1 CAPITULO I

GENERALIDADES SOBRE LAS EMPRESAS CONTRUCTORAS DE VIVIENDAS CLASE MEDIA ALTA.

A. ANTECEDENTES DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS

Los aspectos demográficos como el crecimiento poblacional, que genera altos niveles de concentración en las áreas urbanas, así como la migración de población rural hacia las principales ciudades, provocan un rápido crecimiento de las ciudades donde el espacio es limitado, además de incrementar los asentamientos marginales, viviendas improvisadas las cuales carecen de los servicios básicos y están localizadas en quebradas y terrenos residuales detrás de otras edificaciones.

En los años 1960´s las empresas constructoras aportaban de su propio capital el 25% para iniciar sus proyectos, el resto del capital era financiado por los bancos. Poco a poco el gremio cae debido a que parte de los préstamos que les otorgaba el banco eran destinados para uso personal de los propietarios de las constructoras, por lo que al final las empresas disponían de un limitado capital para invertir en los diferentes proyectos.

En el año 1979, inicia un descenso en las ventas de

viviendas y disminuye la

construcción de nuevos proyectos por la decreciente demanda. Tal es el caso que muchos de los edificios destinados como apartamentos de clase media alta, que se consideraban para la época un adelanto en la oferta, no se venden creando un estancamiento en las ventas. Como ejemplo de estas clases de construcciones se mencionan: las Torres del Ministerio de Hacienda, el actual edificio de Credomatic, el edificio de oficinas del BMI.

Luego durante la década de 1980, fenómenos como la migración interna, el crecimiento poblacional, los desastres naturales, el conflicto armado y la crisis

2 económica y social, además del rol del Estado, caracterizado por cumplir funciones de

ejecutor,

interviniendo

directamente

en

la

construcción

de

proyectos

habitacionales, agudizaron la problemática del sector vivienda. Al mismo tiempo problemas como la exclusión social de amplios sectores populares, representa una de las raíces de la pobreza y marginación que impiden la accesibilidad de la mayoría de

la

población

salvadoreña

a

una

vivienda

digna

y

adecuada.

Debido a la problemática que enfrentaba el sector, varios organismos se interesan en coordinar esfuerzos en búsqueda de políticas y negociaciones que mejoren la industria. Algunos de ellos son: ¾ Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO) ¾ Asociación Centroamericana para la Vivienda (ACENVI) ¾ Asociación Salvadoreña de Ingenieros y Arquitectos (ASIA) ¾ Asociación Nacional de la Empresa Privada (ANEP)

B. SITUACIÓN ACTUAL DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS

El mercado de vivienda clase media alta esta dirigido a las personas con el siguiente perfil: ƒ

Personas con edades entre 30 y 50 años

ƒ

Personas con ingresos familiares superiores a los $2,000

ƒ

Personas profesionales o con negocio propio

Actualmente existe una propuesta iniciada por Casalco para el sector general de la construcción de viviendas, la cual esta basada en cinco ejes principales como son1 :

a) Un plan de ahorro y crédito con un bono de vivienda para volver accesible la adquisición de una vivienda.

1

Fuente: Casalco

3 b) Proporcionar facilidad para comprar vivienda para los salvadoreños en el exterior. c) Titularización de hipoteca, es decir, que estas puedan estar en el mercado bursátil. d) Leasing habitacional o arrendamiento con promesa de venta. e) La creación de un fideicomiso de financiamiento de vivienda al sector de ingresos variables, que seria manejado por el Banco Multisectorial de Inversiones (BMI)

La demanda habitacional refleja que el 21.9% está representada por familias con ingresos familiares arriba de los 2 salarios mínimos2, lo cual les permite cubrir sus necesidades socio económicas (canasta básica ampliada), además de tener acceso a los sistemas formales de financiamiento para vivienda, Fondo Social para la Vivienda y Sistema Financiero.

Las viviendas financiadas por el sector privado durante el quinquenio de 1994 – 1999 se distribuyeron en promedio en un 44% en viviendas con precios de hasta ¢85,000 colones y 56% arriba de los ¢85,000 colones hasta ¢1,000,0003. De tal manera, que la oferta de vivienda formal está dirigida a segmentos de población de clase media y alta, lo que demuestra que existen desajustes y desconocimiento de la demanda efectiva de vivienda, ya que la producción de vivienda no está orientada de acuerdo a la demanda.

Hoy en día el sector construcción se enfrenta a problemas de financiamiento a corto plazo, que es el capital que requieren para iniciar el proyecto ya que el financiamiento a largo plazo es el otorgado al cliente final. El financiamiento a corto plazo es difícil de obtener debido a que carecen de credibilidad de vender sus proyectos ante los bancos. Es decir, que los bancos exigen una pre-venta de los proyectos para otorgar el financiamiento a corto plazo.

2 3

www.casalco.org.sv Casalco

4

Referente a los avances tecnológicos el sector se capacita mediante seminarios con Amanco u otras organizaciones del sector que ayudan a dispersar conocimientos sobre las últimas técnicas de construcción, maquinaria, materiales.

En general el mercadeo lo ejercen las mismas empresas constructoras y algunas prefieren contratar ese servicio a través de outsourcing con empresas de bienes raíces quienes son las que se encargan de comercializar las viviendas, publicar clasificados ó publicar anuncios en prensa. Sin embargo, son pocas las que realmente dedican todo un plan de marketing o estrategias de ventas a sus proyectos.

Debido al mercado al que se dedican las empresas constructoras de clase media alta, no cuentan con una Cooperación como sector total, pero se benefician de organizaciones como la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO) que pertenecen a la Federación Internacional de la Industria de la Construcción (FIIC) y que transmiten a sus socios ó miembros información actualizada sobre el sector.

Es indudable que mucho del esfuerzo realizado previamente para resolver el déficit habitacional, ha sido anulado por los desastres naturales. Los daños destructivos de los terremotos de enero y febrero 2001 son las más recientes y claras expresiones de cómo una acción humana de muchos años

puede ser destruida en pocos

segundos.

Existe un fenómeno económico que ha afectado a grandes segmentos de la población: el lento crecimiento de la economía. Esto ha deteriorado la capacidad de compra de amplios sectores de la población. A la luz de estos problemas, la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), ha venido insistiendo

sobre la

necesidad de poner más atención a los problemas de coyuntura y a las deficiencias estructurales que se presentan en el sector. Se ha propuesto a las autoridades gubernamentales pertinentes, activar mecanismos financieros que amplíen el

5 universo de familias susceptibles de acceder a un crédito hipotecario. Considera que la solución del problema habitacional del país a mediano y largo plazo, pasa por el establecimiento de una Política Nacional de Vivienda que no solo se haga cargo del tema financiero involucrado sino que se extienda a aspectos como el uso racional de la tierra, el agua y contaminación ambiental.

C. PROBLEMAS QUE ENFRENTA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION

El sector de la construcción atraviesa por dos situaciones contradictorias: Primero el área de vivienda se encuentra sumergida en una grave depresión, pese a los esfuerzos que ha realizado el gobierno por crear líneas de créditos asequibles a varios grupos sociales; segundo, las compañías que realizan obras de infraestructura tienen trabajo estable gracias al mantenimiento de carreteras, producto del Fondo de Conservación Vial (FOVIAL). Esta situación dual ha impedido que el sector alcance las tasas de crecimiento proyectadas por la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO) en un 15% y se mantenga aletargado en un 6%.

Los cálculos de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO) auguran un total de obras para este año de apenas 16,000 unidades habitacionales en viviendas de interés social y solo 2,000 casas construidas para la clase media4.

La reducida actividad del sector vivienda impacta directamente en la generación de empleos, ya que los puestos de trabajo rondan las 30,000 plazas mensuales; es decir, un 50% menos de los que algún día generó la construcción en El Salvador, como en los años dorados entre 1994 y 1995. De los puestos de trabajo actuales, 10,000 corresponden al rubro de la vivienda y 20,000 al área de contratos.

Varias compañías dedicadas a la construcción de casas se mantienen en el mercado, porque han logrado cambiar las estrategias cuando los problemas internos 4

Revista Construcción, edición Abril 2004

6 del sector así lo requirieron.

Para Casalco, la falta de solución al problema

habitacional del país se centra en la ausencia de una verdadera política de vivienda, desarrollada por los principales sectores productivos.

El 2001 fue un año de repunte para el sector, ya que los terremotos obligaron a la realización de obras de infraestructura y vivienda. En ese momento, se construían anualmente 60,000 unidades permanentes, 200,000 casas temporales, escuelas y algunos hospitales. En dicho año hubo un crecimiento del 10%. En el 2003 el sector se mantuvo como en el 2002, en un 5%, es decir estancado.

¿Qué es lo que se debe hacer para mejorar la situación? Para la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), en el área de infraestructura, es importante mantener la inversión del Fovial. En el caso de construcción de carreteras, es necesario desarrollar más proyectos. Se deben crear mecanismos de financiamiento, como fideicomisos, para desarrollar obras de introducción de agua potable. Además, es necesario permitir la concesión de vías terrestres5.

También en el tema habitacional urge una nueva política de vivienda, que incluya reformas a normas relacionadas con la licitación de proyectos.

Es necesario el

respaldo para que las compañías nacionales se asocien con el fin de ser más competitivas, y la creación de un fideicomiso ambiental, apoyado por un organismo internacional.

También es preciso establecer mecanismos de financiamiento de

corto y mediano plazo, y la creación de un mercado secundario de hipotecas.

Otro de los componentes sería utilizar las remesas familiares para la compra de viviendas en el país, estrategia enfocada a más de dos millones de hermanos lejanos que viven en Estados Unidos.

5

Casalco

7 La población salvadoreña no compra una casa porque necesita más mecanismos que le permitan acceder a ella, lo que genera que esté dejando de lado la inversión para dedicarse al consumo”.

Casalco dice que en el caso de las viviendas “sobresale el deterioro de la capacidad de compra, principalmente en los sectores de bajos ingresos, así como los costos crecientes en que incurren las empresas constructoras para desarrollar la infraestructura básica (agua, electricidad, drenaje, etc.) que corresponde al Gobierno y a otras entidades privadas”.

Señala que los últimos costos aumentan los precios de las viviendas y que en la actualidad existe un elevado inventario de viviendas terminadas o en proceso de construcción.

La propuesta de Casalco, es la realización de estudios para reducir costos de vivienda, el establecimiento de subsidios directos a familias que deseen adquirir casa, la elaboración de un estudio para creación de un fondo de garantía y otro sobre las tendencias del mercado de vivienda.

En cuanto a la vivienda, propone la creación de una política integral que incluya al sector informal al sistema de financiamiento mediante la creación de un Fondo de Garantía; que se fortalezca el Fondo Social para la Vivienda con la dotación de recursos sostenibles.

En la actualidad Casalco ha solicitado al Gobierno se le

otorgue al menos un 1% del Presupuesto General de la Nación para el financiamiento de vivienda popular.

Esta propuesta deja al sector de vivienda clase media alta fuera del plan por el momento.

La existencia de sobre oferta de este tipo de vivienda y la falta de

financiamiento a corto plazo para los constructores para poder mantener los proyectos ya iniciados, deja entrever la urgente necesidad de estas empresas de un

8 plan formal de comercialización para sus proyectos, que les permita movilizar su capital y les ayude a enfrentar los retos y cambios que exige la economía.

D. IMPORTANCIA DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN EN LA ECONOMIA DE EL SALVADOR

1. Participación en el Producto Interno Bruto de El Salvador El sector genera fuentes de empleo ya que según registro proporcionado por CASALCO, por cada Empleo Directo se generan 4 Empleos Indirectos6.

Tabla 1-1 Estadísticas Sector Construcción

PRODUCTO INTERNO BRUTO ANUAL Años Construcción

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2003

1,872.80

1,988.20

2,156.40

2,118.10

2,046.40

2,243.40

2,346.60

Precios en Millones de Colones

INFLACIÓN: INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR Variación Anual Grupos Grupos

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Vivienda

22.3

4.8

4.7

4.6

1.7

9.9

2.6

6.5

1.2

Relación de Diciembre respecto a Diciembre del año anterior, Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos DIGESTYC

E. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA ACTUAL

Las empresas constructoras de vivienda clase media alta suelen ser familiares por lo que el mismo propietario es el Gerente General y cuando son sociedades, estas eligen un representante legal. Cuentan con su departamento contable, de ventas y operaciones (encargados de los proyectos). 6

Fuente: BCR y Revista Construcción

9

Figura 1-1 Modelo de organigrama de una empresa constructora de vivienda clase media alta

Junta Directiva

Gerente General

Gerencia Administrativa

Gerencia de Operaciones y Mantenimiento

Gerencia Técnica

Gerente de Ventas

Contabilidad, Pagaduría

Proveeduría, Bodega, Mantenimiento Maquinaria, Taller

Ingenieros Residentes de Obra y de Oficina, Planificación y Control de Proyectos

Comercializadores

Fuente: Constructora Tenze

La Gerencia de Ventas o comercialización no suelen ser parte de todas las organizaciones de este tipo de empresas ya que muchas realizan la venta de sus proyectos mediante subcontratación u outsourcing.

F. CLASIFICACION DE LAS VIVIENDAS CLASE MEDIA ALTA

1. TIPOS DE VIVIENDA Los tipos de vivienda clase media alta se clasifican en tres grupos7:

a) Unifamilires

Viviendas habitacionales para una familia en colonias de clase media alta. Son viviendas privadas e individuales, es decir que no comparten entrada a un complejo ni zonas comunes. 7

Fuente: Lic. Miguel Angel Arévalo, Gerente Técnico de Casalco

10

b) Apartamentos

Complejos privados de apartamentos que pueden variar desde 1 edificio hasta 6 edificios como máximo en un mismo terreno, comparten una misma área común (jardines, parqueo, seguridad, etc.)

c) Complejo Habitacional

Complejo de viviendas unifamiliares que comparten una sola entrada al complejo y áreas comunes como jardines y parques infantiles. La diferencia con los apartamentos es que éstos son casas para una familia dentro de un complejo privado.

2. SECTORES CLASE MEDIA ALTA:

Los sectores donde se construyen viviendas para la clase media alta en la zona metropolitana de San Salvador son: •

colonia Escalón

•

colonia San Benito

•

colonia Maquilishuat

•

colonia San Francisco

•

colonia Santa Elena

•

colonia Jardines de La Cima y San Patricio (La Cima)

•

Colonia Cumbres de Cuscatlán (están dentro del perímetro de Antiguo Cuscatlán considerado parte de la gran zona metropolitana).

•

Villa del Mar

En dichas localizaciones el costo del terreno es superior a otros por lo que inciden en el precio de las viviendas de esta categoría.

11 Las personas que constituyen esta clase social son empleados o propietarios de pequeña y mediana empresa cuyos ingresos oscilan entre los $800 a $2,500

Tabla 1-2 Inversión en viviendas clase media alta ESTADÍSTICA DE ENERO A DICIEMBRE DEL 2003

PRECIOS

CONSTRUIDAS

DISPONIBLES

INVERSIÓN

$50,000 - $80,000

872

567

$56,328,356

$80,001 o $171,500

603

450

$57,625,745

Fuente: Estadísticas de Casalco, Lic. Arévalo Gte Técnico

3. PRECIOS VIVIENDA CLASE MEDIA ALTA

Los precios dependen del valor del terreno donde se construirá la vivienda en los sectores de plusvalía acorde al estilo de vida de las personas de clase media alta:

Desde $50,000 a $80,000 y Desde $80,001 a $171,5008

G. ENTIDADES QUE REGULAN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS La obligación de los profesionales de la construcción es entregar al usuario o propietario una instalación o edificación que cumpla con los requisitos de diseño y funcionalidad9.

8

9

Fuente: Estadísticas Casalco Tesis: “Estudio sobre los niveles de calidad en la construcción de viviendas en El Salvador” Universidad Albert

Einstein 1987. Autor Alfredo Antonio Martín Vásquez Palma

12 Lo esencial es que se tiene que ofrecer una garantía de calidad y para ello ejercer un control de calidad eficaz.

En nuestro país el control de calidad no es muy estricto,

tomando como ejemplo, en el proceso constructivo, el contratista llama a un laboratorio de suelos y este se encarga del análisis de suelos, ensayos de concreto, pruebas a materiales de construcción como bloques de concreto, etc., pero se descuida de la mano de obra, en el aspecto de que no se inspecciona, siendo un punto de mucha discusión y de la cual depende el buen funcionamiento del material colocado y al final de la obra realizada.

Los requisitos y parámetros de construcción los dictaminan los siguientes organismos:

a) Ministerio de Obras Públicas (MOP) (ente que vigila) b) Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano c) ANDA (factibilidad de agua potable) d) CAESS (factibilidad de energía eléctrica) e) OPAMS (Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador) depende de la alcaldía de San Salvador. Aprueban si la zona es urbana, semiurbana o rural f) Concultura (Protección al patrimonio cultural nacional) g) Ministerio del Medio Ambiente

La aprobación para iniciar un proyecto urbano puede tardar desde 4 meses hasta 2 años dependiendo de variables como metros de construcción, ubicación, ubicación exacta, etc.

H. RETOS ANTE LAS EXIGENCIAS DEL MERCADO

La industria de la construcción enfrenta diversos retos y exigencias que debe superar para lograr mantener una posición en el mercado que le permita ser competitiva. Los retos a los que se enfrentan son:

13 a) Tecnología: en este campo, muchas de las empresas constructoras se enfrentan a la necesidad de invertir en equipo de computación para diseños de proyectos y en maquinaria como concreteras, maquinas de terrecería, etc. que actualmente no es factible comprarlas por su elevado precio, lo que se soluciona alquilándolas.

b) Innovación: se necesita mayor apoyo para acceder a mejores materiales que sean más modernos, bonitos y baratos.

Este ahorro podría trasladarse al

consumidor final.

c) Asesoría Mercadológica: Definitivamente el sector es muy pobre en esta área y las empresas individualmente necesitan implementar un plan mercadológico completo

para

poder

comercializar

sus

viviendas

más

efectivamente.

Actualmente este servicio es dado en outsourcing en la mayoría de los casos.

d) Tendencias del Mercado: se necesita facilitar los permisos para que las compañías puedan laborar a nivel regional y evitar exigir requisitos que impidan a muchas empresas expandir sus operaciones.

También jugaría un papel

importante la agilización de aduanas para transportar maquinaria entre las naciones. El proceso actual es engorroso y lento, lo que muchas veces dificulta cumplir con el cliente, y por ende, les resta competitividad.

El Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos atraerá nuevas inversiones, favorecerá la edificación de nuevos proyectos y por ende, la generación de empleos en el sector. Se espera que las compañías locales puedan asociarse con compañías americanas, para aprender de ellas y tener participación en las obras. Sin embargo, se considera que la mecánica del desarrollo de las obras y proyectos que se generarán con el TLC debería ser que las compañías extranjeras busquen asociarse con las compañías locales, lo que les abriría la puerta para poder invertir y a las empresas nacionales les daría competitividad y liderazgo en su propio territorio.