Finanzas Estructuradas Reporte de Seguimiento

Calificaciones Vigentes CEDEVIS 04………..............AAA(mex) CEDEVIS 04U.......................AAA(mex) CEDEVIS 05-2U....................AAA(mex) Características CEDEVIS 04 Monto Emitido Plazo Legal Fecha de Emisión Vencimiento Legal Tasa de Interés Activo subyacente Pago de intereses Pago de capital

$ 750.5 mdp 12 años Marzo 2004 Marzo 2016 9.15% Créditos hipotecarios Semestral Semestral

CEDEVIS 04U Monto Emitido Plazo Legal Fecha de Emisión Vencimiento Legal Tasa de Interés Activo subyacente Pago de intereses Pago de capital

345.6 millones Udis 17.5 años Noviembre 2004 Mayo 2022 5.65% Créditos hipotecarios Semestral Semestral

CEDEVIS 05-2U Monto Emitido Plazo Legal Fecha de Emisión Vencimiento Legal Tasa de Interés Activo subyacente Pago de intereses Pago de capital

294.4 millones Udis 20 años Septiembre 2005 Marzo 2025 5.90% Créditos hipotecarios Semestral Semestral

CEDEVIS 04 CEDEVIS 04U CEDEVIS 05-2U „ Resumen de las Emisiones Fitch ratifica las calificaciones crediticias de largo plazo para las emisiones de deuda denominadas CEDEVIS 04, CEDEVIS 04U y CEDEVIS 05-2U en AAA(mex). Estas cuentan con diferentes fechas de emisión y vencimiento así como diferentes características estructurales. No obstante el común denominador de los CEDEVIS es que cuentan como fuente de pago primaria créditos hipotecarios y sus respectivos accesorios originados y administrados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (“Infonavit”). El Instituto, en su papel de fideicomitente del portafolio de créditos hipotecarios, cedió los derechos de éstos a un fideicomiso el cual es administrado por Nacional Financiera S.N.C. (“Nafin”) en su calidad de fiduciario. Asimismo, el Infonavit continúa realizando la cobranza de dichos créditos. La ratificación de estas emisiones descansa principalmente en los siguientes elementos: i.

La solidez observada de cada una de las estructuras al haber cumplido con sus respectivas obligaciones programadas en tiempo y monto; el saldo insoluto en circulación reportado a la fecha por los CEDEVIS 04 es de $625.5 millones de pesos (‘mdp’) después de haber amortizado en tres pagos de cupón $124.9 mdp y pagado por concepto de intereses $93.6 mdp. CEDEVIS 04U reporta un saldo insoluto de 311.5 millones de udis (‘mdu’) tras una erogación de capital e intereses de 36.7 mdu y 19.9 mdu respectivamente. La emisión CEDEVIS 05-2U reporta un saldo insoluto por 276.7 mdu después de haber amortizado en un pago 17.7 mdu y pagado intereses por 7.9 mdu.

ii.

El adecuado desempeño de los portafolios de créditos hipotecarios que respaldan las emisiones; con información al 31 de Marzo del 2006, el portafolio que respalda la emisión de CEDEVIS 04 muestra una morosidad de más de 30 días como porcentaje del portafolio total de 5.6% mientras que los créditos en Extensión (periodo de gracia solicitado por el acreditado al perder el empleo de hasta 12 meses), representan el 2.7% del portafolio total. Para la emisión CEDEVIS 04U estos indicadores se ubican en 6% y 3.2% respectivamente, mientras que para los CEDEVIS 05-2U se encuentran en 1.4% y 2.1%.

Analistas Eugenio López Garza [email protected] Luis de la Peña-Lanz [email protected] Gabriel Barreda Ortega [email protected] t. + 52 (81) 8335 7179 Fideicomitente y Administrador: INFONAVIT Fiduciario y Emisor: Nacional Financiera, S.N.C. Representante Común: JP Morgan S.A. de C.V Mayo 2006

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Finanzas Estructuradas iii.

mejoras crediticias se cuenta con una subordinación del 23% así como futuras sobre colateralizaciones provistas por la diferencia entre la reevaluación de los créditos hipotecarios denominados en VSM y los Certificados denominados en Udis a tasa fija.

Los niveles de mejora crediticia en forma de subordinación; el nivel de subordinación de la emisión CEDEVIS 04 se ha mantenido en su nivel original de 18%, el de los CEDEVIS 04U se mantiene como inicialmente en 23% mientras que el de los CEDEVIS 05-2U sigue ubicándose en 22%.

Los CEDEVIS 05-2U se emitieron en el mes de Septiembre de 2005 y su vencimiento legal está estipulado en Marzo 2025. La emisión está denominada en udis y paga rendimientos fijos de manera semestral a una tasa anual de Udis+5.90%. La amortización del principal está programada al vencimiento, sin embargo existe la posibilidad de realizar amortizaciones parciales anticipadas de principal en cada fecha de pago con la totalidad de los recursos remanentes. La fuente primaria de repago es la cobranza de principal e intereses de un portafolio de créditos hipotecarios denominados en VSM. Como mejora crediticia se cuenta con una subordinación del 22% en forma de créditos adicionales así como futuras sobre colateralizaciones provistas por la diferencia entre la reevaluación de los créditos hipotecarios denominados en VSM y los Certificados denominados en Udis a tasa fija.

„ Antecedentes CEDEVIS 04 cuenta con fecha de emisión el mes de Marzo de 2004 y tiene un vencimiento legal de 12 años, esto es en Marzo de 2016. La emisión está denominada en pesos y paga rendimientos fijos de manera semestral a una tasa anualizada de 9.15%. La amortización del principal está estipulada al vencimiento, sin embargo existe la posibilidad y se están realizando amortizaciones parciales o “prepagos” semestrales dentro de los rangos establecidos de acuerdo al Monto Máximo de Amortización del Principal (“MMAP”). El MMAP es un mecanismo utilizado para asegurar un plazo de emisión de al menos 7 años. Si los recursos disponibles para la amortización son mayores al MMAP y el nivel de subordinación es de al menos 18%, estos recursos remanentes serán entregados al Infonavit. Posterior al periodo de 7 años previsto se elimina este mecanismo y todos los recursos disponibles serán destinados al prepago de principal bajo esquema denominado flujo cero o turbo.

Es importante destacar una diferencia importante entre la emisión CEDEVIS 04 y las emisiones CEDEVIS 04U y CEDEVIS 05-2U, la cual radica en el esquema de amortización. La transacción CEDEVIS 04 cuenta con un esquema denominado MMAP mientras que las otras dos emisiones amortizan en flujo cero o turbo. La diferencia en el pago del pasivo surge del tipo de erogación de principal que cada uno de los portafolios de hipotecas tiene. Para la emisión CEDEVIS 04 los créditos hipotecarios fideicomitidos fueron originados durante 1998 y 2001. En este periodo el esquema de amortización de los créditos hipotecarios otorgados por el Infonavit consistía en deducciones bimestrales del 25% del salario diario integrado del trabajador más una aportación del 5% por parte del patrón. Esto quiere decir que la erogación del crédito es variable en función al salario del trabajador, por lo que en el escenario natural de aumentos salariales graduales el monto de amortización será mayor acotando de manera importante la vida del crédito hipotecario y por ende la de los Certificados.

La fuente primaria de repago es la cobranza de principal e intereses de un portafolio de créditos hipotecarios denominados en Veces Salario Mínimo (“VSM”). Como mejora crediticia se cuenta con un nivel de subordinación de 18% así como por futuras sobre colateralizaciones provistas por la diferencia entre la revaluación de los créditos hipotecarios denominados en VSM y los Certificados en pesos a tasa fija. La emisión denominada CEDEVIS 04U cuenta con fecha de emisión el mes de Noviembre de 2004 y tiene un vencimiento legal de 17.5 años, esto es en Mayo de 2022. Esta emisión está denominada en Unidades de Inversión (“Udis”) y paga rendimientos fijos de manera semestral a una tasa anualizada de Udis+5.65%. La amortización del principal está estipulada al vencimiento, sin embargo existe la posibilidad y se están realizando prepagos semestrales con la totalidad de los recursos remanentes. La fuente primaria de repago es la cobranza de principal e intereses de un portafolio de créditos hipotecarios denominados en VSM. Como

Por otro lado, los créditos hipotecarios fideicomitidos para la emisión CEDEVIS 04U fueron originados durante los meses de Junio, Julio y Agosto de 2003. Para esta fecha el Instituto ya había modificado el esquema de amortización de los créditos hipotecarios

CEDEVIS 2

Finanzas Estructuradas otorgados. Bajo este nuevo esquema, el pago de la hipoteca se efectúa mediante la deducción bimestral de un monto fijo denominado en salarios mínimos más una aportación del 5% por parte del empleador. El portafolio de hipotecas de los CEDEVIS 05-2U fueron originados entre Enero y Julio de 2004 y el esquema de amortización es el mismo que para los CEDEVIS 04U. „ Características de los Portafolios Los créditos que integran el portafolio de la emisión CEDEVIS 04 pasaron de 5,916 en Marzo del 2004 a 5,510 en Marzo de este año. Esta reducción en el número de créditos es debido a dos factores: (i) el prepago total del crédito por parte de algunos acreditados equivalente a 378 casos; (ii) la substitución y recompra de 28 créditos realizada por el Infonavit producto de la falta de cumplimiento de los criterios de elegibilidad establecidos. Asimismo producto de los prepagos mencionados y las amortizaciones bimestrales de los créditos hipotecarios el saldo de estos pasó de $915.2 millones de pesos (‘mdp’) a $684.9 mdp. Además en Enero 2005 y en Enero 2006 el saldo del portafolio se incrementó en $28.1 mdp y $27.1 mdp respectivamente debido al alza en los salarios. Este portafolio ha realizado un pago total por concepto de intereses del orden de $111.5 mdp. Asimismo conforme van adquiriendo madurez los créditos hipotecarios el promedio ponderado de Loan to Value (crédito a valor) (“LTV”) gradualmente se va fortaleciendo al pasar de 75% a 66.9% al cierre de Abril de 2005. No obstante el promedio ponderado de las tasas de los créditos pasó de VSM+7.78% a VSM+7.40% en detrimento de los flujos esperados del portafolio. Esta reducción marginal es producto de los prepagos realizados por los acreditados de mayores ingresos, ya que el Instituto mantiene en la originación de créditos hipotecarios una relación inversa entre el salario del trabajador y la tasa de su crédito hipotecario, esto es, a mayor ingreso se aplica una mayor tasa la cual fluctúa entre el 4% y 9%. Por otro lado, la distribución geográfica de los créditos se mantiene sin cambios importantes en donde los estados de Nuevo León, Distrito Federal y Jalisco mantiene alrededor del 60% de los créditos del portafolio. Los créditos que integran el portafolio de la emisión CEDEVIS 04U pasaron de 8,439 en Noviembre del 2004 a 8,429 en Mayo del 2005. Por otro lado en Enero del 2005 producto del alza en los salarios el saldo del portafolio se incrementó en $53.1 millones

de pesos. El promedio ponderado de LTV a Abril de 2005 es de 80.3% mientras que el promedio ponderado de la tasa de los créditos es de VSM+7.9%. De la misma forma el portafolio muestra una concentración de alrededor de 40% en los estados de Baja California, Chihuahua, Nuevo León y Jalisco. En el Anexo 1 se muestra una descripción detallada de los créditos hipotecarios de ambas emisiones. CEDEVIS 05-2U por ser una emisión joven aun reporta a la fecha un prepago de 16 créditos, al pasar de 7,155 hipotecas registradas a Septiembre de 2005 a 7,139 en Marzo de 2006. El promedio ponderado de LTV a Enero fue de 79%. El portafolio total esta distribuido en 28 estados; el 46.2% se concentra en Nuevo León, Coahuila, Guanajuato y Baja California. „ Morosidad de los Portafolios Los niveles de morosidad mostrados por los portafolios han sido adecuados y de acuerdo con las expectativas de Fitch. Para la emisión CEDEVIS 04, al cierre de Marzo de 2006 el 5.6% de las hipotecas que conforman la cartera cuenta con 30 o más días de atraso mientras que el 2.3% de portafolio se encuentra en la categoría de Extensión. El estatus de extensión es cuando un trabajador pierde el empleo y solicita un periodo de gracia el cual puede ser de hasta 12 meses dependiendo de la capacidad del trabajador de conseguir un nuevo empleo. Durante la vida del crédito hipotecario el trabajador tiene el derecho de solicitar este beneficio un máximo de dos veces. Es importante destacar la alta correlación que existe entre el nivel de desempleo del país y los índices de morosidad. CEDEVIS 04U al cierre de Marzo 2006 reporta un 6% de su portafolio con un rango de morosidad de 30 días o más de atraso mientras que el 3.2% del portafolio se encuentra en la categoría de extensión. La transacción CEDEVIS 052U presenta una morosidad de 30 días o más del 1.4% de su cartera y en extensión el 2.1%. Evolución de los CEDEVIS 04, CEDEVIS 04U y CEDEVIS 05-2U A la fecha las emisiones CEDEVIS 04, CEDEVIS 04U y CEDEVIS 05-2U han realizado en tiempo y forma sus pagos de intereses y principal de acuerdo al esquema inicialmente establecido. Para la emisión CEDEVIS 04 se han realizado tres pagos de intereses y principal, bajo el esquema MMAP, también se han entregado en tres ocasiones recursos al Instituto. El saldo de los CEDEVIS 04 después de estas dos amortizaciones es de $625.5 mdp, representando un

„

CEDEVIS

Finanzas Estructuradas 83% del saldo insoluto original. El Instituto cobra el 1.50% anual (0.25% bimestral) del saldo insoluto del portafolio por actuar como administrador de los créditos hipotecarios. En el anexo del presente documento se muestran los ingresos generados (principal e intereses) por los créditos hipotecarios para ambas emisiones así como los niveles de morosidad correspondientes.

„

Definición de Calificaciones

AAA(mex) La más alta calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México en su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal.

La emisión CEDEVIS 04U, ha efectuado a la fecha dos pagos de Cupón oportunamente en tiempo y monto. El saldo insoluto de la emisión actualizado es de 311 mdu, representando un 90% del saldo original. La estructura de esta emisión destina todos los recursos susceptibles al pago de intereses y amortización de principal, por lo que el Instituto no recibe efectivo hasta que los Certificados sean amortizados en su totalidad. Para esta emisión el Instituto cobra el 1.45% anual (0.24% bimestral) del saldo insoluto del portafolio por actuar como administrador de los créditos hipotecarios. Los CEDEVIS 05-2U reportan un saldo insoluto actualizado de 276.8 mdu después de haber realizado ya el primer pago de capital e intereses a finales de Marzo de este año. La estructura de esta emisión es igual a la de los CEDEVIS 04U. „ Conclusiones Bajo opinión de Fitch, las emisiones muestran desempeños favorables y de acuerdo a lo inicialmente estimado bajo escenarios estables. En cuanto a los niveles de prepago registrados, el de la emisión CEDEVIS 04 es ligeramente superior a lo que se pronosticó, no obstante debido a la estructuración financiera, esto no conlleva en detrimentos en la calidad crediticia de los Certificados de ninguna forma, mientras que para la emisión CEDEVIS 04U y CEDEVIS 05-2U el nivel de prepago observado ha sido conforme al previamente esperado por Fitch. Asimismo en cuanto a los niveles de morosidad (30 días en adelante) se ubican para las emisiones por abajo del 7% con respecto al portafolio total, nivel que Fitch considera adecuado.

CEDEVIS 4

Finanzas Estructuradas „

Anexo I Tabla 1. Caracteristicas de las Emisiones Calificadas por Fitch Ratings CEDEVIS 04 Mar-04

Monto Emitido Constancia Cupones Denominación Subordinación Frecuencia de Pago Amortización Tasa de Interés (%) Vencimiento Plazo Legal Numero de Créditos

Mar-06

$ 750.5 millones $ 625.5 millones $ 165.7 millones $ 137.3 millones 3 Pesos Pesos 18% 18% Semestral / Semestral / Vencimiento Vencimiento MMAP-7 años* MMAP-7 años* 9.15 9.15 Marzo de 2016 Marzo de 2016 12 años 12 años 5,916 hipotecas 5,510 hipotecas

Fecha de Originación

1998 y 2001

1998 y 2001

Saldo Promedio Tasa de Interés (avg.) Plazo Remanente Promedio Comisión por Administración

$ 154,709 pesos VSM+7.78% 312 meses 1.50%

$ 124,303 pesos VSM+7.40% 288 meses 1.50%

CEDEVIS 04U Nov-04

CEDEVIS 05-2U

Mar-06

Sep-05

Udis 345.6 millones Udis 311 millones Udis 103.3 millones Udis 93 millones 2 Udis Udis 23% 23% Semestral / Semestral / Vencimiento Vencimiento Flujo Cero Flujo Cero Udis+5.65 Udis+5.65 Mayo de 2022 Mayo de 2022 17.5 años 17.5 años 8,439 hipotecas 8,374 hipotecas Junio, Julio y Junio, Julio y Agosto 2003 Agosto 2003 $ 184,302 pesos $ 181,252 pesos VSM+7.9% VSM+7.9% 343 meses 327 meses 1.45% 1.45%

Mar-06

Udis 294.4 millones Udis 276.8 millones Udis 82.7 millones Udis 78.07 millones 1 Udis Udis 22% 22% Semestral / Semestral / Vencimiento Vencimiento Flujo Cero Flujo Cero Udis+5.90 Udis+5.90 Marzo de 2025 Marzo de 2025 20 años 20 años 7,155 hipotecas 7,139 hipotecas Enero y Julio 2004

Enero y Julio 2004

$ 188,512 pesos VSM+8.02% 347 meses 1.30%

$ 186,458 pesos VSM+8.02% 341 meses 1.30%

* El "MMAP" es un mecanismo utilizado para asegurar un plazo de emisión de al menos 7 años.

CEDEVIS 04U: Rangos de Morosidad

CEDEVIS 04: Rangos de Morosidad Extensión

30-59

60-119

Extensión

120 +

30-59

60-119

180+

En e-0 6

M a r-0 6

E n e -0 6

N o v -0 5

S e p -0 5

Ju l-0 5

M a y -0 5

M a r-0 5

E n e -0 5

N o v -0 4

S e p -0 4

Ju l-0 4

M a y -0 4

0.0%

No v -0 5

0.5%

Sep -0 5

1.0%

Ju l-0 5

1.5%

M ay -0 5

2.0%

M ar-0 5

2.5%

En e-0 5

3.0%

No v -0 4

4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%

3.5%

CEDEVIS 05U: Rangos de Morosidad Extension

30-59

60-119

120 +

2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Sep-05

Nov-05

Ene-06

Mar-06

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