Declaración de Responsabilidad Declaramos que, el trabajo técnico denominado “Estudio de Perfil de Proyecto para la Creación y Operación del Complejo Comercial –Villa Cesareo-“, en la Ciudad de San Pedro, Capital del II Departamento, ha sido desarrollado en base a documentación proveído por el Inversor y una compilación de datos primarios y secundarios, respetando derechos intelectuales de terceros, conforme las citas que constan al pie de las páginas, y cuyas fuentes quedan incorporadas al documento. En virtud de esta declaración, nos responsabilizamos del contenido, la veracidad y el alcance técnico del proyecto, quedándonos a disposición, de quien autorice el Inversor, para las consultas que consideren pertinente. Oscar CÁCERES ZOTTI Gerente de Proyecto [email protected] +595 981 195062

Ricardo ROMAN MEDINA Asistente de Proyecto [email protected] +595 981 423306 Asunción, Mayo de 2013

Estudio de Perfil de Proyecto Complejo Comercial “Villa Cesareo”

Certificado de Verificación Certificamos que, el trabajo técnico denominado “Estudio de Perfil de Proyecto para la Creación y Operación del Complejo Comercial “Villa Cesareo”, en la Ciudad de San Pedro, Capital del II Departamento realizado por los Señores Oscar CÁCERES ZOTTI (Economista) y Ricardo ROMAN MEDINA (Contador), nuestros especialistas en diseño y gestión de proyectos; ha sido guiado y revisado periódicamente, y el mismo cumple con normas y criterios, generalmente aceptadas, para la preparación de este estudio. En base al proceso y examen técnico-económico, desarrollado in situ, además de los datos secundarios recopilados, y verificada su importancia y enfoque emprendedor para la generación de bienes y servicios, por ende ingresos y puestos de trabajo para la Ciudad de San Pedro, Capital del II Departamento; recomendamos su presentación a entidades bancarias y/o grupo de inversores, nacionales e internacionales. El mencionado trabajo consta de documento, impreso (48 páginas, 1 original y 2 copias) y disco compacto, el cual contiene los archivos en formato digital, y que hacemos entrega en este acto al Ingeniero Carlos CRUZ ROA, en su calidad de propietario intelectual del estudio. Ramón ROJAS VIVEROS Director Ejecutivo [email protected] +595 991 808111 Asunción, Mayo de 2013

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Declaración de Autorización Autorizo por este acto a Optimiza Sociedad Anónima, a hacer entrega al Banco Nacional de Fomento de una (1) versión original impresa del trabajo técnico denominado “Estudio de Perfil de Proyecto para la Creación y Operación del Complejo Comercial “Villa Cesareo”, en la Ciudad de San Pedro, Capital del II Departamento; cuyo contenido, ideas, y criterios de negocio son de mi exclusiva propiedad. Carlos CRUZ ROA Propietario del Estudio [email protected] +595 021 332927 +595 981 810322 Asunción, Mayo de 2013

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Contenido Resumen .................................................................................................................................. 6 Objetivo del Proyecto 6 Organización de la Empresa 7 Análisis del Mercado 7 Estudio Técnico del Proyecto 8 Estudio Económico Financiero 8 Organización ............................................................................................................................ 9 Antecedentes 9 Localización 10 Organigrama 12 Recursos Humanos 13 Patrimonio del Propietario 14 Disponibilidad Patrimonial, Capital Social y Facturación 14 Facturación 15 El Mercado ............................................................................................................................. 16 Objetivos 16 Clientes 18 Zona de Cobertura 18 Crecimiento 20 Proveedores 20 Comercialización 21 Estrategias 21 Estudio Técnico ...................................................................................................................... 23 Objetivo 23 Análisis del Tamaño 23 Capacidad del Proyecto 24 Análisis Técnico de Localización 24 Proceso de Funcionamiento 26 Proceso de Compra y Manejo 27 Tecnología 28 Estudio Económico .................................................................................................................. 29 Cuadro de Inversiones 29 Capital de Trabajo 33 Ingresos 34 Costos Operacionales 35 Recursos Humanos 36 Fuentes y Usos de Fondos 37 Servicio de la Deuda 38 Estado de Resultados 39 Punto de Equilibrio 40 Flujo de Caja 41 Valor Actualizado Neto 42 Tasa Interna de Retorno 43 Fuentes .................................................................................................................................. 44 Fuentes (1) Documentos Técnicos 45 Fuentes (2) Documentos Legales 46 Fuentes (3) Documentos Contables 47 Fuentes (4) Documentos Fotográficos 48

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Resumen O Obbjjeettiivvoo ddeell PPrrooyyeeccttoo11 El objetivo del proyecto es instalar un Complejo Comercial bajo la denominación “Complejo Comercial Villa Cesareo”, de manera a constituirse en el nuevo y moderno barrio de la ciudad de San Pedro, es decir en el nuevo centro comercial de la ciudad, reuniendo las características de confort, servicio y esparcimiento que la población y los visitantes, demandan hoy día. La misma prevé, además de realizar el complejo comercial, una urbanización mediante un loteamiento conjuntamente con la construcción de viviendas. El proyecto se divide en dos etapas: en la primera, se establece la construcción de un mega servicentro con el emblema “BR-Barcos y Rodados” (expendio de combustibles, gas licuado de petróleo y lubricantes) dividido en dos áreas bien definidas: una para automóviles, camionetas y motos, y otra exclusiva para camiones de gran porte con carga rápida de combustible y estacionamiento propio, sanitarios y lugar de esparcimiento para los camioneros; el servicentro constará con tres fosas donde se realizarán mantenimiento de camiones; una tienda de venta de comestibles y bebidas de consumo rápido, así como la venta de hielo en bolsa y barras (bajo la denominación de la Marca Rapidito), con sus áreas interna y externa; El Complejo Comercial también contara con otro sector, en un local independiente para la venta de repuestos, cubiertas, baterías, filtros para automóviles, camionetas, camiones y motos, con su equipamiento para cambio de cubiertas, baterías y filtros, y también para alineación y balanceo, la que operará con productos representados por la Empresa Ríos Repuestos SA previéndose la parte edilicia similar al local que dicha firma dispone en el Shopping del Sol de Asunción; otro sector del Complejo Comercial, será el área de esparcimiento, que contara con tres canchas de futbol equipado con pasto sintético para alquiler, con su respectivo quincho, sanitarios y cantina para venta de consumo de alimentos y bebidas refrigeradas. En una segunda etapa, se proyecta la construcción de un Supermercado (negocio este, que no existe en la actualidad en la ciudad de San Pedro) y un Shopping de pequeña escala inicial con treinta salones para alquiler, estableciéndose una división para área netamente comercial y otra de servicios, como por ejemplos: sucursales de bancos, telefonías, internet, etc. El lugar en el que se desarrollará el “Complejo Comercial Villa Cesareo”, está ubicado en la ciudad de San Pedro del Ycuamandiyú, capital del Dpto. de San Pedro, ubicado a 333 km. de Asunción, sobre la Ruta 11 “Juana de Lara” (asfaltada), en el lugar denominado “Cañada”, a pasos de la rotonda de la entrada a la avenida principal de la ciudad, en una propiedad de 31 hás., de superficie, con loteamiento aprobado con 21 hás., para 500 lotes y 9 hás., para calles, espacios públicos y plazas, identificados como Fincas N° 58, 2145, 1799, 1795,1798. El negocio del emprendimiento es la venta de productos y servicios de primera calidad, para lo cual se realizo una Alianza Estratégica con el Emblema “BR-Barcos y Rodados”, para la explotación de la estación de servicios, y para la venta de repuestos y cubiertas se firmara contrato con la firma “Ríos Repuestos SA”, los cuales cuentan con ventajas competitivas en el mercado nacional debido a la calidad de sus productos como también a su larga y exitosa experiencia.

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Las informaciones consignadas en este estudio están basadas en datos proveídos por la Dirección General, el Gerente Técnico del emprendimiento “Complejo Comercial Villa Cesareo”, así como por informaciones recopiladas de diferentes instituciones, y los mismos constituyen propiedad exclusiva. Página 6 de 48

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O Orrggaanniizzaacciióónn ddee llaa EEm mpprreessaa La empresa contara con un moderno sistema de gestión empresarial, que le permitirá adecuarse a las exigencias del mercado. Un reducido y capacitado plantel de recursos humanos (organizacional), harán que la empresa sea versátil para enfrentar con éxito las situaciones cambiantes del mercado. El “Complejo Comercial Villa Cesareo”, contará con personal capacitado para hacer frente al desafío que se plantea en este proyecto. Recursos humanos preparados para enfrentar y solucionar situaciones diversas que se presentan a los clientes en la utilización de productos y o servicios adquiridos. Se destaca, la posibilidad de generación de empleo con la puesta en marcha del presente proyecto, pues se estará dando oportunidad a alrededor de (32) treinta y dos personas para trabajar en forma directa en la empresa como soporte administrativo y comercial del emprendimiento, además del efecto multiplicador que el emprendimiento lograra al desarrollar un nuevo barrio en la ciudad de San Pedro, con la construcción de nuevas viviendas e infraestructura pública requerida para el caso, así como por la población que logrará aglutinar el nuevo barrio de la Ciudad de San Pedro.

AAnnáálliissiiss ddeell M Meerrccaaddoo Los productos y servicios que comercializara la empresa son de alta calidad y prestigio en el mercado nacional, y generan beneficios inmediatos a los clientes y usuarios de los mismos, ya sea se trate de combustibles, repuestos, cubiertas, baterías, alimentos y bebidas, así como también de los servicios que el emprendimiento generara, como son: alineación y balanceo para vehículos, estacionamiento para camiones de gran porte y atención personalizada a camioneros, canchas y quinchos para recreación de la ciudadanía de San Pedro y alrededores. Los productos tienen el respaldo de empresas de renombre en el mercado local (Empresa de Combustibles “BRBarcos y Rodados SA, Ríos Repuestos SA, etc.), y cuenta con la tecnología del manejo de negocio bajo una visión de venta de servicio con excelencia para capturar, mantener y mejorar la atención a sus clientes, bajo el asesoramiento del “Grupo de Estaciones de Servicios Bahía”. Hay un importante nicho de mercado en este rubro en la ciudad de San Pedro, atendiendo a la flota de camiones que circula por la Ruta Nº 11 “Juana de Lara” en el tramo que va desde la ciudad de Santa Rosa de Lima hasta la ciudad de Puerto Antequera, pasando por las ciudades de Nueva Germania y San Pedro respectivamente, debido a que la producción agrícola se embarca vía fluvial en los puertos de Antequera. Según los estudios realizados sobre el tránsito de camiones en dirección al puerto, existen en promedio actualmente 300 camiones por día aproximadamente, siendo el pico más alto unos 500 camiones por día. Además de la flota de camiones que circula en dirección al puerto de Antequera, se encuentran las empresas de transporte de pasajeros, empresas de transporte de carga de mercaderías varias, transportes de ganados, tractores en las diferentes empresas agrícolas y ganaderas de la zona, que en conjunto representan una cantidad considerable, además es importante apuntar que existen varias empresas transnacionales que están en proceso de instalación de sus Silos y Puertos en la ciudad de Puerto Antequera como son (Cargill, ADM, etc.), hecho este, que significara una mayor capacidad de embarque y por lo tanto mayor tráfico de camiones de gran porte (por lo que se pronostica un crecimiento anual muy significativo para los próximos diez años). Los precios de los productos y servicios a ser comercializados, comparándolos con los de la competencia son verdaderamente competitivos, pues agrega valor a los mismos mediante los otros

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servicios que brinda el emprendimiento, generando confort y satisfacción por el uso de los servicios a los clientes que acudirán al Complejo Comercial.

EEssttuuddiioo TTééccnniiccoo ddeell PPrrooyyeeccttoo Los requerimientos más importante están dados, desde el punto de vista de la inversión, por la Estación de Servicios y sus anexos de comercios y servicios equipado con lo necesario para que la gestión pueda realizar el servicio durante las 24 horas del día en cuanto al expendio de combustibles, pudiendo los otros negocios anexados atender de acuerdo a las exigencias en uno o dos turnos de acuerdo al caso, sin necesidad de parar, teniendo en cuenta las recargas de los insumos necesarios para su trabajo, justo a tiempo. Considerando que el “Complejo Comercial Villa Cesareo”, contará con la tecnología de última generación con los que pueden contar hoy día los servicentros, así como del personal entrenado para hacer el trabajo con una visión de excelencia en cuanto a “servicio de atención a los clientes” que llegan al Complejo Comercial, y que además se encuentra disponibles en el mercado nacional este tipo de Estación de Servicio, así como el equipamiento requerido y las empresas que brindan servicios de instalación de los mismos desde el punto de vista técnico, se afirma que puede realizarse el presente proyecto de acuerdo a lo planificado2.

EEssttuuddiioo EEccoonnóóm miiccoo FFiinnaanncciieerroo El objetivo del presente proyecto es analizar la pre-factibilidad del Complejo Comercial a implementarse en la Ciudad de San Pedro, mediante la realización de inversiones con medios propios y de terceros prestados. La misma consiste como adelantamos en cinco unidades de negocios: Ventas de Combustibles y Lubricantes, Ventas de Repuestos y Cubiertas, Ventas de Comestibles y Bebidas (Rapidito), Alquiler de Canchas de Futbol y Eventos Especiales, y por ultimo Ventas de Lotes para viviendas. Para ello es necesario construir una estación de servicios que atienda fundamentalmente el movimiento de camiones de la Ruta Nº 11 “Juana de Lara” y los vehículos de la Ciudad de San Pedro y sus compañías. El emprendimientos incluye, obras civiles, maquinarias, equipamientos para cada una de las unidades de negocios, con lo necesario para realizar la explotación de la Estación de Servicios más moderna y sus otras unidades de negocios Las inversiones del proyecto están en el orden de Gs. 9.001,7 millones de las cuales Gs. 2.061,3 millones constituye capital propio y se requiere un aporte externo de Gs. 6.940,4 millones. El Capital de Inversión en Activos fijos e Intangibles asciende a Gs. 8.067,4 millones y se requiere en concepto de Capital Operativo o de Giro, la suma de Gs. 505,6 millones para el primer año. Los resultados de la evaluación del proyecto a la tasa de descuento al 12 % arrojan un Valor Actualizado Neto de Gs. 8.867,2 millones y una Tasa Interna de Retorno del 24,2 %, reconocidos desde el punto de vista Económico - financiero como valores aceptables.

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La Empresas Constructora prevé ciento cincuenta días para realizar y entregar las obras previstas. Por lo que se prevé inaugurar el Complejo Comercial, luego de seis meses iniciado el emprendimiento. Página 8 de 48

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Organización La empresa incorporara en su administración un moderno sistema de gerencia empresarial, que le permitirá tener una adaptabilidad a las exigencias del mercado. Cantidad óptima de empleados administrativos y operativos, harán que la empresa sea bastante versátil para trabajar en escenarios de diferentes condiciones de forma exitosa. En sondeo realizado, se dispone de recursos humanos competentes para hacer frente al desafío que se plantea en el presente proyecto, para lo cual se estará capacitando a los mismos para afrontar y solucionar situaciones que se suceden a los clientes en la utilización de los productos y servicios que adquieren. Es importante la generación de empleo que se dará con el presente proyecto, especialmente en las condiciones sociales y económicas actuales de la región. Se brindará oportunidad a 27 personas en forma directa para trabajar en la empresa como técnicos ejecutivos, administrativos y empleados del área comercial en el Complejo Comercial. Los Costos de estos servicios están contemplados en los valores del servicio de actualización e implementación del sistema. Se espera que con la construcción de viviendas en el loteamiento que se planifica, dará mucha mano de obra en forma directa e indirecta, además de las obras de infraestructura que la Municipalidad de San Pedro está planificando para el nuevo barrio moderno de la Ciudad. El efecto multiplicador que la nueva población del nuevo barrio producirá en la Ciudad de San Pedro en el mediano plazo se espera sea muy significativo, atendiendo que los mismos serán de ingresos medios en promedio, y dispondrán de un nuevo comportamiento en cuanto a consumo se refiere.

AAnntteecceeddeenntteess El ingreso al mercado de este nuevo emprendimiento, surge como una respuesta comercial a la vigente necesidad de la Ciudad de San Pedro, Capital del II Departamento del mismo nombre. “Complejo Comercial Villa Cesareo”, dará una solución a la problemática3 de la ciudad que dispone de muy poco espacio para ampliarse, además de no contar con instalaciones modernas con amplios servicios para la ciudadanía que podrá en un solo lugar realizar sus variadas compras de bienes y servicios. Por otro lado, los camiones de gran porte que transitan de este a oeste u de oeste a este por la Ruta Nº 11 “Juana de Lara”, no pueden ingresar actualmente dentro del micro centro de la ciudad que es donde se encuentran las estaciones de servicios de los otros emblemas, por lo que se hace necesario la localización en un lugar inmejorable de otra estación de servicios que dé respuesta a la demanda cada vez mayor que existe. Atendiendo a la localización del mismo, se iniciara un proceso de urbanización en la zona en la cual se está expandiendo la ciudad de San Pedro, que es la Zona Este fundamentalmente del municipio. Esto, con el objetivo de modernizar la ciudad como también de mejorar los servicios y satisfacer la demanda de los transportistas, de los usuarios de la ciudad y de las compañías vecinas que acuden regularmente a diario para realizar sus compras y gestiones en la Ciudad de San Pedro. A partir de la identificación de este nicho de mercado, y ante la capacidad de satisfacer a partir del diseño e implementación de un Complejo Comercial que disponga de productos y servicios que tienen alta demanda, con las herramientas que permitan optimizar notoriamente sus

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En entrevista mantenida con autoridades municipales de la Ciudad de San Pedro, los mismos señalaron la necesidad de Urbanizar la “Zona Este” del municipio. Página 9 de 48

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servicios con excelencia, confort y rapidez en la atención a los cliente y usuarios de la ciudad de San Pedro, así como también a los que lo visitan normal u ocasionalmente la ciudad. No obstante, en el proceso de diseño de sus productos y servicios, fueron identificándose otras ventajas competitivas para el emprendimiento, al tener la posibilidad de ofrecer diferentes líneas de productos y servicios bajo el concepto de “Centro Comercial”, es decir, en un solo lugar los ciudadanos pueden acudir para realizar sus variadas compras. Esto permitirá al “Complejo Comercial Villa Cesareo”, además de la comercialización de combustibles, lubricantes, repuestos, cubiertas, baterías, etc., vender servicios de calidad, como alineación y balanceo de vehículos, parque de estacionamiento para vehículos de gran porte, venta de hielo, distracción y canchas de futbol, mini-mercado para comestibles y bebidas rápidas, y el desarrollo de un moderno barrio mediante el loteamiento de 460 lotes aproximadamente para construcción de viviendas. En el proceso de expansión del diseño de la cartera de negocios, se identifico la necesidad de contratar a una empresa fabricante de programas de alta capacidad de gestión y control, para ser utilizados como soporte de los gerentes. Un gran paso empresarial, en el sentido de incorporar dentro de su proceso de competencia, tecnológica de primer mundo para optimizar los servicios que el “Complejo Comercial Villa Cesareo” brindara a la ciudad de San Pedro, incorporando de esta forma este nuevo concepto globalizador de estar en sintonía con las “Ciudades Modernas” y los requerimientos de sus ciudadanos.

LLooccaalliizzaacciióónn El Complejo Comercial estará localizado en la entrada de la ciudad de San Pedro4, Capital del II Departamento de la República del Paraguay que lleva el mismo nombre, sobre la Ruta Nº 11 “Juana de Lara”, al lado de la Comisaria principal de la ciudad. En un predio de 10.000 m2, con 100 metros de frente sobre la ruta principal asfaltada, buena infraestructura edilicia y de seguridad, necesarias para una eficaz gestión empresarial, y proyectada por directivos del “Complejo Comercial Villa Cesareo” y sus Asesores.

La localización del mercado en esta etapa de desarrollo de la empresa, está básicamente en las empresas de transporte de carga que desarrollan sus actividades en la región norte de la Región Oriental del país, que abarca las rutas de transporte terrestre Nº 3 “Santani – Yby Ya´u”, y la Ruta Nº 11 “Juana de Lara” que une la ciudad de Santa Rosa de Lima con la Ciudad de Puerto Antequera, pasando por la ciudad de Nueva Germania y San Pedro respectivamente, así como 4

Según los estudios realizados por la Empresas Barcos y Rodados, el consumo y la localización es muy oportuno e inmejorable en San Pedro y sobre la Ruta Nº 11, atendiendo al crecimiento que tiene la región. Página 10 de 48

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también por la expansión de la frontera agrícola en el Departamento de San Pedro y la zona norte de la Región Oriental del país, que hace que empresas agrícolas se instalen con sus maquinarias y equipos que utilizan combustibles derivados de petróleo, para producir cereales y oleaginosas. Con la expansión que se estima tendrá la frontera agrícola en la zona de Norte del País, y específicamente en el Departamento de San Pedro, el mercado conforma prácticamente todas las empresas agrícolas, ganaderas, empresa de transporte de carga y de pasajeros, automovilistas y motocicletas de la ciudad de San Pedro y Compañías vecinas. Hidrovia Paraná –Paraguay:“Giro del transporte terrestre hacia Antequera”

Fuente: ceibal.edu.uy

En ese sentido, también es muy significativo señalar que el transporte fluvial es más económico que el transporte terrestre, motivo por el cual las empresas que necesitan enviar sus cargas en gran escala utilizan con mayor asiduidad este medio. Al respecto, la Hidrovia ParaguayParaná es la más importante del MERCOSUR, y los silos y puertos privados de la ciudad de Puerto Antequera se encuentran localizados efectivamente sobre esta Hidrovia, facilitando de esta manera el embarque por vía fluvial; este es el motivo por el cual existe “un gran giro del transporte terrestre” hacia la Ruta Nº 11 “Juana de Lara”, por lo que gran parte de la producción agrícola del norte de la región oriental del país se está volcando hacia este punto estratégico en términos de infraestructura de transporte y embarque; además, se debe agregar que varias empresas de renombre del sector granelero como Cargill, ADM, etc., tienen proyectado ubicar sus silos y puertos en la Ciudad de Puerto Antequera5, por lo que se espera una mayor afluencia de camiones de gran porte en el corto, mediano y largo plazo, para utilizar la ampliación de la infraestructura de los depósitos y puertos de granos.

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En entrevista mantenida con autoridades municipales de la Ciudad de Puerto Antequera, los mimos informaron acerca de las gestiones que se encuentran realizando las empresas transnacionales interesadas en localizar sus instalaciones y el crecimiento de transporte de carga que se está registrando en los últimos tiempos. Página 11 de 48

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O Orrggaanniiggrraam maa

DIRECTOR GENERAL ASESOR JURUDICO

AUDITORIA

GERENCIA GENERAL SECRETARIA

GERENCIA FINANCIERA

ADMINISTRATIVO CONTABLE

Asistente

GERENCIA

GERENCIA COMERCIAL

INMOBILIARIA VENTAS Y COBRANZA

SERVICENTRO

REPUESTOS Y SERVICIOS

MINIMERCADO

Ventas

Ventas

Ventas

Playa

Mostrador y Playa

Mostrador

CANCHAS DE FUTBOL

Ventas

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RReeccuurrssooss H Huum maannooss La empresa contará con personas para el Área Administrativa y Comercial fundamentalmente, identificados en los siguientes cargos: Director, Gerente General, Gerente de Área de Repuestos, Gerente de Área de Combustibles, Contador, Secretaria, Vendedores de Comestibles y Bebidas, Vendedores de Repuestos, Vendedores de Cubiertas, Operadores de Playa de Combustibles, Operadores de Fabrica de Hielo, Encargados de Canchas de Futbol, Chofer y Personal de Seguridad. Con la implementación del proyecto, la cantidad de personas empleadas llegará a 32 (treinta y dos) personas directamente vinculadas a las tareas de la empresa, que en realidad va ir incrementándose de acuerdo a las necesidades y requerimientos que la comercialización de los productos y servicios demanden. El siguiente cuadro, detalla la estructura organizacional proyectada de recursos humanos. Cuadro 06 01

Recursos Humanos Cantidad Administración

Comercialización

Director Gerente General Gerente Comercial Gerente Financiero Gerente Inmobiliario Secretaria Seguridad Limpiador Chofer

1 1 1 1 1 1 1 1 1

Jefes de playa (tres turnos) 3 Operador de expendio de combustibles (tres turnos) 6 Vendedores de Rapidito (dos turnos) 6 Vendedores de Repuestos (un turno) 2 Vendedores de Cubiertas (un turno) 2 Encargados de Canchas (un turno) 2 Operador de Fabrica de Hielo 2

Cantidad [Administración]

9

Cantidad [Comercialización]

Cantidad [Administración + Comercialización]

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PPaattrriim moonniioo ddeell PPrrooppiieettaarriioo El Ing. Carlos Fernando Cruz Roa, nació el 30 de Mayo 1959 en Asunción, es casado con la Sra. Martha Helena Quiñonez Hermosilla y tiene cuatro hijos, se encuentra domiciliado en la Calle Picada Diarte N° 2486, del Barrio Virgen del Carmen de la ciudad de Asunción, y es de profesión Ingeniero Civil. Su ocupación normal es la de Ganadero y Empresario, y actualmente se encuentra diseñando y desarrollando con sus Asesores el emprendimiento del complejo comercial bajo la denominación de “Complejo Comercial Villa Cesareo” en la ciudad de San Pedro de Ycuamanduyu, Capital del II Dpto. del país, San Pedro. El emprendimiento será implementado bajo la figura de su Empresa Unipersonal Carlos Fernando Cruz Roa, RUC Nº 478654.

D Diissppoonniibbiilliiddaadd PPaattrriim moonniiaall,, CCaappiittaall SSoocciiaall yy FFaaccttuurraacciióónn El Ing. Carlos Fernando Cruz Roa es accionista en tres (3) empresas conjuntamente con su esposa Marta Quiñonez, y además cada uno de ellos es propietario/a de una (1) empresa unipersonal respectivamente. La estructura accionaria de las empresas de las cuales forman parte se encuentran conformadas según el cuadro siguiente: Titular

Condición

Razón Social

Carlos Cruz Roa

Accionista Accionista Accionista Accionista* Propietario

CYR SRL Ganadera Cruz SA

Monte Cristo SA Monte Cristo SA Cruz & Quiñonez

Participación Accionaria %

85,00% 50,00% 12,50% 43,75% 50,00%

Subtotal Marta Quiñonez

Accionista Accionista Accionista* Propietaria Subtotal Total

Valor de Acciones6 (000, omitidos)

2.550.000 900.000 250.000 875.000 5.687.000 10.262.000

CYR SRL Ganadera Cruz SA

Monte Cristo SA Cruz & Quiñonez

15,00% 41,66% 36,45% 50,00%

450.000 750.000 729.000 5.687.000 7.616.000 17.878.000

Como puede observarse en el cuadro, el Inversor y su esposa poseen la mayoría accionaria de las empresas (CYR SR 100%, Ganadera Cruz SA 91,6% y Monte Cristo SA 92,7%), siendo en las Empresas Unipersonales copropietarios con su esposa. El valor de las acciones que poseen en conjunto ascienden a Gs.17.878 millones, perteneciendo al Inversor exclusivamente Gs.10.262 millones y a su esposa Gs.7.616 millones respectivamente.

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Los datos que constan en el cuadro fueron elaborados en función a Declaraciones Juradas hechas por el Inversor. Página 14 de 48

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FFaaccttuurraacciióónn También es muy importante mencionar que las empresas de las cuales forma parte el Inversor, se encuentran operando en sectores económicos como la Ganadería, Hostería, Cría de Caballos, Construcciones Civiles, entre otras actividades, que en el año 2012 tuvieron movimientos de ingresos (estimativos), según el siguiente cuadro: RUC

Razón Social

80006718-5 80015385-5 80028405-4 478654-8 y 595474-6

CYR SRL

Ganadera Cruz SA

Monte Cristo SA Unipersonales Total

Ingresos7 (000, omitidos)

0 274.730 2.038.759 229.363 2.542.852

El Ingreso Total de las Empresas en forma conjunta fue de aproximadamente Gs. 2.542,8 millones, siendo esto un flujo significativo en cuanto a liquidez financiera que dispone el propietario anualmente (la Empresa CYR SA no tuvo movimiento; Ganadera Cruz SA, tuvo una facturación de Gs. 274,7 millones; Monte Cristo SA, tuvo una facturación de Gs. 2.038,7 millones; y las Empresas Unipersonales en forma conjunta tuvieron una facturación de Gs. 229,3 millones). En el presente año se espera que los Ingresos Totales de las Empresas en forma conjunta sean muy superior a las del año pasado, por lo que se estima tendrá mayor liquidez financiera.

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Los datos que constan en el cuadro fueron elaborados a partir de Declaraciones Juradas hechas por el Inversor. Página 15 de 48

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El Mercado Los productos y servicios que comercializará e“Complejo Comercial Villa Cesareo”, serán de alta calidad, y generan beneficios inmediatos a los usuarios de los mismos, ya sea se trate de los transportistas que demandan combustibles derivados de petróleo, como también los talleres mecánicos, que necesitan repuestos, cubiertas, baterías, etc., así como los ciudadanos que necesitan servicios de alineación y balanceo de sus vehículos, o quieran divertirse en grupos de amigos que necesitan distracción y confort como hacer deportes; persona que necesitan terrenos para sus viviendas, transeúntes que compran combustibles, demandan comestibles y bebidas rápidas, etc. Todos los productos fueron diseñados en función a la experiencia disponible en este tipo de negocios que existen en las principales ciudades departamentales de nuestro país, y se cuenta con tecnología y el respaldo suficiente de empresas muy renombrados para mantener y mejorar los servicios. En cuanto a los precios y calidad a que serán comercializados los productos y servicios, versus beneficios que estos generarán en los clientes, o el valor agregado y buen servicio que se mantendrá, permiten estimar una consolidación de los productos y los servicios, en un mercado que se encuentra actualmente en una etapa de expansión muy significativa.

O Obbjjeettiivvooss El mercado o segmento del mercado relacionado a la principal línea de negocio del complejo comercial – Combustibles derivados de petróleo (Gasoil, Naftas, GLP y Lubricantes), está representado por cada una de las unidades de transportistas track de gran porte (25 a 30 toneladas) que circula por la Ruta Nº11 “Juana de Lara” en dirección este – oeste y oeste –este, es decir desde la Ciudad de Santa Rosa de Lima hasta la ciudad de Puerto Antequera sobre el Río Paraguay, sumándose a esto los transportes de gran porte de los ramales que alimentan la Ruta Nº11, y los vehículos de la ciudad de San Pedro y sus compañías vecinas. Es interés del “Complejo Comercial Villa Cesareo”, que cada uno de los camiones que circulan por la ruta cuenten con los servicios de soporte de la estación de servicios durante las 24 horas del día para operar el sistema. El universo de cobertura está constituido actualmente por aproximadamente 300 camiones diarios, siendo el pico en temporada alta de 500 camiones diarios que proveen a los silos de la ciudad de Puerto Antequera. Según las informaciones que manejamos se encuentran en proceso de instalación tres puertos con silos sobre el Rio Paraguay, en la ciudad de Puerto Antequera8 específicamente, motivo por cual creemos que el crecimiento de utilización de la infraestructura será exponencial en los próximos años, y en el mediano y largo plazo. Para ello, en el servicentro que se proyecta instalar dispondrá de cuatro bocas de expendio de combustible para autos, motos y camionetas más una boca de expendio de GLP (para vehículos y garrafas), con un crecimiento progresivo en lo que se refiere a venta de combustibles y lubricantes; dos bocas de expendio rápido de combustible (exclusivo para camiones de gran porte), En el centro de la ciudad de San Pedro existen cuatro servicentros de pequeña envergadura que no pueden vender combustibles a los camioneros debido a que los mismos no pueden acceder a esa zona por la estrechez de las calles de la ciudad y la rigidez de la Municipalidad que prohíbe. En el sector de servicios de la Estación de Servicios, se instalarán tres

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Autoridades de la Municipalidad de Antequera nos informarón que existen tres empresas que se encuentran gestionando su habilitación, a parte de las dos existentes que se encuentran operando actualmente. Página 16 de 48

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fosas, dos con elevadores y una exclusiva para mantenimiento (cambio de aceite y filtros) de camiones, con su respectiva área de estacionamiento de automóviles, camionetas y camiones. Cabe destacar que próximo a la propiedad se encuentran dos Universidades, una Nacional y otra Privada, contando los mismos con una cantidad importante de estudiantes con vehículos (autos, camionetas y motos), y además en zona cercana se están construyendo sesenta viviendas tipo CONAVI. Asimismo, es significativo resaltar que a 13 Km de distancia se encuentra la Ciudad Puerto Antequera, que actualmente cuenta con dos silos con puertos establecidos y en pleno funcionamiento que registran un movimiento de aproximadamente 300 camiones en promedio por día, y en temporada alta de zafra llega hasta 500 camiones en promedio diariamente; actualmente se están construyendo un silo con puerto y se están proyectando dos más. Otras líneas de negocios con las cuales contara el complejo comercial son: Repuestos, Cubiertas, Baterías y Servicios de Alineación y Balanceo, como soporte de servicio de posicionamiento del Complejo Comercial, para los talleres y empresas agrícolas y ganaderas de la zona de San Pedro y sus alrededores, sector este se espera aumente en función al movimiento de vehículos que se espera generará la expansión de la frontera agrícola con modos de producción mecanizada en el Departamento. El universo del mercado (Según la Encuesta de Hogares realizadas por la DGEEC9, en el Dpto. de San Pedro existe aproximadamente 85.356 hogares), pero para esta línea de negocios el mercado se reduce a los que disponen automóviles, camionetas, motocicletas y camiones. Al respecto, aproximadamente 11,1 % de los hogares disponen de automóviles y/o utilitarios, y 55 % de los hogares disponen de motocicletas en el Departamento de San Pedro, según la Encuestas de Hogares. Se calcula cubrir un porcentaje importante de este total, atendiendo a la estimación realizada de la demanda, esperando un incremento en forma significativa, debido a las prestaciones y la seguridad que brindará a los propietarios de los vehículos o usuarios del local. Otra unidad de negocio que dispondrá el “Complejo Comercial Villa Cesareo” es el Sistema de Comestibles y Bebidas Rápidas, bajo la marca RAPIDITO, así como la venta de Hielo en Bolsa y Barras, el cual permitirá a las personas que acuden con sus vehículos a cargar combustibles, realizar sus compras de acuerdo a sus gustos, pero no solamente los que cargan combustibles, sino también todos aquellos transeúntes y vecinos de la estación de servicios, como es de conocimiento las bebidas y bolsas de hielo tienen alta demanda de parte de los distintos eventos particulares de personas por un sin número de acontecimientos que a diarios mantienen. El “Complejo Comercial Villa Cesareo” también dispondrá de un sector de distracción, esparcimiento y deporte para los ciudadanos de la Ciudad de San Pedro, como son las Canchas con pastos sintéticos, la misma contara con tres canchas y apoyo de un quincho de 10 metros por 30 metros con su respectiva cantina y sanitarios con todas las comodidades, a fin de que las familias y grupos de amigos de la ciudad se acerquen al complejo. Por último, se encuentra la línea de negocio relacionado a la urbanización: Loteamiento y construcción de viviendas, que se encuentra en la zona más alta de la ciudad en una superficie plana, dividida en 36 manzanas, de las cuales 5 se destinan a plazas, 1 para edificios públicos contando con 25 casas construidas y una escuela pública, las 2 manzanas que están sobre la Ruta Nº 11 “Juana de Lara” serán para la implementación del “Complejo Comercial Villa Cesareo”, y 28 manzanas con 460 lotes de distintas superficies que van desde 360 m2 hasta 873 m2 para la venta. Al respecto, cabe mencionar que el Distrito de San Pedro del Ycuamandiyú cuenta con más de 45.000 habitantes, y el centro urbano de la ciudad con más de 20.000 habitantes. La Municipalidad de San Pedro del Ycuamandiyú tiene catastrado en sus registros 3.500 lotes en el casco urbano de la ciudad, de los cuales 3.000 están vendidos y los últimos 500 lotes disponibles son los del emprendimiento “Villa Cesareo”.

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DGEEC: Dirección General de Encuestas, Estadísticas y Censos. Página 17 de 48

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CClliieenntteess Con relación a los clientes que el “Complejo Comercial Villa Cesareo” prevé abastecer, dependerá de cada una de las líneas de negocios que se menciono anteriormente: así por ejemplo en la venta de combustibles, los principales clientes según las estimaciones iníciales serán las empresas de transportes que utilizan la Ruta Nº 11 “Juana de Lara”, principalmente los graneleros que proveen a los silos y puertos de Antequera. Por supuesto además se estará proveyendo a las empresas agrícolas que están localizados en San Pedro, así como también a las empresas de transportes de pasajeros y la ciudadanía en general que dispone autos, utilitarios y motocicletas.

ZZoonnaa ddee CCoobbeerrttuurraa Existe un importante nicho de mercado en este rubro en la ciudad de San Pedro, y en esta zona específicamente, considerando que la Estación de Servicio será la más grande de la zona, y tendrá todas las condiciones para atender la creciente demanda. En ese sentido, se puede apuntar que además de la flota de transporte terrestre sobre la ruta Nº 11 “Juana de Lara” desde Santa Rosa de Lima hasta Puerto Antequera (actualmente circulan aproximadamente más de 300 unidades de camiones de gran porte por día en promedio), también se encuentran las maquinarias y equipos como tractores de las empresas agrícolas establecidas en el II Departamento de San Pedro; así como las empresas de transportes de pasajeros y cargas en general que llegan a la ciudad de San Pedro y a las compañías vecinas, y la gran cantidad de automovilistas, utilitarios y motoristas de la ciudad y sus alrededores.

Fuente: Wikipedia

Aquí es muy significativo señalar que el Departamento de San Pedro es una zona que está iniciando su proceso de desarrollo muy aceleradamente, debido a la producción agrícola empresarial mecanizada, que hace que crezca significativamente la producción en función a la expansión de las exportaciones y a la expansión de la frontera agrícola hacia la zona norte de la Región Oriental del país, en la zona se puede verificar que estancias que se dedicaban a la producción de ganado vacuno hoy día se están volcando a la producción agrícola de granos (soja, maíz, etc.). A este hecho debe sumarse la inversión en infraestructura, específicamente en Página 18 de 48

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carreteras realizadas por el Estado Central y la Gobernación10, y a la inversión en infraestructura privada (silos, puertos, maquinarias, etc.). Sumado a estos hechos, según los sondeos realizados con las Autoridades Municipales 11 y de la Gobernación, existen proyectos para localizar industrias en la zona a fin de agregar valor a los productos agrícolas, uno de los proyectos más nombrado es la Destilería de Alcohol que la Empresa Estatal PETROPAR tiene planificado implementar en la zona de “Barbero Cue”. Como ejemplo, se puede puntualizar que gran parte de la producción agrícola de la zona norte de la Región Oriental del país sale vía terrestre hasta la ciudad de Puerto Antequera, para luego ser transportado en forma fluvial por barcazas hasta los puertos de mayor calado de la Argentina, de esta forma se ahorra en términos económicos en el costo de transporte de manera considerable. En ese sentido, se estima que gran parte de la producción granelera de los Departamentos de San Pedro, Canindeyu y Amambay, se están volcando a los silos y puertos de Antequera, por la conveniencia enunciada anteriormente, previéndose un crecimiento acelerado para el corto, mediano y largo plazo en forma significativa. Por otro lado, es importante también resaltar el inició del asfaltado de la ruta que une la ciudad de Capitán Bado (frontera con Brasil) y Río Verde (Dpto. de San Pedro), por lo que se estima que una vez terminado esta nueva ruta de todo tiempo, aumentará sustancialmente el flujo de camiones de gran porte que transitarán por la zona con destino a Puerto Antequera, atendiendo que también a la producción brasilera le convendrá minimizar sus costos de transportes, debido a la gran competitividad del sector granelero. La combinación de estas variables estratégicas: Hidrovia Paraguay-Paraná, Carreteras asfaltadas de todo tiempo, Infraestructura de silos y puertos, Integración de infraestructura de carretera con el Brasil, unidos a la ampliación de la frontera agrícola con modos de producción mecanizada y tecnología de punta, permitirán que en breve el Departamento de San Pedro y sus habitantes mejoren sustancialmente su bienestar y forma de vida, y se estima que el crecimiento promedio anual del producto interno bruto del Dpto. San Pedro se encontrara fácilmente por encima del 10%, como lo fue en su momento los Dptos. de Itapuá, Alto Paraná, Canindeyú entre otros, y hoy día la población de los mismos disponen de un Ingreso Percapita muy superior a la media del país. Fuente: IIRSA12

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En entrevista mantenida con autoridades de la Gobernación de San Pedro, los mismos señalaron el crecimiento acelerado de la expansión de la frontera agrícola en la región. Empresas con modos de producción mecanizada se están localizando en la zona, así como empresarios ganaderos que se están volcando hacia la producción agrícola, por lo que el estado necesitara invertir en mantenimiento de caminos y carreteras de circulación de todo tiempo. 11 Según informaciones de la Municipalidad de San Pedro, se iniciaron los trámites iníciales de la Empresa PETROPAR para localizar la industria en la zona. 12 IIRSA: Iniciativa para la Integración de la Infraestructura Regional de Suramericana. Página 19 de 48

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CCrreecciim miieennttoo Considerando el “Entorno Económico” propicio en el cual se localizará el “Complejo Comercial Villa Cesareo”, y para los fines del presente estudio, se tienen en cuenta el mercado, la experiencia en la comercialización del emblema “BR - Barcos y Rodados”, la visión de los Directivos y Gerentes de la empresa e infraestructura de servicios que dispondrá el complejo, así como la situación económica por la que atraviesa el país en este año 2013 que se espera un crecimiento importante del Producto Interno Bruto (PIB)13, sumado a la gran expectativa que genera el inicio del nuevo gobierno electo, se estima un crecimiento de facturación conforme se expone en el siguiente cuadro: Cuadro 03 06

Crecimiento Estimado de Ingreso En porcentajes Referencia

Descripcion Tasa de Ponderacion Anual de Ingreso

Año 1

Año 2

18%

23%

Escenario 1 (ME 2,5%) Año 3 Año 4 29%

36%

Año 5

Año 6

Año 7

43%

52%

61%

Escenario 2 (ME 5,0%) Año 8 Año 9 72%

85%

Año 10 100%

En cuanto a las ventas de los diferentes tipos de gasoil y de las naftas a nivel nacional se nota un crecimiento relativo importante en los últimos diez años, principalmente de las naftas. Las ventas de gasoil en el año 2002 fue de 948,5 millones de litros, mientras en el año 2012 alcanzo 1.155,5 millones de litros, siendo la diferencia un aumento de las ventas del año 2012 con respecto al 2002 de 21,8 %, mientras que en el caso de las naftas, las ventas del año 2002 fue de 230,9 millones de litros y en el año 2012 alcanzo 643,2 millones de litros, siendo la diferencia relativa un incremento de las ventas del 2012 con respecto al 2002 de 78,5 %, según los datos estadísticos de la Dirección General de Combustibles 14. Aquí se nota también un cambio relativo en la ponderación de cada uno de los combustibles (gasoil y nafta) en el mercado, mientras en el año 2002 la relación era 80 % de consumo de gasoil y 20 % de naftas, en el año 2012 la relación fue de 65 % de gasoil y 35 % de naftas aproximadamente, notándose de esta manera el gran crecimiento que tuvo el consumo de naftas15.

PPrroovveeeeddoorreess La provisión de combustibles y lubricantes necesarios para la venta se realizará a partir del Emblema BR- Barcos y Rodados, con la que el propietario ha negociado para firmar contrato. Los mismos Directivos y Gerentes de la Empresa BR- Barcos y Rodados fueron a San Pedro para evaluar la localización de la futura estación de servicio en San Pedro en función a los indicadores de movimiento de transportes de gran porte, maquinarias, automóviles, utilitarios y motocicletas otorgando su parecer muy favorable y predisposición para trabajar. En cuanto a la provisión de repuestos, cubiertas, baterías, filtros, etc., se estará trabajando con la Empresa Ríos Repuestos, con quien también se firmara contrato por un determinado tiempo. El negocio de comestibles y bebidas bajo la marca Rapidito, estará siendo abastecido por los diferentes distribuidores que tienen la representación legal de los mismos.

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Según las últimas estimaciones del Banco Central del Paraguay, el crecimiento esperado del PIB superara los 13% en el año 2013. 14 Estadísticas de la Dirección General de Combustibles, dependiente del Ministerio de Industria y Comercio. 15 Según los técnicos de la Dirección General de Combustibles, este hecho aparentemente se produce como consecuencia de los cambios relativos de los precios de los combustibles. Página 20 de 48

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CCoom meerrcciiaalliizzaacciióónn La comercialización, el volumen de venta y facturación se definieron según dos variables: primero, la experiencia de muchos años del emblema “BR- Barcos y Rodados” y del Grupo de Estación de Servicios Bahía en el mercado nacional y específicamente en la región norte de la región oriental del país, que es el grupo al cual se acoplara la Estación de Servicio “Villa Cesareo”; y segundo, en el sondeo realizado por los directivos, técnicos y asesores del emprendimiento a los actores económicos principales16 y a las autoridades Municipales y Departamentales de San Pedro, así como también a los datos secundarios disponibles. Atendiendo que el emprendimiento dispondrá inicialmente de cinco líneas de negocios: 1) Combustibles y Lubricantes, 2) Repuestos, Cubiertas y Servicios de Gomería, Alineación y Balanceo, 3) Mini Mercado Rapidito, para venta de Comestibles y Bebidas rápidas, 4) Canchas con Pasto Sintético para distracción de la ciudadanía, y 5) Loteamiento para viviendas. La facturación de los combustibles (Gasoil, Naftas, GLP y Lubricantes) se estiman podrá iniciarse en el primer año, con Gs. 8.520 millones, vendiendo unos 25.000 litros semanales aproximadamente, que totalizan 1,2 millones de litros en el año 2014, siendo el precio promedio para fines de cálculo en este estudio, guaraníes seis mil quinientos por litros. Debiendo agregarse a esto, un volumen anual de 24.000 litros de lubricantes. La facturación para Comestibles y Bebidas rápidas en el primer año, mas hielo en bolsa y barra (Rapidito), se estima podrá venderse en el primer año un monto de Gs. 1.596 millones, siendo la estimación semanal de venta de acuerdo al movimiento de vehículos y personas, Gs. 33,25 millones (Bebidas Gs. 20 millones, Comestibles Gs. 8,75 millones, y Hielo Gs. 4,5 millones, respectivamente). La facturación para Repuestos, Baterías, Cubiertas, y Servicio de Gomería, Alineación y Balanceo, se estima alcanzará en el primer año Gs. 2.772 millones, siendo la estimación semanal de venta Gs. 57,75 millones (Repuestos Gs. 31,5 millones; Baterías Gs. 4,0 millones; Cubiertas Gs. 21,0 millones; Gomería, Alineación y Balanceo Gs. 1,25 millones, respectivamente para el primer año). La Facturación para alquiler de las tres Canchas Sintéticas, mas consumo de bebidas, se estiman para el año 2014 un monto de guaraníes 121,4 millones, siendo la estimación semanal Gs. 2,53 millones (Canchas Gs. 2,11 millones; Bebidas Gs. 0,42 millones, respectivamente durante el primer año). En cuanto a la facturación para el Loteamiento, se estima para el primer año un monto de guaraníes 1.270,2 millones por la venta de 120 lotes (90 lotes a cuota y 30 al contado), existiendo cuatro categorías de lotes con cuotas diferenciadas de acuerdo a la localización (cuotas mensuales para categoría A, Gs. 490 mil; cuotas mensuales para categoría B, Gs. 390 mil; cuotas mensuales para categoría C, Gs. 290 mil; y cuotas mensuales para categoría D, Gs. 240 mil, respectivamente).

EEssttrraatteeggiiaass La estrategia de ventas, precios y calidad de cada uno de los productos y servicios que se estarán comercializando en cada una de las líneas de negocio del ““Complejo Comercial Villa Cesareo”, ya sea combustibles, repuestos y cubiertas, comestibles y bebidas rápidas, distracción o loteamiento, dependen específicamente del nicho de mercado en el cual se encuentra, es decir de las preferencias de consumidores y del servicio y valor agregado que el complejo les puede

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En entrevistas mantenidas con ciudadanos, comerciantes y funcionarios municipales acerca de la posibilidad de apertura de un supermercado, los mismos señalaron la necesidad de contar con un local apropiado en la ciudad de San Pedro, donde puedan realizar sus variadas compras en un solo lugar, como disponen la mayoría de las Capitales Departamentales. Página 21 de 48

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proveer a los mismos, así como del soporte para mantener actualizado la calidad e innovación de los productos y servicios. El sistema de comercialización a ser utilizado se basara en tres estrategias básicas complementarias: a) en primer lugar, en la Alianza Estratégica con el Emblema BR-Barcos y Rodados y en el Grupo de Estaciones de Servicios Bahía de Cobertura Nacional, del cual formara parte la Estación de Servicio “Villa Cesareo”, b) en segundo lugar, consistirá en ventas institucionales, mediante visitas personalizadas a empresas agrícolas, ganaderas y de transportes e instituciones públicas (Gobierno Central, Departamental y Municipios), y c) por último, mediante la difusión masiva para la Ciudanía Sampedrana y Compañías vecinas, de los servicios que dispone el Complejo, a través de publicidad y eventos especiales, así como también para los transportistas individuales que circulan por la Ruta Nº 11 “Juana de Lara”. El ““Complejo Comercial Villa Cesareo”, tendrá como Principio Filosófico Fundamental de Gestión del Negocio, brindar Productos de Excelente Calidad y Servicios Confortables y Atención Cordial y Rápida a los Clientes que acuden al Complejo. Aumento de productividad: Para los transportistas terrestres, tener un servicio rápido y eficiente es muy importante para llegar a destino justo a tiempo, por lo que la estación de servicios dispondrá de expendedores de combustibles de alto caudal exclusivos para camiones de gran porte. Mejor servicio a clientes: El servicentro ofrecerá lugar para estacionar camiones de gran porte y servicios sanitarios para aseo y de descanso temporal para los choferes, atendiendo que el sistema reduce tiempo de entrega, dispondrá de los servicios para controlar sus cubiertas y suspensiones, además de poder realizar cambio de aceites y filtros. Mantener buena imagen de la empresa: Los servicios del “Complejo Comercial Villa Cesareo”, dispondrá de sistemas y equipos de última generación, por lo que permitirá asegurar a sus usuarios y clientes mejor servicio, calidad total, y permanente innovación.

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Estudio Técnico O Obbjjeettiivvoo El estudio técnico tiene por objeto proveer información para cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operación pertinentes a esta área.

AAnnáálliissiiss ddeell TTaam maaññoo El tamaño de un proyecto es su Capacidad de Producción y en este caso de Comercialización durante un período de tiempo de funcionamiento que se considera normal para las circunstancias y tipo de proyecto de que se trata, que en este caso es de 10 años. Para establecer el tamaño de la estación se considera a más de la capacidad de Comercialización de combustibles (se relaciona directamente con los turnos a operar por día y noche), la capacidad expresada en porcentaje de la demanda proyectada. Las variables determinantes del tamaño son: • • • • • •

Dimensión y características del mercado. Tecnología. Disponibilidad de insumos y materias primas. Localización del proyecto. Costo de inversión y de operación. Financiamiento del proyecto.

Tamaño del Proyecto La importancia de definir el tamaño que tendría el proyecto se manifiesta principalmente en su incidencia sobre el nivel de las inversiones y costo que se calculen y, por tanto, sobre la estimación de la rentabilidad que podría generar su implantación. De igual forma, la decisión que se tome respecto del tamaño determinará el nivel de operación que posteriormente explicará la estimación de los ingresos por venta.

Factores determinantes del tamaño Entre los factores determinantes del tamaño consideramos los siguientes puntos:  



Dimensiones del mercado y capacidad de financiamiento. Se contemplará la evolución del estudio realizado de la demanda futura para dimensionar el mercado; no obstante se evaluarán permanentemente estas condiciones para estar alerta a las variaciones que puede enfrentar el crecimiento de la demanda planteada en el proyecto. En la capacidad de financiamiento es vital equilibrar los rendimientos de la Estación de Servicios en relación a la inversión, lo cual debe justificar el tamaño y tecnología aplicada en el proyecto.

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Normativa, Reglamentos y Otros. En materia de legislación u ordenanzas lo que se tiene en cuenta son la ordenanza del municipio de San Pedro referente a Estaciones de Servicios que expenden combustibles derivados de petróleo, el Decreto Nº 10.911/2000 del Ministerio de industria y Comercio17, que Regula la Refinación, Importación, Distribución y Comercialización de Combustibles derivados de petróleo, y el estudio y permiso que la Secretaria de Medio Ambiente debe realizar para poder emprender un proyecto como la Estación de Servicio.

CCaappaacciiddaadd ddeell PPrrooyyeeccttoo El tamaño relevante de la Estación de Servicios está dado por su capacidad instalada y en este proyecto la distribución anual se expresa en unidades de litros. La fase de mayor ponderación de este proyecto está vinculada al mercado no cubierto, que es el trafico sobre la ruta Nº 11 “Juana de Lara”, y se tiene previsto iniciar las labores de comercialización con tres turnos diarios, dentro de los cuales están incluidos los horarios nocturnos, que corresponderá a la política del 100% de la capacidad instalada. Considerando el tamaño de la Estación de Servicios, concluimos que estaría con capacidad de vender 24.266 litros de combustible diarios18, si contemplamos los turnos de lunes a domingos, estaríamos alegando que la comercialización por semana tendría una capacidad de 169.862 litros; siendo la capacidad mensual 679.448 litros aproximadamente.

Capacidad Diseñada En el diseño de la Estación, se especifica que los combustibles se encuentren almacenados en tanques subterráneos en ambientes seguros y con los tubos de desfogue requeridos para evitar una mayor evaporación del producto, daño en los tanques de almacenamiento, y contaminación de los combustibles por agua provocada por la humedad. De igual manera es imprescindible mantener el área de trabajo en perfectas condiciones de limpieza, ya que la contaminación del ambiente por falta de cuidado puede traducirse en un problema legal ante la Secretaria del Medio Ambiente. Atendiendo que la comercialización prevista para el primer año, alcanza un volumen de venta semanal de 23.333 litros, es decir el 13,7 % de la capacidad instalada, previéndose un crecimiento importante a lo largo de los siguientes 10 años, se prevé que no se tendrá inconvenientes en cuanto a la capacidad de respuesta a la demanda en términos técnicos, atendiendo que los 8 (ocho) tanques a ser instalados tendrán una capacidad de stock de combustibles de 170.000 litros (5 tanques para Gasoil, 2 tanques para Naftas y 1 tanque para GLP respectivamente), pudiendo aprovisionarse prácticamente todos los días.

AAnnáálliissiiss TTééccnniiccoo ddee LLooccaalliizzaacciióónn El estudio de localización del proyecto define claramente los sitios de mejor localización para ubicar una Estación de Servicios en la Ciudad de San Pedro. La localización óptima es aquella que permita obtener una máxima comercialización, maximizando los beneficios y reduciendo a lo mínimo posible los costos. 17

La Dirección General de Combustibles dependiente de la Sub-Secretaria de Estado de Comercio del Ministerio de Industria y Comercio, es la responsable de la regulación del sector de comercialización de combustibles derivados de petróleo. Y para lo cual aplica las disposiciones del Decreto Nº 10.911/2000. 18 Cuando esté trabajando al 100 % de su capacidad en el decimo año. Para el primer año se estima estará vendiendo 13,5 % aproximadamente de su capacidad. Página 24 de 48

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La localización adecuada de la Estación de Servicio determina el éxito o fracaso del negocio. Por ello, se consulto con el Emblema BR- Barcos y Rodados y con el “Grupo de Estaciones de Servicios Bahía”, para tomar la decisión acerca de ubicar el proyecto en la Entrada de la Ciudad de San Pedro. En ese sentido no sólo se tuvieron en cuenta criterios económicos, sino también los criterios estratégicos, institucionales e incluso, de preferencias emocionales. Con todo ello, sin embargo, se busco determinar aquella localización que maximice la rentabilidad del proyecto.

Macro Localización Para especificar la macro localización del proyecto se estudia el entorno regional en el que estará el emprendimiento, se indica que la Estación de Servicios estará ubicada en la entrada de la Ciudad de San Pedro, Capital del Departamento del mismo nombre. Para decidir la ubicación se consideró la conveniencia en lo que respecta a las vías de acceso; se justifica la conveniencia de instalar la Estación de Servicios en el sector antes referido, por ser una área apropiada para el funcionamiento y desarrollo de la Estación a nivel comercial, sumándose además que es un paso obligado para transitar por la ruta Nº 11 “Juana de Lara” de este a oeste o de oeste a este, es decir, es la vía principal de acceso a la Ciudad, además de ser paso obligado para acceder a Puerto Antequera.

Micro Localización La micro localización es el sitio preciso para la ubicación del proyecto. La estación de Servicios estará situada en el Km. 311 de la ruta Nº 11 “Juana de Lara”; a quinientos metros de la rotonda de entrada de la Ciudad de San Pedro de Ycuamanduyu.

Fuente: Dirección General de Estadísticas Encuestas y Censos.

Para fundamentar técnicamente la localización de la Estación de Servicios en la ubicación indicada vale mencionar varios factores tales como: costo del terreno, costo total de mano de obra a contratar, costo del transporte del producto y costo de construcción de los servicios necesarios, así como la autorización de la Municipalidad de San Pedro entre otros.

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PPrroocceessoo ddee FFuunncciioonnaam miieennttoo El proceso de funcionamiento del proyecto nos permitió establecer los requerimientos de maquinarias y equipos, personal, espacio físico, instalaciones, entre otros, en función de los programas de manejo recomendados en el estudio de mercado para la utilización eficaz de los recursos disponibles. El requerimiento para abastecerse de combustible depende del recorrido que los propietarios de vehículos realicen para llegar a la estación de servicios, así mismo cada vehículo está diseñado para utilizar diferentes tipos de combustibles dependiendo de sus motores tales como: • • • 

Nafta Común Nafta súper Diesel GLP.

Operación y Seguridad Industrial Toda empresa se encuentra obligada a establecer procedimientos en sus operaciones, así como determinadas normas de seguridad con el fin de mejorar el ambiente de trabajo y elevar la productividad. En el caso de la Estación de Servicio, el manejar productos inflamables y combustibles con mayor razón con el fin de evitar los accidentes genéricos y específicos que son comunes a esta actividad comercial.

Áreas de Peligro En una Estación de Servicios de combustibles, según la posibilidad de presencia de gases o vapores inflamables pueden determinarse áreas de peligro, como son: • •

El área de surtidores; y Área de descarga del auto tanque.

Iluminación Todos los lugares de atención al público, de trabajo o tránsito, tendrán iluminación natural, artificial, o mixta debiendo predominar si es posible la primera de las mencionadas. La iluminación artificial y lámparas portátiles, serán antideflagrante en las zonas peligrosas antes mencionadas. Las instalaciones eléctricas son otra zona donde potencialmente puede existir una fuente de ignición, por lo cual debemos manejarla como un área de peligro, además se prohíbe fumar o encender fuego, para este caso cabe la prohibición de llenar el tanque de vehículo con el motor encendido.

Transito Interior de Vehículos Los vehículos que no requieran de carga de combustibles, deberán aparcar en lugares reservados para tal fin, zona que estará debidamente señalizada, para el efecto. Todos los vehículos aparcarán en posición de salida, a objeto de presentarse una evacuación de emergencia, no se produzcan obstrucciones por las maniobras a realizarse. La Página 26 de 48

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estación deberá contar con señalización adecuada, la misma que será obligatoria para todos los vehículos, que no ingresen a las islas de carga de combustible.

PPrroocceessoo ddee CCoom mpprraa yy M Maanneejjoo 1. Realizar Pedido de Litros de Combustibles al Emblema Según las necesidades de cada producto, el primer paso consiste en hacer el pedido a la representante del emblema BR- Barcos y Rodados, la forma más común es vía telefónica, esta persona autoriza y recepta el número de litros que la Estación de Servicio le ha solicitado. 2. Carga y Transporte de Combustibles en los Camiones Cisterna Con la guía de remisión en manos, el chofer puede proceder a cargar en el tanquero el número de litros que le hayan solicitado y facturado, teniendo en cuenta los compartimientos del tanquero para evitar mezclas entre los productos. 3. Operaciones de Trasvase o Descarga del Combustible Estas operaciones se ejecutarán por el personal especializado, que conozcan todas las operaciones que intervienen en el mismo, es imprescindible la presencia de un extintor de fuegos. En caso de presentarse en esta zona una emergencia, como un derrame o fuga continua, sin presencia de fuego, se suspenderán las actividades en toda la estación, debiendo si es posible, bloquear las válvulas del auto tanque y no se pondrá en marcha el motor del mismo hasta que no se haya comprobado la no existencia de atmósfera explosiva en el sector. Antes de comenzar el trasvase, se comprobará con los medios que se disponga que la calidad y cantidad del producto sea el que corresponda en la guía de transporte, así mismo se verificará el volumen de los tanques que recibirían la carga. Al ingresar el auto tanque a la isla de descarga se debe proceder a apagarlo y frenar el vehículo, calzarlo en ambos sentidos con tacos de madera, retirar la llave del contacto y depositarla en un lugar adecuado, retirar las seguridades que deben existir en las bocas de recepción de los combustibles y conectar las mangueras. La conexión de las mangueras, con las bocas del auto tanque se efectuará con las herramientas apropiadas. Antes de iniciar las operaciones de trasvase, se comprobará que no existan alrededor de la zona de fuego abierto o vehículos con el motor encendido. Se deberá conectar el “Cable de Puesta a Tierra”, asegurándose del buen contacto eléctrico del mismo. Finalizada la operación de descarga del combustible, se cerrarán todas las válvulas del tanquero, se comprobarán tanques vacíos y se desconectará el cable de “Toma a Tierra”. 4. Operaciones de Despacho de Combustibles Los despachadores tendrán el conocimiento necesario sobre la operación de los surtidores, conforme los manuales de los fabricantes de los equipos, para lo cual los despachadores obtendrán la capacitación para su eficaz manejo, así como para brindar un óptimo servicio al cliente, evitando derrames de combustibles, que pueden resultar de alto riesgo cuando el reabastecimiento se efectúe cerca de múltiples o tubos de escape calientes. Las mangueras deben tratarse convenientemente a fin de evitar dobladuras y enrollamientos que puedan provocar estrangulamientos y por ende rajaduras y cortes que pueden producir fugas de combustibles. Una vez terminado el suministro de combustible se repondrá la tapa del tanque y se colgará la manguera en su lugar, de manera que no quede enganchada en alguna saliente del vehículo, recién entonces se permitirá poner en marcha el motor. Página 27 de 48

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De existir derrames considerables en esta zona, se empujará manualmente el vehículo para permitir limpiar el área y evitar contaminación. En esta zona existirá un número adecuado de extintores para controlar los fuegos imprevistos, provocados por situaciones exógenas al personal de la estación. Existirá la señalización adecuada, tanto para el tránsito, el combustible que se ofrece y las señales de peligro necesarias, como son: “Por Favor No Fume”, “Apague el Motor antes de cargar”, “No encienda fuego”.

TTeeccnnoollooggííaa El proyecto a implementarse requiere de equipos electrónicos modernos, los mismos dispondrán obligatoriamente de válvulas de impacto que corten el despacho en caso de que se produzca fuego y garantice el servicio a los clientes al momento de iniciar el proceso de abastecimiento. Obras Físicas, Instalaciones y Equipamientos, se detallan en el anexo. Para arrancar con el proyecto se revisaron las diferentes alternativas posibles para la adquisición de los equipos y maquinarias necesarios para instalar una estación de servicio moderna con los últimos adelantos en esta materia. Por tal razón y con el fin de cumplir con los programas de comercialización proyectados se necesitará requerir de las siguientes maquinarias y equipos: •      

Surtidor de alto caudal de diesel, dos unidades. Surtidor óctuple, tres unidades. Surtidor de GLP, una unidad. Tanques de 20.000 litros para gasoil, cinco unidades. Tanques de 20.00 litros para nafta, dos unidades. Tanque para GLP, una unidad. Filtros para diesel

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Estudio Económico CCuuaaddrroo ddee IInnvveerrssiioonneess Las inversiones estarán dadas por Aportes Propios y Financiamiento Externo respectivamente, por un monto total de (Gs. 9.001;7 millones), de los cuales (Gs. 2.061,3 millones) serán aporte propio, y (Gs. 6.940,4 millones) tendrá financiamiento externo del sistema bancario local, las mismas son necesarias para ejecutar el proyecto y colocar en el mercado, en condiciones competitivas las cinco líneas de negocios enunciadas anteriormente. Es decir son recursos necesarios para el desarrollo de productos y servicios que el “Complejo Comercial Villa Cesareo” brindara a la Ciudad de San Pedro. Las inversiones se agrupan en 4 categorías que son: los activos fijos, los activos intangibles, el capital de trabajo y un mínimo de 5 % de imprevistos sobre las primeras tres categorías, según el siguiente cuadro:

Cuadro 01 00

Inversiones (000 omitidos) Referencia

Aporte Propio

Cuenta

Total

Externo

Cuadro 01 01 Cuadro 01 02 Cuadro 01 03 Cuadro 01 04 Cuadro 01 05 Cuadro 01 06

Activo Fijo Terrenos Construcciones Civiles Equipamientos y Maquinarias Equipos Informáticos y de Seguridad Muebles y Equipos de Oficina Rodados

745.100 487.500 0 0 0 0 257.600

6.588.110 0 3.441.701 2.206.786 325.965 138.057 475.600

7.333.210 487.500 3.441.701 2.206.786 325.965 138.057 733.200

Cuadro 01 07 Cuadro 01 08 Cuadro 01 09

Activo Intangible Gastos de Preinversión Instalacion y Montaje Marcas

381.954 374.954 0 7.000

352.320 0 352.320 0

734.274 374.954 352.320 7.000

Cuadro 12 00

Capital de Trabajo

505.613

0

505.613

Cuadro 01 10

Imprevistos

428.655

0

428.655

2.061.321

6.940.430

9.001.751

Totales

Estas inversiones, a efectos del estudio, están clasificadas por grupos de activos y principales rubros. En el cuadro de abajo se detalla, el costo de los 15 terrenos en los cuales estará asentado el complejo comercial. Cuadro 01 01

Terrenos (000 omitidos) Referencia Anexo 0101

Descripción Complejo Comercial "Villa Cesareo" Total

Cantidad 15

Unidad Medida Unidad

Costo Unitario 32.500

Total 487.500 487.500

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Inversiones requeridas para la construcción de las obras civiles para las diferentes aéreas que dispondrá el complejo comercial, se observan en detalle en el siguiente cuadro: Cuadro 01 02

Construcciones Civiles (000 omitidos) Referencia 1.2 01 1.2 02 1.2 03 1.2 04 1.2 05 1.2 06 1.2 07

Descripción

Cantidad

Area Servicios y Repuestos Area Quincho Area Camiones Area Playa de Estacion de Servicios Area Minimercado (Rapidito ) Area Fosa de Servicio Area Cancha

Unidad Medida

1 1 1 1 1 1 1

Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad

Costo Unitario 499.713 377.727 246.693 1.218.794 607.368 292.967 198.440

Total

Total 499.713 377.727 246.693 1.218.794 607.368 292.967 198.440 3.441.701

Inversiones requeridas para la adquisición de maquinarias y equipos para las diferentes aéreas del complejo comercial, se detallan en el siguiente cuadro: Cuadro 01 03

Equipamientos y Maquinarias (000 omitidos) Referencia 1.3 01 1.3 02 1.3 03 1.3 04 1.3 05 1.3 06 1.3 07 1.3 08 1.3 09 1.3 10

Descripción

Cantidad

Area Servicios y Repuestos Area Quincho Area Camiones Area Playa Area Minimercado (Rapidito ) Area Lavadero Area Cancha Transformador de Energia Generador de Electricidad Fabrica de Hielo y Deposito

Unidad Medida

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Global Global

Costo Unitario 150.819 0 0 541.000 982.803 221.424 172.740 15.000 63.000 60.000

Total

Total 150.819 0 0 541.000 982.803 221.424 172.740 15.000 63.000 60.000 2.206.786

Las inversiones en equipos informáticos y de seguridad, para cada área de negocios del complejo comercial, se detallan a continuación en el siguiente cuadro: Cuadro 01 04

Equipos Informáticos y de Seguridad (000 omitidos) Referencia 1.4 01 1.4 02 1.4 03 1.4 04 1.4 05 1.4 06

Descripción Hardwares para oficinas y areas de ventas Impresoras Sistema de Control y Soporte Telemedicion Equipamiento de Sistema de Seguridad, Circuito Cerrado Sistema de Comunicación e Internet Total

Cantidad 1 4 1 1 1 10

Unidad Medida Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad

Costo Unitario 44.307 800 115.005 123.453 5.000 3.500

Total 44.307 3.200 115.005 123.453 5.000 35.000 325.965

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Los muebles y equipos de oficinas para las diferentes líneas de negocios, en su totalidad esta previsto adquirir con recursos de terceros. Se detallan en el siguiente cuadro: Cuadro 01 05

Muebles y Equipos de Oficina (000 omitidos) Referencia 1.5 01 1.5 02 1.5 03 1.5 04 1.5 05 1.5 06 1.5 07

Descripción

Cantidad

Escritorios Sillas Estantes Sillones Living Mesa de reunion con 8 sillas Casillero de metal para Vestuario

6 18 3 3 1 1 1

Unidad Medida Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad

Costo Unitario 2.615 2.954 3.026 4.816 7.150 36.519 2.000

Total

Total 15.690 53.172 9.078 14.448 7.150 36.519 2.000 138.057

Las inversiones en rodados, los cuales una parte se realizaran con fondos propios, provenientes de las acciones aportadas por socio de la empresa, se detallan en el siguiente cuadro: Cuadro 01 06

Rodados (000 omitidos) Referencia 1.6 01 1.6 02 1.6 03 1.6 04 1.6 05 1.6 06

Descripción

Cantidad

Camioneta Ford Ranger Camion Cisterna de 5 toneladas Camionea Chevrolet S10 (segunda mano) Camión con Grua (segunda mano) Tractor ( segunda mano) Camion con Refrigerador

1 1 1 1 1 1

Unidad Medida Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad

Costo Unitario 180.600 155.000 51.600 86.000 120.000 140.000

Total

Total 180.600 155.000 51.600 86.000 120.000 140.000 733.200

Las inversiones denominadas de preinversión, implican gastos por estudios, licencias, gastos de escrituración o hipotecas y contratación de servicios profesionales requeridos para establecer trazabilidad y garantía en la implementación del proyecto a ser ejecutado. Cuadro 01 07

Gastos de Preinversión (000 omitidos) Referencia 1.7 01 1.7 02 1.7 03 1.7 04 1.7 05 1.7 06

Descripción Instalación HBS Honorarios de Abogado, Tasaciones e Hipotecas Estudio de Preinversión Honorarios de Consultoria (Medio ambiente y Municipios) Honorarios de Fiscalizadores de Obras Gerenciamiento de Lanzamiento de Loteamiento Total

Cantidad 1 1 1 1 1 1

Unidad Medida Diseño Servicio Estudio Tramite Servicio Servicio

Costo Unitario 43.538 7.500 158.916 15.000 90.000 60.000

Total 43.538 7.500 158.916 15.000 90.000 60.000 374.954

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A continuación se presenta el cuadro que especifica los gastos de instalación de las maquinarias y equipos para las diferentes aéreas del complejo comercial: Cuadro 01 08

Instalacion y Montaje (000 omitidos) Referencia 1.8 01 1.8 02 1.8 03 1.8 04 1.8 05 1.8 06 1.8 07 1.8 08 1.8 09 1.8 10

Descripción

Cantidad

Area Servicios y Repuestos Area Quincho Area Camiones Area Playa Area Minimarket Area Fosa de servicio Area Cancha Transformador de enegia Generador de electricidad Fabrica de Hielo incluido Camara para deposito

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Unidad Medida Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Unidad Global Global

Costo Unitario 80.400 101.760 47.160 88.000 0 0 0 20.000 13.000 2.000

Total

Total 80.400 101.760 47.160 88.000 0 0 0 20.000 13.000 2.000 352.320

El “Complejo Comercial Villa Cesareo” dispondrá de marcas propias para el negocio y la comercialización de sus hielos, siendo la inversión necesaria para ello, lo siguiente: Cuadro 01 09

Marcas (000 omitidos) Referencia 1.9 01

Descripción

Cantidad

Registro en la Direccion de Marcas del MIC Logo de Marca de Negocio Logo para Marca de Hielo

2 1 1

Unidad Medida Unidad Unidad Unidad

Costo Unitario

Total

1.500 2.000 2.000

3.000 2.000 2.000

Total

7.000

Como se menciono anteriormente se prevé un porcentaje mínimo de 5% como imprevistos en los cálculos de activos fijos, intangibles y capital de trabajo, que se detallan a continuación en el siguiente cuadro: Cuadro 01 10

Imprevistos (000 omitidos) Referencia 1.10 01 1.10 02 1.10 03

Descripción Activos Fijos Activos Intangibles Capital de Trabajo Total

Porcentaje 0,05 0,05 0,05

Unidad Medida Porcentaje Porcentaje Porcentaje

Costo Unitario 7.333.210 734.274 505.613

Total 366.660 36.714 25.281 428.655

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CCaappiittaall ddee TTrraabbaajjoo Es el capital necesario desde el punto de vista práctico, diferente al capital de inversión, con que el empresario debe contar para que el sistema operativo de producción y comercialización empiece a funcionar. Esto significa que se debe pagar las mercaderías, antes de percibir ingresos, es decir pagar equipos, salarios, servicios básicos, etc., hasta que se vendan los bienes y/o servicios que comercializa la empresa. Los detalles se consignan en el siguiente cuadro:

Cuadro 12 00

Capital de Trabajo (000 omitidos) Referencia

Ciclo Días

Concepto Activo Corriente Caja y Bancos Requerimientos de Combustibles y Mercaderias RRHH [Comercialización] Servicios de Agua, Electricidad, Comunicación Gastos de Transporte Propio Mantenimiento de Activo Fijo Seguro sobre Activo Fijo RRHH [Administración] Servicios de Profesionales Tercerizados Materiales e Insumos de Oficina Comisión por Ventas (2%/Ingreso)

Año 1 18%

Año 2 23%

Año 3 29%

Año 4 36%

Año 5 43%

Año 6 52%

Año 7 61%

Año 8 72%

Año 9 85%

Año 10 100%

505.613 148.746 226.199 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 9.599

612.327 188.310 292.050 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 10.900

747.597 236.957 377.512 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 12.061

887.253 289.877 462.183 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 14.125

1.053.086 350.595 565.467 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 15.956

1.252.512 421.931 691.879 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 17.634

1.458.517 496.958 820.587 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 19.904

1.704.897 585.913 975.605 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 22.311

1.993.440 689.748 1.157.506 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 25.117

2.340.361 814.687 1.376.210 27.608 5.350 1.886 13.878 15.390 50.456 5.500 1.000 28.395

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

Capital de Trabajo (Necesario) Capital de Trabajo (Formación)

505.613 0

612.327 106.715

747.597 135.270

887.253 139.656

1.053.086 165.833

1.252.512 199.426

1.458.517 206.005

1.704.897 246.381

1.993.440 288.542

2.340.361 346.921

Monto Financiable (0%) Aporte Propio (100%)

0 505.613

612.327

747.597

887.253

1.053.086

1.252.512

1.458.517

1.704.897

1.993.440

2.340.361

Pasivo Corriente Proveedores

Costos/365*t

3,5 7 15 30 30 30 30 30 30 30 30

0

Se aprecia que el rubro Requerimientos de mercaderías y combustibles es el más significativo en cuanto a monto se refiere atendiendo a las características del negocio, luego se encuentran los demás rubros que deben abonarse, siendo las necesidades anuales cada vez mayor, teniendo en cuenta el crecimiento de ventas estimado anualmente.

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IInnggrreessooss Los ingresos están dados por la comercialización de los productos y servicios que la empresa comercializará en el mercado. En el siguiente cuadro pueden verse los ingresos anuales proyectados, clasificados por las líneas de negocios referenciados anteriormente. Cuadro 03 00

Ingresos Totales (000 omitidos) Referencia 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Descripción Ventas en Estación de Servicio Ventas en Minimercado (Rapidito) Ventas de Servicios y Repuestos Ventas en Complejo Recreativo Ventas de Inmuebles (Villa Cesareo) Totales

Ponderación 60% 11% 19% 1% 9%

Año 1 18%

Año 2 23%

Año 3 29%

Año 4 36%

Año 5 43%

Año 6 52%

Año 7 61%

Año 8 72%

Año 9 85%

Año 10 100%

8.520.000 1.596.000 2.772.000 121.440 1.270.200

11.538.000 1.915.200 3.049.200 182.160 1.393.200

15.511.500 2.298.240 3.354.120 283.200 1.300.800

19.353.375 2.757.888 3.689.532 303.600 1.723.800

24.083.719 3.309.466 4.058.485 481.680 1.723.800

29.924.648 3.971.359 4.464.334 421.200 1.723.800

35.765.578 4.765.630 4.910.767 542.160 1.723.800

42.861.094 5.718.757 5.401.844 542.160 1.723.800

51.145.313 6.862.508 5.942.028 542.160 1.723.800

61.172.775 8.235.009 6.536.231 542.160 1.723.800

14.279.640

18.077.760

22.747.860

27.828.195

33.657.150

40.505.341

47.707.936

56.247.654

66.215.809

78.209.975

De acuerdo a las expectativas y comportamiento del mercado, las Ventas de Combustibles (63%) son los de mayor ponderación seguidos de las Ventas de Repuestos y Cubiertas (21%), las Ventas en el Mini mercado también tienen una ponderación significativa de (12%), y luego están las Ventas de lotes para viviendas (4%), seguidas por último del Alquiler de Canchas Sintéticas (1%).

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CCoossttooss O Oppeerraacciioonnaalleess Son los costos en los que se incurre para comercializar bienes y servicios que pondrá a disposición del mercado. Están representados por los costos denominados fijos y variables. En el siguiente cuadro puede visualizarse el detalle de cada uno de ellos y su comportamiento a lo largo de un horizonte de 10 años.

Cuadro 04 00

Costos Operativos (000 omitidos) Referencia

Cuentas

Costo

Costos de Comercialización Requerimientos de Combustibles y Mercaderias Variable RRHH [Comercialización] Fijo Servicios de Agua, Electricidad, Comunicación Fijo Gastos de Transporte Propio Fijo Seguro sobre Activo Fijo Fijo

Año 1 18%

Año 2 23%

Año 3 29%

Año 4 36%

Año 5 43%

Año 6 52%

Año 7 61%

Año 8 72%

Año 9 85%

Año 10 100%

11.693.022 10.857.546 662.592 64.200 90.540 18.144

14.853.852 14.018.376 662.592 64.200 90.540 18.144

18.956.043 18.120.567 662.592 64.200 90.540 18.144

23.020.273 22.184.797 662.592 64.200 90.540 18.144

27.977.886 27.142.410 662.592 64.200 90.540 18.144

34.045.672 33.210.196 662.592 64.200 90.540 18.144

40.223.665 39.388.189 662.592 64.200 90.540 18.144

47.664.535 46.829.059 662.592 64.200 90.540 18.144

56.395.777 55.560.301 662.592 64.200 90.540 18.144

66.893.572 66.058.096 662.592 64.200 90.540 18.144

Costos de Administración RRHH [Administración] Servicios de Profesionales Tercerizados Materiales e Insumos de Oficina Amortización de Activo Intangible Depreciación de Activo Fijo Mantenimiento de Activo Fijo Comisión por Ventas (2%/Ingreso)

Fijo Fijo Fijo Fijo Fijo Fijo Variable

1.628.593 605.472 66.000 12.000 44.991 618.402 166.535 115.193

1.644.195 605.472 66.000 12.000 44.991 618.402 166.535 130.795

1.658.127 605.472 66.000 12.000 44.991 618.402 166.535 144.727

1.682.896 605.472 66.000 12.000 44.991 618.402 166.535 169.496

1.704.868 605.472 66.000 12.000 44.991 618.402 166.535 191.469

1.680.023 605.472 66.000 12.000

1.707.256 605.472 66.000 12.000

1.736.140 605.472 66.000 12.000

1.769.819 605.472 66.000 12.000

1.809.153 605.472 66.000 12.000

618.402 166.535 211.614

618.402 166.535 238.847

618.402 166.535 267.731

618.402 166.535 301.410

618.402 166.535 340.744

Costos Financieros Sobre Crédito a Largo Plazo Sobre Crédito a Corto Plazo

Fijo Variable

832.852 832.852 0

832.852 832.852 0

740.312 740.312 0

647.773 647.773 0

555.234 555.234 0

462.695 462.695 0

370.156 370.156 0

277.617 277.617 0

185.078 185.078 0

92.539 92.539 0

Costos Totales

14.154.466

17.330.899

21.354.482

25.350.942

30.237.989

36.188.390

42.301.078

49.678.293

58.350.674

68.795.264

Total (Costo Fijo) Total (Costo Variable)

3.181.727 10.972.739

3.181.727 14.149.171

3.089.188 18.265.294

2.996.649 22.354.293

2.904.110 27.333.879

2.766.580 33.421.809

2.674.041 39.627.036

2.581.502 47.096.790

2.488.963 55.861.711

2.396.424 66.398.840

Como se pude apreciar entre los tres rubros en que se clasifican, los Costos de Comercialización son los de mayor ponderación en cuanto a monto, seguidos de los Costos de Administración y los Costos Financieros respectivamente.

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RReeccuurrssooss H Huum maannooss Se consigna a continuación los requerimientos de la empresa en cuanto a personal y salarios que deben ser pagados a estos, clasificados por grupos de actividades o funciones a desempeñar. En el siguiente cuadro, las estimaciones de asignación de cargos para el Complejo:

Cuadro 06 00

Recursos Humanos (000 omitidos) Descripción

Cantidad

Comercialización Jefes de playa (tres turnos) Operador de expendio de combustibles (tres turnos) Vendedores de Mini-Mercado (dos turnos) Vendedores de Repuestos (un turno) Vendedores de Cubiertas (un turno) Encargados de Canchas (un turno) Operador de Fabrica de Hielo

3 6 6 2 2 2 2

Costo Mes

Costo Año

2.000 1.700 1.700 1.700 1.700 1.700 2.000

Parcial Carga Social 36,00% RRHH [Comercialización] Administración Director Gerente General Gerentes Sectoriales Contador Secretaria Limpiador Chofer

487.200 175.392 662.592

1 1 3 1 1 1 1 Parcial Carga Social 36,00% RRHH [Administración] Total

72.000 122.400 122.400 40.800 40.800 40.800 48.000

15.000 5.000 3.000 3.000 1.700 1.700 1.700

180.000 60.000 108.000 36.000 20.400 20.400 20.400 445.200 160.272 605.472 1.268.064

Como se puede apreciar en el cuadro, el sector de comercialización es el que incorporara la mayor cantidad de empleados, principalmente para venta de las diferentes unidades de negocios, seguidos de un pequeño equipo altamente calificados para las actividades administrativas.

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FFuueenntteess yy U Ussooss ddee FFoonnddooss Se detalla en el siguiente cuadro la proveniencia y el destino que se da al flujo de dinero que ocurre en el proceso de comercialización en el proyecto. En el siguiente cuadro, detalles de las Fuentes de Ingresos de Fondos, así como de los Usos.

Cuadro 15

Fuentes y Usos de Fondos (000 omitidos) Referencia

Indicadores

Año 1 18%

Año 0

Año 2 23%

Año 3 29%

Año 4 36%

Año 5 43%

Año 6 52%

Año 7 61%

Año 8 72%

Año 9 85%

Año 10 100%

Fuentes de Fondos 9.001.751 Aporte Propio : Inversión en Activos Fijos 745.100 Aporte Propio : Inversión en Activos Intangibles 381.954 Financiamiento del Capital de Trabajo 0 Aporte Propio para Capital de Trabajo 505.613 Financiamiento Inversion Act. Intangibles 352.320 Financiamiento para Inversión Fija 6.588.110 Aporte Propio: para Imprevisto 428.655 Ventas 0 Saldo (Año Anterior) 0

14.785.253 0 0 0 0 0 0 0 14.279.640 505.613

18.853.810 0 0 0 0 0 0 0 18.077.760 776.050

23.475.992 0 0 0 0 0 0 0 22.747.860 728.132

28.955.004 0 0 0 0 0 0 0 27.828.195 1.126.809

36.018.467 0 0 0 0 0 0 0 33.657.150 2.361.318

44.783.051 0 0 0 0 0 0 0 40.505.341 4.277.711

54.465.634 0 0 0 0 0 0 0 47.707.936 6.757.698

66.260.251 0 0 0 0 0 0 0 56.247.654 10.012.597

80.283.177 0 0 0 0 0 0 0 66.215.809 14.067.368

97.209.769 0 0 0 0 0 0 0 78.209.975 18.999.793

Usos de Fondos Inversiones en Activos Fijos Inversión en Activos Intangibles Capital de Trabajo Costos Operacionales (menos: Depreciación y Amortización de Activos Fijos Intangibles) Imprevisto

13.996.686 0 0 505.613 13.491.073

17.279.832 0 0 612.327 16.667.505

21.438.687 0 0 747.597 20.691.089

25.574.802 0 0 887.253 24.687.549

30.627.682 0 0 1.053.086 29.574.596

36.822.500 0 0 1.252.512 35.569.987

43.141.192 0 0 1.458.517 41.682.675

50.764.788 0 0 1.704.897 49.059.890

59.725.711 0 0 1.993.440 57.732.271

70.517.222 0 0 2.340.361 68.176.861

505.613

788.567

1.573.977

2.037.306

3.380.202

5.390.785

7.960.552

11.324.441

15.495.463

20.557.466

26.692.546

0 0 0

0 0 0

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

771.159 732.012 39.147

Disponibilidades Amortización de la Deuda Capital para Inversiones Fijas Capital para Activos Intangibles Impuesto a la Renta Saldo (Año Siguiente)

8.496.138 7.333.210 734.274 0 0 428.655

0

12.517

74.686

139.338

247.725

341.916

431.695

540.686

656.936

786.513

941.471

505.613

776.050

728.132

1.126.809

2.361.318

4.277.711

6.757.698

10.012.597

14.067.368

18.999.793

24.979.916

En el registro previsto se aprecia cómo serán utilizados los recursos propios o externos y los generados por la operación del proyecto, presentándose la situación con relativa liquidez en todo el periodo considerado.

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SSeerrvviicciioo ddee llaa D Deeuuddaa Según este estudio es necesario contratar un préstamo por valor de Gs. 6.940,4 millones, a ser amortizado en diez años; pagando el principal a partir del segundo año, es decir se prevé dos años de gracia; siendo la tasa de interés aplicada de 12 % anual sobre saldo.

Cuadro 02 00

Servicio de la Deuda (000 omitidos) Datos Capital (Total) Plazo Período de Gracia Tasa de Interés

6.940.430 10 2 12%

Años Años Anual

Año

Capital

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

6.940.430 6.940.430 6.940.430 6.169.271 5.398.112 4.626.953 3.855.794 3.084.635 2.313.477 1.542.318 771.159

Amortización del Capital 0 0 771.159 771.159 771.159 771.159 771.159 771.159 771.159 771.159 771.159

Interés Anual 0 832.852 832.852 740.312 647.773 555.234 462.695 370.156 277.617 185.078 92.539

Cuota Anual 0 832.852 1.604.010 1.511.471 1.418.932 1.326.393 1.233.854 1.141.315 1.048.776 956.237 863.698

El préstamo que se realizará es principalmente para cubrir gran parte de las inversiones de activo fijo y una parte de los activos intangibles.

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EEssttaaddoo ddee RReessuullttaaddooss El cuadro de resultados demuestra valores monetarios de ganancias o pérdidas registradas en el horizonte del proyecto, descontando el pago de impuestos (10 % sobre las ganancias) correspondientes.

Cuadro 13 00

Estado de Resultados (000 omitidos) Proyecto

Ingresos Totales

Año 01 Año 02 Año 03 Año 04 Año 05 Año 06 Año 07 Año 08 Año 09 Año 10

14.279.640 18.077.760 22.747.860 27.828.195 33.657.150 40.505.341 47.707.936 56.247.654 66.215.809 78.209.975

14.154.466 17.330.899 21.354.482 25.350.942 30.237.989 36.188.390 42.301.078 49.678.293 58.350.674 68.795.264

125.174 746.861 1.393.378 2.477.253 3.419.161 4.316.951 5.406.858 6.569.362 7.865.135 9.414.712

12.517 74.686 139.338 247.725 341.916 431.695 540.686 656.936 786.513 941.471

112.656 672.175 1.254.040 2.229.527 3.077.244 3.885.256 4.866.172 5.912.425 7.078.621 8.473.240

405.477.319

363.742.476

41.734.843

4.173.484

37.561.359

Total

Costos Totales

Utilidad Imponible

Impuesto a la Renta

Utilidad Neta

Como se puede apreciar en el cuadro del Estado Resultado, desde el primer año arroja resultados positivos, aunque en principio la utilidad es relativamente baja con los respectos los siguientes años, se nota que posteriormente los resultados son crecientes a lo largo del todo ciclo de vida del proyecto.

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PPuunnttoo ddee EEqquuiilliibbrriioo Este cuadro permite estudiar las relaciones entre los costos fijos, los costos variables y los ingresos generados por las ventas de bienes y servicios.

Cuadro 14

Punto de Nivelación (000 omitidos) Referencia

Indicadores

Año 1 18%

Año 2 23%

Año 3 29%

Año 4 36%

Año 5 43%

Año 6 52%

Año 7 61%

Año 8 72%

Año 9 85%

Año 10 100%

Ingresos Totales

14.279.640

18.077.760

22.747.860

27.828.195

33.657.150

40.505.341

47.707.936

56.247.654

66.215.809

78.209.975

Costos Totales Costos Fijos Costos Variables

14.154.466 3.181.727 10.972.739

17.330.899 3.181.727 14.149.171

21.354.482 3.089.188 18.265.294

25.350.942 2.996.649 22.354.293

30.237.989 2.904.110 27.333.879

36.188.390 2.766.580 33.421.809

42.301.078 2.674.041 39.627.036

49.678.293 2.581.502 47.096.790

58.350.674 2.488.963 55.861.711

68.795.264 2.396.424 66.398.840

96%

81%

69%

55%

46%

39%

33%

28%

24%

20%

Punto de Nivelación

El equilibrio se registra a partir del nivel en que los costos ya son cubiertos por los ingresos en un determinado nivel de comercialización. Como se aprecia en el cuadro, en los primeros años el punto de nivelación es relativamente alto debido los volúmenes de ventas, para luego reducirse a medida que el volumen de venta aumenta, y se puede notar que los ingresos cubren más rápidamente los costos en el periodo considerado.

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FFlluujjoo ddee CCaajjaa Se verifican ingresos netos, obtenidos mediante la suma algebraica de todos los ingresos y egresos que se realizan para la comercialización en el horizonte del proyecto.

Cuadro 16

Flujo de Fondos (000 omitidos) Años 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Inversión Activos Fijos (7.333.210) 0 0 0 0 (1.059.165) 0 0 0 0 4.525.793

Inversión AF Intangibles (734.274) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Capital de Trabajo 0 (505.613) (106.715) (135.270) (139.656) (165.833) (199.426) (206.005) (246.381) (288.542) 2.340.361

Amortización de la Deuda 0 0 (771.159) (771.159) (771.159) (771.159) (771.159) (771.159) (771.159) (771.159) (771.159)

Depreciación Amortización Activos Fijos AF Intangibles 0 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402 618.402

0 44.991 44.991 44.991 44.991 44.991 0 0 0 0 0

Utilidad Neta

Flujo de Fondos

0 112.656 672.175 1.254.040 2.229.527 3.077.244 3.885.256 4.866.172 5.912.425 7.078.621 8.473.240

(8.067.484) 270.437 457.695 1.011.004 1.982.106 1.744.481 3.533.073 4.507.411 5.513.288 6.637.322 15.186.638

Como se puede observar en el cuadro, inicialmente los fondos son negativos debido principalmente a las inversiones realizadas, pero luego a partir del año 1 en que se inicia la operatividad de las diferentes líneas de negocios del emprendimiento, se percibe que los flujos de fondos son positivos y crecientes en todo el periodo del proyecto.

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VVaalloorr AAccttuuaalliizzaaddoo N Neettoo Es el valor que arroja el proyecto como la utilidad de la empresa utilizando una tasa de descuento definida en 12 % anual. En el siguiente cuadro se establece el valor del VAN. Cuadro 15

Valor Actualizado Neto Indicadores Analisis de Sensibilidad

Valor Actual Neto Tasa Esperada Valor Actual Neto

Año

12% 8.846.782

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Flujo de Fondos (8.067.484) 270.437 457.695 1.011.004 1.982.106 1.744.481 3.533.073 4.507.411 5.513.288 6.637.322 15.186.638

Factor de Descuento 1,00000 0,89286 0,79719 0,71178 0,63552 0,56743 0,50663 0,45235 0,40388 0,36061 0,32197

Valor Actual (8.067.484) 241.462 364.872 719.613 1.259.664 989.865 1.789.965 2.038.924 2.226.725 2.393.485 4.889.691

Como se puede apreciar en el cuadro el valor actual neto es positivo, lo que nos está indicando que además de pagar todos los costos de comercialización, administración y financieros, está remunerando al capital en un 12 % y arroja un beneficio adicional determinado por el valor del VAN.

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TTaassaa IInntteerrnnaa ddee RReettoorrnnoo Es la tasa máxima que el proyecto puede remunerar al capital. En el siguiente cuadro se define el valor de la TIR.

Cuadro 16

Tasa Interna de Retorno Indicadores Analisis de Sensibilidad

TIR Tasa Interna de Retorno

Años

24,2%

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Flujo de Fondos (8.067.484) 270.437 457.695 1.011.004 1.982.106 1.744.481 3.533.073 4.507.411 5.513.288 6.637.322 15.186.638

Factor de Descuento 1,00000 0,80507 0,64814 0,52180 0,42009 0,33820 0,27227 0,21920 0,17647 0,14207 0,11438

Valor Actual (8.067.484) 217.721 296.651 527.541 832.654 589.981 961.965 988.026 972.940 942.981 1.737.024

Se espera, para proyectos de este tipo que la Tasa Interna de Retorno sea superior a 15 %, y como se puede apreciar la misma arroja un TIR del 24,2% con financiamiento.

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Fuentes

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FFuueenntteess ((11)) D Dooccuum meennttooss TTééccnniiccooss 0101 0102 0103 0104 0105 0106 0107 0108 0109 0110 0111 0112

Tasación de Terrenos de la Urbanización Presupuesto de Obras Civiles Presupuesto de Maquinarias y Equipos Presupuesto de Instalación de Maquinarias y Equipos Presupuesto de Equipos Informáticos y de Seguridad Presupuesto de Muebles y Equipos de Oficina Presupuesto de Rodados Presupuesto de Gastos de Pre-Inversión Presupuesto de Marcas y Registros Plano Manzanero de la Urbanización Plano Arquitectónico del Complejo, 3C Supuestos del Estudio Perfil de Proyecto, 3C

Original Original Original Original Original Original

Copia Copia

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FFuueenntteess ((22)) D Dooccuum meennttooss LLeeggaalleess 0201 0202 0203 0204 0205 0206 0207 0208 0209 0210 0211 0212 0213 0214 0215 0216 0217 0218 0219 0220 0221 0222 0223 0224 0225 0226 0227 0228 0229 0230 0231 0232 0233 0234 0235 0236 0237 0238 0239 0240 0241

Constancia de Persona Física, Carlos Cruz Roa Constancia de Persona Física, Martha Quiñonez Hermosilla Estatutos Sociales, PJ, Monte Cristo SA Estatutos Sociales, PJ, Ganadera Cruz SA Estatutos Sociales, PJ, CYR SRL Acta de Asamblea, Ordinaria, 2013, Monte Cristo SA Acta de Asamblea, Ordinaria, 2013, Ganadera Cruz SA Acta de Asamblea, Ordinaria, 2013, CYR SRL Sentencia Definitiva del Poder Judicial, SD 475 Sentencia Definitiva del Poder Judicial, SD 914, SD 475 Acuerdo Privado sobre Anticipo de Herencia (*) Transferencia de Inmueble, Finca 0058, San Pedro Transferencia de Inmueble, Finca 1795, San Pedro Transferencia de Inmueble, Finca 1798, San Pedro Transferencia de Inmueble, Finca 1799, San Pedro Transferencia de Inmueble, Finca 2145, San Pedro Transferencia de Inmueble, Finca 1635, Ayolas. Transferencia de Inmueble, Finca 1190, Ayolas. Transferencia de Inmueble, Finca 2509, Ayolas. Transferencia de Inmueble, Finca 00201, Luque Transferencia de Inmueble, Finca 15313, Luque Transferencia de Inmueble, Finca 18440, Luque Transferencia de Inmueble, Finca 99999, Lambaré Boleta de Marca, PJ, Ganadera Cruz SA Boleta de Señales, PJ, Ganadera Cruz SA Boleta de Marca, PJ, Monte Cristo SA Boleta de Señales, PJ, Monte Cristo SA Acta de Vacunación, SENACSA, Monte Cristo SA Orden de Trabajo, SENACSA, Monte Cristo SA RUC, Cédula Tributaria, Monte Cristo SA RUC, Cédula Tributaria, Ganadera Cruz SA RUC, Cédula Tributaria, CYR SRL RUC, Cédula Tributaria, Carlos Cruz Roa RUC, Cédula Tributaria, Martha Quiñonez Hermosilla RUC, Constancia de Inscripción, Monte Cristo SA RUC, Constancia de Inscripción, Ganadera Cruz SA RUC, Constancia de Inscripción, CYR SRL CIC, Carlos Cruz Roa CIC, Martha Quiñonez Hermosilla Licencia Ambiental, SEAM, 3C, San Pedro Estudio y Permiso, INFONA, 3C, San Pedro

Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia Copia

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Estudio de Perfil de Proyecto Complejo Comercial “Villa Cesareo”

FFuueenntteess ((33)) D Dooccuum meennttooss CCoonnttaabblleess 0301 0302 0303 0304 0305 0306 0307 0308 0309 0310 0311 0312 0313 0314 0315 0316 0317 0318 0319 0320 0321 0322 0323 0324 0325 0326 0327 0328 0329 0330

Balance General, 2010-2012, Monte Cristo SA Balance General, 2010-2012, Ganadera Cruz SA Balance General, 2010-2012, CYR SRL F120, IVA, 2012, Carlos Cruz Roa F120, IVA, 2012, Martha Quiñonez Hermosilla F120, IVA, 2012, Monte Cristo SA F120, IVA, 2012, Ganadera Cruz SA F120, IVA, 2012, CYR SRL F120, IVA, 2013, Carlos Cruz Roa F120, IVA, 2013, Martha Quiñonez Hermosilla F120, IVA, 2013, Monte Cristo SA F120, IVA, 2013, Ganadera Cruz SA F120, IVA, 2013, CYR SRL Informe de Auditor Externo, 2010-2012, Carlos Cruz Roa Informe de Auditor Externo, 2010-2012, Martha Quiñonez Informe de Auditor Externo, 2010-2012, Montecristo SA Informe de Auditor Externo, 2010-2012, Ganadera Cruz SA Informe de Auditor Externo, 2010-2012, CYR SRL F101, Renta, 2010-2012, Monte Cristo SA F101, Renta, 2010-2012, Ganadera Cruz SA F101, Renta, 2010-2012, CYR SRL F105, IMAGRO, 2010-2012, Monte Cristo SA F105, IMAGRO, 2010-2012, Ganadera Cruz SA F105, IMAGRO, 2010-2012, CYR SRL CCT, SET, 2012, Carlos Cruz Roa CCT, SET, 2013, Martha Quiñonez Hermosilla CCT, SET, 2012, Monte Cristo SA CCT, SET, 2012, Ganadera Cruz SA CCT, SET, 2012, CYR SRL CCT, MSA, 2013, Carlos Cruz Roa

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Estudio de Perfil de Proyecto Complejo Comercial “Villa Cesareo”

FFuueenntteess ((44)) D Dooccuum meennttooss FFoottooggrrááffiiccooss 0401 0402 0403 0404 0405 0406 0407 0408 0409 0410 0411 0412

Área de Expendio Rápido de Combustibles Área de Expendio Normal de Combustibles Área de Servicios y Repuestos Área de Mini Mercado (Rapidito) Área Terraza Área Estacionamiento de Camiones Área Deportiva Área de Fosas Vista Aérea del Complejo Comercial Vista Geo-referenciada del Terreno

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