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Memoria del AVANCE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA
4.2.4 EL MODELO DE CIUDAD: EL EQUILIBRIO INTERNO DE LOS BARRIOS 4.2.4.1 LA CONFORMACIÓN URBANA DE SAN JUAN: SECTORES Y ÁREAS HOMOGÉNEAS Como se ha venido comentando, San Juan de Aznalfarache es un término municipal que posee unas características muy específicas: con orografía muy diversa, donde se compaginan lomas, cornisas, mesetas o vaguadas; cercanía al núcleo metropolitano, en un término municipal que linda con el de Sevilla, por lo que ha sido uno de los primeros municipios que absorbieron los primeros flujos migratorios de la capital cuando se produjeron los crecimientos demográficos. Estas circunstancias han dado lugar a un crecimiento por sectores independientes, potenciado, además, por las vías metropolitanas que se han ido creando. Simultáneamente a la propuesta de intervención global del AVANCE del Plan General se plantean actuaciones en las distintas zonas urbanas en las que está estructurado San Juan encaminadas a conseguir un equilibrio entre los usos que se dan en cada sector, residencial o terciario, los equipamientos de carácter local que se ofertan en los mismo y la morfología urbana que se busca, incidiendo así de manera inmediata en la forma de vida de los ciudadanos. Las propuestas se desarrollan sector a sector, atendiendo a la subdivisión funcional que se ha realizado en “áreas homogéneas” basándose en criterios objetivos: la posición relativa en el conjunto de la ciudad, la trama urbana en la que se apoyan, la tipología edificatoria dominante, la densidad de viviendas y el nivel de consolidación del sector. Estas áreas homogéneas son: Área Homogénea 1 Agrupa las barriadas de Camarón, Santa Rita y Vistahermosa. Área Homogénea 2 Agrupa la barriada del Monumento. Área Homogénea 3 Ocuparía todo San Juan Bajo, donde se encuentran el propio barrio Bajo, la barriada de Guadalajara y la zona de la Fábrica de Arroces Hervas y los antiguos terrenos de Minas de Cala. Área Homogénea 4. Ocupa todo San Juan Alto, donde podemos diferenciar la zona de El Ensanche, y las barriadas de Lepanto, Santa Isabel, Andalucía y Montelar. Área Homogénea 5. Agrupa las intervenciones que actualmente se están desarrollando en la Vega Sur del río en la zona meridional del municipio. Área Homogénea 6. Agrupa los suelos de carácter exclusivamente terciario que se encuentran en la zona norte del municipio. 4.2.4.2 LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LOS SISTEMAS LOCALES La normativa específica de ordenación territorial fija niveles de referencia en los sectores de nuevo desarrollo, que aunque no corresponden exactamente con nuestras áreas homogéneas donde se interviene sobre una realidad preexistente, si nos pueden servir de referencia para valorar cuantitativamente las propuestas de equipamientos y espacios libres de carácter local planteadas. Así la LOUA establece como reservas mínimas: Sistema local de espacios libres.
18 m2s/vivienda
Sistema local de Equipamientos (educativo, deportivo, SIPS):
12 m2s/vivienda
En algunos casos estos estándares mínimos no siempre podrán cumplirse, puesto que existen áreas plenamente consolidadas donde el nivel de equipamientos y espacios libres es inferior al marcado, ya que su desarrollo se llevo a cabo mucho antes de la entrada en vigor de la normativas urbanísticas y el grado de colmatación del sector es tan grande que no se pueden establecer nuevas dotaciones para cubrir los estándares mínimos sin alterar sustancialmente la trama urbana existente.
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4.2.4.3 CAMARÓN – SANTA RITA - VISTA HERMOSA Sector situado al norte de la vaguada del arroyo Camarón, segregado físicamente del resto de San Juan por la propia vaguada y las autovías de Coria y Mairena.
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Objetivo de Reordenación del Sector Restructuración y reordenación conjunta de todo el sector, interviniendo tanto en los suelos públicos disponibles como en los suelos con ordenación aprobada que no se han desarrollado. Actuaciones específicas •
Creación de un frente urbano continuo e integrado a la autovía de Mairena formalizando una nueva fachada urbana a todo el valle y la vía metropolitana.
•
Reordenación volumétrica de los suelos no desarrollados del barrio de Vistahermosa.
•
Regeneración paisajística general del frente urbano a la autovía de Coria con incorporación de edificabilidad terciaria junto a los terrenos del centro comercial Carrefour.
Edificación lucrativa:
Existente + Propuesta
Superficie del sector:
476.457 m2s
CAMARÓN-SANTA RITA-VISTAHERMOSA
viviendas (residencial) CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 538 266 construidas 538
total 804
Edificabilidad
propuestas sustituidas AVANCE 562 0 1.100
Edificabilidad
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
m2c 89.330 m2c 121.885
296 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c 44.995
AVANCE
Edificabilidad
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
m2c 154.487 276.372
Propuesta de dotaciones Espacios Libres:
30,13 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia, aumenta la existente de 20,43 m2s/100 m2c (espacios libres existentes y reservas de suelo – capacidad actual de edificación), aunque será necesario hacer un esfuerzo por parte de la administración local y los promotores de las actuaciones para asegurar la correcta gestión en el tiempo de estas dotaciones. Equipamientos:
12,51 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia y también aumenta la prestación actual cuantificada en 11,60 m2s/100 m2c para los equipamientos de carácter local en el sector de Camarón-Vistahermosa-Santa Rita Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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4.2.4.4 MONUMENTO La barriada del Monumento, también conocida como la de Nuestra Señora de Loreto, se encuentra ubicada en la primera cornisa junto al río Guadalquivir, enclave paisajístico de relevancia territorial.
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Objetivo de Reordenación del Sector Conservación de las características singulares de la barriada y mejora de las comunicaciones de todo el sector. Actuaciones específicas •
Rehabilitación de viviendas y edificios singulares, incorporando aCreación de un frente urbano continuo e integrado a la autovía de Mairena formalizando una nueva fachada urbana a todo el valle y la vía metropolitana.
•
Reordenación de los bordes de la cornisa con el objetivo de crear un paseo verde continuo en todo el perímetro de la barrida que mejore la imagen urbana exterior del sector.
•
Incorporación de usos terciarios complementarios al residencial para fomentar la revitalización completa del barrio.
•
Mejora de las comunicaciones con el resto de sectores tanto a nivel rodado como peatonal.
Edificación lucrativa:
Existente + Propuesta
Superficie del sector:
184.375 m2s
MONUMENTO
viviendas (residencial) CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 653 0 construidas 653
total 653
Edificabilidad
propuestas sustituidas AVANCE 0 0 653
Edificabilidad
m2c 71.830
Edificabilidad
m2c
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
m2c 71.830
0 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
0 AVANCE
Edificabilidad
m2c 11.798
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c) 83.628
Propuesta de dotaciones Espacios Libres:
23,38 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia, y aumenta el nivel existente cifrado en 19,48 m2s/100 m2c Equipamientos:
19,45 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la mínima de referencia y análogamente a los espacios libres se aumentan los equipamientos actuales de 10,35 m2s/100 m2c Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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4.2.4.5 SAN JUAN BAJO Y GUADALAJARA Este núcleo urbano se encuadra entre la margen del Río Guadalquivir y la autovía de Coria. Parte del desarrollo del núcleo primitivo de San Juan, que se ha sido desarrollo en el tiempo o por actuaciones puntuales programadas como es el caso de la barriada de Guadalajara.
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Objetivo de Reordenación del Sector Conservación de la parcelación histórica del barrio Bajo para e integración de la barriada de Guadalajara y de las zonas limítrofes obsoletas o vacías. Actuaciones específicas • • • • •
Favorecer el mantenimiento de la trama histórica de San Juan. Transformación de los terrenos de la “Fábrica de Arroces Hervás” y “Minas de Cala” incorporándolos al desarrollo urbanístico dentro del plan global Transformación integral del frente urbano del río. Ampliación de la masa crítica de la barriada de Guadalajara reordenando la zona colindante y favoreciendo la conexión tanto al barrio Bajo como al Sector Terciario Norte. Mejora de los niveles de espacios libres y equipamientos de carácter local.
Edificación lucrativa: Superficie del sector:
Existente + Propuesta
SAN JUAN BAJO -GUADALAJARA
2
495.051 m s viviendas (residencial)
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 1651 18 construidas 1.651
propuestas sustituidas 1.081 46
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
total 1.669
Edificabilidad
AVANCE 2.686
Edificabilidad
m2c 183.590 m2c 307.584
1.017 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c 81.929
AVANCE
Edificabilidad
m2c 110.441
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
Propuesta de dotaciones En el barrio Bajo de San Juan se interviene en un tejido urbano desarrollado en el tiempo sin reservas para dotaciones al carecer de planeamiento, y que presenta un alto grado de consolidación. Es por ello que las actuaciones en los sistemas locales de espacios libres y equipamientos se centran en paliar la situación actual, acercándose en la medida de lo posible al nivel de referencia Espacios Libres:
14,57 m2s /100 m2c
Se aumenta considerablemente el nivel actual de 6,57 m2s/100 m2c de espacios libres locales con las dotaciones propuestas en los sectores de desarrollo urbanístico planteados Equipamientos:
9,34 m2s /100 m2c
Se aumenta también el nivel actual de 4,13 m2s/100 m2c, quedando la dotación ligeramente inferior a la de referencia, viéndose compensada por la presencia en el mismo sector de equipamientos de carácter general. Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO Febrero 2.008
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418.025
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4.2.4.6 SAN JUAN ALTO Se sitúa en la subida natural hacia el Aljarafe. Constituye en su conjunto el ensanche natural del barrio de San Juan Bajo, y se expande ocupando toda la meseta, desarrollándose en distintas etapas.
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Objetivo de Reordenación del Sector Reforma interior de las áreas degradadas y utilización de los suelos vacantes para la implantación de espacios libres y equipamientos, con una mejora de la articulación viaria de todo el barrio. Actuaciones específicas • • • • •
Control en los procesos de sustitución que se dan en la zona para evitar la densificación. Necesidad de mejora de las condiciones generales de la barriada de Santa Isabel: tanto a nivel de regeneración urbanística como de integración social. Política social de integración en la vida de San Juan de los habitantes de la barriada de Montelar (último sector incorporado) o población inmigrante. Aprovechamiento de la sinergia que va a producir en el sector la inserción de una parada de metro para ampliar y diversificar usos y actividades. Mejora de la cantidad y calidad de los espacios libres y equipamientos.
Edificación lucrativa: Superficie del sector:
Existente + Propuesta
SAN JUAN ALTO
2
732.056 m s viviendas (residencial)
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 5.179 54 construidas 5.179
propuestas 120
total 5233
Edificabilidad
sustituidas AVANCE 55 5.244
Edificabilidad
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
m2c 559.600 m2c 572.939
11 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c 7.027
AVANCE
Edificabilidad
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
m2c 40.424 613.363
Propuesta de dotaciones Idéntica situación a la del barrio Bajo existe en San Juan Alto, interviniendo en un tejido urbano con un alto grado de consolidación. Buscando las actuaciones de los sistemas locales paliar la situación actual, acercándose en la medida de lo posible al nivel de referencia Espacios Libres:
11,81 m2s /100 m2c
Aumenta considerablemente la ínfima dotación actual de 3,02 m2s /100 m2c. Equipamientos:
10,15 m2s /100 m2c
Aumenta la dotación actual de equipameintos locales en el sector de 8,24 m2s /100 m2c aproximándose bastante al nivel de referencia marcado en la LOUA para sectores de nuevo desarrollo. Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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4.2.4.7 LA VEGA SUR Es un sector en fase de desarrollo ubicado al pie de la cornisa del Aljarafe y la autovía de Coria, en la parte sur del término municipal.
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Objetivo de Reordenación del Sector Integración del sector en la trama urbana de San Juan. Actuaciones específicas •
Mejora de la articulación del viario local tanto con la autovía de Coria como con el resto de viarios de los barrios Alto y Bajo.
•
Reubicación de las reservas de equipamientos para optimizar su futuro funcionamiento.
•
Política social de integración en la vida de San Juan de sus habitantes.
Edificación lucrativa:
Existente + Propuesta
VEGA SUR
2
Superficie del sector:
397.369 m s viviendas (residencial)
CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 238 761 construidas 238
propuestas 838
sustituidas
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
0
total 999
Edificabilidad
AVANCE 1.076
Edificabilidad
m2c 130.905 m2c 130.905
77 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c 56.117
AVANCE
Edificabilidad
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
m2c 74.286 205.191
Propuesta de dotaciones Espacios Libres:
20,92 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa es superior a la de referencia, y aumenta la dotación actual de 19,64 m2s /100 m2c que aún están sin materializar al encontrarse el sector en pleno desarrollo. Equipamientos:
12,03 m2s /100 m2c
La dotación cuantitativa propuesta es superior a la de referencia, y aumenta las reservas de suelo para este sector cifrada actualmente en 4,03 m2s/100 m2c. Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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4.2.4.8 SECTOR TERCIARIO NORTE Sector de uso exclusivamente terciario y con carácter eminentemente metropolitano, ubicado en la zona norte del término municipal.
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Objetivo de Reordenación del Sector ciudad.
Integración funcional de las actividades que se desarrollan en el sector dentro del conjunto de la Actuaciones específicas •
Mejora de la accesibilidad peatonal y rodada desde los sectores residenciales.
•
Incorporación de dotaciones especiales encaminadas a cubrir las necesidades específicas del sector como guarderías.
•
Reordenación de los suelos libres ubicados junto a las instalaciones de Canal Sur TV para incorporarlos al proceso general de transformación urbana integral.
Edificación lucrativa:
Existente + Propuesta
Superficie del sector:
202.886 m2s
SECTOR TERCIARIO NORTE
viviendas (residencial) CAPACIDAD ACTUAL
AVANCE
construidas planeamiento aprobado 0 0 construidas 0
propuestas 0
sustituidas 0
total 0
Edificabilidad
AVANCE 0
Edificabilidad
Incremento nº viviendas respecto a Capacidad Actual
m2c 0 m2c 0
0 terciario
CAPACIDAD ACTUAL
Edificabilidad
m2c 60.403
AVANCE
Edificabilidad
Edificabilidad propuesta global AVANCE (m2c)
m2c 75.872 75.872
Propuesta de dotaciones Espacios Libres:
9,86 m2s /100 m2c
Se aumenta la dotación actual de 7,35 m2s /100 m2c, pero no se llega a alcanzar el nivel de referencia pero se ve compensada por la presencia en el sector del Parque Urbano del Hotel Alcora, creado a partir de las reservas para espacios libres locales del sector desarrollado (Sector 7 – NN.SS.) Equipamientos:
4,86 m2s /100 m2c
Se aumenta también las dotaciones para equipamientos, actualmente de 3,50 m2s /100 m2c. La propuesta es inferior a la de referencia para nuevos sectores de desarrollo, pero se debe considerar como atenuante la ausencia de viviendas en la zona, uso que demanda gran cantidad de equipamientos tanto en cantidad como en variedad. Desglose de la cuantificación de la propuesta de actuación en el sector en el ANEXO
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4.2.4.9 CUANTIFICACIÓN GLOBAL DE LAS PROPUESTAS DE VIVIENDA En el siguiente cuadro se desglosa la cuantificación global del número de viviendas que propone el AVANCE del Plan General, pormenorizando por cada área homogénea, computando aquí las existentes, las sustituidas, las que tiene planeamiento aprobado y las propuestas nuevas. VIVIENDAS
AREA HOMOGÉNEA Camarón - Santa Rita Vistahermosa
BARRIO Camarón-Santa Rita Vistahermosa
EJECUTADAS 280 258
Monumento San Juan Bajo
San Juan Alto
INTERVENCIÓN SUSTITUCIÓN
538
APROBADAS 266
NUEVAS 296
INCREMENTO TOTAL NETO AVANCE 562
653 San Juan Bajo Guadalajara Arroces Hervás San Juan Alto Lepanto Santa Isabel Andalucía Montelar
Vega Sur Sector Norte PROPUESTA AVANCE
1.321 330 1.660 1.406 622 560 931
653
1.651
46
5.179
55
238
8.259
101
1.081
1.035
2.686
54
66
65
5.244
761
77
838
1.076 0
1.081
1.520
2.500
10.759
4.2.4.10 VIVIENDA PROTEGIDA Es constatable en los últimos años el aumento considerable de la demanda de vivienda protegida por parte de la ciudadanía, es así que la Administración Autonómica en el año 2005 adapta la legislación específica en el ámbito de la comunidad autónoma (Ley 13/2005 de 11 de Noviembre, de Medidas para la vivienda Protegida y Suelo) para dar respuesta a esta problemática. Así se plantea la disposición y reserva mínima del 30% del parque de nuevas viviendas que se creen en el conjunto del municipio. Esta medida ha quedado refrendada por los diversos agentes sociales, Junta de Andalucía, federación de municipios, sindicatos, patronal de la construcción, etc. en el Pacto Andaluz por la Vivienda para los años 2008-2013, en el que se propone la ejecución de 700.000 viviendas, 300.000 de las cuales protegidas. Cuantitativamente el AVANCE del Plan General busca fijar una horquilla de variación entre el 30% y el 40% del montante residencial propuesto de 2.500 viviendas, lo que supondría un mínimo entre 750 y 1000 viviendas protegidas nuevas. Atendiendo a los distintos criterios económicos, sociales y urbanísticos que intervienen en estas operaciones se considera oportuno repartir las actuaciones de vivienda protegida entre los distintos sectores a desarrollar, sin concentraciones en zonas determinadas.
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1.100
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4.2.4.11 LA PROPUESTA EDUCATIVA GLOBAL Desde el AVANCE del Plan General se propone una intervención global en el sistema de equipamiento educativo. Esta propuesta se centra principalmente en la correcta distribución de los centros de enseñanza para los niveles básicos y medios, colegios e institutos, de manera que se facilite la accesibilidad a los mismos por el conjunto de la población, descartando la posibilidad de insertar elementos que pudiesen actuar como sistemas generales educativos (centros de enseñanza superior, facultades de universidad, etc.) dada la cercanía e interrelación directa de la población de San Juan con Sevilla. Teniendo en cuenta las características particulares de San Juan de Aznalfarache, orografía, situación territorial y población, con sectores bastante independientes entre sí, se pretende repartir por la ciudad los centros de enseñanza y localizar en cada sector diferenciado de la ciudad al menos un colegio y un instituto. De esta manera se establece una equilibrada disposición de equipamientos educativos y se responde correctamente a las demandas de dichos servicios por parte de la totalidad de la población. Para ello se aprovecha los equipamientos y reservas de suelos existentes, provenientes en muchos casos de las cesiones respectivas para equipamiento educativo que ha cedido cada sector en su desarrollo ordenado, incorporando nuevos paquetes de terreno en puntos estratégicos y ampliando algunos de los centros que actualmente están en funcionamiento. Así pues, se realiza una propuesta que cubra las necesidades de la población, cumpla con los estándares fijados, y tengan los centros previstos la superficie suficiente para adaptarse a los requerimientos de Centros Docentes estipulados por la Consejería de Educación de la Junta de Andalucía y el Ministerio de Educación (R.D. 1573/2003 de 5 de Diciembre de 2003 del Ministerio de Educación y Orden de 24 de Enero de 2003 de la Consejería de Educación por el que se establecen las condiciones constructivas y de diseño de los centros escolares). La distribución de centros escolares propuesta queda reflejada en el siguiente cuadro resumen: Centro CAMARÓN - SANTA RITA VISTAHERMOSA MONUMENTO
SAN JUAN BAJO
SAN JUAN ALTO
VEGA SUR TERCIARIO NORTE
I.E.S. Colegio Guarderia Colegio Colegio Colegio Guardería Colegio I.E.S I.E.S. I.E.S. Colegio Colegio Ampliacion Colegio Guardería
Denominación
Estado
Severo Ochoa Ejecutado Vistahermosa Propuesta Vistahermosa Propuesta S.Juan Crisólogo - S Ejecutado S.Juan Crisólogo - N Ejecutado Sta. Teresa de Jesús privado Zenobía Camprubí Ejecutado Guadalajara Ejecutado Avenida de Coria Propuesta Mateo Aleman Ejecutado San Juan Ejecutado Jose Payan Garrido Ejecutado Mateo Aleman Ejecutado C. Mateo Aleman Reserva "Vega Sur" Propuesta "El Manchón" Reserva
Superficie m2s 15.582 8.078 1.833 2.190 1.772 2.519 1.360 5.042 12.376 4.953 8.196 11.849 10.990 4.144 15.839 1.545
Así, la cuantificación del equipamiento educativo propuesta para el futuro, visto desde una óptica global, daría una dotación para institutos (I.E.S.) de 41.107 m2s, que implicaría un nivel medio de 3,82 m2s/viv, superior al valor de referencia cifrado en 3,80 m2s/viv, ocupando los colegios y guarderías una superficie de 67.161 m2s, con un nivel de 6,24 m2s/viv, superior también a la referencia establecida (6,10 m2s/viv). Febrero 2.008
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En el gráfico adjunto se observa la distribución espacial propuesta de los equipamientos educativos: guarderías, centro de enseñanza infantil y primaria (CEIP), e institutos de enseñanza secundaria y bachillerato (IES).
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4.2.5 ACTUACIONES DE AMPLIACIÓN INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
Y
MEJORA
DE
4.2.5.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA Como se ha mencionado anteriormente, la empresa suministradora de agua potable en San Juan de Aznalfarache es EMASESA, con dos depósitos acumuladores, uno en el propio San Juan y otro en el término de Mairena del Aljarafe. Para garantizar dicho suministro de agua, la red principal se dispone en malla cerrada, casi siempre discurriendo por los viales de mayor entidad, lo que facilita el mantenimiento de las mismas. La ejecución en el tiempo de los distintos sectores que componen el núcleo urbano de San Juan ha hacho que se diversifique los materiales empleados en función de las disponibilidades físicas y los criterios de referencia de cada momento. Además, parte de los mecanismos de los circuitos más antiguos están obsoletos, por lo que, es necesario replantearse la necesidad de unificar los criterios constructivos de forma que se mejore el servicio y se facilite su mantenimiento. Es por este motivo y por las demandas generadas por las reformas interiores planteadas desde el AVANCE del Plan General por lo que se hace necesario la reforma y ampliación de la red de distribución existente, para mejorar el diseño y la funcionalidad del conjunto de la red. 4.2.5.2 ELECTRICIDAD El suministro de energía eléctrica lo realiza la Compañía Sevillana-Endesa. La alimentación en Media Tensión del término de San Juan proviene de las subestaciones de “El Manchón”, ubicada en Tomares, y de “Bormujos”, sita junto al cordel de Villamanrique, procediéndose a la distribución mediante una red de centros de transformación anillados repartidos por todos los sectores que conforman el núcleo urbano con conducciones enterradas en casi todas las zonas. La capacidad de suministro que demanden las actuaciones de reforma interior propuestas se obtendrá de actuaciones de reforma de la red de distribución, aprovechando para proceder a mejoras o ampliaciones cuando se estime oportuno y siempre consensuado con la propia empresa suministradora. También es factible la reutilización de la potencia eléctrica utilizada para los sectores actuales de usos terciarios e industriales, aprovechando la potente infraestructura existente para dar servicio a las actividades que se proponen, sirva de ejemplo de ello la Fábrica de Arroces Hervás. 4.2.5.3 ALCANTARILLADO Todo el municipio cuenta con red de saneamiento, gestionado por la empresa pública EMASESA. Las redes del los distintos sectores urbanos, que discurren aprovechando las diferencias altimétricas producidas por la orografía natural del terreno, vienen a parar a dos grandes colectores que siguen los antiguos cauces del Arroyo Camarón y el Arroyo Lepanto, canalizando ambos hasta el río Guadalquivir. Parte de los vertidos de fecales se canalizan a una estación de bombeo situada en la margen del río al norte de San Juan Bajo. Los efluentes de pluviales vierten directamente al Guadalquivir al sur de del propio barrio de San Juan Bajo, en los terrenos que antiguamente ocupaban la empresa “Minas de Cala”.La depuración de los vertidos de fecales se produce mediante el bombeo a la estación depuradora de Tablada que gestiona la propia empresa. Las medidas que se plantean sobre la red existente son fundamentalmente de adaptación a los procesos de reforma interior y crecimientos puntuales para completar el tejido urbano, que se proyecten en el Plan General, debiéndose aumentar las dotaciones y la capacidad de la red en puntos estratégicos de la misma para absorber no solo la demanda de San Juan sino también de la vecina Mairena, que por posiicón geográfica vierte parcialmente a la red de San Juan. Febrero 2.008
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También se deberán plantear soluciones coherentes y sostenibles para las distintas escorrentías y cauces naturales subterráneos que existen en San Juan. 4.2.5.4 TELECOMUNICACIONES Es la empresa TELEFÓNICA S.A. la propietaria de las conducciones e infraestructura de telefonía del municipio, estando encargado a su vez del mantenimiento de las mismas. Las medidas que propone el AVANCE del Plan General sobre la red existente serán de adaptación a los procesos de reforma interior y crecimientos puntuales para reforzar el tejido urbano, que se proyecten amén de posibilitar la adecuación de las instalaciones a los procesos de renovación que sufren por obsolescencia los materiales en cortos periodos de tiempo motivados por los avances tecnológicos. 4.2.5.5 GESTIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS Los servicios de recogida y tratamientos de residuos sólidos urbanos son llevados a cabo por la Mancomunidad de municipios del Aljarafe. Se tratará de establecer un criterio de relevancia medioambiental, abordando uno de los principales problemas como es el soterramiento de contenedores de residuos sólidos urbanos. Esta medida debe garantizar su sostenibilidad mediante estudios de gestión y tramitación de las reformas planteadas en el documento del Plan General.
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4.2.6 RESUMEN CUANTITATIVO DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN Desde el AVANCE del Plan General se pretende definir una ciudad futura equilibrada y sostenible sobre la base de lo existente. Así, la propuesta de ordenación planteada pretende mejorar las deficiencias observadas y dar soluciones concretas y específicas, con el fin de aumentar el nivel de vida de los habitantes de San Juan Para poder valorar mejor la ordenación general propuesta consideramos oportuno realizar una comparativa general a modo de resumen entre lo existente y lo planteado para el futuro, en los aspectos relevantes concretos que se pueden observar: habitantes y parque de vivienda, sistemas de espacios libres, equipamientos, etc. HABITANTES Y VIVIENDA PARQUE DE VIVIENDAS EXISTENTES
INCREMENTO NETO 8.259
TOTAL AVANCE
2.500
10.759
NÚMERO DE HABITANTES 19.943
5.975
25.918
EQUIPAMIENTOS PARA TODA LA CIUDAD •
PARQUES URBANOS (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES) Dotación referida a superficie de suelo por habitante. Estándar de referencia: 5 m2s/hab -LOUAPARQUES URBANOS (m2s/hab) CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
6,86
•
TOTAL AVANCE
3,28
10,14
PARQUES METROPOLITANOS (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES)
Dotación referida a superficie de suelo por habitante. Complementa desde la propuesta global de espacios libres, como nueva figura creada, a la dotación de Parques Urbanos PARQUES METROPOLITANOS (m2s/hab) CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO -
•
TOTAL AVANCE
7,00
7,00
ZONAS DE PROTECCIÓN (SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES) Dotación referida a superficie de suelo por habitante.
Febrero 2.008
DOCUMENTO DE AVANCE
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ZONAS DE PROTECCIÓN (m2s/hab) CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
1,95
•
TOTAL AVANCE
8,71
10,66
POLIDEPORTIVOS (SISTEMA GENERAL DEPORTIVO) Dotación referida a superficie de suelo por vivienda. Estándar de referencia: 8 m2s/viv -Adecuación del Anexo de Reglamento de PlaneamientoPOLIDEPORTIVOS (m2s/viv) CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
2,27
•
TOTAL AVANCE
7,66
9,93
S.I.P.S. (SISTEMA GENERAL DE SERVICIOS DE INTERÉS PÚBLICO Y SOCIAL) Dotación referida a superficie de suelo por vivienda. Estándar de referencia: 2 m2s/hab -Adecuación del Anexo de Reglamento de PlaneamientoS.I.P.S. (m2s/viv) CAPACIDAD ACTUAL
INCREMENTO NETO
0,95
TOTAL AVANCE
1,67
2,63
EQUIPAMIENTOS PARA LOS BARRIOS Dotación referida a superficie de suelo por cada 100 m2 construidos. •
JARDINES, PLAZAS, ÁREAS DE JUEGO DE NIÑOS. (SISTEMA LOCAL DE ESPACIOS LIBRES) Estándar de referencia: Espacios libres 18 m2s/100 m2c -LOUACAPACIDAD ACTUAL
CAMARÓN - SANTA RITA - VISTAHERMOSA MONUMENTO SAN JUAN BAJO SAN JUAN ALTO VEGA SUR TERCIARIO NORTE
Febrero 2.008
20,43 19,48 6,41 3,02 19,64 7,35
INCREMENTO NETO 9,70 3,90 8,16 8,80 1,29 2,51
DOCUMENTO DE AVANCE
TOTAL AVANCE 30,13 23,38 14,57 11,81 20,92 9,86
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•
COLEGIOS E INSTITUTOS, PISTAS DEPORTIVAS, CENTROS SOCIALES POR BARRIADA. (SISTEMA LOCAL DE DOTACIONES) Estándar de referencia: Equipamientos 12 m2s/100 m2c -LOUACAPACIDAD ACTUAL
CAMARÓN - SANTA RITA - VISTAHERMOSA MONUMENTO SAN JUAN BAJO SAN JUAN ALTO VEGA SUR TERCIARIO NORTE
Febrero 2.008
11,60 10,35 4,13 8,24 4,73 3,50
INCREMENTO NETO 0,91 9,09 5,21 1,91 7,30 1,32
DOCUMENTO DE AVANCE
TOTAL AVANCE 12,51 19,45 9,34 10,15 12,03 4,82
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4.3 EL SUELO NO URBANIZABLE El reforzamiento y la potenciación de los elementos paisajísticos, no sólo ya como conservación del patrimonio medioambiental, sino como mejora de la calidad del entorno y de la imagen urbana, ha de constituir una base de la futura intervención urbanística global. Esta mejora puede servir como reclamo para la inserción en San Juan de actividades vinculadas directamente con el uso y disfrute del medio ambiente. La importancia de algunos de los elementos paisajísticos ha hecho crea la necesidad de establecer un suelo no urbanizable para mantener su valor medioambiental, protegiéndolos de actuaciones que pudiesen alterar la naturaleza del espacio que se deseaba proteger. Se establecen dos grupos específicos según sus condiciones ambientales que van a quedar al margen de la urbanización conforme a la estrategia territorial adoptada por el Plan y que serán excluidos del proceso urbanizador o preservados del mismo. Esto se debe a que reúnen valores o presentan características de conservación general de la naturaleza, fauna y flora, paisaje y medio ambiente que los hacen merecedores de la clasificación como suelos no urbanizables.
4.3.1 LA VEGA DEL GUADALQUIVIR Es un territorio sensiblemente llano situado a cortas bajas en torno a los 8 m de altitud, que presenta posibles restricciones a su ocupación y desarrollo urbano por la proximidad al río y los posibles riegos de inundabilidad en algunas zonas, pero que en contrapartida, tiene una gran singularidad espacial y medioambiental por el contacto directo con el río. La zona norte de la Ribera está ocupada parcialmente por las infraestructuras viarias de la SE30, el paso territorial Juan Carlos I – Reina Sofía, y por el sector terciario de Hipercor y la Barriada aislada de Guadalajara. Fuera de los muros de defensa quedan los suelos más próximos al río que mantienen parcialmente el originario uso agrícola, siendo estos terrenos los clasificados como suelo no urbanizable. Debido al valor medioambiental de estos terrenos y su singularidad paisajística el Plan General planteará la Protección y utilización de esta Ribera como paseo fluvial que relacione toda la vega del río. Por ello se establecerá Sistemas de Espacios Libres Metropolitanos a lo largo de toda la ribera, manteniendo el huerto de naranjos de la zona central y continuando en la zona norte.
4.3.2 LA CORNISA DEL ALJARAFE La Zona Intermedia del territorio municipal la conforma el frente de la Cornisa del Aljarafe, que en el caso de San Juan no presenta un frente continuo y uniforme paralelo al río, sino que presenta un doble frente fraccionada por el desagüe del Arroyo Camarón es una zona de fuertes pendientes y desniveles y la zona de contacto de líneas y márgenes que forman el subsuelo. Es una zona de difícil ocupación con riesgos de inestabilidad geológica. Este territorio tiene una gran potencialidad paisajística por sus visuales panorámicas sobre el Río y Sevilla, y en el caso del Monumento también hacia el oeste, al tiempo que requiere de un tratamiento singular por la importante presencia visual de estas elevaciones en la imagen del conjunto metropolitano. De esta forma, para proteger y regenerar los frentes de la cornisa que aún quedan sin colmatar. Se planteará clasificar la zona como suelo no urbano, creando un sistema de espacios libres metropolitano, público y que articule las áreas peatonales y de comunicaciones, propuestas o existentes.
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5 CLASIFICACIÓN DEL SUELO Las distintas categorías en que clasifica el suelo de San Juan de Aznalfarache contemplan las distintas condiciones que afectan y soporta el municipio así como los criterios de ordenación que plantea este documento de AVANCE. De un lado se han tenido en cuenta las características naturales y paisajísticas: la orografía característica de San Juan, el cauce del río Guadalquivir, las vaguadas naturales de Mairena y Coria y la cornisa del Aljarafe. Por otro lado se ha considerado la actual situación del planeamiento vigente, el nivel de consolidación general del núcleo urbano y el estado de algunos sectores con planeamiento en tramitación con una previsible evolución urbana a corto plazo. También se han tenido en cuenta los criterios generales de ordenación territorial que pretende llevar a cabo el Avance del Plan: crecimientos urbanos deseables, criterios de reordenación y transformación de la estructura urbana, etc., además de los criterios sobre clasificación del suelo que establece la propia legislación urbanística. En función de lo anterior obtenemos las siguientes categorías de suelo, ateniéndonos preceptivamente a lo dispuesto por la Ley de Suelo 8/2.007 y a la LOUA (ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía): Suelo Urbano Suelo Urbanizable Suelo No Urbanizable Las delimitaciones de los mismos vienen reflejadas en todos los planos de ordenación, y que en su conjunto, pueden verse con mayor claridad en los planos de Clasificación del Suelo. En el siguiente cuadro se puede ver de forma comparativa las superficies de las distintas clasificaciones de suelo, así como su relación con la clasificación establecida por el planeamiento general vigente: NN.SS. VIGENTES
URBANO
Consolidado No Consolidado
Sup. Parcial (Ha) 128,27
URBANIZABLE Protección de Cornisa Mantenimiento y Restauración NO URBANIZABLE Sistemas Generales Río Guadalquivir Genérico Total Término Municipal
Sup. Total (Ha) 128,27
AVANCE P.G.O.U. Sup. Parcial (Ha) 278,04 56,92
Sup. Total (Ha) 334,96
121,72 29,10 43,95 59,88 28,12
18,62 161,05
76,04 28,12 29,30
411,00
411,00
Se observa la no delimitación de superficie clasificada como Suelo Urbanizable, que se justifica a continuación dentro de la propuesta global de intervención.
5.1 SUELO URBANO La delimitación de este suelo se ha realizado atendiendo estrictamente a la aplicación de la Ley del Suelo de 2.007 y de la LOUA de 2002, que establecen dos supuestos básicos para su consideración como tal: que estén clasificados así por el Plan; o que, en desarrollo de éste, llegue a Febrero 2.008
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disponer de la infraestructura que el Plan, en virtud de la ley, exige como condición necesaria para su clasificación como urbanos; o que tengan su ordenación consolidada por ocupar la edificación al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación que el planeamiento general establezca. Apoyados en la legislación vigente y en la idea de intervención global que se propone el AVANCE distingue entre suelo Urbano Consolidado y Suelo Urbano No Consolidado. La superficie total clasificada como Suelo Urbano Consolidado en San Juan de Aznalfarache es de 278,04 Ha. En las cuales están incluidos los Sistemas Generales urbanos. Forman parte de estos suelos urbanos consolidados todos los núcleos que, fundidos entre ellos o disgregados entre sí, han ido conformando las distintas partes del municipio, de las que pormenorizadamente se han comentado sus características, condiciones y problemas en el documento de Información y Diagnóstico. Parte de estos terrenos corresponden al núcleo urbano consolidado, ya definidos como suelo urbano en el NN.SS. vigente. Estos suelos englobarían el barrio de San Juan Bajo, la barriada del Monumento y el barrio de San Juan Alto. Otros sectores han crecido mediante la aplicación de planeamiento de desarrollo, los cuales, apoyados en bases legales, han dado lugar a una ciudad equilibrada y bien equipada. Corresponderían con los sectores de Montelar (ya incluido en el barrio de San Juan Alto), Caamrón-Santa RitaVistahermosa y el sector Terciario Norte. Todos ellos clasificados como urbanizables en las NN.SS. Se ha ampliado esta clasificación a las zonas cuyo grado de consolidación supera las dos terceras partes de su suelo y se espera que lo completen en un corto periodo de tiempo como es el caso del sector de la Vega Sur, también clasificado como suelo urbanizable por las NN.SS. vigentes. El AVANCE considera oportuno clasificar como Suelo Urbano No Consolidado algunos terrenos internos y otros perimetrales al núcleo urbano que presentan un nivel mínimo, aunque no suficiente, de urbanización, rodeados por el propio casco urbano que han quedado embolsados dentro del continuo del Suelo Urbano. Atendiendo a criterios de tamaño y ocupación, su superficie tiene menos de un tercio de las áreas urbanas consolidadas en las que se insertan. Por una parte, y desde un punto de vista cualitativo, se intenta incluir en el proceso urbanizador las zonas vacías que se consideran importantes para la formalización y terminación de la ciudad, buscando establecer nuevos límites para el crecimiento urbano, pretendiendo también la consolidación de los vacíos existentes entre piezas del suelo urbano que forman la ciudad. Esto supone un interés especial por desarrollar aquellas áreas concretas de San Juan, en las que sin tener en cuenta demandas cuantitativas de vivienda o de otros usos productivos, se considera las necesidades de estructuración del territorio municipal a largo plazo con el objeto de definir la organización global del territorio de acuerdo con los objetivos generales de ordenación desarrollados en los capítulos anteriores. Se proponen como Suelos Urbanos No Consolidados, los suelos que, sin haber sido objeto de protecciones especiales, se consideran indispensables para el desarrollo, acabado y terminación de la ciudad en un contexto global. Esta concepción global tiene también unos objetivos cuantitativos fijados, que van a venir condicionados por el tamaño limitado del término municipal, el nivel de consolidación del núcleo urbano actual, las dimensiones de los terrenos disponibles para desarrollarse y el modelo de ciudad sostenible que se pretende conseguir. La superficie de Suelo Urbano No Consolidado es de 56,92 Ha. Estos suelos se incluyen en actuaciones urbanísticas para su desarrollo y afectan fundamentalmente a paquetes específicos dentro del tejido urbano consolidado. Algunos de estos sectores tienen una situación estratégica en la ciudad, es por ello que se hace necesaria una transformación ordenada de los mismos que repercuta en un beneficio general para la ciudad.
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5.2 SUELO URBANIZABLE Dada la singularidad urbanística de San Juan y atendiendo a la idea genérica que propone el AVANCE del Plan General, parece apropiado no clasificar terrenos como suelos urbanizables pues se plantea la intervención sobre la base de la transformación de lo ya existente. Esta propuesta global queda justificada desde el propio AVANCE por el modelo de ciudad sostenible que se pretende conseguir que va a venir condicionado por el tamaño limitado del término municipal, el nivel de consolidación del núcleo urbano actual, sin apenas suelos que no hayan sido objeto de propuestas urbanísticas de transformación o que no hayan sido alterados por ningún proceso urbano; sin apenas terrenos disponibles para desarrollarse.
5.3 SUELO NO URBANIZABLE Las determinaciones y criterios generales para la clasificación del suelo como No Urbanizable, así como la protección de los recursos naturales, históricos y paisajísticos que existen en el ámbito territorial, viene contemplada por la Legislación Urbanística. Entre estos antecedentes, y los estudios sobre el medio físico desarrollados en el documento de Información y Diagnóstico del Plan, se establecen los definitivos criterios de protección ambiental, paisajística y arqueológica, así como la ordenación urbanística del territorio municipal. El principal objeto de la regulación del Suelo No Urbanizable es la preservación del mismo frente al proceso urbanizador y, en ciertos casos, la protección de los elementos que lo componen. Estas medidas de protección se establecen con carácter general, aplicables a la totalidad de esta clase de suelo y con carácter específico para determinados elementos que lo integran. Como en los anteriores casos, viene delimitado en la documentación gráfica, en la que además, se aporta la ordenación del Suelo No Urbanizable y sus protecciones correspondientes. Es de especial protección las zonas de la Ribera del Río Guadalquivir, afectada por la ley de Costas (ley 22/1988 de 28 de Julio) y la Cornisa del Aljarafe, siendo ambos elementos característicos del paisaje de San Juan de Aznalfarache. Estos suelos no urbanizables no tendrán tolerancia para albergar usos productivos o terciarios, aunque si se permitirán piezas específicas y claramente delimitadas que tengan justificadas su implantación para facilitar el uso, conservación y disfrute de estos espacios naturales. Asimismo, las vías pecuarias y caminos rurales que pasan por el municipio, que históricamente han constituido el nivel básico de comunicación, están actualmente ocupadas por viarios urbanos que se constituyen en sistemas estructurantes de la trama urbana, por lo que será necesario proceder a la desafectación de las vías pecuarias por ocupación del viario público. La superficie total de Suelo No Urbanizable asciende a 76,04 Ha.
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6 CALIFICACIÓN DEL SUELO URBANO. ORDENANZAS DE ZONAS Atendiendo al tipo de edificación y a la forma de la trama urbana donde se insertan, se pueden establecer diferencias en el conjunto del caserío del suelo consolidado de San Juan de Aznalfarache, que nos ayudarán a comprender y estructurar mejor el municipio, se pueden diferenciar las siguientes tipologías:
6.1 CASCO HISTÓRICO Es la tipología propia del barrio de San Juan Bajo, núcleo urbano primitivo y que caracteriza esta parte de la ciudad. Desarrollada con edificación adosada a linderos, mayoritariamente en edificios de dos plantas de altura, casi siempre alineadas a vial, y con un uso característico de vivienda unifamiliar. Esta tipología está apoyada sobre un trazado viario irregular, que da lugar a manzanas de tamaño variable y parcelas largas e irregulares, provenientes de los sucesivos loteos que se han producido a lo largo del tiempo en busca de la optimización del uso del terreno. También existen parcelas con complejidades especificas de sección y fuertes desniveles, las situadas en el pie de la cornisa del monumento, que generan bordes y traseras de difícil conformación. El uso mayoritario es el residencial unifamiliar. La trama urbana irregular del barrio de San Juan Bajo debe conservarse con carácter general ya que es un elemento de valor singular e histórico de la identidad y orígenes del pueblo. Se han producido procesos de sustitución del caserío antiguo, mediante la implantación de bloques de vivienda plurifamiliar insertados en la trama tradicional sobre parcelas de grandes y medianas superficies, o directamente mediante el incremento de altura en edificios plurifamiliares de cuatro a seis plantas. También en algunos casos se han producido intervenciones de mayor escala, que afectan a manzanas casi completas, y en estos casos los nuevos tipos edificatorios son bloques intensivos o extensivos de viviendas de cuatro a seis plantas. Estas intervenciones de transformación tipológica, y de mayor densificación, generan situaciones de deficiente articulación volumétrica con el tejido propio del Casco Histórico Se debe mantener y conservar la densidad y características formales y edificatorias de esta tipología, evitando la agregación de parcelas, o el desarrollo de promociones unitarias de viviendas adosadas para rellenar vacíos urbanos, pues en ambos casos se distorsiona la relación equilibrada entre parcela-vivienda. Se considera un valor a mantener la existencia de fondos de parcela profundos y la relación de la vivienda con estos espacios libres de edificación como jardines privados complementarios a la vivienda y que permiten evitar el aumento de densidad del casco histórico. No obstante debido a la gran variedad de superficies de parcelas, la ordenanza deberá tolerar con carácter singular y justificado la utilización de viviendas plurifamiliares, y viviendas interiores conectadas con patios y pasajes privados, siempre que se mantengan las formas tradicionales de ocupación y se homogeneizen las alturas con las tradicionales con un máximo de tres. Ante la falta de aparcamientos se planteará en las ordenanzas la obligación de incorporar estacionamientos para vehículos en proporción al número de viviendas en los nuevos proyectos de viviendas plurifamiliares siempre que sean viables técnicamente.
6.2 ENSANCHE TRADICIONAL Esta tipología tiene su origen en un loteo ortogonal y regular de las manzanas y surge como expansión natural del asentamiento primitivo, constituyéndose en el tipo edificatorio característico de la parte oriental del barrio de San Juan Alto. El caserío de esta tipología esta caracterizado por un uso mayoritario y casi exclusivo de vivienda unifamiliar de promoción individualizada o autoconstrucción. El Febrero 2.008
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tipo y forma de las parcelas es casi siempre rectangular, manteniéndose en muchos casos constante la proporción entre frente de fachada y profundidad de la parcela. La edificación se dispone adosada a vial con dos plantas de altura. En el pasado se han producido ocupaciones de parcelas con edificaciones plurifamiliares en altura, generando volúmenes absolutamente fuera de escala en el conjunto, medianeras excesivas al descubierto, además de los correspondientes problemas de aumento de densidad residencial y demandas de aparcamiento. El objetivo de la ordenanza será el mantenimiento y conservación de las condiciones de ocupación y edificación tradicionales, y mantenimiento de la relación parcela/vivienda unifamiliar, evitando los procesos de colmatación y sustitución tipológica con edificios plurifamiliares, bien sobre parcelas individuales, o mediante la agrupación de las mismas. La mayoría de las calles muestran una sección de viario muy ajustada, lo que permite el estacionamiento de vehículos en la vía pública, pero que no es lo suficientemente amplio para disponer de doble circulación en las calles, produciéndose la misma problemática que en la zona de Casco Histórico respecto al aparcamiento privado: escasez de dotación en el caserío existente, con la dificultad o casi imposibilidad de incorporar plazas en los procesos de renovación o sustitución, por lo que se deberá contemplar la posibilidad de intervenciones complementarias sobre manzanas vacantes de construcción de aparcamiento de residentes.
6.3 ENSANCHE EN MANZANA Esta tipología corresponde a los edificios de viviendas colectivas que se han insertado en algunos de los vacíos de las tramas del centro histórico y del ensanche tradicional, tanto en el barrio de San Juan Bajo como en San Juan Alto. Se mantienen los parámetros de posición y forma de la edificación, las alineaciones a vial y el adosamiento a linderos, apareciendo el patio común de parcela o manzana al que dan luces y ventilación varias viviendas, pero se aumenta notablemente la altura y la densidad de viviendas. La implantación casi exclusiva de estas tipologías de la barriada de Lepanto y en la zona más occidental del Barrio Alto, durante los años setenta, sin apenas control en sus condiciones edificatorias, constituye una fuerte fractura en el tejido urbano tradicional, pues se altera completamente la relación parcela-vivienda tan controlada hasta ese momento, no solamente desde un punto de vista cuantitativo de densidad sino también volumétrico, pues se producen saltos de alturas exagerados, con una difícil trabazón formal de las diferencias de alturas entre los bloques y las viviendas unifamiliares, haciéndose más palpable cuando se superan las ocho plantas de altura. Se caracterizan por ser intervenciones unitarias de vivienda plurifamiliar sobre una única parcela de mediana superficie, o sobre la agrupación de varias parcelas tradicionales. El uso de los elementos de comunicación y de los patios es comunitario, y se caracteriza por sus reducidas dimensiones y su baja calidad. En general las viviendas son pisos de reducidas dimensiones. En general el cambio a la vivienda plurifamiliar facilitó la inserción en plantas bajas de las actividades comerciales características de estas zonas. También se dan muchos casos de inexistencia de dotación de aparcamiento privado. La inserción de estas tipologías en el tejido urbano de San Juan solamente queda justificada por las necesidades de aumentar el volumen de viviendas en un momento determinado de gran demanda. En la actualidad generan una distorsión importante desde el punto de vista funcional, (exceso de densidad, y déficit de equipamiento y aparcamiento), y desde el punto de vista formal y volumétrico, (volúmenes excesivos y medianeras sin continuidad con el tejido del ensanche tradicional). El AVANCE del Plan General plantea restringir la inserción de esta tipología de manzana cerrada al mínimo en casos muy concretos y justificados y siempre con la premisa de rebajar la altura y el volumen a una escala más ajustada y coordinable con los tejidos de ensanche, estudiando incluso la
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no sustitución de los tipos preexistentes, o la rebaja de edificabilidad y altura cuando los procesos de deterioro natural de dichos edificios hayan llegado al límite. Será un objetivo prioritario en la futura normativa urbanística regular los procesos más comunes en estas áreas, como son la reforma y adaptación interna de viviendas o de fachadas, así como fijar los criterios mínimos de mantenimiento de su imagen urbana y conservación de la edificación.
6.4 RESIDENCIAL EN BLOQUES INTENSIVOS Son edificaciones residenciales colectivas, generalmente exentas, implantadas en los bordes externos del casco histórico, y ubicándose principalmente en la zona occidental del barrio alto de San Juan, conformando barriadas enteras, como es el caso del barrio de Santa Isabel, aunque también se encuentran dispersos en el barrio de Guadalajara o en las primeras edificaciones de Santa Rita. Se caracterizan por ocupar la edificación todo el perímetro de la parcela, con una actuación arquitectónica unitaria, y en muchos casos, repitiendo el mismo bloque en un conjunto residencial de concepción unitaria, siendo los espacios no edificados circundantes viales de propiedad pública. En muchos casos son actuaciones de los años sesenta/setenta, provenientes de la necesidad de ampliar el parque de viviendas del pueblo de una manera rápida y barata, aumentando considerablemente la densidad de viviendas del sector donde se ubican, lo que trae consigue una disminución de los estándares de equipamiento y espacios libres. Con características volumétricas muy dispares, las alturas, suelen oscilar entre las cuatro y cinco plantas como media común para todos estos grupos de edificaciones, y las ocho-nueve plantas que se llega a alcanzar o incluso doce en la barriada de Lepanto (extensión de San Juan Alto). En la mayoría de los casos las viviendas son de escasa superficie y calidad constructiva, y con una composición estética de fachadas de escasa calidad. La implantación de estas tipologías durante los años setenta, en continuidad con el barrio de San Juan Alto, sin apenas control en sus condiciones edificatorias, constituye una fuerte fractura en el tejido urbano tradicional, pues se altera completamente la relación parcela-vivienda tan controlada hasta ese momento, no solamente desde un punto de vista cuantitativo sino también formal, pues se producen saltos tipológicos, con una difícil trabazón formal de las diferencias de alturas entre los bloques y las viviendas unifamiliares, haciéndose más palpable cuando se superan las ocho plantas de altura. Casi la totalidad de estas edificaciones no poseen garaje, lo que plantea una terrible problemática de aparcamiento en estos sectores, pues a la falta de espacios abiertos provenientes de la alta densidad se le añade el importante parque de vehículos existente. El AVANCE del Plan General quiere mantener una relación equilibrada entre el número de habitantes, vivienda y cantidad de equipamiento, esto hace replantearse futuras inserciones en el núcleo urbano consolidado de edificaciones con esta tipología, pues modifican sustancialmente los parámetros de equilibrio. La normativa urbanística quedara limitada a los procesos de mejora y adecentamiento. Los posibles procesos de renovación o sustitución de edificaciones solo se deben abordar mediante figuras de planeamiento de desarrollo PERI, que concreten objetivos nuevos de densidad, tipologias edificatorias, y soluciones de realojo y gestión. La normativa urbanística regulará los procesos más comunes en estas áreas, de reforma y adaptación interna de viviendas o de fachadas, así como fijará los criterios mínimos de mantenimiento de su imagen urbana y conservación de la edificación.
6.5 RESIDENCIAL EN BLOQUES EXTENSIVOS Son también edificaciones residenciales colectivas, exentas, implantadas principalmente en suelos provenientes de nuevos desarrollo: Camarón, Santa Rita, Vistahermosa, Montelar, la Vega Sur, etc. Febrero 2.008
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La edificación se caracteriza por no ocupar toda la parcela, siendo los espacios no construidos (patios, jardines, etc.) de propiedad privada y relacionadas con el esparcimiento de los residentes. Tienen características formales similares: entre cuatro y seis plantas de altura, bloques en H, aparcamientos en los sótanos, etc. diferenciándose unos sectores de otros en sus componentes estéticos y nivel de terminación. Esta tipología es de implantación reciente en San Juan de Aznalfarache y proviene de la asimilación de los modelos de residencia colectiva que se dan en el resto del Aljarafe y que surge como complemento a las promociones unitaria de viviendas unifamiliares (adosadas, pareadas, etc.) tan extendidas en la comarca. El desarrollo de algunos sectores con esta tipología de manera repetitiva, y dando una imagen ciertamente monótona, puede plantear el riesgo de la descontextualización del entorno de San Juan donde están insertados. No obstante se plantea como alternativa valida de desarrollo residencial con densidades medias, que genera un tejido urbano más cohesionado y equilibrado que el resultante de las viviendas adosadas en hilera. La normativa urbanística debe regular las condiciones de implantación volumétrica de estos conjuntos de bloques en las parcelas, ajustando la proporción entre alturas y separación entre los bloques.
6.6 CONJUNTOS RESIDENCIALES 6.6.1 LA BARRIADA DEL MONUMENTO Corresponde con las edificaciones residenciales con características singulares que se encuentran en la barriada del Monumento, también conocida como Barriada de Ntra. Sra. De Loreto. Se formalizan como grupos de vivienda diferenciados por disponerse de manera ordenada dentro en una misma intervención global. Se distinguen dos tipos de vivienda, en bloque intensivo, con características análogas a los ya descritos, y agrupaciones verticales de viviendas unifamiliares dispuestas de manera ordenada dentro de un mismo edificio. Cada vivienda, de dos plantas, suelen tener sus fachadas laterales de medianera con las vecinas, constituyendo una hilera y disponiendo su acceso directamente desde la calle o el jardín comunitario; superponiéndose a ésta primera hilera, que ocuparía las plantas baja y primera, se sitúa una nueva hilera con idénticas características a las que se accede por una pasarela que recorre toda la fachada del edificio. Dada la singularidad de esta tipología se hace necesario plantear medidas para la conservación y mantenimiento de estos edificios, independientemente del nivel de coordinación entre los propietarios. Así el AVANCE del Plan General establece esta zona como Área de Rehabilitación Integral, donde se hace necesaria la intervención municipal para coordinar las políticas de rehabilitación del conjunto en busca de una potenciación de todos los valores singulares que posee el sector.
6.6.2 LA BARRIADA DE LA UVA Un importante conjunto residencial lo conforma las edificaciones de viviendas del sector de la UVA y promovidas por el entonces Ministerio de la Vivienda, constituyendo todo un ejemplo de intervención formal, acorde con la escala originaria del municipio, que han quedado descontextualizada por las edificaciones en altura recientes. Son grupos de vivienda unifamiliares caracterizados por disponerse de manera ordenada dentro de una misma intervención global. Suelen tener parte de sus fachadas laterales de medianera con las vecinas sin llegar a constituir una hilera. A veces disponen de jardín en su fachada delantera y patio en la trasera. La urbanización del entorno, ya sea pública o privada, guarda relación directa con las edificaciones. Febrero 2.008
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Análogamente a lo planteado en la Barriada del Monumento se plantea desde el AVANCE el establecimiento de medidas para su la correcta evolución, conservación y rehabilitación de este conjunto dada su singularidad.
6.7 VIVIENDAS UNIFAMILIARES En el término de San Juan de Aznalfarache coexisten dos grandes grupos de viviendas unifamiliares: las intervenciones unitarias de grupos de viviendas unifamiliares y las de promoción privada individualizada.
6.7.1 VIVIENDAS ADOSADAS Y PAREADAS Son intervenciones de conjuntos de viviendas unifamiliares que se desarrollan y construyen de manera unitaria en el tiempo en base a un proyecto único. Aunque se ha dado con anterioridad a las NN.SS. vigentes, es la forma de desarrollo urbano, casi exclusiva, de los últimos tiempos, a partir del desarrollo mediante planeamiento. Suele existir un único promotor que edifica cada conjunto de viviendas, lo que confiere a las mismas similares características formales y estéticas. Se caracterizan por ser edificaciones de dos plantas, algunas de ellas con castillete, no disponiendo de elementos comunitarios, aunque sí de una única composición arquitectónica. En función de sus características formales, podemos distinguir: •
Adosadas: Son viviendas unifamiliares agrupadas en hilera, siendo las fachadas laterales medianeras con las vecinas, suelen disponer de jardín en su fachada delantera y patio en la trasera. En algunas de estas intervenciones se dispone de plaza de aparcamiento en planta baja o en el patio delantero.
•
Pareadas: Son conjuntos que se caracterizan por agrupar las viviendas de dos en dos, con una medianera común, quedando zonas libres en los otros tres frentes, en donde se ubica el aparcamiento privado.
La proliferación las tipologías de viviendas adosadas y pareadas de forma casi exclusiva en parte de los nuevos suelos desarrollados en San Juan, vinculadas a los nuevos crecimientos suburbanos y predominantes en todo el Aljarafe, donde apenas hay distinción formal alguna entre los distintos sectores, da una imagen algo monótona y repetitiva (en algunos casos el mismo proyecto arquitectónico se repite en varias manzanas del mismo sector). La inclusión de aparcamientos en superficie en cada vivienda, adosada o pareada, implica la fracturación excesiva de la continuidad de la calle, pues la instalación seriada de los vados dificulta el uso de los aparcamientos en la vía pública, mermando la capacidad funcional de ésta. Además de dificultar las maniobras de acceso a las viviendas adosadas o la ocupación del aparcamiento para patio delantero, generan una clara desvirtuación de la dotación del aparcamiento privado. En los futuros planteamientos de desarrollo se deberá limitar la implantación exclusiva de estos modelos tipológicos en aras de un mayor enriquecimiento formal de la ciudad. En las ordenanzas se contemplará la posibilidad de ejecutar garajes comunitarios en planta sótano, lo que liberaría espacio en la calle al disminuir los espacios de entrada y salida de vehículos a uno por conjunto de viviendas. También se podría definir el concepto de garaje por vivienda, de forma que este no se limitase a una mera pérgola o espacio libre del jardín, sino que formase parte del conjunto construido.
6.7.2 VIVIENDAS AISLADAS Son viviendas unifamiliares exentas, aisladas, promovidas por particulares de forma individual, con características formales distintas unas de otras. Ocupa el sector más occidental del barrio de Alto de Febrero 2.008
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San Juan, en una zona muy próxima a Mairena. Cada vivienda tiene sus propios espacios libres, mayoritariamente jardines, que rodean la edificación. Contando también con plaza de aparcamiento privada. Se da la circunstancia que algunas de las parcelas de estas viviendas están colindando con tipologías de bloques en manzana, provocando no solo una ruptura de la lectura del tejido urbano sino también el deterioro del nivel de privacidad visual que puedan tener estas viviendas ante la cercanía de edificios residenciales más altos. En las futuras ordenanzas tendrá que haber un control específico de las condiciones de edificación de las viviendas unifamiliares aisladas, cuidando no sólo sus características constructivas sino también las relaciones con el resto de edificios colindantes.
6.8 TERCIARIO Corresponde a esta tipología a las edificaciones destinadas específicamente a uso terciario, muchas de ellas con un marcado carácter metropolitano, y que se implantan en San Juan aprovechando su posición estratégica y las magníficas comunicaciones que tiene. Se caracterizan por una ocupación extensiva de las grandes parcelas donde se insertan. Dependiendo del uso específico podemos distinguir: •
Comercial: las edificaciones suelen tener entre una y dos plantas, con predominio de cerramientos opacos sin apenas relación con el exterior, en algunos casos con sótano, estando el resto de la parcela destinada a aparcamientos al aire libre con pequeñas marquesinas diseminadas.
•
Hotelero: son edificaciones de dos y tres plantas de altura, con un importante nivel de acabados así como un cuidado tratamiento de las superficies libres de la parcela
Es también constatable la separación física entre las distintas piezas terciarias y el resto del municipio, quedando el sector norte prácticamente segregado del resto de los núcleos urbanos, pues su localización se ha fijado según criterios de optimización del rendimiento económico aprovechando la idoneidad de su ubicación, único tenido en cuenta a la hora de la implantación de los grandes usos terciarios, lo que ha generado una profunda segregación de los elementos terciarios del resto del municipio, desaprovechando el alto nivel de actividad que se genera alrededor de las piezas terciarias, haciéndose necesario establecer mecanismos de comunicación con el objetivo de aprovechar todas las potencialidades que estos usos generan. Las grandes bolsas de suelo destinados a playas de aparcamiento constituyen en muchos casos una imagen muy agresiva del paisaje, debiéndose procurar desde las ordenanzas la implantación de vegetación que ayuden a integrar estos elementos en el entorno.
6.9 EDIFICIOS SINGULARES Jalonados dentro del núcleo urbano se van disponiendo distintas edificaciones que destacan del resto del caserío por su singularidad, ya sea histórica, constructiva o funcional. Atendiendo a sus particularidades podemos definir dos grupos:
6.9.1 EDIFICIOS COMUNITARIOS Son aquellos donde se reconoce la voluntad colectiva del pueblo y que se señalan de manera significativa dentro del caserío: ayuntamiento, casa de la cultura, teatro municipal, etc. Las ordenanzas favorecerán la incorporación de usos comunitarios, mediante la inserción de equipamientos, puede favorecer la puesta en valor de estos edificios singulares, facilitando así su integración en la vida del pueblo. También se pueden paliar los riesgos de abandono de los propietarios Febrero 2.008
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particulares ante la escasa rentabilidad de la conservación y restauración si no es posible la readaptación a meros usos residenciales.
6.9.2 PIEZAS DE SERVICIO Son edificaciones que más por su singularidad histórica o arquitectónica destacan por el componente de servicio a la comunidad que prestan: Central de Telefónica, y en distinta medida los servicios de agua (depuradora y estaciones de bombeo) o gasolineras. Las ordenanzas municipales llevarán implícitas mediadas para estas edificaciones para la imagen descontextualizada de algunas edificaciones destinadas a servicios urbanos que mejoren su relación con el entorno donde se insertan.
6.10 PATRIMONIO 6.10.1 PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO Como en todo municipio la existencia de edificaciones y espacios, que por su particular relevancia e interés histórico, artístico o paisajístico, hace plantearse la necesidad de establecer medidas para la conservación o puesta en valor de los mismos. Estas edificaciones y espacios libres singulares se pueden clasificar atendiendo a su valor patrimonial y al nivel de protección que van a llevar asociado. 6.10.1.1 ELEMENTOS DE CARÁCTER MONUMENTAL Con diferente grado de catalogación, donde las medidas a tomar irán encaminadas a su conservación, mantenimiento y puesta en valor, con un grado de protección integral: • •
Restos de las murallas almohades de la fortaleza de Hisn-al-Faray, (declarado BIC el 25 de Junio de 1.985) Entorno, Iglesia y Monumento al Sagrado Corazón de Jesús
6.10.1.2 EDIFICACIONES CATALOGADAS Piezas diseminadas en el tejido urbano que destacan por su valor arquitectónico, señalándose de manera significativa dentro del conjunto del caserío. Se podrán proponer actuaciones de rehabilitación que mantengan las características formales básicas, confiriéndosele un grado de protección total.
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Edificaciones con uso a mantener: - Iglesia Parroquial de San Juan Bautista - Capilla de Nuestra Señora del Rosario - Entrada al Callejón del Aire (calle Antonio Machado) - Cuartel de la Policía Nacional - Viviendas de la Barriada de Ntra. Sra. de Loreto (Barriada del Monumento) catalogadas e incorporadas al archivo de arquitectura del movimiento moderno (DOCOMOMO). - Residencia Regina-Mundi - Hacienda Valparaíso
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Edificaciones con posibilidad de incorporar nuevas actividades que permitan dinamizar la vida de los mismos: - Antigua oficina Minas de Cala S.A.
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• Edificaciones a catalogar con protección parcial en el Documento para Aprobación Inicial del Plan General, donde se realizará un exhaustivo estudio del caserío de San Juan para valorar las piezas arquitectónicas que por sus valores estéticos singularizan el tejido urbano, y a las cuales se le podrá dar un grado de protección que respete las tipologías edificatorias y que permitan proponer actuaciones encaminadas al mantenimiento de la imagen general del entorno urbano.
6.10.2 PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO La Delegación Provincial de la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía tiene catalogados en San Juan yacimientos arqueológicos que forman parte del Patrimonio Histórico de Andalucía.
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Área delimitada por las murallas del castillo árabe y sus inmediatos alrededores, sometida a protección arqueológica, pues se trata de un yacimiento identificado con un asentamiento urbano constatable desde época romana, que perduró en la visigoda y árabe. Este yacimiento está identificado con la ciudad de Osset.
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Hacienda Valparaíso, donde se han encontrado restos arqueológicos de época romana, con características rurales de diversa índole.
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7 CRITERIOS Y PROPUESTAS DE GESTIÓN URBANÍSTICA El marco técnico/jurídico establecido por la nueva Ley de suelo 8/2007 del 8 de mayo, junto con la Ley de Ordenación del Suelo Andaluz 7/2002 (LOUA) del 17 de diciembre, es aplicable íntegramente al municipio de San Juan de Aznalfarache. Dicha Ley deroga la anterior Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones 6/1998 de 13 de Abril, así como algunos artículos del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. El Régimen de equidistribución de las cargas y beneficios del planeamiento que establece la legislación vigente es aplicable tanto al suelo urbano como al urbanizable, y va a exigir un notable aumento en las tareas de control municipal sobre el desarrollo del Plan. El sistema establecido tiene su justificación, en que la Administración lleve a la práctica el precepto constitucional (artículo 3.2.b) según el cual "la Comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos". Asimismo, la lógica del sistema de consolidación gradual de las facultades urbanísticas "exige una respuesta de la Administración actuante frente al incumplimiento" por parte de los propietarios del suelo de los deberes impuestos por el planeamiento o la legislación urbanística. Y estos deberes se concretan por la Ley en la ejecución de la urbanización y edificación en unos plazos acordes con las necesidades del desarrollo urbano. El marco de intervención municipal se amplía notablemente en este aspecto y el Ayuntamiento no debe hacer dejación de sus funciones rectoras sobre el momento en que las diferentes clases de suelo han de incorporarse efectivamente al proceso urbanizador y edificatorio. Ante el incumplimiento de los plazos establecidos por el planeamiento, la administración debe actuar con el respaldo legitimador que ahora recibe. El derecho genérico a la distribución justa de cargas y beneficios entre los propietarios del suelo, enunciado en la legislación urbanística, de acuerdo con el contenido del derecho de la propiedad del suelo de la nueva legislación estatal, debe tener una materialización limitada al suelo urbanizable y a las "unidades de actuación" en el suelo urbano no consolidado. El Plan General deberá delimitar para el Suelo Urbano no consolidado, áreas de reparto de cargas y beneficios, para cada una de las cuales, definirá un aprovechamiento objetivo, del que los titulares de cada finca podrán apropiarse el 90 por ciento según la legislación vigente. El ajuste entre los aprovechamientos subjetivo y los reales permitidos por el planeamiento se producirá mediante la técnica de las Transferencias de Aprovechamientos, en caso que las unidades de ejecución incluidas en la misma área de reparto sean discontinuas, o directamente mediante los Sistemas de Gestión en el caso de que las unidades de ejecución sean continúas. A la espera de que la confusa situación que padecemos en materia de legislación urbanística se aclare, el criterio que el nuevo Plan General será el de definir áreas de reparto en Suelo Urbano, incluyendo los suelos no consolidados, y excluyendo de las mismas los suelos consolidados. La delimitación de las áreas de reparto, procurará además facilitar la posterior gestión de las distintas unidades de ejecución. A tal efecto existirán actuaciones urbanísticas, que por sus mayores dimensiones y volumen de aprovechamientos, se incluirán en áreas de reparto que incorporaran suelos de sistemas generales. Y otras actuaciones de menores dimensiones o con menores aprovechamientos, que constituirán una única área de reparto. Como criterio general se procurará evitar el trasvase de unidades de aprovechamiento entre unidades de ejecución discontinuas, para evitar la complejidad de gestión municipal, que generaría la necesidad de constituir un registro de transferencias de aprovechamientos. En coherencia con los criterios legales expuestos, las actuaciones urbanísticas sobre suelo urbano consolidado, se excluirían de la delimitación de las áreas de reparto, y se gestionarían directamente como actuaciones simples de gestión por el sistema de expropiación.
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7.1 GESTIÓN DEL SUELO URBANO La legislación vigente establece que el porcentaje de aprovechamiento subjetivo del titular del terreno es el que resulte de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre, para los propietarios de Suelo Urbano No Consolidado, y al 100% para los propietarios de Suelo Urbano Consolidado, (no tiene que hacer cesiones de aprovechamiento ni de suelo). Por tanto la delimitación de Áreas de Reparto en Suelo Urbano se deberá circunscribir exclusivamente a los suelos clasificados como Suelo urbano No Consolidado, y a los Sistemas Generales en Suelo Urbano, que tengan esta misma consideración, que no obligatoriamente deben formar una única área de reparto. Además de las áreas de reparto definidas sobre la base de estos nuevos criterios, se delimitarán Unidades de Ejecución continuas en cuyo ámbito deberán cumplimentarse los deberes de cesión, equidistribución y urbanización que se especificarán en las fichas del Programa de Actuación, de acuerdo con los deberes y derechos del Régimen Urbanístico del Suelo.
7.1.1 ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENO MEDIO 7.1.1.1 DELIMITACIÓN DE LAS ÁREAS DE REPARTO Se utilizarán dos tipos de criterios para concretar la delimitación de las áreas de reparto en suelo urbano y el cálculo del aprovechamiento medio. CRITERIOS LEGALES La totalidad del suelo urbano no consolidado deberá estar incluida en una o varias áreas de reparto de cargas y beneficios y por tanto, tendrá definidos los aprovechamientos medio de cada área de reparto. Los sistemas generales que se incluyan en el suelo urbano no consolidado quedarán incluidos en estas áreas de reparto. Para cada área de reparto el Plan general definirá el aprovechamiento medio respectivo. El aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento objetivo total del área de reparto, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipología características, por la superficie total de área incluyendo los sistemas locales o generales adscritos al área de reparto, excluyendo los terrenos destinados a dotaciones públicas o viales obtenidos por cesión gratuita u otro sistema de compensación de cargas, no así los terrenos destinados a dotaciones o viales que tengan carácter de bienes patrimoniales públicos. Para que los distintos aprovechamientos objetivos correspondientes a los distintos usos y tipologías puedan referenciarse al uso y tipología característico de cada área de reparto, se establecerán unos coeficientes de usos, que responden a la valoración catastral o de mercado de cada uso. En la mayoría de los casos el coeficiente será 1 al existir un uso único dentro de cada área de reparto. CRITERIOS URBANÍSTICOS La delimitación de las áreas de reparto deberá reconocer las distintas circunstancias del régimen de propiedad del suelo que existen en la actualidad, con áreas de la ciudad prácticamente consolidadas y terminadas, donde el proceso de transformación va a ser muy escaso y donde en general ya se produjo en su momento el proceso de redistribución de cargas y beneficios, (Suelo Urbano Consolidado); y otras áreas en proceso de transformación o consolidación que requieren un tratamiento diferenciado por cuanto no se han consolidado los mismos derechos y es necesario que se articule la redistribución de cargas y beneficios entre los particulares, (Suelo Urbano No Consolidado). Febrero 2.008
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Las zonas del suelo urbano consolidadas por la edificación y donde no se proyecten transformaciones urbanísticas significativas, salvo pequeños ajustes de viario o actuaciones de ampliación de los equipamientos locales, se excluirán de la delimitación como áreas de reparto. Por tanto no existirán procesos de redistribución de beneficios y cargas, salvo las actuaciones puntuales citadas que previsiblemente deberán desarrollarse por expropiación. En estas zonas al no preverse procesos edificatorios nuevos, por estar consolidado el suelo por la edificación, resultaría en cualquier caso compleja la utilización del mecanismo de transferencias de aprovechamiento, pues sería utilizado muy excepcionalmente y generalmente por compensaciones económicas, solo en los casos de derribo y nueva edificación, o de ampliaciones de lo existente. Existirán áreas en proceso de urbanización y edificación, que se gestionan de acuerdo al planeamiento vigente o a planeamientos de desarrollo específico, y que por tanto se regulan en la distribución de cargas y beneficios en base a unos parámetros específicos y particulares distintos del resto del suelo urbano. Cada una de estas áreas debe delimitarse como un área de reparto diferenciada, para no alterar el régimen jurídico del suelo, y la distribución de cargas y beneficios ya aprobada, y en la mayoría de los casos ya finalizada. El Plan General propondrá nuevas áreas de transformación en el suelo urbano, que requieren procesos de redistribución de cargas y beneficios, con existencia de inversiones en urbanización, y cesiones de suelo público, así como la redistribución de los aprovechamientos objetivos. En estas zonas se delimitarán varias áreas de reparto diferenciadas, que como criterio general coincidirán con cada una de las actuaciones urbanísticas programadas en el suelo urbano no consolidado, a fin de facilitar la gestión posterior, evitando las transferencias de aprovechamiento urbanístico. 7.1.1.2 CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO El cálculo de los aprovechamientos medio de las Áreas de Reparto, se realizará identificando las zonas que se corresponderán con los ámbitos de ordenanza, donde se diferenciarán grados de la edificación y niveles de uso que aparecerán referenciados en los planos de Calificación del Suelo. A cada una de dichas zonas le corresponderá un uso característico, una tipología edificatoria (determinada por condiciones de ocupación de la parcela) y una intensidad edificatoria (edificabilidad). La superficie y la edificabilidad de cada zona se calculará midiendo cada manzana o porción de la misma, (cuando en una misma manzana coexisten dos o más zonas), en los planos de Calificación del Suelo a escala 1:2.000 y aplicando los parámetros de edificabilidad que se determinarán para cada Ordenanza, bien en forma de índice, o bien como resultado de aplicar las condiciones de ocupación y altura de la edificación. Las edificabilidades junto con los coeficientes de uso de cada zona en cada Área de Reparto determinarán los aprovechamientos globales en la Área de Reparto y los índices de aprovechamiento medio: el aprovechamiento será pues la expresión de las diferentes edificabilidades al referirlas, mediante los correspondientes coeficientes de uso y tipología característica, que será el predominante en metros cuadrados construidos en cada Área de Reparto. Los coeficientes de uso se establecerán en función de las valoraciones de mercado. El aprovechamiento medio será una expresión sintética del mecanismo nivelador que proporciona una equitativa distribución de cargas y beneficios dentro de cada Área de Reparto. Consistente en un índice o coeficiente, puesto que su expresión es necesariamente unitaria (por unidad de superficie), que resultará de dividir el aprovechamiento objetivo (suma de los aprovechamientos subjetivos en el área de reparto, sin incluir las nuevas dotaciones locales de cesión al Ayuntamiento, puesto que su aprovechamiento “subjetivo” es nulo), entre el sumatorio de las superficies de todas las zonas y nuevas dotaciones de cada Área de Reparto.
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7.1.2 GESTIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES El sistema de gestión de los sistemas generales en suelo urbano será el de compensación mediante su adscripción a las unidades de ejecución correspondientes, dentro de cada área de reparto, o bien por expropiación como instrumentos de gestión simple, abonando a los propietarios el valor del justiprecio de los aprovechamientos medio que les correspondan, de manera que el Ayuntamiento titularice los derechos de aprovechamiento que correspondan por exceso del Aprovechamiento tipo en las unidades de ejecución.
7.1.3 ACTUACIONES DE GESTIÓN Aparte de las técnicas de equidistribución de los aprovechamientos medio dentro de las distintas áreas de reparto, la gestión del Plan General en suelo urbano se desarrollará mediante la delimitación de unidades de actuación en suelo urbano, sobre las que el plan propondrá su transformación y el correspondiente cambio o ajuste de los límites del suelo público y o privado, y por tanto cambios de titularidad de aprovechamiento, que no se podrán realizar mediante el sistema de transferencias de aprovechamiento tipo. Según incluyan o no el reparto de las cargas derivadas de los proyectos de urbanización se distinguirán dos tipos de actuaciones: actuaciones de gestión integrada o actuaciones de gestión simple. Las primeras se desarrollan sobre áreas sin consolidar, o con fuertes procesos de transformación que en función de su tamaño, aprovechamiento y cesiones permiten la equidistribución en sí mismas de las cargas y aprovechamientos urbanísticos. Estas actuaciones se gestionarán por alguno de los sistemas de actuación definidos en la ley y en todos los casos coinciden por su delimitación en áreas de reparto específicas. Los parámetros de aprovechamiento, cesiones y cargas de urbanización así como el sistema de gestión y su programación, se especificarán individualizadamente en las fichas correspondientes del Programa de Actuación. El segundo tipo de actuaciones de gestión simple se corresponde con actuaciones menos complejas y de menor escala, generalmente en zonas consolidadas, donde los costes de urbanización corresponden al ayuntamiento y el proceso de gestión se reduce a la expropiación de suelo con destino a viales o equipamiento. En estos casos no existe el reparto de cargas y cesiones, ni se realizan transferencias de aprovechamientos, al estar incluidas estas actuaciones en áreas de suelo urbano ya consolidadas. Los parámetros de ordenación y programación de las mismas también se recogen en fichas individualizadas en el Programa de Actuación.
7.1.4 RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD La legislación vigente establece los deberes de los propietarios de Suelo Urbano y diferencia entre propietarios de “Suelo Urbano consolidado por la urbanización” y propietarios de “Suelo Urbano que carezcan de urbanización consolidada”. La diferencia en cuanto a los deberes que les asigna la ley son bastante significativos. A los primeros les obliga a completar a su costa la urbanización de los terrenos de los que son titulares, para que los mismos alcancen la condición de solar, como condición inseparable del derecho a edificar sobre los mismos, en las condiciones y plazos establecidos por el planeamiento. Hay que destacar que estos propietarios no tienen que realizar cesiones de suelo, ni de aprovechamiento urbanístico, ni quedan incluidas en áreas de reparto del aprovechamiento medio. Los propietarios del segundo caso, tienen que asumir los siguientes deberes:
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a) Cesión obligatoria y gratuita a la Administración de todo el suelo destinado a viales, espacios libres y equipamientos públicos locales al servicio del ámbito de desarrollo en el que se incluyan sus terrenos (ámbito de la unidad de actuación). b) Cesión obligatoria y gratuita del suelo de sistemas generales que el Plan General incluya, en su caso, en el mismo ámbito. Sin embargo, a efectos de gestión, los costes serán asumidos por todo el municipio. c) Cesión obligatoria y gratuita a la Administración actuante del suelo correspondiente al 10 % del aprovechamiento del correspondiente ámbito. d) Proceder a la equidistribución de las cargas y beneficios del planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. e) Costear y en su caso ejecutar la urbanización. f) Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento. En base a esta clara diferenciación de derechos y deberes, tanto en los procesos de gestión integrada o gestión simple, como en los procesos de transferencias de aprovechamiento que se generen en cada área de reparto, se diferenciará entre unos y otros propietarios a los efectos de la valoración de sus derechos y de las cesiones tanto de suelo destinado a sistemas locales o generales, como del suelo correspondiente al 10 % del aprovechamiento tipo que tenga derecho la Administración, y de las cargas de gestión y urbanización que tenga asignadas cada finca. Esta misma diferenciación se establecerá, en cada caso particular, en los procesos de gestión, de los Sistemas Generales en Suelo Urbano
7.1.5 FORMA DE GENERALES
VALORACIÓN
Y
ASIGNACIÓN
DE
SISTEMAS
La posible valoración que se efectúe se realizará para cada una de las actuaciones urbanísticas que incluya el planeamiento, gestión de suelo o ejecución de obras de urbanización, de viario y espacios libres, incluyendo las actuaciones de suelo con aprovechamiento, fundamentalmente de iniciativa privada, donde se obtienen parte de los suelos públicos, como las actuaciones de iniciativa publica, con aprovechamiento cero, tanto de Sistemas Generales como Sistemas Locales. Se valorarán todas las obras de construcción o reforma de los Sistemas, tanto Generales como Locales. También se realizará la valoración de las obras de construcción de los edificios o instalaciones correspondientes a los equipamientos con carácter de Sistema General y competencia específica municipal, sobre los que se puede concretar suficientemente su programa de usos y cuantificación superficial. Se establecerá así una valoración realista, ajustada al mercado actual, sobre la viabilidad de cada actuación, de la que resulta el valor inicial del suelo bruto, incluyendo el beneficio del promotor. Una vez realizada la correspondiente valoración de área de reparto, la cantidad total a abonar en concepto de financiación de los Sistemas Generales se repartirá, proporcionalmente, entre los aprovechamientos de los propietarios de suelo estableciendo un módulo tipo. Dicho módulo tipo se calculará dividiendo las Cargas Totales valoradas entre el Total de metros cuadrados ponderados de cada área de reparto.
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EQUIPO REDACTOR
Arquitecto redactor, director de la oficina del P.G.O.U. Juan Carlos Muñoz Zapatero Coordinador con el Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache Felipe Castro Bermudez Coronel
arquitecto
Equipo redactor: José Julio Clemente Guerreiro
arquitecto
Carolina Bustamante Sainz
arquitecto
Miguel Ángel Pérez García
geógrafo
José Manuel Palomar García
delineante
Consultores externos Oficina del Plan Estratégico de San Juan de Aznalfarache Juan Mª Cañada Mercado
ingeniero de caminos, canales y puertos
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ANEXO – INTERVENCIONES PORMENORIZADAS POR BARRIOS
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