en tonel adas; 5/IPVN ; 6/ Ci fras en mi l es de mi l l ones de pesos corri entes. Incl uye Leasi ng Habi taci onal . (1) Ci fras Consensus Forecast - Juni o 2011

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