ACTUALIZACIÓN A LA CALIFICACIÓN DE RIESGO A LAEMISIÓN DE OBLIGACIONES DE HOTEL BOULEVAR ELBOULEVARD S. A.

DICIEMBRE 2013

EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE HOTEL BOULEVAR ELBOULEVARD S. A. Hasta por US$ 7,000,000 US$ 4,778,312 1,800 días

Monto aprobado de la emisión: Monto colocado de la emisión: Plazo de la emisión Clase A: Plazo de la emisión Clase B: Clases: Tasa de interés:

2,520 días AyB 8.00% fija anual Trimestral

Amortización de capital: Pago de intereses:

Trimestral

Garantías y Resguardos:

Garantía General, Específica y Resguardos de Ley y voluntarios

Destino de la emisión:

100% para capital de trabajo

Fecha de vencimiento:

Junio 2020

Calificación Asignada:

“AA”

Analista:

Viviana Quiñonez [email protected]

CALIFICACIÓN ASIGNADA

AA

El Comité de Calificación de nuestra institución, en sesión del 20 de diciembre de 2013, basado en los análisis efectuados por el personal técnico, a partir de la información financiera histórica auditada proporcionada por el Emisor desde el 2008 al 2012, el corte interno al 31 de octubre de 2013 y el detalle de los activos libres de gravamen, ha resuelto mantener a la Emisión de Obligaciones de la compañía Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. por un monto de hasta US$7,000,000, en la categoría de riesgo “AA”, la misma que se define en:

AA 1 Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad del pago de capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general. El signo (-) indica la posibilidad de que la categoría asignada podría descender hacia su inmediata inferior. PRESENCIA BURSATIL Es importante indicar que el Emisor mantiene vigente en mercado de valores solo la mencionada Emisión de Obligaciones por US$7 millones, aprobada el 21 de Mayo de 2013 por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-IMV-DJMV-DAYR-G13-0002996, la misma que tiene fecha de vencimiento Junio-2020; sin embargo puede colocar el total de la emisión de obligaciones hasta Febrero-2014, por lo cual puede variar la fecha de vencimiento. De acuerdo a información proporcionada por el emisor, a la fecha de corte del presente informe se han realizado el pago respectivo de capital e intereses. CALIFICACION INICIAL

DICIEMBRE 2013

AA

AA

1

Conforme al Artículo 14 y 16, Sección II, Capítulo III, Subtítulo IV, Título II, la calificación otorgada por la Calificadora a la presente Emisión de Obligaciones no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste. Conforme al Artículo 2, Sección I, Capítulo I, Subtítulo I, Título II El informe de calificación se realizó en base a información proporcionada por el emisor y obtenida de los Estados Financieros Auditados.

1

FUNDAMENTACIÓN El crecimiento sostenido del aparato económico que ha tenido lugar en los últimos años, ha impulsado la actividad de diversos sectores, entre ellos el turístico en el cual se observa un aumento en la oferta hotelera en toda la geografía nacional. En la ciudad de Guayaquil se han construido nuevos hoteles, al tiempo que los existentes se han modernizado y expandido sus instalaciones. HOTEL BOULEVARD ELBOULEVARD S. A. ha emprendido en la etapa de expansión, que incluye la construcción de un centro de convenciones, financiada en parte con su emisión de títulos en mercado de valores. Con una tasa de ocupación superior a 75%, los ingresos de la empresa a octubre último, alcanzaron un monto de $3.2 millones, cifra que permite estimar que cerrará el ejercicio 2013 con ventas mayores a $4.0 millones. El costo ponderado del portafolio de productos vendidos es de 50.6% en tanto que los gastos de administración y ventas son de 36.1% y 4.6% respectivamente, luego de lo cual obtiene una utilidad operativa de 8.9% sobre ingresos. Con activos en producción que promedian, a octubre de 2013, $11.2 millones bajo NIIF y que cuentan con una rentabilidad de 6.6%, la Empresa está en capacidad de generar un monto de flujo de efectivo cercano al millón de dólares. La estructura de capital de la Empresa a octubre de 2013, luego de colocado la totalidad de los títulos, estaría compuesta por US$8.5 millones de deuda financiera y US$5.5 millones de inversión accionarial, mostrando una relación de 1.55 entre ambas fuentes de fondos. A esa fecha, los pasivos con costo financiarían 55.9% del monto total de activos que en su mayoría tienen vencimiento de largo plazo. Los activos líquidos disponibles cubren las necesidades de fondos de los pasivos comerciales. De igual manera, la emisión de obligaciones fue estructurada con Garantía General y los resguardos exigidos por ley; actualmente cuenta con una garantía específica, las misma que fue aprobada por la Junta de Accionistas el 27 de noviembre de 2013, constituida por un contrato de Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Inmobiliaria que servirá como mecanismo para garantizar la presente emisión de obligaciones, para lo cual el Emisor aporta una propiedad conformada por lote de terreno y edificaciones, de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,633,599.20 (valor comercial). A pesar de la mayor oferta de habitaciones disponible, la empresa logra una tasa de ocupación que le permite generar un nivel de flujo de efectivo con el cual está en capacidad de cubrir el pago de sus obligaciones financieras. A ello se agrega la inclusión de una garantía específica como mecanismo para reducir los riesgos del proceso. Finalmente, el Comité de Calificación luego de revisar el Informe Técnico elaborado por la firma Calificadora y de considerar las características propias del instrumento así como la solvencia del emisor, resolvió en base a las potestades que le otorga los artículos 5 y 6 del Título II, Subtítulo IV, Capítulo III, Sección III, de la Codificación de Resoluciones de la Ley de Mercado de Valores, mantener a la Emisión de Obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., por hasta US$7 millones, en la categoría de riesgo de “AA”.

1.

Calificación de la Información Para la presente actualización a la calificación de riesgo, el Emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2008 al 2010 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y para los años 2011 y 2012 preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera (NIIFs) comparables con el año 2010 (periodo de transición), estados financieros del corte interno al 31 de Octubre de 2013 bajo NIIF, activos libres de gravamen, otra información cualitativa y cuantitativa relevante. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la 2

información evaluada por la Calificadora y la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación. Los estados financieros del año 2012 fueron auditados por Audicorp C. Ltda. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 2 No. 401, representada por Manuel Alvarez Bernita (Socio), cuyo dictamen destaca que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos significativos, la situación financiera de la Compañía. También mencionan que durante este año fueron inhabilitadas por la readecuación del sistema chiller (enfriado por agua) 36 habitaciones; no obstante la mejoría reflejada en los resultados del periodo 2012, se produjo principalmente por: a) incorporación de nuevas unidades de negocio, consistente en un centro de convenciones con capacidad para 800 personas que cuenta con toda la infraestructura para brindar un servicio de excelencia acorde a estándares internacionales de la Franquicia Hampton Inn By Hilton, b) reducción del gasto por depreciación durante el año 2012 en razón que durante el ejercicio económico 2011 la compañía realizó la depreciación de inmuebles (incluyendo terreno) utilizando el porcentaje deducible para efectos fiscales del 5% anual; no obstante según informe de perito valuador calificado por la Superintendencia de Compañías la vida útil estimada de los inmuebles es de 35 años

es decir 2.85% anual de depreciación; por este motivo la

Administración de la compañía decidió no realizar el registro contable de la depreciación de inmuebles correspondiente al ejercicio 2012 con el propósito de compensar el exceso de depreciación ocasionado durante el 2011. Para los años 2008 al 2011 los estados financieros fueron auditados por MREMOORES CIA. LTDA. con registro de la Superintendencia de Compañías SC-RNAE – 2 No. 676, representada por el CPA Jaime Suárez Herrera, cuyos dictámenes por los periodos mencionados destacan que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos significativos; también hicieron Énfasis, para el año 2009, que el Hotel presenta pérdidas recurrentes causadas principalmente por los importantes costos de financiamiento como resultado del endeudamiento a largo plazo, que no le permitieron operar sobre una base rentable, de la misma manera informan que para el año 2011, el hotel no pudo generar utilidades porque no disponía de 24 habitaciones, a pesar de lo mencionado el Hotel se encuentra en proceso de mejoramiento, consistente en la construcción de un salón de convenciones, que le permitirá generar utilidades operacionales, basado en los planes de acción que está tomando la Administración para mitigar el resultado contable durante el año 2012. Mediante Acta de Junta General Extraordinaria de Accionistas con fecha diciembre 30 de 2011 el Hotel resolvió aprobar: (1) transferencia de acreencias por parte de Barrow Enterprises S.A. por US$ 1,066,431 a favor de Otei Technologies (OTEITEC) LLC., (2) dación de pago de la cuenta “construcción en proceso” a favor del accionista Otei Technologies (OTEITEC) LLC. Por US$ 2,362,291, (3) compensación de los déficit acumulado a diciembre de 2011 incluyendo el déficit que genere la depreciación de las propiedades, maquinarias y equipos (edificios e instalaciones) revaluados y que se compensen con la cuenta de “aportes para futuras capitalizaciones” por US$ 1,425,432, (4) reconocer los intereses por pagar accionistas de años anteriores por US$ 263,428, (5) depuración de saldos de cuentas de activos y pasivos por US$ 241,350. Como información relevante, cabe mencionar que el Emisor mantiene suscrito con Hilton Hotels Corporation un contrato de licencia para Operación que vence en julio de 2018, adquiriendo el derecho de usar el sistema “Hampton Inn” y asesoramiento técnico.

Con relación al referido contrato, el Hotel

reconocerá durante los 5 primeros años el 2% de honorarios por licencia (franquicia) y el 2% por el asesoramiento técnico, calculado y pagado mensualmente sobre los ingresos por servicio de habitaciones. Con la información proporcionada por el Emisor, procedimos a verificar que la misma cumpla con los parámetros de validez y suficiencia, no obstante observamos que la información histórica no es representativa debido a que el Emisor está realizando cambios en su infraestructura para brindar servicios acorde a estándares internacionales de la franquicia “Hampton Inn By Hilton” además de incorporar un 3

centro de convenciones con capacidad para 800 personas, garantizando las bases rentables para el negocio, por esta razón la calificación se basa en los resultados esperados de la Empresa aplicando el procedimiento de calificación de empresa sin historia.

Procedimiento de Calificación para Empresas sin Historia 2.

Evaluación de los Riesgos de la Industria Considerando el origen del flujo de fondos de la Empresa emisora y el análisis del riesgo industrial presentado a continuación, sustentado primordialmente en la evaluación de las características de la actividad turística y del servicio de alojamiento y hospedaje; a los que en conjunto se los ha categorizado como de Riesgo Medio. Sector Turismo Según información de la Organización Mundial de Turismo 2 (OMT), el sector ha mantenido una tendencia creciente en los últimos años que le llevó a alcanzar 996 millones de llegadas de turistas internacionales a nivel global en 2011 y un récord de 1,035 millones en el año 2012, lo cual significó incrementos anuales de 4.8% y 4.0%, respectivamente. A pesar de las difíciles condiciones del entorno económico internacional, hubo un positivo comportamiento para el sector de turismo internacional (viajes y transporte de pasajeros), responsable directamente del 5% del PIB mundial, del 30% de las exportaciones mundiales de servicios, y del empleo de una de cada 12 personas, tanto en las economías avanzadas como en las emergentes. A la cabeza del crecimiento de llegadas de turistas por región estuvo Asia y Pacífico (que presentó una variación anual de 7% y una participación de 22.6% del total de llegadas), seguido por África (que aumentó 6.4% pero con una cuota de apenas 5.1%), América (crecimiento de 4.1% y peso relativo de 15.7%), Europa (aumentó 3.4% y continúa como líder con 51.6% del total) y Oriente Medio (que se redujo en 5.4% y su participación bajó a 5%). Entre las subregiones, destacó el incremento alcanzado por Asia del Sudeste (9.4%) y África del Norte (8.7%), mientras América del Sur redujo su ritmo de crecimiento (de 10% en 2011 a 4.7% en 2012). En general, las economías emergentes retomaron en el ejercicio 2012 el mayor ritmo de crecimiento (4.3%) respecto a las economías avanzadas (3.7%), impulsadas por el mayor despegue del turismo en el Sudeste Asiático. Turismo Internacional por Regiones

Millones

600

400

200

0 2011 US$´000 Europa

2012 US$´000

Asia y Pacífico

2011 Llegadas

Américas

Africa

2012 Llegadas Oriente Medio

Fuente: Organización Mundial del Turismo (OMT)

Respecto a los datos disponibles sobre ingresos y gastos del sector, en 2012 los ingresos por turismo internacional, incluyendo transporte internacional de pasajeros (que aportó con US$219 mil millones) hicieron que las exportaciones del turismo alcancen un total de US$1.3 billones (versus US$1.2 billones en

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OMT. Comunicados de Prensa No. PR12002 de junio de 2012, No. PR12051 de septiembre de 2012, No. PR12067 de noviembre de 2012, No. PR13020 de abril de 2013 y No. PR13033 de mayo de 2013.

4

2011), que significaron 6% de las exportaciones globales de bienes y servicios. La clasificación de los principales destinos en términos de ingresos prácticamente no registró cambios en 2012, siendo los 5 primeros: EE.UU., España, Francia, China e Italia. Algunos de los destinos turísticos más maduros del mundo que figuran entre los diez primeros en términos de ingresos obtuvieron resultados notables, como EE.UU. (con un crecimiento de 11%), Francia (7%), Alemania (6%), Reino Unido (5%), Suecia (17%), Japón (33%), República de Corea (14%) y Finlandia (16%), mientras que, entre los destinos de economías emergentes, los que mostraron un mayor incremento fueron Tailandia (25%), India (22%), Polonia (13%), Sudáfrica (18%), Egipto (14%), Vietnam (18%) y Ucrania (13%). En el caso de América del Sur, se registraron ingresos por US$23.6 mil millones en 2012, lo cual representó una participación de 2.2% respecto al total mundial, y que al considerar las 27.2 millones de llegadas le significó un ingreso por llegada de US$680. Por otro lado, en términos de gastos de los países emisores de turismo, destaca el crecimiento experimentado por China durante el último decenio -el más rápido del mundo-, gracias al aumento en el grado de urbanización, de ingresos disponibles y a la mayor flexibilidad de las normas que rigen los desplazamientos al extranjero, lo cual ha hecho que el número de viajeros internacionales chinos pase de 10 millones en 2000 a 83 millones en 2012, mientras que los gastos en turismo internacional de estos viajeros casi se han multiplicado por ocho desde el año 2000, impulsados por la revalorización de la divisa china, para alcanzar en 2012 la cifra récord de US$102 mil millones (un aumento de 40% frente a 2011), convirtiendo a China en el país del mundo con mayor gasto en turismo internacional, por delante de Alemania y EE.UU. (ambos con un gasto de cerca de US$84 mil millones en 2012). Entre las economías emergentes, resalta también la presencia de Rusia entre los principales mercados emisores mundiales, con un incremento de 32% en 2012 para llegar a US$43 mil millones, que le llevaron del 7º al 5º lugar en el ranking de gastos en turismo internacional, mientras Brasil se desplazó del puesto 29 al 12, con un gasto de US$22 mil millones en 2012. Para el año 2013, la OMT prevé que el turismo internacional continúe su tendencia creciente, aunque a un ritmo ligeramente menor al de 2012, con una tasa de crecimiento que se proyecta esté en el rango entre 3% y 4%, en línea con su proyección de largo plazo de un aumento anual promedio de 3.3% entre 2010 y 2030. Se espera que las economías emergentes mantengan el liderazgo en 2013, con los mayores niveles de crecimiento esperados para las regiones de Asia y Pacífico (entre 5% y 6%) y África (entre 4% y 6%), seguidas por América (entre 3% y 4%), Europa (entre 2% y 3%) y Medio Oriente (entre 0% y 5%). En los mercados emisores maduros se da una creciente competencia entre los destinos, con múltiples ofertas turísticas que han llevado a mayores exigencias de calidad, actividad, autenticidad, singularidad y satisfacción de requerimientos por parte de la demanda, lo que ha sido respondido con una mayor profesionalización, especialización, complejidad, seguridad y sostenibilidad por parte de la oferta de los destinos internacionales. Así mismo, hay una gran expansión en los sistemas de información y reservas, que incrementan la comercialización turística y un mayor acceso al mercado. En el caso particular de América Latina las perspectivas para el sector turístico se mantienen positivas pues tanto la OMT como otros organismos internacionales proyectan que la llegada de turistas del mundo a la región mantendrá un crecimiento importante. Según especialistas, las actividades relacionadas con la naturaleza, la cultura y la aventura son cada vez más demandadas por los turistas de los mercados internacionales, especialmente en Europa y Norteamérica. Según datos del Ministerio de Turismo, el flujo de llegadas de extranjeros al Ecuador mostró desde el año 2010 una importante recuperación luego de la reducción acontecida en 2009, de tal forma que en 2012 se registró el ingreso de 1.27 millones de extranjeros, que significó un crecimiento anual de 11.5%. Para el 2013, el ingreso de extranjeros registrado en los diez primeros meses del año llegó a 1,117 mil, un aumento de 6.5% respecto a igual periodo del 2012. La evolución mensual de llegada de extranjeros al país muestra un claro componente estacional, según se observa a continuación. 5

Llegadas de Extranjeros - Ecuador Millares

140 120 100 80 60 ene 2007

feb

mar

abr

2008

may 2009

jun

jul

ago

2010

sep

oct

2011

nov 2012

dic 2013

Fuente: Ministerio de Turismo del Ecuador

Respecto al origen de los extranjeros que arribaron al país durante el año 2012, los tres con el mayor número de llegadas –Colombia, EE.UU. y Perú- contribuyeron con 58% del total, seguidos por España, Argentina, Venezuela, Chile, Alemania, Canadá y Cuba, entre los cuales el mayor crecimiento en el año estuvo dado por las llegadas desde Colombia (31.6%) y la mayor disminución provino de las llegadas desde Cuba (-10.7%). Al mes de octubre de 2013, los tres países origen del mayor número de llegadas siguieron siendo los mismos y representaron 55% del total, destacando entre los diez primeros el crecimiento de Venezuela (147% respecto a octubre del año previo) y la reducción de Alemania (-5%). Origen Llegadas Extranjeros 2012 Cuba 2%

Otros 20%

Colombia 27%

Canadá 2% Alemania Chile 2% 3%

Venezuela 4%

Argentina 4%

EE.UU. 20% España 5%

Perú 11%

Fuente: Ministerio de Turismo del Ecuador

De acuerdo al documento “Barómetro Turístico de Ecuador Vol. 1” preparado por el Ministerio de Turismo, durante el mes de julio de 2010 se realizaron encuestas de demanda de turismo receptor con énfasis en los principales mercados emisores para el país en temporada alta, de donde se obtuvo que la principal motivación del turismo receptor es “Diversión y Recreación” al representar 48.7% del total de encuestados, incluyendo las sub-categorías de turismo cultural (21.01%), ecoturismo y turismo de naturaleza (14.96%), turismo de deportes y aventura (6.38%), y sol y playa (4.95%). A continuación se ubicaba “Visita a Familiares y Amigos” con una participación de 33.08% (particularmente de ecuatorianos viviendo en el exterior), seguido por “Reuniones, Incentivos, Convenciones y Exposiciones” con 10.22% y “Estudios” con 6.05%, entre los principales. En el mismo estudio mencionado previamente, se indica que en el segmento aéreo, se estima una permanencia promedio de 20.3 noches, con los residentes de EE.UU. reportando una estadía promedio de 17.7 noches, de Colombia 12 noches, de España 35.8 noches y de Perú 10.7 noches, entre otros, mientras que en el segmento terrestre se estimaba una permanencia promedio de 13.6 noches. Por otro lado, en temporada alta existe una potencialidad de estadía adicional expresada en 7 noches para quienes viajaron por diversión y recreación. A su vez, en el segmento aéreo se estimó un gasto promedio por persona de US$ 1,213.54 (US$405 en el segmento terrestre), con la siguiente distribución: alimentación 32.1%, alojamiento 15.4%, transporte interno 9.2%, compras 20% y otros 23.3%. Los residentes de EE.UU. 6

reportaron un gasto promedio de US$ 1,306.53, de España US$ 1,760.37, de Colombia US$ 702.17 y de Perú US$562.64. Datos reportados por el BCE indican también que el ingreso de divisas por actividades relacionadas al turismo (viajes y transporte) alcanzó US$1,440 millones en el año 2012, mostrando un incremento de 16% respecto al valor del año previo (US$1,242 millones), lo cual significó ubicarse solo detrás de las exportaciones de petróleo crudo y de banano y de las remesas como fuente de divisas para el país. Según estimaciones, el turismo ha representado entre 4.4% y 6% del PIB en los últimos años y es uno de los principales sectores productivos del país, si bien todavía no alcanza una participación acorde al contexto mundial, donde se evidencian contribuciones del sector turístico de alrededor de 10% del PIB. En todo caso, el crecimiento de la actividad económica global y del país en particular, genera un aumento en la demanda de servicios relacionados al turismo, dada su alta correlación. Se proyecta que la demanda total de viajes y turismo en Ecuador continuará mostrando una tendencia positiva, manteniendo un crecimiento similar a los últimos años, lo que permitirá mantener su posicionamiento en la demanda mundial. Las expectativas positivas del sector han propiciado además un apreciable crecimiento de la inversión proyectada para este sector, que de los US$1,355 millones estimados en 2008 se proyecta alcanzar una inversión total de US$2,602.1 millones hacia el año 2018. De acuerdo a un estudio sobre competitividad de Ecuador, la fortaleza del país en el mercado turístico internacional radica en su acervo natural y en los valores culturales de sus pueblos autóctonos. En tal sentido, la diversidad natural y cultural del país juega un papel determinante en la sostenibilidad del turismo y los beneficios económicos asociados con él. La relevancia cualitativa y cuantitativa del turismo en Ecuador sustenta la percepción de un importante potencial que presenta el sector y que puede ser aprovechado de manera integral. El potencial turístico en Ecuador está basado en su alta diversidad en términos de cultura, paisajes, sitios históricos y riqueza natural. El principal atractivo y considerado como producto estrella en términos turísticos es el Archipiélago de Colón (islas Galápagos), al que se suman áreas urbanas que albergan destinos turísticos reconocidos por la UNESCO como Patrimonios Culturales de la Humanidad: Quito y Cuenca. Así mismo, las ciudades portuarias de Guayaquil y Manta han entrado en los últimos años en un proceso de renovación y modernización urbana que ofrece nuevos atractivos turísticos. Existe una amplia gama de ciudades intermedias que vinculan sus atractivos culturales con los naturales. Mientras que en la zona rural se puede apreciar la diversidad de modos de vida a pequeña escala con expresiones artísticas y culturales en las que predominan las culturas indígenas y afro-ecuatorianas. Sector Alojamiento y Alimentación Dentro de la estructura de la economía ecuatoriana, las actividades económicas consideradas como “servicios” han mantenido y consolidado su significativa importancia dentro de la producción del país, alcanzando una participación de alrededor de 57% del Producto Interno Bruto (PIB) en los últimos cuatro años. Dentro de este grupo se encuentra la actividad denominada “Alojamiento y Servicios de Comida” que, según cifras del Banco Central del Ecuador (BCE), presentó en promedio un crecimiento anual de 8.2% desde el año 2007, mostrando una evolución incluso superior a la de la economía en su conjunto (el PIB total del país tuvo un crecimiento promedio de 4.1% en igual lapso). De acuerdo a las últimas cifras preparadas por el BCE (con 2007 como año base), en el año 2010 el PIB del sector Alojamiento tuvo un crecimiento real de 7.5%, mientras que en el año 2011 repuntó de forma significativa a 13.7%, tendencia que continuó en el 2012 en que cerró con un incremento de 12% respecto al año previo (versus 5.0% para el total de la economía).

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Variación PIB Total vs PIB Servicios Alojamiento y Comida 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2%

2007

2008 PIB Total

2009

2010

2011

2012

PIB Alojam. & Comida

Fuente: Banco Central del Ecuador

Por otro lado, el índice de confianza empresarial (ICE) 3 del sector servicios ha presentado un notable crecimiento en los últimos 4 años partiendo desde julio de 2008 que fue de 199 puntos y pasó a 738.7 puntos en octubre de 2013, lo cual significó un incremento de 271% en dicho período y mostrando además que el ciclo del ICE del sector Servicios se encuentra 5.7% sobre su tendencia de crecimiento (2.6% para el índice global). Este indicador lo calcula el Banco Central del Ecuador basado en las variables de valor y volumen de ventas, nivel de producción, nivel de empleo, precios de venta, precios de insumo, nivel de competencia y nivel de negocios de las 800 empresas más grandes. A su vez, de acuerdo al Estudio Mensual de Opinión Empresarial (EMOE - nacional), en el mes de octubre de 2013 la demanda laboral en el sector de servicios no presentó variación con respecto al mes anterior (se espera un aumento de 0.1% para el siguiente mes), mientras el valor total de ventas registró un incremento de 3.6% en dicho mes, aunque con una expectativa de incrementar 3.7% en el siguiente mes, y el precio promedio del servicio prestado por las empresas encuestadas no presentó variación, pero con una expectativa de aumento de 0.1% para noviembre de 2013. Según cifras del Censo Económico 2010 publicadas por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), se hallaban registrados 51,815 establecimientos económicos dedicados a actividades de alojamiento y servicios de comida (lo cual representaba una participación de 10.36% respecto al total de establecimientos del país), de los cuales 3,430 se dedicaban a alojamiento y 48,385 a brindar servicios de comida. De los establecimientos que ofrecían alojamiento, 202 reportaron haber generado ingresos por la prestación de sus servicios que sumaban más de US$200 mil. Según cifras del sector hotelero, la oferta total permite atender alrededor de 170 mil personas en 4,200 establecimientos y 81 mil habitaciones, resaltando que 65% de la capacidad hotelera de lujo del país y 40% de hosterías y hostales se ocupan anualmente en promedio. Entre los principales actores del mercado hotelero se encuentran representantes de franquicias hoteleras reconocidas a nivel mundial, incluyendo Hilton, Marriott, Sheraton, Radisson, Wyndham (Howard Johnson), Holiday Inn, Accor, Best Western, entre las principales, que cuentan con hoteles que se concentran en los dos polos de desarrollo económico del país –Guayaquil y Quito-. Según estimaciones de gremios hoteleros, el porcentaje de ocupación de los hoteles de lujo y primera categoría en ambas ciudades ha oscilado alrededor del 60%, mientras que los de segunda y tercera categoría han fluctuado entre 40% y 50%. Por otro lado, el crecimiento del sector hotelero ha estado ligado al mejoramiento de las condiciones económicas del país en la última década, a través del incremento del nivel de negocios y la mejora de las condiciones de infraestructura básica del país, acentuando el atractivo turístico y comercial ante viajeros y ejecutivos extranjeros. La competencia en el mercado se da entre las diferentes categorías de servicios que ofrecen los hoteles, donde importa no solo el precio sino la calidad en el servicio y la ubicación del hotel.

3

El Estudio Mensual de Opinión Empresarial abarca 800 grandes empresas, Los resultados presentados a partir de noviembre de 2009 se calculan ponderando cada empresa encuestada en función de sus ingresos obtenidos en el año 2007. Las ponderaciones para agregar los ICE’s sectoriales en el ICE Global son las siguientes: Industria 23%, Comercio 26%, Construcción 13%, Servicios 38%.

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Se identifican en la industria como barreras de entrada para potenciales nuevos actores, elementos tales como:  Inversión en capital inicial para desarrollo de la infraestructura y mantenimiento de la misma, a fin de conservar altos estándares de calidad en el servicio.  Acceso a franquicias reconocidas globalmente que faciliten ampliar la demanda por los servicios hacia clientes especialmente internacionales.  Establecimiento de procesos homogéneos y estandarizados en la operatividad del negocio, que permitan cubrir la potencial demanda esperada.

3.

Indicadores Adicionales de la Situación Financiera del Emisor Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. fue constituido el 2 de octubre de 1975, con el nombre de Apartamentos Boulevard S.A., cambiando su denominación a Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., mediante inscripción en el Registro Mercantil el 2 de octubre de 1995, incorporando al sector turístico del país un hotel que ha servido a miles de empresarios, turistas nacionales y extranjeros, logrando posesionar su nombre en el mercado; a pesar de su larga trayectoria, en el año 1998, inició la construcción de un nuevo hotel con la licencia internacional “Hampton Inn” suscrita con el conglomerado hotelero Promus Hotels Corporation, ahora Hilton Worldwide y reinició sus operaciones en agosto de 2000 como Hampton Inn Hotel y Casino, actualmente Hampton Inn By Hilton; en el presente año el Hotel ha ampliando, modernizado, innovado y renovado sus habitaciones, potenciando sus tarifas, e incorpora una nueva unidad de negocio como es el salón de convenciones con capacidad para 800 personas, lo que incrementará la productividad y capacidad en infraestructura de servicios del Hotel, además ha suscrito con Hilton Hotels Corporation un contrato de licencia para operación que vence en julio del 2018, adquiriendo el derecho de usar el sistema “Hampton Inn” y asesoramiento técnico, aparte de lo mencionado el hotel está en proceso de ascender en su categoría de franquicia que le permitirá incrementar la tarifa promedio por hospedaje en sus habitaciones y que irá acorde a los estándares del mercado hotelero moderno. Tomando en cuenta los antecedentes descritos y acorde a los procedimientos de calificación, la Calificadora ha considerado que la información presentada por la Compañía no es representativa; por lo tanto realizar un análisis de indicadores financieros histórico pierde validez al no contar con datos que reflejen la actual situación económica de la compañía.

Sin embargo, es importante recalcar que actualmente el Hotel

Boulevard cuenta con 95 habitaciones que presenta el 76.5% de ocupación, y los otros servicios como cafetería, bar, gimnasio, spa, lap-pool, 5 salones de eventos y un business center. En el año 2011 su facturación llegó a US$3.3 millones, la misma que fue superior a finales del año 2012, siendo de US$3.8 millones mostrando un incremento del 14.2%; a octubre de 2013 su facturación alcanzó los US$ 3.2 millones. Indicadores Adicionales:

No Aplican

Se analizaron factores como estructura de capital, liquidez, rentabilidad, endeudamiento entre otros indicadores proyectados.

9

12.1 Resultados Proyectados de Rentabilidad y Eficiencia La proyección para la línea de habitaciones, una de sus principales, se basó considerando que el Emisor inicie con un porcentaje de ocupación del 73% de un total de 95 habitaciones y con una tarifa promedio de U$82, rangos que se incrementarían en un 2% anual para el primer caso y un 24% para el segundo caso pero solamente en el primer año de proyección considerando los ingresos que generará el incremento en la tarifa por hospedaje, y posteriormente será del 2.5% anual. Las demás líneas de negocio como Alimentos y Bebidas, Banquetes, Deli Boulevard, Catering, Deli Bocatta, Sport Bar, Market Place, Lavandería y Fitness Center, tienen una tasa de crecimiento anual menor, pero que contribuyen con el incremento anual del total de sus ingresos. Adicionalmente se considera por separado los ingresos del Gran Salón a partir del año 2014, partiendo de que a la presente fecha de calificación, el mismo ya está construido y adecuado en su totalidad y que acorde a lo indicado por el Emisor podría llegar a obtener una facturación mensual de US$85,000. En la proyección, el margen bruto, posterior al registro de la línea del Gran Salón, decrece pero en los siguientes semestres proyectados se incrementa moderadamente considerando que tiene una relación directa con los ingresos; a diferencia del margen operacional, que desde el registro de la nueva línea, se incrementa anualmente ya que el crecimiento de los gastos de administración es menor al de los ingresos y su cálculo parte del último monto disponible a octubre de 2013 y añadiéndole una tasa de crecimiento constante en los semestres proyectados; a su vez los gastos de ventas se derivan del análisis de la información financiera observada del Emisor con base en el análisis de su comportamiento respecto de los ingresos, presentada en el corte a octubre de 2013 en 4.59%, como se muestra en el gráfico: 3.500.000

2.000.000 1.800.000

3.000.000

1.600.000

2.500.000

1.400.000

2.000.000

1.200.000

1.500.000

800.000

1.000.000

600.000

1.000.000

400.000

500.000

200.000

-

SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Ventas

Margen Bruto

Margen Operacional

El EBITDA proyectado presenta una tendencia creciente, que a partir del segundo semestre de proyección superaría los US$600 mil, igual tendencia presentaría su margen en relación a los ingresos.

Evolución EBITDA 1.200.000

35,00%

1.000.000

30,00% 25,00%

800.000

20,00%

600.000

15,00%

400.000

10,00%

200.000

5,00%

-

0,00%

EBITDA

Margen EBITDA

10

12.2 Estructura Financiera y Endeudamiento Patrimonial A octubre de 2013, Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., cerró con un total de activos de US$12.9 millones, el activo corriente representó el 23.9% del total de activos y el activo no corriente equivalió al 76.1%; los principales rubros del activo corriente son las Inversiones Temporales y las Cuentas por Cobrar Compañías Relacionadas, el primer rubro con un monto de US$ 1.0 millones que representó el 32.5% del activo corriente, las Cuentas por Cobrar Relacionadas alcanzó un monto de US$ 705 mil con una participación del 22.9% del activo corriente. Los activos no corrientes se concentran mayoritariamente en Propiedades, Planta y Equipos con un monto de US$8.9 millones representando el 91.6%. El pasivo total a octubre de 2013, está compuesto por el 17.8% de pasivo corriente y 82.2% de pasivo no corriente. El principal rubro del

pasivo corriente es Proveedores con un monto de US$403 mil que

representó el 30.5%; el pasivo no corriente estuvo concentrado en obligaciones financieras de largo plazo, principalmente por el monto de la emisión de obligaciones, que representó el 98.5% con US$6.0 millones. El Patrimonio neto del Emisor cerró a octubre de 2013 con US$5.5 millones, los mayores rubros son el Capital Social que representa el 21.9% y el Superávit por Valuación originado por el ajuste a valor de mercado del edificio e instalaciones. La estructura de capital de la Empresa a octubre de 2013, incluyendo el monto total de la primera emisión de obligaciones, estaría compuesto por US$8.4

millones de deuda financiera y US$5.5 millones de

inversión accionarial, señalando una relación de 1.5 veces entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos con costo financiarían 55.9% del monto total de activos que en su mayoría serían de largo plazo. La Empresa dispone de activos líquidos que por su estructura de financiamiento cubren los vencimientos corrientes de los pasivos. Se espera, con base al análisis realizado, que el Emisor continúe teniendo un mayor apalancamiento con sus acreedores; no obstante, el mencionado indicador irá disminuyendo durante el periodo proyectado y mientras esté vigente la emisión de obligaciones. 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 PASIVO VIGENTE

INVERSIONES EN ACCIONES

La liquidez de la Compañía, en los semestres proyectados, es mayor a una vez, lo que indica que el Emisor podrá cubrir sus obligaciones de corto plazo con sus activos corrientes.

Indices de Liquidez 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Activo / Pasivo Circulante

Rotacion del K. de T.

11

12.3 Capacidad de Generación de Flujo y Cobertura El Emisor registra un índice de cobertura proyectada promedio de 2.8, para el segundo semestre de proyección, y para los siguientes años arriba de tres veces, lo que evidencia que el Emisor posee capacidad para cubrir sus gastos financieros proyectados, con su margen operativo, cabe recalcar que el plazo de la emisión es de cinco años para la Clase A y siete años para la Clase B.

Cobertura Financiera Proyectada 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM SEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

4.

Análisis de Factores Adicionales de Riesgo Cualitativo 4.1. Posición de la Empresa en su Industria La Sociedad emisora inició sus operaciones en 1977 como Hotel Boulevard, nombre con el que funcionó durante cerca de veinte años. A mediados de la década de los noventa y con el ánimo de mejorar su competitividad en su mercado, inició un proceso de renovación física, cultural y operativa que le llevó a suscribir con el conglomerado hotelero Promus Hotels Corporation (actualmente Hilton Worldwide) un contrato de franquicia de la marca Hampton Inn., siendo actualmente el único hotel de dicha franquicia que opera en Sudamérica. Hilton Worldwide es actualmente una de las compañías de hospedaje más grandes del mundo, manteniendo un portafolio de diez diferentes marcas de alto reconocimiento, con 3,800 hoteles que representan 630,000 habitaciones, distribuidos en 91 países alrededor del mundo. Con 93 años de historia, las oficinas centrales de Hilton Worldwide se encuentran distribuidas en EE.UU. en las ciudades de Memphis (estado de Tennessee); McLean (estado de Virginia) y Beverly Hills (estado de California). Por otro lado, la franquicia Hampton Inn by Hilton cuenta con más de 1,850 hoteles, mayormente ubicados en EE.UU., pero con una creciente presencia internacional en países de América (Canadá, Costa Rica, Ecuador, México, Puerto Rico), Europa (Alemania, Italia, Polonia, Rumania, y Reino Unido) y Asia (Turquía e India). El 98% de los hoteles funcionan bajo el sistema de franquicias y en el año 2011 fue reconocida por la Revista Enterpreneur 500 como la # 1 entre las 500 mejores franquicias del planeta. La marca se caracteriza por ofrecer un alto valor en comparación a la tarifa de sus servicios y está orientada a viajeros por negocios o placer que cuidan su presupuesto. El hotel está localizado en el corazón de la zona comercial turística de la ciudad de Guayaquil (Av. Nueve de Octubre, entre las calles Baquerizo Moreno y General Córdova), a apenas tres manzanas del complejo turístico Malecón 2000, construido en la ribera del río Guayas, y que ofrece múltiples ofertas para sus visitantes, incluyendo jardines botánicos, restaurantes, locales comerciales, museos y cine IMAX, entre otros. La remodelación del hotel -que culminó en el año 2000- incluyó un diseño acorde a los estándares hoteleros internacionales de la franquicia internacional Hampton Inn. En la actualidad el hotel cuenta con 95 habitaciones, cafetería (Kafé Boulevard), bar (Bonsai Sushi Bar), gimnasio, spa, lap-pool, 6 salones de 12

eventos, business center, y un casino que operó hasta marzo de 2012 (producto de la normativa legal que prohibió su funcionamiento). En total, el hotel cuenta con 443 m2 de espacio para la realización de eventos, ya sean grandes o pequeños. Entre las amenidades sin cargo que el hotel ofrece se encuentra la disponibilidad de internet inalámbrico en las habitaciones, el acceso al gimnasio y la oferta de desayuno caliente, característico de la franquicia. Las políticas generales de crédito del Emisor establecen que no puede otorgarse crédito mayor a US$10,000 (mínimo US$500), que los créditos tendrán un período máximo de 15 días y deberán estar respaldados por contrato y pagaré de garantía. De igual forma, el crédito concedido es por concepto de hospedaje, ya que no hay crédito para eventos y seminarios pues éstos deben ser pre-cancelados, salvo excepciones que estén debidamente autorizados por Gerencia General. Las aprobaciones y concesiones de crédito las emite el Comité de Crédito, conformado por Vicepresidencia, Gerencia General, Contraloría y Tesorería. Su portafolio es alrededor de 347 clientes, de los cuales la mayoría son corporativos, mostrando una importante diversificación; no obstante la mayor concentración la tiene la compañía Hamptosa S.A. con el 26.11%. Al ser parte de una franquicia de reconocido posicionamiento a nivel internacional, el hotel Hampton Inn ha mantenido un significativo desempeño dentro del mercado de la ciudad. Actualmente, su capacidad hotelera equivale al 7% del total de habitaciones disponibles en los doce hoteles más grandes de la ciudad, y al 14% de aquellos ubicados en el sector Centro, participaciones que espera ampliar a 12% y 21%, respectivamente, con la ampliación proyectada del hotel. Como principales factores de riesgo que se identifican en la Empresa emisora están aquellos de origen comercial y de mercado, dado por el crecimiento sostenido que ha existido en la capacidad hotelera de la ciudad con la incorporación de nuevos hoteles en los últimos años y de otros actualmente en ejecución. El aumento de la demanda ha influenciado la generación de nuevas inversiones hoteleras, cuyos rendimientos dependerán de que se mantenga el ritmo creciente de visitantes y las tasas de ocupación para lo cual es importante que la ciudad de Guayaquil acreciente su imagen y atractivo como sitio turístico y de realización de convenciones a nivel internacional. Luego de más de una década de operación consolidada, en el año 2011 y con una nueva estructura accionarial, se planteó la renovación y modernización del hotel, así como la construcción de un Centro de Eventos, Congresos y Convenciones con capacidad para 800 personas, para lo cual se incorporará el inmueble anexo (correspondiente al antiguo Cine Guayaquil). La implementación del Centro de Convenciones permitirá incrementar la productividad y capacidad en infraestructura de servicios del Hotel, potenciando sus tarifas y todos sus puntos de ventas, a lo que se suma la remodelación necesaria para seguir liderando y cumpliendo con los más altos estándares del mercado hotelero moderno, con lo cual la administración espera incrementar la productividad y rentabilidad del Hotel y eventualmente aprovechar la posibilidad de un potencial ascenso a la franquicia. Además como grupo empresarial planean construir un hotel con 110 habitaciones, en la estructura que está ubicada en la parte de atrás del actual hotel Hampton Inn. En el año 2012, el hotel recibió el Certificado de Excelencia emitido por TripAdvisor -una de las páginas de internet acerca de viajes más reconocidas del mundo- a los establecimientos que han recibido los más sobresalientes comentarios y opiniones por parte de viajeros. Estructura Accionarial De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor; el capital social al 31 de diciembre de 2012 asciende a la suma de US$1,200,000, íntegramente pagado, constituido por 6,000,000 acciones ordinarias y nominativas, a valor nominal de US$0.20 cada una; la participación accionaria de la entidad está constituida por un accionista mayoritario de nacionalidad estadounidense (persona jurídica) representado por el Sr. Luiggi Cozzarelli Sempertegui propietario de 5,999,975 acciones y un accionista minoritario de nacionalidad ecuatoriana, que se detallan a continuación: 13

Accionista OTEI Technologies (OTEITEC) LLC José Francisco Carrión Ycaza

Nacionalidad

% de Participación

Norte Americana

99.9999%

Ecuatoriana

0.0001%

Cabe mencionar que mediante Acta de la Junta General Extraordinaria de Accionistas de fecha diciembre 30 de 2011, aprobaron efectuar compensaciones entre el déficit acumulado y aportes para futuro aumento de capital por US$1,425,432, como también se aprobaron neteos de cuentas de activos y pasivos por US$1,199,925. Así mismo mediante Acta de la Junta General Extraordinaria de Accionistas del 30 de diciembre de 2010, el hotel decidió efectuar depuración de saldos de cuentas patrimoniales entre el déficit acumulado y los aportes para futuro aumento de capital por US$1,447,926. Respecto a la política de dividendos, la empresa no ha establecido una política formal de distribución de dividendos, debido a que las pérdidas recurrentes de los años anteriores no han hecho posible generar dividendos a los accionistas.

5.

Análisis de la Capacidad de Pago Esperada de la Empresa 5.1 Parámetros empleados para la Proyección A partir de la información cuantitativa derivada del análisis financiero histórico y del estudio de los factores cualitativos como son el riesgo de la industria, la posición de la empresa en su industria, el riesgo operacional, gobierno corporativo, entre otros, se establecieron los siguientes parámetros para elaborar los modelos de análisis proyectados: •

El Emisor obtendrá sus flujos a partir del año 2014 por los ingresos que generará el Salón de Convenciones con capacidad para 800 personas, Alimentos & Bebidas y Otros Ingresos y para el año 2015 incrementará sus ingresos por Habitaciones bajo una

nueva franquicia; partiendo de estos

supuestos esperados se aplica la metodología de calificación correspondiente a empresas sin historia, por no contar con información representativa en los periodos históricos que reflejen la real situación del Emisor. •

Para evaluar la capacidad de pago futura de la Empresa se construyó un modelo que comprende un horizonte de 14 semestres el cual incluye el periodo de vigencia de la emisión de obligaciones.

•

La construcción del modelo se ha basado no solo en análisis de variables financieras sino también en la evaluación de factores cualitativos de riesgo como la posición de la Empresa en su sector, las características de administración y propiedad, entre otros factores.

•

El turismo es uno de los principales sectores productivos del país, según estimaciones, ha representado entre 4.4% y 6% del PIB en los últimos años.

•

El flujo de llegadas de extranjeros al Ecuador en el año 2012 registró el ingreso de 1.27 millones, lo que significo un crecimiento anual de 11.5%. Para el 2013, el ingreso de extranjeros registrado en los diez primeros meses del año llegó a 1,117 mil, un aumento de 6.5% respecto a igual periodo del 2012.

•

Los ingresos proyectados por habitaciones se calcularon en función del nivel de ocupación promedio, de los dos últimos años y el corte a octubre de 2013 (2011: 70.9%; 2012: 70.3%; Oct. 2013: 76.5%); por lo cual consideramos que el Emisor mantendría una participación del 73% de una ocupación total de 95 habitaciones, las mismas que se mantendrán durante el periodo de proyección. Al porcentaje de ocupación proyectado se incrementó anualmente un 2% y al precio promedio por habitación actual que es de US$82, se incrementa US$20 por habitación posterior a un año cuando pase a representar la nueva franquicia.

•

Los ingresos por el Gran Salón de Convenciones se proyectaron en relación a los rubros que lo integran como son alimentos, bebidas, alquiler de salones, alquiler equipos de audio, decoraciones, entre otros, lo cual comenzaría a generar ingresos anuales a partir del año 2014, este resultado fue afectado con una 14

tasa de crecimiento anual. •

Los ingresos por Alimentos & Bebidas y Otros, se proyectaron en función de la información histórica que alcanzaron estas líneas de negocio más un incremento porcentual proyectado, el mismo que irá disminuyendo anualmente, en relación a la evolución histórica.

•

El cálculo del costo de servicios proyectado, se realizó en función del promedio de la participación histórica del último periodo y del corte interno a octubre de 2013, en relación a los ingresos, que fueron de 35% para habitaciones, 69.5% para alimentos y bebidas, 72.4% otros ingresos menores y 61.0% del Gran Salón, cuya tasa se aplica a los ingresos proyectados.

•

Los gastos de ventas se derivan de su relación con los ingresos del último corte interno a octubre del presente año, que fue de 4.59%, la misma que se aplica a los ingresos proyectados.

•

Los gastos administrativos corresponden al monto del corte de la información a octubre de 2013 US$1.1 millones, proporcionada por el Emisor, más una tasa de crecimiento constante en los semestres proyectados.

•

Los pasivos afectos al pago de interés que presenta el Emisor al 31 de octubre de 2013 más el pago de interés con sus respectivos detalles de tasas, permite determinar el nivel del gasto financiero que debe cubrir, durante el periodo proyectado; a esta fecha sus pasivos, incluido el monto total de la primera emisión de obligaciones, alcanzó los US$8.5 millones, conformados por un 83% de emisiones de obligaciones de largo plazo y 17% de obligaciones financieras y acreedores varios.

•

Los estados financieros proyectados son ajustados para eliminar distorsiones contables que afectan la apreciación de la real capacidad de generación de flujo de la empresa.

•

De igual modo, los activos proyectados son corregidos para encontrar el monto de activos productivos que genera el flujo señalado.

•

La holgura de pago proyectada se encuentra al analizar los resultados alcanzados en términos de flujo generado y egresos financieros.

•

El modelo inicial es afectado en las principales variables de ingreso y egreso, para estudiar la variabilidad de la holgura base ante la ocurrencia de eventos adversos a las normales condiciones del negocio.

5.2 Solvencia Proyectada del Emisor Las proyecciones para determinar la Cobertura Financiera del Emisor se realizaron para un período de 14 Semestres, aún cuando la cobertura proyectada promedio se calculó tomando los flujos y gastos financieros de 8 Semestres, considerando las actuales perspectivas macroeconómicas del país, finalmente la Cobertura Proyectada de Gastos Financieros fue de 3.19.

6.

Análisis de la Capacidad de Pago Proyectada De acuerdo a la metodología expuesta en el numeral 5.1, de este informe, los eventos desfavorables incluidos en el Análisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para la determinación de la solvencia histórica y esperada del Emisor que se presentan a continuación: Eventos por Semestre Porcentaje ocupación de habitaciones Precio promedio por habitación

Esc. Esc. Esc. Base No.1 No.2 73.00% 72.00% 71.00% $ 82

$ 80

$ 78

5.00%

4.00%

3.00%

5.00%

4.00%

3.00%

4.00%

3.00%

Crecimiento línea A&B Crecimiento línea Áreas Operativas Crecimiento Otros Ingresos

5.00%

15

Crecimiento línea Gran Salón Margen Ponderando de Ventas Crecimiento Gastos Administ. Relación Gtos Vtas / Ingresos Gastos Financieros Cobertura Proyectada Promedio 4

7.

5.00%

4.00%

3.00%

50.61% 49.73% 48.84% 0.50% 4.59% 1.00 3.19

1.00% 4.65% 1.05 2.85

1.50% 4.71% 1.10 2.47

Asignación de la Categoría Corregida En función del análisis de los indicadores financieros adicionales, factores adicionales de riesgo cualitativo, con una Cobertura Proyectada de Gastos Financieros de 3.19, y la sensibilización de escenarios, se asigna a la emisión de obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la Categoría Corregida de “A+”.

8.

Calificación Preliminar Considerando que la Categoría Corregida no difiere en más de una posición a la Categoría Básica de Riesgo, la Calificadora de Riesgo propone al Comité de Calificación para la emisión de obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la calificación preliminar de “A+”.

9.

Calificación Final 9.1 Garantía y Resguardos La Emisión de Obligaciones objeto de actualización fue estructurada con Garantía General en los términos señalados en el Art. 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus Reglamentos, la cual establece que el valor de los activos de gravamen menos las deducciones descritas en el Art. 13 de la Sección I, Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, debe ser superior en por lo menos 125% de los títulos colocados. No obstante, al realizar la actualización de la calificación de la presente emisión, se detectó que este resguardo se ha visto afectado debido a que con la aprobación de la Junta General de Accionistas, celebrada el 27 de noviembre de 2013, se estableció constituir un contrato de Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Inmobiliaria que servirá como mecanismo para garantizar a los obligacionistas, para lo cual el Emisor aporta una propiedad conformada por lote de terreno y edificaciones, de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,633,599.20.

Esta Garantía

específica fue estructurada de acuerdo al Art. 15 de la Sección I, Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores y sus Reglamentos, la cual establece que el monto máximo para emisiones que estén amparadas con garantía específica, no podrá superar el 80% del avalúo de los bienes que la garanticen. Así también, la estructura de emisión incluye los resguardos previstos en el Art. 11, Sección I., Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, vigentes a la fecha de la calificación de riesgo inicial, consistentes en: 1.

Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de sus actividades.

2.

No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones.

3.

Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el Art. 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores.

De acuerdo a las reformas a la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores publicada en el Registro Oficial Nº 85 del 14 de Noviembre de 2013, respecto a los resguardos previstos en 4

Cobertura obtenida posterior a la aplicación de la metodología de calificación 16

el Art. 11, Sección I., Capítulo III, Subtitulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, el Emisor deberá: 1.

a) Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores; y, b) Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.

2.

No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones; y,

3.

Mantener la relación de obligaciones en circulación sobre los activos libres de gravamen.

Respecto al inciso 1, cabe indicar que a Octubre de 2013 el Emisor mantiene un índice de liquidez mayor a uno y que conforme a información proporcionada por el Emisor, entre éstas los Estados Financieros Auditados por la firma Audicorp C. Ltda. con registro SC-RNAE 2 401, y el Avalúo de los bienes inmuebles, terreno y construcción, elaborado por el Ing. Civil Gustavo Ruiz Guzmán con número de registro SC-RNP-505, el Emisor cumpliría con lo indicado en el numeral 1.8 del Art. 18, Subsección IV, Sección IV Calificación de riesgo, Capítulo III, Subtitulo IV de la Codificación de Resoluciones. Dada la información mencionada, los miembros del Comité de Calificación consideraron que tanto las garantías como los resguardos de Ley, de los títulos valores objeto de calificación, se presentan conforme los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Garantía Específica Con la aprobación de la Junta General de Accionistas, celebrada el 27 de noviembre de 2013, se estableció constituir un contrato de Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Inmobiliaria denominado “Fideicomiso de Garantía Emisión Obligaciones Hotel Boulevard” administrado por la compañía Trust Fiduciaria Administradora de Fondos y Fideicomisos S.A., el mismo que servirá como mecanismo para garantizar la primera emisión de obligaciones y para efectos de lo cual aporta por cuenta y orden del Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. la siguiente propiedad: Lote de terreno y edificaciones, signado con el código catastral número 01-0047-016-0000-0-0, e identificado como solar dieciséis de la manzana 47 de la parroquia Pedro Carbo, ubicado en la Av. Nueve de Octubre y Baquerizo Moreno, de la ciudad de Guayaquil de un área total de 754.51 m2 valorados en US$9,633,599.20 (valor comercial). El Fideicomiso consiste en un patrimonio autónomo, dotado de personalidad jurídica, separado e independiente de aquel o aquellos de la Constituyente, de los Beneficiarios, de la Fiduciaria o de Terceros en general, así como de todos los que correspondan a otros negocios fiduciarios administrados por la Fiduciaria. Cuya finalidad es que los bienes que integran el patrimonio autónomo sirvan como medio de garantía y pago íntegro y oportuno de las obligaciones, con una cobertura de por lo menos el 125% de los valores emitidos que la Constituyente contrae a favor de los Obligacionistas en virtud de la Emisión de obligaciones, cuando la Constituyente no haya pagado las Obligaciones, o no haya provisto al Agente Pagador de los recursos necesarios y suficientes para realizar el pago de las obligaciones, según corresponda. De acuerdo a la Clausula Cuarta, del contrato de Fideicomiso, la Constituyente transfiere al Fideicomiso, sin reserva ni limitación alguna, entre lo más importante, lo siguiente: 1)

La suma de US$1,000.00 y podrá efectuar a futuro, también a título de fideicomiso mercantil irrevocable, otros aportes de recursos dinerarios.

2)

El lote de terreno y sus edificaciones, signado con el código catastral número 01-0047-016-0000-0-0 e identificado como solar dieciséis de la manzana 47 de la parroquia Pedro Carbo, ubicado en la Av. Nueve de Octubre y Baquerizo Moreno, de la ciudad de Guayaquil.

3)

Como consecuencia del numeral anterior, desde la fecha de constitución del fideicomiso y durante la vigencia del mismo, será el fideicomiso el único y exclusivo propietario de los bienes inmuebles 17

referidos en el párrafo anterior. Cabe mencionar, que el contrato de comodato precario sobre los inmuebles aportados se rige acorde a las siguientes cláusulas, entre las más importantes: 1)

La Constituyente en su condición de Comodataria Precaria, esto es de mera tenedora de los bienes inmuebles fideicomitidos, se obliga a utilizarlos, dándoles el uso ordinario de acuerdo con su naturaleza, original que es la dependencia hotelera.

2)

La Constituyente responderá de cualquier deterioro de los bienes entregados en comodato, y de su pérdida total o parcial, sin importar su causa, de acuerdo con su naturaleza y hasta por el caso fortuito y la fuerza mayor. Para tal efecto deberá contratar un seguro contra todo riesgo que ampare los bienes inmuebles aportados y todo lo que acceda a éstos.

3)

Los Beneficiarios exoneran expresamente a La Fiduciaria, de realizar inspecciones a los bienes dados en comodato, reservándose los Beneficiarios de así decidirlo su Asamblea el derecho de inspeccionar al menos dos veces en el año, los bienes fideicomitidos, para comprobar su estado y situación.

4)

La Constituyente no podrá arrendar la totalidad de los bienes fideicomitidos a terceros operadores, ni entregarlos o ceder su custodia y tenencia a terceros ocupantes, por actos que no sean los inherentes a la operación hotelera manejada en el bien fideicomitido, salvo autorización escrita de los Beneficiarios firmada por la Representante de los Obligacionistas.

5)

Tendrá una duración máxima igual a la del contrato de fideicomiso mercantil de garantía. A la terminación del contrato la Constituyente está obligada a restituir a la fiduciaria los bienes inmuebles y todos los adherentes entregados por este instrumento.

De acuerdo a la Clausula Séptima, del contrato de Fideicomiso, el Constituyente instruye a la fiduciaria ejecutar las siguientes instrucciones fiduciarias, entre los más importantes: 1)

Registrar contablemente, como propiedad del fideicomiso los bienes aportados y transferidos por la

2)

Celebrar con la Constituyente un contrato de comodato precario sobre los inmuebles aportados.

3)

Siempre y cuando exista prueba de pago de las obligaciones entregada a la Fiduciaria, se procederá a

Constituyente.

restituir los bienes inmuebles a favor de la Constituyente en su calidad de Beneficiaria de la restitución.

No obstante, la Constituyente podrá solicitar la restitución de una o varias de las

unidades resultantes de la propiedad horizontal que se hubiere constituido nuevamente, una vez que hubiere recibido la solicitud del representante de los obligacionistas respecto a las unidades particulares y el fideicomiso hubiere confirmado que aún con las restituciones solicitadas, individual o conjuntamente, se mantenga una cobertura equivalente a por lo menos el 125% del saldo de capital e intereses de las obligaciones emitidas y no redimidas por los inversionistas adquirientes de las obligaciones. 4)

Llevar a cabo el procedimiento convencional de enajenación descrito en el numeral 7.4 del contrato de fideicomiso. El Representante de los Obligacionistas puede presentar a la Fiduciaria el inicio de este procedimiento si la Constituyente no ha pagado todo o parte de las obligaciones a favor de los obligacionistas luego de transcurridos 30 días contados desde la fecha en que el Constituyente debía cancelar los dividendos de las obligaciones.

5)

Cobrar la póliza de seguro contra todo riesgo contratada por la Constituyente sobre los inmuebles, cuando se produzcan siniestros totales o parciales sobre dichos inmuebles.

El Constituyente, deberá contratar con sus propios recursos, una póliza de seguro que ampare contra todo riesgo a los inmuebles por el valor comercial de la misma, y mantenerla vigente durante la duración del fideicomiso y deberá constar como beneficiario el Fideicomiso. La Fiduciaria deberá rendir cuentas del fideicomiso al Beneficiario y al Representante de los Obligacionistas, con periodicidad trimestral, dentro de los 30 días posteriores al cierre del periodo 18

trimestral inmediato anterior. Sin perjuicio de lo anterior, la fiduciaria entregará mensualmente los estados financieros del fideicomiso al Constituyente y al Represente de los Obligacionistas. Acorde al avalúo de los inmuebles, entregado por el Emisor, podemos mencionar que este bien inmueble se valoró en la suma de US$9,633,599.20 (valor comercial), en virtud del avalúo pericial realizado el día 2 de octubre de 2012 por el Ing. Civil Gustavo Ruiz Guzmán con registro 09-827 y SC-RNP-505. El perito en su informe menciona que el inmueble posee 22 años de construcción y que su valor de venta rápida es por la suma de US$8,862,911.26, calculado en base al valor comercialización menos un castigo del 8%. Elementos adicionales Adicionalmente, como Política de Endeudamiento, según lo dispone el literal f) del Artículo 164 de la Ley de Mercado de Valores, la compañía Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A. se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de ésta Emisión un nivel de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses equivalente hasta el 70% de los Activos de la Empresa. De igual manera se informa que el conjunto de los valores en circulación de los procesos de obligaciones vigente del Emisor, no es superior al 200% de su patrimonio; con los saldos a octubre de 2013 llega al 128%. 9.2 Calificación Final A pesar de la mayor oferta de habitaciones disponible, la empresa logra una tasa de ocupación que le permite generar un nivel de flujo de efectivo con el cual está en capacidad de cubrir el pago de sus obligaciones financieras. A ello se agrega la inclusión de una garantía específica como mecanismo para reducir los riesgos del proceso. Finalmente, el Comité de Calificación luego de revisar el Informe Técnico elaborado por la firma Calificadora y de considerar las características propias del instrumento así como la solvencia del emisor, resolvió en base a las potestades que le otorga los artículos 5 y 6 del Título II, Subtítulo IV, Capítulo III, Sección III, de la Codificación de Resoluciones de la Ley de Mercado de Valores, mantener a la Emisión de Obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., por hasta US$7 millones, en la categoría de riesgo de “AA”. 10. Hechos Posteriores Entre el 31 de Octubre de 2013 y la fecha de emisión del presente informe de calificación de riesgo, no se produjeron eventos que, en opinión de la Administración de la Compañía, pudieran tener un efecto significativo sobre la calificación de riesgo. Declaración de Independencia Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRL S. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo. Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora a la Emisión de Obligaciones de Hotel Boulevard ELBOULEVARD S.A., no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General

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