Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo R.D.1492/2011 Federico García Erviti Arquitecto [email protected]

• Situaciones básicas del suelo (art. 12 TRLS) A) Suelo rural

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Casos art.12.2 •El preservado por la ordenación de su urbanización mediante la transformación •El que los instrumentos de ordenación prevean su paso a suelo urbanizado, hasta que termine la actuación de urbanización

Identificación Clases Categorías Suelo no Todas urbanizable Suelo No urbanizable sectorizado Sectorizado

Régimen del suelo: Situaciones básicas del suelo (art. 12) • Suelo urbanizado: El integrado en la red de dotaciones y servicios

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Dotaciones y servicios

Identificación Clases Categorías

• Requeridos por la legislación urbanística Consolidado • Los que puedan llegar a contar con Suelo ellos mediante conexión de las urbano No consolidado parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento

El suelo urbano no consolidado

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• RD 1492/2011 Reglamento de Valoraciones del TRLS2008 (RVLS) Art. 2.1 Situación básica de suelo urbanizado: condiciones – C) Inclusión en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana. Suelos urbanos no consolidados (o sin consolidar por la urbanización) a desarrollar mediante Planes Especiales de Reforma Interior y sometidos a los deberes de cesión y equidistricbución

Edificado El mayor de: con edif. - Mét. de Comparación 24 RVLS legal - Mét. Residual estático 22 RVLS

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CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS Edificación Clase legal y Situación Básica Suelo + categoría Instalaciones 23.1.a TRLS 23.1.b TRLS SNU Método de Método Capitalización del Coste SUbz Suelo Rural 8-16 RVLS* 18 RVLS *Factor corrección localización 17 RVLS No 24.1 TRLS edificado Método Residual o con estático edif. SUNC Suelo 22 RVLS ilegal SUC Urbanizado 24.2 TRLS

• Capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación – Renta potencial • Cálculo según el rendimiento del uso, disfrute o la explotación • Descuento de los costes necesarios para la explotación – Tasa de capitalización: D.A. 7a (modificada por la D.F. 16ª de la Ley 2/2008) • Última referencia del rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública del Estado entre 2 y 6 años

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Valoración en suelo rural Art. 23.1 TRLS

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Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (RVLS) Art.8 Renta real y potencial • Renta real: – la existente – o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos • Renta potencial: la atribuible de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos – De conformidad con la normativa de aplicación – Utilizando medios técnicos normales de producción – Acreditando estadísticamente su existencia y viabilidad en su ámbito territorial o, en su defecto – Justificándolo mediante un estudio económico de viabilidad de la explotación

Art. 9 RVLS Cálculo de la renta de explotación • Rentas de explotación

• Cánones de arrendamiento: Existencia de información estadísticamente significativa en la zona R = CA + DM – R = Renta anual real o potencial €/Ha – CA = Canon de arrendamiento o compensación anual – DM = Derechos y mejoras atribuibles al arrendatario (aparceros o censatarios enfitéuticos)

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R=I–C – R = Renta anual real o potencial €/Ha – I = Ingresos anuales €/Ha (Art. 9.3) – C = Costes anuales €/Ha (Art. 9.4)

a) b) c) d)

Agropecuarias Forestales Extractivas Comerciales, industriales o de servicios • Granjas, invernaderos, piscifactorías, viveros • Centros logísticos de carga, mataderos, aserraderos, centrales hortofrutícolas, plantas agroenergéticas • Parques solares y eólicos • Escuelas taller, centros de investigación, campos de golf, estaciones de esquí, turismo rural

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Art.10 RVLS Clases de explotación

• Se considerará un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural • En función de las clases de explotaciones, su carácter cíclico y la naturaleza de los distintos recursos se dividirá una duración ilimitada en un número determinado de duraciones limitadas • Concepto de Capitalización vs. Actualización financiera: Cálculo del valor actual de los rendimientos futuros de una explotación

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Art.11 RVLS Criterios generales de capitalización de la renta de explotación

Inversión de capital: 1.000 euros Remuneración del capital: 3% anual

Año 1

1.000 + (1.000 x 0,03) = 1.000 (1+ 0,03)

Año 2 1.000 (1 + 0,03) (1 + 0,03) = 1.000 (1 + 0.03)2 .............. Año 10 1.000 (1 + 0,03)10 = 1.343,92 (sin inflación)

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Valor del capital invertido:

CAPITALIZACIÓN

VF = VA (1 + i)t VF = valor final VA = valor actual i = tipo de capitalización t = nº de períodos anuales (1 + i)t = factor de capitalización

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VALOR ACTUAL VA = 1.000 Tipo de interés: 3% anual VALOR FINAL VF = 1.000 (1+ 0,03)10

ACTUALIZACIÓN

VF VA = ----------(1 + i)t VF = valor final VA = valor actual i = tipo de ACTUALIZACIÓN ó DESCUENTO t = nº de períodos anuales 1 / (1 + i)t = COEF. de ACTUALIZACIÓN ó factor de DESCUENTO

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VF = VA (1 + i)t

1.000 VA = ----------------- = 744 eur (sin inflación) (1 + 0,03)10 1 Factor de descuento = --------------- = 0,744 (1 + 0,03)10 • 0,03 = Tipo de descuento = Coste de oportunidad del capital = Precio de renunciar a los ingresos producidos por una inversión alternativa

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Capital a recibir al cabo de 10 años: 1.000 eur Coste del capital : 3% anual Valor actual del capital:

Art.11 RVLS Criterios de capitalización de la renta

V=

R1 (1+r)1

+

R2

+….+

(1+r)2

Rn

n→∞

Rn

i=1

(1+r)i

= ∑

(1+r)n

b) Cuando la renta de explotación sea constante en el tiempo (R1= R2 = Rn = R) V= V = Valor de capitalización R = Renta anual constante r = Tipo de capitalización

R

r

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a) Con carácter general

Art.12 RVLS Tipo de capitalización

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a) Con carácter general: Última referencia publicada del rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública del Estado entre 2 y 6 años (D.A. 7ª TRLS y D.F. 16ª Ley 2/2008) = r1

Art.12 RVLS Tipo de capitalización b) Actividades agropecuarias o forestales (abril 2012)

r2 = r1 * coef. tabla anexo I Ejemplo: Tierras labor secano r2 = r1 * coef. tabla anexo I = 0,03905 * 0,49 = 0,019

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r1 = 0,03905

c) Actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios: Tipo de capitalización r3 Resultado de aplicar a r1 un coeficiente corrector (r3 = r1 x coef.) en función de la naturaleza y características de cada explotación y del riesgo previsible en la obtención de rentas, basado en estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada en el ámbito territorial, cumpliéndose: • Coef. ≥ 1,00 • r1 x coef. ≤ 0,08 Luego en abril 2012: • 0,08/0,03905 = 2,05 ≥ coef. ≥ 1,00

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Art.12 RVLS Tipo de capitalización

RVLS Tipos de explotación y capitalización de la renta Art. 13.- Explotaciones agropecuarias y forestales Renta constante y vida útil ilimitada Rentas variables en el tiempo Rentas variables en ciclos o turnos periódicos Rentas variables los primeros años y constantes los restantes Id. Id. que evolucionen con ciclos periódicos o turnos Explotación forestal mixta de producción maderera Ingresos por retribución de activos medioambientales

Art. 14.- Explotaciones extractivas a) Conocido el fondo de agotamiento del recurso extraíble b) Desconocido el fondo de agotamiento del recurso extraíble

Art. 15.- Explotaciones comerciales, industriales a) Rentas de explotación o flujos de caja variables b) Rentas en períodos limitados y actividad no reemplazable

Art. 16.- Renta potencial en ausencia de explotación

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a) b) c) d) e) f) g)

Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales

b) Con rentas variables en el tiempo R2 Rn R1 n→∞ V= + +….+ = ∑ n=i (1+r2)n (1+r2)1 (1+r2)2 V = Valor de capitalización R = Renta anual r2 = Tipo de capitalización

Ri (1+r2)i

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a) Con renta constante R a lo largo de su vida útil ilimitada V= R r2

Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales

d) Con rentas variables en los primeros años (h) y constantes el resto de su vida útil ilimitada R1 R2 Rh R V= + +….+ + (1+r2)h r2 (1+r2)h (1+r2)1 (1+r2)2

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c) Con rentas variables con ciclos periódicos de duración k (o turno t) R1 R2 Rn (1 + r2)k V=[ + +….+ ]*[ ] (1+r2)1 (1+r2)2 (1+r2)k (1+r2)k -1

e) Con rentas variables los primeros años (l) evolucionando con ciclos productivos periódicos de duración k R1 R2 Rl V= + +….+ + (1+r2)l (1+r2)1 (1+r2)2 Rl+1 +[

Rl+k +…...

(1+r2)l+1

(1 + r2)k ]*[

(1+r2)l+k

] (1+r2)k - 1

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Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales

f) Con rentas de explotación forestal mixta de producción maderera sostenible, generando una renta anual constante y una renta futura en períodos de tiempo igual al turno, el valor de capitalización recogerá ambas rentas según art. 13 a) y c) g) Los ingresos por retribución de activos medioambientales se considerarán como componentes de la renta real, constantes y de vida útil ilimitada (art. 13 a)

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Art.13 RVLS Capitalización de renta en explotaciones agropecuarias y forestales

Art. 14 RVLS Capitalización de renta en explotaciones extractivas a) Conocidas las reservas de recurso extraíble Ri

i=1

(1+r3)i

V=∑

+

R r2 (1+r2)h

Ri = Canon de extracción anual R = Renta anual constante del suelo con recurso agotado r3 y r2 = tipos de capitalización art. 12 RVLS h = Q/ql = Período de vida útil del recurso Q = Fondo de agotamiento ql = Extracción anual

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h

Art. 14 RVLS Capitalización de renta en explotaciones extractivas b) Desconocidas las reservas del recurso extraíble V=

R

R = Canon de extracción constante r3 = tipo de capitalización art. 12 RVLS

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r3

Art. 15 RVLS Capitalización de renta en explotaciones comerciales, industriales y de servicios a) Rentas de explotación o flujos de caja variables V=∑

i =1

Ri (1+r3)i

b) Rentas de explotación en período limitado y actividad no reemplazable Ri Vr R t V=∑ + + i=1 (1+r )i t t (1+r ) r (1+r ) 3 3 2 2 Ri = Renta anual durante los primeros t años Vr = Valor de las instalaciones (art. 22) en el año t R = Renta anual de la explotación futura

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n→∞

Art. 16 RVLS Capitalización de renta potencial en ausencia de explotación Aplicación cuando no exista ni pueda existir posibilidad de explotación por las características naturales del suelo V=

R0 r1

R0 = Renta teórica = 1/3 Renta mínima según estadísticas publicadas por organismos públicos de acuerdo con el ámbito territorial r1 = Tipo de capitalización según art. 12

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•

Edificado El mayor de: con edif. - Mét. de Comparación [24 RVLS] legal - Mét. Residual estático [22 RVLS]

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CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y [RVLS] Edificación Clase legal y Situación Básica Suelo + categoría Instalaciones 23.1.a TRLS 23.1.b TRLS SNUbz Método de Método Capitalización del Coste SUbz Suelo Rural [8-16 RVLS]* *Factor corrección [18 RVLS] localización [17 RVLS ] No 24.1 TRLS edificado Método Residual o con estático edif. [22 RVLS] SUNC Suelo ilegal SUC Urbanizado 24.2 TRLS

• Corrección proporcional al alza del valor obtenido por capitalización en función de factores objetivos de localización como: – la accesibilidad a los núcleos de población – la accesibilidad a los centros de actividad económica – la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico • Aplicación y ponderación justificada en el correspondiente expediente de valoración • Corrección máxima = El doble del resultado de capitalizar las rentas

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Valoración en suelo rural (Art. 22.1TRLS): Terrenos

• Valor final Vf = Valor por capitalización V * Fl Fl = u1 * u2 * u3 ≤ 2,00 • u1 = Corrección por accesibilidad a núcleos de población • u2 = Corrección por accesibilidad a centros de actividad económica • u3 = Corrección por ubicación en entornos de valor ambiental o paisajístico Fl = {1+ ( p1 +

p2 3

1 )*

} * [1,6-0,01*d] * [1,1 + 0,1(p+t)] 1.000.000

u1

u2

u3

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Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización

p1 = Nº habitantes de núcleos situados a menos de 4 km.* p2 = Nº habitantes de núcleos situados a más de 4 km. y a menos de 40 km. o 50 minutos de trayecto * Distancias en línea recta medida en proyección horizontal

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Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización • u1 = Corrección por accesibilidad a núcleos de población 1 p2 u1 = 1+ [( p1 + )* ] 3 1.000.000

En todo el territorio estatal u1 > 1,00 Fl > 1,00

Radio 40 Km. © Federico García Erviti, 2011

u1 = 1,008 u2 = u3 = 1,00 Fl = u1*u2*u3 = 1,008

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Territorios U1 > 2,00 Fl = 2,00

• u3 = Corrección por ubicación en entornos de singular valor ambiental, cultural, histórico, arqueológico, científico o paisajístico, protegidos por la legislación aplicable (en todo caso, Red Natura 2000) u3 = 1,1 + 0,1 * (p + t) 0≤p≤2 = Coef. de calidad ambiental o paisajística 0≤t≤7 = Coef. del régimen de usos y actividades permitidos, distintos de los agropecuarios y forestales

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Art. 17 RVLS Factor de corrección por localización • u2 = Corrección por proximidad a centros de comunicaciones y de transporte, puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, complejos de uso terciario relacionados con la explotación, etc. u2 = 1,6 – 0,01 * d d ≤ 60 = Distancia en km. utilizando las vías de transporte existentes con el trayecto más favorable

Edificado El mayor de: con edif. - Mét. de Comparación 24 RVLS legal - Mét. Residual estático 22 RVLS

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CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS Edificación Clase legal y Situación Básica Suelo + categoría Instalaciones 23.1.a TRLS 23.1.b TRLS SNU Método de Método Capitalización del Coste SUbz Suelo Rural 8-16 RVLS* 18 RVLS *Factor corrección localización 17 RVLS No 24.1 TRLS edificado Método Residual o con estático edif. SUNC Suelo 22 RVLS ilegal SUC Urbanizado 24.2 TRLS

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Edificaciones ilegales en suelo rural y urbanizado • Art. 22.3 TRLS – Las edificaciones en suelo rural se tasarán (…) siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración – Las edificaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas • D.T. 5ª TRLS – Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, situadas en suelos urbanos o urbanizables, (…) respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular.

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Edificaciones ilegales en suelo rural y urbanizado • Art. 5 RVLS – Sin perjuicio de lo dispuesto en la D.T. 5ª TRLS, las edificaciones no ajustadas a la legalidad: • En suelo rural – No serán objeto de valoración – No serán tenidas en consideración en el cálculo de la renta de explotación • En suelo urbanizado – No se computarán en la tasación conjunta de suelo más edificio – Tampoco se computarán las edificaciones en ruina física (art. 24.1 TRLS), según los criterios de la legislación autonómica sobre declaración de ruina

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Art. 18 RVLS Valoración de edificaciones, instalaciones o construcciones en suelo rural V = VR – (VR – VF)*β V = Valor de la edificación VR = Valor de reposición bruto = = Coste de ejecución material + + Gastos generales y beneficio industrial + + Tributos que gravan la construcción + + Honorarios profesionales VF ≤ 0,10*VR = Valor al final de la vida útil a + a2 β = 1 – (1 – ) * C (Anexo II) 2 a = Antigüedad en % transcurrido de vida útil (Anexo III) C = Coeficiente corrector según estado de conservación

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Art. 18 RVLS Valoración de edificaciones, instalaciones o construcciones en suelo rural

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• Determinación de la fecha de construcción Fa = Fc + (Fr – Fc)i Fa = Fecha de antigüedad aplicable Fc = Fecha de construcción Fr = Fecha de reforma o rehabilitación 0 ≤ i ≤ 1 = Tipo de reforma en función del coste de la reforma en relación con el coste de la rehabilitación integral Circular 15 diciembre 2004 D.G. Catastro Rehabilitación integral Crh > 75% Crp Reforma total 75% Crp > Crh > 50% Crp Reforma media 50% Crp > Crh > 25% Crp Reforma mínima 25% Crp > Crh

i = 1,00 i = 0,75 i = 0,50 i = 0,25

Edificado El mayor de: con edif. - Mét. de Comparación 24 RVLS legal - Mét. Residual estático 22 RVLS

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CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS Edificación Clase legal y Situación Básica Suelo + categoría Instalaciones 23.1.a TRLS 23.1.b TRLS SNU Método de Método Capitalización del Coste SUbz Suelo Rural 8-16 RVLS* 18 RVLS *Factor corrección localización 17 RVLS No 24.1 TRLS edificado Método Residual o con estático edif. SUNC Suelo 22 RVLS ilegal SUC Urbanizado 24.2 TRLS

Valoración del suelo urbanizado no edificado Art. 22 RVLS

Método residual estático Vv = VRS + Vc + G + B G + B = 0,4 (VRS + Vc) Vv = VRS + Vc + 0,4 (VRS + Vc) = 1,4 (VRS + Vc) Vv - Vc

K = 1,4

K Vv = Valor en venta €/m2t Vc = Valor de la construcción €/m2t i/ gastos generales + + beneficio industrial + tributos + honorarios K = Coeficiente de gastos y beneficios 1,50 ≥ K = 1,40 ≥ 1,20 Uso, localización, dinámica inmobiliaria, calidad edificatoria, plazo de comercialización, riesgo previsible

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VRS =

La valoración de las actuaciones de dotación

Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación: Sin edificabilidad o uso privado

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Art.26 RVLS • El valor de las parcelas de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se determinará mediante la aplicación de los valores de repercusión de suelo correspondientes a los usos y edificabilidades establecidos en el art. 20

• Art. 20.3 RVLS • Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido • Ámbito espacial homogéneo: La zona de suelo urbanizado que disponga de unos parámetros jurídico-urbanísticos [coef. edificabilidad o volumetría] que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias

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Valor de suelos dotacionales sin asignación de uso y edificabilidad

Cálculo de la edificabilidad media en terrenos sin edificabilidad asignada

Ei = Edificabilidad m2/m2 asignada a cada parcela Si = Superficie m2 de suelo de cada parcela VRSi = Valor €/m2 de repercusión del uso de cada parcela VRSr = Valor €/m2 de repercusión del uso de referencia SA = Superficie de suelo m2 del ámbito de referencia SR = Superficie de suelo m2 del suelo dotacional público

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• Art. 21 RVLS: Edificabilidad media EM aplicable cuando los terrenos no tienen asignada edificabilidad Ei*Si*VRSi ∑ VRSr EM = SA – SD

Edificado El mayor de: con edif. - Mét. de Comparación 24 RVLS legal - Mét. Residual estático 22 RVLS

[email protected]

CRITERIOS DE VALORACIÓN TRLS y RVLS Edificación Clase legal y Situación Básica Suelo + categoría Instalaciones 23.1.a TRLS 23.1.b TRLS SNU Método de Método Capitalización del Coste SUbz Suelo Rural 8-16 RVLS* 18 RVLS *Factor corrección localización 17 RVLS No 24.1 TRLS edificado Método Residual o con estático edif. SUNC Suelo 22 RVLS ilegal SUC Urbanizado 24.2 TRLS

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Art. 24 RVLS Valoración del suelo urbanizado edificado: Tasación conjunta por el método de comparación • Significación mínima = 6 transacciones reales u ofertas • Condiciones de semejanza: – Localización – Uso – Superficie – Configuración geométrica de la parcela – Tipología y parámetros urbanísticos básicos – Antigüedad y estado de conservación – Calidad de la edificación – Gravámenes o cargas – Fecha de toma de datos • Coef. corrector de precios de oferta por negociación 1,0 ≥ Coef. ≥ 0,7

• Homogeneización de precios – Todas las condiciones de semejanza, excepto antigüedad y estado de conservación: No se fija la técnica de homogeneización – Antigüedad y estado de conservación 1- β*F Vv´ = Vv 1- βl*F Vv´ = Valor en venta homogeneizado Vv = Valor en venta del inmueble (Precio ofertado) F = Factor de relación del valor de la construcción ofertada respecto del valor característico de la zona β = Coef. de antigüedad inmueble valorado (Art. 18.4) βl = Coef. de antigüedad inmueble ofertado (Art. 18.4)

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Art. 24 RVLS Valoración del suelo urbanizado edificado: Tasación conjunta por el método de comparación

• Art. 25: Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización – 1. Requisitos de aplicación – 2. Supuestos • a) Cuando se impida el ejercicio de la facultad (expropiación u otros motivos, vg. reclasificación) • b) Cuando se altere el ejercicio de la facultad por modificación de uso o intensidad reduciendo el valor del suelo • Art. 26: Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación – 1. Indemnización de gastos inútiles – 2. Indemnización de obras ya iniciadas

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Indemnizaciones en el proceso de transformación de suelo TRLS

• En los supuestos de expropiación, venta y sustitución forzosas, no habrá lugar a la indemnización del art. 28.1. a) cuando no se impida el ejercicio de la facultad: – Por renuncia voluntaria del propietario a participar en el proceso de urbanización – Cuando la iniciativa de la actuación de urbanización no haya partido del propietario de los terrenos

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Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de urbanización: Excepciones (art. 28.2 RVLS)

• Art. 25: Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización – 1. Requisitos de aplicación – 2. Supuestos • a) Cuando se impida el ejercicio de la facultad (expropiación u otros motivos, vg. reclasificación) • b) Cuando se altere el ejercicio de la facultad por modificación de uso o intensidad reduciendo el valor del suelo • Art. 26: Indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación – 1. Indemnización de gastos inútiles – 2. Indemnización de obras ya iniciadas

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Indemnizaciones en el proceso de transformación de suelo TRLS

• La indemnización se determinará por la suma de los siguientes costes a) proyectos técnicos de ordenación y ejecución b) costes financieros, de gestión y promoción c) obras preparatorias acometidas antes del inicio de las actuaciones c) indemnizaciones d) tributos

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Indemnización de la iniciativa y promoción de urbanización y edificación (art. 29 RVLS)

• ∑ Costes ≤ K x Vc Art. 22.2 Método residual estático VRS =

Vv K

- Vc

1,50 ≥ K = 1,40 ≥ 1,20

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Indemnización de la iniciativa y promoción (art. 29.1 RVLS) • Se incrementarán los costes en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo Valor = Costes x [1 + (PR + TLR)] • Tasa libre de riesgo: Última referencia del rendimiento secundario de la deuda pública entre 2 y 6 años • Prima de riesgo: Anexo IV