ASPECTOS Y EL INMUEBLES

SOBRE BOLETO

17.711

EN

LA DE LA

REFORMA DE COMPRA-VENTA

QUIEBRA

DEL

LA

LEY DE

VENDEDOR ALEJANDRO

SAJÓN

I

reforma introducida al Código Civil por la ley N° redacción del anteproyecto de reformas a la ley actualmente a la consideración del Poder 11.719, sometido Ejela necesidad de destacar cutivo, nos señala determinados aspec1 tos que deberán ser considerados en por los estudiosos, punto a los aciertos o errores de la ley mencionada, en cuanto se refiere a la quiebra los-boletos de compra-venta inmobiliaria en del vendedor. La reciente 17.711 y la

noviembre la C. N. Com., en pleno, en 29-967,‘-’ en Eleodoro S.A. s/ quiebra", dictó el I. C. c/ Socha del art. 1185 bis del Cód. Civil: motivó la redacción de un dela demanda inmueble, por escrituración cuando el venel titular de compra-venta, del boleto ha caído en quiebra, a su dedor, con posterioridad otorgamiento se cristalizó aún habiendo de precio", tradición mediado y pago de larga data en dicho orientación jurisprudencial plenario una 3 alarma creciente en la jurisdicción comercial, provocó una que e inseguridad de los derechos la incertidumbre ante rloctrinaria, inmuebles a del comprador fe de bienes de buena plazos, con del vendedor. del patrimonio económicos a los vaivenes respecto

Cuando “Lozzi

autos

plenario que “No procede ducida

1

por

GAMES

ALSINA

Derecho,

LUIS

JOR'GEHZ: tomo

15 del

GEL SALVADOR Col. de Abog., La L. L., ROBERTO: 2

L. a“El

y

27 de 1968; BUSTAMANTE. MARIA: L. L., junio JAIME V.: "El L. L., 18 de julio de 1968; SAJON “El Derecho", tomo 24 del 22/10/68; BER27/9/66: “El Derecho. tomo F.: Rev. 11-581: ORIONE tomo VI. N9 11, pág. 405; MARTINEZ RUIZ. 110. pág. 230.

DARIO:

Plata, tomo

128-925. T., tomo 4-646, Derecho”,

Fallo

2.286;

“El

Derecho",

11-582,

Fallo

6.110

otros.

139

anterioridad Civil La Jurisprudencia ya con al plenario citado en contrario do el criterio mediando el concurso posterior del vendedor obtener de la posesión no es óbice para entrega del dominio.‘ lativa

había

sustenta-

el sentido de que del precio y pago la escritura tras-

o de los aciertos desaciertos del referido Fuera plenario, el mismo solución creó un jurídica se comparte. problema en estado al poner de indefensión a los adquirentes de inmuebles de buena los intefe, al dejar de contemplar de los compradores comprometidos y derechos y el problehabitacional. del déficit

cuya social bienes reses ma

ello se pretende ser y con objetivos en el razonael plenario fue jurídicamente en correcto; efecto, se no de un en inmueble la procede la escrituración del vendedor ocurrida con aún cuando posterioridad, mediado tradición del precio. y pago

Creemos miento

que

“que

expresa

quiebra hubiere

es sufila tradición sí sola no por transmitir el dominio de un bien para traslativa la escritura del doagregarse esos no coexismientras elementos tradiel propietario. La mera siendo anteconción o efectuada boleto de compra-venta, por trato o precontrato del bien no por eI justifica la conservación en el caso de quiebra del vendedor. comprador

Debemos

ciente,

destacar

ella

a

deben

inscripción

e

registral;

continúa

vendedor recibida

el

tan

que

jurídico,

acto

como

inmueble;

minio

la quieen de demandar comprador el derecho un la escrituración sería asignarle del bien pricreado solo puede ser sabemos, por ley. Por de al proceso destruiría el principio que informa cual es “La Par Conditio Creditorum", y, fuerte se irritante crearía un que y más privilegio no los mismos de los jueces privilegios legales. La voluntad la ley, porque ese puede crear privilegio, so color de interpretar dcha facultad les está vedada.

Brindarle al del vendedor

bra

vilegio otra

Al tado

como

que,

parte

ejecución repetimos,

se

colectiva,

margen

de lo

subsiste

expresado

el

problema

social

apun-

precedentemente. II La

reforma

tiende,

de inseguridad creada desde ya al inspirador debemos destacar que 4

C. N.

rles y otra berto C. en 140

pues, el por

a

principio la misma,

solucionar

en

parte

la situación

nos adherimos plenario aludido; de justicia pero que la anima, pese al propósito que la impul-

Civ.. Sala

Juan T. c/ Barbezat Marcides D. in re: en L. L. 122-117, Sala C in re: José F. Carolo L. L. 65-78, L.L. t. 98-524 y otros.

de c/

Marci-

Moly

Al-

provoca profundas implicancias de tipo interpretativo cultad para común, ora con cipios del derecho

sa,

jurídicas

una

y

conciliarla,

ora

con

difi-

grave los

prin-

las normas de la ley 11.719. a se introducen Las-lagunas interpretativas que aludimos la ley 17.711, en especial 1185- bis y consiguienpor su art. temente 2355. por el art. el primero Dice boletos de compra-venta de inque: “Los muebles a favor de fe y a título de buena otorgados adquirentes oneroso serán o quiebra del vendedor si oponibles al concurso se hubiere abonado el 25 % del precio. El juez podrá disponer en estos casos se al comprador la escritura traslaque otorgue tiva de dominio". “Se Expresa el segundo en su párrafo final: ¡considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles fe mediando de buena boleto de compra-venta".

por

la posesión se considera Según este último precepto, legítimediando las circunstancias enunciadas. la Sabemos que se divide en legítima e ilegítima, según sea el ejercicio real constituido de conformidad a derecho las disposiciode este se Código, e ilegítima cuando tenga sin título, o por título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para se reales, o cuando adquirir derechos adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía transmitirla. para

ma

posesión

de

un

nes un

'

A su vez es sabido, según lo dispone el art. 2356 del Cód. o de mala fe. Civil, que la posesión ilegítima puede ser de buena La posesión es de buena el poseedor o fe cuando por ignorancia error de hecho de su legitimidad. se persuadiere de determinar a qué se Se nos plantea luego el interrogante del art. 2355, si a la adquirefiere la “Buena Fe" del párrafo final 5 de sición o bien a la posesión. Consideramos que lo es respecto referida a la fe solo la adquisición, pues la buena puede estar posesión ilegítima, en tanto que la posesión legítima ni admite refini podrá ser jamás de mala fe; en consecuencia gradaciones a la legitimidad de la posesión de riéndose el artículo citado

entendemos de compra-venta, inmuebles mediando boleto que al acto de su adquisición. Por referida estar dicha fe debe buena modificación ello hubiera sido más correcto se hubiera que dicha “Se considera manera: redactado de la siguiente legítima la poboleto de compra-venta, mediando sesión de inmuebles, siempre fuera de buena fe”. que la adquisición de la misma entre los artículos lo expuesto y la relación citados, se de una la creación figura híbrida, cual es que, con tradi“se adquiere de compraventa el dominio", la y boleto pues

De

intuye ción 5

la

MARIA: LUIS “La quiebra del de escriturar reformas al y las el sentido fe se refiere que la buena

GAMES

vendedor

obligación

27/6/68

en

a

de

Códi'go Civil, posesión.

inmuebles, en

L.

L.

la

141

así

posesión

obtenida

sabemos,

pues minio

solo

se

legítima,

considera

se

y aunque transmite

inscripción registral

e

decimos

y

redundante mediando

parezca o

repetir,

tradición, 2505, Ley 17.711).

adquiere

(conf.

art.

híbrida que el doescritura

a la quiebra del vendedor, nos lleva a efecEllo con respecto de que el bien inmueble ha salido la consideración vendido tuar fallido o concursado“ del vendedor del patrimonio y no le alcanlos efectos de la falencia consecuencia en zan quedando pen7 una diente obligación de hacer. se vislumbra la posibilidad de que En su extremo opuesto harto el fallido, amparándose en disposiciones vagas, fragüe boen colusión con de compra-venta letos y interpósitas personas ante el silencio del art. manera lo que a la de esa 1185 bis, en se refiere a cierta defraude los acreedores de la masa, fecha manera los derechos de esa ilusorios de los mismos haciendo del fallido. los bienes sobre fe y en la exigencia de la buena contrario Se argumentará al concurso o quiebra una de oponer su operación imposibilidad el susodicho la que le falte a que requisito, pero Consideramos la no no valedero ante es ese exigencia de la fecha argumento de que el art. 1185 bis y la posibilidad cierta por el mencionado libros de falsas en sus incersiones realice o concursado fallido dichas viso de verosimilitud a así darle comercioB operapara eiones.

afán de justicia La reforma en su pretendido un arma al fallido otro extremo y le ha brindado forma sustraer rlefraudar acreedores a sus y de esa el grueso de su de la quiebra patrimonio.

se

ha

poderosa a

los

al

ido

para efectos

III

Se cree que de las quiebras o

lo o

será

expuesto si

concursos

ineluctable consecuencia la omisión, ya legal subsana de los Publicidad Registral

una

se

no

la

mediante jurisprudencialmente, de Compra-venta.

Boletos

1185 bis de la ley consideramos que el art. 1034 de los arts. y derogado los principios rectores aplicación en la materia Código Civil," ya de escasa

Ello, 1035

por

ha

17.711

del 0

BUSTAMANTE

de

compraventa

del

vendedor”. 7 PARRY 3 SAJON

9

L. 14.2

ALSINA inmobiliaria

JORGE y

su

tomo

C.

N.

L., tomo

H.,

en

Oponibilidad

L.

al

L.

“Boleto

18/7/68, o

concurso

quiebra ..

de E.: “Efectos ADOLFO de V.: “El boleto JAIME Civil y la Quiebra

al'Código

reformas

10/68,

cuanto

¡4. Com. 12087.

Sala

A,

abril

30/965,

la

quiebra

en

compraventa del

vendedor".

Dishman

Marcos

los contratos". de inmuebles, El derecho

s/

Quiebra

las 22/ en

en cuanto el primero: expresa “que los instrumentos aún después de reconocidos no terceros prueban contra los sucesores de la fecha por título singular la verdad en del referido artículo ellos”; ello por la redacción 1185 bis, por lo dispuesto en los arts. 22 y 23 de la ley de quiebras la falta de fecha cierta del boleto y porque pondrá siempre cn tela de juicio la buena fe del adquirente, con lo que quedaría el objetivo desvirtuado de la reforma.

mercantil,

privados o contra expresada

Por

ello

11

es

el art.

interpretar fecha cierta la necesidad tos, los del

con

que de lo que o

fallidos

a

bienes

sus

a

presentación

buena

fe

concursado,

sino en

inescrupulosos

terceros en

necesario

no

ya

introducir

o

el sentido de la exigencia de la la misma sino en conspiraría contra reforma, sistema de los boleregistral de publicidad solo los derechos no de quedarían garantizados

de

adquirentes quebrado

puertas

entendemos que 1185 bis 1° en un

en

abierta

convocatoria

o

también los de los acreedores la medida le cerraría las que de poder transferir dolosamente de la colusión, no solo antes aún después de la sino

quiebra

mlsma.

Podría también de los acreedores pensarse que los derechos suficientemente que garantizados por las acciones 11.719 a de quiebra, la declaración prevé consiguientes ser la acción de los arts. revocatoria concursal 109, 110 y del Código Civil; y la acción pauliana del art. 968 y concs. los dereconsideramos suficientes sean resguardar para que chos de la masa olvidado las acciones aludidas. que no debemos dar el pesado mecanismo en movimiento poner que es necesario tendrían la procedencia acciones de las mismas. (Dichas para la revocatoria concursal, que ser autorizadas, por por lo menos conen la mayoría de acreedores reunidos asamblea, y deberían conforme el art. 153 al liquidador ferírseles facultades suficientes nos de la ley de quiebras, pongamos siempre que previamente el tan mentado de acuerdo a qué mayoría se refiere respecto de la misma sería art. 153), y aún así no siempre la procedencia 12 verificable o posible.

se

encuentran

la

ley

como

111

no

Por

ello

es

necesario

instituir

un

sistema

de

publicidad

en definitiva la el que subsane será que gistral adecuado, como sión legal y aquellas situaciones que podrían aparecer con de compra-venta boleto jurídicas. (Ej.: del adquirente de la posesión, pago quien se le hizo la tradición, entrega de buena en el fondo de precio y apariencia del fe), cuando de to subyace una colusión la cual sería dolosa, respecto 1° 11

12

GAMES SAJON

SAJON,

LUIS MARIA: V.: Ob. JAIME ob. cit.

Ob. cit.

re-

omiharto a

total asun-

muy

cit.

143

referido ción de la

14

salvo

procedente

es

como

simulación

el

o

o lo fraude, facie de la salido el bien

prima ya

del hacer

bilaterales,

situación

la el

en

caso

los

de

circunstancias

las

la

irresolubilidad haber por

ejemplo, solo una del fallido, pendiente obligapatrimonio en máximo si se tiene (escrituración),13 cuenta de quiebra no rescinde declaración ipso jure los contratos

mencionada

venta

que

de la

probar la existencia correspondería agregar

dificil que

del

rescisión

y dicha

105

art.

salvo la concurrencia mencionado, 109/110, ley 11.719.

no

de

arts.

IV la imposibilidad de concidestacar es necesario Asimismo los principios introducidos por el art. 1185 bis de la ley 17.711 de la ley de quiebras los privilegios (arts. 125 a 132). en se dividen establece: 125 El art. “Que los acreedores son acreedores de del fallido de la masa acreedores y acreedores los a los del fallido 1:: masa pagados con preferencia y serán de los gastos necesarios de créditos titulares para que provengan conservación del concurso, de los bienes la seguridad y adminis-

liar con

o de los mismos, tración extrajudiciales judiciales diligencias la debicon beneficio común, siempre que hayan sido hechas autorización”. clasiserán del fallido “Los acreedores El art. 126 expresa: de sus estados en cinco ficados diversos, según la naturaleza con de dominio, b) acreedores títulos: privilegio a) Acreedores hicon privilegio especial, d) acreedores general, c) acreedores

en

da

a a

los los

acreedores

e)

potecarios,

Es evidente acreedores acreedores

que por por

simples. tal régimen “obligaciones obligaciones

en

rigor

de dar", de hacer,

,

refiere se de verdad sin excluir por ello art. doctrina conf.:

132, ley 11.719.

de los prihablamos cuando Aparentemente y en principio, de la los privilegios entre colisión vilegios, parecería no existir fe a la de buena del comprador ley de quiebras, con el derecho relos acreedores del fallido escrituración del bien, por cuanto claman de éste en la mayoría de los el el adquirente por el contrario ción de hacer, cual es escrituración). descartarse No obstante no debe

y

entre

privilegio

un

13

SAJON

obligaciones Derecho, 1‘

144

JAIME de

tomo

BERGELL

ventas

legal especial

y

de V.: “Efectos de inmuebles

la

15/27/9/68SALVADOR

DARIO:

una

casos

obligación

cumplimiento la este

quiebra pendientes "El

de

una

de

dar

obliga-

posibilidad de colisión superprivileg'io sui 'gesobre del vendedor de escrituración".

Derecho",

tomo

las El

11. pág. 581.

neris,

¿cuál ley

introducido por debe primar, si

la

se

gradúa

consideración

al

por

la se

la

tiempo

reforma, tiene diferente

(art.

lo

a

cabría preguntarse en que la preferencia de los privilegios sin

cual

cuenta

en

calidad

123, ley de quiebras).

violentaría el principio de igualdad que debe primar en el proceso de ejecución colectiva, al dar al adquirente de bienes inmuebles de buena con la fuerza como el fe, un derecho el del art. 1185 bis, ley 17.711? que le confiere ¿No se quebraría la unidad al juicio de quiebra? que informa En la hipótesis inversa no se el presucontempla tampoco del puesto de hacerse bien, ya por imposible la escrituración causas del fallido, o por ardid o dolo de éste, ajenas a la voluntad

¿No

o

con

se

otra circunstancia, por cualquier los arts. 505, 629 y 630 del en la indemnización de este planteo sería el de la horizontal existiendo sólo el en la empresa que

gación plo de

en

Cód. los venta

dad

oportunidad quiebra).

o el constructora

y de resolvería

acuerdo la obli-

perjuicios

(ejempropie-

caso

cuyo

Civil, daños de

foso

se

y

unidad

una

esqueleto es

en

del edificio, declarada en

'

el derecho del su afán, la ley ha pretendido garantizar concurriendo ciertas circunstancias, creándole, como a los privilegios aún oponible dicho, un superprivilegio al a tal punto ha desguarnecido otro extremo y en su un de considerarlo quirosimple acreedor comprador, así lo consideran!),15 quien para grafario (¡para aquellos que a con el resto tiene prorrata percibir su crédito que concurrir de los quirografarios. afirma Orione “que el compra1“,en la hipótesis supuesta,

En

adquirente hemos

legales

nombrado

favor de un a su los derechos que nacen que ha invocado de compra-venta no legalmente puede ser considerado las disposicioacreedor en el concepto que inspira y fundamenta nes de la ley de quiebras mencionada, atribuye esa calidad que el celebrado han a determinadas negocios con que personas deudor". la posición de Bermás razonable Nos y acertada parece 17 acreedor “en cuanto lo considera por cuanto quirografario, gel, la un instrumenta el boleto de compra-venta contrato, porque de los contratos ni la resolución quiebra no produce la nulidad ella” concelebrados que excepción de los casos por .el fallido, tiene efecto de quiebra no retroactivo templa. Que la declaración mientras -la los actos conservaba sobre celebrados por el fallido

dor

boleto

.

15 1°

N9

BERGEL ORIONE contra

venta

ob. cit. SALVADOR DARIO. F.: “Demanda por cumplimiento el vendedor fallido", en Rev. Col.

11, pág. 405. 17

BERGEL

SALVADOR

DARIO.

ob.

de

boleto

Abog. La Plata,

de

compratomo

VI.

cit. 145

no imQue el desapoderamiento administración de los bienes. de las obligajurídica del cumplimiento plica la imposibilidad sin discriminación contraídas ciones por el fallido alguna" (conf. '

art.

132).

13

cómo pasando de uno a otro Se ha visto pues, extremo de la reforma brinda son Harto las hipótesis, las soluciones que nos de su social elocuentes incapacidad regular un problema para de los compradores de buena lo es el de la situación fe de como mediando de compra-venta. boleto inmuebles bienes en medios esa suerte No reparando jurídicos se ha creado a que nos hemos contradicción de privilegio referido, en abierta el art. en 3876 del Cód. Civil lo dispuesto con y disposiciones a la ley de relativas quiebras. de armonizar el contexto Pensamos del art. que la forma las disposiciones de la ley 11.719 es la reformando 1185 bis con entre sus normas “un privilegio espe» segunda e introduciendo de buena inmuefavor de los adquirentes fe de bienes en cial" de compra-venta en mediare boleto bles, siempre que registrado a tal efecto, o en los respectivos registros de la registro creado

Propiedad

Inmueble,

hubiere pagado más Dicho privilegio

cuando del 25 deberá.

la

tuviere

se

% del

precio

extenderse

posesión del bien

de aún

compra. los casos

y se

de

a

resol-

de su la obligación de hacer, imposibilidad cumplipor los daños en la obligación de indemnizar miento, y perjuicios. los sudel incumplimiento, siempre que mediaren emergentes precedentemente. contemplados puestos verse

los princonsideramos De esa manera que no se vulnerarían en el juicio de coexistir que deben cipios de igualdad y unidad de los acreedores tanto quiebra, y se garantizarían los derechos de los acreedores del resto (adquirentes de inmuebles), cuanto del predila concurrencia en razón de exigirse para del fallido, la operación y en cho privilegio de verosimilitud de requisitos son: fe en la adquisición, cuales buena a) Boleto registrado (exife objetiva, c) Posesión de gencia de la fecha cierta), b) Buena la cosa y d) Pago de más del 25 % del precio de compra. V 19 consideran autores Numerosos so entre no sus efectos produce la con celebrados contratos bilaterales

18

“El

Derecho"

2-405, fallo.

733.

que: La resolución

anterioridad,

quiebra

o

concur-

de_los

ipso jure no

dependien.

de la ley de quiebras”, ORIONE Arg. F.: “En exposición y crítica estudio en su Y LAQUIS DASSEN cit. de OBARRIO. 1. 1935, con Jur. .de Bs. As., Rev. en de inmueble", quiebra y la compraventa de Bs. As. 1964, I/IV, pág. 55. de Derecho publicación de la Facultad 19

tomo “La

.146

de que se haya transferido do su cumplimiento el oomlmo o no con las reglas del Código Civil sino de que haya exisde acuerdo de la “Posesión” tido o no entrega efectiva de la cosa, con los de la ley de quiebras efectos deducidos y el Código Civil; asimishabría obstáculos el otorgamiento de la escrique no para tura traslativa en de dominio, cuanto es una porque obligación de hacer carece de valor motivo no entra patrimonial, por cuyo la masa en de bienes del fallido. mo

Las caban en turación

Civil de Corrientes finjornadas de Derecho de obtener la escriposesoria el derecho frente al concurso o quiebra del tradente, en mediar dicha tradición posesoria el comprador común sujeto a la ley concursal.

segundas

tradición

la

pendiente

que de acreedor

tanto

sería

no

(Cód. Civ.

Busso tradición

hace

que

importancia queda posesión.

en

caso

sustraído

bien

Anotado),

p.

40, núm. la si

perder y adquirir de quiebra, pues de

la

masa

y

“Que la

157, dice: tiene

propiedad habría al

pertenece

gran el la

sido

hecha,

que

recibió

en el la inclusión indispensable 2° ello al porque legal requisito de la posesión, la cosa más sobre posibilitar al adquirente poseedor el señorío de ella y permitir de dueño próximo al que otorga la condición así su un inmediata utilización, conforma legítimo y concilia

Por articulado

ello

es

que del

creemos

interés individual el comunitario con más racional de los aprovechamiento

que bienes

no

es

al

indiferente

disponibles.

21

CONCLUSIONES Es

forma mera

la rea fin de correlacionar necesario y conciliar pues, dela ya en la priley 17.711 con la ley 11.719, introducir de las mencionadas, en la última puntos de contacto armónica de los prina la coherencia destinados los del derecho con de la ley de quiebras particulares

como

y coincidencia

cipios común. art.

.

Se cree 2355 en

ello que el sentido

puede de

adecuando fe se buena

lograrse la

que

la redacción refiere al acto

del de

los

bola

la adquisición.

Instituyendo de

letos

exigencia 20

un

compra-venta de

la

fecha

sistema a fin cierta.

de de

Publicidad

cumplir

Registral

en

adecuadamente

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con

al

Código Cl-

vil, Ley 21

147

de la acción el pesado revocatoria Modificando engranaje un en de protección convirtiéndolo concursal. ágil mecanismo de los acreedores, de los intereses comprometidos ya estableacreedores a los la potestad consideraciendo individualmente, la mencionada al juez dos de poder ejercer acción, ya facultando o liquidador al síndico en del proceso que a su vez autorice para sin el lento de mayoría de su caso, requisito de la conformidad la procedencia de 1a acción, conf.: el régimen acreedores para actual (art. 153, ley 11.719). en Estableciendo de bienes

comprador registrado

to

tendiéndolo

a

la ley de quiebras el privilegio especial del inmuebles de buena fe, con posesión, bolemás del 25 7o del precio de compra, exde imposibilidad de cumplimiento de la su ulterior en el pago de los daresolución del mencionado privilegio que gozará

de y pago los casos

obligación de hacer y pago y perjuicios,

ños

la ley Civil el requisito de la. posesión efecIntroduciendo en el ejercicio del derecho. tiva del bien para la tan anel debate reabrir Con ello pretendemos y obtener helada seguridad jurídica, no solo para los adquirentes de bienes del los acreedores sino también de buena inmuebles para y fe, o concursado. fallido

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boleto

de

compraventa

inmobilia-

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