CAPITULO IX :

I.- LA REPARCELACION. A) Concepto.La reparcelación es una técnica de superación de las desigualdades que pueda generar el planeamiento entre los propietarios afectados, que opera en el plano de la ejecución del mismo, consistiendo en la agrupación de fincas registrales o propiedades civiles comprendidas en un espacio territorial previamente delimitado por el planeamiento para su recomposición en una nueva división dominical ajustada a dicho planeamiento. Como quiera que, con carácter general, las determinaciones del planeamiento no se ajustan a la delimitación dominical de los terrenos, se hace preciso establecer un mecanismo capaz de lograr que la situación jurídico civil se adapte a la ejecución de la ordenación urbanística, por lo tanto la reparcelación opera en el plano físico desde la situación juridico-civil de la propiedad y puede aplicarse en cualquier tipo de suelo cuyo resultado final sea su urbanización (STS 1990/1968 de 133-90). La mejor definición la ofrece Parejo para el que la reparcelación consiste: “En un proceso -desarrollado en el marco de la unidad operativa del planeamiento: el polígono o unidad de actuación- por el que se agrupan las fincas existentes (agrupación que significa prescindir o hacer tabla rasa de la situación jurídico privada de dichas fincas, operando sobre el conjunto de las mismas con independencia de dicha situación) para tras la división de la totalidad del polígono conforme a las exigencias del plan, conceder a la adjudicación de las nuevas parcelas edificables a los interesados en proporción a sus derechos”. La LcOT (art.84) la define como “la agrupación de fincas comprendidas en el ámbito de una unidad de actuación, para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas por

1

solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus respectivos derechos.” Por lo tanto en el concepto legal encontramos las dos vertientes de la reparcelación, la material en cuanto recomposición de la actuación territorial del derecho de propiedad, y la formal en cuanto un procedimiento reparcelatorio. B) Naturaleza Jurídica.Alejándonos de alguna propuestas extravagantes de la doctrina que la han calificado como una modalidad de expropiación forzoza, permuta forzóza, subrogación real u otras figuras del derecho privado, que confunden la esencia del instituto con sus efectos; debemos entender la reparcelación como una pieza fundamental del proceso de concreción de la delimitación del contenido del derecho de propiedad, creada con el fin de superar la inicial desigualdad de los propietarios. Concebida como una técnica o instrumento para equidistribuir cargas y beneficios, su consecuencia es el señalamiento de nuevas parcelas sobre otras preexistentes, mediante la consideración de los bienes y derechos existentes y su acomodación al planeamiento mediante un procedimiento técnico jurídico y operando sobre el territorio. Se ha de distinguir la reparcelación de figuras afines, como la compensación o la parcelación. En la compensación los criterios para evitar la lotería del planeamiento y cumplir el principio de equidistribucón de beneficios y cargas o desigualdades que genera el planeamiento, son fijados por los propietarios, a los que la ley otorga el imponer su voluntad sobre el resto (arts. 88.2, 107, 111 LcOT, la mayoría de los propietarios se fija en el 50%); sin embargo, en la reparcelación estos criterios son fijados por la ley. Respecto a la parcelación, la diferencia está en que en ésta únicamente se trata de la división de la propiedad en unidades edificables sin recomposición de la situación física del derecho de propiedad.De igual forma, la división del suelo es “ex novo”, mientra que en la reparcelación se parte de una división preexistente. C) Funcion y Objeto de la Reparcelación.-

2

La reparcelación presupone la existencia de un planeamiento que genera una relación de causa a efectos con ella (STS de18 septiembre de 1989 Arz. 6587). La reparcelación tiene como primer objeto, la función redistributiva de adaptación de las fincas a las exigencias del planeamiento, sustituyendo incluso su configuración física sobre el territorio. A veces la reparcelación se puede limitar a la simple regularización de las fincas (art. 84.2.a) LcOT) cuando la discordancia entre su delimitación es entre su configuración física y la operada por el planeamiento es mínimo o puede hasta llegar a ser innecesaria, bien sea porque físicamente no es precisa o ya sea porque la realidad física haga impracticable la operación sobre el terreno. En este caso estamos ante la reparcelación económica, (art.86 LcOT) cuando las circunstancias de edificación, construcción o índole similar de la unidad de actuación, hagan impracticable o de muy difícil realización la reparcelación en, al menos, el 20% de la superficie de la unidad de actuación, o cuando, aún no concurriendo las circunstancias físicas anteriores los propietarios que representen el 50% del aprovechamiento urbanístico de la unidad de actuación acepten el sistema. En el caso de la reparcelación económica el proceso de equidistribución de cargas y beneficios se resuelve con el establecimiento de indemnizaciones sustitutorias (art. 86.2). Con la excepción de los supuestos anteriores los objetos de la reparcelación, (art. 84.2 LcOT), pueden ser los siguientes : - la regularización de fincas - la localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al planeamiento. - La adjudicación al Ayuntamiento de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares. - La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a intervinientes en la ejecución de planeamiento en la correspondiente unidad de actuación y en función de su participación en la misma de acuerdo con el sistema de ejecución aplicado.

3

- La adjudicación de fincas resultantes, a propietarios de suelo destinado a una sistema general incluido adscrito a la unidad de actuación de que se trate. - La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzoza y en función de los derechos de estos, de las fincas iniciales por las fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares . En este caso (art.84.3ºLcOT) la adjudicación se producirá con arreglo a los criterios de la reparcelación, de alguna de las siguientes formas : - i) la entera superficie necesaria para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario, quedando afecta al pago de los costes de urbanización o, - ii) sólo la superficie precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente al propietario, una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización. D) Tipos de reparcelación.De los anteriores objetos cabe deducir los posibles tipos de reparcelaciones se ordenan en función de diversos factores (GarcíaBellido, Santos, Jalvo) : 1) Por sus fines y objetivos : Reparcelación material Regularización o normalización de fincas . Reparcelación discontinua. Reparcelación de localización del aprovechamiento correspondiente a la Admón. 2) Por su carácter vinculante (art. 87LcOT) :

4

Reparcelación voluntaria, cuando se formaliza de común acuero por los propietarios o los legalmente beneficiarios conforme el art. 100 de la LcOT . Reparcelación Forzoza, cuando la imponga el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecución del planeamiento. 3) Por los resultados : Reparcelación que termina con la adjudicación de parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas . Reparcelación que termina con la regularización de la configuración física de las fincas. Reparcelación que termina con una indemnización sustitutoria. 4) Por las causas que la motivan : Causas subjetivas , originadas por el interés de uno o varios propietarios en realizarla (potestativa) o por renuncia o desinterés de los mismos (obligatoria o de oficio) 5) Por la forma de distribución de las cargas: Reparcelación Material, en suelo exclusivamente. Reparcelación Económica que sustituye las cargas por dinero ( art. 86 LcOT). 6) Por sus efectos para la Admón : Con cesiones de suelo o en dinero a favor del municipio. Sin cesiones a favor del municipio por ser económica, de equilibrio de cargas y beneficios entre los propietarios . 7) Por su ejecución material : Con obras de urbanización directa en su unidad espacial. Sin obras de urbanización directa.

5

8) Por el tipo de procedimiento : Las que siguen el procedimiento general. Las que siguen procedimientos abreviados : Voluntaria. Económica Regularización de fincas. 9) Por el tipo de suelo : En Suelo urbano. Consolidado No consolidado En suelo urbanizable. E) Criterios para efectuar la Reparcelación.Las fases en las que se puede dividir la Reparcelación son tres : 1) Agrupación de fincas y derecho de los propietarios del ámbito delimitado 2) Valoración. 3) División o nueva parcelación de los bienes. 4)Adjudicación a cada titular, proporcionalmente a sus derechos de las parcelas resultantes. Para la fase nº 2, la valoración, la LcOt (art. 85.a y b) prevé unos criterios vinculantes consistentes en : i)

Criterio general y para la aportación : La valoración de los bienes y derecho aportados y las fincas resultantes se aplicarán en primer lugar y con carácter preferente los criterios voluntariamente establecidos por los afectados por unanimidad, que en ningún caso podrán ser contrarios a esta Ley, a la ordenación

6

urbanística ni lesivos de derechos de terceros o del interés público. En su defecto se aplicarán los criterios de la legislación general aplicable, constituida por remisión por la legislación de la expropiación forzoza, conforme el art. 84.7º de la LcOT. En concreto para la aportación será indemnizable el valor de las plantaciones, construcciones y usos existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparaecer para poder llevar a cabo la ejecución del planeamiento (art. 85.e LcOT). ii)

Criterio para las fincas resultantes: La valoración de las fincas resultantes se efectuará con criterios objetivos y generales para todo el ámbito de actuación, con arreglo a su uso y edificabilidad y en función de su situación, características, grado de urbanización y destino de las edificaciones.

Para la fase nº 4, adjudicación se determinan los siguientes criterios : iii)

Las fincas adjudicadas se situaran en el lugar más próximo posible a las antiguas propiedades de los mismos titulares.

iv)

Cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance y por supuesto no supere la necesaria para que se le adjudique una de las fincas resultantes como tales fincas independientes, la adjudicación podrá efectuarse en dinero.

F) Procedimiento para la Reparcelación.-

7

El contenido del procedimiento reparcelatorio puede escructurarse en las siguientes fases (Parejo, Gª Bellido, Jalvo, Santos) : 1) Fase previa o de actos preparatorios (art. 84.4 LcOT), en la que se encuentran la determinación del ámbito o delimitación de la unidad reparcelable que puede venir efectuada desde el planeamiento más pormenorizado aplicable o llevarse a cabo ad hoc, mediante el procedimiento previsto en los arts. 89.2.c, 95 LcOT y la medida cautelar de suspensión de licencias de parcelación y edificación. 2) Iniciación del expediente que la LcOt remite a desarrollo reglamentario (art. 84.5.b LcOT) que en todo caso deberá respetar la LRjAPyPAC respecto a la incoación de oficio o a iniciativa de interesados y las prescripciones de la LcOt en cuanto a la sustitución de los propietarios en el sistema de ejecución empresarial (arts. 100, 117 y ss) o la cooperación (arts. 120 a 122 LcOT). 3) Sustanciación del expediente , referido a la sustanciación o redacción del proyecto técnico y tramitación del expediente administrativo. Remitido también a desarrollo reglamentario, la LcOT solo prescribe como determinación material de ordenación que en el proyecto ha de acreditarse fechacientemente la titularidad y situación de las fincas iniciales por medio de certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas (art. 84.5.c.2º LcOT). 4) Tramitación del expediente en el que, por virtud de la amplia remisión a reglamento efectuada por la LcOT , solo se esbozan 8art. 84.5 LcOT) los aspectos esenciales del procedimiento para cumplir con la reserva de ley exigida en el art. 105 C.E. y desarrollada con cáracter básico para todas las administraciones por la LRjAPyPAC 30/1992 : -Información pública por un plazo mínimo de Quince dias (¿) que entendemos debe tratarse de un error

8

material, pues el art. 86.2 de la LRjAPyPAC exige un mínimo de Veinte días, con carácter básico. -Audiencia a los titulares registrales no tenidos en cuenta en la relación de propietarios contenida en el proyecto de reparcelación, o aquellos afectados por modificaciones acordadas en el período de información pública, sin necesidad de efectuar un nuevo periodo de información pública. 5) Resolución: La ley establece un plazo máximo de aprobación definitiva de Dos meses desde la presentación de la documentación completa del proyecto de reparcelación, cun la posibilidad de efectuar por la administración urbanística actuante , un sólo requerimiento para subsanar las deficiencias apreciadas y efectos estimatorios del silencio administrativo por el del trascurso de anterior plazo. G) Efectos de la Reparcelación.Los efectos de la reparcelación consisten en la necesaria formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas resultantes, cancelación de las hojas registrales correspondientes a las antiguas, y aplicación de las exenciones y bonificaciones fiscales autorizadas por la legislación (art. 85.6 LcOT).

9

II.- LA PARCELACION URBANISTICA.A) Concepto.La parcelación se debe definir como aquel acto generalmente privado de contenido urbanístico consistente en cualquier división ya sea simultánea o sucesiva de terrenos, en dos o más lotes independientes con efectos urbanísticos )STS 27 de febrero de 1980, Arz. 2015, 7-2-85Arz. 2594, 29-9-87 Arz. 8276, 7-10-87 Arz. 8315, 13-3-90 Arz 1963) (el art. 80.1 LcOT la define como: toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes nuevos independientes, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo”), sin embargo este concepto no se adecua a la precisión de los distintos actos de disposición dominical que sobre el suelo pueden efectuarse y que desarrolla el capitulo IV de la LcOT. El legislador autonómico canario desde la Ley 5/1987 de 7 de abril sobre Ordenación Urbanística del Suelo Rústico ha desarrollado una especial sensibilidad sobre los actos de división, en suelo rústico y las posibles consecuencias en orden a la ocupación y uso del mismo al margen del planeamiento. Por ello se preocupó de distinguir el concepto urbanístico de parcelación solo predicable de los suelos urbanos del de segregación de fincas, actividad dominical ejercitable en el suelo rústico pero capaz de producir consecuencias de ilegalidad urbanística. Por lo anterior la LcOT en su art. 80.3, como antes el art. 6 de la Ley 5/1987diferencia la parcelación de la segregación (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 1978), pero además distingue esta de la división de fincas. En la Ley 5/87 el concepto de división de fincas es el supraconcepto que abarcaba a las parcelaciones (prohibidas con carácter general en suelo rústico salvo en los asentamiento rurales y para deslindar fincas con parte de sus superficie en suelo urbano o consolidadas por el edificación) y a las segregaciones. Sin embargo, con mejor técnica, la LcOT distingue la segregación de la división estableciendo el régimen jurídico de estas en el art 82.

10

Los distintos actos previstos en la Ley son : 1) Parcelación: Cuando se divide en lotes o parcelas un terreno urbano o urbanizable con el fin de, conforme con el planeamiento urbanístico proceder a su edificación. En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia (SsTS 13-3-90, Ref. Arz. 1963, 1989/7482 de 24-10-89, 1988/4396 de 17-6-88). Las características esenciales de la parcelación son : i)

ii)

iii)

iv)

Que se produzca un loteamiento del terreno originario en parcelas edificables, lo que encierra la necesidad de una nueva inmatriculación de la primitiva inscripción registral de una finca con posibles consecuencias de mutación de la titularidad dominical sobre la misma. Que dicha división se produzca de manera simultánea o sucesiva, esto es, en el caso de la simultánea que la finca registral inicial desaparezca al comienzo del proceso por su fraccionamiento en un mismo acto jurídico en dos o más lotes y en el caso de la sucesiva que permaneciendo la finca originaria, durante cierto tiempo se dé lugar periodicamente en el tiempo a nuevas parcelas y por lo tanto fincas registrales. Que dicha división se produzca para la consecución de una unidad edificable con arreglo al planeamiento urbanístico, esto es, con consecuencias urbanísticas. Que se produzca en suelo urbano, urbanizable con planeamiento de desarrollo aprobado o en asentamientos rurales del suelo rústico cuando se haya desarrollado la ordenación urbanística más pormenorizada (art. 83.1 LcOT).

11

2) Segregación : Cuando se procede a separar de una finca matriz un trozo menor, de tal forma que se mantenga la inscripción registral de la primera. 3) División : Cuando se efectúa la operación anterior pero desaparece la inmatriculación de la finca matriz por que el fraccionamiento de esta se produce el partes similares. B) Naturaleza Jurídica.Tiene naturaleza de acto autorizatorio previo al ejercicio de un derecho, de licencia que opera en el plano de la intervención en el uso del suelo, a diferencia de la reparcelación que opera en el plano de la gestión, de la ejecución del planeamiento. Como la especie de las licencias , tiene carácter reglado (STS 93-1985 Arz. 1498). C) Requisitos comunes.En el art. 82.1 se expresan las norma materiales comunes a los tres tipos de fraccionamiento de terrenos, sobre la base de la indivisibilidad de fincas, unidades, parcelas y solares. 1. Serán indivisibles los terrenos siguientes: a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo que se adquieran simultáneamente con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca con las dimensiones mínimas exigibles. b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes. c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.

12

d) Los vinculados o afectados legalmente construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.

a

las

D) Procedimiento. La LcOT ( art. 80) establece la necesidad de previa licencia municipal previa a los actos jurídico-privados notariales y registrales para proceder tanto a la parcelación en suelo urbano y urbanizable, como a la segregación o división de fincas en suelo rústico, prescribiéndose en estos dos últimos caso dos trámites añadidos : - la necesidad, con carácter general de incorporar la expediente un informe favorable de la Consejería competente en materia de Agricultura, con el fin de acreditar el cumplimiento de la normativa sobre unidades mínimas de cultivo, excepcionándose cuando todas las fincas, (que no parcelas como erróneamente expresa el art. 80.3 LcOT) producto de la segregación o división mantengan una superficie superior a dicha unidad mínima de cultivo. - el respeto al régimen de unidades mínimas de cultivo establecido por la administración agraria. E) Efectos.. Se prescribe por la Ley (art. 82.2 LcOT) que los notarios y los registradores de la propiedad no podrán autorizar ni inscribir escritura pública alguna que no cuenten con la preceptiva licencia de parcelación, segregación o división, debiendo testimoniar íntegramente éstas en el documento público de tráfico inmobiliario. Como toda licencia, legitima la actividad privada, en consecuencia, en tanto en cuanto, la parcelaciòn se ajuste a las condiciones de la licencia, se presume legal a todos los efectos.

13

SUMARIO:

CAPÍTULO IX LAS PARCELACIONES Y REPARCELACIONES URBANÍSTICAS

I.- LA REPARCELACIÓN. A) Concepto.B) Naturaleza Jurídica C) Función y Objeto de la Reparcelación. D) Tipos de Reparcelación. E) Criterios para efectuar la Reparcelación. F) Procedimiento para la Reparcelación G) Efectos de la Reparcelación. II.- LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA. A) Concepto. B) Naturaleza Jurídica. C) Requisitos Comunes. D) Procedimiento. E) Efectos.

14

15