17/04/2013
El Sector Inmobiliario en 2013 Prof. José Luis Suárez Barcelona, 16 de abril de 2013
[email protected] 1
Viviendas Iniciadas – España Visados de Dirección de Obra Viv.Iniciadas (incluye VPO)
Nº Visados según tipo de obra
1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2000
2001
2002
2003
Fuente: www.mfom.es, información estadística.
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 1S 2011 1S 2012
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1
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Viviendas iniciadas – España Visados de Dirección de Obra Personas físicas y comunidades de propietarios
Cooperativas
% del total 83% 70% 52% 46% 45,4%
100.670 71.642 55.323 55.692 49.521
10.465 13.964 8.955 7.634 7.041
32,9%
37.937
3.144
Sociedades mercantiles Unidades 2007 2008 2009 2010 2011 2012
558.059 199.202 70.523 59.048 47.105 26.452
Variación - 64% - 65% - 16% - 20,2% -43,8%
800.000 Soc. Mercantiles
700.000 600.000
PP.FF y Com.de Prop.
500.000 Cooperativas
400.000 300.000 200.000 100.000 0
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Fuente: Ministerio de Fomento, Last visited on10h April 2013
Viviendas iniciadas / 1.000 habitantes 20 2006
2007
2008
2009
2010
2011
15
10
5
0 España
Francia
Reino Unido
EEUU
Fuente: DataStream, Fondo Monetario Internacional (WEO)
Netherlands Portugal
Irlanda
Alemania
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2
17/04/2013
VPO Iniciadas – España Visados de Dirección de Obra. 000 Total Iniciad
VPO
Variación
2007
651.427
71.982
-24,7%
2008
264.795
80.255
-59,4%
100
2009
110.849
71.105
-58,1%
90
2010
91.662
56.605
-17,3%
80
2011
78.286
31.845
-14,6%
2012
44.162
17.480
-43,6%
70 60 50 40 30 20 10
Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Vivienda
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
0
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Compraventas de vivienda – España Incluye VPO. Número de transacciones
600.000 Viv.Nueva
Viv.Seg.Mano
Vivienda Nueva
500.000
2010 199.731 400.000 300.000
2011 127.880
- 36%
2012 114.877
-10%
200.000 100.000 0 2004
2005
2006
2007
Fuente: Ministerio de Fomento, Last visited on10th April 2013
2008
2009
2010
2011
2012
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3
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Transacciones de Vivienda Libre – España m€
14.593 / 69.985 = 20,8%
100.000
Nueva
Seg.Mano
90.000
2011
2012
2012/2011
17.715
14.593
- 17.6%
80.000
Nueva 70.000
Nueva + Usada
- 6,6%
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
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Fuente: Ministerio de Fomento (Last visited on April 10, 2013)
Precio de la vivienda – España Segunda mano. Euros / m2 3100
15% 2.952
Precio medio (esc.izda)
2900
Variación Interanual (esc.dcha)
10%
2700 5%
2500 2300
0%
2100 -5%
2.400 1900
-10% 1700 Mar. 2013 = 1.830 Oct-12 Jan-13
Jan-12 Apr-12 Jul-12
Apr-11 Jul-11 Oct-11
Jul-10 Oct-10 Jan-11
Oct-09 Jan-10 Apr-10
Jan-09 Apr-09 Jul-09
Apr-08 Jul-08 Oct-08
Jul-07 Oct-07 Jan-08
Oct-06 Jan-07 Apr-07
Jan-06 Apr-06 Jul-06
Jul-05 Oct-05
-15% Jan-05 Apr-05
1500
Máximo del Índice en abril de 2007. Caída acumulada desde entonces - 38% Fuente: www.fotocasa.es y elaboración propia
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4
17/04/2013
Precio de la vivienda – España Segunda mano. Variación anual 10% 7,7%
5%
0% ‐1,1% ‐3,8%
‐5%
‐6,6% ‐8,7%
‐10%
‐10,0%
‐10,5%
‐11,1%
‐15% 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: Índice de precios Fotocasa.es – IESE Business School
Mar.13
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Accesibilidad de la vivienda – España Cuota del 1er. año / Renta anual disponible 60% Esfuerzo teórico anual sin deducciones
50%
Esfuerzo teórico anual con deducciones 40%
30%
20%
10%
Fuente: Banco de España, Sintesis de Indicadores, Indicadores de vivienda, Tabla 1.6, Last visited on 10th April.
dic‐12
dic‐11
dic‐10
dic‐09
dic‐08
dic‐07
dic‐06
dic‐05
dic‐04
dic‐03
dic‐02
dic‐01
dic‐00
dic‐99
dic‐98
dic‐97
dic‐96
dic‐95
0%
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5
17/04/2013
Carestía de la vivienda – España Precio de la vivienda / Renta bruta anual por hogar
9 8 7 6 5 4 3 2 1
dic,12
dic,11
dic,10
dic,09
dic,08
dic,07
dic,06
dic,05
dic,04
dic,03
dic,02
dic,01
dic,00
dic,99
dic,98
dic,97
dic,96
dic,95
0
A diciembre de 2012, hacían falta 5,9 años de renta bruta para pagar una vivienda Fuente: Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda
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Mercado de alquiler de vivienda Alquiler en Euros / m2 / mes. Vivienda usada 10,5
6% 10,12 €/m2
Alquiler
10
V.Interanual (esc.dcha)
4% 2%
9,5 Mar. 2013 = 7,20 €/m2
0%
9 ‐2% 8,5 ‐4% 8
‐6%
7,5
‐8% ‐10%
Fuente: www.fotocasa.es y elaboración propia
2013‐03
2012‐11
2012‐07
2012‐03
2011‐11
2011‐03
2011‐07
2010‐11
2010‐07
2010‐03
2009‐11
2009‐07
2009‐03
2008‐11
2008‐07
2008‐03
2007‐11
2007‐07
2007‐03
7
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6
17/04/2013
Mercado de alquiler de vivienda Renta media / Precio medio. Vivienda usada 4,8%
4,6%
4,4%
4,2%
4,0%
3,8%
Nov. 2012 = 4,61% 3,6%
Fuente: fotocasa.es e IESE Business School
2012‐11
2012‐07
2012‐09
2012‐05
2012‐03
2012‐01
2011‐11
2011‐09
2011‐07
2011‐05
2011‐03
2011‐01
2010‐11
2010‐09
2010‐07
2010‐05
2010‐03
2010‐01
2009‐11
2009‐09
2009‐07
2009‐05
2009‐03
2009‐01
2008‐11
2008‐09
2008‐07
2008‐05
2008‐03
2008‐01
2007‐11
2007‐09
2007‐07
2007‐05
2007‐03
2007‐01
3,4%
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Compraventa de viviendas – España Total y extranjeros 300.000 14% 250.000
12%
200.000
10% 8%
150.000
6% 100.000 4% 50.000
2%
0
Total
Extranjeros
4t 12
3t 12
2t 12
1t 12
4t 11
3t 11
2t 11
1t 11
4t 10
3t 10
2t 10
1t 10
4t 09
3t 09
2t 09
1t 09
4t 08
3t 08
2t 08
1t 08
4t 07
3t 07
2t 07
1t 07
4t 06
3t 06
2t 06
1t 06
0%
Extranjeros / Total (esc.izda)
Nota: Los extranjeros incluyen residentes y no residentes. Fuente: M de Fomento, Información estadística , Transacciones inmobiliarias (compraventa), T 1.6 www.profsuarez.com | 14
7
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Inversión directa en inmuebles en España por parte de no residentes – €m €m
30.000
25.000
Variación
2010
14.731
2011
17.640
+ 17,8%
2012
19.926
+ 13,0%
20.000
15.000
10.000
5.000
Fuente: Estadísticas del Banco de España, Síntesis de indicadores, Tabla 1.6
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
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Compraventas de viviendas – España Desglose parcial por nacionalidad Escrituras
Variación 2011
2009
2010
No.
%
% s/Extranj.
2008 / 2009
2009 / 2010
Reino Unido 5,646 4,649 4,281 1.2% 19.1% -54.5% -17.7% Francia 1,319 1,627 2,107 0.6% 9.4% 1.1% 23.3% Alemania 1,379 1,533 1,818 0.5% 8.1% -16.9% 11.1% Rusia 1,162 1,378 1,757 0.5% 7.9% -15.4% 18.6% Italia 954 1,130 1,268 0.3% 5.7% -13.6% 18.4% Suecia 429 865 1,256 0.3% 5.6% -19.2% 101.5% Noruega 495 782 1,121 0.3% 5.0% -18.3% 58.0% Bélgica 674 881 1,101 0.3% 4.9% 15.4% 30.7% Holanda 802 874 815 0.2% 3.6% -19.7% 9.0% Dinamarca 318 298 330 0.1% 1.5% -34.0% -6.2% Irlanda 636 456 289 0.1% 1.3% -60.7% -28.2% Resto mundo 4,115 5,365 6,220 1.7% 27.8% -59.4% 30.4% Total 423,137 445,873 370,192 -24.6% 5.4% Nacionales 405,208 426,036 347,828 94.0% Los datos corresponden a muestras entre el 93% y 95%. Se ha extrapolado -23.3% al 100%. 5.1% Extranjeros 17,929 19,836 22,364 6.0% -45.4% 10.6% Nota: Los datos de algunos años corresponden a muestras del 93-95% y se han extrapolado.
2010 / 2011 -7.9% 29.5% 18.6% 27.6% 12.3% 45.3% 43.2% 25.1% -6.8% 10.7% -36.6% 15.9% -17.0% -18.4% 12.7%
www.profsuarez.com | 16
Fuente: Colegio de Registradores y elaboración propia
8
T4‐76 T3‐77 T2‐78 T1‐79 T4‐79 T3‐80 T2‐81 T1‐82 T4‐82 T3‐83 T2‐84 T1‐85 T4‐85 T3‐86 T2‐87 T1‐88 T4‐88 T3‐89 T2‐90 T1‐91 T4‐91 T3‐92 T2‐93 T1‐94 T4‐94 T3‐95 T2‐96 T1‐97 T4‐97 T3‐98 T2‐99 T1‐00 T4‐00 T3‐01 T2‐02 T1‐03 T4‐03 T3‐04 T2‐05 T1‐06 T4‐06 T3‐07 T2‐08 T1‐09 T4‐09 T3‐10 T2‐11 T1‐12 T4‐12
Fuente: ine.es
Source: www.ine.es, Encuesta de Población Activa
2012TII 2012TIV
2009TIV 2010TII 2010TIV 2011TII 2011TIV
2006TIV 2007TII 2007TIV 2008TII 2008TIV 2009TII
2004TII 2004TIV 2005TII 2005TIV 2006TII
2001TII 2001TIV 2002TII 2002TIV 2003TII 2003TIV
2000TII 2000TIV
17/04/2013
PIB – España
Variación trimestral. %
Variación trimestral
1,5
1
0,5
0
‐0,5
‐1
‐1,5
‐2
www.profsuarez.com | 17
Empleo – España
Variación trimestral de ocupados. 000
600
400
200
0
‐200
‐400
‐600
‐800
www.profsuarez.com | 18
9
17/04/2013
Número de hogares – España Variación del número de viviendas familiares. 000 250 200 150 100 50 0 ‐50
Source: www.ine.es, Encuesta de Población Activa
4T 12
3T 12
2T 12
1T 12
4T 11
3T 11
2T 11
1T 11
4T 10
3T 10
2T 10
1T 10
4T 09
3T 09
2T 09
1T 09
4T 08
3T 08
2T 08
1T 08
4T 07
3T 07
2T 07
1T 07
4T 06
3T 06
2T 06
1T 06
4T 05
3T 05
2T 05
‐100
www.profsuarez.com | 19
Evolución de la población – España
Fuente: www.ine.es, Proyecciones de Población a Corto Plazo, Nota de Prensa 19 Nov.2012
www.profsuarez.com | 20
10
17/04/2013
Pirámides de Población – España
“Los mayores crecimientos de población se concentrarían en las edades avanzadas. Concretamente, en 2052 el grupo de edad de mayores de 64 años se incrementaría en 7,2 millones de personas (un 89%) y pasaría a constituir el 37% de la población total de España.”
Fuente: www.ine.es, Proyecciones de Población a Corto Plazo, Nota de Prensa 19 Nov.2012
www.profsuarez.com | 21
Evolución de la población – España
Fuente: www.ine.es, Proyecciones de Población a Corto Plazo, Nota de Prensa 19 Nov.2012
www.profsuarez.com | 22
11
17/04/2013
Rentabilidad de la Inversión Inmobiliaria. España
Fuente: Índice IPD España 2012
www.profsuarez.com | 23
Rentabilidad Inmobiliaria – España Rendimiento por segmentos
Fuente: Índice IPD España 2012
www.profsuarez.com | 24
12
17/04/2013
Rentabilidad Inmobiliaria – España Renta y Desocupación
Fuente: Índice IPD España 2012
www.profsuarez.com | 25
Rentabilidad Inmobiliaria – España Caída de valor desde máximos. %
Fuente: Índice IPD España 2012
www.profsuarez.com | 26
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17/04/2013
Prima de riesgo de España Diferencia YTM bono 10A España-Alemania. pb 700 600 500 400
1-abr-2013: 375 300 200 100
Fuente: Thomsom Reuters Datastream, last visited 16th Abril
dic/2012
dic/2011
dic/2010
dic/2009
dic/2008
dic/2007
dic/2006
dic/2005
dic/2004
dic/2003
dic/2002
dic/2001
dic/2000
dic/1999
dic/1998
dic/1997
dic/1996
dic/1995
dic/1994
dic/1993
dic/1992
dic/1991
dic/1990
0
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Modificada la Ley sobre SOCIMI • Inspirada en los REITs de Estados Unidos (1960) • Principales características – No paga el Impuesto de Sociedades – Reparte la mayor parte de su beneficio como dividendos
• ¿Por qué existen? – – – –
Completa las alternativas de inversión Canaliza financiación al sector inmobiliario Optimiza la financiación de los vehículos de inversión Permite competir internacionalmente a los países (ahora)
• ¿Cómo garantizar su idoneidad como vehículo? – Inversión, principalmente, en activos en renta – Cotización en bolsa www.profsuarez.com | 28
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17/04/2013
Empresas en el índice FTSE EPRA / NAREIT Europe
Source: FTSE Factsheet. (Data as at December 31st, 2013)
www.profsuarez.com | 29
Global REITs Performance
Source: FTSE Factsheet. (Data as at December 31st, 2013)
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15
17/04/2013
Financial Institutions Lending Activity – Spain Annual Variation 50% Hogares:Bb Consumo duradero + Resto 40%
Hogares:Adquisición y Rehabilitación de vivienda Construcción y Actividades inmobiliarias Actividades productivas
30%
20%
10%
0%
‐10%
‐20%
www.profsuarez.com | 31
Fuente: Banco de España, Boletín Estadístico, tablas 4.13 y 4.18
Activo de las entidades financieras – España
€000m Crédito a la clientela Fondos Propios
Crédito Inmobiliario Total
Total %
Construcción
Actividades Personas Inmobiliarias físicas
2004
112
1.023
524
51%
78
112
334
2005
123
1.266
712
56%
101
162
449
2006
138
1.595
927
58%
134
244
549
2007
165
1.861
1.080
58%
153
304
623
2008
181
1.986
1.125
57%
152
318
655
2009
188
1.932
1.107
57%
130
323
654
2010
181
1.910
1.093
57%
114
316
663
2011
224
1.843
1.053
57%
99
298
656
2012
202
80
220
633
933
Fuente: Memoria de la Supervisión Bancaria 2011, y Banco de España “Boletín Estadístico”
www.profsuarez.com | 32
16
17/04/2013
Rentabilidad de los Recursos Propios de la Banca. 2012(E)
Fuente: Sr. Gortázar, Director Financiero de CaixaBank, en el Encuentro de Banca del IESE, 13 de diciembre de 2012
www.profsuarez.com | 33
Crédito construcción y act. inmobiliarias vs. Precio de la vivienda nueva Precio medio (€/m2)
Crédito a la construcción y Actividades Inmobiliarias sobre el total de crédito
3500
60%
3000
50%
2500
40%
2000 30% 1500 20%
1000
10%
500
0%
Fuente: Banco de España Boletín Estadístico (cuadro 4.18), y Sociedad de Tasación
dic‐12
dic‐11
dic‐10
dic‐09
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17
17/04/2013
Morosidad de las ent. de crédito España 1993
2009
2010
2011
2012
8,93%
5,1%
5,8%
7,8%
10,4%
Actividades Inmobiliarias
9,95%
14,0%
21,4%
29,6%
Construcción
8,55%
12,1%
18,2%
24,5%
5,27%
2,87%
2,4%
2,9%
4,0%
Variación anual del PIB
0,2%
-3,1%
0,6%
0,3%
-1,9%
Desempleo
22%
Morosidad Sector Privado Residente
Adquisición Vivienda
Déficit Público
- 6,7%
18,83% 20,33% 22,85% 26,02% - 11,2% - 9,7%
Fuente: Banco de España Boletín Estadístico Tabla 4.13 y 4.18; INE; y AHE
- 9,4%
- 7,0%
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Principales características de la SAREB
Fuente: Reestructuración y Recapitalización del Sector Bancario: la SAREB - FROB
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17/04/2013
Principales características de la SAREB
Fuente: Reestructuración y Recapitalización del Sector Bancario: la SAREB - FROB
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Principales características de la SAREB
Fuente: Reestructuración y Recapitalización del Sector Bancario: la SAREB - FROB
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17/04/2013
Case Study – Banco Santander Exposición al Sector Inmobiliario
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Fuente: www.santander.com, informe financiero 2012
FACTORES NEGATIVOS P ri m e r a v i v i e n d a
Propiedad
FACTORES POSITIVOS
Empelo / PIB
Empieza a faltar stock en ciertos sitios
Demografía
Bajó el precio del suelo
Sobre-stock de viviendas nueva a la venta
La SAREB será neutra
Precio todavía en ajuste
Oportunidad de negocio con bancos y SAREB
Los bancos seguirán desinvirtiendo No habrá ayudas públicas a la compra Mayor exigencia de fondos propios Faltan inversores institucionales Alquiler
Vivienda vacacional
Patrimonial
SOCIMI
Hay que ajustar los valores de inversión
Será la época del alquiler
El cambio será lento
En el foco de las políticas públicas
Se ha sobredimensionado el mercado interior
Ventaja diferencial, el interés de los extranjeros
El know-how es limitado
Poco producto idóneo
Se ha roto el canal hacia el comprador extranjero
Caída de los precios
Comercial: caída de consumo
SOCIMI
Oficinas: caída de PIB
Caída de la prima de riesgo. Interés en España
Industrial: debilidad de las pymes
Los precios se ajustaron mucho Los hoteles se mantienen Mercado pequeño. Las primeras operaciones tendrán impacto
Financiación
Continuará el desapalancamiento
SAREB y los bancos financiarán sus activos
No hay alternativa a los bancos
Volverá antes la financiación de activos en renta
Los cambios legislativos no ayudarán
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17/04/2013
Muchas gracias. www.profsuarez.com Follow me on
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