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Competitividad de la actividad constructora de edificaciones: diagnóstico y recomendaciones de política CAMACOL-Presidencia Nacional Consejo Privado de Competitividad Noviembre de 2007
Contenido
Justificación Metodología Diagnóstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de política
Importancia de la construcción para la economía En Colombia la construcción representa: 6,2% del PIB, 11% del PIB incluyendo encadenamientos hacia atrás (minería) y hacia adelante (industria) 5,1% del empleo (922.000 personas)
La actividad edificadora representa: 3,6% del PIB nacional 4,8% del PIB incluyendo los encadenamientos hacia atrás y adelante
¿Cómo suavizar el ciclo económico de actividad edificadora para que tenga una producción más estable y sostenida?
Fuente: DANE. Notas: los periodos de las series son: PIB II trimestre de 2007; empleo trimestre móvil junio-agosto de 2007.
El ciclo de la construcción es más pronunciado y más profundo en la era de la globalización PIB a precios de 1994 (1950-2006), ciclos del PIB total y de la construcción.
El ciclo es calculado como la desviación porcentual de la tendencia Fuente: Greco –Banco de la República- y cálculos Dto. Estudios Económicos CAMACOL.
El cluster de la construcción toca los tres pilares de la política nacional de competitividad “En 2032 Colombia será uno de los tres países más competitivos de América Latina y tendrá un elevado nivel de ingreso por persona equivalente al de un país de ingresos medios altos, a través de una economía exportadora de bienes y servicios de alto valor agregado e innovación, con un Ambiente de negocios que incentive la inversión local y extranjera, propicie la convergencia regional, mejore las oportunidades de empleo formal, eleve la calidad de vida y reduzca sustancialmente los niveles de pobreza” Transformación Productiva
1
2
3
Sectores de clase mundial
Salto en la productividad y el empleo
Formalización laboral y empresarial
43 5
Ciencia, Tecnología e Innovación Ciencia, Tecnología e Innovación
Estrategias de eliminación de barreras para la competencia y el crecimiento de la inversión (IED y nacional): • Uso de TICS para la productividad • Provisión y respeto de derechos de • Estabilidad macroeconómica y jurídica propiedad • Internacionalización e integración económica • Calidad de vida y ciudades amables • Composición eficiente del stock financiero • Infraestructura física • Aumento de la tasa de ahorro • Tarifas y provisión de servicios • Educación y destrezas laborales públicos • Regulación e instituciones al servicio de la producción • Formalización laboral y empresarial
A pesar del buen momento de la actividad edificadora, la oferta es menor a la demanda En Colombia se forman cada año 200.000 nuevos hogares Y el déficit habitacional colombiano persiste Alcanza 2,3 millones (2003)*: déficit cuantitativo de 1,5 millones y cualitativo (viviendas con problemas estructurales no susceptibles de mejora) de 800.000
Balance de Mercado
Por el lado de la oferta
148.000 unidades promedio 2006
Por el lado de la demanda
Desequilibrio en términos de flujo de 52.000 unidades
200.000 formación anual de hogares 2006
Fuentes: DANE, Supersociedades, DNP y SIVIS. Nota: *pendiente de actualización cuando se publiquen cifras definitivas del censo de población de 2005. MAVDT 2007.
Contenido
Justificación Metodología Diagnóstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de política
Metodología Identificación de brechas de productividad a lo largo de la cadena de valor Información cualitativa de entrevistas con actores de la cadena bajo perspectiva teórica de los clusters de Porter Análisis de información cuantitativa nacional e internacional Cultura
•
Uso del diamante extendido de Porter con Recursos humanos y Gobierno como determinantes en si mismos
•
Perspectiva de clúster (Bogotá, Cali, Medellín)
Condiciones factores Condiciones Demanda
Recursos Humanos Hexágono Nacional Estrategia y admón. de las firmas
Gobierno Sectores afines y auxiliares
Hexágono Internacional
Suerte
Fuente:Roger Flanagan, Carol Jewell, Stefan Ericsson, Patrik Henricsson, 2005, Ajustes CPC
Cadena de Valor del Cluster Trámites, permisos licencias, urbanismo
Tierras
Proveedores Procesos Crédito Estudios Estudios Notariado insumos y de Hipotecario de mercado suelo y y financiación Construcción y fondos de Registro y Diseño topográficos inversión a constructores Mercadeo Preventa
Servicios Públicos
PROCESOS DE SOPORTE: RH, TI, CALIDAD, I&D
Cliente Final
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Justificación Metodología Diagnóstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de política
En Colombia, la baja productividad está generalizada en todos los sectores economicos, incluyendo construcción total Productividad(1) US = 100 Nivel de productividad relativa de Colombia (PPP)(2), 2005 100
100%
90 80
Serv. Financieros
70
Elec. Gas y Agua 60 Otros Servicios(3) 50
Construcción total 30% y 5,1% del empleo Minería
40 30
Industria
Comercio y Turismo Trans. y comunicaciones
Agricultura
20
20% Serv. Inm
10 0
2
78
15
28
50
70 75
Datos incluyen productividad formal e informal de la economía (2) Calculada como el Valor Agregado/número de empleados (3) Incluye gobierno, servicios a las empresas, servicios sociales, comunales y personales Fuente: Cálculos McKinsey - DNP (1)
100
% Empleo
Colombia y Ecuador tienen los menores PIB per cápita de la construcción total en la región Dólares constantes 2000
PIB construcción total per cápita 2006 499
Argentina Venezuela
429
Chile
379 303
México Brasil
181 141
Perú Ecuador
129
Colombia
128 0
100
200
300
Fuente: cálculos Depto. Estudios Económicos Camacol con datos CEPAL.
400
500
600
La proporción de unidades vivienda licenciadas y construidas por cada mil habitantes en Colombia está entre las más bajas Unidades licenciadas por cada mil habitantes 2005/2006 22
España 8.3
México
8.2
Chile 5.5
Estados Unidos
18.00
16.86
Unidades construidas por cada mil habitantes año 2006
16.00 14.00
3.1
Colombia
12.00
9.93
10.00
Argentina
1.7
8.00 6.00 4.00 2.00
6.80
España México
3.05
Chile
Colombia
-
unidades vivienda por cada 1000 habitantes
Fuente: Cálculos Dpto Estudios Económicos Camacol, datos de licencias tomados de los centros de estadística de cada país. Para Colombia el cálculo es 2006 a partir de fuente DANE. El dato poblacional es a partir de datos CEPAL.
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Justificación Metodología Diagnóstico de competitividad macro Brechas de productividad y propuestas de política
Principales brechas de productividad 1. Compleja gestión del suelo 2. Confuso marco regulatorio 3. Falta estandarización de insumos 4. Recurso humano poco tecnificado 5. Restricciones empresariales 6. Insuficiente acceso a crédito hipotecario e inversión institucional
Las brechas se presentan a lo largo de la cadena Menores eficiencias proceso productivo Marco Normativo Gestión de Suelo Exigencias locales
Genera escasez de Tierras urbanizables
Ineficiencia municipal en trámites Inseguridad jurídica
No permite proyectos gran escala
Proveedores Insumos
Falta mayor trabajo como Cluster
Proceso Construcción
Falta Falta de mayor acceso formalización a crédito empresarial hipotecario e inversión institucional Falta de Estandarización y uso de tecnología Falta de mano de obra capacitada y certificada
Baja productividad laboral Poca I&D
Financiación
Limitada capacidad constructiva
No permite convertir la demanda potencial en efectiva
Brecha de productividad No.1: Gestión Suelo Escasez de suelo urbanizable en los grandes centros urbanos: por razones normativas y geográficas Se perciben deficiencias administrativas en el nivel local en la habilitación de suelo urbanizable Falta de gestión para redensificación y renovación urbana No hay instrumentos urbanísticos para la planificación de áreas metropolitanas Ausencia de coordinación entre planes maestros de servicios públicos y POTs
Magnitud del problema de escasez de suelo urbanizable El DNP en 2005 estimó lo siguiente: • Con el incremento de hogares el suelo de expansión se agota:
• Si adicional se atiende el déficit cuantitativo:
•
Bogotá en 4 años
•
Bogotá en 2,5 años
•
Las restantes 5 áreas urbanas en 5 años
•
Las restantes 5 áreas urbanas en 3 años
Suelo Urbano de uso residencial (Has) Bogotá Cali Medellín Bucaramanga Barranquilla Total
20.409 9.455 7.640 1.914 2.318 41.736
Suelo de Expansión Urbana para uso residencial (Has) 2.058 1.600 519 107 947 5.231
Viviendas Potenciales *
Fuente: Consulta directa a los municipios, 2002, 2004. Documento: Política Habitacional, Alcaldía Mayor de Bogotá, Dic de 2003 *Con densidad de 100 viv/ha
Fuente: Sistema Intergremial de Vivienda de Interés Social (SIVIS).
205.800 160.000 51.900 10.700 94.700 523.100
La demora en adopción de planes parciales generan escasez del suelo urbanizable para vivienda Los planes parciales para habilitar suelo de expansión y áreas de renovación no son claros y ni expeditos Las deficiencias administrativas locales y las cargas generales generan costos administrativos y financieros que hacen inviables los proyectos de VIS Tierra disponible para vivienda en Hectáreas
Los programas de vivienda popular en México, similares a Metrovivienda en Bogotá, garantizan la disponibilidad de tierras para la construcción de vivienda
6.000 5.083 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
2.294 1.872
1.339 686
917 300
352
2003
2004
2005
Total
Programas compra tierras México Tierras liberadas mediante Planes Parciales Colombia
Fuente: Programa Habitat.Informe anual Sedesol 2005
Gestión del suelo - Propuestas Para reducir el déficit habitacional, implementar desde el MAVDT Macroproyectos financieramente viables maximizando la participación de VIP, en los municipios aledaños a las grandes ciudades: Bogotá: Mosquera, Funza, Facatativa, Soacha, Chía Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga en sus áreas metropolitanas
Gestión del suelo - Propuestas Para garantizar la implementación de planes parciales en la ciudades donde se centra el déficit habitacional, liderar desde Camacol una mesa de concertación que convoque a los gremios y entes locales, con el acompañamiento del MAVDT Vigilar desde Camacol en coordinación del MAVDT, que en los planes parciales y demás instrumentos urbanísticos no se cobren cargas generales mas allá de lo permitido en los decretos nacionales
Brecha de productividad no.2: marco regulatorio El marco regulatorio es complejo y genera ineficiencias debido a: Dispersión y ambigüedad normativa Incluyendo códigos de construcción
Procesos lentos y costosos a nivel local Desarticulación institucional sectorial a nivel nacional
Producción y trámites para construir VIS Meses 11 22 33 44 55 66 7 7 8 8 9 910101111121213131414151516 23 24 24 16 17 17 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23
Real
LICENCIA DE URBANISMO DISEÑOS DE URBANISMO LICENCIA DE CONSTRUCCION PERMISO DE VENTAS VENTA Y TRAMITES DE VENTA CONSTRUCCION VIVIENDA CONEXIÓN SERVICIOS PÚBLICOS ESCRITURACION Y ENTREGA COBRO SUBSIDIOS
Teórico
LICENCIA DE URBANISMO DISEÑOS DE URBANISMO LICENCIA DE CONSTRUCCION PERMISO DE VENTAS VENTA Y TRAMITES DE VENTA CONSTRUCCION VIVIENDA CONEXIÓN SERVICIOS PÚBLICOS ESCRITURACION Y ENTREGA COBRO SUBSIDIOS
76 trámites que tienden a prolongarse hasta 4 veces más del término de 10 meses establecido
Los trámites están dispersos en demasiadas entidades En el proceso, el constructor debe presentar cerca de 300 documentos a las diferentes entidades Fuente: Jorge Palomares Merizalde, presentación octubre 10, 2007 con base en datos Camacol.
Marco regulatorio - Propuestas: Para hacer más eficiente la labor de las Curadurías: 1.
Aumentar número de curadores en Bogotá proporcional a la población
2.
Crear un fondo con un porcentaje de los ingresos de curadurías para implementar efectivamente el control urbanístico
3.
Crear grupo externo de curadores ad hoc seleccionados por las cámaras de comercio para solucionar controversias y la disímil interpretación Relación tamaño ciudad vs No. Curadurias de las normas: Población
35,000
8,000,000 7,000,000
30,000
# No. de curadurias
6,000,000
25,000
5,000,000
20,000 15,000
5
Bogotá es 3 veces la población de Medellin y Cali
4,000,000 3,000,000
10,000
2,000,000
4
5,000
3 2
-
1,000,000 -
Bogota
Medellin
Cali
Barranquilla
Población
• Agiliza la toma de decisiones
Unidades de vivienda iniciadas
No. Viviendas Iniciadas
• Evita escalar a la entidad de planeación municipal
Marco regulatorio - Propuestas: Para reducir la tramitología: Impulsar desde el gobierno nacional la creación de una ventanilla única de trámites para la construcción con sistema de información en línea para capitales de departamento mayores a 200 mil habitantes Incluir el silencio administrativo positivo como mecanismo de agilización de trámites
Marco regulatorio - Propuestas: Para mejorar la seguridad jurídica : Liderar desde el MAVDT, con el apoyo de los gremios y recursos multilaterales, una tarea de revisión y compilación de las normas vigentes
Brecha de productividad no.3: Estandarización No hay suficiente escala de producción debido a: Carente estandarización de materiales Poca industrialización del proceso constructivo Insuficiente articulación con los proveedores de insumos
Procesos prefabricados: a nivel internacional la construcción se hace de manera industrial La productividad del cluster está ligada a la industrialización Análisis del uso de recursos en obra vs industria
proceso tradicional
trabajo en obra materiales obra
5% 3% 10% 8% 8% 8%12%
administración en obra trabajo fábrica
29%
materiales fábrica
proceso industrializado
5% 5%
maquinaria y equipo obra
27% 10%
3% 5% 8%
maquinaria y equipo fábrica
54%
administración en fábrica
Fuente: Benchmarking of use of construction resources in EU. Bernard Williams Associates 2006
Estandarización - Propuestas Promover desde Camacol la estandarización de materiales con articulación entre proveedores de insumos y constructores (ej. Puertas y ventanas) Para impulsar la industrialización eliminar los aranceles a los bienes de capital relacionados con el proceso constructivo (ej. grúas, formaletas)
Brecha de productividad no.4: Recurso Humano Escasa mano de obra tecnificada Alta informalidad Falta de certificación de la oferta laboral Problema información para los constructores
Recurso humano profesional con solidez técnica pero a menudo sin capacidad de gestión administrativa
Recurso humano - Propuestas Para apoyar la formalización de las microempresas de subcontratistas impulsar desde el gobierno nacional la exención del impuesto a la renta, los impuestos a la nómina (Sena, Cajas, ICBF) y del costo del registro mercantil (aunque deban registrarse) en sus 3 primeros años de existencia
Recurso humano - Propuestas Para optimizar la labor del SENA en los clusters: Ampliar a nivel nacional el programa de formación técnica de mano de obra no calificada que manejan algunos constructores en Bogotá y Medellín Promover en todas las regionales la certificación la mano de obra según competencias técnicas Ajustar de forma concertada con Camacol los programas financiados con el FIC, para que la capacitación corresponda a las demandas de competencias del sector privado
Brecha de productividad no.5: Aspectos empresariales Mercado de construcción edificaciones es altamente atomizado Poca formalización empresarial Falta de segmentación y especialización Necesidad de planeación a largo plazo Existe poca utilización de recursos tecnológicos en el proceso constructivo
Tamaño relativo de las principales empresas colombianas Mexico1 •Existen 9 empresas listadas en la bolsa de valores mexicana y representan el 25% del mercado total •Reportan ventas entre 10 mil y 30 mil unidades de vivienda al año No. Unidades vendidas por empresas líderes en México y Colombia 40 miles viviendas
35 30 25 20 15 10 5 0 GEO
ARA
Homex
URBI
2004
2005
Fuente : 1Current housing situation in Mexico 2006. CIDOC y SHF.
SARE
2
Empresa lider Colombia
Entrevistas.
Colombia2 • 1 empresa se encuentra activa en la bolsa de valores de Colombia • 5 empresas con ventas anuales entre 6 mil y 10 mil que representan el 25% del mercado total
Prácticas mas comunes en empresas constructoras entrevistadas recurso humano
proceso constructivo
planeación y admon
• • • • • • • • • • • • • • • • • •
Uso de fuerza laboral en obra Capacitación MO no calificada Uso de subcontratistas Uso de maquinaria en obra Uso de modulación o formaleta Uso de prefabricados
Insatisfactorio, debe mejorar Aceptable, puede mejorar Satisfactorio, debe mantener Rangos intermedios
Disminución de desperdicios Repetición de procesos y trabajos Planificación de la obra Manejo obra como proceso productivo Control de compras e inventarios Uso de TICs Diseño estandarizado Diseño arquitectónico
Porcentaje del trabajo que resulta no contributivo en obra: 40% Colombia 21% Chile* 15% EEUU* 32% Promedio internacional
Seguridad industrial Manejo de venta y Post venta Inversión en I&D Control de Calidad
Fuente: Entrevistas. *Revista BIT Chile 2001
Aspectos empresariales - Propuestas Los retos para las empresas constructoras son: Mejorar el gobierno corporativo Manejar las obras como proceso productivo: Planificar - repetir procesos - estandarizar modularidad Reducir los costos de construcción de VIS por medio del uso de materiales prefabricados
Brecha de productividad no.6: acceso al crédito hipotecario e inversión institucional Bajo nivel de acceso a crédito hipotecario que reduce la demanda efectiva especialmente en VIS Demanda muy sensible al nivel de las tasas de interés Percepción de alto riesgo de la masificación del crédito hipotecario No hay inversión institucional en bienes inmuebles
La relación de la cartera hipotecaria sobre el PIB es de las más bajas a nivel internacional Cartera Hipotecaria/PIB 2004-2005 Holanda Dinamarca UK USA Irlanda España Finlandia Panamá Chile Italia Colombia Mexico Brasil 0%
20%
40%
60%
80%
100%
No obstante el excelente desarrollo de la titularización en Colombia, tan solo el 30% de la misma se encuentra titularizada Fuente: European Mortgage federation 2005, DANE, SHF (México). Datos de 2001 para Brasil
Relación del préstamo al valor del inmueble -LTVde las más bajas a nivel global Colombia tiene un corto plazo de préstamo a nivel internacional El plazo se hace sensible en la medida que la inflación y la tasa se reducen Loan to Value ratio años prestamo 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
% valor activo al prestamo
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
Fuente: ECB 2003. Titularizadora Colombia 2006
GB
Francia
Colombia
Italia
España
Suecia
Canada
Panamá
EEUU
México
Holanda
0%
años
LTV
El riesgo percibido requiere una mayor cuota inicial limitando la demanda por vivienda
En comparación a los países OCDE hacer efectiva la garantía en Colombia es complejo La ley colombiana no permite disminuir el riesgo del préstamo para adquisición de vivienda. Tiempo transcurrido entre no pago de la hipoteca y ejecución de la garantía Italia Colombia Mˇxico Irelanda BG Finlandia Espa–a EEUU Holanda Dinamarca -
Cuando la garantía es la misma vivienda es posible ampliar la base de sujetos de crédito y aumentar la relación LTV 20
40
60
80
100
meses
Fuente: Stephen B. Butler. Enforcement of Mortgage Rights in Housing Finance. New York University Law School
Los fondos de inversión inmobiliaria crecen a nivel mundial, pero Colombia apenas están comenzado Evolución mundial de los Fondos de Inversión en Finca Raíz -REITsNo. REITs
Los REITs adquieren, arriendan administran bienes raíces y colocan acciones propias o titularizan los inmuebles
US$ Mll 500.000
250
450.000 400.000
200
350.000 300.000
150
250.000 200.000
100 de REITs#
Capitalización del Mercado
150.000 100.000
50
50.000 2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
0 1971
Son exentos de impuesto a la renta
año
Fuente : National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) 2006
4
Propuesta para crear un proceso ejecutivo hipotecario no judicial Mora
Pago
60 días
60 días
Banco notifica a Super Notariado y Registro (SNR)
Defensa (deudor disputa el derecho)
Deudor notifica a notario
Juez (procedimiento ejecutivo)
No pago SNR designa notario (reparto)
Avalúo (lonja)
Banco notifica a deudor (formato)
Notario revisa:
Transfiere propiedad al Banco
- Avalúo - Consignación del banco al deudor diferencia entre deuda y el valor del inmueble Fuente: CPC
Otras propuestas acceso a crédito hipotecario Para ampliar el acceso a crédito hipotecario: Para la VIS los bancos deben ampliar el plazo y el LTV hasta 90%, puesto que su precio presenta menos fluctuaciones Los bancos deben incluir en su evaluación de riesgo crediticio información alternativa para hogares independientes como: Pagos de Seguridad Social –PILA Información del pago de servicios públicos
Para ampliar la inversión institucional en proyectos de construcción: Homologar los Fondos de Inversión Inmobiliaria a las prácticas e incentivos internacionales (REITs)
Fuente: Sistema Intergremial de Vivienda de Interés Social (SIVIS), Banco Mundial, Análisis propios.
Elementos concluyentes sobre la competitividad de la actividad constructora nacional La falta de escala es el común denominador para explicar la poca productividad de los clusters Para lograr escala e independizar la actividad constructiva del ciclo económico tres ideas fundamentales: Habilitar del suelo en grandes extensiones Efectivizar la demanda a través de alternativas de inversión y bancarización Industrialización del proceso constructivo
Competitividad de la actividad constructora de edificaciones: y recomendaciones de política
CAMACOL-Presidencia Nacional Consejo Privado de Competitividad Noviembre de 2007