SERVIU REGION DE LOS LAGOS AREA DE ESTUDIOS

MEMORIA EXPLICATIVA PROPUESTA PLAN MAESTRO TERRENOS SERVIU REGION DE LOS LAGOS CIUDAD DE QUELLON GENERALIDADES A fin de dar cumplimiento a las instrucciones impartidas por el Nivel Central para llevar a cabo la Nueva Política Habitacional MINVU y en especial lo referente al Plan Chiloé, SERVIU Región de Los Lagos tras un detallado análisis de las alternativas existentes, a fines del año 2007, tomó la decisión de adquirir vía expropiación terrenos particulares en el sector Norte de la ciudad de Quellón, para desarrollar programas de viviendas sociales, que permitan disminuir la demanda habitacional existente en dicha Comuna.

Vista aérea de la Ciudad de Quellón. NORTE Acceso Ruta 5 Sur Área Plan Maestro Quellón.

De esta forma SERVIU adquirió dos terrenos particulares colindantes, dentro del radio urbano, de conformidad al Plan Regulador vigente de la ciudad de Quellón, ambos emplazados en Zona ZEX - 3 de Extensión Urbana, de una superficie total aproximada de 14,55 Hás. El primero de ellos se ubica colindante en su deslinde Poniente con Avda. La Paz y por el Nor-poniente con calle Diagonal La Paz, encontrándose afectado por la existencia de una postación eléctrica de media tensión que cruza el predio de Norte a Sur, la cual se reubicara en Avda. La Paz a objeto de recuperar los terrenos afectados. Por otra parte en el segundo terreno, el Instrumento de Planificación vigente establece el trazado de Avenida Proyectada 1 con un ancho de 20,00 m., quedando por otra parte un retazo de aproximadamente 3.305,57 m². fuera del límite urbano.

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2 Lotes Expropiados. C−J

Tram o (3 0. 32m ) o J−D

(21 6.0

NORTE

2m )

Tramo D−E

Tra

m

o

B−C

20.00

(2

50

.8

5m

)

Tram

RIO

Tramo A−B(56 .50m)

(157.16m) MA TADE

J−I Tramo

RO

0m) (361,2

) (299.61m

m T ra

T ra

m

o

F −I

(5

4.6

1m

o

I−F

.4 75 (1

6m

)

)

H−A Tramo

F−G Tramo m) (36.91

Tr am

C AM

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DE

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C ES

−H oG

C OA

(2 50

AS

.73m

A DE

)

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U IN

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L

Río Matadero

Plano topográfico terrenos SERVIU.

Imagen postación existente en terrenos Plan Maestro, a reubicar en Av. La Paz.

Los terrenos adquiridos, son de una topografía irregular, típica con la geomorfología de los alrededores del centro urbano de la ciudad de Quellón, con una pendiente gradual que desciende hacia la bahía.

NORTE

PLANO CIUDAD DE QUELLON Acceso Ruta 5 Sur Área Plan Maestro Quellón.

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Los terrenos comprendidos dentro del estudio de Plan Maestro, se encuentran inscritos en un polígono de forma irregular, con un mayor frente en el deslinde Sur, el cual es adyacente a los saldos de terrenos SERVIU, adquiridos anteriormente, los cuales poseen una superficie aproximada de 56.557,10 m², aledaño a los cuales se ubica una propiedad de ESSAL S. A., donde esta Sanitaria tiene las captaciones que provienen del Río Matadero y que distribuye de agua a la comunidad. Parte de esta propiedad de la Empresa Sanitaria, se encuentra en vías de traspaso a SERVIU, comprendido en un polígono rectangular de terreno de una superficie aproximada de 3.745,73 m², emplazada de Oriente a Poniente, la cual divide los terrenos SERVIU, correspondientes al Plan Maestro. RESUMEN SUPERFICIE TERRENOS PLAN MAESTRO 1.- TERRENOS URBANOS EXPROPIADOS AÑO 2007 : 142.194,43 m² 2.- TERRENO A TRANSFERIR POR ESSAL S. A. : 3.745,73 m² 3.- SALDOS ANTERIORES SERVIU : 56.557,76 m²

SUPERFICIE TOTAL

: 202.497,92 m² = 20,25 Hás

Imagen del área del Plan Maestro, desde terreno de ESSAL S. A., vista hacia el este.

Imagen desde terreno ESSAL S. A., vista hacia la ciudad y la bahía, en dirección sur.

Imagen del terreno ESSAL S. A., vista hacia el poniente.

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PLAN REGULADOR VIGENTE De acuerdo a la Ordenanza Local del Plan Regulador vigente de Quellón, los terrenos SERVIU se emplazan en Zona de Extensión Urbana Z EX - 3, que dispone ensanche, apertura y prolongación de vías estructurantes de los ejes tales como: Avda. La Paz, que permite su conectividad con el centro de la ciudad, de igual forma se establece el trazado de Diagonal La Paz y Avda. Proyectada 1 la cual pretende a futuro la conformación de un anillo perimetral vial de conexión con el resto de la ciudad. Por otra parte los terrenos de propiedad de ESSAL S. A. donde se ubican las captaciones de agua desde Río Matadero se encuentra en Zona ZR-4, de restricción según Plan Regulador vigente. Con respecto a la topografía, el Art. Nº 12 de la Ordenanza del Plan Regulador establece que los proyectos de edificación que se emplacen en terrenos con pendientes promedios superiores al 15%, resultantes o no de subdivisiones o loteos, deberán reducir los porcentajes de ocupación de suelo de acuerdo a los siguientes coeficientes según la pendiente del terreno.

PENDIENTE PROMEDIO

0 15,1 25,1 45,1 65,1

A A A A O

COEFICIENTE APLICAR AL % MAXIMO DE OCUPACION DE SUELO 15 25 45 65 MAS

1 0,8 0,6 0,5 0,33

NORTE

Imagen de Zonas según Plan Regulador vigente.

ZEX - 3

Zona de Extensión Urbana

1.- Usos de Suelo Permitidos: RESIDENCIAL

Vivienda

: Vivienda Unifamiliar y Conjunto de Viviendas.

EQUIPAMIENTO

Salud : Consultorios, Policlínicos, Postas. Educación: Institutos, Liceos, Escuelas básicas, Colegios, Jardines familiares, Parvularios.

Comercio

: Venta de artesanías, Supermercados, Mercados, Locales Comerciales, Restaurantes, Fuentes de Soda, Venta de Alimentos de consumo diario.

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Servicios

: Correos, Servicios de utilidad publica, Comunicaciones, Médicos, Dentistas, Abogados, Notarios, Contadores, Constructores, etc. Peluquerías, Costureras, etc.

Locales o centros de reunión y/ o Espectáculos: Biblioteca, Auditórium, Casa de la cultura, Clubes sociales, Centros culturales, Exposiciones al aire libre, Junta de Vecinos y Centros Sociales. Área verde

: Plazas, Parques, Mobiliario urbano, Juegos infantiles, Jardines.

Vialidad

: Vialidad vehicular y peatonal, Estacionamientos.

2.- Usos de Suelo Prohibidos: Todos los usos no indicados anteriormente. 3.- Normas Específicas de Subdivisión Predial y de Edificación: Para vivienda Unifamiliar Densidad máxima Superficie predial mínima Coeficiente de ocupación de suelo Coeficiente de constructibilidad Sistema agrupamiento Altura máxima Antejardín Cierro

: no hay : 150 m² : 0.70 : 0.80 : Aislado, Pareado : 7.5 m : 2.0 m : Altura máxima 2.0 m

ZR - 2 Esta zona está constituida por terrenos colindantes al cauce de los ríos Flojo, Pitihuén, Matadero y estero Quellón cuya delimitación se encuentra sujeta a las normas previstas en el D.S. Nº 609 de 1978, del Ministerio de Tierras y Colonización y al Código de Aguas. El ancho mínimo de las fajas de restricción de estas zonas será de 20 m. medidos a 10 m. por cada lado del eje del cauce respectivo o bien, será aquella determinada en un estudio específico desarrollado para tales efectos. Dentro de esta zona queda prohibido todo tipo de construcciones, excepto obras de arte, para la faja de protección del río Matadero, esta será de 30 m. de ancho, medida 15 m. a ambos lados de su eje. 1.- USOS DE SUELO PERMITIDOS: ESPACIOS PÚBLICOS

Áreas verdes

:

Jardines, Arborización nativa.

Vialidad

:

Vialidad vehicular y peatonal, Estacionamientos.

ZR – 4 Esta zona esta constituida por las captaciones de agua de la Empresa de Servicios Sanitarios actualmente en operación y sus diversas instalaciones. En ella regirán las normas específicas que determine el servicio competente. Sin perjuicio de lo anterior, se definirán en el futuro las fajas correspondientes a áreas verdes publicas o privadas, o vialidad según sea el caso.

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MARCO GENERAL La Nueva Política Habitacional procura integrar social y espacialmente las nuevas áreas habitacionales a la ciudad, generando barrios que permitan otorgar identidad, seguridad, bienestar y mejor calidad de vida a sus habitantes. Los lineamientos de esta Política Habitacional, se generan en razón a la experiencia tenida en la planificación de conjuntos habitacionales construidos anteriormente con la intervención estatal, en vías a resolver el déficit habitacional, por lo cual se debe considerar los siguientes aspectos:

1.- TOPOGRAFÍA

Reconocer que la topografía de la ciudad de Quellón, esta definida por ciertos accidentes naturales tales como: quebradas, esteros y ríos que cortan la ciudad en sentido norte – sur, generando áreas geográficas potencialmente diversas, para los diferentes usos a desarrollar en el área urbana.

Imagen desde terrenos Plan Maestro., vista hacia la ciudad y la bahía, en dirección sur.

Imagen desde terrenos Plan Maestro., vista hacia la ciudad, en dirección poniente.

Imagen desde terrenos Plan Maestro., vista hacia la bahía, en dirección sur.

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Los terrenos que abarca el Plan Maestro se encuentran principalmente delimitados por la cuenca del Río Matadero hacia el Oriente y por el afluente del Estero Pitihuén hacia el Poniente, conformándose como una Zona de pendiente moderada de alrededor de un 13 % en el sentido Norte – Sur. ORDENAMIENTO PENDIENTES

NORTE

ORDENAMIENTO ESTEROS Y RIOS

Rio Matadero Estero Pitihuén NORTE

ESQUEMA PENDIENTE TOPOGRAFICA AREA DE EXPANSION

MAR

CENTRO HISTORICO

El terreno domina visualmente la ciudad y la bahía de Quellón y se emplaza en el sector alto de la ciudad (norte) y accede en pendiente hacia el sur. Su cercanía al centro permite acceder a equipamientos importantes como Municipalidad, Hospital, Cementerio, Cancha de fútbol, etc.

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2.- ESTRUCTURA VIAL

A partir del centro histórico y urbano de la ciudad, el Plan Regulador dispone vías estructurantes proyectadas que circunvalan áreas periféricas, conformando una trama vial de conectividad a los terrenos de extensión urbana. La vía Troncal de Acceso a la ciudad de Quellón posee la característica de ser el ingreso y formar parte de la trama urbana principal del centro histórico de la ciudad. ESQUEMA VIA TRONCAL

VIA TRONCAL RUTA 5 SUR

NORTE

VIA ESTRUCTURANTE DE CIRCUNVALACION

Desde el centro histórico surgen vías colectoras de conectividad interna hacia la parte alta (norte) de la ciudad, adaptándose a la topografía, interceptadas por las vías de circunvalación proyectadas y generando una interconexión entre los diversos sectores de la ciudad. ESQUEMA VIAS INTERNAS

VIA COLECTORA CONEXIÓN INTERIOR

NORTE

3.- USO DE SUELO

Aun cuando el centro histórico dispone de diferentes tipos de equipamiento tales como: salud, educacional y deportivos, que satisfacen los requerimientos del área de extensión en estudio, el Plan deberá proponer áreas de Macroequipamiento e infraestructura a escala de barrio que apoyen y permitan un desarrollo y calidad de vida equitativos con el resto de la ciudad. Lo anterior generará una dinámica de intervención que lleve consigo, la localización y emplazamiento de las diferentes actividades, tanto habitacionales, recreativas, de servicios y seguridad.

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ZONA DE INTERVENCION

ZONA DE EXTENSION EN ESTUDIO

ZONA CENTRO HISTORICO

NORTE

ESQUEMA DE EQUIPAMIENTOS EQUIPAMIENTO ESPECIFICO EQUIPAMIENTO ESPECIFICO

EQUIPAMIENTO ESCALA CIUDAD CENTRO HISTORICO

EQUIPAMIENTOS DE LA CIUDAD Y SU INFLUENCIA

ESTADIO

HOSPITAL

NORTE

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PROPUESTA PLAN MAESTRO El Plan Maestro en terrenos SERVIU para la ciudad de Quellón, pretende dar cuenta de los lineamientos e intenciones de la nueva Política Habitacional, a través de la planificación y diseño de Estructura vial y Habitacional hacia una mejor integración social de los habitantes con su entorno, por lo cual se pretende lo siguiente: 1. 2. 3. 4.

Adaptabilidad al territorio a través de una estructura vial particular. Criterio de intervención en pendiente que optimice ocupación de suelo. Integración de áreas habitacionales con sectores consolidados. Disposición de los equipamientos públicos y recreativos como elementos integradores del desarrollo comunitario.

Trazado existente Línea Eléctrica media tensión.

Limite terreno Plan Maestro.

Vías principales de conexión.

Terreno ESSAL S. A. INO GALVAR S RIVERO

RINO GALVA

DOT E SACER

E J UAN

LIPSKI

GOLTZ

S RIVERO

PASAJ

NORTE

GOLTZ DOT

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DE DE RAMO E ALCAL

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HINI CO BIANC DOT PASAJ

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TRA

A" DIAZ

VIVAR

JOSEF

VIVAR

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PASAJ

Plano topográfico, situación existente.

Por otra parte este Plan Maestro reconoce los referentes geográficos existentes en los terrenos planificados tales como: las fajas de restricción por quebradas, ríos y esteros; integrándolos al interior de la trama vial y de esparcimiento. De esta manera, manteniendo el recorrido del estero Pitihuén, se genera el trazado de un espacio público integrador de la propuesta, mientras que hacia el río Matadero en el límite del sector de restricción ZR-4 (deslinde este), donde la Empresa Sanitaria tiene la captación de aguas, la propuesta de Plan Maestro plantea en esta Área, un conjunto de viviendas condicionada su ejecución a que ESSAL S. A. pueda obtener la concesión sanitaria de dicho territorio y así factibilizar dicho conjunto habitacional.

Macro Áreas habitacionales propuestas.

Vías principales proyectadas interiores.

Limite terreno Plan Maestro.

Área afecta a futura factibilización de ESSAL

Esquema espacial de conectividad propuesta.

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1.- ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA

El plan propone dos vías de conexión de sur a norte, Calle El Pudú la cual se prolonga desde centro histórico y Calle Proyectada 5 según Plan Regulador, que son integradoras del área de extensión urbana contenido en Plan Maestro. La relación de estas vías con las áreas habitacionales se efectúa fundamentalmente a través de pasajes interiores en su mayoría y que se distribuyen en un trazado perpendicular a estos ejes estructurantes, adaptándose principalmente a la topografía del Terreno (curvas de nivel), de esta manera se logra además que los sectores de equipamientos y áreas verdes, se comporten como orientadores visuales para el peatón.

a : Esquema de vías y conectividades internas. b :Esquema

condición de cauces naturales y pendientes.

2.- ESTRUCTURA DE ATERRAZAMIENTO

La estructura base de la intervención de los terrenos en el orden topográfico responde a una forma de aterrazamiento, a fin de adaptar la planificación propuesta respetando la geomorfología del terreno, cuya característica principal es la pendiente. En atención a esta condición geográfica, se propone el aterrazamiento gradual de los terrenos para definir el uso habitacional, como también una franja de espacios públicos recreacionales y de equipamiento, que integre la trama propuesta bajo esta misma condición.

Corte esquemático de aterrazamiento del terreno.

3.- DISEÑO DE CONJUNTO

Las áreas destinadas a agrupación de viviendas que conforman los barrios, se proponen aterrazadas siguiendo la conformación del relieve topográfico existente, adaptándose a este. Por otra parte se propone una Macro-área verde y Equipamiento dispuesta en sentido transversal a la vialidad estructurante del Plan Maestro, conformando un centro interior de uso comunitario e integrador. Conjuntamente en el Área central y en forma equidistante a las vías estructurantes se propone un “corredor verde” conformado por paseos miradores y áreas verdes que ascienden de sur a norte siguiendo la pendiente, a fin de acentuar esta planificación en la integración de los barrios entre si (subconjuntos de vivienda), con una sucesión de espacios públicos y comunitarios generando una planificación integrada a la ciudad.

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ATERRAZAMIENTO HABITACIONAL PLATAFORMA HABITACIONAL PLATAFORMA HABITACIONAL PLATAFORMA HABITACIONAL

Corte esquemático del Corredor Verde.

DETALLE DE SUPERFICIES PROPUESTAS

1.- LOTE HABITACIONAL TIPO PROMEDIO

: 120,00 m². y no menor a 100,00 m².

2.- TOTAL LOTES HABITACIONALES

: 731 lotes.

3.- SUPERFICIE TOTAL HABITACIONAL

: 96.198,26 m².

4.- LOTES DE EQUIPAMIENTOS A).- SEGURIDAD B).- DEPORTIVO (MULTICANCHA) C).- DEPORTIVO D).- MULTIUSO E).- EQUIPAMIENTO 5 F).- EQUIPAMIENTO 6 G).- EQUIPAMIENTO 7 H).- EQUIPAMIENTO 8 I).- EQUIPAMIENTO 9 SUPERFICIE TOTAL EQUIPAMIENTOS

: 1.016,31 m². : 1.250,00 m². : 451,47 m². : 2.239,91 m² : 1.211,64 m² : 2.759,76 m² : 3.183,31 m² : 2.318,45 m² : 1.566,66 m² : 15.997,51 m²

5.- LOTES AREAS VERDES A).- AREA VERDE (PITIHUÉN) A.V. 3,6,10 B).-“CORREDOR VERDE” (MIRADOR) A.V. 5,7,11,12,13 C).- AREA VERDE RECREACIONAL (ESSAL S. A.) D).- AREA VERDE 1 F).- AREA VERDE 2 G).- AREA VERDE 8 H).- AREA VERDE 9 I).- AREA VERDE 14 SUPERFICIE TOTAL AREAS VERDES

: : : : : : : :

4.498,35 m² 2.589,37 m² 3.156,05 m² 250,21 m² 1.302,86 m² 1.790,90 m² 1.456,68 m² 168,50 M²

: 15.230,92 m²

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4.- TRAMA URBANA

El Plan pretende generar continuidad en la estructura, por lo que se proyecta la prolongación de las vías existentes de la trama vehicular del centro histórico de la ciudad en sentido norte - sur. Estas vías permitirán una comunicación expedita e integradora de las diferentes áreas y destinos determinados en esta planificación.

Vía Proyectada 1, según Plan Regulador Vías de conexión interior Vía Estructurante y proyectada

Límite terreno Plan Maestro

Hospital Comunal

Estadio

Area habitacional Propuesta

NORTE

Plano de conectividad Propuesta con centro histórico

5.- DISEÑO DEL ENTORNO

Se determinan las pendientes como un referente territorial al determinar el ordenamiento de las áreas propuestas, de acuerdo a su destino. Las calles y los pasajes actúan como ejes de comunicación, en cambio el “corredor verde” pretende el intercambio de relaciones vecinales y comunitarias a nivel peatonal, además de ser una forma de reconocer el entorno a nivel Macro, como forma de ubicarse dentro de la ciudad de Quellón. Otro elemento importante para el entorno propuesto, es la incorporación de las áreas verdes y los equipamientos como elementos de orientación urbana, logrando de esta manera que estos constituyan referencias espaciales para los habitantes.

OBJETIVOS MACRO DEL PLAN MAESTRO El Plan Maestro propuesto, tiene como intencionalidad lo siguiente: 1.- La determinación de generar macro áreas verdes y equipamientos como medio para hacer ciudad y establecer las relaciones con el entorno. 2.- La creación de equipamientos a escala barrio que permitan proporcionar una mejor calidad de vida. 3.- La proyección de calles y pasajes interiores como terrazas de comunicación, que determinen la relación entre los sectores de cada barrio. 4.-Una continuidad vial morfológica y funcional que genere cohesión y brinde accesibilidad, conectándose a la trama establecida por el Plan Regulador de la ciudad.

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OBJETIVOS ESPECIFICOS 1.- Constituirse en polo de desarrollo de la parte alta de la ciudad de Quellón mejorando la calidad de vida de los programas de vivienda social. 2.- Generar condiciones que valoricen la ciudad. 3.- Articularse de una manera coherente con la ciudad, tanto los servicios, como los equipamientos, las áreas verdes, las vías conectoras a fin de que los habitantes puedan disfrutar y pertenecer a un lugar, principal meta de las políticas de intervención del Estado en materia habitacional. 4.- Lograr que los sectores destinados a equipamientos, servicios y áreas verdes sirvan tanto al barrio (micro) como a la ciudad (macro), trasformándose en lugares de referencia de adaptación al territorio.

NORTE

Propuesta General Plan Maestro.

DETERMINACION DE LA PROPUESTA En consideración a estas condicionantes de diseño analizadas se propone estructurar espacialmente el territorio con el objeto de integrar la ciudad de Quellón con su área de expansión a través de: 1. Determinar las vías Troncales, colectoras y la conectividad, a partir de áreas de influencias de equipamientos relevantes para la ciudad, manteniendo la continuidad en la trama vial. 2. Para integrar lo existente con lo nuevo, se propone que las áreas verdes y equipamientos sean un medio de interacción para los conjuntos habitacionales a desarrollar en estos terrenos. 3. Definir las calles como plataformas sociales, aprovechando su condición de aterrazamiento y de comunicación, donde se fusionen diversas actividades y relaciones comunitarias.

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CONCLUSIÓN La morfología de la ciudad de Quellón, debe encausar su crecimiento para lograr una buena correspondencia entre las actividades de los habitantes y la ciudad. El diálogo entre la trama urbana de Quellón y su habitar, debe mejorarse, de esta manera las zonas fragmentadas, aisladas, desvinculadas, que no se relacionan con la ciudad y en este caso, zonas de extensión van a ser parte del quehacer cotidiano, potencialmente son áreas en desarrollo y generarán una interrelación en la medida que el barrio sea reconocible y que cuente con las condiciones favorables para la convivencia entre los vecinos, lo que permitirá una mejor calidad de vida. Con el objeto de llegar a una propuesta de Plan Maestro coherente y clara para una Zona de Extensión, la proposición trabaja tanto la escala barrio como la escala a nivel ciudad, conformando una trama urbana con los elementos naturales existentes y conectados a la ciudad por medio de vías articuladoras y áreas destinadas a áreas verdes y equipamientos, como referentes de identidad y pertenencia de sus habitantes. Se propone un orden de crecimiento ligado fuertemente al desarrollo de las actividades en las zonas de pendiente, permitiendo a las calles actuar como elementos articuladores de las relaciones comunitarias, buscando la integración de la población con los espacios de vivienda, de equipamiento y de áreas verdes, de manera física y visual, el agrado de los habitantes. Finalmente al aproximarse a un lugar, es recomendable mirar el espacio en que se desarrollan las múltiples actividades que son cotidianas para sus habitantes, reconociendo el principio de: quienes mejor conocen su entorno son quienes lo habitan, es por ello, que este Plan Maestro recomienda y define los aspectos anteriormente descritos, aprendiendo a ver desde la perspectiva del habitante, el entorno y su seguridad.

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Equipo de Trabajo

Julio Niño de Zepeda Meza Arquitecto, Jefe Área de Estudios, Diseño y Evaluación de Proyectos. SERVIU Región de los Lagos

Cristian M. Fuentes Molina Arquitecto, Área de Estudios. SERVIU Región de los Lagos

Patricio Sepulveda Turra Arquitecto, Área de Estudios. SERVIU Región de los Lagos

Sugey Mansilla Martinez Asistente de Arquitectura, Área de Estudios. SERVIU Región de los Lagos

Equipo Colaborador

Eduardo Muñoz Muñoz Arquitecto SERVIU, Provincia de Palena.

Glenda Muñoz Becker Arquitecta SERVIU, Provincia de Palena.

Puerto Montt, Julio del 2008.