Coloquio INJAVIU 2009

“RENOVACIÓN, REHABILITACIÓN O EXPANSIÓN URBANA: Elementos para el debate en el contexto Iberoamericano”

El arrendamiento como principal servicio habitacional de la ciudad consolidada p para el segmento de VIS en Colombia Econ. JORGE ENRIQUE TORRES R Director Ejecutivo CENAC www.cenac.org.co [email protected]

centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional

1

CONTENIDO • POBLACIÓN POBLACIÓN, HOGARES, HOGARES STOCK PRODUCCIÓN DE VIVIENDA

HABITACIONAL HABITACIONAL,

• NECESIDADES HABITACIONALES Y TENENCIA DE VIVIENDA • EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA • COSTO DE LOS ARRENDAMIENTOS • LOS ARRENDATARIOS • DESARROLLO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS 2

POBLACIÓN,, HOGARES,, STOCK HABITACIONAL, PRODUCCIÓN DE VIVIENDA

3

Colombia Población, Colombia. Población hogares, hogares viviendas

• HABITANTES:

42 888 592 42.888.592

• HOGARES:

10.924.541

• VIVIENDAS:

10.070.542

Fuente: DANE – Censo 2005

4

Reflexión inicial •

La mayor y p parte de las necesidades habitacionales se atiende con los servicios generados por el stock constituido históricamente en las ciudades. El stock constituye la oferta total de vivienda

•

Aproximadamente 15 millones de colombianos habitan viviendas en calidad de arriendo

•

Por cada transacción inmobiliaria se suscriben cerca de cuatro contratos de arrendamiento

•

El tamaño del stock habitacional incide sobre los precios de los servicios habitacionales (vivienda nueva, arrendamiento, etc.)

•

La calidad del stock influye sobre el nivel de calidad de vida de la población 5

Número de viviendas por cada 1.000 habitantes en los países de la Unión Europea y Colombia. 2007 Número de viviendas por cada 1.000 habitantes en los países de la Unión Europea y Colombia 2007 600 0 600,0

568,3 519,8

Número de vivie N endas

500,0

491,6 488,6 485,0 484,3 480,6 464,1

445,3 437,5 433,6 432,7 429,3 422,0 389,8 384,3

400,0

365,0

340,8 3 0,8

300,0 229,3 200,0 100,0

Colom mbia*

Pollonia

Eslova aquia

Rum mania

Litu uania

Hun ngría

Hola anda

Ch hipre

Irla anda

Repúb blica Che eca

Lettonia

Béllgica

Esttonia

Bulg garia

Alem mania

Su uecia

Dinamarca

Porttugal

Esp paña

0,0

Fuente: European Mortgage Federation National Experts, National Central Banks, National Statistics Offices, Eurostat. En: A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets. Hypostat 2006. Cálculos: CENAC. * DANE. Censo 2005

6

Producción de vivienda por cada 1.000 h bit t habitantes Año

Bogotá D.C.

Medellín, A.M.

Cali, A.U.

Barranquilla, A.U.

Bucaramanga, A.M.

Pereira, A.U.

Armenia, A.U.

2005

4 84 4,84

4 55 4,55

3 35 3,35

2 99 2,99

3 76 3,76

5 32 5,32

2 69 2,69

2006

5,42

5,81

4,11

2,21

4,86

10,37

2,25

2007

5,19

4,54

5,18

2,69

3,78

5,98

3,03

2008

6,59

4,78

3,39

2,28

8,75

5,35

3,63

A.U.: Área urbana - A.M.: Área metropolitana Fuente: DANE. DANE Censo de edificaciones – Cálculos: CENAC

En Irlanda y España la producción de vivienda por cada 1.000 habitantes en el 2006 fue de 22,2 y 13,4 unidades, respectivamente En el 2003, la producción de vivienda nueva por cada mil habitantes en Colombia (2,0) fue inferior a la observada en los países industrializados (7,0) y al promedio mundial (6,5)

7

Producción de vivienda 1993 - 2005 Δ Oferta de Vivienda 1993-2005 (3.134.114)

Oferta Formal: 1.100.548 (35,1%)

No VIS: 554.026 554 026 (17,7%)

Oferta Informal: 2.033.566 (64,9%)

VIS: 546.522 546 522 (17,4%)

No VIP: 399.675 (12,8%)

VIP: 146.845 (4,7%)

Fuente: DANE. Elaboró: Economía Urbana 8

NECESIDADES HABITACIONALES Y TENENCIA DE VIVIENDA

9

Déficit convencional de vivienda Déficit convencional de vivienda según categorías Componente

No. Hogares

%

Hogares

10.570.899

100,0

Hogares sin carencias

6.742.844

63,8

Total Déficit

3.828.055

36,2

Déficit Cuantitativo

1.307.757

12,4

Déficit Cualitativo

2 520 298 2.520.298

23 8 23,8

76,3

22,7

19,2

19,1

17 9 17,9

14 0 14,0

14 0 14,0

11 8 11,8 Man nizales

36,2 23,8

Pereira P

26,9

Medellín

27,4

Cali

28,7

Ibagué

40

Bogotá B

37,9

B/m manga

60 20

Fuente: DANE. Censo 2005

Colombia

V/c cencio

B/quilla B

Cúcuta C

Carttagena

0 Mo ontería

%

80

Pasto

100

Déficit convencional de vivienda Porcentaje de hogares 2005

10

Variación del déficit habitacional según departamentos p Vichada Putumayo Amazonas Guaviare La Guajira Chocó Cauca Córdoba Magdalena Bolívar San Andrés Casanare Nariño Huila Sucre Atlántico Antioquia Cundinamarca Cesar Santander Meta Caquetá Tolima Arauca Norte De Santander Boyacá Risaralda Caldas Valle Del Cauca Bogotá, D.C. Quindio -100

424,3 314,2 205,5 179,0 120,9 42,8 42 8 37,8 35,6 34,8 21,4 19,4 19,1 16,1 15,6 12,9 9,7 37 3,7 -2,1 -2,6 -4,8 -6,7 -8,5 -9,0 -17,8 -17,8 -23,4 -24,5 -26,2 26,2 -29,8 -33,4 -33,8 0

100

200

300

400

Fuente: DANE. Censo 1993, 2005

Manteniendo el ritmo de disminución del déficit entre 1993 y 2005, se requeriría 11 un término de 25 años a futuro para resolverlo en su dimensión actual

500

Categorías del déficit habitacional según tipo p de tenencia Cabecera 2003 COMPONENTE Hogares Hogares sin carencias Total Déficit (1 + 2) 1 Déficit cuantitativo 1 Hogares que cohabitan 2 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 3 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado y con pisos en tierra 4 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 5 Hogares sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 6 Hogares sin alcantarillado y con pisos en tierra 7 Hogares sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 2 Déficit cualitativo 1 Sin paredes o pisos (estructura) g - basuras)) 2 Sin servicios ((acueducto,, alcantarillado,, energía 3 Hacinamiento 4 Sin estructura y sin servicios 5 Sin estructura y hacinamiento 6 Sin servicios y hacinamiento *H Hogares propietarios i t i d de vivienda i i d en proceso d de pago: Reporte de préstamos vigentes de vivienda por tipo de entidad: - Banco o Corporación de Ahorro y Vivienda: - Fondo de empleados o cooperativas: - Empresa donde trabaja o trabajó algún miembro del hogar: - Fondo F d Nacional N i ld de Ah Ahorro: - Otra entidad:

PROPIA PAGADA % 100.0 82.0 18.0 4.7 1.3 0.5 0.4 0.0 1.6 0.9 0.0 13.3 1.7 8.4 2.1 0.0 0.4 0.7

PROPIA ARRIENDO PAGANDO* % % 100.0 100.0 94.8 73.1 5.2 26.9 0.1 14.9 0.0 14.1 0.0 0.3 0.0 0.0 0.0 0.0 0.1 0.2 0.0 0.3 0.0 0.0 5.1 12.0 0.3 0.6 3.2 4.8 0.9 6.1 0.0 0.0 0.1 0.2 0.4 0.3

OTRA % 100.0 53.9 46.1 31.9 26.1 2.9 0.1 0.0 2.6 0.2 0.0 14.1 1.9 6.4 4.2 0.0 0.7 0.9

513 040 513,040 60.2% 9.2% 10.4% 7 7% 7.7% 15.5%

12

Tipo de tenencia según categorías del déficit habitacional Cabecera 2003 COMPONENTE Hogares H Hogares sin i carencias i Total Déficit (1 + 2) 1 Déficit cuantitativo 1 Hogares que cohabitan 2 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 3 Hogares sin acueducto acueducto, sin alcantarillado y con pisos en tierra 4 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 5 Hogares sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 6 Hogares sin alcantarillado y con pisos en tierra 7 Hogares sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 2 Déficit cualitativo 1 Sin paredes o pisos (estructura) 2 Sin servicios (acueducto, alcantarillado, energía - basuras) 3 Hacinamiento 4 Sin estructura y sin servicios 5 Sin estructura y hacinamiento 6 Sin servicios y hacinamiento

PROPIA PAGADA % 46.2 49 6 49.6 35.3 19.5 7.1 33.6 93 3 93.3 0.0 66.5 78.9 0.0 49.6 64.8 59.1 25.8 75.8 54.0 59.0

PROPIA PAGANDO % 6.1 75 7.5 1.4 0.1 0.0 0.1 00 0.0 0.0 0.6 0.0 0.0 2.5 1.7 3.0 1.5 0.0 2.5 4.9

ARRIENDO

OTRA

TOTAL

% 36.8 35 2 35.2 42.0 49.2 60.0 16.5 00 0.0 0.0 8.0 17.4 0.0 35.5 16.5 27.2 60.4 0.0 20.8 18.6

% 10.9 77 7.7 21.3 31.2 32.9 49.8 67 6.7 0.0 24.9 3.7 0.0 12.4 17.0 10.7 12.3 24.2 22.7 17.5

% 100.0 100 0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100 0 100.0 0.0 100.0 100.0 0.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

Fuente: Encuesta de Calidad de Vida, ECV - DANE 2003. Cálculos Consultor

13

Categorías del déficit habitacional según condición de pobreza Cabecera 2003 COMPONENTE Hogares Hogares g sin carencias Total Déficit (1 + 2) 1 Déficit cuantitativo 1 Hogares que cohabitan 2 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 3 Hogares H sin i acueducto, d t sin i alcantarillado l t ill d y con pisos i en titierra 4 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 5 Hogares sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 6 Hogares sin alcantarillado y con pisos en tierra 7 Hogares sin alcantarillado alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 2 Déficit cualitativo 1 Sin paredes o pisos (estructura) 2 Sin servicios (acueducto, alcantarillado, energía - basuras) 3 Hacinamiento 4 Sin estructura y sin servicios 5 Sin estructura y hacinamiento 6 Sin servicios y hacinamiento

NO POBRE % 100.0 85.9 14.1 7.2 6.4 0.2 00 0.0 0.0 0.5 0.0 00 0.0 6.9 0.7 5.0 1.0 0.0 0.1 0.1

POBRE % 100.0 63.8 36.2 16.5 11.6 1.3 04 0.4 0.0 1.9 1.2 00 0.0 19.8 1.9 8.6 7.3 0.0 0.7 1.1

Fuente: Encuesta de Calidad de Vida Vida, ECV - DANE 2003 2003. Cálculos Consultor

14

Condición de pobreza según g categorías g del déficit habitacional Cabecera 2003 COMPONENTE Hogares Hogares sin carencias Total Déficit (1 + 2) 1 Déficit cuantitativo 1 Hogares que cohabitan 2 Hogares sin acueducto, acueducto sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 3 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado y con pisos en tierra 4 Hogares sin acueducto, sin alcantarillado, sin paredes adecuadas y con pisos en tierra 5 Hogares sin alcantarillado y sin paredes adecuadas 6 Hogares sin alcantarillado y con pisos en tierra 2 Déficit cualitativo 1 Sin paredes o pisos (estructura) 2 Sin servicios (acueducto, alcantarillado, energía - basuras) 3 Hacinamiento 4 Sin estructura y sin servicios 5 Sin estructura y hacinamiento 6 Sin servicios y hacinamiento

NO POBRE % 57.1 64.2 34.1 36.7 42.3 14 2 14.2 2.7 0.0 26.6 4.8 31.7 32.9 43.4 15.6 37.9 11.7 11.9

POBRE % 42.9 35.8 65.9 63.3 57.7 85 8 85.8 97.3 0.0 73.4 95.2 68.3 67.1 56.6 84.4 62.1 88.3 88.1

TOTAL %

100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100 0 100.0 100.0 0.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

Fuente: Encuesta de Calidad de Vida, ECV - DANE 2003. Cálculos Consultor

15

Probabilidad que un hogar sea pobre según la condición de calidad habitacional (déficit de vivienda)

Tipo de déficit de vivienda

Total

Cabecera

Resto

0

0

0

Con déficit cualitativo

0.3844

0.6300

0.2926

Con déficit cuantitativo

0.1980

0.2041

0.1984

Sin déficit

Fuente: Encuesta de Calidad de Vida, ECV - DANE 2003. Cálculos Consultor

16

EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA

17

Evolución del tipo de tenencia Hogares - Viviendas CENSO DE POBLACIÓN Tipo de tenencia

ENCUESTAS

1964

1973

1985

1993

2005 (1)

2007 (2)

Viviendas

Hogares

Viviendas

Hogares

Hogares

Hogares

Propia

61,3

53,2

67,7

63,5

54,0

49,9

Arriendo

24,4

31,1

23,5

27,7

31,0

33,4

Otro tipo

14 3 14,3

12 8 12,8

88 8,8

66 6,6

15 0 15,0

16 4 16,4

0,0

2,9

0,0

2,1

0,0

0,4

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

Sin información Total

(1)

La desagregación “Otro tipo” incluye la proporción correspondiente a “sin información Estimación CENAC Fuente: DANE – Censos de población y vivienda (2)

18

La tenencia de vivienda en otros países p Año

Porcentaje de arrendatarios

Bolivia

2002

15.0

Brasil

2003

Chile

Año

Porcentaje de arrendatarios

Republica Checa

2001

28.3

14.9

Alemania

2001

57.7

2003

16.8

Grecia

2001

20 4 20.4

Colombia*

2005

36.7

España

2001

11.4

Costa Rica

2004

15.1

Francia

2001

40.7

El Salvador

2004

12.5

Irlanda

2001

17.9

Guatemala

2004

11.0

Italia

2001

20.0

Guatemala

2003

11.6

Luxemburgo

2001

25.7

Honduras

2002

14.1

Países Bajos

2001

48.4

México

2004

13.3

A ti Austria

2001

40 3 40.3

Paraguay

2003

9.7

Polonia

2001

26.3

Portugal

2001

21.1

Perú

2003

6.6

Finlandia

2001

32.3

República Dominicana

2004

25.6

Inglaterra

2001

29.4

Venezuela

2002

10.8

Suecia

2001

63.7

País

Fuente: CEPAL. Estadísticas e Indicadores sociales. BADEINSO * Fuente: DANE. ECH 2005

País

Fuente: Eurostat. Nacional level census 2001 round

19

Evolución del stock de vivienda según tipo de tenencia Participación del stock de vivienda según tipo de tenencia 1990 - 2007 70 60 50

%

40 30 20 10

Arrendadas

Propias

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Otro tipo

20 Fuente: DANE. – Departamento de Construcción y Vivienda, Stock de Vivienda. Cálculos: CENAC

Evolución del stock de vivienda según tipo de tenencia Variación anual del stock de vivienda según tipo de tenencia 1990 2007 1990-2007 7.0 6.0 5.0

%

4.0 3.0 2.0 1.0 0.0

Arrendadas

Propias

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

-1.0

Otras

Fuente: DANE. – Departamento de Construcción y Vivienda. Stock de Vivienda. Cálculos: CENAC

21

Tenencia por estrato socioeconómico

ESTRATO SOCIOECONÓMICO TIPO DE TENENCIA 1

2

3

4

5

6

TOTAL

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

PROPIA

57,3

46,5

44,9

53,2

58,7

63,9

EN ARRIENDO O SUBARRIENDO

20,7

36,9

44,6

40,1

31,8

31,6

EN USUFRUCTO

18,4

14,9

9,3

6,3

9,2

4,0

OTRA

3,6

1,7

1,2

0,4

0,3

0,5

22

Tenencia según pobreza

TIPO DE TENENCIA

NO POBRE

POBRE

TOTAL

100,0

100,0

PROPIA

52,5

46,8

EN ARRIENDO O SUBARRIENDO

35,8

30,7

EN USUFRUCTO

10,3

18,9

OTRA

1,4

3,6

23

Ingreso del hogar según forma de tenencia de la vivienda TOTAL

PROPIA

EN ARRIENDO O SUBARRIENDO

0 - 50 mil

10,7

9,7

10,3

13,6

20,0

50 - 100 mil

12,7

11,5

12,6

16,0

18,6

100 - 200 mil

16,8

16,2

14,0

24,0

22,7

200 - 300 mil

12,2

11,8

11,6

14,8

12,5

300 - 400 mil

9,1

7,8

11,0

8,9

8,4

400 - 500 mil

8,4

8,9

9,2

5,9

4,1

500 mil - 1 millón

16,1

16,8

18,2

10,0

9,1

1 - 2 millones

9,1

10,6

9,5

4,5

2,5

Má de Más d 2 millones ill

49 4,9

66 6,6

35 3,5

23 2,3

21 2,1

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

INGRESO DEL HOGAR

Total

EN USUFRUCTO

OTRA

24

COSTO DE LOS ARRENDAMIENTOS

25

Proporción del gasto en arriendo sobre el t t l de total d ingresos i del d l hogar h Enero de 2007 90% -100%

4,8

81% -90%

0,9

71% -80%

1,9

61% -70%

4,2 3,8

51% -60%

11,6

41% -50%

22,2

31% -40% 21% -30%

23,8

11% -20%

22,8

Hasta 10%

4,0 0

5

10

15

20

25

30

Fuente: MAVDT - UN HÁBITAT - FIRST INITIATIVE, CENAC

26

Participación del gasto promedio en arriendo en el ingreso promedio mensual de los hogares en algunas ciudades del mundo Ciudad Amsterdam Atlanta Guayaquil New York Quito Recife San Salvador Seattle

País Países Bajos Estados Unidos Ecuador Estados Unidos Ecuador Brasil El Salvador Estados Unidos

1993 19 6% 19.6% 23.0% 14.0% 20.0% 12.5% 13.0% 12.0% 19.0%

1998 17 5% 17.5% 29.0% 16.1% 28.0% 13.3% 25.9% 37.0% 28.0%

Fuente: UNCHS (Hábitat), Global Urban Indicators Database 1996, 2001 (versión 2)

27

Composición del gasto de los hogares según tenencia de la vivienda vivienda. Participación %. % Total nacional TIPO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA COMPONENTE DEL GASTO

TOTAL

PROPIA PAGADA

PROPIA PAGANDO

ARRIENDO O SUBARRIENDO

USUFRUCTO

OTRA

GASTO DE VIVIENDA

22,8

23,6

16,2

23,6

24,4

21,1

ALIMENTOS

20,8

20,1

12,2

24,3

22,2

24,7

GASTOS FINANCIEROS

7,2

7,3

9,7

6,6

6,2

4,6

VESTUARIO

6,5

6,0

4,0

7,5

7,6

9,3

INVERSION EN VIVIENDA

62 6,2

55 5,5

29 3 29,3

08 0,8

21 2,1

05 0,5

ELECTRODOMESTICOS

5,8

5,9

4,5

6,0

6,3

6,6

SERVICIOS PUBLICOS

5,7

6,2

3,4

5,6

6,0

5,6

EDUCACION

5,5

5,8

4,7

5,7

4,6

4,4

CUIDADO PERSONAL

5,4

5,2

3,2

6,2

6,4

6,8

TRANSPORTE

3,7

3,8

3,1

3,9

3,5

3,0

GASTOS EN VEHICULO

3,7

3,8

4,8

3,0

3,9

3,6

RECREACION

3,0

2,8

2,4

3,5

2,9

3,5

SALUD

2,6

2,9

1,7

2,3

3,0

5,4

GASTOS VARIOS

0,9

0,9

0,6

0,9

1,0

0,7

ALUMBRADO PUBLICO

01 0,1

01 0,1

01 0,1

01 0,1

01 0,1

02 0,2

28

Participación de la cuota de arriendo en el ingreso del hogar según ingreso (smml). (smml) Total nacional INGRESO DEL HOGAR (SMML) PARTICIPACIÓN %

TOTAL MENOR A 1

1A2

2A3

3A4

MAS DE 4

TOTAL

100

100

100

100

100

100

MENOR AL 10%

, 4,3

2,4 ,

5,7 ,

5,7 ,

10,4 ,

26,5 ,

ENTRE 10% Y 20%

17,1

13,0

19,3

29,3

35,2

48,0

ENTRE 20% Y 30%

21,5

18,8

26,4

35,2

30,3

14,4

ENTRE 30% Y 40%

21,4

21,9

25,2

16,2

15,1

7,2

ENTRE 40% Y 50%

14,8

17,4

11,3

9,0

7,7

1,9

MAS DEL 50%

20,8

26,6

12,0

4,6

1,2

1,9

29

Participación de la cuota de arriendo en el ingreso del hogar según estrato. Total nacional ESTRATO SOCIOECONÓMICO PARTICIPACIÓN %

TOTAL 1

2

3

4

5

6

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

, 4,3

5,3 ,

3,2 ,

4,0 ,

8,6 ,

9,8 ,

3,8 ,

7,0 ,

ENTRE 10% Y 20%

17,1

19,2

17,2

15,1

20,7

26,3

17,4

14,0

ENTRE 20% Y 30%

21,5

20,0

22,2

21,4

20,0

22,6

36,9

20,9

ENTRE 30% Y 40%

21,4

19,5

22,8

21,4

20,1

15,5

11,4

21,8

ENTRE 40% Y 50%

14,8

15,6

14,5

14,8

17,4

11,2

2,5

17,9

MAS DEL 50%

20,8

20,3

20,1

23,3

13,3

14,7

28,0

18,3

TOTAL MENOR AL 10%

SIN INF.

30

LOS ARRENDATARIOS

31

Observaciones generales • Para el año 2003, el valor del mercado de arrendamientos (valor comercial de las viviendas arrendadas) fue de 69.4 69 4 billones de pesos. Para tener una idea de su magnitud se tiene que este fue equivalente al 29.9% del PIB y aproximadamente a seis veces el PIB del sector de la construcción. La renta anual g generada p por las nuevas áreas arrendadas ascendió a una suma $2.6 billones • La p participación p de la rama de servicios inmobiliarios y de alquiler q de vivienda en el PIB evidencia la importancia del mercado de arrendamientos en la economía nacional, así como el ritmo de crecimiento presentado durante los noventa y en la presente década, aun en periodos de crisis. crisis • A manera ilustrativa es importante resaltar la dinámica del mercado de arrendamientos en los últimos años ya que por cada transacción inmobiliaria que se efectuó se suscribieron cerca de cuatro contratos de arrendamiento. 32

Observaciones generales • La rotación anual del mercado de arrendamientos ((número de contratos nuevos, firmados o renovados), asciende a 1.230.428, de los cuales, el 78.9% corresponde a hogares de estratos bajo y medio-bajo • La estabilidad observada del precio de mercado de arrendamientos frente al de vivienda nueva, a partir del comportamiento i registrado i d por ell IPC de d arrendamientos d i efectivos y el IPVN desde el año 2000, señala mayor estabilidad para los arrendatarios, lo cual ha estimulado este mercado • Las experiencias relacionadas con la efectividad que aporta la vivienda en arrendamiento como alternativa de atención de las necesidades habitacionales de los hogares, hogares especialmente en la superación de carencias críticas, resalta la necesidad de su promoción en la política habitacional 33

PERCEPCIÓN SOBRE EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS HOGARES ARRENDADORES •

La p principal p razón q que motiva a los hogares g propietarios p p para ofrecer p inmuebles en arriendo corresponde al ingreso que éste les representa. Así, frente a una mejora en su nivel de ingreso, la disposición de arrendar se replantearía.

•

La administración del inmueble en arriendo representa para el hogar arrendador una labor compleja

•

La preferencia por buenos arrendatarios (familiares, conocidos, recomendados, d d etc.), t ) sobre b ell precio i d l arriendo, del i d iinduce d un comportamiento de flexibilidad en el canon de arrendamiento

•

No obstante la oferta actual del stock para arriendo reporta principalmente una procedencia d i informal, i f l ante t la l posibilidad ibilid d de d sustituir tit i la l vivienda i i d actual t l la l preferencia se orienta a unidades nuevas, formales, construidas

•

En general, el hogar arrendador desconoce los términos de la legislación vigente en materia de arrendamiento urbano. urbano Con relación al contrato de arrendamiento, priman los acuerdos verbales

•

Frente al supuesto de aplicación de instrumentos de política como el “plan terrazas”, el hogar arrendador manifiesta aceptación en condiciones de terrazas financiación favorables (cuotas fijas de amortización)

34

PERCEPCIÓN SOBRE EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS HOGARES ARRENDATARIOS •

La motivación L ti ió principal i i l para optar t por ell arriendo i d como condición di ió de d tenencia corresponde a la imposibilidad de acceso a vivienda propia. Como factores limitantes para este propósito se identifican el ahorro programado p g y el crédito hipotecario p

•

Para su localización el hogar arrendatario considera como aspectos principales la cercanía a familiares, parientes o paisanos, a establecimientos educativos, al lugar de trabajo, y el precio de alquiler

•

La expectativa del hogar arrendatario en cuanto a tenencia corresponde principalmente a la de ser propietario. Al respecto, señala como requerimientos apoyo para la compra de terreno y subsidio para la construcción. t ió El crédito édit bancario b i no es de d su interés i t é

•

No obstante lo anterior, la compra de vivienda nueva (construida), como mecanismo de acceso a vivienda propia, es una opción que reviste interés entre los arrendatarios

•

Los principales aspectos que reflejan inconformidad para los arrendatarios en cuanto a su condición actual de tenencia conciernen factores de habitabilidad (espacio, (espacio calidad de la edificación, edificación etc.), etc ) y el canon de arrendamiento

35

Hogares arrendatarios según rango d ingresos de i y estrato t t socioeconómico • 15.5% percibe como máximo un (1) smml

• 9.6% de los hogares en estrato t t bajo-bajo b j b j

• 42.6% dos (2) o menos smmll

• 39.9% de estrato bajo

• 61.5% smml

hasta

tres

(3)

• 39.0% en medio bajo, g g hasta aquí q agregando el 85.5% de los hogares

• 38.5% más de tres (3) smml Fuente: ECV-DANE, 2003

Fuente: ECV-DANE, 2003

36

Distribución de los hogares según tenencia e ingresos (smml) 50

%H Hogares

40 30 20 10 0 0a1

1.1 a 2

2.1 a 3

3.1 a 4

Más de 4

smmll Propia

Arriendo

Fuente: ECV-DANE, 2003

37

Perfil socioeconómico de la población de hogares arrendatarios Prototipo del hogar arrendatario. Características promedio Total

Propia pagada

Propia pagando

Arriendo

Otra tenencia

Escolaridad jefe de hogar(años)

7.9

7.2

11.0

8.5

7.2

Edad jefe de hogar (años)

46.9

54.1

45.8

39.6

41.4

T Tamaño ñ del d l hogar h ( i b ) (miembros)

38 3.8

40 4.0

40 4.0

35 3.5

38 3.8

Ingreso (unidad de gasto)

1.539.321

1.840.330

2.433.984

1.232.573

800.871

Jefe de hogar hombre (%)

65,8

61,6

74,3

69,6

65,6

Característica

Fuente: ECV-DANE, 2003

38

Tiempo de permanencia en la vivienda según formas de la tenencia • Menos de un año: 38.6% de arrendatarios frente a 2.6% de propietarios • Más Má de d 10 años ñ de d ocupación: ió 57.4% 57 4% de d los l propietarios i t i frente a 5.4% de arrendatarios • Permanencia promedio de los hogares arrendatarios Cuatro principales ciudades: – – – –

Bogotá: 3.1 años Cali: 2.5 años Barranquilla: 2.2 años Medellín: 2.0 años

39

Percepción de los hogares Bogotanos sobre el entorno, seguridad y convivencia de la ciudad (Políticas implementadas en los cinco años anteriores a 2003 – ECV) •

• •

•

Sobre S b 30 ítems ít considerados, id d en 23 la l percepción ió positiva iti d los de l arrendatarios supera la correspondiente al total de hogares y a los clasificados en modalidades diferentes de tenencia (propietarios, otro tipo) Los arrendatarios reportan mayor receptividad frente a obras construidas que hayan mejorado la calidad de vida de los hogares (andenes, puentes peatonales, ciclo rutas y colegios distritales) A nivel de medidas y acciones que hayan mejorado la calidad de vida de los hogares, la percepción positiva del arrendatario en torno a la participación ciudadana supera ampliamente la correspondiente a propietarios y hogares bajo otro tipo de tenencia E cuanto En t a la l aplicación li ió de d acciones i y medidas did que hayan h mejorado j d la seguridad de los hogares, el mejoramiento y construcción de CAI y estaciones de policía, el mejoramiento de la atención en las inspecciones de policía, y la presencia de vigilancia privada revisten mayor aceptación t ió por parte t de d los l arrendatarios d t i … En conclusión, los arrendatarios presentan una mayor racionalidad urbana frente al conjunto total de hogares dado su nivel de aceptación hacia estas políticas 40

DESARROLLO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS EL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS COMO PROGRAMA DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

41

CONSIDERACIONES BÁSICAS (1/2) • La amplia y creciente aceptación social del arrendamiento como forma de tenencia • Las barreras de acceso a los programas de VIS nueva y, en general, a la vivienda en propiedad • La inviabilidad de acceso de los hogares pobres al mercado de VIS nueva y de alquiler • Entender la diversidad con la cual los hogares atienden sus necesidades habitacionales • Reconocimiento del potencial del mercado de arrendamientos en el proceso de atención de estas necesidades • Destacar el desarrollo e integración de todos los mercados habitacionales como objetivo objeti o estratégico de la política de vivienda i ienda y hábitat • Ampliar el espectro de los programas e instrumentos de la política local de hábitat, avanzando en su integralidad 42

CONSIDERACIONES BÁSICAS (2/2) • Superar p la singularidad g de la p política sectorial • Ofrecer alternativas de alojamiento para los hogares de ingresos bajos en sectores urbanos consolidados, frente a la compra de lotes en sectores no urbanizables • Incluir a los hogares arrendatarios en la política de vivienda y hábitat nacional y local, atender sus necesidades habitacionales y aportar al mejoramiento de su calidad habitacional y de vida • Generar externalidades positivas sobre el mejoramiento del ingreso de los hogares pobres y vulnerables: Menor gasto en vivienda, transporte, agua, etc. • Relacionar a los hogares con los servicios y el equipamiento urbano

43

EL DESARROLLO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS Y LA CIUDAD CONSOLIDADA DESDE LA OFERTA

Desarrollar acciones de apoyo y asistencia técnica, técnica facilitación y promoción, etc., dirigidas hacia los siguientes componentes de esta oferta habitacional: – Ampliación y mejoramiento del stock actual arrendado – El stock existente en usos diferentes a vivienda que potencialmente puede ser reconvertido al destino habitacional – Formación de una oferta de vivienda nueva dirigida hacia este tipo de tenencia en el marco de p programas g de renovación urbana 44

INCIDENCIA DE LA INCLUSIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS EN LA POLÍTICA SECTORIAL – Ampliación del stock habitacional e incidencia sobre los precios de la vivienda nueva y de los alquileres habitacionales – Consolidación de la generación de una oferta continua y de calidad para atender la demanda por arrendamientos MEDIANTE LA APLICACIÓN DE SUBSIDIOS: – Reducción de la demanda por lotes en áreas no aptas para urbanizar y el consecuente menor gasto público en reasentamientos y procesos de regularización urbanística – At Atención ió de d las l necesidades id d h bit i habitacionales l d los de l h hogares pobres b y vulnerables y avances en la lucha contra la pobreza, la desigualdad, la exclusión y la segregación socio-espacial – Reducción de la probabilidad de pobreza de los hogares vulnerables – Mejoramiento j global de las condiciones habitacionales y de calidad de g vida de los hogares 45

centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional

www.cenac.org.co 46