Finanzas Estructuradas

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CMBS/Colombia

Patrimonio Autónomo Inversiones La 14 2009-01 Inversiones La 14 S.A. Informe de Actualización Índice Página Factores Clave de las Calificaciones 1 Sensibilidad de las Calificaciones 1 Criterios Aplicados, Simulación y Suficiencia de la Información 2 Estructura Financiera y Legal de la Transacción 2 Estado de la Emisión 5 Activo Subyacente 5 Proyecciones Financieras 6 Riesgo de Contraparte 6

Calificaciones Clase

Monto (millones)

Vencimiento Final (Final Maturity)

Calificación

Subordinación (%)

Perspectiva

Serie A COP27.000 Diciembre 2017 AAA(col) Pari passu Estable Serie B COP63.000 Diciembre 2021 AAA(col) Pari passu Estable Total emitido COP90.000 Fecha de emisión (22 de diciembre de 2009). La calificación asignada se basó en información enviada por el emisor a corte a septiembre 2013. Las calificaciones no son una recomendación o sugerencia, directa o indirecta, para comprar, vender o adquirir algún título valor

Factores Clave de las Calificaciones Estabilidad en Flujo de Recursos: Los flujos que han ingresado al patrimonio autónomo se han mantenido estables. Adicionalmente, dada la importancia estratégica del local denominado La 14 No. 35 - Cosmocentro para el desarrollo del negocio de Almacenes La 14 S.A- continúa existiendo una probabilidad alta de pago oportuno. Fitch Ratings reconoce un beneficio adicional a la calidad crediticia del contrato de arrendamiento, ya que el pago de la cuota es de carácter operacional y tiene prelación sobre el pago de la deuda del arrendador. Condiciones del Inmueble: El punto de venta denominado La 14 No 35 (Cosmocentro) es de importancia estratégica para Almacenes La 14. Históricamente, el inmueble se ha mantenido en muy buenas condiciones y se le han realizado las inversiones y mejoras pertinentes, con el fin de conservar el valor del mismo. De igual manera, las condiciones favorables del mercado inmobiliario impactarían positivamente la valorización del inmueble. Reducción Prospectiva del Apalancamiento: De acuerdo al último avalúo realizado, el precio del inmueble es de COP$203.874 millones, lo cual representa un incremento del 6,4% con respecto al avalúo del 2012. Considerando el nuevo avalúo, el saldo de los títulos en el mercado representa el 40,83% de los activos que respaldan la transacción. Adicionalmente, Patrimonio Autónomo Inversiones La 14 ha iniciado el pago de capital de los títulos; lo cual, en conjunto con las proyecciones de valorización del inmueble, permite prever una reducción progresiva del apalancamiento. Informe Relacionado Informe Fideicomiso Titularización Inversiones La 14 (Octubre 29, 2012).

Analistas Andrés de la Cuesta (571) 3269999 ext.1260 [email protected] María Paula Moreno (571) 3269999 ext.1210 [email protected]

www.fitchratings.com www.fitchratings.com.co

Estructura de la Emisión: Los mecanismos de apoyo crediticio de la emisión le otorgan niveles de liquidez a la transacción para el pago oportuno de las obligaciones financieras. Estos mecanismos incluyen un fondo de reserva, la apropiación de un 25% adicional a la cuota de arrendamiento mensual, la obligación de pago por parte del originador, así como la disposición del inmueble. De igual manera, el tiempo establecido por la estructura para que exista incumplimiento es de 4 años después de iniciada la venta del inmueble. Fitch considera que tal tiempo es suficiente para la venta del mismo, bajo condiciones favorables que permitan cubrir en su totalidad las obligaciones.

Sensibilidad de las Calificaciones Deterioro Significativo del Activo Subyacente: Si se presentase una reducción importante en los ingresos por el arriendo del inmueble y/o una reducción considerable en el valor del activo subyacente, dicha disminución podría derivar en una mayor exposición al riesgo de incumplimiento de la emisión y/o a una mayor severidad de pérdida.

12 Noviembre, 2013 FITCH RATINGS COLOMBIA SCV

Finanzas Estructuradas Criterios Aplicados, Simulación y Suficiencia de la Información Criterios Aplicados El criterio aplicable a esta transacción es la Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 19, 2013). Dicho reporte está disponible en las páginas web de Fitch www.fitchratings.com y www.fitchratings.com.co

Simulación Con el objetivo de verificar el cumplimiento de los pagos esperados por parte de Patrimonio Autónomo, se realizaron varias simulaciones en distintos escenarios; se consideraron tanto las condiciones macroeconómicas como el funcionamiento específico del negocio. Fitch utilizó un modelo de flujo de caja adecuado a la cascada y a los mecanismos de dirección de los pagos; esto en la misma forma en que fueron especificados en los documentos de la emisión para verificar si los flujos de caja estresados, así como los niveles de sobrecolateral provistos por la transacción, son suficientes para cubrir el pago tanto de capital como de intereses.

Suficiencia de la Información Colfinanzas S.A., en su condición de Administrador Maestro, suministró a Fitch información sobre el comportamiento del activo subyacente. La información fue entregada en el formato solicitado por Fitch y, al ser revisado, se encontró que ésta era adecuada para el análisis.

Estructura Financiera y Legal de la Transacción Descripción de la Transacción Para ver el detalle de la estructura de la emisión, descripción del activo subyacente y otras generalidades de la transacción, véase el informe de calificación original público en las páginas www.fitchratings.com y www.fitchratings.com.co

Inversiones La 14 S.A.

Contrato de arrendamiento establece el pago de una cuota de arrendamiento mensual

Almacenes La 14 S.A.

Transfiere inmueble

PA Emisor Cuenta Concentradora recibe 1,25x la cuota

Se transfiere el flujo diario del 100% de las ventas realizadas en efectivo en el almacén hasta alcanzar 1,25x el valor de la cuota mensual (durante primeros 15 días) A partir del cuarto mes se devuelve el 25% adicional si se alcanza el 125% del valor de la cuota mensual (verifica mensualmente el comité fiduciario para devolución del 25%)

Cuentas Gastos Pago Intereses

Pago Capital Fondo de Reserva: 4,0x Valor de Intereses

IC