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CONTEXTO URBANO. NORMATIVIDAD URBANA Actualmente nuestro país cuenta con una planeación urbana más detallada y normativa, lo que implica que debe tomarse en consideración como parte importante de un proyecto inmobiliario. Los usos y destinos del suelo, las normas y toda la reglamentación existente en materia urbana puede en ocasiones impedir que el concepto original de un desarrollo inmobiliario se lleve a cabo o cambiar y/o adecuar el concepto original de cauerdo a la normatividad urbana, obligatoria para el terreno en cuestion. Por lo tanto es necesario conocer a fondo todos estos aspectos de planeación urbana a fin de que el desarrollo inmobiliario cumpla con los requerimientos estipulados en la legislación urbana.

Antecedentes La planeación del desarrollo urbano es una de las tareas fundamentales que ha emprendido el país a partir de 1977. Esta planeación tiene su fundamento constitucional en las reformas a los artículos 27, 73 y 115 de la Constitución y un fundamento legal en la Ley General de Asentamientos Humanos. Los planes que en términos generales conforman el Sistema Nacional de Planeación del Desarrollo Urbano son: - Plan Nacional de Desarrollo Urbano. El Plan General que define grandes objetivos y políticas en materia de desarrollo urbano a nivel país. Este plan es elaborado por la Federación.

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- Los Planes de Ordenación de Zonas Conurbadas que son los planes que tomando los grandes objetivos y políticas definidos a nivel nacional, determinan los correspondientes a nivel de la región conformada por los Municipios que forman una determinada zona conurbada, en materia de Desarrollo Urbano. Estos planes son elaborados por las Comisiones de Conurbación a través del Secretariado técnico de la Comisión de Conurbación. Conurbación es cuando dos o mas centros urbanos que forman una continuidad física (Ciudad) pertenecen a dos o mas entidades administrativas diferentes. Ejemplo :Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

- Los Planes Estatales de Desarrollo Urbano que son los planes que tomando los grandes objetivos y políticas definidos a nivel nacional, determinan los correspondientes a nivel Estatal en materia de Desarrollo Urbano. Estos planes son elaborados por los Gobiernos Estatales. - Los Planes Municipales de Desarrollo Urbano. Son planes que a nivel municipal definen grandes usos del suelo denominados "ocupación del suelo" principalmente en los alrededores de los asentamientos humanos. Estos planes definen las políticas de crecimiento de los centros de población y en materia de proyectos inmobiliarios que se van a realizar en las afueras de un centro de población es útil consultarlos con el objeto de detectar si el terreno en cuestión es apto o no para el uso urbano que se le piensa dar. - Los Planes de Centros de Población (Planes Directores). Son aquellos planes que en el área urbana definen los usos (áreas y/o predios que serán utilizados para uso privado) los destinos (áreas y/o predios que serán utilizados para los fines públicos) y las reservas (áreas que serán utilizadas para el crecimiento de un centro de población). Así estos planes son los que reglamentan el uso del suelo dentro de una ciudad, definen qué uso es posible darle a un terreno, cuántos metros cuadrados puedo construir, cuántos cajones de estacionamiento se requieren por m2, etc. Son planes que es necesario conocer y consultar cuando se desea llevar a cabo cualquier proyecto inmobiliario. Dentro de estos planes se encuentran casi siempre los proyectos de vialiades nuevas, parques industriales y diferentes obras que se piensa realizar y que en ocasiones pueden influir favorablemente o desfavorablemente en el proyecto inmobiliario. 42

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Casi todos estos planes cuentan con un mapa resumen donde se vierten la mayoría de las propuestas y sobre todo los usos del suelo autorizados por el Plan. Los planes que conforman el Sistema de Planeación de los Asentamientos Humanos, en nuestro país, se clasifican con base a su ambito territorial de cobertura interurbanos o intraurbanos, a su regionalidad, Nacional, Estatal, Zona Conurbada, Municipal, o de Centro de Población. Ademas de lo anterior de cada uno de estos planes, existen cortes sectoriales, como Vivienda, Equipamiento Urbano, etc. La gráfica siguiente muestra claramente estos conceptos: PLANEACION INTERURBANA (Ordenamiento Territorial) PLANEACION INTRAURBANA (Plan de Centro de Población)

- Con base en la Ley General de Asentamientos Humanos estos planes deben ser decretados por las autoridades competentes. Por lo cual es importante consultar los decretos aprobatorios de los planes. El Plan Nacional se aprueba mediante Decreto Presidencial y los Planes Estatales, Municipales y de Centros de Población mediante Decretos del Ejecutivo Estatal. Ver Tabla siguiente.

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Plan Nacional de DU Desarrollo Urbano Define Zonas Prioritarias, para concentrar Inversión y lograr Redistribución Regional de la Población en el Territorio Nacional

Caracteristicas

Manejo del Suelo

Recomendable: 1:1,000,000 Aceptable: 1:2,000,000

Escala cartografica

Declaratorias Ambito Territorial de Competencia Responsables Administrativos de su Elaboración

NO RESERVAS Republica Mexicana Federación: SEDESOL

Plan Estatal de Plan de Ordenación de Plan Esattal de Desarrollo Urbano Zona Conurbada Desarrollo Urbano Define Aptitudes del Define Ocupación Interurbana Suelo para Diferentes del Suelo para Uso: Usos: -Urbano '-Uso Urbano -Industrial '-Uso Agrpecuario Forestal -Recreacional '-Uso Recreatibvo y/o Paisaje -Infraestructura '- Uso Preservación Ecologica -Otros '- Otros Usos Recomendable: Recomendable: 1:250,000 1:25,000 Aceptable: Aceptable: 1:500,000 1:50,000 PROVISIONES Entidad Federativa Gobierno Estatal

Zona Conurbada Secretariado Tecnico Comisión de Conurbación C. Presidente de la Republica

Responsables C. Presidente Administrativos de su de la Republica Aprobación

C. Gobernador Estado

Documento Oficial de Función dentro del Sistema nacional de Planeación del Desarrollo Urbano

Decreto Estatal Congruente con el Plan Nacional de D.U. señala Objetivos Metas, Politicas e Instrumentos del D. U. del Estado

Decreto Presidencial Señala los grandes Objetivos Metas y Politicas

Decreto Presidencial Congruente con el Plan Nacional y Estatal, señala los Objetivos, Metas y Politicas para la

Plan de Centro de Población Define en la parte Intraurbana los: Usos Destinos y Reservas del Suelo

Ayuntamiento

Recomendable: 1:1,000 Aceptable: 1:5,000 USOS DESTINOS RESERVAS Centro de Población Ayuntamiento

C. Gobernador Estado

C. Gobernador Estado

Decreto Estatal Congruente con el Plan Estatal de Desarrollo Urbano, señala los Objetivos, Metas, Politicas Instrumentos y Acciones a nivel del Municipio

Decreto Estatal Señala los Usos y Destrinos del Suelo y Vialidad para el Centro de Población

PROVISIONES y/o RESERVAS Municipio

Sistema de Planeación Urbana del D.F. El Distrito Federal dado su magnitud y la consiguiente problemática, requirió del desarrollo de todo un sistema de planeación urbana, con diferentes grados de normatividad, que hacen imprescindible en todo proyecto inmobiliario que se realice contemplar estas disposiciones. El control del desarrollo urbano de un área tan compleja requiere de la concurrencia de una serie de planes y programas con diferente nivel de detalle. Así la planeación urbana en el Distrito Federal está compuesta por los siguientes elementos: - Plan General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal Es el componente central de todo el sistema de planeación. En él se definen los grandes objetivos y políticas urbanas para el Distrito Federal dentro de un horizonte de tiempo que abarca hasta el año 2000. Define zonas de conservación, de amortiguamiento y las que son aptas para la

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expansión de la Trama urbana. específicos de desarrollo.

También precisa metas y programas

- Planes Parciales Delegacionales de Desarrollo Urbano. Estos planes definen con mayor detalle la estrategia de desarrollo urbano del Plan General, para cada una de las delegaciones del D.F. El objetivo de estos 16 planes consiste en definir con precisión los usos del suelo y la vialidad de cada Delegación y son la base para la autorización de licencias de uso y construcción. Su horizonte de tiempo abarca igualmente hasta el año 2000. - Programas de Barrio. Constituyen un análisis a nivel máximo de detalle al interior de cada uno de los barrios, colonias o pueblos del D.F. Se concibieron como un instrumento de diálogo entre las autoridades locales y los representantes de las asociaciones de vecinos del lugar.

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Sistema de Normas de Planificación.

Esta parte es la base técnica del Sistema, ya que no es otra cosa que el diseño, actualización y modificación de todos los parámetros de normatividad que contienen los planes. En términos generales dentro de este sistema se contempla lo siguiente: usos del suelo, intensidad de uso, dimensiones máximas y mínimas de lotes, densidades de población deseables, dimensiones y caracteríticas de la vialidad, superficies de estacionamiento requeridas, dosificación del equipamiento urbano, características de los espacios públicos y la imagen urbana, condiciones de protección ecológica entre otros.

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- Procedimiento para la obtención de constancias de zonificación y licencias de construcción. El establecimiento de un sistema de planes y normas hicieron necesario el replanteamiento del procedimiento seguido para el control del desarrollo del suelo, dando por resultado un procedimiento integrado y desconcentrado en las 16 delegaciones del D.F.

Los Planes Parciales Antecedentes (ZEDEC)

Para poder contar con un Plan de Desarrollo Urbano a mayor detalle se creo el concepto de un plan denominado Zona Especial de Desarrollo Controlado (ZEDEC), que permitio determinar los usos del suelo y su normatividad con mayor detalle y sobretodo eliminar conceptos que permitian modificar el uso del suelo definido por el Plan. Este plan establece las bases generales para la aplicación de la Zonificación Secundaria de los predios y edificaciones que se encuentran comprendidos dentro de la Zona Especial de Desarrollo Controlado; asi como determinar las modalidades para el aprovechamiento del Uso del Suelo. El ZEDEC cancela el concepto de trasferencia de poetencialidades….”no se aplicara el Acuerdo del Sistema de Trasferencia de Potencialidad de Desarrollo del Centro Historico de la Ciudad”…asi no se modifica el uso del suelo, mediante aportaciones economicas destinadas al rescate del Centro Historico de la Ciudad de México.

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Tambien el ZEDEC no autoriza la aplicación de los Acuerdos de Incremento de Vivienda de Interés Social, de tipo Medio y Residencial. Otro aspecto que se norman dentro del ZEDEC es el aspecto a los “derechos adquiridos” en cuanto al uso del suelo, al mencionar…”El ZEDEC revisara si los usos del suelo actuales fueron o no permitidos conforme a algún Plan o Programa anterior, o a través del mecanismo de modificación o inconformidad; o si se justifican por derechos legalmente adquiridos. Planes Parciales. Objetivos: Establecer los usos del suelo, su intensidad y la vialidad como base para la autorización de construcciones y por lo tanto definen las características del desarrollo urbano en su sentido más amplio. Contenido: Situación actual y perspectivas: de los aspectos físicos; de población; de suelo urbano, de vivienda; de agua potable, drenaje y energía; de vialidad y transporte; de equipamiento urbano; de medio ambiente y por último las perspectivas de mediano y largo plazo. Estrategia de Desarrollo donde se definen los objetivos generales y las políticas generales, de crecimiento, de conservación y de mejoramiento. Estrategia general del Plan donde se definen principalmente los usos, destinos y reservas del suelo y se norman sus diferentes características de uso. Normatividad La regulación detallada de los usos del suelo depende de la zonificación secundaria que establece el Plan Parcial. Para definir esta zonificación se partió de los usos actuales del territorio y se establecieron las modificaciones necesarias a los mismos, para ser acordes con la estructura urbana que requiere el desarrollo del D.F. Dichas modificaciones se realizarán en el territorio de modo gradual conforme al proceso de construcción de terrenos baldíos y la substitución de edificaciones que realizan tanto los particulares como el sector público.

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Cada zona de la delegación se caracteriza por un uso predominante, pudiendo éste ser de los géneros de habitación, servicios, industria, espacios abiertos, infraestructura, agropecuario, forestal o acuífero. Para cada zona existe un número de usos permitidos, incluyendo al uso predominante. Estos constituyen el rango de usos del suelo que se promueven por el Plan porque son compatibles con la aptitud del territorio, con la capacidad de la infraestructura actual y prevista de la infraestructura vial y de servicios y son congruentes con las políticas de desarrollo urbano para el D.F. Asimismo, existe un cierto número de usos condicionados, que siendo importados para la consolidación de las diversas zonas urbanas, pudiesen, si no se controlan, representar mayores costos que beneficios en la zona y en la delegación donde se localizan. El condicionar la autorización de ciertos usos dentro de una zona, depende de la magnitud, intensidad, y ubicación precisa del uso en cuestión, obedeciéndo al efecto que dicho uso pueda ejercer sobre aspectos como: la capacidad de la vialidad en el área inmediata al desarrollo propuesto, la capacidad de las redes de agua potable y alcantarillado; la calidad ambiental del lugar; la seguridad urbana, etc.

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Por último, para cada zona se indican aquellos usos que en ella se encuentran prohibidos por ser incompatibles con la aptitud de la zona y contrariar a los objetivos y políticas del desarrollo urbano.

Para cada uso se definen rangos de intensidad de uso o densidad de población con los cuales se puede desarrollar los diversos usos permitidos en cada zona. El concepto de intensidad de uso se aplica como medida de control en todos los usos no habitacionales, en tanto que la densidad de población se aplica a los usos habitacionales. Constancias, Licencias y Autorizaciones Con base en la planeación urbana brevemente descrita existen una serie de normas y requerimientos para el otorgamiento de constancias de zonificación, alineamiento y número oficial, así como de licencias de construcción y autorizaciones de ocupación y operación.

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- Constancia de Zonificación, Alineamiento y Número Oficial La constancia de zonificación tiene por objeto establecer conforme al Plan Director, los usos del suelo, la intensidad de usos y la densidad habitacional a los que puede dedicarse un predio. La constancia de alineamiento y número oficial tiene por objeto indicar las afectaciones y restricciones a que puede etar sujeto un predio. La primera se refiere al espacio que es necesario mantener sin construcción en previsión de obra pública, mientras que la segunda se refiere al espacio cuyo uso queda condicionado por el convenio de fraccionamiento correspondiente o por disposiciones legales y reglamentarias específicas. El número oficial sirve como referencia general del precio para todos los trámites relacionados con el mismo y para su ubicación por correo. - Licencias de Uso Especial Tiene por objeto permitir que en un predio se desarrolle cualquiera de los usos que el Plan Parcial define como condicionados. Tiene como requisitos previos las constancias de zonificación, alineamiento y número oficial y antecede a la licencia de construcción en el caso de usos condicionados. - Licencia de Construcción Tiene por objeto autorizar la modificación, ampliación o construcción de edificios conforme a las disposiciones que establece el Reglamento de Construcciones del D.F.

IMPACTO URBANO: Cuando se planea un Desarrollo Inmobiliario, es necesario analizar el impacto urbano y/o ecologico del desarrollo del proyecto, ya que hacerlo en esta etapa se pueden evitar perturbaciones y contaminaciones que puedan surgir con la implantación de un desarrollo inmobiliario, ya que después de construido es muy difícil corregir un mal concepto en terminos de ubicación o de su forma en generalñ ademas se plantea la necesidad de establecer medidas de control para minimizar el impacto que la construccion de un inmueble ejerce sobre el ambiente. 50

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Actualmente en muchas de nuestras grandes ciudades, se detecta una tendencia hacia una alta densificacion de las areas urbanas centrales, con desarrollos de edificios verticales, sin analizar los efectos que tales inserciones en una estructura urban genran, produciendo modificaciones permanentes y tendencias hacia un tipo de ciudad, que no es compatible con los criterios de sostenibilidad. Sin lugar a dudas que el desarrollo urbano y principalmente sus agentes de cambio más importantes los desarrollos inmobiliarios, aportan modificaciones ambientales y del entorno urbano donde se localizan que impactan en diferentes escalas, con diversos grados de importancia y temporalidad a nivel local, regional y mundial; éstos afectan directamente la calidad de vida de los habitantes.

Los impactos que los desarrollos inmobiliarios generan en la trama urbana existente como pueden ver, por ejemplo de un edificio: impacto visual – ruptura de la masa edificada convencional, produciendo un perfil urbano irregular que reemplaza la fachade continua; impacto eólico – aumento excesivo de la velocidad de viento a la altura peatonal – (HOSP de México, D.F.); impacto solar, excesivo asoleamiento en los espacios urbanos-, influyen claramente el uso de los espacios urbanos adyacentes a dichos edificios y modifican las acciones y actividades culturales, comerciales y recreativas, relacionadas con la via pública. También estos desarrollos inmobiliarios en ocasiones pueden ocasionar plusvalía o minusvalía en los terrenos adyacentes. Cuantas veces hemos analizado que una obra de infraestructura o un desarrollo inmobiliario beneficia considerablemente el valor de un terreno adyacente solo por estar ubicado a un lado de dicho desarrollo, aunque también encontramos lo 51

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contrario que un determinado desarrollo perjudica considerablemente el valor de un terreno adyacente.

El carácter y relevancia del impacto de un desarrollo inmobiliario sobre la población y la estructura socioeconómica, el medio construído y el medio natural, dependerá, no sólo del tipo y magnitud del proyecto, sino también de la compleja red de interacciones entre todos los componentes de ambos subsistemas. Con el estudio, por ejemplo de impacto ambiental se puede predecir, evaluar y comunicar los impactos que pueden ser generados sobre el sistema ambiental. Por ejemplo, los edificio a lo largo de su construcción y su funcionamiento, ocasionan una gran cantidad de impactos ambientales: la energía requerida para proveer a los edificios de los servicios necesarios; el consumo de energía que supone mantener el edificio en funcionamiento. Un buen diseño de permitir un ahorro considerablemente de energía. Las protecciones pasivas contra el sol y el estudio sobre el impacto del sol y la sombra son dos aspectos que un buen diseño debe tener en cuenta. Además el diseño de esas instalaciones está muy relacionado con el proyecto del edificio en cuanto ventilación, la circulación interior del aire y los cerramientos exteriores. Cuando el edificio por ejemplo está en funcionamiento se tendrá que haber planeado la estructura y organización de la administración de la energía, la intervención de los usuarios y el mantenimiento. (Experimento de López Portillo que las oficinas gubernamentales se cerraran a las 5 p.m.)

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Cuando no se planea correctamente el impacto de un desarrollo inmobiliario en un entorno urbano, ocasiona que en ocasiones saturar indebidamente los equipamientos e infrastructuras en determinados sectores de la Ciudad, dando como resultado un excesivo tránsito vehicular, desabastecimiento de agua, saturación peatonal, mala ventilación, smog, así como también degradación de las características naturales que sustentan a la misma.

Es importante que se tome conciencia que el ritmo de destrucción ambiental no puede seguir, si se quiere evitar consecuencias desatrosas; por ello debemos reducir al máximo los impactos ecológicos negativos

IMPACTO En el entorno urbano

FASE de CONSTRUCCION -

Impacto visual Impacto acústico Incremento de transporte de carga pesado Consumo de agua Generación de residuos de obra

FASE de FUNCIONAMIENTO -

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Impacto visual Impacto en el paisaje Impacto eólico Producción de residuos Disminución de asoleamiento Sobrecarga en la infraestructura Conducta de los inquilinos o clientes Pérdida de espacios verdes

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En resumen, cuando se planea un desarrollo inmobiliario, se debe plantear el impacto urbano/ecológico que ese desarrollo seguramente tendrá en el entorno urbano; se tiene que valorar las consecuencias de las siguientes suposiciones: si construimos; dónde construímos, qué construímos, cómo construímos.

Es importante realizar un esfuerzo de investigación y proyecto de impacto urbano/ambiental para que el desarrollo inmobiliario contemple soluciones ecológicamente y urbanamente responsables, reduciendo el grado de impacto urbano/ambiental en las ciudades y produciendo consecuencias beneficiosas para el entorno. • • • • •

Desarrollo Urbano Vialidad Uso Actual del Suelo Proyectos Futuros Aspectos Socioeconomicos.

(*) Fotos de: http://homepage.mac.com/helipilot/PhotoAlbum20.html

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