FUNDACIÓN

UNIVERSIDAD CARLOS III

ANÁLISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

AÑO 2002

Madrid, mayo 2004

ÍNDICE INTRODUCCIÓN........................................................................................................................... 1

1. PERFIL DE LA EMPRESA MEDIA MADRILEÑA DEL SECTOR INMOBILIARIO................. 2 1.1. EL SECTOR INMOBILIARIO ...................................................................................................... 2 1.2. CARACTERÍSTICAS DE LA POBLACIÓN DE EMPRESAS ................................................................ 3 1.3. INDICADORES FINANCIEROS CALCULADOS PARA EL ANÁLISIS .................................................... 3 1.4. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA EMPRESA MEDIA .......................................................................... 7 2. ANÁLISIS ESTADÍSTICO ...................................................................................................... 12 2.1. NATURALEZA Y SIGNIFICADO DE LAS TÉCNICAS ESTADÍSTICAS UTILIZADAS .............................. 12 2.2. DETERMINANTES DE LA RENTABILIDAD .................................................................................. 15 2.3. ANÁLISIS FACTORIAL DE LOS RATIOS FINANCIEROS ................................................................ 17 2.4. ANÁLISIS DESCRIPTIVO DE LOS RATIOS FINANCIEROS MÁS CARACTERÍSTICOS ......................... 22 2.5. GRUPOS DE EMPRESAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID .............. 24 3. CONCLUSIONES ................................................................................................................... 29

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ÍNDICE DE FIGURAS Y GRÁFICOS Gráfico I.1. Construcción de viviendas y precio del metro cuadrado .............................................................. 2 Gráfico I.2 Distribución de la rentabilidad en el año 2002 .............................................................................. 8 Gráfico I.3 Evolución de los ratios de rentabilidad.......................................................................................... 9 Gráfico I.4 Evolución de los ratios de endeudamiento ................................................................................... 9 Gráfico I.5 Evolución de los ratios de circulante........................................................................................... 10 Gráfico I.6 Distribución de la liquidez............................................................................................................ 10 Gráfico I.7 Evolución de las rotaciones......................................................................................................... 11 Gráfico I.8 Evolución de la estructura de gastos .......................................................................................... 12 Figura I.1 Ratios significativos para el análisis factorial .............................................................................. 19 Gráfico I.9 Posición de los grupos en el sector Inmobiliario ......................................................................... 28

ÍNDICE DE CUADROS CUADRO I.1 ................................................................................................................................ 32 Distribución por tamaño de las empresas Inmobiliarias en el año 2002..................................... 32 CUADRO I.2 ................................................................................................................................ 33 Estadísticos de las empresas Inmobiliarias en el año 2002 ....................................................... 33 CUADRO I.3 ................................................................................................................................ 34 Medianas de los ratios en el sector y en una muestra representativa........................................ 34 CUADRO I.4 ................................................................................................................................ 35 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: ROA .................................................... 35 CUADRO I.5 ................................................................................................................................ 35 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: MC....................................................... 35 CUADRO I.6 ................................................................................................................................ 36 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: RBV..................................................... 36 CUADRO I.7 ................................................................................................................................ 36 Determinantes de la productividad del trabajo............................................................................ 36 CUADRO I.8 ................................................................................................................................ 37 Matriz rotada de factores............................................................................................................. 37 CUADRO I.9 ................................................................................................................................ 38 Grupos de empresas identificados a partir de los factores en 2002........................................... 38 CUADRO I.10 .............................................................................................................................. 39 Matriz de correlaciones de Spearman. Año 2002 ....................................................................... 39 CUADRO I.11 .............................................................................................................................. 40 Grupos identificados a partir de los ratios más significativos en el sector de empresas Inmobiliarias ................................................................................................................................ 40 CUADRO I.12 .............................................................................................................................. 41 Análisis discriminante sobre los grupos identificados en el sector de Inmobiliarias................... 41

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Introducción Este informe resume los resultados del análisis estadístico de la información económicofinanciera obtenida a partir de un conjunto de empresas pertenecientes al sector Inmobiliario de la Comunidad Autónoma de Madrid, correspondientes al último año en que se depositado las memorias en el Registro Mercantil (2002). Los objetivos básicos de este estudio centrado en el sector Inmobiliario, pueden resumirse en los siguientes puntos: 1. Ofrecer un perfil de la empresa madrileña del sector, referido a las características medias de los principales indicadores financieros (ratios financieros) en este año. 2. Ofrecer información relevante respecto a la posición de cada empresa dentro de su sector, de su grupo estratégico y del mercado en el que lleva a cabo sus actividades. Esto permite ofrecer una visión general del grupo al que pertenece cada empresa y las características peculiares del mismo dentro del sector en su conjunto. También permite identificar distintas modalidades de negocio que quedan enmascaradas por una clasificación sectorial muy amplia. Por otro lado, el análisis de la estructura de los grupos permite comprobar como la evolución de los factores económicos y competitivos ha afectado a las diferentes empresas que han podido alterar su posicionamiento a lo largo del período de estudio. Estos objetivos iniciales han sido desarrollados mediante la realización de diferentes análisis estadísticos, de carácter exploratorio, al objeto de identificar las características distintivas de las empresas del sector Inmobiliario a nivel agregado y de analizar los diferentes grupos de empresas existentes. Los apartados en torno a los que se estructura este informe son los siguientes: 1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario. Se realiza un análisis financiero, mediante indicadores o ratios, de las empresas para el último ejercicio. Así, se determinan, en promedio, las características principales que permiten definir la situación económica y financiera de estas empresas. Los principales problemas detectados sirven de base para la propuesta de medidas correctoras. 2. Análisis estadístico a nivel agregado. En esta parte se emplean técnicas de análisis multivariante, al objeto de identificar diferencias sectoriales y, especialmente, grupos homogéneos de empresas con características similares. Esto permite resumir información que normalmente se pierde en los estudios que emplean datos agregados.

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1. Perfil de la empresa media madrileña del sector Inmobiliario 1.1. El sector Inmobiliario El Gráfico I.1 muestra la evolución del número de viviendas (en miles) construidas en España según promotor para el período comprendido entre diciembre de 1998 y noviembre de 2003. El Gráfico I.2 refleja la evolución del precio del metro cuadrado (en euros) según la antigüedad de la vivienda para el período comprendido entre el primer trimestre de 1989 y el cuarto trimestre de 20031. Gráfico I.1. Construcción de viviendas y precio del metro cuadrado 70

60

50

40

30

20

10

Viviendas terminadas: TOTAL

Viviendas terminadas: protegidas

2003M10

2003M08

2003M06

2003M04

2003M02

2002M12

2002M10

2002M08

2002M06

2002M04

2002M02

2001M12

2001M10

2001M08

2001M06

2001M04

2001M02

2000M12

2000M10

2000M08

2000M06

2000M04

2000M02

1999M12

1999M10

1999M08

1999M06

1999M04

1999M02

1998M12

0

Viviendas terminadas: promoción libre

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400

19 89 19 Q1 89 19 Q3 90 19 Q1 90 19 Q3 91 19 Q1 91 19 Q3 92 19 Q1 92 19 Q3 93 19 Q1 93 19 Q3 94 19 Q1 94 19 Q3 95 19 Q1 95 19 Q3 96 19 Q1 96 19 Q3 97 19 Q1 97 19 Q3 98 19 Q1 98 19 Q3 99 19 Q1 99 20 Q3 00 20 Q1 00 20 Q3 01 20 Q1 01 20 Q3 02 20 Q1 02 20 Q3 03 20 Q1 03 Q 3

200

TOTAL

1

De menos de 1 año

De 1 a 10 años

De 11 a 20 años

Más de 20 años

Fuente: INE. Boletín Mensual de Estadística.

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1.2. Características de la población de empresas El conjunto de empresas objeto de análisis estadístico se ha obtenido a partir de una selección de 879 empresas madrileñas pertenecientes al sector Inmobiliario, que presentan sus cuentas anuales en el Registro Mercantil de Madrid. Como se sabe, estas cuentas anuales están formadas por: Cuenta de Resultados o Cuenta de Pérdidas y Ganancias (abreviada), Balance de Situación (abreviado) y Memoria. La información obtenida a partir de las cuentas anuales se resume y estructura mediante el cálculo de una serie de 27 indicadores o ratios financieros, cuya composición y significado se indica posteriormente en el presente informe. Estos indicadores se han estimado a partir de las cuentas anuales presentadas en el año 2002. Algunas de las empresas que presentaron sus cuentas en este año tenían pérdidas acumuladas importantes, hasta el punto de superar el importe de los fondos propios. Esto se traduce en una rentabilidad sobre ventas negativa, mientras que la rentabilidad sobre fondos propios es positiva. Las empresas en las que se produce esta circunstancia han sido eliminadas para la mayor parte de los análisis estadísticos debido a la distorsión que podrían provocar en las estimaciones. 1.3. Indicadores financieros calculados para el análisis El análisis de la situación económico-financiera de una empresa, o sector industrial, mediante ratios financieros constituye un instrumento de estudio ampliamente difundido en el análisis financiero, bien sea para comparar empresas con la media del sector, bien para estudiar su evolución a lo largo del tiempo (Foster, 1987). Los indicadores o ratios financieros son unos coeficientes, proporciones o porcentajes que resumen información procedente del Balance de Situación, de la Cuenta de Resultados u otros estados contables. Los indicadores que se construyen son de fácil manejo y comprensión, ya que eliminan el efecto tamaño. Dicha información financiera puede compararse con la procedente de las empresas líderes del sector, o con la empresa media de la industria. También es posible analizar la evolución de una serie de ratios correspondientes a la misma empresa, al objeto de detectar la mejora o empeoramiento de los diferentes problemas financieros que pueden presentarse. Como se señalaba en el apartado anterior, el análisis de las 879 empresas del sector Inmobiliario a lo largo del tiempo, se efectúa a partir de la información de síntesis que proporcionan los ratios. El significado y la forma de cálculo de cada uno de estos ratios se resumen a continuación. 1. Rentabilidad económica o rentabilidad de los activos totales (ROA). El numerador del ratio lo componen los resultados después de impuestos y antes de intereses. El denominador está formado por el volumen de activos medios de la empresa durante el período de referencia. Mide la rentabilidad media de los activos de la empresa, al objeto de juzgar el grado de eficacia con que están siendo utilizados los recursos empleados. 2. Rentabilidad financiera o de los fondos propios (ROE). En el numerado aparecen los resultados después de impuestos, y antes de intereses. El denominador lo integra la cifra media de fondos propios de la empresa durante el

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período analizado. Este ratio indica la rentabilidad del capital propiedad de los accionistas. 3. Margen Bruto (MB). En el numerador del ratio aparecen los beneficios o pérdidas de explotación y en el denominador los ingresos de explotación (es decir, los ingresos por ventas). Mide la proporción de los beneficios de explotación (ingresos por ventas menos costes de las ventas) sobre el total de los ingresos por ventas. 4. Margen comercial (MC). En el numerador están los beneficios o pérdidas de explotación más los beneficios o pérdidas financieras. El conjunto de esta agregación es dividido por los ingresos de explotación. Este ratio indica el porcentaje que suponen los beneficios por actividades ordinarias (beneficios o pérdidas de explotación más o menos beneficios o pérdidas financieras), con relación al total de los ingresos por ventas. 5. Rentabilidad por trabajador (RT). Se calcula como el cociente entre los resultados de explotación y el número de trabajadores empleados. No siempre, en el presente estudio, ha sido posible calcular este ratio, puesto que no todas las empresas ofrecían información anual sobre el número de trabajadores. 6. Beneficio neto sobre ventas (RBV). Se calcula como el cociente entre el resultado del ejercicio y las ventas netas de la empresa. Por tanto, este ratio indica el porcentaje que supone el resultado neto de la empresa (resultado de explotación más resultado financiero más resultados extraordinarios), con relación al total de los ingresos por ventas. 7. Ratio de circulante (RC). Posiblemente se trata del ratio financiero más conocido y empleado. Se calcula como el cociente entre la suma de todas las partidas del activo circulante (básicamente, existencias, cuentas a cobrar, inversiones financieras temporales y tesorería) y todas las partidas que componen el pasivo circulante (básicamente, acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo). El ratio de circulante es un indicador de la solvencia a corto plazo de la empresa, revelando su capacidad para hacer frente a los pagos que van a demandarse en el siguiente ciclo de explotación. 8. Prueba del ácido (PA). Este ratio es muy similar al ratio de circulante, salvo que no considera las existencias. Por tanto, el numerador se define como cuentas a cobrar, inversiones financieras temporales y tesorería, dividido todo ello por el pasivo circulante. La construcción de este ratio obedece a la conveniencia de comparar partidas financieras en numerador y denominador. Al mismo tiempo, elimina el efecto distorsionador que pueda tener la aplicación de diferentes criterios de valoración de las existencias (LIFO, FIFO, etc.) entre empresas. 9. Liquidez inmediata (LI). Al igual que el ratio de la prueba del ácido, deriva del ratio de circulante. El numerador se define como la tesorería, mientras que el denominador se corresponde con el pasivo circulante. 10.Capital circulante sobre ventas (CCV). Este ratio se calcula como el cociente entre el capital circulante o fondo de maniobra (el fondo de maniobra se define como activo circulante menos pasivo circulante), y los ingresos por ventas. Por tanto, este ratio mide la cantidad de veces que el fondo de maniobra es superior a los ingresos por ventas.

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11.Ratio de circulante sobre activo (RCA). Es el cociente entre el activo circulante y el activo total. Mide el peso que suponen las partidas más líquidas del activo con relación a su volumen total. 12.Cobertura de las cargas financieras (CCF). El numerador de este ratio se define como el resultado del ejercicio menos los gastos financieros, multiplicados por uno menos el tipo impositivo del impuesto sobre beneficios. Todo ello se divide por la cifra total de gastos financieros. Por tanto, este ratio mide la capacidad de la empresa para devolver, con base en su autofinanciación de enriquecimiento, los intereses de la deuda. 13.Cobertura de las cargas financieras 2 (CCF2). Es el mismo ratio anterior pero definido de la siguiente forma: cociente entre el beneficio antes de intereses e impuestos y los gastos financieros. Mide la capacidad de la empresas para cubrir, con su resultado de explotación, los intereses de la deuda. 14.Apalancamiento financiero (AP). Este ratio se calcula como el cociente entre la cifra de acreedores (a corto y largo plazo) y la cuantía de los fondos propios. Por tanto, este ratio representa el porcentaje que suponen sobre los recursos propios el total de la deuda. 15.Neto sobre pasivo (NP). El numerador de este ratio se define como los recursos o fondos propios de la empresa, y el denominador representa el pasivo total. Así pues, este ratio mide el porcentaje que suponen los recursos propios sobre el pasivo total. 16.Ratio de endeudamiento sobre pasivo (REP). Este ratio es complementario del anterior, en el sentido de que aquél medía la proporción que representaban los fondos propios sobre el total del pasivo, y éste mide la proporción que representan los fondos ajenos sobre el total del pasivo. Por tanto, este ratio se calcula como el cociente entre los acreedores a corto y largo plazo y la cifra del pasivo total. 17.Ratio de endeudamiento a corto plazo (RECP). En el numerador aparece la cifra de acreedores a corto plazo, y en el denominador, aparece la cifra de acreedores a corto y largo plazo. Por tanto, este ratio mide el porcentaje de la deuda que debe ser devuelta en un plazo no superior a un año. 18.Ratio de garantía (RG). En el numerador de este ratio aparece el activo real (activo total menos activo ficticio -menos amortizaciones menos periodificación-), y en el denominador el exigible total. Mide el porcentaje que supone el activo real sobre el total de la deuda de la empresa, debiendo superar la unidad. 19.Período medio de maduración de deudores (PMMD). Este ratio se define como el cociente entre el volumen medio de clientes y las ventas diarias. Mide el número medio de días que se tardan en cobrar las cuentas de clientes. 20.Período medio de maduración de acreedores (PMMA). El numerador de este ratio se define como la cifra de acreedores medios, y el denominador representa las compras diarias. En la forma como se encontraban los datos en las cuentas anuales, en muchos casos la única partida que aparecía para resumir a los acreedores era la de acreedores a corto plazo. Esto quiere decir que este ratio calcula el período medio de maduración de los acreedores, tanto comerciales como préstamos a corto plazo.

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21.Período medio de maduración de proveedores (PMMP). El numerador se define como la cifra de proveedores medios, y el denominador representa las compras diarias. Este ratio se ha calculado para aquellas empresas que han desglosado en sus cuentas anuales la partida de proveedores de las del resto de acreedores a corto plazo. Mide el número medio de días que tarda la empresa en devolver el crédito comercial de proveedores. 22.Rotación de inventarios (RI). Este ratio se calcula como el cociente entre los ingresos de explotación y las existencias medias. Se puede decir que este ratio indica el buen o mal control que tiene la empresa sobre su circulante. Esto se basa en la creencia de que cuanto menor es el nivel de existencias que se precisa para alcanzar un determinado volumen de ventas (es decir, cuanto mayor es el ratio de rotación de inventarios), mejor es el control del circulante. Evidentemente, esto es una simplificación excesiva ya que unas existencias inferiores a las óptimas pueden llegar a ser tan costosas como un saldo superior al óptimo. 23.Rotación de activos (RA). Se define como el cociente entre los ingresos de explotación y los activos medios. Por consiguiente, mide la eficiencia de la empresa en el uso de los activos: tendrán un ratio superior aquellas empresas que requieran un volumen pequeño de activos para alcanzar una cifra elevada de ingresos de explotación. 24.Gastos financieros sobre ventas (GFV). Se calcula como el cociente entre la cifra de gastos financieros y los ingresos por ventas. Este indicador resume la proporción que suponen las cargas financieras sobre el importe neto de la cifra de negocios. 25.Gastos de personal sobre ventas (GPV). Se define como el cociente entre la cifra de gastos de personal (sueldos, salarios y cargas sociales), y los ingresos por ventas. Así pues, este ratio representa la proporción que suponen sobre los ingresos por ventas, el total de los gastos de personal. 26.Depreciación sobre ventas (DV). Este ratio se calcula como el cociente entre las dotaciones a la amortización del inmovilizado y los ingresos por ventas. 27.Amortización (A). Este ratio representa el cociente entre la amortización acumulada del inmovilizado material y el inmovilizado material. Por tanto, este indicador ofrece una idea del grado de obsolescencia del activo, al señalar el porcentaje del activo material que ya se encuentra amortizado. Con el fin de facilitar el análisis, estos 27 ratios financieros pueden agruparse en cuatro grandes categorías o dimensiones que resumen su significado: rentabilidad (ratios 1 a 6), liquidez (ratios 7 a 13), solvencia (ratios 14 a 18), eficiencia y estructura de gastos (ratios 19 a 27).

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1.4. Análisis financiero de la empresa media Este análisis se apoya en los valores medios (media y mediana), y la desviación típica del conjunto de las 879 empresas en el año 2002. Estos valores se recogen en el Cuadro I.2. -----------------------Ver Cuadro I.2 -----------------------Para llevar a cabo el análisis financiero de la empresa media, se ha utilizado fundamentalmente la información suministrada por las medianas, puesto que la media puede verse muy afectada por los valores atípicos, que introducen un considerable nivel de distorsión en el análisis. La presencia de muchos de estos valores atípicos se traduce en una desviación típica relativamente elevada, lo que hace que la significación de la media es reducida. Asimismo, el rango entre valores mínimos y máximos para algunos ratios refuerza la posibilidad de que el empleo de las medias pueda ocasionar sesgos importantes en las estimaciones. Ha de tenerse en cuenta que los valores medios se han calculado teniendo presente toda la información disponible. Así, es posible que para alguna empresa se hayan podido calcular ciertos ratios pero no otros. Normalmente, los valores extremos proceden de empresas con dificultades o que han contabilizado mal sus operaciones. También es necesario considerar los diferentes criterios empleados en la contabilización. Así, varias empresas del sector han contabilizado una Tesorería negativa como consecuencia posiblemente de la inclusión de la línea de crédito con signo negativo dentro de esta partida. En estos casos, aun cuando pueden influir sobre el valor medio en el ámbito agregado, se consideran como datos perdidos para los análisis estadísticos posteriores. El ratio de Amortización (A) no ha podido calcularse para la práctica empresas puesto que este dato no aparece de forma desagregada anuales abreviadas que han sido empleadas como base estadística. deficiencias, este ratio no ha sido considerado en la mayor parte estadísticos que se presentan en este informe.

totalidad de las en las cuentas Debido a estas de los análisis

A partir de las medianas que se describen en el Cuadro I.2, puede analizarse la situación y evolución de la empresa media madrileña en el sector en las dimensiones de rentabilidad, solvencia, liquidez, eficiencia y estructura de costes. El Cuadro I.3 resume las medianas correspondientes a las empresas del sector, por un lado, y las relativas a un conjunto representativo de los principales sectores de actividad de las pequeñas y medianas empresas madrileñas, por otro, para facilitar las comparaciones. -----------------------Ver Cuadro I.3 -----------------------En lo que respecta a la rentabilidad, las medianas de los ratios correspondientes a esta dimensión revelan un rendimiento positivo en la empresa media. En este sentido, la mediana de la rentabilidad sobre activos (ROA) se sitúa en torno al 3,6% (un 18,18% inferior a la del año 2001), mientras que la rentabilidad de los fondos propios (ROE) se encuentra en el 11,9% (un 17,93% menor que en 2001). Asimismo, el margen neto sobre ventas no ha experimentado ninguna variación en el último ejercicio. La rentabilidad por empleado también ha descendido ligeramente en el

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último año. Hay que hacer notar que el valor anómalo de la mediana puede deberse a que muchas empresas no han proporcionado el dato del número de empleados. El Gráfico I.2 muestra un histograma correspondiente a la variable de rentabilidad sobre activos (ROA) y otro relativo a la rentabilidad neta sobre ventas (RBV) para describir la distribución de esta dimensión. Gráfico I.2 Distribución de la rentabilidad en el año 2002 300

300

229

231

200

200 196

137

131

100

100 96

46 24

38

30

0

232017

-1,00 - -,93 -,93 - -,87 -,87 - -,80 -,80 - -,73 -,73 - -,67 -,67 - -,60 -,60 - -,53 -,53 - -,47 -,47 - -,40 -,40 - -,33 -,33 - -,27 -,27 - -,20 -,20 - -,13 -,13 - -,07 -,07 - ,00 ,00 - ,07 ,07 - ,13 ,13 - ,20 ,20 - ,27 ,27 - ,33 ,33 - ,40 ,40 - ,47 ,47 - ,53 ,53 - ,60 ,60 - ,67 ,67 - ,73 ,73 - ,80 ,80 - ,87 ,87 - ,93 ,93 - 1,00

19 24

-,50 - -,47 -,47 - -,43 -,43 - -,40 -,40 - -,37 -,37 - -,33 -,33 - -,30 -,30 - -,27 -,27 - -,23 -,23 - -,20 -,20 - -,17 -,17 - -,13 -,13 - -,10 -,10 - -,07 -,07 - -,03 -,03 - ,00 ,00 - ,03 ,03 - ,07 ,07 - ,10 ,10 - ,13 ,13 - ,17 ,17 - ,20 ,20 - ,23 ,23 - ,27 ,27 - ,30 ,30 - ,33 ,33 - ,37 ,37 - ,40 ,40 - ,43 ,43 - ,47 ,47 - ,50

0

84 67 47

ROA

RBV

La rentabilidad económica es importante: un porcentaje muy alto de empresas tienen valores positivos en este indicador. Así, aproximadamente el 13,54% de las empresas tienen una rentabilidad económica positiva inferior a 0,07. El 16,15% de las empresas tienen una rentabilidad económica comprendida entre 0,07 y 0,13, y el 9,20% obtienen una rentabilidad entre 0,13 y 0,23. En lo que se refiere al otro indicador de rentabilidad (RBV), un porcentaje significativo de empresas (41,64%) obtienen una rentabilidad neta sobre ventas comprendida entre 0,00 y 0,13 en el último ejercicio. Asimismo, el 17,18% alcanza una rentabilidad incluida en el rango 0,13 y 0,27. Por último, el 12,17% tiene una rentabilidad contenida en el intervalo 0,27 y 0,53. Con el objeto de analizar la evolución de las diferentes dimensiones en el sector Inmobiliario, se han calculado las medianas correspondientes a estos indicadores en el último ejercicio eliminando aquellas empresas con valores anómalos (ej. fondos propios negativos). Asimismo, se han considerado los valores medios correspondientes a una muestra representativa de pequeñas y medianas empresas de la Comunidad de Madrid pertenecientes a los sectores más representativos (excluyendo los servicios y las entidades financieras) al objeto de establecer comparaciones. El Gráfico I.3 refleja la evolución de dos ratios de rentabilidad.

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Gráfico I.3 Evolución de los ratios de rentabilidad

0,16 0,14 0,12 0,1 0,08 0,06 0,04 0,02 0

2001

2002

Total Pymes

2001

2002

Sector Inmobiliario ROA

ROE

La rentabilidad económica (ROA) ha disminuido en el último ejercicio un 18,8%. Esta rentabilidad es en 2002 similar a la que obtiene la PYME madrileña media. Por otro lado, la rentabilidad financiera (ROE) también ha sufrido un importante descenso, más intenso en el sector Inmobiliario, si bien es superior a la alcanzada por la PYME madrileña. Gráfico I.4 Evolución de los ratios de endeudamiento 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0

2001

2002

Total Pymes

2001

2002

Sector Inmobiliario REP

RECP

Si se analiza el gráfico I.4, se observa que la mitad de las empresas del sector tienen un endeudamiento sobre pasivo superior al 56,6%, ligeramente inferior a la PYME media. Se observa, asimismo, el menor peso de la deuda a corto plazo, que se sitúa en torno al 70,1% para la empresa media del sector Inmobiliario.

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El análisis pone de manifiesto un ligero incremento en todos los ratios de liquidez, salvo en la liquidez inmediata (LI) y la cobertura de las cargas financieras (CCF2). A excepción de la prueba del ácido (PA) y la liquidez inmediata (LI), que alcanzan valores más elevados en la PYME media madrileña, el resto de indicadores ponen de manifiesto que la posición financiera a corto plazo ha sido en el año 2002 más favorable en las empresas del sector Inmobiliario. Gráfico I.5 Evolución de los ratios de circulante 2,5 2 1,5 1 0,5 0

2001

2002

2001

Total Pymes

2002

Sector Inmobiliario RC

LI

El peso del fondo de maniobra en relación con las ventas ha crecido significativamente en 2002, de forma que el valor en 2002 del capital circulante sobre ventas es del 93,6%. Asimismo, el 85,8% del activo de estas empresas es circulante. Gráfico I.6 Distribución de la liquidez 300 283

200 168

100 92

80

3031

22

-5,0 - -4,0 -4,0 - -3,0 -3,0 - -2,0 -2,0 - -1,0 -1,0 - 0,0 0,0 - 1,0 1,0 - 2,0 2,0 - 3,0 3,0 - 4,0 4,0 - 5,0 5,0 - 6,0 6,0 - 7,0 7,0 - 8,0 8,0 - 9,0 9,0 - 10,0 10,0 - 11,0 11,0 - 12,0 12,0 - 13,0 13,0 - 14,0 14,0 - 15,0 15,0 - 16,0 16,0 - 17,0 17,0 - 18,0 18,0 - 19,0 19,0 - 20,0 20,0 - 21,0 21,0 - 22,0 22,0 - 23,0 23,0 - 24,0 24,0 - 25,0

0

RC

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El anterior gráfico representa la distribución del ratio de circulante (RC) en el sector Inmobiliario. El 42,66% de las empresas mantienen un ratio de circulante positivo e inferior a 2. Los ratios representativos de la eficiencia muestran las características específicas del sector. El período medio de cobro a deudores (PMMD) en la empresa media del sector es de, aproximadamente, 117 días, por lo que se ha ampliado respecto a 2001. Asimismo, la empresa media del sector Inmobiliario tarda 413 días en devolver el crédito de acreedores, lo que supone un diferencial muy favorable. Dentro de la misma dimensión de eficiencia, tanto la rotación de inventarios como la rotación de activos han sufrido un importante descenso en el año 2002 (RI = 0,83; RA = 0,28) respecto al año anterior, como se aprecia en el Gráfico I.7. Estos dos ratios son sensiblemente inferiores en el sector inmobiliario, si bien las comparaciones, dada las diferentes actividades consideradas, han de tomarse con cautela. Gráfico I.7 Evolución de las rotaciones 14 12 10 8 6 4 2 0

2001

2002

2001

Total Pymes

2002

Sector Inmobiliario RI

RA

La estructura de gastos, que se refleja en el Gráfico I.8, pone de manifiesto el escaso peso medio de los gastos de personal sobre ventas, que se sitúa en torno al 6,2% en el último año. Por este motivo, las empresas del sector inmobiliario pueden considerarse como poco intensivas en personal, por cuanto este indicador está por debajo de la PYME media de la Comunidad de Madrid los dos años considerados.

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Gráfico I.8 Evolución de la estructura de gastos 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0

2001

2002

2001

Total Pymes GFV

2002

Sector Inmobiliario GFV

DV

Este análisis general debe completarse con un estudio más profundo que identifique grupos de empresas que presenten características comunes. Los valores homogéneos de cada uno de estos grupos y su composición, permitiría obtener una visión más amplia de las diferentes problemáticas que se presentan en el sector Inmobiliario de la Comunidad de Madrid.

2. Análisis estadístico 2.1. Naturaleza y significado de las técnicas estadísticas utilizadas Uno de los objetivos, ya comentado, de este estudio es identificar grupos de empresas con problemas claros en su gestión dentro del sector Inmobiliario, con la finalidad de suministrar información a las empresas relativa a la posición que ocupan en su mercado. Para ello, es preciso aplicar una serie de técnicas estadísticas con el objeto de describir las principales características y, sobre la base de estas, identificar grupos de empresas que se caractericen por presentar ciertos problemas en común relacionados con las dimensiones de liquidez, solvencia, o eficiencia en la gestión. Así pues, en este apartado del informe se identifican grupos de empresas con problemas característicos comunes. El análisis estadístico se va a llevar a cabo en dos fases: 1. Análisis factorial sobre todos los ratios financieros. 2. Análisis descriptivo de los ratios financieros más característicos. Las técnicas estadísticas que se van a utilizar en ambos análisis se describen de forma sintética a continuación:

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a) Análisis de factores comunes El estudio de factores comunes o análisis factorial pretende explicar la variabilidad de un conjunto relativamente elevado de variables por medio de un número más reducido de variables aleatorias, normalmente independientes entre sí, que se denominan factores comunes. Los factores comunes son, por tanto, variables no visibles que caracterizan a un conjunto de datos. El análisis factorial, que puede tener carácter exploratorio o probatorio, puede ser útil para la exploración de un conjunto extenso de variables, porque sus objetivos generales son los siguientes: •

Estudiar la intercorrelación de un elevado número de variables mediante su agrupamiento en factores comunes, de manera que las variables que integran cada uno de ellos estén altamente correlacionadas.

•

Interpretar cada factor de acuerdo con las variables que tengan un mayor peso en el mismo.

•

Resumir muchas variables cuantitativas, no independientes entre sí, en un conjunto de pocos factores totalmente independientes entre sí.

A partir de la matriz de correlaciones de las variables, el análisis factorial extrae las dimensiones que explican la mayor parte de la variabilidad del espacio definido por dichas variables. Posteriormente, es común introducir un procedimiento de rotación de los factores, con el fin de facilitar su interpretación. En definitiva, mediante la rotación de los factores se consigue hacer que el peso de cada variable recaiga en el factor más grande o más pequeño, evitando los valores intermedios y mejorando así la interpretación de los mismos. Existen diferentes procedimientos de extracción de los factores comunes. Entre ellas puede citarse la estimación máximo-verosímil o el procedimiento de los componentes principales. En este último caso no es necesario establecer un supuesto explícito acerca de la distribución de probabilidad que caracteriza al conjunto de variables objeto de análisis. El procedimiento de los componentes principales, empleado en este trabajo, consiste, básicamente, en seleccionar aquellos factores comunes cuyo autovalor sea superior a uno. El algoritmo de rotación de los factores que se ha empleado es el Varimax, que proporciona factores ortogonales. A los efectos de este trabajo, interesa conocer qué tipo de variables no visibles están implicadas en los valores que nos proporcionan los ratios financieros (es decir, qué factores comunes se pueden extraer de los 27 ratios o indicadores financieros). Ya se ha definido el significado de cada uno de los ratios. Sin embargo, en la mayor parte de los procedimientos de análisis estadístico se corre el peligro de introducir variables irrelevantes que pueden desvirtuar los resultados (por ejemplo, variables muy correlacionadas entre sí). Por tanto, el análisis factorial es apropiado para nuestro análisis, por cuanto interesa conocer el significado de un pequeño conjunto de variables, no cuantificables a priori, pero que proporcionan una información parecida a la de un conjunto muy amplio de variables.

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b) Análisis cluster o de conglomerados El análisis cluster tiene por objeto descubrir agrupamientos de observaciones sobre la base de sus similitudes (diferencias) o distancias. Es decir, consiste básicamente en, a partir de un conjunto heterogéneo de individuos, comprobar si éstos pueden agruparse en distintas categorías, en función de sus características más relevantes. Para hacer esto, se desarrolla una escala cuantitativa con la cual se mide la similitud o diferencia entre los individuos de la muestra. A los efectos de nuestro estudio, a partir de los factores comunes (o a partir de unos pocos ratios financieros), se puede realizar un agrupamiento de las empresas que componen la muestra por medio del análisis cluster. El procedimiento empleado es el conocido como K-medias. Este algoritmo, no jerárquico, divide un conjunto de observaciones en un número de grupos especificado por el analista, de tal manera que al final del proceso iterativo cada individuo (empresa) pertenece al grupo cuyo centro está más cercano al mismo, en términos de distancia euclídea, u otra medida de distancia parecida en función de la estandarización que se lleve a cabo de los datos. No se trata de una técnica estadística de optimización, con lo que el número de grupos ha de especificarse en función del análisis que se pretenda realizar, sin que sea posible construir intervalos de confianza o la significación de los grupos construidos. c) Análisis multidiscriminante Este tipo de análisis se desarrolla mediante una técnica estadística que tiene por objeto clasificar los distintos individuos de una muestra en diferentes categorías (o grupos), los cuales se han definido con anterioridad. Así pues, se parte de un conjunto de individuos clasificados (según ciertas características) en distintas categorías, y a partir de ahí se obtiene una función de clasificación lineal a partir de la cual podrían clasificarse nuevas observaciones en una de las diferentes categorías. Esta función de discriminación lineal es una combinación lineal de las diferentes variables cuantitativas que han servido para catalogar inicialmente a los distintos individuos. Así pues, el análisis discriminante que se ha llevado a cabo en este trabajo, tiene por objeto obtener unas funciones de clasificación que permitan adscribir a cada empresa en su grupo correspondiente. Estas funciones se construyen a partir de los ratios más discriminantes entre los distintos grupos. En concreto, el procedimiento empleado realiza la selección de las variables que han de entrar en la función paso a paso. La medida de discriminación utilizada es la lambda de Wilks (en las salidas del ordenador aparece como estadístico U), que es un indicador multivariante de la separación entre los grupos, y que se calcula a partir de las variables discriminantes en cada una de las etapas. Es una medida que varía entre 0 y 1. Cuando es igual a uno, los centroides de los grupos coinciden (no existen diferencias entre los grupos). Cuando lambda disminuye hacia el valor 0, la discriminación va aumentando. Aparte de este estadístico, se utiliza otro que sigue una distribución F de Fischer, para introducir o sacar una variable de la función discriminante. Este estadístico “F para entrar o salir” tiene como característica el ser multivariante parcial, midiendo la discriminación introducida por la variable considerada después de haber tenido en cuenta la discriminación alcanzada por las variables previamente elegidas. Para nuestros análisis, las variables sólo entrarán en la función de discriminación si su estadístico F es superior a 4.

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A los efectos de este estudio, partimos de la clasificación de la totalidad de empresas que integran la muestra en varios grandes grupos (por lo general, constituidos por más de seis entidades), realizada a través del análisis cluster. Apoyándonos en esta clasificación previa (ya sea sobre la base de factores comunes o sobre la base de una selección de ratios financieros), se obtienen las funciones de clasificación lineal que sirven para clasificar nuevas empresas en cada grupo, según sus características principales recogidas en el vector correspondiente de ratios financieros. d) Regresión múltiple Para toda la muestra, y con carácter específico para ciertos sectores, se emplea la regresión múltiple, al objeto de describir la relación existente entre las diferentes dimensiones de las que son representativos los ratios financieros, y la dimensión de rentabilidad. El procedimiento de estimación empleado es el de mínimos cuadrados. Las variables dependientes son introducidas paso a paso en la ecuación de regresión sobre la base de su significación. El procedimiento se detiene cuando se alcanza el criterio de convergencia definido previamente, con lo que todas las variables que son explicativas de la variable dependiente deberían de estar en la ecuación de regresión. La técnica de análisis se emplea con carácter exploratorio, con lo que no existe un modelo empírico que relacione los diferentes ratios financieros con la rentabilidad. 2.2. Determinantes de la rentabilidad Como hemos comentado, los indicadores o ratios que se han calculado para las diferentes empresas pueden agruparse en torno a diferentes dimensiones que son representativas de distintos aspectos de la situación económico-financiera de las entidades. En última instancia podría decirse que el análisis financiero de una empresa particular viene precedido por el objetivo inicial de conocer su situación y plantear las acciones necesarias para mejorar su rentabilidad. En consecuencia, parece razonable intentar delimitar la situación económico-financiera que propicia la obtención de rentabilidades más elevadas en las empresas del sector Inmobiliario. La determinación de la estructura “ideal” de cada empresa y de cada sector de actividad, queda fuera de los planteamientos de este trabajo. Entre otros factores a considerar, la multiplicidad de objetivos de la organización empresarial, tal y como establece la moderna dirección de empresas, hace muy difícil satisfacer con una misma situación, la maximización de todos esos fines. Por ello, el objeto de este apartado es delimitar la relación existente entre las distintas dimensiones y la rentabilidad en la muestra analizada. El estudio, de carácter exclusivamente exploratorio y descriptivo, puede servir para expresar determinadas regularidades útiles de cara a analizar como podría mejorarse la situación de las empresas integrantes del sector en el año 2002. Para estimar la significación de la relación entre cada una de las dimensiones financieras y el rendimiento, se ha empleado la regresión múltiple. Se consideran como variables independientes la rentabilidad económica (ROA), el margen comercial (MC) y el beneficio neto sobre ventas (RBV). En los tres casos, las variables dependientes son el resto de ratios financieros, excluidos los que son indicativos de la dimensión de rentabilidad. El procedimiento empleado introduce las variables paso a paso, de manera que se incremente el poder explicativo de la variable dependiente, pero sin que se perjudique el límite de tolerancia admitido con relación a la multicolinealidad de las variables. Es decir, una variable se introduce en la regresión

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cuando incrementa el poder explicativo pero siempre que no esté muy correlacionada con el resto de regresores ya existentes. Por ello es de esperar que las variables que son indicativas de la misma categoría no aparezcan simultáneamente dentro de la regresión. La interpretación de los resultados obtenidos toma en consideración la dimensión a la que pertenece cada ratio de los que son introducidos en la ecuación. Los resultados estimados se resumen en los Cuadros I.4, I.5 y I.6. -----------------------Ver Cuadro I.4 ----------------------------------------------Ver Cuadro I.5 ----------------------------------------------Ver Cuadro I.6 -----------------------En principio, existe una relación clara entre la rentabilidad económica (ROA) y cuatro indicadores: la rotación de activos (RA), el neto sobre pasivo, el volumen de ventas (LVENTAS) y el ratio de circulante sobre activo (RCA). Esto implica que en la medida en que se logre incrementar la eficiencia en la rotación de activos, se alcance un mayor nivel de capitalización, se potencien los ingresos por ventas y se inmovilice menor proporción del activo, se puede conseguir mejorar la rentabilidad. Cuando se considera como variable dependiente el margen comercial (MC), se observan otras relaciones significativas. La relación entre la rentabilidad y la depreciación sobre ventas, el período medio de maduración de deudores, la cifra de negocio y el circulante sobre activo es positiva. Sin embargo, los gastos de personal sobre ventas y un fondo de maniobra excesivo en relación con la cifra de negocios, inciden negativamente en la rentabilidad. Por otro lado, cinco ratios resultan significativos en la regresión realizada tomando como variable endógena el margen neto sobre ventas (RBV). Al igual que sucedía en el caso anterior, la depreciación sobre ventas, el período medio de cobro a deudores, y la cifra de negocio influyen de forma positiva en la rentabilidad. Los gastos de personal y los gastos financieros, por otra parte, lo hacen negativamente. En su conjunto, los análisis de regresión realizados muestran la importancia de la gestión del circulante y la eficiencia en el control de gastos para explicar la rentabilidad económica y los márgenes de las empresas del sector Inmobiliario. Para profundizar en la relación entre la productividad del factor capital y del factor trabajo, se ha estimado una función de producción a partir de la conocida función de tipo Cobb-Douglas, Q = AKα Lβ donde Q es el nivel de output (producción en unidades físicas), K es el stock de capital, L es el número de empleados, A es un parámetro que mide la productividad total de los factores (eficiencia), y α y β representan las elasticidades del output al

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capital y al trabajo, respectivamente. La función anterior puede dividirse por el número de trabajadores, y simplificando y tomando logaritmos, quedaría expresada de la siguiente forma: Ln(Q/L) = Ln A + α Ln(K/L)+ γ Ln(L) donde γ = α + β – 1 es una medida de las economías de escala. Si γ > 0, γ < 0, o γ = 0, se dice que existen rendimientos crecientes, decrecientes o constantes a escala, respectivamente. Puesto que no es posible disponer de información sobre el volumen de producción de cada empresa, hemos optado por considerar como indicador de la productividad del trabajo el ratio RT (rentabilidad por trabajador) a efectos de la estimación por mínimos cuadrados ordinarios. Los resultados de la estimación se recogen en el Cuadro I.7. -----------------------Ver Cuadro I.7 -----------------------Los resultados indican que la sensibilidad de la productividad del trabajo ante variaciones en la intensidad del capital es positiva y significativa (0,07). El valor de este coeficiente es relativamente pequeño en comparación con otras estimaciones empíricas y refleja que la productividad del trabajo se eleva ligeramente cuando la empresa desarrolla nuevas inversiones. En segundo lugar, si consideramos la estimación correspondiente a la variable tamaño (el logaritmo del número de empleados), se puede constatar que el colectivo de empresas del sector Inmobiliario de Madrid muestra rendimientos constantes a escala (el coeficiente no es significativamente distinto de cero). Esto podría ser indicativo de que estas organizaciones tienen un tamaño próximo al eficiente (en cuanto a número de empleados), a partir del cual, los incrementos en el nivel de producción (diferencia entre los ingresos por la venta de bienes y servicios y los gastos en la adquisición de bienes y servicios) no proporcionan reducciones de los costes. En cualquier caso, es necesario profundizar en el comportamiento de diferentes grupos de organizaciones para ir más allá del comportamiento de la empresa media del sector Inmobiliario. 2.3. Análisis factorial de los ratios financieros El análisis que se realiza en este apartado persigue dos objetivos: 1. Resumir un conjunto de 27 indicadores en un número reducido de factores comunes, con el fin de poner de manifiesto las diferencias existentes entre las empresas consideradas. 2. Construir grupos a partir de los factores obtenidos, en orden a caracterizar cada una de las agrupaciones identificadas. De esta forma puede ser posible detectar los principales problemas a los que se enfrenta cada uno de los grupos. Esta conclusión se apoyaría en la interpretación que se le otorga a cada factor común por separado. En primer lugar, para la matriz de datos de las empresas en el año 2002 se han extraído 8 factores comunes que resumen aproximadamente el 81,55% de la

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variabilidad total del espacio de los 27 indicadores económicos y financieros calculados para cada empresa. El Cuadro I.8 presenta la matriz de cargas de los factores sobre los indicadores, una vez rotada para facilitar su interpretación. -----------------------Ver Cuadro I.8 -----------------------La interpretación de los factores, considerando las variables con mayor peso en cada uno de ellos (carga factorial por encima de 0,50; marcado con negrita en el Cuadro I.8), se indica a continuación. a) Factor 1. Márgenes de rentabilidad y estructura de gastos. Este factor se compone de ratios relacionados con diferentes dimensiones (rentabilidad, liquidez, eficiencia y estructura de gastos). El margen comercial (MC) y el margen neto sobre ventas (RBV), se relacionan negativamente con el factor. Del mismo modo, el capital circulante sobre ventas (CCV) y el período medio de maduración de deudores (PMMD), están positivamente correlacionados. Por último, este factor se correlaciona positivamente con los gastos financieros (GFV), los gastos de personal (GPV) y la amortización sobre ventas (DV). Por ello, puntúan alto en este factor las empresas con reducidos márgenes, elevado fondo de maniobra, amplios plazos de cobro a clientes y elevados gastos. b) Factor 2. Liquidez y solvencia. Forman parte de este factor seis ratios financieros, relacionados principalmente con la liquidez y la solvencia: ratio de circulante (RC), prueba del ácido (PA), liquidez inmediata (LI), ratio de garantía (RG), neto sobre pasivo (NP) y endeudamiento sobre pasivo (REP). Puntuarán alto en este factor las empresas con elevada liquidez (independientemente de la composición de la misma) y reducido nivel de endeudamiento. c) Factor 3. Solvencia. De nuevo, el neto sobre pasivo (NP) y el endeudamiento sobre pasivo (REP) se correlacionan con el Factor. Las empresas que presenten un valor alto en el Factor 3 serán aquellas caracterizadas por un elevado nivel de endeudamiento. d) Factor 4. Períodos medios de pago y cifra de negocio. En esta ocasión, puntuarán alto aquellas empresas con elevados períodos medios de pago a acreedores y proveedores (PMMA y PMMP), y una importante cifra de ventas (LVENTAS). e) Factor 5. Rentabilidad y períodos medios de pago. Forman parte de este factor, en primer lugar, la rentabilidad económica (ROA) y la rentabilidad financiera (ROE), cuya relación con el factor es positiva. También lo es la de la cifra de ventas (LVENTAS), con una carga de 0.509. Los períodos medios de pago a acreedores y proveedores (PMMA y PMMP) serán reducidos en las empresas que puntúen alto en este factor.

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f)

Factor 6. Cobertura de las cargas financieras.

En este caso alcanzarán elevadas puntuaciones en este factor aquellas empresas con elevada cobertura de las cargas financieras, en cualquiera de sus dos representaciones. g) Factor 7. Circulante sobre activo y tamaño del activo. Este factor hace referencia al peso del circulante en el activo, así como el tamaño de este último. Por ello, una alta puntuación en este factor será sinónimo de un activo de dimensiones reducidas, en el que el inmovilizado representa una pequeña proporción. h) Factor 8. Rotación de inventarios. Finalmente, una puntuación elevada en el factor 8 implicará una notable eficiencia en la gestión de los stocks (RI). La siguiente figura resume el análisis de los nueve factores: Figura I.1 Ratios significativos para el análisis factorial Factor 1

Factor 2

Factor 3

Factor 4

MC (-)

RC (+)

NP (-)

PMMA (+)

RBV (-)

PA (+)

REP (+)

PMMP (+)

CCV (+)

LI (+)

PMMD (+)

RG (+)

GFV (+)

NP (+)

GPV (+)

REP (-)

LVENTAS (+)

DV (+) Factor 5

Factor 6

Factor 7

Factor 8

ROA (+)

CCF (+)

RCA (+)

RI (+)

ROE (+)

CCF2 (+)

LACTIVO (-)

PMMA (-) PMMP (-) LVENTAS (+)

A partir de los 8 factores comunes es posible identificar grupos de empresas que presenten un comportamiento similar con relación a dichos factores. Así, cada grupo estaría constituido por empresas parecidas entre sí en las nueve dimensiones que se consideran. Por su parte, cada agrupación de empresas sería diferente a las demás. Considerando como referencia las características medias de cada una de estas

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agrupaciones, pueden definirse los problemas más importantes de las empresas que las integran. Se ha realizado un agrupamiento de las empresas de una muestra reducida2 por medio del análisis de conglomerados, a partir de los factores comunes descritos anteriormente. El procedimiento empleado (K-means) divide un conjunto de observaciones en diferentes grupos, de tal manera que al final del proceso iterativo, cada empresa pertenece al grupo cuyo centro está más cercano a la misma en términos de distancia euclídea. No existe un número óptimo de grupos, sino que éste es especificado por el analista. Sólo se consideran aquellas empresas para las que se han podido calcular la totalidad de indicadores. En este caso, se ha escogido un número elevado, 30 grupos, puesto que el procedimiento iterativo K-means tiene tendencia a construir conjuntos con un número reducido de individuos, que poseen características muy diferenciadas respecto al resto. Sin embargo, en este análisis interesa definir grupos con un número relativamente elevado de entidades y que estén lo suficientemente diferenciados en términos de los factores comunes analizados. En total se han identificado 9 grupos que contienen más de 5 empresas. Las medias de los factores correspondientes a cada uno de ellos se recogen en el Cuadro I.8. -----------------------Ver Cuadro I.8 -----------------------A partir de los valores medios de los factores para cada grupo, y teniendo en cuenta que la media del factor es cero, puede caracterizarse a los grandes grupos de la siguiente forma: a) Grupo 6 (74 empresas). Empresas con elevada liquidez. Se trata de un grupo de empresas caracterizado por la elevada liquidez (factor 2), como consecuencia del elevado nivel de capitalización (factor 3). Aunque la rentabilidad media del grupo está por debajo de la media general, no es particularmente reducida en comparación con las otras agrupaciones significativas. No obstante, la cobertura de las cargas financieras es relativamente reducida como consecuencia de una baja eficiencia relativa en la gestión (factor 8 relativamente bajo). En resumen, se trata de un conjunto de entidades con capitalización suficiente y una elevada liquidez como consecuencia del tamaño reducido del pasivo circulante. Esto se traduce en una rentabilidad por encima de otros grupos, pero que podría ser mejorable mediante una gestión más adecuada del circulante. b) Grupo 7 (21 empresas). Empresas rentables con baja liquidez. Estas entidades alcanzan elevados márgenes asociados a los mayores ingresos por ventas y mantienen un buen control de los gastos (factor 1). No obstante, la liquidez y la solvencia de estas empresas es reducida (factor 2). El bajo tamaño del activo circulante se corresponde con un elevado pasivo circulante como consecuencia del recurso preferente al endeudamiento a corto plazo. Así, los períodos de pago a 2

Se ha considerado una muestra de 670 empresas para las que ha podido calcularse el valor de los diferentes factores. El resto de empresas no habían suministrado algún dato necesario para calcular todos los ratios financieros.

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acreedores y proveedores son muy amplios (factor 4) y permiten mantener una financiación a corto plazo de la actividad con costes relativamente reducidos. La rentabilidad económica y financiera es baja (factor 5), así como la rotación de inventarios (factor 8). En general, el activo de estas empresas es elevado en relación a su cifra de negocio. c) Grupo 8 (123 empresas). Empresas rentables pero muy endeudadas. Este grupo, el más numeroso de los analizados, se caracteriza por ser el que presenta menores niveles de solvencia, en términos comparativos (factor 3) y, por tanto, un mayor nivel de endeudamiento. Puesto que los períodos medios de pago a acreedores y proveedores son reducidos (factor 4), es probable que un porcentaje muy significativo del endeudamiento sea a largo plazo. El elevado apalancamiento se ha traducido en una elevada rentabilidad económica y financiera (factor 5). No obstante, la rotación de inventarios muestra signos de ineficiencia (factor 8). d) Grupo 11 (94 empresas). Empresas medias del sector Esta agrupación no se diferencia de las demás por la existencia de algún valor significativamente diferente del resto de agrupaciones. Tienden a pertenecer a este grupo las empresas con una rentabilidad relativamente reducida, pero que no compromete la cobertura de las cargas financieras (factor 6), que está por encima de la media general. En general, estas empresas obtienen una cifra de negocio reducida (factor 4 y factor 5), lo que incide negativamente en la rentabilidad y en los márgenes. El peso del activo circulante es mayor que en otras agrupaciones (factor 7). e) Grupo 15 (85 empresas). Empresas con elevada cifra de activo. Este grupo se caracteriza por estar constituido por empresas con escasa rentabilidad económica y financiera y baja cifra de negocio (factor 5). Sin embargo, en términos comparativos el tamaño del activo es elevado y el peso del activo circulante es relativamente menor (factor 7). Son empresas relativamente apalancadas (factor 3), con una cobertura de las cargas financieras reducida (factor 6) como consecuencia de la baja rentabilidad. La elevada cifra del activo en comparación con la actividad de estas entidades, hace que la rotación de inventarios (factor 8) sea particularmente negativo. f)

Grupo 19 (56 empresas). Empresas con bajo nivel de ventas pero rentables.

Estas empresas obtienen elevados márgenes (factor 1), como resultado de un tamaño adecuado del fondo de maniobra y el control de los costes de personal y los costes financieros. Puesto que el beneficio es alto y las ventas son relativamente bajas, los márgenes son muy elevados. Los plazos de pago a acreedores a corto plazo son muy reducidos (factor 4) y lo mismo ocurre con la rentabilidad económica y financiera. En particular, la rentabilidad financiera es baja como consecuencia de un elevado nivel de capitalización y una alta cobertura de las cargas financieras (factor 6). Finalmente, la eficiencia en el control de costes y en la gestión del activo circulante es igualmente significativa. g) Grupo 22 (67 empresas). Empresas con baja rentabilidad sobre ventas Se trata del grupo de empresas que obtienen los menores márgenes sobre ventas de las agrupaciones principales del sector. Esto viene acompañado por un capital

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circulante muy reducido y por la falta de control de los principales costes, incluyendo los gastos financieros y los gastos de personal (factor 1). Pese a estos márgenes poco adecuados, el nivel de endeudamiento es relativamente reducido (factor 3). Los resultados negativos se traducen en una baja rentabilidad económica y financiera (factor 5) en la mayor parte de las empresas de la agrupación. El tamaño reducido del activo de estas empresas, el bajo peso del inmovilizado (factor 7) y la elevada capitalización no son suficientes para evitar que la cobertura de las cargas financieras (factor 6) alcancen el valor más bajo entre las empresas que se analizan. h) Grupo 23 (76 empresas). Empresas de tamaño reducido. Los factores 7 y 8 son los que caracterizan esta agrupación. El mayor peso del activo circulante y el tamaño reducido del activo (factor 7) de estas entidades caracteriza su modalidad de negocio dentro del sector. Sin embargo, la pequeña dimensión del activo no viene acompañada de una cifra de negocio particularmente elevada (factor 4), con lo que la rotación de inventarios (factor 8) es reducida. Con ello, los márgenes sobre ventas son relativamente bajos, y los gastos de personal y los financieros imponen un peso muy elevado en la cuenta de resultados (factor 1). Esta última circunstancia viene provocada por un endeudamiento relativamente elevado (factor 3). i)

Grupo 24 (46 empresas). Empresas rentables y endeudadas.

Las empresas de esta agrupación obtienen, en promedio, unos márgenes sobre ventas relativamente elevados dentro del sector (el factor 1 es pequeño en comparación con los otros grupos). Estos altos márgenes se corresponden con un fondo de maniobra ajustado (pequeño) que no limita la rentabilidad y con el control adecuado de las principales partidas de costes en la cuenta de resultados. La elevada rentabilidad sobre ventas hace que no existan problemas de liquidez ni de cobertura de las cargas financieras (factor 6), pese a que el endeudamiento es relativamente elevado (factor 3). El activo en estas empresas es relativamente alto, y el inmovilizado tiene un peso importante (factor 7). 2.4. Análisis descriptivo de los ratios financieros más característicos En este apartado se realiza un análisis similar al efectuado en el epígrafe anterior, pero considerando los ratios financieros más característicos en lugar de los factores comunes. Con esto se puede ofrecer una interpretación más sencilla de los diferentes grupos encontrados. Las distintas fases en las que vamos a realizar el análisis pueden resumirse de la siguiente forma: 1. Se determinan los ratios financieros más relevantes correspondientes a cada una de las dimensiones que hemos considerado. Para ello vamos a estimar las correlaciones entre ellos, puestas de manifiesto por la matriz de correlaciones de Spearman. 2. Se identifican grupos de empresas a partir de los ratios financieros anteriores, caracterizando a cada uno de ellos por medio de los valores medios de estas variables. El procedimiento cluster empleado tiende a aislar a los valores extremos, con lo que la media sería un valor representativo en este caso. 3. Determinación de las funciones de clasificación lineales que caracterizan a cada grupo de empresas. De esta manera es posible clasificar a cualquier

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empresa dentro de un grupo, independientemente de que pertenezca o no a la muestra. La matriz de correlaciones de Spearman correspondiente a los diferentes ratios calculados para el año 2002 se recoge en el Cuadro I.10. -----------------------Ver Cuadro I.10 -----------------------Las correlaciones más elevadas se presentan entre aquellos ratios que comparten partidas comunes o que pertenecen a la misma dimensión con lo que aportan la misma cantidad de información. En este sentido, las correlaciones más destacables son las siguientes: ƒ

La rentabilidad económica (ROA) y la rentabilidad financiera (ROE) están muy correlacionadas entre sí. También lo está el margen bruto (MB) con el margen comercial (MC), en primer lugar, y el margen comercial (MC) con el margen neto sobre ventas (RBV), en segundo lugar.

ƒ

Los dos ratios que hacen referencia a la cobertura de las cargas financieras (CCF y CCF2) mantienen una correlación por encima de 0,85.

ƒ

El neto sobre pasivo (NP) se correlaciona con el endeudamiento sobre pasivo (REP) de forma perfecta y negativa (la correlación es igual a -1). Además, el apalancamiento financiero (AP) se correlaciona con el neto y el endeudamiento sobre pasivo por encima de 0,95, de forma negativa y positiva, respectivamente.

ƒ

Los ratios de períodos medios de pago a acreedores y proveedores (PMMA y PMMP) están correlacionados por encima de 0,9 entre sí.

ƒ

El logaritmo de las ventas y el logaritmo del activo están positivamente correlacionados (ρ = 0,69).

De cara al estudio de los puntos fuertes y débiles del sector, interesan las correlaciones que son debidas al efecto que ejercen sobre los ratios financieros ciertos efectos que no son visibles a priori, como son la eficiencia en la rotación de inventarios, la eficiencia en la gestión de los cobros y pagos, la posición de solvencia frente a los acreedores, etc. Por tanto, tan interesante como determinar los ratios financieros que mantienen las correlaciones más altas con otros, es comprobar las correlaciones más bajas, al objeto de especificar los indicadores que tienen una mayor relevancia. Dentro de los ratios de rentabilidad, todos los ratios, incluida la rentabilidad financiera (ROE), que en ocasiones mantiene un comportamiento diferenciado, mantienen correlaciones positivas y significativas entre sí. Son especialmente importantes las correlaciones entre la rentabilidad económica y financiera, así como las existentes entre los tres márgenes considerados (bruto, comercial y neto sobre ventas). En lo concerniente a la liquidez, las relaciones son menos intensas que en caso anterior. La relación entre el ratio de circulante con la prueba del ácido, en primer

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lugar, y el capital circulante sobre ventas, en segundo lugar, es de 0,67 y 0,66, respectivamente. Respecto a los ratios de solvencia, cabe resaltar las correlaciones entre el ratio de garantía, por un lado, y el apalancamiento financiero, el neto y el endeudamiento sobre pasivo, por otro. Destaca asimismo el signo negativo de la correlación entre el ratio de endeudamiento (REP) y el ratio de endeudamiento a corto plazo (RECP), que pone de manifiesto la menor o mayor actividad comercial de las empresas. Finalmente, dentro de los ratios de eficiencia y estructura de costes, resultan estadísticamente significativas todas las correlaciones. No obstante, las más elevadas se producen entre la rotación de activos (RA) con el período medio de maduración de deudores (PMMD) y la rotación de inventarios (RI). Si se analizan las relaciones más elevadas entre ratios pertenecientes a diferentes dimensiones, pueden destacarse las siguientes: 1. En términos generales, se detecta una incidencia negativa de la liquidez en la rentabilidad financiera, y positiva en los márgenes. La mayor cobertura de las cargas financieras se traduce, asimismo, en mayor rentabilidad. El apalancamiento financiero contribuye a mejorar la rentabilidad financiera, no así los márgenes (bruto, comercial y neto sobre ventas). Asimismo, la mayor eficiencia en la gestión de los inventarios y del activo repercute positivamente en la rentabilidad. 2. La relación entre liquidez y la solvencia, es positiva, como cabe esperar. Sin embargo, las empresas con mayores rotaciones vendrán caracterizadas por meno proporción de tesorería con relación a las ventas. Los gastos financieros influyen negativamente en la cobertura de los mismos. La correlación entre el ratio de circulante sobre activo y la depreciación sobre ventas es, obviamente, negativamente. 2.5. Grupos de empresas en el sector Inmobiliario de la Comunidad de Madrid El objeto principal del análisis es localizar grupos homogéneos de empresas con problemas parecidos en la gestión. Una vez analizadas las correlaciones entre los principales indicadores, los ratios seleccionados para el análisis son: ROA, ROE, MB, MC y RBV, dentro de la dimensión de rentabilidad; RC, PA, LI, y CCF2, ratios de liquidez; REP, y RECP, estructura de la financiación; PMMD, PMMA, RI y RA, dentro de los ratios de eficiencia; GFV, GPV y DV, como indicadores de la estructura de costes; LVEN (logaritmo de las ventas) como indicador del tamaño. Empleando los ratios anteriores como variables para el análisis cluster, se han identificado los grupos que se recogen en el Cuadro I.11. -----------------------Ver Cuadro I.11 -----------------------En el año 2002 se identifican 8 grupos constituidos por un número significativo de entidades. Las empresas que aparecen aisladas presentan valores atípicos o

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responden a modalidades de negocio diferenciadas. Las características principales de los grupos son las siguientes: a) Grupo 3 (51 empresas). Empresas rentables endeudadas a corto plazo. La rentabilidad neta sobre ventas de estas empresas se sitúa en torno al 8,5%. Son, a su vez, las empresas que alcanzan mayor rentabilidad económica (ROA = 15,2%), como resultado de un tamaño del activo muy reducido para la cifra de negocio que alcanzan. Si bien la tesorería representa una elevada proporción del pasivo circulante (el 45,3% en términos medios), el valor del ratio de circulante pone de manifiesto que la liquidez es bastante ajustada, en comparación con otras agrupaciones identificadas en el sector. El endeudamiento no es particularmente elevado. Así, el 49% del pasivo está representado por los fondos propios. Adicionalmente, el 95,8% de la deuda vence en un plazo inferior al año. Los plazos de cobro son relativamente bajos. La rotación de activos es, asimismo, un síntoma de eficiencia en esta agrupación (RA = 1,9). La estructura de costes muestra un peso muy reducido de los gastos financieros (GFV = 0,7%), los gastos de personal (GPV = 10,7%) y la depreciación (DV = 0,7%). La cifra de negocio está por encima de la media de otras agrupaciones. b) Grupo 6 (139 empresas). Empresas endeudadas a largo plazo. El primer aspecto que caracteriza esta agrupación son los márgenes, que de nuevo son relativamente elevados (RBV = 12,5%). La elevada cifra del activo determina que la rentabilidad económica no sea particularmente alta (ROA = 15,2%). El activo circulante, en este caso, cuadruplica el pasivo circulante (RC = 4,101). La liquidez inmediata también alcanza un valor elevado (LI = 37,1%). El 65,7% del pasivo son recursos ajenos, de los cuales tan sólo el 35,8% se materializa en el corto plazo. Esta estructura financiera provoca que los gastos financieros tengan un peso importante en la cuenta de resultados (GFV = 8,4%). En la misma línea, los costes de amortización son relativamente altos (DV = 2,9%). Por cifra de negocio, las empresas de esta agrupación se colocan en una posición intermedia dentro del sector inmobiliario de la Comunidad de Madrid. c) Grupo 7 (115 empresas). Empresas con elevada liquidez y pérdidas. El margen bruto, el margen comercial y la rentabilidad neta sobre ventas son en promedio, para esta agrupación, negativos. No obstante, la rentabilidad económica y financiera media es ligeramente positiva como consecuencia de que varias empresas de la agrupación son capaces de obtener beneficios de explotación (reducidos). El ratio de circulante pone de manifiesto la excesiva liquidez de estas empresas (RC = 7,535). El gran diferencial con la cifra de tesorería (LI = 32,5%) viene explicado por el peso de las existencias y de la cuenta de clientes dentro del activo circulante. La deuda existente está centrada en el corto plazo (RECP = 92,5%), y estas entidades están relativamente capitalizadas. Así, los fondos propios suponen el 52% del pasivo. Tanto los períodos medios de cobro como los períodos medios de pago son muy amplios, debido a datos anormales en estos indicadores. La eficiencia en las rotaciones de las empresas de esta agrupación no es particularmente elevada. El análisis de la cuenta de resultados revela que el peso de los gastos financieros y los gastos de personal es muy elevado (GFV = 31,4%; GPV =

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52,6%). La baja cifra de negocio es determinante en la explicación de la baja rentabilidad y la estructura de la cuenta de resultados. d) Grupo 8 (24 empresas). Empresas con pérdidas. Es la agrupación de empresas con la rentabilidad más baja del sector (ROA = 0,8%; RBV = -48,5%). Un porcentaje significativo de empresas de esta agrupación obtienen pérdidas de explotación, que son agravadas por el resultado financiero y el extraordinario. La liquidez, de nuevo, es muy elevada (RC = 12,849), como consecuencia de la escasez de pasivo circulante. El endeudamiento medio de esta agrupación es moderado, aunque centrado mayoritariamente en el largo plazo (RECP = 36,3%). Esta estructura financiera determina que el peso de los gastos financieros sobre ventas sea muy alto. En la misma línea, la baja eficiencia y la baja cifra de negocio para el tamaño de estas entidades determina que el peso de los gastos de personal y los gastos de depreciación sea enorme. e) Grupo 11 (150 empresas). Empresas con bajos costes de personal. Este conjunto de empresas obtiene elevados márgenes (MB = 21,2%; MC = 20,6%; RBV = 17,2%), los más altos del sector. Sin embargo, la rentabilidad económica y financiera no es particularmente elevada (aunque está por encima de la mayor parte del resto de agrupaciones) como consecuencia de una dimensión y una capitalización elevadas. La liquidez en este grupo de entidades no es particularmente alta, en términos comparativos, si bien es cierto que el activo circulante triplica al pasivo circulante. La tesorería representa el 31,6% de este último. Se trata, por otro lado, de un grupo con elevado endeudamiento en el corto plazo (RECP = 92,7%), y con unos fondos propios que superan en media a la deuda total. No obstante, los gastos financieros sobre ventas están ligeramente por encima de otras agrupaciones (GFV = 4,1%). La rotación de activos es reducida, así como los gastos de personal sobre ventas (GPV = 7,5%). f)

Grupo 14 (29 empresas). Empresas con elevada rentabilidad financiera.

Es la rentabilidad financiera (ROE = 40,2%) la principal característica de estas empresas, que alcanzan igualmente una notable rentabilidad económica (ROA = 12,7%). Sin embargo, aunque los diferentes márgenes son positivos, no son particularmente elevados en comparación con otras agrupaciones. Así, el margen neto sobre ventas no supera el 6,6%. Los resultados atípicos negativos son particularmente elevados en varias de las empresas de este grupo. El 66,8 % del pasivo está representado por la deuda, de la que el 49% se materializa en el largo plazo. Con ello, el peso de los gastos financieros es relativamente alto (GFV = 9,1%). Tanto los períodos de cobro como los períodos de pago son reducidos, en términos comparativos. Las empresas de esta agrupación son, asimismo, eficientes en la gestión de los activos. La baja cifra de activo en relación a las ventas explica el desfase existente entre la rentabilidad económica y el margen bruto sobre ventas.

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Tanto el peso de los gastos de personal, como el coste de las amortizaciones son relativamente reducidos en esta agrupación. La cifra de ventas es relativamente elevada. g) Grupo 15 (11 empresas). Empresas con baja rentabilidad de explotación. En este caso, varias empresas tienen pérdidas de explotación, si bien una vez considerados los resultados financieros y extraordinarios, el signo de la rentabilidad es positivo. Así, la rentabilidad económica es, en promedio, cercana al cero y el margen bruto sobre ventas es claramente negativo. Sin embargo, el margen comercial y el margen neto sobre ventas en la empresa media de la agrupación superan el 5%. Son entidades que gozan de una elevada liquidez, posiblemente excesiva para la actividad que realizan. Tienden a pertenecer a esta agrupación las empresas más pequeñas del sector en cuanto a cifra de negocio. Estas empresas de reducido tamaño se caracterizan por una elevada capitalización, pese a los resultados negativos. Así, el 64,2% del pasivo hace referencia a financiación propia. Además, la mayor parte del endeudamiento (RECP = 92,6%) es a corto plazo. La rotación de activos es también muy pequeña y muestra que el activo de estas empresas es incluso bajo en términos relativos respecto a la cifra de ventas. El peso de los gastos financieros y los costes de amortización son más significativos en la explicación de la baja rentabilidad que los gastos de personal. h) Grupo 20 (127 empresas). Empresas con elevada cifra de negocio. Los elevados márgenes, aunque menores que en otras agrupaciones, son la consecuencia de la mayor cifra de negocio de estas empresas. Así, el margen neto sobre ventas es superior al 10,8%. Sin embargo, la rentabilidad económica no es particularmente alta (ROA = 5,4%) como consecuencia de la baja cifra de activo. La liquidez es muy reducida; la tesorería representa tan sólo el 7,6% del pasivo circulante. Este valor es uno de los más bajos del sector y puede determinar la existencia de algún problema de insolvencia en empresas de esta agrupación. Paralelamente, el nivel de endeudamiento es significativo (REP = 71,7%). Algo más de la mitad de esta deuda vence en el corto plazo (RECP = 55,9%). Los gastos de personal representan menos del 6% de las ventas, un poco por encima de los gastos financieros. Tienden a pertenecer a esta agrupación las empresas con mayor cifra de negocio del sector inmobiliario. Cinco ratios introducidos en las funciones de clasificación derivadas del análisis discriminante permiten clasificar correctamente al 94,6% de las empresas pertenecientes a los tres grupos que se han analizado. Estos indicadores pertenecen a las dimensiones de endeudamiento (RECP), liquidez (CCV), eficiencia (RA), y tamaño (LVENTAS y LACTIVO), En el Cuadro I.12 se recogen las funciones de clasificación, la matriz de clasificaciones correctas y un resumen del proceso de construcción de las funciones de clasificación. -----------------------Ver Cuadro I.12 ------------------------

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El Gráfico I.9 representa la posición relativa de los grupos en torno a tres dimensiones: rentabilidad, liquidez y eficiencia. Gráfico I.9 Posición de los grupos en el sector Inmobiliario

,4

,2

R -,0 B V

Gr.15 Gr.7

Gr.3 Gr.14

Gr.11 Gr.6 Gr.20

-,2

-,4

14

Gr.8

12

10

8

RC

6

4

2

,5

1,0

1,5

2,0

RA

A partir de los análisis de conglomerados y discriminante es posible generar un modelo matemático que puede ser utilizado por cualquier usuario de la información financiera, con el fin de identificar a qué categoría o grupo pertenece una empresa determinada. El proceso de clasificación de una empresa concreta puede sintetizarse de la siguiente manera: 1. Se introduce la información contenida en los estados financieros de una empresa cualquiera (en concreto, el balance y la cuenta de resultados de una empresa del sector inmobiliario). 2. Se calculan los cinco ratios de la función de clasificación a partir de la información anterior. 3. En cada función de clasificación (identificada a partir del análisis discriminante) se introduciría el valor correspondiente a cada uno de los ratios anteriores, que se multiplicaría por su respectivo coeficiente en cada una de las funciones lineales que se recogen en el Cuadro I.12. 4. Aquella función lineal que tenga el valor más elevado después de sustituir en ella los diferentes ratios financieros, será la que nos muestre la categoría a la que pertenece la empresa que se desea clasificar. Como resultado final de este proceso, la empresa en cuestión queda clasificada dentro de su correspondiente agrupación. Las características generales de dicha agrupación

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permitirían definir las características del posicionamiento financiero de la entidad, así como las principales medidas a adoptar para intentar trasladarse a otro grupo en el que la posición económico-financiera sea más adecuada.

3. Conclusiones El análisis realizado se apoya en los valores medios (media y mediana), y la desviación típica del conjunto de las 879 empresas en el año 2002. En lo que respecta a la rentabilidad, las medianas de los ratios correspondientes a esta dimensión revelan un rendimiento positivo en la empresa media. En este sentido, la mediana de la rentabilidad sobre activos (ROA) se sitúa en torno al 3,6% (un 18,18% inferior a la del año 2001), mientras que la rentabilidad de los fondos propios (ROE) se encuentra en el 11,9% (un 17,93% menor que en 2001). Asimismo, el margen neto sobre ventas no ha experimentado ninguna variación en el último ejercicio. La rentabilidad económica (ROA) ha disminuido en el último ejercicio un 18,8%. Esta rentabilidad es en 2002 similar a la que obtiene la PYME madrileña media. Por otro lado, la rentabilidad financiera (ROE) también ha sufrido un importante descenso, más intenso en el sector Inmobiliario, si bien es superior a la alcanzada por la PYME madrileña. En el año 2002 se identifican 8 grupos constituidos por un número significativo de entidades. Las empresas que aparecen aisladas presentan valores atípicos o responden a modalidades de negocio diferenciadas. Las características principales de los grupos son las siguientes: a) Grupo 3 (51 empresas). Empresas rentables endeudadas a corto plazo. La rentabilidad neta sobre ventas de estas empresas se sitúa en torno al 8,5%. Son, a su vez, las empresas que alcanzan mayor rentabilidad económica (ROA = 15,2%), como resultado de un tamaño del activo muy reducido para la cifra de negocio que alcanzan. Si bien la tesorería representa una elevada proporción del pasivo circulante (el 45,3% en términos medios), el valor del ratio de circulante pone de manifiesto que la liquidez es bastante ajustada, en comparación con otras agrupaciones identificadas en el sector. El endeudamiento no es particularmente elevado. Así, el 49% del pasivo está representado por los fondos propios. Adicionalmente, el 95,8% de la deuda vence en un plazo inferior al año. b) Grupo 6 (139 empresas). Empresas endeudadas a largo plazo. El primer aspecto que caracteriza esta agrupación son los márgenes, que de nuevo son relativamente elevados (RBV = 12,5%). La elevada cifra del activo determina que la rentabilidad económica no sea particularmente alta (ROA = 15,2%). El activo circulante, en este caso, cuadruplica el pasivo circulante (RC = 4,101). La liquidez inmediata también alcanza un valor elevado (LI = 37,1%). El 65,7% del pasivo son recursos ajenos, de los cuales tan sólo el 35,8% se materializa en el corto plazo. c) Grupo 7 (115 empresas). Empresas con elevada liquidez y pérdidas. El margen bruto, el margen comercial y la rentabilidad neta sobre ventas son en promedio, para esta agrupación, negativos. No obstante, la rentabilidad económica y financiera media es ligeramente positiva como consecuencia de que varias empresas de la agrupación son capaces de obtener beneficios de explotación (reducidos). El ratio de circulante pone de manifiesto la excesiva liquidez de estas empresas (RC =

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7,535). El gran diferencial con la cifra de tesorería (LI = 32,5%) viene explicado por el peso de las existencias y de la cuenta de clientes dentro del activo circulante. d) Grupo 8 (24 empresas). Empresas con pérdidas. Es la agrupación de empresas con la rentabilidad más baja del sector (ROA = 0,8%; RBV = -48,5%). Un porcentaje significativo de empresas de esta agrupación obtienen pérdidas de explotación, que son agravadas por el resultado financiero y el extraordinario. La liquidez, de nuevo, es muy elevada (RC = 12,849), como consecuencia de la escasez de pasivo circulante. El endeudamiento medio de esta agrupación es moderado, aunque centrado mayoritariamente en el largo plazo (RECP = 36,3%). e) Grupo 11 (150 empresas). Empresas con bajos costes de personal. Este conjunto de empresas obtiene elevados márgenes (MB = 21,2%; MC = 20,6%; RBV = 17,2%), los más altos del sector. Sin embargo, la rentabilidad económica y financiera no es particularmente elevada (aunque está por encima de la mayor parte del resto de agrupaciones) como consecuencia de una dimensión y una capitalización elevadas. La liquidez en este grupo de entidades no es particularmente alta, en términos comparativos, si bien es cierto que el activo circulante triplica al pasivo circulante. La tesorería representa el 31,6% de este último. f)

Grupo 14 (29 empresas). Empresas con elevada rentabilidad financiera.

Es la rentabilidad financiera (ROE = 40,2%) la principal característica de estas empresas, que alcanzan igualmente una notable rentabilidad económica (ROA = 12,7%). Sin embargo, aunque los diferentes márgenes son positivos, no son particularmente elevados en comparación con otras agrupaciones. Así, el margen neto sobre ventas no supera el 6,6%. Los resultados atípicos negativos son particularmente elevados en varias de las empresas de este grupo. g) Grupo 15 (11 empresas). Empresas con baja rentabilidad de explotación. En este caso, varias empresas tienen pérdidas de explotación, si bien una vez considerados los resultados financieros y extraordinarios, el signo de la rentabilidad es positivo. Así, la rentabilidad económica es, en promedio, cercana al cero y el margen bruto sobre ventas es claramente negativo. Sin embargo, el margen comercial y el margen neto sobre ventas en la empresa media de la agrupación superan el 5%. h) Grupo 20 (127 empresas). Empresas con elevada cifra de negocio. Los elevados márgenes, aunque menores que en otras agrupaciones, son la consecuencia de la mayor cifra de negocio de estas empresas. Así, el margen neto sobre ventas es superior al 10,8%. Sin embargo, la rentabilidad económica no es particularmente alta (ROA = 5,4%) como consecuencia de la baja cifra de activo.

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ANEXO DE CUADROS ESTADÍSTICOS

CUADRO I.1 Distribución por tamaño de las empresas Inmobiliarias en el año 2002 CIFRA DE NEGOCIO (en euros)

Nº de empresas

%

0 – 50.000 50.000 – 100.000 100.000 – 500.000 500.000 – 1.500.000 1.500.000 – 5.000.000 5.000.000 – 10.000.000 10.000.000 – 20.000.000 20.000.000 – 50.000.000 50.000.000 –

125 31 138 122 183 93 91 52 44

14,22 3,53 15,70 13,88 20,82 10,58 10,35 5,92 5,01

Total de grupo

879

100,00

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CUADRO I.2 Estadísticos de las empresas Inmobiliarias en el año 2002(1) Ratio

Media

0,056 ROA 0,134 ROE 2,408 MB -5,814 MC -2,691 RBV 225677 RT 39,419 RC 23,243 PA 3,193 LI 334,907 CCV 131361,779 CCF 153372,420 CCF2 0,725 RCA 44,123 RG 4,040 AP 0,472 NP 0,528 REP 0,680 RECP 53034 PMMD -3827887 PMMA -3856175 PMMP 2034,764 RI 0,522 RA 12,185 GFV 3,700 GPV 0,269 DV *** A(2) 15,630 LACTIVO(3) 14,191 LVENTAS(3) 52 Empleados (1)

Mediana 0,036 0,119 0,138 0,119 0,088 43130 2,232 0,848 0,069 0,936 2,363 3,869 0,858 1,735 1,273 0,434 0,566 0,701 117 414 294 0,837 0,280 0,023 0,062 0,009 *** 15,684 14,532 7

Desviación típica 0,100 0,738 68,534 144,267 129,798 1414782 393,746 270,203 34,088 7741,734 1552211 2059523 0,309 449,133 17,504 0,307 0,307 0,300 946513 120882265 120877476 54776,206 0,757 300,855 71,571 4,482 *** 1,962 2,537 319

Mínimo

Máximo

-0,428 0,975 -16,403 2,172 -104,542 1812,581 -4117,325 197,467 -3413,377 1425,537 -21608255 19369502 -219,014 6973,399 -195,937 6973,399 -44,396 572,673 -760,634 219529,515 -1051004 33552204 -2271110 43817386 -1,203 1,000 -183,718 8145,040 -321,551 218,387 -0,032 1,042 -0,042 1,032 -0,004 1,123 -5456 19567356 -3310683063 354782957 -3310683063 354782957 -2,509 1507054 0,000 9,599 0,000 8577,283 0,000 1975,833 0,000 127,063 *** *** 7,072 20,722 1,792 19,926 1 5947

No se consideran las empresas con fondos propios negativos. La cifra de amortización aparece deducida del valor del inmovilizado, por lo que no ha sido posible calcular este indicador. (3) En logaritmo. (2)

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CUADRO I.3 Medianas de los ratios en el sector y en una muestra representativa Ratio ROA ROE MB MC RBV RT RC PA LI CCV CCF CCF2 RCA RG AP NP REP RECP PMMD PMMA PMMP RI RA GFV GPV DV

Año 2001 Año 2001 Año 2002 Año 2002 Total PYMEs Inmobiliaria Total PYMEs Inmobiliaria 0,044 0,044 0,036 0,036 0,099 0,145 0,090 0,119 0,037 0,139 0,032 0,138 0,024 0,118 0,019 0,119 0,019 0,088 0,016 0,088 7547,156 46077,682 3053,233 43129,865 1,377 2,057 1,392 2,232 1,126 0,775 1,099 0,848 0,117 0,072 0,129 0,069 0,111 0,764 0,110 0,936 0,825 2,180 0,896 2,363 2,856 4,293 3,035 3,869 0,678 0,850 0,683 0,858 1,690 1,654 1,640 1,735 1,294 1,423 1,281 1,273 0,410 0,406 0,407 0,434 0,590 0,594 0,593 0,566 0,910 0,747 0,895 0,701 100,451 93,371 96,677 117,353 226,820 396,513 219,798 413,605 192,545 276,226 186,262 294,305 12,490 0,961 12,226 0,837 1,316 0,361 1,361 0,280 0,012 0,023 0,010 0,023 0,262 0,053 0,270 0,062 0,026 0,006 0,023 0,009

34

CUADRO I.4 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: ROA(1) Coeficientes sin estandarizar B (Constante) RA NP LVENTAS RCA (1)

-0,142 0,046 0,079 0,008 0,034

Std. Error 0,023 0,004 0,011 0,001 0,011

Coeficientes estandarizados Beta 0,389 0,252 0,208 0,104

t

-6,212 11,309 7,355 5,981 3,054

Sig.

0,000 0,000 0,000 0,000 0,002

Procedimiento de pasos sucesivos

CUADRO I.5 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: MC(1) Coeficientes sin estandarizar B (Constante) DV PMMD GPV CCV LVENTAS RCA (1)

-3,341 14,881 0,000 -2,117 -0,013 0,162 1,187

Std. Error 1,119 1,072 0,000 0,064 0,000 0,069 0,577

Coeficientes estandarizados Beta 0,461 0,360 -1,052 -0,709 0,002 0,002

t

-2,986 13,880 43,071 -32,987 -33,293 2,337 2,056

Sig.

0,003 0,000 0,000 0,000 0,000 0,020 0,040

Procedimiento de pasos sucesivos

35

CUADRO I.6 Resultados de las Regresiones. Variable dependiente: RBV(1) Coeficientes sin estandarizar B (Constante) GFV DV PMMD GPV LVENTAS (1)

-2,838 -0,271 10,930 0,000 -1,586 0,188

Coeficientes estandarizados Std. Error Beta 1,133 0,010 1,138 0,000 0,069 0,076

-0,683 0,408 0,267 -0,949 0,003

t

-2,505 -26,871 9,601 25,182 -22,892 2,463

Sig.

0,012 0,000 0,000 0,000 0,000 0,014

Procedimiento de pasos sucesivos

CUADRO I.7 Determinantes de la productividad del trabajo Coeficientes sin estandarizar B (Constante) LNL LNK_L R2 = 0,027

16,593 0,075 0,011

Coeficientes estandarizados Std. Error Beta 0,142 0,019 0,011

0,171 0,042

t

116,733 3,999 0,985

Sig.

0,000 0,000 0,325 0,000

36

CUADRO I.8 Matriz rotada de factores*

ROA ROE MB(1) MC RBV RC PA LI CCV CCF CCF2 RCA RG AP NP REP RECP PMMD PMMA PMMP RI RA GFV GPV DV LACTIVO LVENTAS

Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6 Factor 7 Factor 8 -0,060 0,019 -0,297 0,412 0,197 -0,020 0,563 -0,235 -0,020 -0,027 -0,078 0,323 0,131 -0,430 0,470 -0,148 -0,990 -0,991 -0,005 -0,007 -0,004 0,996 -0,011 -0,010 0,044 -0,005 0,034 -0,079 0,079 -0,053 0,859 -0,002 -0,002 -0,004 -0,062 0,993 0,998 0,993 0,009 -0,243

-0,007 -0,007 0,915 0,634 0,848 0,008 0,115 0,112 -0,030 0,913 -0,188 0,474 -0,474 0,227 0,002 0,009 0,009 -0,008 -0,056 0,008 0,007 0,010 -0,220 -0,266

0,025 0,025 0,378 0,150 0,376 -0,025 -0,406 -0,399 0,205 0,378 0,451 -0,747 0,747 -0,380 -0,004 -0,052 -0,052 -0,003 -0,145 -0,026 -0,019 -0,025 0,354 0,201

-0,029 -0,030 0,068 0,032 0,070 0,030 0,000 0,003 0,080 0,069 -0,092 -0,031 0,031 0,061 0,005 0,795 0,795 0,029 0,352 0,032 0,022 0,027 0,302 0,501

-0,032 -0,030 0,073 0,034 0,077 0,033 0,151 0,156 0,197 0,073 -0,161 -0,051 0,051 0,058 0,003 -0,596 -0,596 0,030 0,420 0,035 0,023 0,028 0,332 0,509

0,009 0,009 0,041 0,004 0,054 -0,009 0,887 0,889 0,110 0,038 0,244 -0,219 0,219 -0,116 0,002 0,076 0,076 -0,014 -0,149 -0,010 -0,006 -0,009 0,151 0,054

0,021 0,020 0,000 -0,013 0,004 -0,021 0,030 0,033 0,568 -0,001 0,187 -0,275 0,275 0,347 0,012 0,046 0,046 0,047 0,423 -0,023 -0,011 -0,023 -0,671 -0,412

-0,015 -0,014 0,009 -0,011 0,015 0,013 -0,011 -0,011 -0,203 0,013 0,258 0,039 -0,039 0,186 -0,010 -0,032 -0,032 0,752 0,321 0,015 0,007 0,015 0,019 0,168

(1) El indicador MB toma valores anómalos en muchas empresas de la muestra (la correlación de Pearson entre este indicador y el margen comercial es -0,944), por lo que no se ha considerado en el análisis factorial. *Análisis de componentes principales. Rotación Varimax con normalización de Kaiser. En negrita aparecen las cargas factoriales superiores en valor absoluto a 0,450. Porcentaje de varianza explicada por los factores: 81.55%.

37

CUADRO I.9 Grupos de empresas identificados a partir de los factores en 2002(1) Cluster Número Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6 Factor 7 Factor 8 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

1 1 2 1 1 74 21 123 1 2 94 1 1 1 85 1 1 1 56 1 1 67 76 46 1 1 5 1 1 2

0,002 -0,028 -0,047 -0,288 0,004 -0,048 -0,099 -0,062 -0,015 -0,021 -0,044 25,157 -0,024 0,199 -0,042 -0,064 -0,012 5,738 -0,021 -0,273 -0,032 -0,018 -0,035 -0,071 0,075 -0,057 -0,106 -0,029 -0,026 -0,178

-0,508 -0,100 -0,015 -0,344 4,951 -0,042 -0,142 -0,024 -0,086 0,454 -0,058 -0,032 -0,105 0,075 -0,085 -0,057 -0,033 -0,029 -0,048 0,145 -0,084 -0,091 -0,036 -0,065 -0,104 -0,094 -0,137 8,528 23,757 0,092

-1,641 0,109 0,615 0,092 -1,189 0,044 1,128 0,364 -1,754 0,009 -1,110 0,041 0,433 0,058 1,044 0,033 -0,171 -0,005 -1,466 0,006 -0,224 0,029 0,054 0,002 0,557 0,008 0,368 -0,418 0,525 0,033 0,203 -25,684 -0,684 -0,008 1,374 0,019 -0,662 0,019 5,016 0,361 -0,745 0,086 -1,487 0,030 0,303 0,023 0,704 0,058 0,738 0,016 0,063 2,781 -0,844 0,056 -1,415 0,036 0,595 -0,004 3,779 0,200

-0,626 -0,127 2,644 0,183 -0,078 -0,117 -0,136 -0,019 19,586 4,698 -0,075 -0,023 -0,183 -0,318 -0,070 -0,031 14,059 -0,001 -0,097 0,715 4,307 -0,176 -0,057 -0,056 -0,272 -0,110 -0,174 -0,118 -0,232 0,292

1,972 4,591 -0,282 -8,828 1,320 -0,405 0,020 -0,101 -0,188 -0,787 0,184 -0,020 3,900 2,809 -0,620 -0,230 0,424 -0,834 1,675 -5,055 2,176 -0,734 -0,127 0,853 8,995 -0,070 -0,693 -0,571 -0,235 -0,730

-0,359 -1,280 -0,506 -0,932 0,359 -0,762 -2,433 0,450 0,308 -0,094 0,208 0,025 -1,498 0,906 -0,724 -0,387 -0,315 -1,428 -0,093 -1,428 -0,728 0,782 1,377 -0,544 -0,713 -1,116 -3,788 -1,580 0,110 -1,277

2,957 2,149 0,019 10,248 -0,170 0,005 -0,093 -0,269 -0,234 -0,233 -0,092 0,178 -0,132 19,258 -0,303 0,040 -0,218 -0,735 0,074 8,044 1,756 0,230 -0,110 0,238 2,223 -0,470 -0,343 -0,385 0,295 2,182

(1) En negrita aparecen los grupos formados por más de tres empresas

38

CUADRO I.10 Matriz de correlaciones de Spearman. Año 2002 ROA

ROE

MB

MC

RBV

ROA

1

ROE

0,80** 1

MB

0,61** 0,45** 1

MC

0,49** 0,28** 0,78** 1

RBV

0,55** 0,30** 0,65** 0,83** 1

RT

-0,06

PA

-0,02

LI

0,04

CCF CCF2 RCA

RC

PA

LI

CCV

CCF CCF2

RCA

RG

0,60** 0,53** 0,68** 0,54** 0,40** 1

RC

CCV

RT

-0,21** 0,05

0,15** 0,12** 0,10*

1

-0,19** 0,06

0,21** 0,21** 0,03

0,67** 1

-0,10** 0,06

0,15** 0,15** 0,06

0,43** 0,57** 1

-0,40** -0,42** -0,06

-0,01

0,02

-0,12** 0,66** 0,32** 0,14** 1

0,57** 0,34** 0,43** 0,66** 0,70** 0,37** 0,12** 0,24** 0,21** -0,18** 1 0,72** 0,49** 0,53** 0,55** 0,58** 0,47** 0,03 -0,01

0,08* -0,06

-0,05

-0,13** 0,07

0,11** 0,14** -0,27** 0,86** 1

0,30** 0,11** -0,03

0,35** -0,01

0,00

1

RG

0,04

-0,38** 0,12** 0,30** 0,34** 0,00

AP

-0,03

0,41** -0,12** -0,28** -0,33** 0,01

0,03

-0,38** 0,12** 0,29** 0,34** 0,00

0,52** 0,56** 0,42** 0,20** 0,33** 0,18** -0,17** 0,98**

-0,03

0,38** -0,12** -0,29** -0,34** 0,00

-0,52** -0,56** -0,42** -0,20** -0,33** -0,18** 0,17** -0,98**

NP REP RECP

0,01

-0,10** -0,05

0,05

0,05

0,53** 0,58** 0,44** 0,20** 0,34** 0,19** -0,17** 1 -0,50** -0,54** -0,40** -0,21** -0,31** -0,17** 0,17** -0,96**

-0,13** -0,16** 0,09*

PMMD -0,44** -0,32** -0,22** -0,17** -0,08* -0,30** -0,01

0,03

-0,14** 0,19** 0,12** 0,20** 0,29**

0,14** -0,15** 0,44** -0,28** -0,38** 0,15** -0,15**

PMMA -0,22** -0,17** 0,00

0,06

0,10** -0,14** -0,34** -0,23** -0,18** 0,04

-0,11** -0,17** -0,16** -0,09*

PMMP -0,22** -0,18** -0,04

0,03

0,05

-0,09* -0,15** -0,12** -0,06

RI RA

-0,14** -0,29** -0,19** -0,11** 0,03

0,46** 0,31** 0,14** 0,18** 0,11** 0,22** -0,18** 0,22** 0,11** -0,69** 0,34** 0,38** -0,29** 0,16** 0,60** 0,59** 0,10** 0,08* -0,07* 0,00

0,32** -0,15** -0,06

-0,01

-0,62** 0,33** 0,47** 0,13** -0,20**

GFV

-0,17** -0,04

-0,22** -0,09** -0,12** -0,16** -0,27** -0,27** 0,21** -0,64** -0,60** -0,13** -0,31**

GPV

-0,29** -0,26** -0,26** -0,27** -0,17** -0,65** -0,09* -0,03

0,01

0,10** -0,23** -0,26** -0,24** 0,00

DV

-0,29** -0,35** -0,07* -0,13** 0,02

0,05

0,14** -0,21** -0,26** -0,54** 0,14**

LACT 0,07 0,20** 0,13** 0,06 0,05 LVEN 0,39** 0,48** 0,18** 0,12** 0,01 AP AP NP REP

NP

REP

-0,39** -0,10** -0,02

0,39** -0,10** -0,20** -0,22** 0,07* -0,05

-0,06

-0,28**

0,56** -0,12** -0,14** -0,14** -0,37** 0,16** 0,27** 0,05

-0,24**

RECP PMMD PMMA PMMP RI

RA

GFV

GPV

-0,01 DV

LACT LVEN

1 -0,97** 1 0,97** -1,00** 1

RECP -0,29** 0,31** -0,31** 1 PMMD 0,14** -0,14** 0,14** 0,03

1

PMMA 0,09* -0,09*

0,09*

0,09*

0,30** 1

PMMP 0,07

0,06

0,12** 0,24** 0,91** 1

RI

-0,06

-0,16** 0,17** -0,17** 0,08* -0,43** -0,24** -0,19** 1

RA

0,21** -0,21** 0,21** 0,07* -0,56** -0,42** -0,37** 0,68** 1

GFV

0,30** -0,31** 0,31** -0,37** 0,28** 0,21** 0,12** -0,38** -0,45** 1

GPV DV LACT

0,01

-0,01

0,01

-0,07*

0,19** 0,15** 0,16** -0,17** -0,29** 0,24** 1

-0,14** 0,14** -0,14** -0,19** 0,19** 0,24** 0,21** -0,17** -0,53** 0,34** 0,55** 1 0,30** -0,29** 0,29** -0,26** 0,09*

0,07

-0,03

-0,11** -0,01

0,24** -0,08* -0,01

1

LVEN 0,25** -0,25** 0,25** -0,09* -0,34** -0,16** -0,22** 0,33** 0,58** -0,14** -0,30** -0,38** 0,69** 1 ** La correlación es significativa al 1% * La correlación es significativa al 5%

39

CUADRO I.11 Grupos identificados a partir de los ratios más significativos en el sector de empresas Inmobiliarias Grupo Tamaño

ROA

ROE

MB

MC

RBV

RC

LI

CCF2

REP

RECP

PMMD

PMMA

RA

GFV

GPV

DV

LVEN

1

1

-0,032

-0,032

-3,754

-2,149

-2,122 1814,301

25,999

-773,946

0,001

1

4807,106

50,452

0,009

0,005

2,804

2

1

0,255

0,256

0,573

0,573

0,548 1001,558

2,185

8395,503

0,001

1

91,393

1,933

0,466

0

0,014

0,029

0 16,048

9,49

3

51

0,152

0,277

0,129

0,13

0,085

2,712

0,453

2659,825

0,51

0,958

58,917

244,535

1,9

0,007

0,107

0,007 15,281

4

2

-0,002

-0,002

0,051

0,184

0,125

11,538

0,397

2701006,625

0,086

1

212,261

4546,673

0,201

0

0,13

0,008 13,978

5

1

0,039

0,039

0,709

0,759

0,504

185,498

3,04

9709937,333

0,014

0,299

12,613

207,745

0,085

0

0,077

6

139

0,054

0,225

0,212

0,156

0,125

4,101

0,371

36,118

0,657

0,358

267,677

2095,934

0,379

0,084

0,107

7

115

0,018

0,05

-0,26

-0,224

-0,006

7,535

0,325

-15659,848

0,479

0,925

3454,179

114626,476

0,248

0,314

0,526

8

66

0,008

0,037

-0,152

-0,58

-0,485

12,849

0,763

-13,18

0,538

0,363

6516,75

8214,839

0,113

1,15

0,963

0,141 11,764

9

1

0,054

0,188

-2,272

-3,681

5,636

2,526

0,079

4,506

0,713

0,508

3046,68 -3310683063

0,008

1,785

0,225

0,022 10,852

10

1

0,047

0,055

0,262

0,308

0,2

7,098

0,224

43817386,5

0,141

1

2,78

242,906

0,306

0

0,015

0 15,024

11

150

0,088

0,225

0,213

0,206

0,172

3,475

0,316

428,872

0,49

0,927

163,605

189212,136

0,555

0,041

0,075

12

1

-0,011

-0,011

-0,477

2,385

1,669 6185,961

507,324

-423,842

0

1

132,619

6,543

0,009

0,001

0

13

1

-0,013

-0,357

-94,044

-156,395

-109,719

2,965

0,105

-1,512

0,964

0,347

189971,836

-1190,266

0

62,367

112,339

7,258

14

29

0,127

0,402

0,113

0,104

0,066

3,294

0,267

58

0,668

0,509

48,225

176,874

1,738

0,015

0,091

0,007

16,2

15

11

0,004

0,028

-0,147

0,057

0,052

6,138

0,381

-137,615

0,358

0,926

9328,58

128703,508

0,158

0,145

0,06

0,101

7,266

16

1

0,051

0,059

0,019

0,02

0,013

4,955

2,843

10335408

0,141

1

14,889

12,719

4,34

0

0,032

0,002 15,517

17

1

0,178

0,2

0,604

0,627

0,505

7,344

5,599

33633993,5

0,112

1

0

433,253

0,369

0

0,081

0,009 13,714

18

1

0,066

0,184

0,013

-0,001

-0,001

6,473

0,443

0,91

0,642

0,234

12,207

11,95

4,936

0,015

0,011

0,001 16,049

19

1

0,118

-3,687

0,462

0,262

0,241

1,287

0

2,08

1,032

0,732

357,544

1952,938

0,268

0,222

0,005

0,002

8,979

20

127

0,054

0,301

0,174

0,144

0,108

2,122

0,076

213,687

0,717

0,559

222,366

42573,799

0,462

0,048

0,054

0,019

16,93

21

1

0,007

0,061 1812,581

-4117,325

-3413,377

2,727

0,037

0,13

0,885

0,399

19567355,6

-4016,864

0 8577,283 1975,833

127,063

4,152

22

2

-0,016

-0,118

-88,748

-125,197

-106,655

1,569

0,025

-2,247

0,864

0,787

933511,575

434696,074

0

39,187

54,295

0,243

7,555

23

3

0,055

0,026

-0,005

-0,031

-0,017

0,325

-1,286

-0,398

0,597

1

39,611

67,293

5,715

0,026

0,237

0,062 14,946

0,05 12,926 0,029

14,8

0,06 12,196

0,02

15,54

0,279 10,205 6,704

24

1

0,041

0,042

0,438

0,474

0,299

32,916

13,19

13073980,5

0,021

0,715

57,495

136,145

0,155

0

0,038

0,133 13,289

25

1

-0,428

-16,403

0,115

0,092

-0,574

-0,319

-0,788

-24,547

0,974

0,228

12,403

234,987

0,777

0,022

0,171

0,061

26

1

-0,01

-0,019

-8,738

197,467

197,541

2,313

0,064

-4,431

0,479

0,314

11887,713

55406,249

0,001

2,002

6,913

0,16 10,303

27

1

0,086

0,218

0,486

0,305

1,02

1,533

0,109

5,601

0,608

0,872

39,013

354782956,9

0,071

0,303

0,27

0,106 11,773

28

1

-0,04

-8,678

-2,633

-3,472

-2,424

3,489

0,036

-2,98

0,995

0,275

1165,787

3298,16

0,025

0,883

0,678

0,067 12,546

29

1

0,706

1,875

0,104

0,09

0,06

1,583

0,535

6,92

0,623

1

14,696

29,404

9,599

0,015

0,002

0 16,703

30

1

0,007

0,124

746,595

-397,005

-379,741

1,599

0,002

0,668

0,939

0,646

18843451,97

-9375,453

0 1143,925

563,685

16,518

14,18

5,654

40

CUADRO I.12 Análisis discriminante sobre los grupos identificados en el sector de Inmobiliarias FUNCIONES DE CLASIFICACIÓN GRUPO VARIABLE CCV RECP RA LVENTAS LACTIVO (Constante)

3

6

7

8

11

15

20

-0,027 -0,012 -0,024 -0,011 -0,010 -0,026 -0,023 -0,008 64,348 28,657 61,904 28,908 62,920 37,617 59,955 41,266 38,060 16,127 18,714 17,949 18,016 37,209 17,568 16,591 1,390 4,535 1,233 0,996 4,933 2,091 -1,613 6,067 12,586 9,013 10,534 10,441 9,406 12,379 9,236 9,366 171,246 116,305 117,029 -91,912 151,652 158,106 -71,156 152,613

MATRIZ DE CLASIFICACIÓN Porcentaje correcto Número de empresas clasificadas en el grupo Grupo 3 6 7 8 11 100,0 51 0 0 0 0 3 96,4 0 134 1 3 0 6 97,0 0 0 100 2 7 7 83,3 0 10 0 55 0 8 98,0 0 1 1 0 147 11 100,0 0 1 0 0 0 14 98,4 0 0 0 0 0 15 100,0 0 1 0 0 1 20 Total

14

14

15 0 0 0 0 0 28 0 0

20 0 0 6 1 0 0 11 0

0 1 0 0 1 0 0 125

94,6

41