MANUAL DE CONVIVENCIA

1. Qué es el Manual de Convivencia? Es el recurso indispensable que direcciona a los propietarios, arrendatarios visitantes, usufructuarios a cualquier título para tener una sana convivencia, una agradable permanencia, buena vecindad y una excelente calidad de vida. 2. Qué objetivos se logran con la aplicación del Manual de Convivencia? -Conocimiento del contenido del mismo. -Cumplimiento de las normas generales de rigurosa obligación. -Llegar a ser vecinos y personas solidarias, comprometidas tolerantes y trascendentes con comportamientos ejemplarizantes 3. Qué medios se utilizaron para la elaboración del Manual de Convivencia? Utilizaron los documentos legales, el reglamento de propiedad horizontal, Ley 675 de agosto de 2001 y demás normas concordantes. Así mismo, se tuvieron en cuenta las observaciones que entregaron los Propietarios al Comité de Convivencia de acuerdo con sus necesidades, intereses y vivencias reales y cotidianas del Conjunto. 4. Quienes se hacen responsables del cumplimiento del Manual de Convivencia? Tanto el Consejo de Administración, como el Administrador(a), deben velar por el estricto cumplimiento del Manual de Convivencia y por las buenas relaciones interpersonales y de vecindad. 5. Tareas- Propósitos de todos- Aprender a relacionarnos con los demás. - Interactuar con los diferentes estamentos del Conjunto Residencial. - Hacer buen uso de los bienes comunes y privados de nuestra Casa; somos una familia. - Interiorizar el sentido de pertenencia, solidaridad, compromiso, respeto y buena comunicación. - Mantener y cuidar la planta física y la estética del Conjunto. "ESTA ES NUESTRA CASA" - Hacer de nuestro entorno el sitio más agradable y armonioso para sentirnos cada día mejor.

“ESFORCEMONOS PARA LOGRAR UN BIENESTAR COLECTIVO Y UNA MEJOR CONVIVENCIA”.

1

CONTENIDO Pág.

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1

Naturaleza y denominación

5

ARTICULO 2

Domicilio y ámbito de aplicación

5

ARTICULO 3

Duración

5

ARTÍCULO 4

Principios

5

ARTICULO 5

Marco legal

5

CAPITULO II

DERECHOS — OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE COPROPIETARIOS Y RESIDENTES

ARTICULO 6

Definición de Manual de Convivencia

6

ARTICULO 7

Derechos

7

ARTICULO 8

Obligaciones

8

ARTICULO 9

Prohibiciones en relación con las unidades dominio privado

8

ARTICULO 10

Prohibiciones en relación con los Bienes Comunes y vida en Comunidad Normas y limitaciones para el uso y goce de los parqueaderos Privados

ARTICULO 11

9 10

ARTICULO12

Manejo de bicicletas, carros de mercado y similares

11

CAPITULO III

ÁREAS COMUNES

ARTICULO 13

Definición

11

ARTICULO 14

Participación de las expensas comunes

11

ARTICULO 15

Normas para el uso y goce de los Ascensores

12

ARTICULO 16

Normas para el uso y goce del BBQ

12

ARTICULO 17

Normas para el uso y goce del Salón de Cómputo

12

ARTICULO 18

Normas para el uso y goce de la Sala de T.V.

13

ARTICULO 19

Normas para el uso y goce del Salón de juegos

13

ARTICULO 20

Normas para el uso y goce del Gimnasio

14

ARTICULO 21

Normas para el uso y goce del Salón Social

14

ARTICULO 22

Normas para el uso y goce de los parqueaderos de visitantes

15

CAPITULO IV

MANEJO DE RESIDUOS SOLIDOS

ARTICULO 23

Uso de shuts

16

2

CAPITULO V

TENENCIA DE MASCOTAS

ARTICULO 24

Manejo de mascotas

CAPITULO VI

NORMAS DE SEGURIDAD

ARTICULO 25

Entrada y salida de trasteos

17

18

CAPITULO VII COMITÉ DE CONVIVENCIA ARTICULO 26

Comité de Convivencia

19

ARTICULO 27

Quienes lo conforman

19

ARTICULO 28

Requisitos

19

ARTICULO 29

Inhabilidades

19

ARTICULO 30

Funciones de los miembros del Comité de Convivencia

20

ARTICULO 31

Reglamento del Comité de Convivencia

20

ARTICULO 32

Relaciones del Comité de Convivencia con los residentes

21

CAPITULO VIII SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, PROCEDIMIENTO, RECURSOS Y SANCIONES ARTICULO 33

Soluciones de Conflictos

21

ARTICULO 34

Actuación del Administrador (a) para prevenir conflictos

21

ARTICULO 35

Procedimiento para solución de conflictos

21

ARTICULO 36

Mecanismos alternos

22

CAPITULO IX

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS Y DEL PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIÓN

ARTICULO 37

Facultad de sancionar

22

ARTICULO 38

Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no Pecuniarias

22

Impugnación de sanciones por incumplimiento a obligaciones No Pecuniarias

23

ARTICULO 40

Sanciones y depósitos

23

ARTICULO 41

Imposición de sanciones

23

Falta leve Falta grave Falta gravísima Amonestación y/o requerimiento escrito Reincidencia

24 24 24 24 25

ARTICULO 42

Procedimiento para la imposición de sanciones

25

ARTICULO 43

Notificación de incumplimiento al Reglamento de Propiedad Horizontal o al Manual de Convivencia

26

ARTICULO 44

Requisitos mínimos para el pliego de cargos

26

ARTICULO 45

Recomendación del Comité de Convivencia

27

ARTICULO 39

1. 2. 3. 4. 5.

3

ARTICULO 46

Notificación de fallos

27

ARTICULO 47

Responsabilidad y solidaridad

27

ARTICULO 48

Extensión de estas normas

28

ARTICULO 49

Aplicación Normas Supletorias

28

CAPITULO X

ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL Órganos de Administración

28

ARTICULO 50 ARTICULO 51

Asamblea General de Copropietarios

28

ARTICULO 52

Reuniones ordinarias

28

ARTICULO 53

Reuniones por derecho propio

29

ARTICULO 54

Reuniones de segunda convocatoria

29

ARTICULO 55

Reuniones No presenciales

29

ARTICULO 56

Decisiones por convocatoria escrita

29

ARTICULO 57

Decisiones en reuniones no presenciales

30

ARTICULO 58

Reglamento para Asambleas

30

ARTICULO 59

Funciones de la Asamblea

31

ARTICULO 60

Votos en Asamblea

32

ARTICULO 61

Quórum deliberatorio

32

ARTICULO 62

Quórum decisorio

32

ARTICULO 63

Quórum decisorio especial

32

ARTICULO 64

Entrega de Actas de Asambleas

33

ARTICULO 65

Obligatoriedad de las decisiones de las Asambleas

33

ARTICULO 66

Impugnación de Actas de Asamblea

33

ARTICULO 67

Consejo de Administración

34

ARTICULO 68

Funciones y atribuciones del Consejo de Administración

34

ARTICULO 69

Administrador (a)

35

ARTICULO 70

Responsabilidad del Administrador (a).

35

ARTICULO 71

Funciones del Administrador (a).

35

ARTICULO 72

Facultades del Administrador (a).

37

CAPITULO XI

DEL REVISOR FISCAL O VEEDOR DE CUENTAS O AUDITOR

ARTICULO 73

Elección del Revisor Fiscal

37

ARTICULO 74

Funciones

37

ARTICULO 75

Manejo de Cuentas o Dineros

37

CAPITULO XII

NORMAS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURA PÚBLICA No 4703 DEL 29 DE AGOSTO DE 2005, QUE TODOS DEBEMOS CONOCER 4

37

MANUAL DE CONVIVENCIA CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA- CLUB RESIDENCIAL P.H.

La Asamblea General de Copropietarios del Conjunto Residencial Parques de la Floresta- Club Residencial- Propiedad Horizontal y CONSIDERANDO: 1. Que el ARTICULO CUADRAGESIMO SEXTO: FUNCIONES DE LA ASAMBLEA: Del reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la Escritura Pública No 4703 de 29 de Agosto de 2005 de la Notaria 23 del Circulo de Bogotá, facultan a la Asamblea General para adoptar un Reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios a cualquier titulo. 2. Que es necesario dictar normas que garanticen la seguridad y convivencia pacifica previstos en el Artículo 1º de la Ley 675 de 3 de agosto de 2.001. RESUELVE: APROBAR EL MANUAL DE CONVIVENCIA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUES DE LA FLORESTA – CLUB RESIDENCIAL, cuyo texto es el siguiente: CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES ARTICULO 1. NATURALEZA Y DENOMINACION La persona jurídica que trata el presente Manual de Convivencia se denomina Parques de la Floresta Club Residencial y es de naturaleza civil sin ánimo de lucro, con calidad de no contribuyente de impuestos nacionales ni de Industria y Comercio conforme a lo establecido en el Articulo 195 del Decreto 1333 de 1986. ARTICULO 2. DOMICILIO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN El domicilio principal de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, es la ciudad de Bogotá D.C., en la Carrera 68 B No. 95 – 80 actual nomenclatura, y su ámbito de aplicación es para copropietarios, titulares de derechos reales, simples tenedores a cualquier título y ocupantes en general ARTICULO 3. DURACIÓN La duración del Manual de Convivencia igual es indefinida sin embargo podrá reformarse, cambiarse en los casos y en la forma y términos previstos por la Ley o la Asamblea de Copropietarios. ARTICULO 4. PRINCIPIOS El Manual de Convivencia de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, se regirá bajo la orientación de los siguientes principios: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Presentación fórmulas de arreglos orientados a dirimir controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad entre copropietarios y residentes. Espíritu de solidaridad, cooperación, participación y ayuda mutua. Administración democrática, participativa, autogestionaria y emprendedora. Participación económica de los copropietarios en justicia y equidad. Autonomía, autodeterminación y autogobierno. Servicio a la comunidad.

ARTICULO 5. MARCO LEGAL 1. 2.

Constitución Política de Colombia Ley 675 de 2001 (Régimen Propiedad Horizontal) 5

3. 4.

Ley 746 de 2002 (Reglamentación tenencia animales) Reglamento de Propiedad Horizontal, (Escritura No. 4703 del 29 de Agosto de 2005, de la Notaria Trece del Circulo de Bogotá) 5. Códigos Civil y de Procedimiento Civil 6. Código de Policía de Bogotá 7. Código Nacional de Policía 8. Código Nacional de Tránsito. 9. Jurisprudencia 10. Demás normas concordantes CAPITULO II DERECHOS- OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE COPROPIETARIOS Y RESIDENTES ARTICULO 6. DEFINICIÓN DEL MANUAL DE CONVIVENCIA. Las disposiciones del presente Reglamento tienen fuerza obligatoria para los propietarios actuales de las unidades privadas, para los futuros adquirientes de derechos reales y en lo pertinente, para todas las personas que a cualquier título, sus trabajadores, dependientes y sus visitantes, podrán servirse de los bienes destinados al uso común, siempre que los utilicen según su naturaleza, ubicación y destino ordinario de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, en este Manual de Convivencia y a las decisiones que adopten los órganos de Administración sobre el particular. ARTICULO 7. DERECHOS Los propietarios tendrán sobre sus unidades privadas, un derecho de dominio exclusivo y regulado por las normas generales del Código Civil, leyes complementarias, por las especiales que para el Régimen de Propiedad Horizontal consagró la Ley No. 675 de 2001, con las limitaciones que ella misma, el Reglamento de Propiedad horizontal y este Manual de convivencia, contemplen. Enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier título, con las limitaciones impuestas por la Ley y éste Reglamento y en general, cual les quiera de los actos que faculta el derecho de dominio, conjuntamente con los derechos que poseen sobre los bienes comunes, que no podrán separar del bien de dominio particular, informando sobre la existencia y obligación de cumplir con el Reglamento. El traspaso de cualquier unidad de dominio privado incluye la cuota parte de los fondos de reserva existentes. 1. 2. 3.

4. 5.

6. 7.

8. 9.

Servirse de los bienes comunes, siempre que lo hagan según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios. Disfrutar de los servicios comunales cuya utilización haya sido autorizada por la Asamblea General. Solicitar de la Administración cualquiera de los servicios que esta deba prestar de acuerdo con lo establecido por la Asamblea, el Consejo de Administración y el Reglamento de propiedad Horizontal. Intervenir en las deliberaciones de las Asambleas de Copropietarios con derecho a voz y voto. Solicitar la imposición de las sanciones a que hubiere lugar, para los propietarios, arrendatarios y usuarios de los bienes de dominio privado que violen las disposiciones de la Ley No. 675 de 2007, del Reglamento de propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia conforme a como se estipula en los artículos pertinentes. Solicitar al Administrador(a), la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad Horizontal. Utilizar correctamente y de acuerdo con su naturaleza las áreas comunes y de recreación (Salón de Juegos, Sala de Estudio, Sala de Televisión, Salón Social, Gimnasio, BBQ, Golfito, Parque Infantil, jardines, fuentes y las demás que hagan parte de la Copropiedad). Presentar peticiones respetuosas al Administrador(a), al Consejo de Administración y Comité de Convivencia y a recibir respuesta oportuna por parte del órgano competente. Acceder a la información y revisión de cuentas y demás documentos de la gestión de administración en cualquier tiempo y en los tiempos establecidos en la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARAGRAF0: Los moradores no propietarios podrán ejercer ante las autoridades internas del Conjunto el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos. (Sentencia Corte Constitucional C-318 de 2002, M.P. Alfredo Beltrán Sierra). 6

ARTICULO 8. OBLIGACIONES 1.

Usar las unidades de dominio privado con la destinación específica señalada en el Reglamento de Propiedad Horizontal. La destinación inicial señalada en el Reglamento solo podrá ser variada con la autorización de la Asamblea General y de acuerdo con las normas vigentes sobre usos. 2. Contribuir a las expensas necesarias para la administración conservación, prestación de servicios comunales esenciales para la existencia y seguridad, reparación y reposición de los bienes comunes de acuerdo con los coeficientes de Copropiedad y en la forma y términos que se establecen en el Reglamento de propiedad Horizontal y Manual de Convivencia. Ningún propietario podrá excusarse de pagar las contribuciones que les corresponden conforme al Reglamento de Propiedad Horizontal, alegando la no utilización de determinados bienes o servicios comunes o por no estar ocupada su unidad de dominio privado. Las cuotas deberán ser canceladas dentro del plazo determinado por la Asamblea. Existirá solidaridad en el pago de las expensas entre los propietarios y el tenedor a cualquier título del inmueble. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos será responsable de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los otros propietarios del bien. 3.

Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o a las demás propiedades privadas y responderá por los perjuicios causados por tal omisión, además de las sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia. 4. Permitir la entrada a la unidad de su propiedad al Administrador (a) o al personal autorizado por este, encargado de probar, inspeccionar o realizar trabajos de revisión, mantenimiento o reparación de las instalaciones generales de servicios cualquier otra instalación, en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados. En caso de obras de urgencia para la seguridad y conservación del edificio, la administración procederá a ejecutarlos sin necesidad de mención o aprobación del propietario respectivo, amparado en la aprobación de la Asamblea. 5. Notificar por escrito al Administrador (a), dentro de los cinco (5) días siguientes a la adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad, aportando el respectivo certificado de tradición y libertad. 6. Conocer y cumplir en su totalidad las normas de Reglamento de Propiedad Horizontal y Manual de Convivencia. En caso de venta o arriendo del inmueble si no le es entregado el Manual de Convivencia, el Administrador(a), deberá suministrarlo al nuevo propietario o tenedor sin ningún costo. 7. Mantener en lo posible asegurado su inmueble contra incendio y terremoto, por un valor que permita su reconstrucción. 8. Comunicar al Administrador(a), todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de dominio particular conforme a las exigencias de las autoridades de higiene. 9. El propietario debe notificar por escrito al Administrador (a), la consignación que haga de su inmueble a una Inmobiliaria y/o persona natural para su administración, venta o arrendamiento indicando: a quien se consigna el inmueble, clase de autorización, fecha, número de apartamento, garaje y deposito -datos que deben coincidir con la escritura pública de propiedad del inmueble. 10. Obtener autorización escrita del Administrador(a), cuando vaya a efectuar cualquier trasteo, indicando la hora, para lo cual deberá estar a paz y salvo. En este evento el Administrador (a), debe asignar un guarda de seguridad para el seguimiento del trasteo. Se deberá dejar un deposito equivalente a un salario mínimo mensual vigente para responder por los posibles daños, el cual será devuelto en el momento en que se termine el trasteo o al siguiente día hábil previa verificación por parte del Administrador(a) o su delegado que efectivamente no hubo daños. 11. Suscribir contratos con las personas a quienes ceda su propiedad y conceda el uso y goce de su bien de dominio particular o exclusivo y pactar expresamente en ellos que el inquilino u ocupante a cualquier título, conoce y se obliga a respetar y cumplir el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia. 12. El propietario a quien se haya asignado el uso exclusivo de un bien común, no podrá efectuar ningún tipo de construcción en el mismo, ni cambiar su destino y deberá hacerse cargo de las reparaciones locativas que se requieran como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, o por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo. Las mejoras necesarias, no comprendidas en lo expuesto serán aprobadas por la Asamblea y se tendrán como expensas comunes; cuando no sean atribuibles a determinada persona natural o jurídica, o a responsabilidad del constructor. 13. Recoger en la portería las encomiendas o pedidos a domicilio y no autorizar el ingreso al edificio y a unidad privada, de las personas que vengan a entregarlos. Excepto que los ocupantes del inmueble que soliciten el domicilio tengan impedimentos físicos o presenten enfermedades o incapacidades de tal gravedad que le impidan atender el domicilio en la 7

recepción, caso en el cual el propietario y/o tenedor a cualquier título solicitará al Administrador(a), el tramite del permiso respectivo, previa verificación por parte del Administrador de l a i nca p ac i da d, p er m is o q u e s e ot or g ar á m ie nt r as p er s i st a el impedimento.(Sentencias Corte Constitucional T-454 de Agosto 31 de 1998, M.P. Alejandro Martínez Caballero y T-732 del 5 de Septiembre de 2002, M.P. Rodrigo Escobar Gil). 14. No fumar en los espacios que esté prohibido hacerlo por mandato legal y aún en espacios privados si afecta la tranquilidad y la salud de los vecinos.

ARTICULO 9. PROHIBICIONES EN RELACIÓN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO. Los Copropietarios y todas las personas que ocupen a cualquier título Unidades Privadas, deberán abstenerse de ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás ocupantes o pusiera en peligro la seguridad, solidez y salubridad de la edificación. En especial deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican enseguida, las cuales envuelven obligaciones de no hacer: 1.

Destinar, enajenar o conceder el uso de las unidades privadas a usos diferentes a los establecidos en el Reglamento de propiedad Horizontal y Manual de Convivencia que causen perjuicios o molestias a los residentes. El uso es de vivienda para los apartamentos y estacionamiento de vehículos adecuados por su tamaño y peso en los garajes y depósito de artículos no peligrosos en el área de depósitos. 2. Celebrar contratos con personas de mala conducta o de vida disoluta o desarreglada, destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades. Así como tan poco destinarlos a sede de escena ríos políticos y religiosos, fábrica, establecimientos de diversión, etc. 3. Sostener en las columnas o muros estructurales, medianeros y techos, cargas o pesos excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o contra el derecho de los demás. Además de la sanción impuesta, el infractor deberá cancelar los costos que genere su actuación. 4. Colocar avisos o letreros de ventas o arriendos en las ventanas del conjunto a no ser que se encuentren autorizados por el Administrador(a). 5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad de la construcción o para la salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente prohibido el uso de estufas de petróleo o sustancias similares. 6. Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos establecidos en la Ley, en el reglamento de propiedad horizontal, o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad de la edificación o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares. 7. Los trabajos inherentes a mejoras internas de acabados, deberán realizarse dentro del horario de 8 A.M. a 5 P.M., de lunes a viernes y los días sábados de 8 A.M. A 1 P.M. Deberán tomarse precauciones para evitar molestias a los demás residentes e informar previamente al Administrador(a), de las obras a realizar. 8. Realizar en las respectivas unidades de propiedad privada modificaciones arquitectónicas, salidas de ductos de gas no autorizadas por las autoridades competentes y la Administración o cualquier obra que altere la uniformidad de la Copropiedad. Además del pago de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor deberá restablecer a su estado inicial lo que modificó. En el evento que el infractor sea renuente a cumplir con la obligación, el Administrador(a), deberá iniciar la acción legal pertinente. 9. Cambiar con la uniformidad de las puertas de ingreso a la unidad privada, en cuanto a tamaño, color y diseño. Además del pago de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor deberá restablecer a su estado inicial lo que modificó. En el evento que el infractor sea renuente a cumplir con la obligación, el Administrador(a), deberá iniciar la acción legal pertinente. 10. Utilizar las ventanas y terrazas para colgar alfombras, tapetes, tapices, o elementos similares. 11. Usar taladros, martillos, etc., sobre las paredes de los apartamentos en las horas de la noche. Se permite en el horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. de lunes a viernes y los sábados de 8 a.m. a 1 p.m. 12. Arrojar telas, pañales, toallas higiénicas, algodón, materiales duros o insolubles, escombros, arena, tierra y en general todo elemento que obstruya las cañerías de lavamanos, lavaplatos, sifones y sanitarios. En el evento que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones sin perjuicio de la multa que acarrea esta prohibición. 8

13. Arrojar

aceites, grasas insolubles y residuos alimenticios en los lavaplatos y lavaderos. En el evento de que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones sin perjuicio de la multa que acarrea esta prohibición. El Administrador (a), a través del personal a su cargo creará mecanismos de seguimiento al presunto infractor, a efectos de su identificación inequívoca. 14. Arrojar colillas de cigarrillos, elementos contundentes que perforen o deterioren las cubiertas, materas, terrazas y áreas comunes. El Administrador (a), a través del personal a su cargo creará mecanismos de seguimiento al presunto infractor, a efectos de su identificación inequívoca. 15. Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños a las instalaciones generales o de molestar en cualquier forma a los vecinos que perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión o interfieran los servicios del edificio. Además del pago de la sanción impuesta deberá el presunto infractor restablecer a su estado inicial retirando lo instalado. 16. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos, molestias, actos bulliciosos, taconeos, reuniones sociales, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio, Televisión o similares. Están especialmente prohibidas las clases de música, baile o gimnasia en las unidades privadas. 17. Elevar nuevos pisos, recargar la estructura de la edificación con nuevas construcciones que perjudiquen la solidez de la construcción tales como excavaciones, sótanos y demás sin la autorización de la Asamblea y previo cumplimiento de las normas urbanísticas y procedimientos vigentes. Además del pago de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor deberá restablecer a su estado inicial lo que construyó y/ o modificó. En el evento que el infractor sea renuente a cumplir con la obligación, el Administrador (a), deberá iniciar la acción legal pertinente. 18. Permanecer en la sala de descanso y la recepción, obstaculizando la labor del personal de vigilancia. 19. Obstruir y dificultar el paso a instalaciones de servicios, escaleras, puertas de los depósitos, corredores, accesos y demás vías de comunicación o de bienes de Propiedad Común. 20. Dejar llaves de los apartamentos y/o depósitos o valores en la recepción; la Administración no se hace responsable por el incumplimiento de esta norma por parte de los residentes o propietarios. 21. Dejar materas u otros elementos en las áreas comunes de los puntos fijos y de la copropiedad. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor deberá retirar los elementos que obstaculizan. En caso de renuencia el Administrador (a) ordenará su retiro. 22. Colgar cuadros u otros objetos en las paredes de los puntos fijos. Además de la sanción impuesto en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá retirar los elementos colgados. En caso de renuencia el Administrador(a), ordenará su retiro. ARTICULO 10. PROHIBICIONES EN RELACIÓN CON LOS BIENES COMUNES Y VIDA EN COMUNIDAD. 1. Usar las áreas comunes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro fin, que genere incomodidad o bullicio. 2. Usar los halles, pasillos de depósitos, áreas debajo de escaleras u otras áreas comunes para el estacionamiento de motos, bicicletas o almacenamiento de cualquier otro elemento. 3. Obstaculizar o estorbar en cualquier forma el acceso a los puntos fijos, parqueaderos privados y de visitantes del conjunto y demás áreas comunes de circulación. 4. Colocar avisos o letreros en las fachadas o cualquier área común de la copropiedad con publicidad diferente al nombre del conjunto. 5. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes. 6. Usar las zonas de estacionamiento como lugares de juegos infantiles. 7. Usar las zonas de estacionamiento para almacenar cualquier elemento. No se permitirá en los parqueaderos y zonas de circulación de vehículos, muebles, maquinaria, repuestos, colchones, cajas de herramientas, llantas y cualquier otro elemento. La Administración no se hará responsable por los elementos abandonados en estos sitios y el Administrador(a) queda facultado para hacer retirar dichos elementos, previa comunicación escrita al propietario y/o residente. 8. Variar en alguna forma las fachadas o aspecto de la edificación, o zonas comunes quedando prohibidas, entre otras obras, cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el número de aquellos. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá dejar en su estado inicial lo que modificó. En caso de renuencia el Administrador(a), iniciará la acción legal pertinente. 9. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radio aficionado, radar, televisión, cables para energía o teléfono, que interfieran las comunicaciones de las unidades privadas o repercutan en la estética del Conjunto, sin autorización de la Asamblea, previa evaluación técnica y estética, aprobada por el constructor, ya que cualquier cambio posterior a la 9

entrega del Conjunto, elimina la responsabilidad de este. Sacudir alfombras, tapetes o cualquier otro elemento por las ventanas. 11. Pintar o decorar ventanas, puertas, fachadas y partes exteriores o comunes con tonalidades o materiales distintos a los del conjunto. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá dejar en su estado inicial lo que modificó. En caso de renuencia el Administrador(a), iniciará la acción legal pertinente y/o restablecerá a costa del infractor el estado inicial el área común alterada. 12. Fumar, consumir alcohol y/o sustancias psicoactivas en zonas comunes cerradas como los halls, escaleras, ascensores, sala de estudio, sala de televisión, gimnasio, BBQ o cualquier área común. En este evento el Administrador(a), estará obligado a informar a los padres o representantes de los infractores si son menores de edad o a las autoridades competentes si son mayores de edad. 13. Hacer hogueras en las zonas comunes. 14. Manchar, pintar o rayar las paredes, pisos, techos, etc. de las zonas comunes. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá dejar en su estado inicial lo que modificó. En caso de renuencia el Administrador(a), iniciará la acción legal pertinente. 10.

ARTICULO11.

NORMAS Y LIMITACIONES PARQUEADEROS PRIVADOS

1.

PARA

EL

USO

Y

GOCE

DE

LOS

Ningún propietario o usuario podrá estacionar su vehículo y/o moto fuera de las líneas que demarcan el espacio o área objeto de propiedad particular o uso exclusivo afectando el estacionamiento privado del vecino. 2. Ningún propietario o tenedor a cualquier título, podrá estacionar su vehículo en lugares no autorizados o debajo de las escaleras de los subsotanos. 3. Los usuarios de parqueadero privados y de visitantes están obligados a parquear en reversa, esto con el fin de facilitar una pronta evacuación en caso de presentarse una emergencia. 4. Ningún propietario o residente podrá obstaculizar el libre movimiento de los demás vehículos y personas. Aun cuando los usuarios tienen derecho a transitar en sus vehículos por las zonas reservadas para la circulación, esto no los faculta para estorbar. 5. No podrán hacerse reparaciones a los vehículos y/o motos dentro de los garajes. Fuera de las absolutamente necesarias para retirarlos y elevarlos a reparación definitiva a otro sitio. 6. Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses o busetas, camiones y en general, vehículos con capacidad superior a 1.5 toneladas, o vehículos con dimensiones superiores a los espacios previstos. La inobservancia de esta norma, además de las sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia, faculta al Administrador(a), a ordenar la prohibición de ingreso a la copropiedad de los mencionados vehículos y a llamar a las autoridades de tránsito para que retiren el vehículo del infractor en cumplimiento del presente Manual de Convivencia. 7. Todo usuario de vehículo y/o moto al ser avisado, por parte del Administrador(a), que está botando gasolina, o aceite deberá hacerlo reparar inmediatamente. Sin perjuicio de la sanción aplicada por la inobservancia a esta norma, el infractor será responsable de todo perjuicio. 8. La circulación en los parqueaderos se hará conservando siempre la derecha y a velocidad moderada. Siempre tendrá prelación para estacionar, el vehículo que haya entrado primero. En el evento de causar perjuicios o generar accidente por la inobservancia de la presente norma el presunto infractor responderá por su actuación. 9. Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la Administración, y/o vigilancia por parte del propietario quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades correspondientes. 10. Se prohíbe el lavado de vehículos y/o motos dentro del Conjunto. 11. Los garajes o parqueaderos no se podrán separar o encerrar con muros, mallas, cintas o divisiones de cualquier tipo. La inobservancia de esta norma, además de la sanción contemplada en el presente Manual de Convivencia, implica la obligación al infractor para que por su cuenta realice los trabajos correspondientes para restablecer el parqueadero a su estado original. En caso de renuencia, en un término no mayor de ocho (8) días hábiles el Administrador(a) restablecerá el estado inicial del parqueadero y los costos serán asumidos por el infractor, para lo cual, se cargaran a la cuenta de cobro del respectivo inmueble y cualquier abono será aplicado contablemente con preferencia a cubrir estos valores. 12. Cada garaje o parqueadero, queda gravado con las servidumbres que sean necesarias para el acceso a parqueaderos contiguos o a las dependencias de propiedad común o privada, así como para la instalación y mantenimiento de tuberías redes de servicios comunes. 13. Todos los usuarios de los parqueaderos deberán tomar las medidas para garantizar a los demás su derecho a la tranquilidad. Por tal circunstancia evitarán el ruido de pitos y alarmas en especial en horas de la noche y madrugada, que no sean producto de emergencias reales. 14. Parquear dejando el espacio suficiente para acceder a los depósitos. 10

15. Parquee

en el lugar asignado para su apartamento, no utilice los parqueaderos de visitantes estos son exclusivamente para "visitantes". 16. Queda prohibido el arrendamiento de parqueaderos privados a personas que no sean residentes del Conjunto. El Administrador (a), queda facultado para ordenar a la Empresa de Vigilancia la prohibición de ingreso del vehículo de arrendatario ajeno al Conjunto. 17. Se prohíbe montar en bicicletas, patinetas y/o similares en los garajes y/o áreas comunes con el fin de evitar accidentes y/o daños a los vehículos y personas. Además de la sanción impuesta por el incumplimiento de esta norma, el infractor deberá cancelar los daños y perjuicios causados al afectado. La administración a través de la empresa de seguridad velará por el cumplimiento de esta norma y además informará al propietario y/o residente del que causó el daño. ARTICULO 12. MANEJO DE BICICLETAS, CARROS DE MERCADO Y SIMILARES. 1.

2.

3.

4.

5.

Las bicicletas, triciclos y similares, deberán permanecer en los parqueaderos privados o depósitos cuando no estén siendo utilizados. Esta prohibido de manera expresa dejarlas en áreas comunes o en los parqueaderos de los vecinos o frente a los depósitos, debajo de las escaleras y cualquier área común. Los propietarios de bicicletas, triciclos o similares deberán diligenciar en la Administración el formato correspondiente, para registrarlo en el Libro de Copropietarios dejando la información básica del elemento lo mismo que para el Libro de Control de Vigilancia que para tal efecto se crea. Los menores de edad solo podrán sacar las bicicletas de la copropiedad con autorización previa y por escrito o en compañía de sus padres. De tales circunstancias se deberá dejar constancia en la bitácora de los guardas de seguridad. Al utilizar los carros de mercado, los copropietarios y/o residentes se desplazaran por las zonas vehiculares principales, en ningún caso se debe transitar entre los parqueaderos, (poniendo en riesgo los vehículos de los vecinos), ser cuidadosos al momento de ingresarlo a los ascensores para no dañar estos. En el evento de incumplimiento de esta norma, además de las sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia el presunto infractor deberá responder por los perjuicios y/o daños que haya causado. Al terminar de usar el carro de mercado, dejarlo nuevamente en el sitio establecido para tal fin. CAPITULO III. AREAS O BIENES COMUNES

ARTICULO 13. DEFINICION Son los elementos, zonas y equipos de la Unidad Residencial que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular, que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios, siendo por tanto inalienables e inembargables en forma separada. Estas áreas son de todos y para todos. Debemos velar porque su mantenimiento y buen estado se cumpla, al mismo tiempo utilizarlas de la mejor manera para que brinden bienestar y seguridad a los residentes del conjunto. El diseño de estos espacios ya está implementado y debemos procurar mejorarlos y cuidarlos partiendo de lo que ya se tiene. Lo anterior es para beneficio de todos, redundando en mayor valorización del conjunto y por consiguiente el de los bienes privados. En cuanto al manejo y usufructo de áreas y/o zonas comunes, se regirá por las disposiciones contempladas en el presente Manual de Convivencia, Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto y la Administración de las mismas estarán a cargo del Administrador(a). La relación de áreas comunes de la Copropiedad, estén contempladas en el Artículo Octavo del Reglamento de Propiedad Horizontal, en todo caso cuando se tenga dudas sobre la esencia de un área se deberá consultar con esta norma y dar aplicación taxativa a la enumeración allí descrita o a las reformas que del Reglamento de Propiedad Horizontal se hayan efectuado. ARTICULO 14. PARTICIPACION DE LAS EXPENSAS COMUNES Cada propietario deberá contribuir con los gastos de administración, funcionamiento, sostenimiento, reparación, mantenimiento, reposición de los bienes comunes y pago de la prima de seguros de incendio y terremoto en proporción al coeficiente de copropiedad establecido.

11

ARTICULO 15. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LOS ASCENSORES 1.

2.

3. 4. 5. 6. 7.

8.

El ascensor como elemento de desplazamiento esencial, se debe cuidar muy especialmente sin exceder la capacidad en peso y número de personas especificadas en la plaqueta del ascensor. No rayar, golpear o deteriorar los espejos, paneles y controles. Quien sea sorprendido realizando actos que dañen el ascensor, además de la sanción impuesta por incumplimiento a la presente norma, deberá pagar los costos que la administración incurra en el restablecimiento del daño. Si es un menor de edad el presunto infractor, responderá por los daños los Padres de este o quien lo represente legalmente. Conocer y enseñar especialmente a los niños la correcta utilización y las normas de seguridad de los ascensores. No permitir que los niños jueguen en el ascensor. Por seguridad, no se debe jugar, correr o saltar dentro del ascensor. No fumar en el ascensor. Solo se debe accionar el botón de alarma en caso de emergencias. En el evento que los copropietarios o tenedores a cualquier título utilicen el ascensor en compañía de una mascota se deberá dar prioridad de utilización a los usuarios que esperan el mismo. Al utilizar el ascensor se debe dejar en el mismo estado de conservación y aseo en que se encuentre. En el evento que se presente la violación a la presente norma, además de la sanción prevista en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá cancelar el valor del aseo para dejarlo en su condición inicial. En caso de renuencia a cancelar el costo se cargará el mismo en la cuenta de cobro con la indicación clara del concepto.

ARTICULO 16. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL BBQ 1. 2.

3. 4.

5. 6. 7.

8.

El uso del BBQ es para los propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA- CLUB RESIDENCIAL. Los daños ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos del BBQ, serán de responsabilidad del propietario o residente que tome en alquiler esta área común. En el evento que los daños sean causados por menores de edad responderá el propietario y/o residente donde habite el menor que cause los daños. Así mismo, será responsable por los desmanes o excesos de sus invitados. El costo de los daños en caso de no ser cancelados se cargaran a la cuenta de cobro mensual notificando al responsable con los soportes respectivos. La aplicación de los abonos se hará preferiblemente a cubrir en primer lugar estos valores. El BBQ será utilizado máximo hasta las 12:00 p.m. Evitando los ruidos altisonantes, tanto en los equipos de música, como en los demás aspectos pertinentes. El interesado en la utilización de esta área como deberá gestionar su solicitud con la debida antelación ante la Administración. Bajo ninguna circunstancia se puede utilizar esta área común sin la debida autorización y pago respectivo. El valor del alquiler de esta área común será 1 día de salario mínimo legal vigente. La entrega del BBQ por parte del Administrador (a) o su Delegado se hará por medio de inventario escrito y en buen estado de limpieza. La entrega del BBQ por parte del solicitante se hará al Administrador (a) o su delegado por medio de inventario escrito y en buen estado de limpieza. En el evento que se entregue sucio se faculta al Administrador (a) para que realice el aseo respectivo y el valor correspondiente al pago de la limpieza se cargará a la respectiva cuenta de cobro con indicación precisa del concepto. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador (a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes.

ARTICULO 17. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALA DE CÓMPUTO 1.

El uso de la Sala de Cómputo es para los propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL. Bajo ninguna circunstancia los elementos de esta sala estarán al servicio de la Administración. 2. Los daños ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos de la Sala, serán responsabilidad del propietario o residente que tome en uso la misma. Si es un menor de edad el presunto infractor, responderá por los datos los padres de éste o quien lo represente legalmente. 3. La Sala de cómputo será utilizada en los horarios de atención de la administración para efectos de los controles respectivos. Para los fines de semana deberá separar con anticipación la disponibilidad con la administración y los controles a que haya lugar deberán hacerlos el delegado del Administrador(a) que haya sido designado para tal fin. 4. Para efectos de utilizar la Sala de cómputo, se deberá elevar la solicitud ante la Administración. 12

5.

El usuario debe registrarse en una planilla que para este efecto se tendrá en la Administración y los fines de semana en la recepción, indicando: el nombre de quien va a utilizar el equipo (residente o propietario), número de apartamento y torre, equipo que va a utilizar y los demás datos que la Administración considere necesarios. 6. En la sala de cómputo queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohólicas, sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan en contra de la moral y las buenas costumbres. 7. La administración deberá gestionar y administrar servicio de Internet para los propietarios y/o residentes del Conjunto. En este caso establecerá los controles a que haya lugar. 8.

Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador(a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes.

ARTICULO 18. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LA SALA DE TELEVISION. 1.

El uso de la Sala de Televisión es para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL

2.

Los daños ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos de la Sala, serán responsabilidad del propietario o residente que tome en uso la misma. Si es un menor de edad el presunto infractor, responderá por los daños los padres de este o quien lo represente legalmente.

3.

Para efectos de utilización de la sala de televisión, el interesado deberá elevar su solicitud con la debida antelación, ante la Administración.

4.

El usuario debe registrarse en una planilla que para este efecto se tendrá en la Administración y los fines de semana en la recepción, indicando: el nombre de quien va a utilizar la Sala de Televisión y su mobiliario (residente o propietario), número de apartamento, torre, y los demás datos que la Administración considere necesarios. 5. En la Sala de televisión queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohólicas, sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan en contra de la moral y las buenas costumbres. 6. La administración podrá alquilar esta Sala para eventos sociales, familiares, didácticos y culturales de hasta 25 personas por un valor de 1 salario diario legal vigente, y solamente su utilización será hasta las 10:00 p.m. 7. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador(a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes. ARTICULO 19. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALON DE JUEGOS 1. 2.

3. 4.

5. 6. 7.

El uso del Salón de Juegos es para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL. Los daños ocurridos por el mal manejo de los juegos y elementos del Salón, serán responsabilidad del propietario o residente que torne en uso el mismo. En el evento que quienes causen los daños sean menores de edad responderán los padres o representantes legales de los mismos. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el infractor deberá cancelar el valor de los daños y en caso de renuencia a hacerlo el Administrador(a) queda facultado para arreglar lo dañado y cargar dicho valor a la respectiva cuenta de cobro, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual para el pago de sanciones. El salón será utilizado de acuerdo al objeto esencial de esta área común. Esto es la utilización de los juegos que se encuentren en este salón. Para efectos de utilización del salón de juegos, el interesado deberá elevar su solicitud ante la Administración y registrarse en una planilla que para este efecto se tendrá en la Administración: indicando el nombre, numero de apartamento y torre, juego que va a utilizar. Este documento reposara entre semana en la Administración y los fines de semana se dejará a disposición de los usuarios en la recepción bajo la verificación del delegado del Administrador(a), Los elementos que la administración preste para el goce de los juegos deberán ser devueltos en el estado en que se reciben. En caso contrario deberá cancelar el valor del elemento dañado, para lo cual el Administrador(a) aplicará el procedimiento mencionado en el numeral anterior. En el salón de juegos queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohólicas, sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan contra la moral y las buenas costumbres. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador(a) podrá cambiar la destinación de ésta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes. 13

ARTICULO 20. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL GIMNASIO 1.

El uso del gimnasio es exclusivo para propietarios y residentes del Conjunto Parques de la Floresta Club residencial. 2. Los daños ocurridos por el mal manejo de los implementos del gimnasio, serán responsabilidad del propietario o residente que utilice el mismo. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el usuario deberá cancelar el valor de los daños causados, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual. 3. El usuario debe registrarse en una planilla indicando: la fecha, el nombre (propietario o residente), número de apartamento, torre, máquinas que va a utilizar y estado en que las recibe, la planilla reposará en la administración y en días festivos en la recepción. El tiempo de uso del Gimnasio será programado por el Administrador(a) de acuerdo a la demanda de utilización del mismo. 4. Los equipos serán entregados al usuario personalmente por el Administrador(a) o su delegado y el usuario a su vez terminado el tiempo de su utilización en igual forma los entregará, dejando constancia del estado de entrega de los equipos. El Administrador(a) o su delegado deberá estar pendiente al finalizar el término de utilización para efectos del control respectivo. 5. Los equipos serán utilizados de acuerdo con la función que cada uno desarrolle sin exceder el uso del mismo. 6. Los usuarios deben acudir al gimnasio con ropa apropiada para las actividades deportivas, zapatos tenis, no se permite el cambio de ropa en el gimnasio. 7. Los usuarios deberán limpiar los equipos una vez utilizados. Esto con el fin de preservar los equipos y evitar proliferación de gérmenes. La administración velará por el suministro de los elementos necesarios para hacer esta limpieza. 8. En el gimnasio queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohólicas, sustancias psicoactivas o alimentos y/o ejecutar actos que vayan contra la moral y las buenas costumbres. 9. Quienes asistan al Gimnasio deben propender por mantener las instalaciones en condiciones óptimas de aseo y limpieza tal como se reciben. La Administración velará por el perfecto estado de aseo de esta área común. 10. Ningún usuario podrá utilizar las instalaciones y equipos si se encuentra enfermo, afectado por enfermedades infecto contagiosas y/o tomando medicamentos que alteren su capacidad física y mental. La administración se exonera de toda responsabilidad derivada del uso del gimnasio en las conclusiones establecidas en este numeral lo mismo que si por el mal uso de los equipos los usuarios se causan lesiones. 11. No se permite el ingreso al gimnasio en estado de embriaguez o bajo el efecto de sustancias psicoactivas o alucinógenas, en este evento el Administrador(a) o su delegado no hará entrega del mismo y dejara constancia del motivo de la negativa. 12. No se permite el ingreso al gimnasio de menores de 10 años de edad. 13. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador(a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes. ARTICULO 21. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALÓN SOCIAL 1. 2.

3.

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5.

6.

El uso del Salón Social es exclusivo para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL. La solicitud de utilización del Salón Social deberá hacerse ante el Administrador(a) previa cancelación del valor total del alquiler que será equivalente a 3 días del salario mínimo legal vigente y verificación de disponibilidad del mismo en la fecha solicitada. Para tal efecto el Administrador(a), deberá establecer una planilla de Programación para evitar el alquiler simultaneo. Una vez asignado el Salón Social, el usuario debe hacer un depósito equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente como garantía de buen uso. No obstante lo anterior los daños ocurridos por el mal manejo de los equipos, elementos y mobiliario, serán responsabilidad del propietario o residente que tome en alquiler el mismo. Así mismo, será responsable por los desmanes o excesos de sus invitados dentro de la Copropiedad. Para efectos del control de ingreso de invitados y disposición de parqueaderos, el peticionario del Salón Social debe entregar el registro de invitados en recepción. En el evento que se presenten daños causados por el mal uso del mismo, el depósito no se devolverá hasta tanto se cuantifique el valor de los daños ocasionados. Una vez cuantificados los daños, si el depósito no es suficiente el Administrador(a), procederá a cobrar el excedente al usuario que haya solicitado el Salón, incluyéndolo en la Cuenta de Cobro de la Cuota Mensual, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual. Recibir y entregar al Administrador (a) o su delegado, el Salón Social cuando sea utilizado. Para tal fin el Administrador (a) deberá elaborar una Planilla con el inventario respectivo, y el estado de los elementos entregados, entendiéndose también el estado de las áreas físicas 14

del salón, (paredes, pisos, baños, cocina, cortinas, mobiliario, etc.). Una vez efectuada la entrega por parte del solicitante y verificado el estado de los elementos y las instalaciones por el Administrador (a) o su delegado y constatado que no existen daños se hará la devolución del deposito en forma inmediata en caso de ser día hábil y al día hábil siguiente si la entrega se produce en día festivo. 7. En el evento que el usuario del Salón Social lo entregue en condiciones de aseo diferentes a las que lo recibió, el Administrador(a) procederá a descontar del deposito el valor equivalente a un día de salario mínimo legal vigente para el pago de la persona que realice el aseo. 8. El horario de utilización del Salón Social será máximo hasta la 1:00 a.m. 9. Quien utilice el salón Social, deberá atender las normas de convivencia en concordancia con las normas legales vigentes, evitando los ruidos por encima de los decibeles establecidos legalmente, tanto en los equipos de música, como en los demás aspectos pertinentes. 10. El salón Social no será alquilado para eventos de carácter político. 11. El propietario o residente solicitante del alquiler del Salón social será responsable por los desmanes o excesos de sus invitados, en cuyo caso se aplicará lo preceptuado en el Numeral 5 del presente artículo. 12. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador (a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de todos los copropietarios y/o residentes. PARAGRAFO: Restricciones que debe tener en cuenta el solicitante como responsable por los asistentes al evento social: 1. No se permite el consume de licor, alimentos y cigarrillos fuera del salón Social. 2. No esta permitido el consumo de sustancias psicoactivas dentro del conjunto. 3. No esta permitido utilizar cintas que desprendan la pintura de las paredes y techos. (Se recomienda-utilizar cinta mágica y/o de enmascarar). 4. Los invitados por ningún motivo están autorizados para circular por la zona de parqueaderos, ascensores y áreas comunes internas del conjunto. 5. El peticionario del salón debe velar por el buen comportamiento de sus invitados. ARTICULO 22. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LOS PARQUEADEROS DE VISITANTES. 1. Los parqueaderos determinados para vehículos de visitantes, están al servicio y serán utilizados únicamente por los vehículos de los visitantes de propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL. 2. Por ningún motivo esta permitido el parqueo permanente de vehículos (carros, motos, tráileres, etc.), de propietarios y/o residentes en el parqueadero de visitantes, salvo que el parqueadero privado del propietario y/o residente presente situaciones fortuitas que impidan su uso. En este caso el Administrador (a) aprobara por escrito, el uso temporal de uno de estos parqueaderos al residente y/o propietario, hasta que cese los actos que impidan su uso, teniendo en cuenta que los actos perturbadores del uso del parqueadero privado provengan de la responsabilidad de la administración. 3. Un vehículo de visitante podrá permanecer como máxima diez (10) horas diurnas o nocturnas en el parqueadero de visitantes, sin costo alguno. Vencido el termino, el propietario y/o residente que autorizo el ingreso se hará responsable del pago del exceso de horas de utilización del parqueadero, el cual será calculado por la administración por un valor del 5% de un (1) día de salario diario legal vigente, por cada 4 horas o fracción, del tiempo excedido. El valor de la liquidación por concepto de parqueo, se notificará al propietario o residente que autorizó el ingreso del parqueo para su cancelación. En el evento que no se cancele en forma inmediata, este valor será incluido en la siguiente cuenta de cobro, con indicación del concepto cobrado. Se exceptúa de esta norma, el caso de eventos sociales, los invitados podrán utilizar el parqueadero de visitantes durante el tiempo que dure el evento social, sin ningún costo. 4. Si el visitante proviene de otra ciudad y su permanencia es superior a un día, se debe informar por escrito a la administración, para efecto de autorizar la permanencia y asignación de parqueadero de visitante, previa cancelación del pago correspondiente a un día de salario legal vigente por cada 5 días de permanencia. Si el término de permanencia es menor, se cancelará en forma proporcional al tiempo que permanezca. En la solicitud se deberá indicar, el nombre del propietario que recepciona al visitante, torre y apartamento, identificación del vehículo del visitante y los demás datos que la administración crea conveniente y necesarios. 5. Los vehículos de visitantes deben circular dentro de la propiedad, con luces bajas y a una velocidad máxima de diez (10) kilómetros por hora durante el recorrido dentro del área de parqueaderos. Se debe estacionar el automóvil en posición de salida, en el parqueadero que le fue asignado y no podrá estacionar después en parqueaderos diferentes. 6. No obstruir las zonas comunes de transito al interior del conjunto. 15

7. Mover el automóvil cuando se le indique, para permitir el tránsito y retiro de otro que este siendo obstaculizado. 8. Todos los visitantes deberán acatar las normas internas del Conjunto y en consecuencia deben garantizar a los demás su derecho a la tranquilidad. Por tal circunstancia no hacer uso de la bocina, pito, alarmas de los vehículos, o llevar el radio a alto volumen dentro del conjunto, salvo en caso de extrema necesidad o de emergencia real. El propietario o residente será responsable por los desmanes o excesos de sus visitantes. 9. Si un vehículo de visitantes, ocasiona daños internos a las instalaciones del conjunto, estos daños deben ser cubiertos por el causante de los mismos en solidaridad con el propietario y/o residente que autorizo su ingreso. 10.El visitante debe disponer de las medidas de seguridad, necesarias para su automóvil (alarmas, seguros, etc.), no debe dejar dentro del vehículo objetos de valor (joyas, dinero, radio extraíble o frontales, computadoras, etc.), la administración y la vigilancia del conjunto no responderán por la pérdida de dichos objetos o similares. 11.Dar prioridad de uso de las vías, a los peatones que transiten al interior del conjunto, procurando la seguridad de los mismos. 12. El Administrador (a), del conjunto a través de los funcionarios de vigilancia son los encargados de controlar el ingreso y salida de los vehículos de visitantes, para tal efecto establecerá los mecanismos que garanticen el eficiente control a través de planillas o demás elementos que considere necesarios. 13. Podrá ingresar un vehículo de visitantes, una vez revisado y autorizado el ingreso por el propietario y/o residente previa verificación de disponibilidad de parqueaderos. Una vez sean ocupados en su totalidad los parqueaderos, no se permitirá el ingreso de más vehículos de visitantes. Este procedimiento sera cumpliendo estrictamente por la vigilancia. 14. Para el uso del parqueadero de visitante, es necesario que el personal delegado por la administración diligencie el formato que contiene los datos relativos a la identificación del apartamento, torre, a donde se dirige el visitante e identificación del vehículo y una vez autorizado el ingreso por el propietario o residente, será asignado el parqueadero para el visitante. Igualmente debe dejar constancia de la hora de ingreso y salida del vehículo del visitante. 15. En el evento que la administración implemente controles de seguridad, tales como fichas de control o similares, hará entrega de los elementos a los responsables de dicho control, para que se garantice el mismo. En caso de pérdida, se harán responsables de los mismos. El Administrador(a), su delegado y la Revisoría Fiscal harán controles periódicos para la verificación de la existencia de los elementos de control, entregados por la administración. 16. No será permitido el acceso al parqueadero de visitantes, para ubicar carros y/o motos de domicilios, combustible, trasteos, etc. 17. Se prohíbe el ingreso de vehículos de visitantes con capacidad superior a 1.5 toneladas o con dimensiones superiores a los espacios previstos (alto 2.10 mts, ancho 2.29 mts, largo 4.52 mts. 18. Se prohíbe el parqueo de vehiculas en la rampa a la entrada de la unidad, o por las vías de circulación. 19. El visitante deberá anunciarse en la portería, si llega en carro deberá esperar en la zona de acceso vehicular establecida para los visitantes, mientras es anunciado sin obstaculizar el ingreso y salida de otros vehículos. 20. Bajo ninguna circunstancia la Administración (Consejo de Administración, Administrador(a) podrá cambiar la destinación de esta área común que es para el servicio de los visitantes de copropietarios y/o residentes. 21. El Administrador(a) será responsable de cumplir con la normatividad dispuesta en este artículo y su incumplimiento se constituirá como una causal de terminación del Contrato, además de las establecidas en la Ley, Reglamento de Propiedad horizontal y el Contrato. Caso en el cual el Consejo de Administración procederá a relevarlo respetando el debido proceso y el cumplimiento de los requisitos legales. CAPITULO IV MANEJO DE RESIDUOS SOLIDOS

ARTICULO 23. USO DE SHUTS Y MANEJO DE RECICLAJE. Para el manejo de los residuos sólidos que produzcan cada una de las unidades de dominio privado existentes en el conjunto, se tendrán en cuenta las siguientes normas: 1.

Deberán ser clasificadas: Separando los materiales orgánicos de los elementos susceptibles de reciclar (papel, cartón, vidrio, plásticos, lata, etc.). Depositar los primeros en el Shut de Basuras, dispuestos en cada piso de las torres y los segundos en los sitios establecidos por la administración para tal fin, los cuales serán informados por el Administrador(a), a través de Circular o el medio que considere más expedito. 16

2.

Las bolsas de basura no se podrán dejar en zonas comunes diferentes al área asignada para las mismas. 3. Para mayor higiene y evitar la propagación de insectos y gérmenes, todos los desechos deben ser depositadas en bolsas plásticas debidamente cerradas. 4. No arrojar a las cañerías objetos sólidos, papel, toallas higiénicas, pañales desechables, bolsas plásticas, algodones, gasas, cabello y demás elementos que puedan obstruir las cañerías y ocasionar taponamientos y malos olores. Además de la sanción establecida en el presente Manual el infractor deberá cancelar los costos de los perjuicios que su actuación genere. 5. No se deben arrojar basuras en las zonas comunes, zonas comunes de uso exclusivo (terrazas) o en las zonas diferentes de los shuts de basuras. Además de la sanción establecida en el presente Manual el infractor deberá cancelar los costos de los perjuicios que su actuación genere. 6. Todos los residentes deben estar atentos a utilizar correctamente los shuts de basuras introduciendo bolsas medianas (tipo supermercado) proporcionales al tamaño de la entrada del Shut para evitar atascamientos, daños a los mismos y malos olores. Las balsas deberán estar debidamente selladas. 7. No arrojar papeles, colillas de cigarrillo (prendidas o apagadas), cascaras u otras basuras pequeñas por las ventanas, o en las escaleras, entradas comunes, shuts y zonas verdes. 8. El residente o propietario de cada Unidad Privada, dará las instrucciones pertinentes al manejo de residuos salidos a los miembros de la familia y al personal a su servicio para socializar esta normatividad y que se le dé estricto cumplimiento. 9. No se deben arrojar por los ductos de los shuts, botellas, cartones, elementos sueltos como papeles, vidrio y todo material de reciclaje. La disposición de este material se hará en las canecas identificadas para tal fin. 10. Se prohíbe introducir en los shuts de basuras, desechos, botellas y envases con elementos tóxicos o inflamables que puedan ocasionar daños a los residentes o al conjunto. PARAGRAFO: El Administrador (a), establecerá los mecanismos para detectar en forma inequívoca el presunto infractor de las normas establecidas en el presente artículo. CAPITULO V TENENCIA DE MASCOTAS ARTICULO 24. MANEJO DE MASCOTAS De acuerdo con el Código de Policía, la Ley 746 de Julio 19 de 2002, y con el fin de proteger la integridad de las personas, la salubridad del conjunto y el bienestar de sus mascotas se tendrán en cuenta las siguientes disposiciones, que rigen tanto para residentes como para visitantes. Está prohibido: 1.

Tener en su unidad privada mascotas que causen molestias a sus vecinos, debido a los malos olores y aullidos. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el Administrador(a) en caso que la conducta sea reiterativa deberá iniciar la acción legal pertinente ante las autoridades competentes, a fin que se ordene el cese de actos violatorios de la tranquilidad. 2. Tener en su Unidad privada mascotas gatos, perros y en general cualquier clase de animales que causen perjuicios o molestias a los demás ocupantes del Conjunto y que sean de comprobada peligrosidad y en especial las consideradas como peligrosas, según la Ley 746 de Julio 19 de 2002. Se consideraran perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o más de las siguientes características: a) Perros que han tenido episodios de agresiones a personas u otros perros; b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa; c) Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastin Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull terrier, De presa canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. Además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia el propietario de la mascota responderá por los perjuicios o lesiones que cause la cual se hará efectiva a través de los mecanismos establecidos por la ley. 3. Los animales pequeños domésticos y/o pacíficos se podrán tener pero se deben controlar con traílla. Se consideran animales domésticos los siguientes: perros, gatos, pájaros, hámsteres, animales pequeños. No está permitido tener animales útiles en los apartamentos como ovejas, cerdos. Ningún propietario y/o residente podrá utilizar las zonas comunes para mantener animales domésticos. El Administrador(a) velara para que en las áreas comunes no permanezca ninguna clase de animales domésticos que se presuma sin dueño. 4. En las zonas comunes, los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla, y provistos de bozal si es el caso específico de perros potencialmente peligrosos. El 17

propietario de la mascota responderá por los perjuicios ocasionados por esta, además de la sanción impuesta en el presente Manual de Convivencia. 5. El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la posición de garante de los riesgos que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias que ocasione las personas, a las cosas, a las zonas comunes y al medio natural en general. 6. Los menores de edad no podrán ser tenedores de los ejemplares catalogados como potencialmente peligrosos en las zonas comunes. Igual restricción recae frente a personas que se encuentren en estado de embriaguez, bajo el influjo de sustancias psicoactivas, o presenten limitaciones físicas. En caso de incumplimiento la Administración informará a las autoridades de policía delegadas para que procedan al decomiso del ejemplar, y se impondrá la sanción a su propietario por parte de las autoridades municipales delegadas. PARAGRAFO. En el caso de las personas que presenten limitaciones físicas, se exceptuaran los ejemplares caninos que sirvan como perros guías. 7. Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de las mascotas en las áreas comunes. Los propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria. 8. Los dueños de las mascotas deben evitar que hagan sus necesidades en las zonas comunes (ascensores, pasillos, parqueaderos, zonas verdes, escaleras o sitios donde caminen los demás residentes). En caso de que esto suceda están en la obligación de recoger y/o limpiar, inmediatamente los excrementos que generen sus mascotas. La inobservancia de la presente norma, acarreará las sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia y además cancelara los costos que se ocasionen en el restablecimiento del aseo del lugar que fue utilizado como sanitario de la mascota. 9. El personal de seguridad en cumplimiento a instrucciones recibidas de parte de la Administrador (a) no permitirá el ingreso al conjunto de animales que se consideren por la Ley potencialmente peligrosos. 10. Se deben sacar las mascotas fuera del conjunto a realizar sus necesidades fisiológicas, observando las normas establecidas en el Código Nacional de Policía y la Ley 746 de julio 19 de 2002. 11. Por ningún motivo se permitirá el uso del ascensor para el transporte de mascotas, consideradas como peligrosos según la Ley 746 de 2002. 12. No se permite que las mascotas deambulen sueltas por las zonas comunes. 13. Los dueños de mascotas deben responder por los daños que puedan causar las mascotas en las zonas comunes, Administración y/o terceros. 14. Los propietarios de mascotas deberán registrar la tenencia de la mascota en la oficina de la Administración con su respectiva carne de vacunación. 15. Los dueños de las mascotas se harán responsables de la violación a la tranquilidad de los residentes y/o vecinos, que generen las mismas al dejarlas solas. 16. Aceptar como parte integral del presente Reglamento todas las disposiciones de las Alcaldías Mayor y/o Local, la Secretaria Distrital de Salud o los entes que puedan entrar a reglamentar la tenencia de mascotas y que estén vigentes o entren en vigencia con posterioridad a la aprobación del presente Manual de Convivencia.

CAPITULO VI NORMAS DE SEGURIDAD ARTÍCULO 25. ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS. 1. Para la salida o ingreso de trasteos, obtener autorización escrita del Administrador (a) cuando vaya a efectuar cualquier trasteo, indicando la hora y Detalle del trasteo para lo cual deberá estar a paz y salvo por todo concepto. Una vez verificado que el inmueble se encuentra a paz y salvo el Administrador(a) dará la respectiva autorización con copia al Coordinador de turno de seguridad para la disposición de la entrada o salida del trasteo. 2. Para efectuar la salida o ingreso de trasteos se hará un deposito por la suma de un salario mínimo mensual legal vigente (1 SMMLV), para responder por los posibles daños que se puedan ocasionar durante el trasteo. Esta suma se devolverá cuando se haya determinado que no se causó daño alguno con el trasteo o si hubo daño sea reparado y recibido a satisfacción por el Administrador(a). 3. El Administrador (a) o su delegado verificarán si se ocasionaron daños a los bienes privados o comunes, los cuales serán responsabilidad del dueño del trasteo. De tales circunstancias se deberá dejar constancia en el libro de novedades que para tal efecto el Administrador (a) creara. 4. Los trasteos solo podrán ser realizados entre las 8:00 A.M. y las 5:00 P.M. de lunes a sábado quedando prohibido los días domingos y festivos. 5. El retiro de electrodomésticos, maquinas o cualquier otra clase de bien mueble del conjunto, 18

deberá ser previamente autorizado por escrito firmado por el residente cabeza de familia de la unidad privada correspondiente. El escrito de autorización contendrá la descripción, marca, serie si fuere posible del bien a retirar. Le está prohibido a los guardas de seguridad permitir la salida del conjunto de los mencionados muebles sin el cumplimiento de este requisito. 6. El Administrador(a) velara por el estricto cumplimiento de las normas prescritas en el presente artículo y establecerá los procedimientos pertinentes. CAPITULO VII DEL COMITE DE CONVIVENCIA ARTICULO 26. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la convivencia pacífica en el Conjunto, su solución se podrá intentar mediante la intervención del Comité de Convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglos orientados a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Igualmente para la solución de conflictos que se presenten en razón de la aplicación de la ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, sin perjuicio de la competencia de las autoridades jurisdiccionales, también se podrá acudir al Comité de Convivencia, cualquier persona lo podrá hacer. ARTICULO 27. QUIENES LO CONFORMAN. Estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas, quienes deben asumir este cargo con el compromiso solidario de convivencia y responsabilidad; su participación es ad honorem. Los integrantes del Comité de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios para un periodo de un año el cual debe coincidir con el periodo del Consejo de Administración, y solo podrán ser relegidos por una sola vez, pasados dos (2) años de la relección podrá volverse a postular. La calidad humana, la ética, valores, actitud de conciliación, buen ejemplo, el conocimiento mínimo del Reglamento de propiedad horizontal, el presente Manual de Convivencia y la ley, son elementos importantes pues su papel fundamental es el de velar por una pacífica convivencia. En ausencia del Comité de Convivencia por renuncia o por cualquier otra causa de la totalidad de sus miembros durante el periodo para el cual fue nombrado, el Consejo de Administración asumirá sus funciones, hasta el fin del periodo respectivo. ARTICULO 28. REQUISITOS: Para ser miembro del Comité de Convivencia, se requiere: 1.

Ser propietario o mandatario de personas titulares de Derecho de Dominio que resida en el Conjunto. 2. Estar a Paz y Salvo, por todo concepto con la administración para la fecha de la elección. 3. No tener ningún vínculo de consanguinidad o afinidad con el Administrador(a) y/o integrantes del Consejo de Administración que se encuentre ejerciendo el cargo. En el evento que posterior a su nombramiento sobrevenga la inhabilidad el miembro del Comité de Convivencia deberá renunciar de Icso facto. Si no lo hiciere el Administrador (a) le comunicará el retiro del Comité. ARTICULO 29. INHABILIDADES. Los integrantes del Comité de Convivencia: 1.

No podrán representar derechos diferentes a los propios en las Asambleas de copropietarios. 2. No podrán aspirar, ni promover su postulación a presidir Asambleas y/o Consejo de Administración. Esto en virtud de los principios de transparencia y la no interferencia en la toma de decisiones. ARTICULO 30. FUNCIONES DE LOS MIEMBROS DEL COMITE DE CONVIVENCIA. 19

1.

Ser mediador presentando fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. 2. Conocer de los conflictos que se generen al interior del Conjunto, cuando estos desborden el ámbito personal terminando por afectar a la copropiedad o a los miembros de la comunidad. 3. Evaluar la presunta falta remitida por el Administrador(a) y/o la queja presentada por la persona afectada, evaluando los informes, examinando los fundamentos y las pruebas que le permitan recomendar la imposición de sanciones con el mayor juicio, o presentar las fórmulas de arreglo que darían por terminado el conflicto. 4. Escuchar o recibir por escrito los descargos del (os) presunto(s) infractor (es), resolver solicitud de pruebas, decretar de oficio las que considere necesarias. 5. Entregar Informe de lo actuado al Consejo de Administración con las recomendaciones pertinentes (de carácter sancionatorio o absolutorio) de conformidad con el análisis del caso estudiado. 6. Canalizar la información recogida sobre los problemas cotidianos que pudieran ser generadores de conflicto, de tal forma que los casos individuales sirvan de base para tomar medidas preventivas que eviten que comportamientos o eventos fuera de lugar, se conviertan en parte de la cotidianidad de los residentes sin que nadie haga nada al respecto. 7. Las decisiones de este Comité se adoptaran por mayoría y de todo lo actuado y las recomendaciones para el Consejo de Administración se dejaran constancias en las respectivas Actas. 8. Efectuar seguimiento del pago de las sanciones que haya recomendado imponer. 9. Efectuar seguimiento al cumplimiento de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal y del Manual de Convivencia y de oficio iniciar proceso sancionatorio. 10. El Comité de convivencia no podrá en ningún caso imponer sanciones, 11. El Comité de Convivencia verificará periódicamente el libro del Comité de Convivencia que reposa en la recepción del conjunto. 12. Rendir Informe de la gestión, incluyendo el seguimiento al pago de sanciones que haya recomendado imponer, del respectivo periodo a la Asamblea General. PARAGRAFO PRIMERO: Para el adecuado desarrollo de sus funciones, el Comité de Convivencia contará con la asesoría del Administrador (a), de los integrantes del Consejo de Administración, o del profesional que se requiera, sin que esto implique el traslado de la responsabilidad y funciones del Comité. PARAGRAFO SEGUNDO: Los miembros del Comité de Convivencia no podrán en ningún caso ser juez y parte; si uno de sus integrantes se ve involucrado o es parte de un conflicto, este deberá relegarse de su cargo temporalmente hasta tanto se solucione el conflicto. En el evento que el conflicto inhabilite al Comité en pleno el caso será de conocimiento directo del Consejo de Administración. PARAGRAFO TERCERO: Los integrantes del Consejo de Administración, por razones éticas, deben inhabilitarse para el caso en el cual formen parte de un conflicto y/o sea presunto infractor del Reglamento de Propiedad Horizontal o el Manual de Convivencia y retomarán su cargo una vez se solucione el mismo. En el evento que no se solucione el conflicto o se determine la responsabilidad en la violación de la norma, el Comité de Convivencia rendirá Informe con las recomendaciones de la sanción aplicable y el Consejo de Administración actuará de conformidad. ARTICUL0 31. REGLAMENTO DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA. 1. Las reuniones ordinarias del Comité se llevaran a cabo una vez por mes, en la fecha y hora que acuerden sus miembros. 2. Se realizaran todas las reuniones extraordinarias que sean necesarias para el eficiente desarrollo de las actividades del Comité, con el fin de garantizar un resultado exitoso en las labores de prevención, detección de conflictos y cumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal, Manual de Convivencia y demás normas concordantes. 3. El Comité de Convivencia deberá nombrar entre sus miembros un Coordinador, quien será el encargado de recibir los informes, antecedentes, quejas y/o solicitudes de solución de conflictos, citar a las reuniones y presidir las mismas y en general coordinar con el Administrador (a), las labores en las diferentes actividades que el Comité realice. 4. El Administrador (a), actuará como secretario en las sesiones del Comité de Convivencia, sin tener la calidad de miembro del Comité y en consecuencia elaborará las Actas e Informes de recomendación de sanción del Comité, la elaboración de estos documentos la gestionará al día siguiente de haberse efectuado la respectiva sesión, para la correspondiente aprobación y firma de los integrantes del Comité y la remisión al Consejo de Administración para lo de su competencia. 20

5. El Administrador (a), en las sesiones del Comité de Convivencia, tendrá voz pero no voto. 6. Los Libros de Actas del Comité de Convivencia deberán estar con los folios pre-impresos y visados por el coordinador del Comité y el Administrador (a). Estos libros quedarán bajo custodia del Administrador (a). 7. El Comité de Convivencia, tendrá el apoyo logístico del Administrador (a), quien será quien elabore citaciones, actas, memoriales, informes de recomendación y cualquier otro documento que se requiera para el buen y eficiente funcionamiento del Comité. 8. El Comité de Convivencia sesionará con la mayoría de sus miembros. ARTICULO 32. RELACIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA CON LOS RESIDENTES Los residentes a cualquier título del conjunto sin limitaciones de ninguna especie, pueden acceder al arbitraje por parte del Comité de Convivencia. Igualmente lo podrán hacer propietarios no residentes, la Administración, el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal y las personas que prestan algún servicio o realizan alguna labor dentro del conjunto. CAPITULO VIII SOLUCION DE CONFLICTOS, PROCEDIMIENTO, RECURSOS Y SANCIONES. ARTICULO 33. SOLUCION DE CONFLICTOS: Para la solución de conflictos que se presenten entre propietarios o tenedores del Conjunto, o entre ellos y el Administrador(a), el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001, Reglamento de Propiedad Horizontal Escritura Publica No. 4703 del 29 de agosto de 2005, Manual de Convivencia y demás normas que lo modifiquen, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales podrá acudir al Comité de Convivencia, a los mecanismos alternos de solución de conflictos o a la Jurisdicción competente. ARTICUL0

34.

ACTUACIÓN CONFLICTOS.

DEL

ADMINISTRADOR

(A)

PARA

PREVENIR

LOS

1. Mantener una comunicación permanente con los residentes, para lo cual el Administrador(a) deberá implementar mecanismos que la faciliten como: Buzón de sugerencias, circulares, encuestas de evaluación de servicios, libro de Comité de Convivencia, etc. 2. Realizar actividades que fomenten la socialización de los miembros de la comunidad. 3. Realizar campañas educativas sobre convivencia, urbanidad, manejo de mascotas, terremoto, reciclaje y todos aquellos aspectos en los que la comunidad presente fallas de información o sensibilización. 4. Realizar campañas de prevención de riesgos que generen eventuales catástrofes, incendios, terremotos, inundación, etc. 5. Periódicamente gestionar planes de manejo de emergencias y de seguridad. ARTICULO 35. PROCEDIMIENTO PARA LA SOLUCION DE CONFLICTOS. 1. Cualquier propietario y/o residente a cualquier título al conocer un conflicto, violación de las normas y/ o una situación imprevista informará en forma verbal o escrita o a través del Libro del Comité de Convivencia al Comité de Convivencia o al Administrador(a), quienes evaluaran la urgencia o conveniencia de convocar inmediatamente la reunión del Comité para lo de su competencia. En caso de no requerirse una solución inmediata, el Administrador (a), dará traslado inmediato al Comité de Convivencia a través del Coordinador. 2. Recibido el informe o los informes, el Coordinador del Comité, convocará a sesión del Comité para estudiar y evaluar los casos recibidos. Citando a cada una de las partes por separado para escuchar su versión de los hechos. Una vez escuchadas las partes, el Comité de Convivencia podrá proponer puntos de conciliación y fórmulas de arreglo en la misma sesión para dar por terminado el conflicto. De esta actuación se dejara constancia en la respectiva acta. 3. En el evento que no se logre la solución del conflicto con la actuación del numeral 2, el Comité de Convivencia profundizará en la investigación del caso, de acuerdo a las necesidades que la reunión con las partes hayan creado. Se reunirá para deliberar sobre el caso y establecer las propuestas de solución al conflicto. Las partes podrán aportar las argumentaciones o pruebas que consideren necesarias, siempre y cuando, estas se realicen antes de la audiencia oficial de conciliación. 4. Se realizará una audiencia de conciliación, con las partes, una vez evaluados todos los argumentos, pruebas y demás elementos de juicio, en la cual el coordinador del Comité de Convivencia, leerá las propuestas de arreglo al conflicto y las fórmulas de conciliación lo mismo que propondrá a las partes los puntos de acuerdo para dar fin a la controversia. Igualmente se escucharan los puntos de acuerdo de cada una de las partes. 21

En la audiencia, cada una de las partes en conflicto manifestará su intención y compromiso en las posibles soluciones o los puntos de acuerdo, haciendo uso de la palabra por un tiempo limitado y sin argumentar nuevamente el problema. (En esta instancia solo se hablará de soluciones al conflicto, pues cada una de las partes ya habrá tenido oportunidad de aportar puntos de vista, pormenores, etc., antes de esta audiencia de conciliación). Finalmente y en la misma audiencia el Comité recogerá las conclusiones y redactará un compromiso de acuerdo que firmarán las partes y los asistentes a la conciliación en calidad de testigos, la cual hará tránsito a cosa juzgada, en el ámbito de competencia del Comité de Convivencia. En caso de ser necesario, se ordenaran planes de trabajo para el Administrador (a), a efectos de hacer seguimiento al compromiso aquí establecido. 5. Si una o ambas partes incumplen el compromiso de acuerdo, se dará por agotada esta instancia de conciliación y el afectado quien solicita la conciliación deberá acudir a las autoridades competentes en el caso que el conflicto persista. En el evento que el conflicto afecte a la copropiedad el Administrador (a), el Comité de Convivencia y el Consejo de Administración aplicarán las sanciones a que haya lugar y además se acudirá a las autoridades competentes. Las partes no podrán solicitar nuevamente la actuación del Comité para tratar sobre el mismo caso objeto de la conciliación. El Comité verificará que cada una de las partes, la Administración y el Consejo de administración, estén informados sobre el resultado de la audiencia de conciliación. 6. En el evento que alguna de las partes del conflicto le sea imposible asistir a la audiencia, deberá excusarse por lo menos con un día de antelación y el Comité de Convivencia fijará nueva fecha para la audiencia por una sola vez. 7. La renuencia a asistir a la audiencia de conciliación de la parte que solicito la iniciación de la actuación del Comité, se entenderá que desistió y por lo tanto se archivará lo actuado y no se podrá nuevamente intentar otra actuación por el mismo hecho. En este evento se sancionará a la parte actora con una multa de 3 días de Salario mínimo Legal Vigente. 8. La renuencia del convocado a la Audiencia como presunto infractor generará la sanción establecida en el Manual de Convivencia y además le dará al actor la oportunidad de actuar ante las autoridades competentes, 9. El resultado de la conciliación y su respectiva acta se constituirán como prueba en caso de que el conflicto llegue a instancias de la jurisdicción ordinaria cualquiera que sea. (Las establecidas por la ley como autoridad competente). ARTICULO 36. MECANISMOS ALTERNOS PARA LA SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir a otros mecanismos alternos como arbitramentos de acuerdo a lo dispuesto en el Código de Comercio ó a la autoridad jurisdiccional si no logran solucionar sus conflictos, para lo cual se dará el tramite previsto en el TTTULO XXIII, CAPITULO II, DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL o las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. CAPITULO IX DE LAS SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS ARTICUL0 37.

FACULTAD DE SANCIONAR.

Las sanciones serán impuestas por el Consejo de Administración, de acuerdo con el informe de recomendación de sanciones emitida por el Comité de Convivencia. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Manual de Convivencia y demás normas que lo modifiquen o adiciones, siempre respetando el debido proceso, el derecho a la defensa, los derechos de contradicción e impugnación y demás derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. ARTICULO 38. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNUARIAS El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal de Parques de la Floresta -Club Residencial, por parte de los propietarios, arrendatarios, tenedores a cualquier título, o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito del Administrador (a), con indicación del 22

plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1. Publicación en lugares de amplia circulación del conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de 10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salón comunal, salón de T.V., sala de cómputo, gimnasio, BBQ y los demás que a futuro construya la copropiedad con esta destinación. Esta restricción no podrá ser superior a tres (3) meses. 4. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a uso exclusivo como terrazas. 5. El Administrador (a), será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas aun acudiendo a los mecanismos de cobro coactivo o a la autoridad policial competente si fuere del caso. 6. Todos los gastos y costos de cualquier cobro, acción o demanda contra un propietario, inquilino u ocupante de la unidad privada serán a cargo de este. 7. En el evento que el arrendatario de una unidad privada viole el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia será causal suficiente para informar al arrendador o inmobiliaria de tal situación, además de las sanciones a que haya lugar. 8. En el evento que el infractor sea un arrendatario, se notificará de la sanción al arrendador ya sea directamente o a través de la inmobiliaria, teniendo en cuenta que las sanciones deberán ser cobradas a través de la cuenta de cobro emitida por la administración. ARTICULO 39. IMPUGNACION DE LA SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.

DE

La impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción y se hará mediante el procedimiento consagrado en el Artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen adicionen o complementen o en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1-Proceso Verbal Sumario, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. ARTICULO 40. SANCIONES Y DEPOSITOS. Sanción: Consiste en la imposición de sanción económica al infractor, cuantificada en salarios mínimos legales mensuales o diarios vigentes (SMMLV o SMDLV) a la fecha en que se adopte la medida, suma que se destinará a incrementar el fondo de reserva legal. La Revisoría Fiscal o quien haga sus veces, será garante del cumplimiento de lo aquí preceptuado. Deposito: Consiste en una suma determinada cuantificada en salarios mínimos legales mensuales o diarios vigentes (SMMLV o SMDLV) que deberán aportarlos propietarios y /o residentes a cualquier título en los eventos señalados en el presente Manual de Convivencia y reglamento de propiedad Horizontal. Esta suma de dinero es rembolsable, excepto en los casos que se requiera resarcir perjuicios o cubrir costos de daños causados. PARÁGRAFO PRIMERO: En ningún caso las sanciones pecuniarias que se impongan con ocasión de hechos o conductas imputables a los residentes y/o copropietarios, podrán ser sufragadas con recursos de la Administración, independientemente que la sanción provenga del órgano interno competente o del ente estatal a que corresponda la vigilancia y control del Conjunto Parques de la Floresta. PARÁGRAFO SEGUNDO: Las sanciones pecuniarias, deberán ser canceladas directamente a la cuenta de la Reserva Legal creada por la administración en forma independiente de la cuota de Administración dentro de los diez (10) días siguientes de haber quedado en firme la resolución que las impone. De no ser cancelada durante el término previsto, la Administración procederá a incluirlo dentro de la Cuenta de Cobro del mes respectivo. Las anteriores sanciones pecuniarias no eximen al infractor de las responsabilidades y/o sanciones a que se haga acreedor ante la jurisdicción ordinaria, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal a que haya lugar. ARTICULO 41. IMPOSICION DE SANCIONES. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias de los copropietarios, residentes y/o tenedores de la unidad privada a cualquier título están sometidos a las siguientes sanciones:

23

1. FALTA LEVE: Se considera falta leve el incumplimiento a las obligaciones contempladas en: Capitulo II Articulo 8 Numeral 9. Articulo 9 Numerales 11, 12, 19,21, y 22. Articulo 10 Numerales 1, 2, 4,7, y 10 Articulo 11 Numerales 1, 2, 7, 10, 12, 13, 14, 15, 16, y17. Articulo 12 Numerales 1,4. Capitulo III Articulo 15 Numerales2, 7 y 8 Articulo 16 Numerales 3,4 (con restricción de uso de 2 meses). Articulo 21 Numeral 8 Articulo 22 Numeral 3 Articulo 23 Numeral 11 (en caso de comportamiento reiterado). Articulo 24 Numerales 7, y 8 En estos eventos se aplicará una sanción equivalente a siete (7) salarios diarios mínimos legales vigentes. 2. FALTA GRAVE: Se considera falta grave el incumplimiento a las obligaciones contempladas en: Capitulo II Articulo 8 Numerales 8, 12, 13, 14, 16. Articulo 9 Numerales8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16. Articulo 10 Numerales3, 5, 9, 12, 14. Articulo 11 Numerales 6,11. Capitulo III Articulo 16 Numeral 2 Articulo 21 Numeral 9 Articulo 22 Numeral 8 Artículo 23 Numerales 4,5,7,10. Articulo 24 Numerales 2,3,4,11. En estos eventos se aplicará una sanción equivalente a Catorce (14) salarios diarios mínimos legales vigentes. 3. FALTA GRAVISIMA: Se considera falta gravísima las actuaciones que comprometan la estructura, estabilidad, diseño y destinación de la copropiedad contempladas en: Capitulo II Articulo 8 Numerales 1,3,4. Articulo 9 Numerales 1,2,3,5,6, y 17. Articulo 10 Numerales 8,11,y 13. En estos eventos, independiente de la acción legal pertinente que deberá iniciar el Administrador (a), se aplicará una sanción equivalente a veinte (20) días de salario diario legal vigente. En el evento que este valor sobrepase el valor de la cuota de administración del inmueble que habita el presunto infractor se aplicará hasta el monto de la cuota de administración vigente a la fecha de la infracción. Además de la sanción impuesta el infractor deberá cancelar los valores en que incurra la copropiedad para sanear o resarcir el daño causado. Los costos en que incurrirá la copropiedad para dejar en su estado inicial serán informados al infractor con indicación pormenorizada de cada gasto con el respectivo soporte, a fin que haga el pago respectivo. Si no cancela este costo, dichos valores se cargarán a la respectiva cuenta de cobro para que sea cobrada mediante cobro coactivo de ser necesario. AMONESTACION Y/O REQUERIMIENTO POR ESCRITO: Amerita una amonestación escrita con requerimiento de cumplimiento a la inobservancia de las normas contempladas en: Capitulo II 24

Articulo 8 Numerales 5,11. Articulo 9 Numerales 4,7,18,19 y 20. Articulo 10 Numeral 6. Articulo 11 Numerales 3,4,5,8. Articulo 12 Numerales 5. Capitulo II Articulo 15 Numerales 3, 5 y 9 Artículo 16 Numeral 2 (Informando restricción de uso por un (1) mes). Articulo 17 Numeral 2 (Informando restricción de uso por un (1) mes), Numeral 6 (Informando restricción de uso por dos (2) meses). Artículo 18 Numeral 2 (Informando restricción de uso por un (1) mes), Numeral 5 (Informando restricción de uso por dos (2) meses). Articulo 19 Numeral 2 (Informando restricción de uso por dos (2) meses) Numerales 3,6 (Informando restricción de uso por dos (2) meses). Articulo 20 Numeral 2 (Informando restricción de uso por un (1) mes. Numeral 4 (Informando restricción de uso por un (1) mes y en caso de daño el cobro De la Reparación de los equipos dañados. Numeral 8 (Informando restricción de uso por dos (2) meses). Numerales 9,11 (informando restricción de uso por dos (2) meses). Artículo 21 Numeral 5 Articulo 23 Numerales 2,6 y 9. Artículo 24 Numerales 1 y 12. 5. LA REINCIDENCIA: A la inobservancia de cualquiera de las obligaciones que contempla el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, se le aplicará una multa equivalente al doble de la inicialmente señalada. La reincidencia en las conductas sancionadas con amonestación dará lugar a la imposición de sanción como si fuera falta leve. Las anteriores sanciones se imponen sin perjuicio que se inicien las acciones legales a que haya lugar y que amerite en cada caso particular. Si impuestas las sanciones a los copropietarios y/o tenedores a cualquier título, previstas en el presente Manual de Convivencia y el infractor persiste en su actuación violatoria de las normas, el Administrador (a), podrá acudir a la jurisdicción competente para restablecer el orden de la copropiedad. ARTICULO 42. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICION DE SANCIONES. Las sanciones previstas en el artículo anterior, serán impuestas por el Consejo de Administración, de conformidad con el Informe de sanción sugerido por el Comité de Convivencia. Para su imposición se seguirá el siguiente procedimiento: 1. Cualquier persona, residente, propietario, empleado, etc., podrá informar o reportar al Comité de Convivencia, o al Administrador (a) del incumplimiento de las normas establecidas en el presente Manual de convivencia o Reglamento de Propiedad Horizontal. 2. El Administrador (a) de oficio podrá iniciar actuación por el incumplimiento de las normas establecidas en el presente Manual de convivencia o Reglamento de Propiedad Horizontal. El Administrador (a) recibirá apoyo del personal a su cargo, el cual actuará como veedor del cumplimiento de las normas que rigen la copropiedad. 3. Ocurrido o informado el hecho violatorio del Reglamento de Propiedad Horizontal y/o al presente Manual de Convivencia, por parte de cualquiera de los que están obligados a observarlo, el Administrador (a) procederá a emitir un requerimiento escrito al infractor, el cual ira con copia a la carpeta del inmueble del infractor, indicando un plazo máximo de dos (2) días calendario para que se restablezca el orden o el cumplimiento de la norma violada. Excepto en los casos que deberá realizarse en forma inmediata (ruidos altos, aullidos de mascotas, exhibición de ropas y otros elementos en las ventanas, limpieza de los excrementos de las mascotas en las zonas comunes, etc.). 4. En el evento que subsista la falta, dependiendo la gravedad, el Administrador (a), dará traslado por escrito en forma inmediata de la presunta violación con los antecedentes al Comité de Convivencia, para que en ejercicio de sus funciones realice lo de su competencia. Adelante las investigaciones pertinentes, estudie las pruebas aportadas por el Administrador (a), escuche a los presuntos infractores. 25

5. Una vez conocida la infracción, el comité de Convivencia, citará a una reunión al infractor, con indicación del motivo de la citación, para escuchar su versión. El infractor antes de la fecha de la citación podrá allegar al Comité de Convivencia, pruebas o argumentos por escrito. En la misma sesión, escuchado el infractor, el comité de Convivencia, hará una evaluación juiciosa de todo el material probatorio recaudado y procederá a elaborar el informe de recomendación al Consejo de Administración para que aplique la respectiva imposición de la sanción a que haya Lugar. Las consideraciones y deliberaciones presentadas en las sesiones deberán consignarse en las respectivas actas, las que deberán ser elaboradas dentro de la misma sesión para la firma de los que asistieron a la sesión. 6. En caso que el infractor sea renuente a asistir a la citación, el Comité de Convivencia procederá a efectuar una segunda y última citación. Si el infractor no asiste, será indicio grave en contra y se tendrá como ciertos los hechos informados y se procederá a elaborar el informe de recomendación de sanción. 7. En caso de reincidencia de la violación de las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal y/o Manual de Convivencia, el Administrador (a) dará traslado inmediato al Comité de Convivencia, con todos los antecedentes. La reincidencia no se entenderá solamente de la violación a la misma norma sino el hecho que sea del mismo inmueble así sea el incumplimiento o no acatamiento a una norma diferente. 8. Cumplido lo anterior, el Comité de Convivencia evaluara la gravedad de la infracción, el daño causado, la intencionalidad del acto, imprudencia o negligencia y circunstancias atenuantes, y rendirá el Informe al Consejo de Administración con las recomendaciones de imposición de sanción. 9. El propietario o la persona sancionada dentro del mes siguiente, podrá impugnar la sanción, lo cual podrá hacer, de acuerdo al procedimiento contemplado en el Articulo 194 del Código de Comercio o de las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen o en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1 - Proceso Abreviado, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. 10.Una vez vencido el termino establecido para la impugnación, y no se interpuso el recurso quedará en firme la sanción y el Administrador (a) procederá a facturar en la Cuenta de Cobro del mes respectivo la sanción impuesta, la cual será de obligatorio pago por parte del infractor y de aplicación inmediata con el pago que se efectué en el mes respectivo. En caso que el infractor continúe consignando solamente el valor de la cuota, se tomará primero el valor de la sanción y el excedente se aplicara a la obligación que quede pendiente. El recaudo de las sanciones se consignara en la cuenta de Reserva Legal creada por la ley y la Asamblea determinara su gasto y destinación. 11.Los documentos soportes del procedimiento de imposición de la sanción serán archivados en la carpeta del inmueble respectivo, bajo la custodia del Administrador (a), quien responderá legalmente en caso de pérdida. ARTICULO 43. NOTIFICACION DE INCUMPLIMIENTO AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL O AL MANUAL DE CONVIVENCIA, 1. La anomalía en la prestación de un servicio de cualquier índole puede ser notificada por los residentes, sin importar su calidad de propietario y/o arrendatario, al Administrador (a) con copia al Comité de Convivencia. Estas sugerencias o quejas deben ser expresadas por escrito. Para este fin podrá hacerse a través del Buzón de Sugerencias instalado en la recepción del Conjunto o mediante radicación directamente en la Administración. 2. El Administrador (a) y/o Comité de Convivencia, atenderán cualquier inquietud que se haga de manera respetuosa. No se dará trámite a quejas anónimas ni que denoten mal trato a ninguno de los integrantes de los entes de Administración y/o colaboradores del conjunto, tales como insultos degradantes o humillaciones, los cuales serán sancionados ejemplarmente. 3. El informe debe presentarse con plena identificación del denunciante (nombre y número de apartamento), anotando el día hora de la infracción, del denunciado (nombre y número de apartamento) y la infracción cometida. No obstante lo anterior si el denunciante no desea identificarse y quiere presentar la solicitud de investigación de la norma violada a título de anónimo, el Administrador (a) y el Comité de Convivencia darán tramite y verificarán la veracidad de los hechos denunciados, los cuales deberán identificar plenamente al presunto infractor. ARTICULO 44. REQUISITOS MINIMOS PLIEGO DE CARGOS. El pliego de cargos deberá contener como mínimo: 1. Fecha en que se formula, nombre e identificación del presunto infractor. 2. Señalamiento claro, preciso, concreto y por escrito de los hechos y cargos. 3. Expresión de las circunstancias de modo, tiempo y lugar pertinentes: cuando, como y donde se desarrollaron. 4. Normas presuntamente infringidas con los hechos. 26

5. Relación y mención de las pruebas recaudadas, en las cuales se fundamenta la formulación de cargos. 6. Indicación sobre el derecho y oportunidad que tiene el infractor de conocer los cargos y controvertirlos a través de descargos.

ARTICULO 45.

RECOMENDACION DEL COMITE DE CONVIVENCIA

Dentro de los tres (3) días hábiles siguientes a la notificación del infractor o apoderado, podrá presentar descargos, aportar o solicitar las pruebas que pretenda hacer valer y que sean conducentes y pertinentes para el esclarecimiento de los hechos. El Comité de Convivencia procederá a evaluar los descargos en dos (2) días y, de establecer que la conducta del infractor amerita o no sanción, y emitirá Informe detallado al Consejo de Administración o al ente solicitante de la Administración del Conjunto con la recomendación correspondiente la cual será de obligatorio cumplimiento. El Administrador (a), convocará extraordinariamente al Consejo de Administración para evaluar el Informe del Comité de Convivencia, y en la misma sesión de ser posible lo resolverá y emitirá la respectiva Resolución de absolución o imposición de multa. La cual será notificada dentro de los tres (3) días hábiles siguientes. De no ser posible la notificación personal, se notificará por Edicto que se fijará en las Carteleras ubicadas por la Administración, en lugar visible por el término de cinco (5) días hábiles para lo cual se dejará constancia de la fecha y hora de fijación y des fijación del Edicto que se anexará al expediente del infractor. Por ser el presente procedimiento de única instancia la decisión del Consejo de Administración no procede recurso alguno. ARTICULO 46.

NOTIFICACION DE FALLOS.

Los fallos que dicte el Consejo de Administración, serán notificados a las partes y al Comité de Convivencia por el Administrador (a), así: a. Al tercer día hábil siguiente a la suscripción de la Resolución de sanción, entregando copia de la misma. b. En el texto de la Resolución se hará constar el recurso y el término para interponerlo. c. Si el notificado se negare a firmar, se acudirá a la firma de dos (2) testigos y si se negare a recibir el fallo, este se enviara por correo certificado dejando constancia de entrega del mismo en la Unidad privada en que resida el sancionado. d. Surtida la actuación se tendrá por notificada la parte. e. Copia del fallo debidamente notificado, se archivará en la carpeta del inmueble respectiva y se hará la anotación respectiva en el libro de Registro de copropietarios que llevará el Administrador (a). f. Si la sanción es de naturaleza pecuniaria el Administrador(a) la hará efectiva en la Cuenta de Cobro determinada por el Administrador(a) y su pago se apropiara de conformidad con las normas legales vigentes. ARTICULO 47. RESPONSABILIDAD –SOLIDARIDAD. Cada propietario de Unidad de dominio Privado será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha Unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones, expensas y en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las Leyes o del Reglamento de Propiedad Horizontal o del Manual de Convivencia, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a las personas que con el conviven o que a su nombre ocupan la respectiva Unidad Privada o la visitan. Igualmente existirá solidaridad en los pagos entre el propietario anterior y el nuevo si el primero dejo sin pagar expensas comunes. La solidaridad cobija a todas las personas propietarias en común o pro indiviso de un bien. ARTICULO 48. EXTENSION DE ESTAS NORMAS. Todo lo dicho para los propietarios, en lo relativo a las prohibiciones y obligaciones, tanto relativas al uso de las Unidades Privadas como de los bienes comunes, regirá igualmente respecto a los 27

arrendatarios y demás personas a quienes los propietarios concedan el uso o goce de su bien de dominio particular y los tenedores a cualquier titulo de una unidad privada. ARTICULO 49. APLICACION DE NORMAS SUPLETORIAS. Cuando la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Manual de Convivencia y los Reglamentos internos establecidos por el Consejo de Administración, no contemplaren la forma de proceder o regular una determinada situación, se aplicarán disposiciones legales vigentes para los Conjuntos de Propiedad Horizontal como el nuestro. Igualmente en caso de presentarse discrepancia en la aplicación de normatividad se dará aplicación preferente a lo que contemple el Reglamento de Propiedad Horizontal. El presente Manual de Convivencia NO DEROGA, NI SUSTITUYE, en ningún caso, lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, ni la Ley 675 de 2001 y en caso de vacío o conflicto de aplicación de norma, se deberá aplicar de preferencia la norma especial que en este caso es el Reglamento de Propiedad Horizontal, Escritura pública No. 4703 del 29 de Agosto de 2005, de la Notaria Trece del Circulo de Bogotá. CAPITULO X ADMINISTRACION DEL CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL ARTICULO 50. ORGANOS DE ADMINISTRACION. La administración del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL será ejercida por la Asamblea de Copropietarios, Consejo de Administración, Administrador (a), y Revisora Fiscal. ARTICULO 51. ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS. La Asamblea General es el órgano y autoridad máxima de dirección y Administración del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL; sus decisiones son obligatorias para los propietarios, residentes, tenedores a cualquier título, Administrador y cualquier otra persona sometida al Régimen de Propiedad Horizontal del Conjunto. Está conformada por todos los propietarios de bienes de dominio privado que en la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad, los cuales tendrán derecho a participar y votar en sus deliberaciones. Los propietarios podrán actuar en la Asamblea directamente o por representantes o mandatarios debidamente acreditados, mediante delegación hecha por comunicación escrita dirigida al Administrador (a), la cual solo tendrá validez para la reunión que la motiva. Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado o perteneciente a varias personas o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la asamblea. Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural. Cada propietario sea persona natural o jurídica no podrá designar más de un representante para que concurra a la Asamblea, por cada unidad que posea. Cuando varias personas sean o lleguen a ser condueñas de una Unidad Privada o su dominio estuviere desmembrado, en cualquier forma los interesados deberán designar una sola persona que los represente en el ejercicio de sus derechos de copropietarios. Los miembros de los organismos de administración y Dirección de la copropiedad, los Administrador (a), revisores y empleados de la Copropiedad PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea, derechos distintos a los suyos propios mientras estén en ejercicio de sus cargos. ARTICULO 52. REUNIONES ORDINARIAS. La asamblea de copropietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, en la fecha y lugar que señale el administrador(a), o en su defecto el Consejo de Administración, haciendo citación por carta circular enviada a cada propietario a la última dirección registrada. 28

Esta citación deberá hacerse con no menos de quince (15) días calendario de antelación a la fecha señalada para la reunión. El aviso de convocatoria contendrá necesariamente la indicación de la fecha, hora y lugar de reunión, orden del día propuesto, relación de los propietarios que adeuden contribuciones, balances, inventarios, presupuesto de gastos, relación de cuotas proyectadas a cada apartamento de acuerdo con el proyecto de presupuesto, cuentas, reglamento de la asamblea y demás documentos a disposición de los propietarios, para su examen, en las oficinas de la administración, durante ocho (8) horas hábiles cada día. En su reunión ordinaria anual, la asamblea se ocupara obligatoriamente, además de los aspectos que desee tratar de las siguientes funciones: a. Nombrar para periodos determinados al administrador y su suplente y fijarle su asignación, supervisar sus funciones y removerlo libremente por cualquier causa así como fijar sus limitaciones, en el evento que haya revocado esta función al Consejo de Administración. B .Elegir y remover los miembros de Consejo de Administración, con sujeción a lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia. c. Elegir si lo considera necesario aI auditor o Revisor fiscal y su suplente si lo hubiere y fijarle si fuere del caso la asignación, así como señalarle sus funciones en lo no previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia, d. Conocer y aprobar o improbar las cuentas anuales que le rinda el administrador(a), oídas previamente las recomendaciones del Consejo de Administración. e. Aprobar o improbar los estados financieros y para el nuevo ejercicio anual con destino a la debida conservación, seguros reparaciones, etc., del conjunto, previo conocimiento del informe respectivo que deben presentar el administrador y el Consejo de Administración. f. Distribuir las cuotas ordinarias y extraordinarias de gastos entre los copropietarios, con atención a los Coeficientes de Copropiedad establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así' como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere del caso, siguiendo el presupuesto anual aprobado o la determinación correspondiente e indicando la época de vencimiento de cada cuota, en forma que aparezca para cada propietario, en la respectiva Acta, la obligación de prestar merito ejecutivo y señalar los intereses de mora. ARTICULO 53. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si el administrador o en su defecto el Consejo de Administración no convocaren la Asamblea, dentro de los tres (3) meses mencionados, ella deberá reunirse el primer día hábil del cuarto mes a las 8:00 P.M., en las instalaciones de la copropiedad. Será igualmente valida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los particulares representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la Ley, el reglamento de Propiedad Horizontal, para los efectos de mayorías calificadas. ARTICULO 54. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. ARTICULO 55. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultanea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el Revisor Fiscal de la copropiedad o quien haga sus veces. PARAGRAFO - Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. ARTICULO 56. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. 29

Serán validas les decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de los propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el conjunto, Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contados a partir de el envió acreditado de la primera comunicación. ARTICULO 57. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos que se refieren en los dos artículos precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultanea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto para tal fin. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el Representante Legal, el Revisor Fiscal o quien haga sus veces y un copropietario (que se postule o lo postulen ante la administración) y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en quien se concluyó el acuerdo. ARTICULO 58. REGLAMENTO PARA ASAMBLEAS. Toda Asamblea que se realice en El Conjunto Residencial Parques de La Floresta - Club Residencial se regirá por el siguiente Reglamento, el cual será incluido en la respectiva convocatoria. 1. Toda persona que desee intervenir debe solicitar la palabra al Presidente de La Asamblea. 2. Solo podrá intervenir cuando el Presidente le conceda la palabra y deberá identificarse con el nombre, número de apartamento y torre. 3. Solo podrá intervenir dos (2) veces por tema con una duración de tres (3) minutos como máximo. 4. Para que sea válida la intervención de cada asistente a la asamblea debe acercarse al micrófono e identificarse con nombre y número de apartamento. 5. Las intervenciones estarán ajustadas al respeto por las personas, por el uso de la palabra y en consecuencia no se admitirán frases o palabras soeces, insultos, ofensas a quien tiene el uso de la palabra o cualquier otra forma de irrespeto. 6. En el momento de poner a consideración algún punto del Orden del día o propuesta surgida en el seno de la Asamblea se oirán primero todas las objeciones orientaciones, y preguntas sobre el tema y a continuación se dará respuesta a las mismas por parte de quien sea competente e inmediatamente se someterá a consideración de los asambleístas. 7. La inasistencia a la Asamblea citada, causara sanción pecuniaria equivalente a tres (3) Salarios Mínimos Diarios Legales Vigentes. Esto con fundamento en el principio de la igualdad. Para garantizar el cumplimiento de esta disposición se verificara quórum al inicio y al final de la Asamblea. La verificación del quórum al final de la Asamblea podrá efectuarse al final a través del llamado a lista y/o con la convalidación de la última votación generada en la misma si esta se hace al finalizar la Asamblea. En todo caso la Revisora Fiscal dejara constancia en el Acta e informará a la Asamblea el procedimiento aplicado. 8. Los asistentes que abandonen el recinto y que al final de la reunión no se encuentren presentes o no hayan delegado el derecho al voto, se entenderán ausentes y se les aplicará la sanción establecida para los inasistentes, esto es multa equivalente a tres (3) Salarios Mínimos Diarios Legales Vigentes. 9. La duración de la Asamblea será proyectada por el Administrador (a) de acuerdo a los temas a tratar quien Informará el tiempo en la convocatoria de la Asamblea citada. 10.El registro de firmas de los copropietarios asistentes a la Asamblea tendrá una duración de 30 minutos. Si existe quórum se dará inicio a la Asamblea y se dará 60 minutos más para continuar con el registro de firmas. finalizado el termino, el Revisor Fiscal o quien haga sus veces procederá a recoger las listas y dejar constancia de quienes se encuentran en el recinto y dará a conocer el coeficiente presente en la Asamblea, coeficiente que servirá de base para la toma de las decisiones durante la sesión. 11.A solicitud de uno o varias de los asambleístas o del Revisor Fiscal o de quien haga sus veces en cualquier etapa de la asamblea se deberá verificar quórum. 12 .Por considerarse de vital importancia la participación de todos los copropietarios a las Asambleas, si no hay posibilidad de asistir en forma personal, debe otorgarse poder anexo a la convocatoria a persona distinta a los miembros del Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Administrador (a) o alguna persona que tenga relación contractual o laboral con la Copropiedad, para que lo represente con voz y voto y además evite la sanción por inasistencia. 13. Cada propietario podrá representar máximo a tres (3) unidades privadas diferentes al derecho propio. 30

14. Cualquier persona que no tenga la calidad de propietaria podrá representar máximo a una (1) unidad privada. 15.Las decisiones de la Asamblea tomadas con el lleno de los requisitos legales serán obligatorias aún para los ausentes o disidentes. 16.Este Reglamento es de obligatorio cumplimiento en todas las asambleas ordinarias y extraordinarias. ARTICULO 59. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA. La Asamblea de Copropietarios tiene las siguientes funciones, de conformidad con el Articulo Cuadragésimo Sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal, en concordancia con el Artículo 38 de la Ley 765 de 2001: 1.

Nombrar para periodos determinados al Administrador y su suplente y fijarle su asignación, supervisar sus funciones y removiendo libremente por cualquier causa así como fijar sus limitaciones, salvo en el caso de existir Consejo de Administración, en cuyo evento será elegido por este. 2. Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración, con sujeción a lo previsto en el Reglamento y de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia. 3. Crear los cargos que estime necesarios y señalar sus asignaciones y funciones. 4. Elegir si lo considera necesario al Auditor o Revisor Fiscal y su suplente, si lo hubiere y fijarle si fuere del caso la asignación, así como señalarle sus funciones, en lo no previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia. 5. Revocar los nombramientos hechos cuando así lo considere conveniente. 6. Conocer y aprobar o improbar las cuentas anuales que le rinda el Administrador (a), oídas previamente las recomendaciones del Consejo de Administración. 7. Aprobar o improbar los Estados Financieros y el Presupuesto detallado de gastos e ingresos para el nuevo ejercicio anual con destino a la debida conservación, seguros, reparación, etc., del Conjunto, previo conocimiento del informe respectivo que deben presentar el Administrador y el Consejo de Administración. 8. Distribuir las cuotas ordinarias y extraordinarias de gastos entre los copropietarios, con atención a los Coeficientes de Copropiedad establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como incrementar el Fondo de Imprevistos cuando fuere del caso, siguiendo el presupuesto anual aprobado o la determinación correspondiente e indicando la época de vencimiento de cada cuota, en forma que aparezca para cada propietario, en la respectiva acta, la obligación de pagar dichas sumas de dinero en forma determinada y exigible, para que pueda prestar merito ejecutivo y señalar los intereses de mora. 9. Autorizar la cuantía de los seguros de incendio y terremoto legalmente obligatorios, así como autorizar al Administrador (a), para realizar las erogaciones con cargo al fondo de imprevistos. 10. Resolver sobre la ejecución de mejoras útiles o voluntarias en el inmueble (conjunto y sobre las que impliquen sustancial alteración del uso y goce de los bienes comunes o de su destinación, con el 70% de los coeficientes de Copropiedad como mínimo. 11. Modificar, adicionar o sustituir el Reglamento de Propiedad Horizontal con el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad en que se considera dividido el inmueble (conjunto). 12.Ordenar la reconstrucción total o parcial del inmueble (conjunto) en los casos en que este sea procedente, aprobar los planos respectivos y determinar las sumas con que cada propietario deba contribuir por este concepto, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 13.Conocer, reglamentar y resolver, todo asunto de interés general de la copropiedad no atribuido a otro órgano, lo mismo que todo acto, contrato o empresa tendiente a asegurar la estabilidad de la edificación o la mayor funcionabilidad de los servicios de la misma, reconocimiento de los derechos de cada propietario, pero haciendo primar el interés general y velar por incumplimiento de las normas que rigen la Propiedad Horizontal para imponer sanciones por incumplimiento de las normas. 14.Delegar las funciones que a bien tenga, en el Consejo de Administración. 15.Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime conveniente, las reservas para el pago de prestaciones sociales a los trabajadores y aquellas reservas que considere necesarias o pertinentes. 16.Adoptar el Reglamento Interno (Manual de Convivencia) si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios a cualquier título. 17.Nombrar y remover libremente Los miembros del Comité de convivencia para periodo de un año o delegar esta facultad en el Consejo de Administración. 18.Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere del caso y decidir en caso de duda sobre el carácter esencial o no de un bien común. 19.Aprobar la disolución y liquidación de la Persona Jurídica PARQUES DE LA FLORESTACLUB RESIDENCIAL. 31

ARTICULO 60. VOTOS EN ASAMBLEAS. Cada propietario tendrá derecho a un voto para cada Unidad Privada que posea y votará en proporción a su coeficiente de copropiedad. No será válido el voto fraccionado, en caso de que la propiedad privada sea compartida. ARTICULO 61. QUORUM DELIBERATORIO DE LAS ASAMBLEAS. (Art. Cuadragésimo R.P.H. en concordancia articulo 45 Ley 675 de 2001). Para que la Asamblea pueda entrar a deliberar y a decidir válidamente será necesaria la concurrencia de propietarios personalmente o representados, que agrupen más del 50% de los derechos en que este dividido el inmueble (conjunto), de acuerdo con los Coeficientes de copropiedad correspondientes y se toman decisiones con el voto favorable del 51% de los coeficientes representados en la respectiva reunión. No es indispensable para la validez de la Asamblea que a ella asistan el Administrador y el Consejo de Administración. PARAGRAFO: En todo caso los miembros del Consejo de Administración no pueden representar derechos diferentes a los suyos, o de aquellos cuya representación ejercen por Ley. Si verificada la primera reunión de la Asamblea no se obtuviere el quórum indicado, los asistentes a dicha reunión o el Administrador (a), convocarán a una nueva reunión el mismo día hábil de la semana siguiente a la convocatoria inicial a las 8:00 P.M., en la misma forma fijada en el Reglamento de Propiedad Horizontal. La nueva reunión sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios por mayoría de votos cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En la convocatoria se deberá dejar constancia de lo establecido en el artículo del reglamento de propiedad Horizontal y presente Manual de Convivencia. ARTICULO 62. QUORUM Segundo R.P.H.)

DECISORIO

DE

LAS

ASAMBLEAS.

(Art. Cuadragésimo

Cuando en la Ley 675 de 2001 o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, no se indicaré otra cosa, las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría absoluta de los votos presentes en la reunión, de acuerdo al coeficiente de copropiedad. Las decisiones que no tengan contenido económico tales como normas de convivencia o nombramiento de personas podrán realizarse con un voto por unidad según decisión de la Corte Constitucional. ARTICULO 63. QUORUM DECISORIO ESPECIAL DE LAS ASAMBLEAS. Cuadragésimo Tercero R.P.H. en concordancia articulo 46 Ley 675 de 2001).

(Art.

Las siguientes decisiones requerirán MAYORIA CALIFICADA del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Expensas extraordinarias cuya cuantía total supere cuatro (4) veces el valor de las expenses necesarias mensuales. 3. Expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los Estatutos y Reglamento de Propiedad Horizontal incluidos cambios en los coeficientes de copropiedad, cuando se detecten errores aritméticos, se adicionen nuevos bienes, se extinga parte de la Propiedad Horizontal o se vare algún factor del cálculo inicial. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el 75% de su valor comercial. En caso de que la destrucción sea inferior y se desee extinguir la propiedad horizontal se requerirá decisión unánime de los copropietarios y aceptación de los acreedores hipotecarios. 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. 10.Liquidación y disolución de la Propiedad Horizontal CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL. PARARAFO 1: Estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría del 70% de los coeficientes como mínimo.

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PARAGRAFO 2: Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal que se requiere el 75%, se podrá exigir una mayoría superior del 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.

ARTICULO 64. ENTREGA DE ACTAS DE ASAMBLEAS. De todo lo tratado y decidido en cada reunión de la Asamblea se dejará constancia en un acta cuya redacción podrá ser verificada por una comisión plural designada por los asistentes dicha Asamblea. Las personas encargadas deberán hacerlo dentro de un término de diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Las Actas deberán indicar si es ordinaria o extraordinaria, contener especialmente:             

La fecha, hora y lugar de la reunión. La forma como se hizo la convocatoria. El orden del día. La lista de los asistentes, con la indicación de carácter personal o de mandatario que actuó cada uno de ellos, su unidad privada y sus respectivos Coeficientes de Copropiedad. Los documentos presentados en la reunión. Los asuntos tratados. Las designaciones. Fecha y hora de terminación de la reunión. Los nombres y firmas de quienes actúen como Presidente y Secretario. Las decisiones aprobadas. Las votaciones verificadas y las constancias respectivas. La indicación del número de votos de cada decisión si no se requiere el coeficiente de copropiedad. La indicación del porcentaje de coeficiente de copropiedad total de la votación de cada decisión y la indicación si fue aprobada o improbada.

Una vez aprobada el Acta deberá ser insertada en el Libro de Actas, registrado en la Alcaldía Municipal o en uno de los juzgados civiles Municipales de la ciudad, en orden estrictamente cronológico, debiendo ser firmada por el Presidente, el Secretario y la Comisión que la haya aprobado, si es del caso. Dichas Actas hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos en ellas y en el libro se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. Las Actas deberán publicarse en los lugares destinados para tal fin y en los ascensores se fijará una comunicación anunciando a los propietarios que el Acta se encuentra publicada, indicando el lugar exacto de la publicación de la misma. Las actas deberán ser puestas en conocimiento de los copropietarios dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles y entregar copias cuando estos las soliciten. Todo propietario a quien se le niegue copia podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal o su delegado quien ordenará la entrega de la copia so pena de sanción de carácter policivo. Antes de acudir a la autoridad competente mencionada en el anterior inciso, el propietario a quien se le niegue copia del acta podrá acudir al Comité de Convivencia o al Consejo de Administración quien ordenará al administrador (a) la entrega inmediata del mencionado documento al peticionario. De este hecho el Comité de Convivencia informara a la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad respectiva. ARTICULO 65. OBLIGATORIEDAD DE LAS DECISIONES DE ASAMBLEAS. Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades previstas en la Ley, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, son obligatorias para todos los propietarios aun disidentes y hayan concurrido o no a la respectiva reunión; así como en lo pertinente para los ocupantes a cualquier titulo de unidades de Edificio. ARTICULO 66. IMPUGNACION DE ACTAS DE ASAMBLEA. El Administrador (a), el Revisor Fiscal y los propietarios podrán impugnar dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de comunicación o publicación del acta, las decisiones de la Asamblea General, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de Propiedad Horizontal. 33

El procedimiento para impugnar las Actas de Asamblea es el consagrado en el Articulo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adiciones o complementen. Se exceptúan de esta disposición las decisiones de la Asamblea General por la cual se impongan sanciones por incumpliendo de obligaciones no pecuniarios, pues estas solo podrán impugnarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación con el mismo procedimiento. La Asamblea podrá delegar en el Consejo de Administración a imposición de sanciones. ARTICULO 67. CONSEJO DE ADMINISTRACION. Anualmente la Asamblea de Copropietarios elegirá por votación, el Consejo de administración el cual estará integrado por un número impar, de siete (7) miembros principales, un (1) representante por cada Torre y el séptimo, será postulado de cualquier torre en la Asamblea. Los miembros del Consejo de Administración podrán ser reelegidos por una sola vez o sea dos (2) periodos consecutivos y quedarán inhabilitados por dos (2) años, para aspirar nuevamente a ser miembros de este órgano de Administración. Para la elección del representante de cada torre que hará parte del Consejo de Administración, el Administrador (a) procederá a efectuar la convocatoria en cada torre, por lo menos 5 días hábiles antes de la Asamblea. De no presentarse candidato en esta reunión preliminar o si nadie se postula ante la Administración la elección se hará en asamblea de los asistentes de la torre respectiva. Los miembros del Consejo de Administración ejercerán sus cargos ad honorem, toda vez que actúan con un mandato tendiente al bien común, en el cual deberán inspirarse todas sus intervenciones y decisiones. En todo caso, la asamblea podrá decidir una conformación diferente, antes de la elección del Consejo de Administración. Para ser miembro del Consejo se requiere: 1. Ser propietario o mandatario de personas titulares de Derecho de Dominio. 2. Estar a Paz y Salvo, por todo concepto con la administración para la fecha de la elección. 3. No tener ningún vinculo de consanguinidad o afinidad con el Administrador (a), que se encuentre ejerciendo el cargo. En el evento que posterior a su nombramiento sobrevenga la inhabilidad el miembro del Consejo deberá renunciar de Icso facto. INHABILIDADES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: 1. No podrán representar derechos diferentes a los propios. 2. No podrán aspirar, ni promover su postulación a presidir Asambleas. Esto en virtud de los principios de transparencia y la no interferencia en la toma de decisiones. PARAGRAFO. No podrá ser miembro del Consejo de Administración quien con posterioridad a su nombramiento pierda las calidades que se requieren para el cargo, en cuyo caso deberá renunciar de Icso facto y serán nulas las decisiones que se tomen conformando quórum con esta condición. ARTCULO 68. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION. Al Consejo de Administración le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona Jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal. El Consejo de Administración tendrá las siguientes funciones: 1. Informar anualmente y cuando además lo juzgue conveniente, a la asamblea de Copropietarios todo lo relacionado con las cuentas que presente el Administrador (a) y su concepto acerca del presupuesto de gastos e ingresos que ha de presentar cada año el Administrador (a). 2. Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere hecho oportunamente y a reunión extraordinaria en los casos que prevé el Reglamento de Propiedad Horizontal o cuando lo estime conveniente. 3. Nombrar el Administrador (a) y autorizar el nombramiento de los empleados cuyos cargos hayan sido creados por la asamblea y cuya provisión no corresponda a otro órgano. 34

4. Asesorar al Administrador (a), en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la copropiedad, vigilar y controlar su gestión, pedir informe y cuando lo juzgue conveniente dar cuenta al respecto a la asamblea de Copropietarios. 5. Preparar para la aprobación de la asamblea, un reglamento para el uso de los bienes comunes y los proyectos que se consideren convenientes sobre modificaciones en la forma y goce de los mismos, así como vigilar su ejecución. 6. Dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden, el aseo del inmueble (Copropiedad) y la armonía entre los Copropietarios y demás normas que considere pertinentes para la buena marcha de la comunidad. 7. Autorizar al Administrador (a), para que haga reparaciones materiales de carácter urgentes este para la higiene, seguridad y debida utilización de la Copropiedad cuando no hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto o bien ordenar directamente las reparaciones. 8. Los contratos de cuantía superior a la establecida por la Asamblea, para ser desarrollados directamente por la administración, deberán ser aprobados previamente por el Consejo. Reglamentar la forma de efectuar los gastos de cada operación que puede realizar el Administrador (a), sin necesidad de aprobación previa del mismo Consejo. 9. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de los fondos y otros bienes pertenecientes a la copropiedad sin cambiar su uso original. 10. Autorizar al Administrador (a), para designar apoderados judiciales o extrajudiciales y demás profesionales o especialistas cuya gestión se requiere y vigilar que se inicien las acciones judiciales pertinentes. 11. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta. ARTICULO 69. ADMINISTRADOR (A). El Administrador (a) es la persona natural o jurídica que representa legalmente a la Copropiedad PARQUES DE LA FLORESTA -CLUB RESIDENCIAL, es responsable en casos de incumplimiento, extralimitación de funciones o violación de la Ley, del reglamento de Propiedad Horizontal o del presente Manual de Convivencia. El nombramiento del Administrador (a), pude ser realizado por la asamblea de Copropietarios o por delegación en el Consejo de administración para períodos de un año y podrá ser reelegido. El contrato del administrador se firmará por el Presidente del Consejo de Administración en su defecto por el Presidente de la Asamblea General. Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador (a), es conveniente, para el manejo de los fondos de la copropiedad, a su cargo, otorgar una caución real o una garantía expedida por un Banco o por una compañía de Seguros, cuyo monto máximo será el equivalente al presupuesto de gastos del Conjunto en el año correspondiente a la respectiva designación. En caso de que dicha garantía deba hacerse efectiva, tal función la ejercerá el Presidente del Consejo de Administración o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de Copropietarios. ARTICULO 70. RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR (A). El Administrador deberá demostrar idoneidad para ocupar el cargo (deberá presentar titulo profesional en profesiones que sean afines a la administración de Propiedad Horizontal, experiencia mínimo de 5 años en el ejercicio del cargo de administración) y responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasionen a la Persona Jurídica, propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador (a), en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia. El Administrador (a), es el responsable de los libros contables exigidos por la Ley y en caso de discrepancias contables, se puede recurrir a la Junta Central de Contadores pidiendo “una revisión Contable” del periodo a investigar. ARTICULO 71. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR (A). Son funciones del administrador (a) las siguientes: 1. Representar legalmente a la Persona Jurídica Conjunto PARQUES DE LA FLORESTA CLUB-RESIDENCIAL 2. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el 35

Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, así como la Supervigilancia y control de los mismos. 3. Ser el mandatario de todos los copropietarios y representante de la copropiedad y por lo tanto de la Persona Jurídica. 4. Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Manual de Convivencia, de la Asamblea de Copropietarios, del Consejo de Administración y de las normas legales que establezcan modificaciones, o a lo dispuesto por los mencionados órganos de la copropiedad. 5. Convocar a la Asamblea previa revisión por el Consejo de Administración de la gestión adelantada a su reunión ordinaria anual y extraordinaria si fuere del caso y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ano anterior con su ejecución presupuestal con destino a la conservación, reparación, reposición y administración de los bienes comunes, incluyendo las pólizas de seguros. 6. Convocar la Asamblea de Copropietarios a reuniones extraordinarias siempre que lo considere necesario o prudente a fin de obtener autorizaciones o decisiones que solo dicho organismo pueda emitir, de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento de propiedad Horizontal. 7. Llevar directamente y bajo su dependencia y responsabilidad, el libro de Actas de la Asamblea y de Registro de Propietarios y residentes en la forma previstas en el Reglamento. 8. Hacer conocer de cada propietario las Actas de las reuniones de la Asamblea, con el procedimiento contemplado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y del Consejo de Administración. 9. Llevar o hacer llevar bajo su directa dependencia y responsabilidad, los libros de contabilidad y atender en forma oportuna y concreta la correspondencia relativa al inmueble (copropiedad). 10.Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos para dada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal y los demás que en el tema contable se requieran. 11.Organizar y contratar, previa autorización del Consejo de Administración, el personal necesario para la vigilancia, aseo y mantenimiento del inmueble y mantenerlo bajo su directa dependencia y responsabilidad o contratarlo con otra Persona Jurídica, previa autorización del Consejo de Administración. 12.Otorgar poderes especiales de carácter judicial o extrajudicial, cuando fuere necesaria la representación de la Copropiedad y no se ejerza directamente. 13.Representar directamente a la copropiedad en todo acto o relación con terceros o con cada uno de los copropietarios u ocupantes de bienes privados. 14.Contratar y mantener vigentes los seguros previstos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en su caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de dichos seguros. 15.Reglamentar, de acuerdo con los lineamientos que le señale el Consejo de Administración y el presente Manual de Convivencia, el uso de los bienes comunes de manera que estén al servicios de todos los copropietarios u ocupantes legítimos y cuidar del correcto funcionamiento, uso y conservación, así como velar por la existencia, seguridad, integridad y salubridad del inmueble y sus habitantes, así como administrar con diligencia y cuidado los bienes que surjan como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales en la forma autorizada por la Asamblea. 16.Hacer las mejoras y reparaciones ordenadas por la Asamblea, debiendo en todo caso conseguir autorización del Consejo de Administración, en caso de que no hubiere autorización de la Asamblea o no existiere partida suficiente en el presupuesto. 17.Resolver, en primera instancia, en cuanto le sea posible y no corresponda legal o estatutariamente al Comité de Convivencia, las divergencias que surjan entre los propietarios. 18.Cobrar y recaudar, directamente a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios y ocupantes de bienes de dominio particular del conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. PARAGRAFO. Tener en cuenta los términos de prescripción de las acciones legales para el cobro de las cuotas de administración y cualquier otra obligación. 19 Elevar a escritura pública y registrar las reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal aprobadas por Asamblea General de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 20 Notificará los propietarios y/o residentes a cualquier titulo de bienes privados, en la forma prevista en el presente Manual de Convivencia, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o el Consejo de Administración, según el caso una vez se encuentren ejecutoriadas. 21 Expedir PAZ Y SALVO de cuentas con la administración del conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular, para efectos de o cada vez se lo requieran. 22. Expedir PAZ Y SALVO de cuentas con la administración del conjunto cada vez que un propietario y/o tenedor a cualquier titulo lo requiera.

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23. Las

demás funciones previstas en la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el presente Manual de Convivencia, las que asigne el Consejo de Administración y la Asamblea General de propietarios.

ARTICUL0 72. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR (A). Por si solo, el Administrador (a), tiene facultades de ejecución, conservación, de representación y de recaudo, o sea que con sujeción a las Leyes, costumbres civiles y mercantiles. Los Actos jurídicos y contratos que celebre el Administrador (a) en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la Persona Jurídica siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Cuando el administrador (a), sea Persona Jurídica, su representante legal actuará en representación del conjunto PARQUES DE LA FLORESTA-CLUB RESIDENCIAL CAPITULO XI DEL REVISOR FISCAL O VEEDOR DE CUENTAS

ARTICULO 73. ELECCION DEL REVISOR FISCAL. El Conjunto PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, tendrá si lo considera conveniente, un Revisor Fiscal o Auditor de libre nombramiento y remoción por la Asamblea de Copropietarios para períodos de un año. El Revisor podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. (Art 56 Ley 675 de 2001). ARTICULO 74. FUNCIONES El Revisor Fiscal cumplirá las funciones establecidas en la ley y el reglamento Propiedad Horizontal ARTICULO 75. MANEJO DE CUENTAS O DINEROS. Los dineros de cuotas de administraciones ordinarias, extraordinarias y cualquier otro emolumento, no se recibirán en efectivo bajo ninguna circunstancia en la administración, deberán consignarse en la cuenta que para tal fin haya creado la administración. Los dineros recogidos por concepto de sanciones deberán ser consignados en una cuenta para este fin específico y su destinación será asignada por la Asamblea General. CAPITULO XII NORMAS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURA PUBLICA No. 4703 DEL 29 DE AGOSTO DE 2005 QUE TODOS DEBEMOS CONOCER. Para ilustración de todos y que armonicemos en el contexto del conocimiento de normas generales aplicables en nuestro conjunto, a continuación dejamos las siguientes: 1. La contribución que debo hacer para el mantenimiento de la Copropiedad (cuotas ordinarias o extraordinarias de administración), deben ser de acuerdo al coeficiente de copropiedad. 2. Copia del presupuesto a aprobar, revisado por el Consejo de Administración, será enviado por el Administrador (a), a cada uno de los copropietarios, por lo menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de copropietarios en sesión ordinaria. 3. Si no cancelo mis cuotas de administración, aprobadas en virtud de decisiones validas de la Asamblea, con las formalidades previstas en el Reglamento de propiedad Horizontal y la Ley, podrán ser exigibles por vía ejecutiva (Proceso Ejecutivo) ante la jurisdicción civil y el titulo ejecutivo estará constituido por el Certificado de deuda expedido por el Administrador (a). 4. La mora en el pago de las cuotas de administración o contribuciones decretadas por la Asamblea de Copropietarios con las formalidades legales, causara intereses de mora a cargo de los copropietarios morosos y a favor de la copropiedad liquidados de acuerdo a lo fijado por la Asamblea sin sobrepasar una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Supe financiera o la entidad que haga sus veces. 5. Los bienes comunes deberán estar asegurados obligatoriamente contra riesgos como incendio y terremoto por la cuantía que fijará anualmente la Asamblea de Copropietarios y presentada en el presupuesto anual de gastos, la cual podrá extender la cobertura a otros siniestros. Los bienes privados deberán estar asegurados por el respectivo propietario, por un valor que garantice su 37

reconstrucción total en caso de siniestro. 6. Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y / o modificaciones físicas en los bienes comunes, no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por la Asamblea del respectivo proyecto, se deberá presentar por parte del Consejo a la Asamblea General, para su aprobación, el cual se requerirá el voto favorable de una mayoría de los copropietarios que represente por lo menos el 70% de los coeficientes de copropiedad. 7. En los bienes privados o de uso exclusivo no podrán hacerse modificaciones físicas cuando como consecuencia de su realización, surjan nuevas unidades de dominio privado. Las modificaciones físicas diferentes a las anteriores podrán ser realizadas previo cumplimiento de los siguientes requisitos: a) Que el propietario interesado obtenga previa autorización de la entidad competente, dando cumplimiento a las normas urbanísticas vigentes. b) Que la obra proyectada y su ejecución no comprometa la solidez, seguridad y salubridad de la edificación; que no afecte los servicios o zonas comunes ni altere las fachadas exteriores o interiores. c) Que el propietario obtenga la previa autorización escrita de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Administración si ha sido delegado. d) Cada propietario deberá ejecutar las reparaciones a su bien privado, si no lo hace y ocasiona perjuicio deberá responder por los perjuicios ocasionados por su omisión. 8. El Consejo de Administración de nuestro conjunto estará integrado por un número impar de siete (7) miembros principales, un (1) representante por cada torre y el séptimo, será postulado de cualquier torre en la asamblea. Los miembros del Consejo de Administración podrán ser reelegidos por una sola vez o sea dos (2) periodos consecutivos y quedarán inhabilitados por dos (2) años, para aspirar nuevamente a ser miembro de este órgano de administración. Los miembros del Consejo deberán ser copropietarios o mandatarios de personas titulares de derecho de dominio, los cuales deberán estar a PAZ Y SALVO por todo concepto con la administración. La asamblea podrá aumentar o disminuir este número de miembros del Consejo, por mayoría de los asistentes, en todo caso, este asunto deberá ser decidido antes de su integración anual. 9. El Administrador (a), es el Representante Legal de la persona jurídica (Conjunto Residencial Parques de la Floresta - Club Residencial), tiene facultades de ejecución, conservación, de representación y de recaudo. Los actos o contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica (Parques de la Floresta - Club Residencial), siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El Administrador (a) deberá demostrar idoneidad para ocupar el cargo y responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasione a la persona jurídica, propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve del Administrador (a) en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal o el Manual de Convivencia. El contrato del Administrador (a) lo deberá firmar el presidente del Consejo de Administración o en su defecto el presidente de la Asamblea General. El Administrador (a) debe cumplir con todas las funciones que le establece la Ley y el Reglamento de propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia. 10.Todos los propietarios podrán actuar en asambleas directamente o por representantes debidamente acreditados, mediante delegación hecha por comunicación escrita, dirigida al Administrador (a), la cual solo tendrá validez para la reunión que la motiva. Todos los propietarios tendrán derecho a participar y votar en las deliberaciones. 11.Los miembros del Consejo de Administración, el Comité de Convivencia no pueden representar derechos diferentes a los suyos o de aquellos cuya representación ejercen por Ley. El Administrador (a) y los empleados de la copropiedad, tampoco podrá representar derechos de copropietarios en las Asambleas. 12.Salvo norma diferente contemplada en la Ley o el reglamento las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría absoluta de los votos presentes en la reunión, de acuerdo al coeficiente de copropiedad. Las decisiones que no tengan contenido económico tales como normas de convivencia podrán realizarse con un voto por unidad, según decisión de la Corte Constitucional. 13.Las decisiones de cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en el uso y goce requieren mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto. 14.Las decisiones que aprueben expensas (o cuotas) extraordinarias cuya cuantía total supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, requieren mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto. 15. Las decisiones que aprueben expensas (o cuotas) comunes diferentes de las necesarias, requieren mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto. 16 Las decisiones que aprueben la asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado el copropietario. Entre otras contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal Articulo Cuadragésimo Tercero. Estas decisiones y las demás contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal no podrán 38

tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este ultimo caso se obtenga la mayoría del 70% de los coeficientes como mínimo. 17. De todo lo tratado en la Asamblea General ya sea ordinaria o extraordinaria se dejara constancia en un Acta que será verificada por una comisión plural designada en la Asamblea, estas deberán verificar el Acta dentro de un término de 10 días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Las actas deberán ser puestas en conocimiento de los propietarios dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles y entregar copias cuando estos las soliciten. Todo propietario a quien se le niegue copia podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o su delegado quien ordenará su entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. 18.Una vez aprobada el Acta deberá ser insertada en el libro de Actas, registrado en la alcaldía Municipal o en uno de los juzgados civiles Municipales de la ciudad. Dichas actas hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos en ellas. 19.Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el quórum y las formalidades previstas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, son obligatorias para todos los propietarios aun disidentes (los que no estaban de acuerdo con las decisiones) y hayan concurrido o no a la respectiva reunión. 20.El Administrador (a), el Revisor fiscal y los propietarios podrán impugnar dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de comunicación o publicación del Acta, las decisiones de la Asamblea General, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de propiedad Horizontal, mediante el procedimiento consagrado en el Artículo 194 Código de Comercio y lo establecido en el Código de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1 Proceso Verbal Sumario, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. Se exceptúan de esta disposición las decisiones de la Asamblea General por la cual se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, pues estas solo podrán impugnarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación con el mismo procedimiento. 21.Los copropietarios reunidos se denominan Asamblea General que es la máxima autoridad de la Copropiedad y tiene varias funciones muy importantes contempladas en el artículo cuadragésimo sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal, dentro de las cuales esta el nombramiento del Revisor Fiscal y su suplente o de un auditor, para periodos de un (1) año. El Revisor fiscal no podrá ser socio del Administrador (a), ni de los miembros del Consejo de Administración, ni pariente de estos dentro de ningún grado de consanguinidad ni afinidad contemplado en la Ley, no debe ser empleado en los negocios del Administrador (a), ni tener ningún vinculo comercial, tal como lo prescribe el Artículo 56 de la Ley 675 de 2001. Deberá ser contador publico titulado, con matricula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores. Los suscritos Presidente y Secretario(a) de la Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios del Conjunto Parques de la Floresta Club – Residencial, celebrada en Bogotá, D.C. el día ( ) del mes ______ del año (2012), hacemos constar que el Manual de Convivencia que antecede y que consta de doce (12) Capítulos y setenta y cinco (75) Artículos, fue aprobado por la citada Asamblea y constituye el nuevo cuerpo normativo del Conjunto Club Residencial Parques de la Floresta de Bogotá, D.C. y no deroga de ninguna manera el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad constituido mediante Escritura Publica No. 4703 de 29 de Agosto de 2005 de la Notaria 23 del Circulo de Bogotá.

El presente Manual de Convivencia de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, fue elaborado por las propietarias LUZ ESMED FORERO BOJACA, ANATILDE LEON DE BAHAMON y LUZ MARINA CHACON CAMACHO. Se prohíbe su reproducción parcial o totalmente y se regirá de conformidad con lo establecido en las normas alusivas a los derechos de autor.

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