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Estrategias para la inversión residencial en España. Informe Housers del mercado residencial: 3er trimestre 2015

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para la inversión

residencial en

España

Informe Housers del mercado residencial:

3er trimestre 2015 housers.es

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Los mercados residenciales de capitales españolas:

/Madrid/ /Barcelona/ /Valencia/ /Sevilla/ /Bilbao/

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Resumen ejecutivo La evolución de los mercados locales de vivienda en España sigue presentando diferencias importantes en el tercer trimestre de 2015, si bien las capitales analizadas anticipan una recuperación del sector residencial que, previsiblemente, ira extendiéndose a lo largo de toda la geografía.

Tras un leve repunte, los precios de vivienda volvieron a caer en Sevilla durante los dos últimos trimestres. Se trata de variaciones mínimas y cabe esperar que cambien a positivo arrastradas por la mejoría de la situación económica general. Las rentabilidades totales se sostienen gracias a la rentabilidad por rentas.

En el tercer trimestre de 2015, la recuperación del mercado residencial se manifiesta con claridad en Madrid a juzgar por el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres y un nivel de actividad residencial (TAR) superior al de las otras capitales estudiadas. Esto tiene también un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales y permite esperar variaciones positivas en el corto plazo.

Al mercado residencial de Bilbao le está costando recuperarse. Los precios de vivienda no han dejado de caer en los últimos años y deberían haber tocado fondo. Habrá que esperar a que esto se confirme en los próximos trimestres.

Barcelona consolida trimestre a trimestre una recuperación que viene de lejos, con los precios de vivienda creciendo durante ocho trimestres consecutivos. La rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, y la más alta actualmente de todas las capitales analizadas. El mercado residencial de Valencia sale del bache con buena tendencia. Los precios dejaron de caer en 2014 y han consolidado una tendencia creciente. Las rentabilidades totales muestran una clara tendencia positiva que debería continuar a corto plazo.

Entre las capitales analizadas la rentabilidad esperada para el próximo año sigue siendo muy dispar, agrupada en dos bloques, el primero: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%), y un segundo bloque con menores perspectivas: Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%). La estrategia de captación de Housers no presenta cambios. Su enfoque sigue en Madrid, Barcelona y Valencia como principales áreas para la captación de inmuebles. Como resumen, Housers durante los próximos 6 meses seguirá enfocándose principalmente en inmuebles en las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia para que sus inversores consigan las mejores rentabilidades del mercado.

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Comparativo de capitales

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Situación de las principales capitales La situación ha variado ligeramente y, en conjunto, se aprecia una tendencia hacia la fase expansiva en el segundo semestre del 2015 desde una fase de recuperación al cierre del 2014. A continuación se muestran una serie de gráficos que reflejan el comportamiento de los mercados residenciales de cada una de las capitales mencionadas. Dichos gráficos hacen referencia a la situación de los mercados locales en el ciclo inmobiliario, su nivel de actividad, las rentabilidades anuales respectivas y la estimación de su evolución a corto plazo, así como los precios de vivienda y su evolución prevista. A través de los indicadores analizados se puede verificar la evolución de cada ciudad y comparar las oportunidades que ofrecen los diversos mercados para la inversión inmobiliaria a largo plazo.

Situación en el ciclo inmobiliario Los siguientes gráficos muestran la evolución de los mercados considerados en el ciclo inmobiliario. El gráfico ilustra la situación al cierre de 2014.

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Todas las capitales presentan un nivel alto de variaciones positivas de transacciones de vivienda durante el año 2014. En cuanto a los precios, Madrid, Barcelona y Sevilla muestran variaciones mínimas en el período mientras que Valencia y Bilbao están más descolgadas y aún presentan variaciones claramente negativas. El gráfico muestra la situación en el segundo trimestre de 2015. www.housers.es

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“TorreAGBARandbluesky” by ArquiWHAT - Own work.

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La situación ha variado ligeramente y, en el segundo semestre del 2015 nos enontramos con las capitales de Sevilla, Madrid y Barcelona en una situación de expansión. Valencia y Bilbao en una fase claramente de recuperación. Como hemos dicho, en conjunto, se aprecia una tendencia hacia la fase expansiva. Salvo en el caso de Bilbao, el nivel de la variación de transacciones de vivienda se ha moderado respecto al que mostraba el gráfico anterior. Las variaciones de precios en este gráfico son ya positivas en Madrid, Barcelona y Sevilla y son levemente negativas en Valencia y Bilbao. www.housers.es

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La tasa de actividad del mercado residencial (TAR) Al cierre de 2014, Madrid, Barcelona y Sevilla mostraban tasas de actividad mayores que las de Valencia y Bilbao. Este gráfico compara la actividad inmobiliaria de cada capital con la de su provincia y con la media nacional a través de la tasa de actividad residencial (TAR). Este indicador calcula el porcentaje de transacciones de vivienda en relación al número total de viviendas de cada municipio. Este gráfico corrobora lo que anticipaban los anteriores. Al cierre de 2014, Madrid, Barcelona y Sevilla mostraban tasas de actividad mayores que las de Valencia y Bilbao. A su vez, la TAR de todas las capitales es superior a la de sus respectivas provincias que, salvo en el caso de la Comunidad de Madrid, presentan tasas inferiores a la media nacional. La diferencia existente entre Barcelona y su provincia es significativamente superior a la que se da entre las demás capitales y sus respectivas provincias lo que pone de manifiesto que dicha capital concentra una gran parte de la actividad inmobiliaria de la provincia. www.housers.es

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Rentabilidades y precios de vivienda

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En el tercer trimestre de 2015, la recuperación del mercado residencial se manifiesta con claridad en Madrid a juzgar por el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres. Esto tiene también un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales y permite esperar variaciones positivas en el corto plazo.

Rentabilidades brutas del mercado residencial de Madrid y evolución estimada a corto plazo En Madrid, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el segundo trimestre de 2014 debido a que las rentabilidades por plusvalías fueron claramente negativas durante los períodos anteriores. Esto anulaba la aportación positiva de la rentabilidad por rentas que, en la actualidad, se mueve en niveles del 5%. La situación ha cambiado los dos últimos trimestres debido al crecimiento de los precios lo que produce rentabilidades positivas por plusvalías y avanza una tendencia positiva para la rentabilidad total en el corto plazo.

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Precios medios de oferta del mercado residencial de Madrid y evolución estimada a corto plazo Los precios medios de oferta de Madrid tocaron fondo el cuarto trimestre de 2014 y, desde entonces, han crecido de forma sostenida durante los tres últimos trimestres.

Por Tomás Fano (Flickr)

Cabe esperar que su evolución continúe siendo positiva en el corto plazo como muestra el gráfico anterior.

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Rentabilidades y precios de vivienda

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Barcelona consolida trimestre a trimestre una recuperación que viene de lejos, con los precios de vivienda creciendo durante ocho trimestres consecutivos. La rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras.

Rentabilidades brutas del mercado residencial de Barcelona y evolución estimada a corto plazo El mercado residencial de Barcelona se recuperó antes que el de Madrid. Al igual que en este último, la rentabilidad bruta total fue también negativa hasta el tercer trimestre de 2013 debido a que las rentabilidades por plusvalías fueron negativas durante los períodos anteriores. La situación cambió claramente a partir de entonces mostrándose rentabilidades positivas por plusvalías durante los seis últimos trimestres, lo que consolida una tendencia positiva para la rentabilidad total en el corto plazo. Los altos precios de vivienda mantienen la rentabilidad por rentas generalmente por debajo del 5%.(menos en el último dato de la serie).

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“La Pedrera” por Jaume Meneses (Barcelona i el modernisme

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Precios medios de oferta del mercado residencial de Barcelona y evolución estimada a corto plazo El nivel de los precios de vivienda en Barcelona está por encima de los del resto de capitales analizadas. Los precios medios de oferta de Barcelona tocaron fondo el tercer trimestre de 2013 y, desde entonces, han ido creciendo de forma sostenida durante ocho trimestres consecutivos. Cabe esperar que su evolución continúe siendo positiva en el corto plazo.

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Rentabilidades y precios de vivienda

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El mercado residencial de Valencia comienza a salir del bache. Los precios dejaron de caer en 2014 y han consolidado una tendencia levemente creciente. Las rentabilidades totales muestran una tendencia positiva que debería continuar a corto plazo.

Rentabilidades brutas del mercado residencial de Valencia y evolución estimada a corto plazo El mercado residencial de Valencia comienza a salir del bache. La rentabilidad bruta total fue negativa hasta el tercer trimestre de 2014 debido a que las rentabilidades por plusvalías cayeron fuertemente durante un largo período. La situación ha cambiado en los tres últimos trimestres, mostrándose rentabilidades totales positivas al moderarse la caída y comenzar el crecimiento de las rentabilidades por plusvalías, lo que apunta una tendencia positiva muy fuerte de la rentabilidad total que deberá confirmarse en los próximos trimestres. La rentabilidad por rentas se sitúa por encima del 5%.

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«Hemispheric - Valencia, Spain - Jan 2007» de Diliff - Trabajo propio.

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Precios medios de oferta del mercado residencial de Valencia y evolución estimada a corto plazo Los precios medios de oferta de Valencia tocaron fondo el tercer trimestre de 2014 y, desde entonces, han presentado variaciones levemente positivas durante los últimos tres trimestres. Cabe esperar que su evolución continúe siendo positiva en el corto plazo.

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Tras un leve repunte, los precios de vivienda volvieron a caer en Sevilla durante los dos últimos trimestres. Se trata de variaciones mínimas y cabe esperar que cambien a positivo arrastradas por la mejoría de la situación económica general. Las rentabilidades totales se sostienen gracias a la rentabilidad por rentas.

Rentabilidades brutas del mercado residencial de Sevilla y evolución estimada a corto plazo El mercado residencial de Sevilla también comienza a recuperarse. La rentabilidad bruta total fue negativa hasta el cuarto trimestre de 2014 debido a que las rentabilidades por plusvalías también fueron negativas durante un largo período. Dicha situación ha cambiado en los dos últimos trimestres en los que se muestran rentabilidades totales positivas al moderarse la caída de la rentabilidad por plusvalías, que aún sigue siendo levemente negativa en el último trimestre. Habrá que esperar a los próximos trimestres para ver si ello supone el inicio de una tendencia positiva de la rentabilidad total. La rentabilidad por rentas es ligeramente superior al 5%. www.housers.es

«Metropol parasol 02042011 001» de Anual - Trabajo propio.

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Precios medios de oferta del mercado residencial de Sevilla y evolución estimada a corto plazo Los precios medios de oferta de vivienda en Sevilla mostraron un leve repunte a finales de 2014. Sin embargo, aquello no cuajó y se han producido variaciones negativas durante los últimos dos trimestres. Cabe esperar que su evolución sea positiva en el corto plazo, arrastrada por las previsiones de mejora de la situación económica general.

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Rentabilidades y precios de vivienda

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Al mercado residencial de Bilbao le está costando recuperarse. Los precios de vivienda no han dejado de caer en los últimos años y deberían haber tocado fondo. Habrá que esperar a que esto se confirme en los próximos trimestres.

Rentabilidades brutas del mercado residencial de Bilbao y evolución estimada a corto plazo Como se indicaba anteriormente, al mercado residencial de Bilbao le está costando recuperarse. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva el tercer trimestre de 2014 tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. Sin embargo, durante los siguientes trimestres se presentó una caída de la rentabilidad por plusvalías que ha vuelto a producir una rentabilidad total levemente negativa en el último trimestre. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles claramente inferiores al 5%. No cabe anticipar con claridad la situación de los próximos trimestres aunque se espera una vuelta de la rentabilidad total a valores positivos.

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«Bilbao - Plaza Euskadi 4» de Zarateman - Trabajo propio.

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Precios medios de oferta del mercado residencial de Bilbao y evolución estimada a corto plazo Los precios medios de oferta del mercado de vivienda de Bilbao han presentado variaciones negativas en todos los períodos analizados hasta el presente. No obstante, cabe esperar que el último dato sea el punto de inflexión que marque un cambio de tendencia, a tono con las previsiones de mejora de la situación económica general.

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Fuentes: Ministerio de Fomento, Ministerio de Hacienda, idealista.com, Microanálisis Inmobiliario.com y Housers www.housers.es

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