INMOBILIARIO JULIO 2016

VIVIENDA DE

LUJO El mercado de vivienda de alto nivel remonta en España después de haber visto cómo su precio caía hasta un 30 por ciento. La recuperación tiene sello internacional.

Rentas al alza en el mercado de oficinas

El sol brilla en la vivienda de costa

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EL LUJO REMONTA DE SU TRASPIÉ El mercado de la vivienda de alto nivel nunca se secó, siempre hubo demanda, pero ello no evitó caídas de precios de hasta un 30 por ciento. La recuperación aún deja alguna pequeña ganga. Cristina Vallejo

@acvallejo

os ricos sortean mucho mejor la crisis, lo dicen las estadísticas, pero la vivienda de lujo en España, de acuerdo con datos de Iván Barrondo, de John Taylor, desde 2007 ha bajado, de media, un 30 por ciento. La diferencia respecto a otros segmentos de mercado, en los que ha llegado a secarse completamente el cruce de operaciones, está en que en los inmuebles de más alto nivel siempre ha habido transacciones, aunque en gran medida las hayan protagonizado clientes extranjeros. En John Taylor, sólo el 48 por ciento de los clientes son españoles. La remontada del mercado del lujo en España, por tanto, tiene mucho que ver con la demanda internacional, como la latinoamericana, que ha encontrado en España un lugar en el que invertir para preservar su capital de las devaluaciones de sus divisas, como ha detectado José Gregorio Faria, de Knight Frank.

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Esa caída del 30 por ciento es una media que esconde, por ejemplo, que Caledonian, una promotora inmobiliaria que también comercializa, según Manuel Albarracín, nunca ha tenido que bajar los precios, debido a su prudente gestión durante todos los momentos del ciclo. En todo caso, desde el año pasado, asumiendo la bajada media, añade Barrondo, los precios no sólo han dejado de bajar, sino que comienzan otra vez a subir. Además, los propietarios ya no aceptan ofertas a la baja. Los precios que se ofertan son los que hay y el margen de negociación, en general, es pequeño. Si los valores de los inmuebles ahora son algo más bajos que antes de la crisis, las zonas estrella siguen siendo las de siempre: en Madrid, el Barrio de Salamanca, donde se concentra la demanda nacional y la extranjera, cada vez más abundante; Chamberí, con demanda local, por-

ALGUNAS CIFRAS VIVIENDA MÁS DEMANDADA

De 800.000 a 1 millón de euros PRECIO POR METRO CUADRADO

Entre 6.000 y 12.000 euros CHALÉS EN LAS AFUERAS

Entre 2 y 2,5 millones

que su castizo nombre no ha llegado a otros países; así como las clásicas ubicaciones de viviendas unifamiliares, como La Moraleja, un lugar que sufrió porque la gente cambió el chip y de las viviendas con jardín y piscina rotó a pisos y apartamentos, más económicos, así como La Florida o Pozuelo, donde los compradores también son, básicamente, españoles. De acuerdo con Kilian González, de Engel & Volkers, la recuperación se centra en las grandes ciudades y en las mejores ubicaciones de la costa; fuera de esas zonas, lejos de Madrid, Barcelona, Valencia, San Sebastián, la Costa del Sol y la Costa Blanca, la situación es más difícil. Algunos expertos ven una importantísima recuperación. Por ejemplo el operador Lucas Fox, de acuerdo con el que la demanda de viviendas de lujo supera a la oferta en las zonas más exclusivas de España. «Su venta

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¿Uso propio o inversión? La mayoría de quienes compran una vivienda de lujo lo hacen para disfrutarla ellos mismos, bien para vivir durante todo el año, bien para ir de vacaciones, como señala Manuel Albarracín, de Caledonian, tras un proceso casi de enamoramiento, y no tanto como inversión. Pero no hay que excluir la posibilidad de poner en alquiler la propiedad para sacarle rendimiento. Para Iván Barrondo, de John Taylor, es un mercado ágil y dinámico y puede proporcionar rentabilidades de entre el 3 y el 4 por ciento. José Gregorio Faria, de Knight Frank, apunta que hay negocio en el alquiler por temporadas, o vacacional, para familias que prefieren una casa de lujo a un hotel ídem.

suele llevarse a cabo en cuestión de días», asegura la firma. José Gregorio Faria, de Knight Frank, añade que la oferta de viviendas en las mejores zonas de Madrid es escasa.

¿CUÁL ES LA VIVIENDA QUE SE BUSCA? La demanda repunta y la oferta es ya escasa. Pero, ¿qué es lo que se busca? Sobre todo pisos en edificios clásicos con precios por metro cuadrado que oscilan, según Barrondo, entre los 5.500 y los 8.000 euros, aunque haya excepciones por hasta 10.000 euros el metro cuadrado. Para viviendas entre los 800.000 y el millón de euros hay un importante volumen de compradores, afirma. «Es el núcleo de la demanda», asegura Barrondo. En principio, no parece un precio exorbitado, aunque sólo una minoría pueda pagarlo. Pero es que, como apunta Barrondo, «el lujo no es directamente proporcional al precio». «Una casa de

4 millones de euros es muy cara, pero igual no es de lujo», añade. ¿Qué es, entonces, el lujo? Lo determina, según este operador del mercado, la ubicación, la calidad, que el piso esté en una finca clásica («se le da mucha importancia al edificio, puede ser un 10 por ciento de su pre-

LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS Manuel Albarracín, Caledonian

«El lujo no tiene que ver con dar el máximo número de metros cuadrados, sino con la calidad y el diseño» Iván Barrondo, John Taylor

«Los precios han bajado un 30 por ciento, pero han empezado a subir y los márgenes de negociación son muy bajos»

cio», aclara Barrondo). Aunque los áticos son la joya de la corona: hay mucha gente dispuesta a pagar un plus por vivir en uno, comenta Barrondo. Por lógica, hay muy pocos y el lujo también tiene mucho que ver con la escasez. Para Kilian González, lo que valora un comprador de viviendas de lujo es la localización, que sea ‘prémium’, así como la exclusividad de la propiedad, además de las vistas. Importa menos, en su opinión, la calidad de los materiales, dado que el comprador prefiere realizar una inversión para diseñarse su propia casa. «Su capacidad de inversión hace que lo pueda poner todo a su gusto», dice González. Para Manuel Albarracín, de Caledonian, el lujo no tiene que ver con dar el máximo número de metros cuadrados, sino con la calidad de los materiales y del diseño arquitectónico y por eso su firma trabaja con un estudio de Sao Paulo, el de Marcio 41

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El lujo puede ser incluso más caro si es vacacional ¿Lujo en la vivienda vacacional? Los precios son muy diversos, afirma Kilian González, de Engel & Volkers: se pueden encontrar casas exclusivas a partir de 2,5 millones de euros, pero pueden llegar hasta los 25 millones de euros en Marbella o en Mallorca. Pero no todo es Marbella o Mallorca. El mercado del lujo también se mueve en otras zonas, como en Galicia. Javier Conde, de Inmofiestras, explica que si bien el mercado para viviendas de alrededor de 100.000 euros está cerrado, los inmuebles de entre 500.000 y 700.000 euros sí tienen compradores en localidades pontevedresas como Sanxenxo, Baiona o Vigo, así como en Oleiros (A Coruña). Pero la clave para que estas casas, muchas veces históricas, tengan salida en el mercado, es que deben estar cerca de grandes cascos urbanos y también de la playa. Algunas de estas casas históricas se ponen a la venta de manera forzada por herederos de familias ricas y hay posibilidad de encontrar oportunidades: inmuebles que podrían haber costado 1,2 millones antes de la crisis, ahora se pueden conseguir por entre 450.000 y 500.000 euros, aunque en la reforma puede tener que emplearse otro tanto. Son precios, de todas maneras, que están muy lejos de los

Kogan, uno de los arquitectos de más renombre en el inmobiliario residencial. «Y esa calidad se presenta de manera sencilla y refinada, no de forma ostentosa ni aparatosa. Es una calidad que hay que saber apreciar», señala Albarracín, que también comenta que cada vez se le da más importancia a la sostenibilidad, al ahorro energético y a la protección del medio ambiente. De todas maneras, sí hay lujo por encima de los precios que señalaba Barrondo. Kilian González apunta, por ejemplo, que un piso de 250 metros cuadrados en el Barrio de Salamanca a la altura del Parque del Retiro puede costar a partir del millón y medio de euros. En opinión de Faria, el inmueble de lujo cuesta entre 6.000 y 12.000 euros el metro cuadrado y añade que generalmente un piso de lujo cuenta con 200 metros cuadrados, suele estar en una finca clásica y cuesta entre 1,5 y 3 millones de euros. Según González, los chalés a las afueras de 42

más modestos que se manejan en Palma o Ibiza (entre 1,5 y 2 millones). Otro tipo de vivienda vacacional que está empezando a aflorar en el mercado son las grandes villas andaluzas, con precios que pueden oscilar entre los 3 y los 5 millones de euros. O incluso superiores, de hasta 30 millones de euros, según Faria. A las

las grandes urbes, en Madrid, en La Moraleja, El Viso (más centrado en la ciudad), Majadahonda o Pozuelo; en Barcelona, en Pedralbes, San Just y, en general, en la zona alta, pueden costar a partir de los 2 o 2,5 millones de euros. Manuel Albarracín, de Caledonian, detalla que ahora está a punto de entregar 21 casas en Pozuelo de Alar-

LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS Javier Conde, Inmofiestras

«El mercado de lujo sí se mueve: los inmuebles por encima de 500.000-700.000 euros sí tienen comprador» José Gregorio Faria, Knight Frank

«Es difícil conseguir ‘chollos’ en el mercado de lujo, porque escasea el stock. Hay pocas promociones de obra nueva»

villas andaluzas hay que añadir, de acuerdo con Kilian González, los tradicionales cortijos de entre 800.000 y 15 millones de euros ligados a explotaciones agrícolas, pese a que ésta no sea su actividad principal. En Cataluña además están saliendo al mercado masías clásicas interesantísimas.

cón de diferentes tamaños entre los 900.000 y el millón y medio de euros y otras diez casas en Aravaca por 1,5 millones de euros.

¿HAY OPORTUNIDADES? ¿Gangas (o relativas ofertas) en el sector del lujo? En opinión de Kilian González, la crisis ha reajustado las valoraciones y sí ha podido dejar precios interesantes en las zonas más ‘descentralizadas’, como en Lérida o en lugares de las afueras de Madrid con menor demanda de lujo. Pero, en líneas generales, José Gregorio Faria comenta que es difícil conseguir oportunidades en las mejores zonas porque escasea el ‘stock’ y, además, hay pocas promociones de obra nueva de alto nivel y, las que hay en marcha, son de muy pocas unidades, lo que hace que, en términos generales, se mantenga más el precio en este tipo de productos inmobiliarios que en otros que, en el fondo, son menos exclusivos y más intercambiables.

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BRILLA EL SOL EN LA VIVIENDA DE LA COSTA Cristina Casillas

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La segunda vivienda fue duramente golpeada por la crisis, sin embargo, desde 2015 hay síntomas de recuperación tanto en precio como actividad para un activo que es también inversión. a vivienda en la costa sufrió de lleno los embates de la crisis inmobiliaria en España. Tras varios años nubosos, con desplome de precios, que en algunos casos llegaron hasta el 50 por ciento, promociones a medio vender o sin terminar, el sol ha vuelto a salir. Como constata Tinsa, «el mercado de vivienda vacacional en la costa (orientado al comprador de segunda residencia y a inquilinos de temporada con fines turísticos) ha presentado en el último año síntomas de mejora tanto en precios como en

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actividad, después de años de duro ajuste». Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa, constata que «la vivienda de la costa ha sufrido mucho con la crisis. En algunas zonas el precio de la vivienda de segunda mano ha llegado a caer hasta un 55 por ciento. Y, aunque los precios de las zonas costeras han tocado fondo en algunas zonas concretas del país, en otras todavía queda mucho recorrido a la baja ya que queda mucho stock de vivienda por vender y la demanda no se acaba de animar». Según ha comprobado Tinsa, el

mercado litoral va recuperándose paulatinamente, liderados por Costa del Sol, Baleares, Alicante, Canarias y los alrededores de Barcelona. Entre las zonas que todavía no han finalizado la fase de ajuste destacan Castellón, la costa cantábrica, Menorca y La Palma. También en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran la costa de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia. Si nos referimos a los precios, la consultora inmobiliaria explica que esta mejora se traduce directamente en ellos: las tasaciones realizadas por Tinsa revelan que en torno a la mitad de los municipios analizados mostraban en el primer trimestre de 2016 un precio superior al de un año antes. En cuanto a la oferta de vivienda vacacional en España es mayoritaria-

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Para Toribio, la decisión de comprar o alquilar una vivienda en España viene determinada por infinidad de factores y que la casa escogida cumpla todos y cada uno de los requisitos suele ser una tarea difícil. «Según los últimos estudios realizados por fotocasa, la ubicación es el factor más determinante para escoger una vivienda» pero no es el único. Le siguen, en segundo lugar, el ZONAS Y CARACTERÍSTICAS precio más barato y, en tercer lugar, Sin embargo, Gandarias establece una la distribución de los espacios en el doble distinción. «Hay zonas que se interior de la vihan recuperado vienda. La calimuy bien y donde dad de la conslos extranjeros LA RECUPERACIÓN DE trucción y una fueron los prime- LA DEMANDA ES buena orientaros en comprar CONSECUENCIA DEL ción quedan repor las agresivas APETITO EXTRANJERO legadas al cuarrebajas. Fueron to y quinto luellos los que pri- Y DEL NACIONAL QUE gar en la lista mero identificaron BUSCA UNA VIVIENDA de prioridades la oportunidad. PARA DISFRUTAR y en último luHay otras zonas gar se sitúa la que ya están estaeficiencia enerbilizadas a nivel LA UBICACIÓN ES UN gética que puede precios en ge- ELEMENTO da tener el inneral, siendo las DETERMINANTE A LA mueble. «Como más destacadas la factor de deciCosta Brava, Cos- HORA DE BUSCAR sión la ubicata Dorada, Costa VIVIENDA EN LA c ió n s e s it ú a del Sol, Costa de COSTA ANTES QUE EL por encima del la Luz, Costa de PRECIO precio, por lo Valencia, Baleares que los españoy Canarias», pero les están dispuestos a pagar un poadvierte de la necesidad de hacer «análisis en profundidad y por locali- co más por vivir allí donde desean. Es decir, el proceso para alquilar o zación, ya que hay mercados locales comprar una vivienda es el siguiendonde la presión de la demanda es fuerte y los precios van al alza, mien- te: se selecciona la ubicación y destras que en otros, queda stock por dre- pués se busca piso en esa zona», explica Toribio. nar». de trucos para elegir bien el activo. Como destaca Gandarias «habría que realizar un estudio detallado. La clave está en fiarse de las localizaciones donde la demanda de alquiler haya permanecido muy activa. Ejemplos serían Costa del Sol, Baleares y Costa del Garraf, que son muy atractivas en rentabilidad».

mente de producto de segunda mano. Solo en un 10 por ciento de las zonas de costa analizadas se apunta que la obra nueva es la predominante, aunque la actividad promotora sigue bajo mínimos, según el estudio, mientras que el stock se ha ido drenando. Manuel Gandarias, director del Gabinete de estudios de pisos.com, explica que esta recuperación viene de la mano de dos tipos de compradores: «Los extranjeros, que han sido los primeros en dar el paso y, por supuesto, la demanda nacional también se ha animado. Existen dos perfiles claros: el que compra para disfrutar y el que lo hace como inversión» Y para el inversor da una serie

¿Es rentable su alquiler? «El mercado del alquiler está creciendo con fuerza en España, tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda. Por ello, los precios están subiendo de forma generalizada en buena parte del país», explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa. Gandarias hace cálculos sobre la rentabilidad que podemos lograr: «Suponiendo que alquilamos una media de 8 semanas al año una vivienda en la costa, la rentabilidad bruta puede ir desde el 3 por ciento hasta el 6,5 por ciento. Es probable que se pudiera alquilar alguna semana más en verano, aunque estimamos que lo habitual es julio y agosto». «Las causas del auge de la vivienda en alquiler son varias pero principalmente la fuerte demanda y la imposibilidad de comprar una vivienda por buena parte de la población son las principales. Pero también se está produciendo un cambio de mentalidad en los españoles a favor de esta forma de vida que puede ser una oportunidad para el sector si se sabe aprovechar», concluye Toribio. 45

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OFICINAS: RENTAS AL ALZA Cristina Vallejo

@acvallejo

Los alquileres están repuntando tanto en las mejores zonas como en las más descentralizadas, aunque sigue habiendo grandes diferencias entre el centro y la periferia.

n emprendedor, una compañía que crece o que busca trasladarse a unas oficinas más modernas, ¿qué panorama se encuentra? Ángel Estebaranz, de Aguirre Newman, dice que un mercado en recuperación, es decir, con los alquileres al alza, debido a que la superficie contratada tanto en Madrid como en Barcelona creció a buen ritmo en 2015: el mercado de oficinas está muy ligado al laboral y la tenue mejora de este último contribuye con la recuperación del primero. De esta manera, como explica Ricardo Martí-Fluxá, de ACI, han aumentado los precios máximos en todas las zonas, incluso en las más apartadas y en las afueras de las grandes ciudades, aunque de manera

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más intensa, como continúa Estebaranz, en las mejores ubicaciones. En Madrid, en concreto, en La Castellana y entre la M-30 y la M-40, mientras que, de acuerdo con José Mittelbrum, de CBRE, en otros lugares menos representativos o más periféricos, la subida de rentas se ha producido de manera indirecta, reduciendo incentivos. En la demanda, comenta el experto de Aguirre Newman, tiene un papel importante la pequeña empresa, porque ha crecido y necesita más espacio o porque quiere mejorar sus instalaciones. A las grandes compañías, en su opinión, les cuesta más tomar decisiones de traslado. De esta manera, si bien, de media, las empresas contratan espacios de 950 metros cuadrados, las oficinas más fre-

cuentemente alquiladas tienen entre 400 y 700 metros cuadrados. Quien busque ahora una oficina se encontrará con rentas al alza, pero también con una gran disparidad de precios. En Madrid, en el distrito central de negocios, donde las rentas llevan subiendo cinco semestres consecutivos, se encuentran alquileres medios de 26,50 euros por metro cuadrado y mes y máximos en los 33 euros, según datos de Aguirre Newman. En zonas más descentralizadas, en el arco entre la M-30 y la M-40, donde el avance acumula dos semestres, la renta media es de entre 11 y 13 euros, mientras que la máxima es de 17 euros. No sólo hay gran disparidad de precios dentro de Madrid, sino que éstos

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no tienen nada que ver con los que se pagan en Barcelona: de media, en la mejor zona de Barcelona, en la Diagonal, oscilan entre los 16 y los 17 euros, mientras que como máximo alcanzan los 20 euros por metro cuadrado y mes. Y ello después de que, como señala José Mittelbrum, en Barcelona el aumento de la contratación haya tenido un efecto mucho más directo en las rentas, debido a que el tamaño del mercado de la ciudad condal es más pequeño que el madrileño. Como sintetiza José Miguel Setién, de JLL, se pueden encontrar precios de entre 5 y 30 euros. Lo que determina estos valores es la ubicación, pero también la calidad: edificios modernos en zonas más descentralizadas pueden ser más caros que los bien ubicados pero con peores instalaciones. Y lo que sí está determinando que se escojan unas oficinas sobre otras por parte de la demanda es, como enumera Setién, la flexibilidad de los espacios, la poca pérdida de superficie entre los metros cuadrados útiles y los construidos, la altura, así como la existencia de medidas de eficiencia energética, servicios, antigüedad del inmueble, la cercanía o lejanía al transporte público, etc. La demanda, dice Martí-Fluxá tiene un foco especial en los activos de calidad bien ubicados, sobre todo en el distrito de negocios y en buenos edificios. Más allá de las principales capitales, Mittelbrum dice que Valencia podría ser el segundo vagón del tren de la recuperación: «Hay muchos empresarios que confían en la ciudad y hay inversión», argumenta. A continuación se colocarían Zaragoza, con un mercado más disperso y un tejido industrial más cauteloso; Málaga, que ofrece oportunidades ahora mismo para ubicar empresas; así como Palma y Sevilla, que necesitan algo más de tiempo para notar la mejora del empleo, debido a la importante oferta disponible.

RENTABILIDAD Y NUEVA OFERTA Las rentas que se pagan aumentan y las rentabilidades que proporcionan los alquileres a los propietarios de los edificios (desde la banca privada hasta los ‘family offices’ pasando por las propias socimis) son atractivas en comparación con el rendimiento de alternativas de inversión financieras: según cifras de Ricardo Martí-Fluxá, el rendimiento oscila entre el 4 por ciento y el 4,5 por ciento en Barcelona, mientras que en Madrid está entre el 3,5 y el 4 por cien48

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Los problemas de las modernas ‘start ups’ Las microempresas se enfrentan a un problema cuando buscan oficinas de alquiler, según apunta José Miguel Setién, de JLL: «No son muy frecuentes los espacios de 100 metros cuadrados, para menos de diez o doce trabajadores, en edificios especializados en oficinas». Una alternativa que ha

funcionado hasta ahora ha sido la adaptación de pisos para el uso de empresas, con el inconveniente de que el rendimiento que obtiene el propietario puede ser inferior al que recibiría de alquilarlo como vivienda. Pero están surgiendo otro tipo de espacios de ‘coworking’, una solución más flexible para ‘start ups’ y pequeños emprendedores, operados a la manera de un hotel: el propietario es uno y el que gestiona, es otro. José Mittelbrum, de CBRE, señala que,

to. En zonas más descentralizadas, donde el riesgo es mayor, como Tres Cantos, localidad en el norte de Madrid capital, la rentabilidad puede llegar, según apunta Setién, hasta el 8 por ciento. Mittelbrum añade que el mercado de oficinas no es sólo interesante para aprovecharlo vía alquiler, sino que tam-

LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS José Miguel Setién, JLL

«Se pueden encontrar oficinas con alquileres entre los 5 y los 30 euros por metro cuadrado y mes» José Mittelbrum, CBRE

«Tras Madrid y Barcelona, Valencia sería el segundo vagón de la recuperación. Después, Málaga, Zaragoza, Sevilla y Palma»

efectivamente, se está abriendo una alternativa de inversión que consiste en comprar edificios antiguos en lugares alternativos en Madrid (en concreto en el barrio de Chamberí o en la zona sur) y Barcelona, pero también en Málaga, Sevilla, Valencia o Bilbao, para que operen agentes que buscan clientes entre nuevos y modernos empresarios. Esta alternativa puede ser más barata para los pequeños empresarios, aunque su opción por ella es más filosófica que económica.

bién ofrece atractivo para quien busca plusvalías. Para analizar este mercado, también hay que valorar ciertas tendencias que apuntan a un crecimiento del teletrabajo, la flexibilidad y los llamados ‘puestos calientes’ que pueden, a la larga, reducir el espacio necesario. De momento, según Martí-Fluxá, no están teniendo consecuencias en el mercado de oficinas y hay coincidencia respecto al escaso riesgo de sobreabundancia de espacio, puesto que no se están desarrollando muchos proyectos de oficinas. Como señala Estebaranz, tanto en Madrid como en Barcelona se está rehabilitando más de lo que se está construyendo, lo que indica que la oferta no va a crecer demasiado. Aunque Mittelbrum sí observa transacciones de suelos destinados a oficinas. Como ‘pero’ este último experto matiza que aún no hay mucha visibilidad respecto al mercado de trabajo: «Esperemos que el crecimiento se acelere», concluye.

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