Observatorio Municipal de Vivienda Coordinación General de Vivienda 4º trimestre | enero 2010

BOLETÍN TRIMESTRAL CLAVES DEL CUARTO TRIMESTRE ZONIFICACIÓN DEL MUNICIPIO DE MADRID A efectos de los análisis de las dinámicas de oferta y demanda de vivienda que de forma recurrente se irán presentando, se ha dividido en cuatro zonas la ciudad, que se entiende reflejan y representan mercados y procesos diferenciados tanto en sus características más estructurales como en su evolución:

• • • •

Almendra Central (Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán y Chamberí) Periferia Este (Moratalaz, Vicálvaro, San Blas y Ciudad Lineal) Periferia Norte (Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Hortaleza y Barajas) Periferia Sur (Latina, Carabanchel, Usera, Villaverde, Puente y Villa de Vallecas)

CARACTERIZACIÓN DE LA OFERTA

• • •

Del total de viviendas usadas que se ofertaban en venta a comienzos del periodo, el 85,5% continúa en oferta y el 14,5% se ha vendido, siendo la Almendra Central el área que registra mayor actividad. Descienden las promociones de vivienda nueva con oferta de viviendas en venta de 217 a 180 promociones. La mayor parte de los alquileres en este trimestre se ha realizado en la Almendra Central y en la Periferia Sur.

PRECIOS

•

2.890,6

2.739,0

3.046,0

2.867,1

3.148,3

• 2.999,7

4.253,0

4.082,5

3.758,7

3.085,2

4.086,5 2.985,1

3.424,4

3.000

3.464,1

•

5.050,8

5.315,6

4.670,0

4.465,0

3.993,3

4.000

3.831,5

5.000

3.950,6

6.000

5.069,7

Precio medio unitario de vivienda usada ofertada en venta (€/m2)

•

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA NORTE

VILLAVERDE

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

VILLA DE VALLECAS

USERA

PUENTE DE VALLECAS

LATINA

CARABANCHEL

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

PERIFERIA ESTE

FUENCARRAL-EL PARDO

VICALVARO

CIUDAD LINEAL

CHAMBERI

MORATALAZ

TETUAN

CHAMARTIN

MUNICIPIO MADRID

0

RETIRO

• SALAMANCA

1.000

ARGANZUELA

•

CENTRO

2.000

• • •

El precio medio unitario de la vivienda usada en oferta es de 3.950,6 €/m2, un 2,7 % más que hace seis meses. La oferta más barata sale antes del mercado. Por distritos Chamartín cuenta con el precio más alto (5.315,6 €/m²) y Villaverde con el más bajo (2.739 €/m²). El precio medio unitario de la vivienda nueva en oferta es de 3.614 €/m2, un 20,7% menos que hace un año. La renta media de las viviendas que en el cuarto trimestre seguían en oferta ascendió a 1.270 €/mes. La renta media unitaria en Madrid asciende 12,2 €/m2/mes, similar a anteriores periodos. La renta media de los locales que siguen en alquiler fue de 3.350 €/mes, lo que equivale a 20,6 €/m2/mes. Los locales que se han alquilado en este trimestre lo hicieron a una renta media de 2.266 euros mensuales. El precio medio de las plazas que siguen ofertadas en venta en el cuarto trimestre fue de 39.149 €. La renta media de las plazas ofertadas en alquiler fue de 98 €/mes. Las alquiladas lo hicieron a 103 €/mes de media.

DEMANDA

• • •

El 10,1% de los hogares que buscaba vivienda en el tercer trimestre la ha encontrado en el cuarto, siendo menos los extranjeros que la han encontrado. El 22,8% manifiesta haber abandonado la búsqueda en este trimestre. El 67,3% de la demanda satisfecha compró una vivienda mientras que el 32,7% se decantó por el alquiler. El 83% de las viviendas compradas costaron menos de 300.000 euros. El 41,7% de los alquileres cerrados se situó entre 600 y 800 euros mensuales. Así, la demanda ha adquirido viviendas más caras de lo que preveían en el tercer trimestre.

COYUNTURA Y TENDENCIAS

• • •

Crece la relevancia de la vivienda protegida como producto residencial, siendo el mercado municipal el más importante. En el cuarto trimestre los indicadores y las expectativas sobre actividad vuelven deteriorarse. El bajo nivel de la demanda de viviendas y el comportamiento del precio siguen perjudicando a la actividad residencial.

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Indicadores Precios Nacional En el segundo trimestre del año la Atendiendo a los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, el precio vivienda libre nueva en Madrid de la vivienda libre nueva en el tercer trimestre del año aumentó, respecto al trimestre anterior, en las siete ciudades analizadas. Concretamente, los subió hasta los 3.887,9 €/m2 precios variaron entre los 4.615,4 €/m2 de Barcelona y los casi 2.800 €/m2 de Valencia, que volvió a ser la ciudad con el precio medio más ajustado. En Madrid el precio de la vivienda libre nueva se situó en los 3.887,9 €/m2. Las viviendas de Bilbao y San Sebastián registraron precios medios unitarios superiores, de 4.407,0 €/m2 y 4.308,4 €/m2, respectivamente. En Sevilla el precio subió a 3.451,7 €/m2 y en Zaragoza alcanzó 2.806,2 €/m2. Precio medio unitario de la vivienda nueva en ciudades españolas(€/m2) 2008 Madrid Barcelona Bilbao San Sebastián Sevilla Valencia Zaragoza

2009

Trim. I

Trim. II

Trim. III

Trim. IV

Trim. I

Trim. II

Trim. III

4.149,3 4.938,6 4.186,4 3.621,7 3.019,2 3.158,6 2.945,0

4.128,6 5.129,7 5.187,9 3.619,5 3.399,3 2.877,3 3.102,0

4.207,2 4.877,1 4.627,2 3.633,1 3.495,6 2.873,7 3.099,2

3.790,5 4.255,4 3.551,1 3.825,8 2.951,9 2.736,6 2.902,2

3.872,6 4.561,2 3.652,7 3.876,5 2.619,7 2.543,3 2.655,3

3.609,7 4.247,9 3.816,4 4.064,6 2.641,1 2.259,7 2.603,8

3.887,9 4.615,4 4.407,0 4.308,4 3.451,7 2.789,4 2.806,2

Fuente: Ministerio de Vivienda

Las mayores subidas, en términos intertrimestrales, se registraron en las ciudades de Sevilla y Valencia. En Madrid la vivienda se revalorizó un 7,7% respecto al segundo trimestre del año, mientras que en Barcelona la subida fue del 8,7%. Desde una perspectiva interanual, la vivienda se abarata en todas las ciudades salvo en San Sebastián. Los precios de Zaragoza y Madrid lideran la caída: (-9,5%) y (-7,6%), respectivamente. El precio de la vivienda usada en Respecto a los precios de vivienda usada, el Ministerio de Vivienda vuelve Madrid descendió hasta los a situar a San Sebastián como el municipio más caro de España, con un precio medio unitario de (3.843,7 €/m2). A continuación aparecen 3.149,7 €/m2 Barcelona (3.279,5 €/m2) y Madrid (3.149,7 €/m2). En Sevilla y Zaragoza el precio fue de 2.210,7 €/m2 y 2.132,8 €/m2, respectivamente, siendo Valencia la única ciudad donde se mantuvo por debajo de los 2.000 €/m2. Precio medio unitario de la vivienda libre usada (€/m2) Trimestre III, 2009 4.000

3.843,7

3.500 3.149,7

3.279,5 2.859,2

3.000

2.500 2.210,7

2.132,8 1.948,3

2.000

1.500

1.000

500

0 Madrid

Barcelona

Bilbao

San Sebastián

Sevilla

Valencia

Zaragoza

Fuente: Ministerio de Vivienda

La vivienda usada en Madrid bajó En términos interanuales todas las ciudades muestran descensos en sus niveles de precios. El mayor descenso de precios fue el de Bilbao (-16,5%) un 14,4% interanual Las correcciones de Zaragoza y Madrid también fueron importantes: 14,5% y 14,4%, respectivamente. En Barcelona la caída fue del 9,7%. 2

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Internacional El precio de las viviendas en En esta ocasión se han registrado aumentos intertrimestrales en los Europa varió entre los 6.105 €/m2 precios de todos los municipios europeos. En Madrid la vivienda ha 2 de París y los 1.450 €/m2 de Berlín alcanzado un precio de 3.887,9 €/m , ligeramente por encima al del trimestre anterior. En Paris, la ciudad más cara, la vivienda en el tercer trimestre se vendió a una media de 6.105,0 €/m2, superando de nuevo los 6.000 €/m2 que había perdido el trimestre anterior. En Londres, donde la comparativa internacional está supeditada a la evolución de la libra, el precio de la vivienda nueva ascendió hasta los 4.434,9 €/m2. Mientras tanto, en Berlín el mercado de la vivienda permanece impasible desde el punto de vista de los precios, de hecho el precio lleva anclado entre los 1.440 €/m2 y los 1.450 €/m2 desde el cuatro trimestre de 2008. Precio medio unitario de la vivienda en Madrid, Berlín, Londres y París (€/m2) Madrid

Berlín

Londres (1)

París

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 Trim. I 08 (1)

Trim. II 08

Trim. III 08

Trim. IV 08

Trim. I 09

Trim. II 09

Trim. III 09 2

Los datos de Londres se han calculado para una vivienda media de 90 m 2 Nota: Los datos de Londres se han calculado para una vivienda media de 90 m Fuentes: Mº de Vivienda, Statistiches Landesamt Berlin, Department for Communities and Local Government y Fédération Nationale de l'Immobilier (FIAM)

En Londres, Madrid y París los Las tasas de crecimiento intertrimestrales variaron entre el 0,4% de Berlín precios de la vivienda caen en y el 7,7% de Madrid. En términos interanuales, la vivienda sólo muestra subidas de precio en Berlín, tal y como lleva sucediendo trimestre tras términos interanuales trimestre. En el resto de ciudades el precio se contrajo: un 12% en Londres, un 7,6% en Madrid y casi un 3% en París. Alquiler La revalorización interanual del El índice de alquiler del INE indica que el alquiler medio en España alquiler fue inferior a la del correspondiente al tercer trimestre de 2009 detecta que los alquileres en trimestre anterior en todas las España crecieron a una tasa interanual del 2,8%, el menor ascenso de los últimos siete trimestres. La subida del índice fue inferior a la del trimestre Comunidades Autónomas anterior en todas la Comunidades Autónomas, superándose la subida nacional en las siguientes: Cantabria (que volvió a ser la región donde más se revalorizó el alquiler), Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Cataluña, la Comunidad Valenciana, Galicia y País Vasco. Suelo El precio del suelo en los grandes Durante el tercer trimestre el precio del suelo en los municipios de más de municipios españoles se mantiene 50.000 habitantes se mantuvo prácticamente constante en el conjunto del país al pasar de 602,8 €/m2 a 599,8 €/m2. En esta ocasión la región con el en los 600 €/m2 suelo urbano más barato fue Castilla y León con un precio de 307 €/m2, muy inferior al del trimestre anterior (448 €/m2), en Castilla-La Mancha tampoco se superaron los 400 €/m2. Los municipios de 50.000 habitantes con el suelo más caro se localizaron en la Comunidad de Madrid, con precio medio de 1.023,6 €/m2, siendo la única región donde se superaron los 1.000 €/m2. 3

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Actividad Nacional En Madrid se concedieron 771 Durante el tercer trimestre de 2009 en Barcelona se visaron las obras para visados para construir nuevas la construcción de 804 nuevas viviendas. Tras la capital catalana se situó Sevilla, con la aprobación de 795 nuevos visados, el mayor volumen de los viviendas últimos tres trimestres. En Madrid se visaron 771 nuevas obras de viviendas. Zaragoza vio aumentar el número de visados hasta los 385 mientras que en Valencia la cifra descendió hasta los 231. La comparativa interanual pone de manifiesto descensos de la actividad de Madrid (-62%), Sevilla (-18%) y Zaragoza (-12,5%). Por el contrario, en Barcelona se aprecia un moderado crecimiento en el número de visados respecto al tercer trimestre de 2008 (55,5%). Actividad de la construcción residencial. Visados vivienda de obra nueva, ampliación y/o reforma. Municipios. (Número de viviendas) 2004 Barcelona Madrid Sevilla Valencia Zaragoza

2005

2006

2007

5.932 7.117 6.143 4.826 24.274 24.678 16.326 13.972 3.922 6.016 4.900

2008 TIV-08 TI-09 TII-09 TIII-09 2.839 8.025

709 1.229

291 1.137

267 852

804 771

261 95 259

289 396 311

795 231 385

3.448 4.063 4.717 3.781 1.126 4.176 5.007 3.576 1.677 29 4.755 8.030 7.347 2.082 230 Fuente: Ministerio de Fomento

En el tercer trimestre de 2009 en La actividad constructora en Madrid durante el tercer trimestre de 2009 Madrid se iniciaron 435 nuevas sufrió una nueva contracción respecto a la registrada en el trimestre viviendas anterior, la iniciarse 435 viviendas. En términos interanuales, el número de viviendas iniciadas fue un 64% inferior al del mismo periodo de 2008. En Barcelona se iniciaron prácticamente las mismas viviendas que en el segundo trimestre del año, 263. De este modo parece que la iniciación en la capital catalana se mantiene en torno a las 250 viviendas trimestrales. En términos interanuales también se aprecia una corrección, que en este caso es del 46%. En Valencia durante el segundo trimestre se iniciaron 552 nuevas viviendas, más que el del trimestre anterior. Sin embargo, en términos interanuales la actividad descendió más de un 48%. Viviendas libres iniciadas 2008

2007

2009

Trim. IV

Trim. I

Trim. II

Trim. III

Trim. IV

Trim. I

Trim. II

Trim. III

Barcelona

1.397

772

801

487

669

268

249

263

Bilbao Madrid

67 1.739

1.281

931

1.201

381

387

1.124

435

S. Sebastián

Valencia

41

-

-

-

-

-

-

-

721

342

1.067

700

693

401

552

-

Nota: Los espacios en blanco indican que el dato no está disponible Fuente: Dirección G. de Vivienda Generalitat de Cataluña y Ayuntamiento de Barcelona a partir de Colegio de Aparejadores, Ayuntamiento de Madrid, Oficina de Estadística del Ayuntamiento de Valencia, Dpto. de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco

Se reduce la iniciación de Durante el tercer trimestre de 2009, en el conjunto del país se iniciaron viviendas en términos nacionales 16.674 nuevas viviendas. Teniendo en cuenta la revisión a la baja de la serie la actividad fue un 10% inferior a la del trimestre anterior y un 60,8% más baja que la de hace un año. En todas las Comunidades Autónomas, experto en La Rioja, la actividad descendió en términos interanuales. Durante el tercer trimestre de 2009 en Madrid se terminaron 2.661 nuevas viviendas libres, lo que se traduce en un incremento intermensual del 15% pero en una caída interanual del 25%. En Barcelona se aprecia una mayor caída intertrimestral siendo más suave la interanual (7%). Las 459 viviendas terminadas en Valencia en el segundo trimestre han supuesto una reducción del 40% respecto al primer trimestre y del 52% interanual. Durante el tercer trimestre del año se reduce la iniciación de viviendas protegidas en Madrid, Bilbao y San Sebastián. En Barcelona los datos del segundo trimestre también son peores que los de hace un año. 4

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Internacional La iniciación de viviendas en el A lo largo del tercer trimestre del año las viviendas iniciadas descienden tercer trimestre sólo se recupera en tres de las cuatro ciudades europeas, mostrándose sólo un repunte de actividad en Londres. Los datos del tercer trimestre (5.130) resultaron ser en Londres mejores que los del segundo, al iniciarse unas 1.100 viviendas más (un incremento intertrimestral del 27,6%), respecto al tercer trimestre de 2008 la iniciación aumenta el 21%. En París se comenzaron casi 5.700 viviendas, algo menos que en el trimestre anterior (-4,7%). Sin embargo, la comparación interanual fue muy beneficiosa al iniciarse un 80% más que hace un año. En Berlín se iniciaron 1.139 viviendas, un 28% menos que en el trimestre anterior. En términos interanuales la caída fue del 28%, una bajada que sitúa la actividad en niveles del primer semestre de 2007. Viviendas iniciadas en ciudades europeas Madrid

Berlín

Londres

París*

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 mar-08

jun-08

sep-08

dic-08

mar-09

jun-09

sep-09

* A los datos de Paris se añaden los de la primera corona metropolitana. Fuentes : Ayuntamiento de Madrid, Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Department for Communities and Local Government y Ministère des Transports, de L’Equipement, du Turismed et de la Mer de Francia

Transacciones El número de transacciones durante el tercer trimestre del año es inferior al del trimestre anterior en las siete ciudades estudiadas

El número de transacciones durante el tercer trimestre del año es inferior al del trimestre anterior en las siete ciudades estudiadas. A pesar de que esta corrección es importante en Madrid, éste sigue siendo el mercado más dinámico. En el tercer trimestre se produjeron 4.732 transacciones de viviendas en la capital, un 14% menos que en el mismo trimestre de 2008. En Barcelona las operaciones también caen respecto al trimestre anterior, sin embargo, en términos interanuales aumentan un 8,5%. En Valencia, Sevilla y San Sebastián también se detectan caídas interanuales en el número de transacciones al tiempo que aumentan en Bilbao y Zaragoza. Transacciones de vivienda. Municipios 2004 Barcelona Bilbao Madrid San Sebastián Sevilla Valencia Zaragoza

20.509 2.941 54.657 1.780 10.770 17.111 11.618

2005

2006

2007

2008

23.204 21.310 13.908 9.489 3.800 3.649 3.840 2.468 54.570 51.913 37.003 26.992 1.826 1.718 1.947 1.620 9.816 9.523 9.784 6.639 13.333 12.824 10.592 6.170 12.147 9.281 7.778 5.254

TIV-08

TI-09

TII-09

TIII-09

2.336 631 6.404 221 1.681 1.470 1.702

2.112 505 5.157 261 1.079 1.224 1.188

2.385 701 5.924 329 1.815 1.248 2.053

2.245 579 4.732 228 1.001 1.194 1.812

Fuente: Ministerio de Vivienda

En Madrid aumenta el peso de las Las operaciones sobre vivienda usada tienen más peso en Valencia (82% operaciones realizadas sobre de las transacciones) y en Barcelona (81% del total). Por el contrario, Zaragoza es donde más peso tiene las operaciones sobre vivienda nueva vivienda usada hasta el 69% (59,2%). En Madrid el 69% de las transacciones se realizaron sobre vivienda usada. 5

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Caracterización de la oferta Vivienda usada en venta Del total de viviendas que se ofertaban en venta a comienzos del periodo, el 85,5% continúa en oferta y el 14,5% se ha vendido

Durante el cuarto trimestre se estudia la evolución de la oferta captada en el tercer trimestre de 2009. Del total de viviendas que se localizaron en oferta a comienzos del periodo, el 85,5% continúa en el mercado, y el 14,5% fueron vendidas. El porcentaje de ventas sube levemente respecto al estudio del segundo trimestre del año (14,4%), 0,1 puntos porcentuales. Al igual que en trimestres anteriores la oferta y las ventas realizadas se han concentrado, sobre todo, en la Almendra Central. Oferta de vivienda usada y porcentajes de venta por distritos (%) 100

Oferta

14,5

90

Venta

80 70 60 50 85,5

40

6,4

30

3,5 2,4

20

2,2 28,1

10

24,3

19,2

13,9

0 Municipio Madrid Almendra Central

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

La superficie media de la vivienda usada que se mantiene en el mercado en Madrid es de 102 m², cuatro metros más que en el seguimiento realizado en el segundo trimestre del año. La antigüedad media de la La antigüedad media de la vivienda usada que sigue ofertándose en venta vivienda usada en oferta en el es de 30 años. Las más antiguas se concentran en los distritos de la Almendra Central, donde la antigüedad media es de 41 años. Las más municipio es de 30 años nuevas son las de las Periferia Norte, 24 años de media. La antigüedad media de los distritos varía entre Centro (80 años) y Barajas (14 años). Antigüedad vivienda usada ofertada (años) 90 80 80 70 60 50

46

40

33 32

32

30 30

33 29

27

29

29 24 23 21

22

24

21

20

26

24 21 15

14

ALMENDRA CENTRAL

VILLAVERDE

VILLA DE VALLECAS

USERA

PUENTE DE VALLECAS

LATINA

PERIFERIA NORTE

CARABANCHEL

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

PERIFERIA ESTE

FUENCARRAL-EL PARDO

VICALVARO

MORATALAZ

CIUDAD LINEAL

TETUAN

CHAMBERI

CHAMARTIN

RETIRO

SALAMANCA

CENTRO

MUNICIPIO MADRID

0

ARGANZUELA

10

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

6

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Destaca la variedad de la oferta de La mayor proporción de oferta de viviendas de un dormitorio sigue viviendas usadas en venta en localizándose el distrito de Centro. Los mayores porcentajes de viviendas de dos dormitorios se emplazan en Ciudad Lineal, Usera y San Blas. La Ciudad Lineal y Chamartín oferta más abundante de viviendas de tres dormitorios es la de Ciudad Lineal, distrito donde también se halla la oferta más elevada de viviendas de más de tres dormitorios, siguiéndole muy de cerca Chamartín. Vivienda usada ofertada por número de dormitorios (%) 20

1D

18

2D

3D

Más 3D

16 14 12 10 8 6 4 2 VILLAVERDE

VILLA DE VALLECAS

USERA

PUENTE DE VALLECAS

LATINA

PERIFERIA NORTE

CARABANCHEL

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

PERIFERIA ESTE

FUENCARRAL-EL PARDO

VICALVARO

CIUDAD LINEAL

CHAMBERI

ALMENDRA CENTRAL

MORATALAZ

TETUAN

CHAMARTIN

RETIRO

SALAMANCA

CENTRO

ARGANZUELA

0

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

Vivienda nueva en venta Desciende el número de El mayor número de promociones de vivienda nueva se localiza en Tetuán promociones con viviendas nuevas y Carabanchel. En Moratalaz sigue sin detectarse promociones de vivienda nueva. En comparación con trimestres anteriores, se aprecia un ofertadas en venta menor número de promociones con viviendas ofertadas en venta. Si en el primer trimestre se detectaron 217 en la actualidad se han registrado 180. Promociones por distritos (número) 18

17 16

16

15

15

14 14

13

13

12

11

11 10

10

10 8 6

6

6

4

4

VILLAVERDE

VILLA DE VALLECAS

5 4

4 2

2

2

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA ESTE PERIFERIA NORTE

PUENTE DE VALLECAS

USERA

CARABANCHEL

LATINA

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

FUENCARRAL-EL PARDO

SAN BLAS

VICALVARO

MORATALAZ

CIUDAD LINEAL

CHAMBERI

TETUAN

CHAMARTIN

SALAMANCA

ARGANZUELA

CENTRO

0

RETIRO

2

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

2 La superficie media de la vivienda La superficie media de la vivienda es de 89 m . La oferta de vivienda 2 nueva ofertada es de 89 m , similar nueva de mayor superficie media es la de Moncloa-Aravaca, 223 m², debido a las promociones de vivienda unifamiliar. Las promociones con a los 91 m2 del primer trimestre viviendas más pequeñas son las de Chamberí, Puente y Villa de Vallecas.

7

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Vivienda usada en alquiler Se ha alquilado el 40,5% de las viviendas que se ofertaba al inicio del trimestre, casi 10 puntos porcentuales menos que en el segundo trimestre del año

En el cuarto trimestre del año se ha alquilado el 40,5% de las viviendas que se ofertaban al inicio del trimestre, por lo que el 59,5% continúa en oferta. Se aprecia un descenso en el porcentaje de viviendas alquiladas, respecto al segundo trimestre de 2009. La zona de más actividad es la Almendra Central donde se concentró la mayor parte de las operaciones. Seguidamente se situaron la Periferia Sur, la Periferia Este y, por último, la Periferia Sur. De todos modos hay que notar que se reduce el porcentaje de viviendas alquiladas en todas las áreas de la ciudad. Vivienda usada ofertada en alquiler sobre el total municipal (%) 100

Oferta

Alquiladas

90 80

40,5

70 60 50 40 30

59,5

17,0

20

11,5 7,6

4,4

12,4

12,4

14,5

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

20,2

10 0

Municipio Madrid Almendra Central

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

En la mayor parte de los distritos La distribución por tipología según distritos muestra una gran predomina la oferta de viviendas heterogeneidad, predominando la oferta de viviendas de dos y tres dormitorios en casi todos los distritos. En el distrito de Centro es donde de dos y tres dormitorios tienen un mayor peso las viviendas de 0-1 dormitorio. En Villaverde, la proporción de viviendas de dos dormitorios asciende al 50% del total de la oferta del distrito. Respecto a las viviendas de tres dormitorios, es en Moratalaz donde más peso tiene esta tipología (el 75% del total de la oferta del distrito). Por último, la mayor relevancia de la oferta de viviendas de más de tres dormitorios se da Fuencarral-El Pardo (84,6%). Porcentaje de vivienda usada ofertada en alquiler en cada distrito en función del número de dormitorios (%) ÁREA

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA ESTE

PERIFERIA NORTE

PERIFERIA SUR

DISTRITO CENTRO ARGANZUELA RETIRO SALAMANCA CHAMARTIN TETUAN CHAMBERI MORATALAZ CIUDAD LINEAL VICALVARO SAN BLAS FUENCARRAL-EL PARDO MONCLOA-ARAVACA HORTALEZA BARAJAS LATINA CARABANCHEL USERA PUENTE DE VALLECAS VILLAVERDE VILLA DE VALLECAS

0-1D 63,0 35,7 0,0 37,0 12,3 57,1 32,0 4,7 50,0 38,9 7,7 23,1 8,5 22,2 3,8 18,2 7,7 28,9 28,6

2D 26,1 25,0 20,0 25,9 26,9 19,0 20,0 21,3 22,2 7,7 23,1 28,7 37,0 34,6 36,4 15,4 39,5 50,0 -

3D 4,3 32,1 40,0 22,2 41,5 14,3 24,0 75,0 39,4 50,0 31,5 26,9 45,7 29,6 59,2 36,4 53,8 26,3 37,5 28,6

Más 3D 6,5 7,1 40,0 14,8 19,2 9,5 24,0 25,0 34,6 0,0 7,4 84,6 26,9 17,0 11,1 2,3 9,1 23,1 5,3 12,5 42,9

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

8

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Locales Del total de locales que salen del Del total de locales que salen del mercado, el 67,2% se alquiló, mientras mercado, el 67,2% se alquiló, que un 38,8% se vendió. Las transacciones en alquiler son mayores a las ventas en todas las áreas sobre todo en la Periferia Este donde el 78,2% mientras que el 38,8% se vendió de las operaciones que se realizaron fue en régimen de alquiler. La zona donde menos relevancia tuvo el alquiler fue la Periferia Norte, donde el 45,3% de las operaciones realizadas fue ventas y el 54,7% alquileres. Locales vendidos y alquilados (%) VENTA

ALQUILER

100 90 80 70 67,2

70,2

78,2

54,7

58,5

32,8

29,8

21,8

45,3

41,5

Municipio Madrid

Almendra Central

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

60 50 40 30 20 10 0

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

De la oferta de locales que queda De la oferta restante después del periodo de estudio, el porcentaje de en el mercado, el 51% lo hace en locales en venta de entre los que quedan en el mercado (51% de la oferta total) es mayor que la de alquiler. En todas las áreas la oferta es bastante venta y el 49% en alquiler homogénea entre compra y alquiler, aunque en todas las zonas, salvo en la Almendra Central, la oferta de venta prima sobre la de alquiler. Locales en oferta (%) VENTA

ALQUILER

100 90 80 49,0

52,6

49,7

48,7

40,7

51,0

47,4

50,3

51,3

59,3

Municipio Madrid

Almendra Central

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

70 60 50 40 30 20 10 0

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

En términos generales, en Madrid, el 16,6% de los locales que se ofertaba en venta en el trimestre anterior se ha vendido quedando el 83,4% en oferta. Los distritos más activos de la Almendra Central han sido Arganzuela y Retiro; de la Periferia Este, Moratalaz; de la Periferia Norte, Barajas, y de la Periferia Sur, Villa de Vallecas. Por el contrario, los distritos con menor actividad en cada área han sido: Chamartín en la Almendra Central; Vicálvaro en la Periferia Este; Fuencarral-El Pardo, en la Periferia Norte y Puente de Vallecas en la Periferia Sur. 9

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Garajes El 52,4% de las plazas ofertadas La oferta de plazas de garaje en el municipio de Madrid pasa a ser mayoritariamente en venta, con un descenso de la oferta de alquiler del lo hacen en régimen de alquiler 12,8% y del 15,1% respecto al segundo trimestre de 2009 y al cuarto del 2008, respectivamente. Ello se debe a la escasa incorporación de oferta en el mercado y a la mayor comercialización de los alquileres. El 55,6% de la oferta de la Almendra Central es en venta. En las Periferias Este y Norte el porcentaje de alquiler desciende en términos interanuales (del 70,8% al 59,2% y del 62,3% al 54,0%, respectivamente). En la Periferia Sur tiene mayor peso la oferta en venta (63,2%, frente al 45,3% de hace un año). Analizando la oferta en venta y comparando con el segundo trimestre del año, el porcentaje de plazas vendidas ha descendido del 20,2% al 15,0% permaneciendo el 85% en venta. La mayor parte de la oferta y de las ventas se han efectuado en los distritos de la Almendra Central. Distribución de la oferta en venta por distritos (%) ÁREA

DISTRITO

MUNICIPIO DE MADRID

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA ESTE

PERIFERIA NORTE

PERIFERIA SUR

CENTRO ARGANZUELA RETIRO SALAMANCA CHAMARTIN TETUAN CHAMBERI MORATALAZ CIUDAD LINEAL VICALVARO SAN BLAS FUENCARRAL-EL PARDO MONCLOA-ARAVACA HORTALEZA BARAJAS LATINA CARABANCHEL USERA PUENTE DE VALLECAS VILLAVERDE VILLA DE VALLECAS

Ve ndidos % Ofe rta dos % 15,0 25,0 15,6 25,0 34,6 12,1 13,9 17,9 0,0 5,3 33,3 5,9 11,1 20,0 6,9 0,0 26,7 27,8 25,0 4,3 8,3 0,0

85,0 75,0 84,4 75,0 65,4 87,9 86,1 82,1 100,0 94,7 66,7 94,1 88,9 80,0 93,1 100,0 73,3 72,2 75,0 95,7 91,7 100,0

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

En el total del municipio durante este trimestre se ha alquilado el 34,5% de la oferta existente al comienzo del trimestre

En el total del municipio se ha alquilado el 34,5% de la oferta existente al comienzo del trimestre. En términos globales, la mayor parte de los alquileres se han registrado en Arganzuela y Tetuán (20,2% y 14,3%, del total, respectivamente). En términos relativos, en Retiro, Moratalaz, Vicálvaro y Villaverde la mayor parte de las plazas que se ofertaban se ha alquilado, en Barajas, Ciudad lineal y Fuencarral-El Pardo, aún se mantiene más del 80% de la oferta de alquiler en el mercado. Tipología de plazas de aparcamiento en venta (%) ÁREA

DISTRITO

MUNICIPIO DE MADRID

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA ESTE

PERIFERIA NORTE

PERIFERIA SUR

CENTRO ARGANZUELA RETIRO SALAMANCA CHAMARTIN TETUAN CHAMBERI MORATALAZ CIUDAD LINEAL VICALVARO SAN BLAS FUENCARRAL-EL PARDO MONCLOA-ARAVACA HORTALEZA BARAJAS LATINA CARABANCHEL USERA PUENTE DE VALLECAS VILLAVERDE VILLA DE VALLECAS

Alquilados Ofertados % % 34,5 42,9 57,7 81,8 50,0 30,5 24,4 46,2 66,7 17,7 66,7 34,8 19,4 54,5 22,5 0,0 41,2 46,7 53,8 31,3 66,7 25,0

65,5 57,1 42,3 18,2 50,0 69,5 75,6 53,8 33,3 82,3 33,3 65,2 80,6 45,5 77,5 100,0 58,8 53,3 46,2 68,8 33,3 75,0

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

10

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Precios Vivienda usada en venta

El precio medio del metro El precio medio unitario de la vivienda usada captada en el tercer trimestre cuadrado de vivienda usada que del año que, al finalizar el cuatro trimestre, permanece en oferta, asciende 2 continúa en oferta es de 3.950,6 € a 3.950,6 €/m , un 2,7% más que en el segundo trimestre del año y un 1,9% más respecto al tercer trimestre del año, lo que viene a decir que son las viviendas más baratas las que antes salen del mercado. El precio medio más alto se da en Chamartín (5.315,6 €/m²) y el más bajo en Villaverde (2.739 €/m²). Por áreas, la Almendra Central es la más cara, (4.730 €/m²) y la Periferia Sur (2.991 €/m²) la más barata.

2.890,6

2.739,0

3.046,0

2.867,1

3.148,3

4.253,0

3.464,1

4.082,5

3.758,7

2.999,7

3.000

3.085,2

2.985,1

3.424,4

4.086,5

5.050,8

5.315,6

4.670,0

4.465,0

3.993,3

4.000

3.831,5

5.000

3.950,6

6.000

5.069,7

Precios de vivienda media usada ofertada en venta por distrito (€/m2)

2.000

ALMENDRA CENTRAL

VILLAVERDE

VILLA DE VALLECAS

USERA

PUENTE DE VALLECAS

LATINA

PERIFERIA NORTE

CARABANCHEL

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

PERIFERIA ESTE

FUENCARRAL-EL PARDO

VICALVARO

CIUDAD LINEAL

CHAMBERI

MORATALAZ

TETUAN

CHAMARTIN

RETIRO

SALAMANCA

ARGANZUELA

MUNICIPIO MADRID

0

CENTRO

1.000

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

El precio medio de la vivienda El precio medio de la vivienda usada en Madrid asciende a 404.105,7 usada en Madrid asciende a euros. El distrito con la vivienda de precios más altos en la Almendra 404.105,7 euros Central ha sido Chamartín con 610.667 euros. En la Periferia Este, Ciudad Lineal con un precio medio de 392.876 euros, en la Periferia Norte, el más caro es Moncloa-Aravaca con un precio medio de 675.517,9 euros, y en la Periferia Sur es Latina con un precio medio de 268.615 euros Precios de vivienda usada ofertada en venta por distrito ÁREA

DISTRITO

MUNICIPIO DE MADRID CENTRO ARGANZUELA RETIRO ALMENDRA SALAMANCA CENTRAL CHAMARTIN TETUAN CHAMBERI MORATALAZ PERIFERIA CIUDAD LINEAL ESTE VICALVARO SAN BLAS FUENCARRAL-EL PARDO PERIFERIA MONCLOA-ARAVACA NORTE HORTALEZA BARAJAS LATINA CARABANCHEL PERIFERIA USERA SUR PUENTE DE VALLECAS VILLAVERDE VILLA DE VALLECAS

Precio medio (€) 404.105,7 400.818,3 327.692,0 561.736,4 605.297,8 610.667,4 341.188,6 586.245,5 347.040,4 392.876,0 261.111,1 293.670,4 530.587,9 675.517,9 584.435,6 456.730,6 268.615,1 252.147,0 262.797,4 212.005,5 224.186,0 249.119,6

Precio unitario 2 (€/m ) 3.950,6 4.465,0 3.831,5 4.670,0 5.069,7 5.315,6 3.993,3 5.050,8 3.424,4 4.086,5 2.985,1 3.085,2 3.758,7 4.082,5 4.253,0 3.464,1 3.148,3 2.999,7 3.046,0 2.867,1 2.739,0 2.890,6

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

11

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Vivienda nueva en venta El precio medio unitario de la vivienda nueva en oferta en Madrid es de 3.614 €/m2, un 20,7% menos que hace un año

El precio medio en Madrid de una vivienda nueva asciende a 332.478 €, siendo el medio unitario de 3.614 €/m2. Respecto al mismo trimestre del año anterior, la vivienda nueva en la ciudad de Madrid se ha abaratado un 20,7%. El precio del metro cuadrado de vivienda nueva más caro del municipio se da en el distrito de Chamberí. Por su parte, el distrito con precios medios unitarios más bajos es Vicálvaro, con 2.503 €/m2. Precios de la vivienda nueva ofertada (€/m2) 9.530

12.000

3.237

4.754 3.059

3.246

4.168

3.653

LATINA

5.300

4.111 BARAJAS

4.361 2.794

3.796

5.046

5.034

2.503

4.000

4.051

3.614

6.000

4.912

5.629

6.429

8.000

7.122

10.000

2.000

ALMENDRA CENTRAL

PERIFERIA ESTE PERIFERIA NORTE

VILLA DE VALLECAS

VILLAVERDE

USERA

PUENTE DE VALLECAS

CARABANCHEL

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

FUENCARRAL-EL PARDO

VICALVARO

CIUDAD LINEAL

CHAMBERI

MORATALAZ

TETUAN

CHAMARTIN

RETIRO

SALAMANCA

ARGANZUELA

CENTRO

MUNICIPIO DE MADRID

0

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

Vivienda usada en alquiler La renta media de las viviendas La renta media de las viviendas que en el cuarto trimestre seguían en que en el cuarto trimestre seguían oferta ascendió a 1.270 €/mes. La renta media unitaria en Madrid asciende a 12,2 €/m2/mes, similar a anteriores periodos. Analizando la evolución en oferta ascendió a 1.270 €/mes que ha experimentado la renta media de las viviendas en Madrid a lo largo de los dos últimos trimestres, se aprecian subidas en casi todos los distritos (sobre todo en Fuencarral-El Pardo y en Chamberí), lo que pone de manifiesto que las viviendas baratas salen antes del mercado que las caras. Es decir, los ciudadanos se decantar por las más baratas. Renta media vivienda usada en alquiler por distritos (euros/mes) 2.500 CUARTO TRIMESTRE TERCER TRIMESTRE

1.437

900 VILLA DE VALLECAS

844 849

945

VILLAVERDE

894 827 777 PUENTE DE VALLECAS

1.012

770

PERIFERIA NORTE

USERA

CARABANCHEL

BARAJAS

890 1.151

HORTALEZA

815

1.381

MONCLOA-ARAVACA

LATINA

1.471

FUENCARRAL-EL PARDO

PERIFERIA ESTE

906

1.155 1.173

1.326 1.048 2.256

908

1.078

1.008

868

SAN BLAS

2.009 CHAMBERI

MORATALAZ

800

1.054 TETUAN

1.579

1.560 CHAMARTIN

ALMENDRA CENTRAL

VICALVARO

1.671 SALAMANCA

1.410 RETIRO

959 ARGANZUELA

1.350 CENTRO

0

MUNICIPIO DE MADRID

500

1.270

1.000

CIUDAD LINEAL

958

1.072

1.346

1.377

1.254

1.113 1.049

1.138

1.500

1.407

2.000

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

12

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Locales La renta media de los locales que La renta media de los locales que continúan en oferta en el cuarto continúan en oferta en el cuarto trimestre asciende a 3.350 €/mes. Por otro lado, los locales que se han alquilado lo hicieron a una renta media de 2.266 €/mes. En ambos casos trimestre asciende a 3.350 €/mes los precios son superiores a los del segundo trimestre del año, cuando se realizó el otro seguimiento. La Periferia Norte es el área donde permanecen los locales en oferta más caros: 3.450 €/mes, mientras que la oferta más barata es la de la Periferia Este (1.360 €/mes). Precio medio de locales por distritos (€/mes) mercado de alquiler Alquilados (€/mes)

Ofertados (€/mes)

MUNICIPIO MADRID 2.265,5 CENTRO 2.344,7 ARGANZUELA 3.406,5 RETIRO 1.532,8 ALMENDRA SALAMANCA 4.696,2 CENTRAL CHAMARTIN 2.623,9 TETUAN 3.300,1 CHAMBERI 1.871,3 MORATALAZ 1.151,7 PERIFERIA CIUDAD LINEAL 1.540,6 ESTE VICALVARO SAN BLAS 2.390,6 FUENCARRAL-EL PARDO 2.116,7 PERIFERIA MONCLOA-ARAVACA 2.857,1 NORTE HORTALEZA 2.397,2 BARAJAS 1.200,0 LATINA 1.515,8 CARABANCHEL 3.522,8 PERIFERIA USERA 3.094,6 SUR PUENTE DE VALLECAS 1.328,8 VILLAVERDE 1.144,3 VILLA DE VALLECAS 1.100,0 Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

3.350,2 3.460,7 2.707,1 2.961,1 4.146,6 3.512,9 2.475,7 3.030,2 850,0 1.754,2 2.125,0 2.575,8 3.350,0 2.464,5 2.659,3 1.350,0 1.192,5 2.022,9 3.488,4 2.385,7 3.550,0 5.092,9

El alquiler medio unitario de los El precio medio unitario de los locales que todavía siguen ofertándose en locales que siguen en oferta en alquiler en el mercado de Madrid asciende a 20,6 euros/m2/mes, un precio Madrid ha sido de 20,6 €/m2/mes ligeramente superior a los 16,5 euros/m2/mes del segundo trimestre. El distrito más caro es Salamanca (24,2 euros/m2/mes), seguido de Centro (23,5 euros/m2/mes). A gran distancia de este precio se encuentra Carabanchel donde se encuentran los locales ofertados a menor precio medio unitario: 7,5 euros/m2/mes. Precio medio oferta en alquiler por distritos (€/m2/mes)

19,5

7,5

10

17,0

18,2 11,8

12,6

17,2

15,9

14,8

15,1

14,6

12,8

14,2

15

16,9

22,8 18,0

16,3

20

19,2

20,6

25

18,5

23,5

24,2

30

ALMENDRA CENTRAL

VILLA DE VALLECAS

VILLAVERDE

USERA

PUENTE DE VALLECAS

LATINA

PERIFERIA NORTE

CARABANCHEL

BARAJAS

HORTALEZA

MONCLOA-ARAVACA

SAN BLAS

PERIFERIA ESTE

FUENCARRAL-EL PARDO

VI CALVARO

CIUDAD LI NEAL

MORATALAZ

TETUAN

CHAMBERI

CHAMARTIN

SALAMANCA

RETIRO

ARGANZUELA

MUNICIPIO MADRI D

0

CENTRO

5

PERIFERIA SUR

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

13

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Garajes El precio medio de oferta de El precio medio en venta de las plazas de garaje en oferta en el cuarto plazas en venta en el municipio en trimestre del 2009 ascendió a 39.149 €, un 0,1% menos que en el segundo el cuarto trimestre de 2009 es de trimestre. Por otro lado, el de las plazas vendidas ha aumentado un 3,1%, de 37.182 € a 38.3194 €, en el mismo periodo. Por áreas, la más cara, en 39.149 € ambos sentidos continúa siendo la Almendra Central, con un precio de oferta de 47.624 € y uno de venta de 44.544 € (variando un -1,9% y un -2,1%, respectivamente). El área más barata es la Periferia Sur, donde el precio de la oferta sube un 4,3% y el de venta cae un 7,9%. La Almendra Central es la única zona donde disminuye el precio de las plazas en oferta hasta 47.624 €, mientras que la Periferia Norte es la única donde sube el precio medio de las vendidas hasta 32.000 €. Precio medio de venta por tipologías (euros)

Ofertados

Vendidos

25.194

23.036

23.500

30.000

32.000

32.213

32.688

38.319

40.000

39.149

50.000

44.544

47.624

60.000

20.000

10.000

0 Municipio de Madrid

Almendra Central

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

En el cuarto trimestre una plaza En alquiler, la renta media de las plazas ofertadas en alquiler en Madrid media se ha alquilado a 103 €/mes (98 €/mes) sube un 2,1% respecto al segundo trimestre y un 4,3% interanual. Por otro lado, la renta de los alquileres realizados (103 €/mes) se ha incrementado un 5,1% respecto al segundo trimestre de 2009 pero han bajado un 0,1% respecto al cuarto trimestre de 2008.

Alquilados

92

96

85

86

83

104

103 98

100

Ofertados

100

114

Precio medio de alquiler de garajes por distritos (euros/mes) 120

80

60

40

20

0 Municipio de Madrid

Almendra Central

Periferia Este

Periferia Norte

Periferia Sur

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

14

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Demanda La demanda de vivienda todavía se muestra débil en Madrid. En el último trimestre de 2009 el 10,1% de los hogares que manifestaron estar buscando una vivienda en trimestre anterior la han encontrado, en compra o en alquiler. Esta proporción es algo superior a la del segundo trimestre del año (8,2%) pero es todavía inferior a la de hace una año (15,4%). A su vez se detecta un incremento de la población que finalmente abandona el proceso de búsqueda sin éxito (22,8%). Se reduce la demanda de vivienda La reducción de la demanda de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se corrobora con los datos de demanda satisfecha obtenidos de ciudadanos extranjeros en el último trimestre del año. Ya que si entre abril y junio de 2009 el porcentaje de extranjeros que encontró vivienda en Madrid fue del 16% del total, entre julio y septiembre, esta proporción fue del 11,5%. Además en este trimestre se detecta que son más los extranjeros que deciden abandonar la búsqueda de una vivienda. Entre los hogares que buscaban vivienda en la Almendra Central, el 11,6% la ha encontrado. Este porcentaje se reduce en el resto de áreas urbanas, detectándose un mayor grado de satisfacción entre aquellos que buscaban fuera de las fronteras del municipio. El 10,1% de los hogares que buscaba vivienda en el tercer trimestre la ha encontrado en el cuarto

Estado de la demanda por área de búsqueda Almendra Periferia Central Este Ha abandonado la búsqueda 28,3% 18,9% Ya ha encontrado vivienda 11,6% 8,9% Sigue buscando vivienda 60,1% 72,2%

Periferia Norte 19,8% 9,4% 70,8%

Periferia Sur 18,2% 7,3% 74,5%

Otra ciudad 34,8% 17,4% 47,8%

Fuente Observatorio Municipal de Vivienda

El 67,4% de los ciudadanos que abandona la búsqueda de vivienda lo hace por cambios en su situación económica o laboral, proporción similar a la de hace seis meses. El 23% alega motivos personales y familiares, y sólo el 2% alega dificultades de acceso a préstamos hipotecarios. El 67,3% de la demanda Entre aquellos que han encontrado una vivienda, el 67,3% de los mismos satisfecha compra mientras que el se decantó por la compra mientras que el 32,7% finalmente se decidió por el alquiler. Respecto al año anterior se aprecia un incremento de hogares 32,7% alquila que ha cerrado operaciones de compra. Entre los que siguen buscando vivienda, el 67,7% pretende comprar, una proporción que también es superior a al 37,3% del cuatro trimestre de 2008. Evolución del estado de la demanda por régimen de tenencia

62,7%

67,3%

32,3%

32,7%

40%

37,3%

50%

Alquiler

45,5%

60%

Compra

54,5%

70%

67,7%

80%

30% 20% 10% 0% IVT 08

IVT 09

Ha encontrado vivienda

IVT 08

IVT 09

Sigue buscando vivienda

Fuente Observatorio Municipal de Vivienda

El 16,7% de los que pretendían Los datos del tercer y cuarto trimestre del año muestran que cada vez son comprar ha terminado alquilando más lo que comienzan buscando una vivienda en propiedad y terminan alquilando. Esto le ha ocurrido al 16,7% de los que pretendían comprar. 15

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

En el caso del alquiler, más del 80% han terminado arrendando una vivienda usada, proporción que se reduce al 60% en el caso de la compra. Las viviendas compradas tienen a ser de mayor tamaño que las alquiladas, así el 65% de las viviendas compradas contaba con tres o más dormitorios, peso que para las viviendas alquiladas desciende al 47%. Se reduce la movilidad territorial Se reduce la movilidad territorial entre los que alquilan respecto al entre los que alquilan respecto al trimestre anterior mientras que aumenta la asociada a la compra. El 41,2% trimestre anterior mientras que de los que han alquilado lo ha hecho en su mismo distrito de residencia, aumenta la asociada a la compra porcentaje que sube al 45,7% en el caso de los nuevos propietarios. Los que han alquilado han sido los más proclives a cambiar de distrito. Sin embargo, los compradores son los más decididos a la hora de comprar una vivienda fuera de la ciudad de Madrid (37,2%). Evolución localización de la vivienda de la demanda satisfecha en Madrid Alquiler

Compra

50% 45,7% 45%

41,2%

41,2%

40% 35%

31,4%

30% 25% 20%

17,6%

17,1%

15% 10% 5,7% 5% 0% Mismo distrito en el que vive

Otro distrito

Otro municipio

Otra provincia

Fuente Observatorio Municipal de Vivienda

La demanda satisfecha compra y A partir de los datos referidos a la compra se puede intuir que la demanda arrienda viviendas a mayor precio ha ejecutado la compra de viviendas algo más caras a lo que manifestaban estar dispuestos a pagar en el tercer trimestre. Aún así, casi de lo que inicialmente pensaba el 83% de las compras se realizó a un precio inferior a los 300.000 euros. En lo que a alquileres se refiere sucede algo parecido, si en el tercer trimestre más del 75% buscaba viviendas de rentas inferiores a los 600 €/mes, los datos del cuarto trimestre indican que sólo el 29,4% de la demanda satisfecha ha alquilado viviendas por este precio. La mayor parte de los alquileres cerrados (47,1%) se ha situado entre los 600 y los 800 euros mensuales. Destaca la elevada proporción de operaciones cerradas por encima de los 800 €/mes, superior a la de hace un año. 54,0%

Demanda efectiva (IVT 09) 47,1%

Demanda potencial (IIIT 09)

50%

Demanda potencial (IIIT 09)

40%

10%

23,5% 0,8%

17,6%

18,6%

5,1%

7,7%

10%

17,6%

20%

6,5%

20% 8,6%

30%

8,6%

30%

21,5%

32,0%

40%

Demanda efectiva (IVT 09)

11,8%

50%

42,9%

60%

Renta demanda potencial y satisfecha 60%

40,0%

54,0%

Precio demanda potencia y satisfecha

0%

0% Menos de 200.000 euros

Entre 200.000 y 300.000 euros

Entre 300.000 y 400.000 euros

Más de 400.000 euros

Menos 400 euros

Entre 400 y 600 euros

Entre 600 y 800 euros

Entre 800 y 1.000 euros

Más de 1.000 euros

Fuente Observatorio Municipal de Vivienda

16

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

Coyuntura y tendencias Relevancia de los negocios, productos residenciales y mercados geográficos En términos generales, los resultados de la Encuesta de Clima Empresarial vuelven a mostrar la preocupación de los empresarios por la situación económica que atraviesa la ciudad y el país en general y, por el deterioro y estancamiento del mercado inmobiliario. Aumenta la relevancia de la El negocio mejor valorado vuelve a ser la promoción, los empresarios residencia protegida como están volcados en vender el stock, por ello la comercialización de productos propios es el segundo negocio más relevante. En cuanto a la los producto residencial productos residenciales sigue destacando la primera residencia libre. Respecto al resto, todos pierden relevancia salvo la vivienda protegida que incrementa su valoración en tres décimas respecto al trimestre anterior. Importancia media de los negocios (*)

Importancia media de los productos residenciales (*)

5

5 4,2 4,0

4

4

3,5 3,1 2,8

3

3 2,4

2

1,9

2 1,4

1,5 1,1

1

1 0,6

0,5 0 Gestión suelo

Promoción

Construcción

Comerc produc propios

Comerc produc 3os

Alquiler

0 1ª resid libre

1ª resid protegida

2ª resid

Otros prod residenc

Vivienda alquiler

Rehabilitación

(*) Catalogación: 0 poco relevante a 5 muy relevante Fuente: Encuesta de Clima Empresarial del Observatorio Municipal de Vivienda

El mercado municipal se considera Por segundo trimestre consecutivo el mercado municipal vuelve a ganar, en importancia (según los empresarios que operan en la ciudad), al más relevante que el regional mercado regional. Se reduce la importancia de los otros mercados, sobre todo el de la costa que pasa de una valoración de (1,8) a (1,2). Actividad, precios y coste Tanto la oferta como la venta Tras la relativa mejoría que se recogía en el trimestre anterior, la opinión sobre plano se consideran peores que les merece a los empresarios algunas cuestiones asociadas a su actividad ha vuelto a deteriorarse. Además, de nuevo, por unanimidad se que las del año anterior considera que la situación del mercado de la vivienda en Madrid es mala. Se recogen deterioros en las opiniones sobre la oferta y la venta sobre plano, mientras que el saldo asociado a la venta convencional corrigió, aunque a pesar de todo el saldo sigue siendo negativo. Opiniones empresariales sobre actividad 3T 09-4T 09(*) 3 T 2009

0

4 T 2009

Expectativas empresariales sobre actividad: 4Tr(09) y 1Tr(10)(*) 10 4 T 2009

1 T 2010

-10 0

-20 -30

-18,2 -25,0 -31,8

-40 -50

-46,2

-10

-33,3 -41,7

-20

-18,2

-60 -70 -30 -80

-33,3

-33,3 -90 -100,0

-100,0

-40

-100 Oferta de viviendas Venta de viviendas

Venta previa a construcción

Situación actual mercado de la vivienda

-50

-46,2 Oferta de vivienda

Venta de viviendas

(*) Diferencia entre el porcentaje de opiniones favorables y desfavorables sobre la evolución de cada indicador de actividad Fuente: Encuesta de Clima Empresarial del Observatorio Municipal de Vivienda

17

Observatorio Municipal de Vivienda 4º trimestre | Enero 2010

En el cuarto trimestre los indicadores y las expectativas sobre actividad han vuelto deteriorarse y, al preguntar sobre la impresiones de actividad para el próximo trimestre respecto al mismo trimestre del año anterior, son más los que estiman que la actividad va a ser peor. De este modo se piensa que el primer trimestre de 2010 traerá nuevos recortes en la oferta y la demanda al comparar con el primer trimestre de 2009, un trimestre en el que la actividad residencial ya sufrió recortes relevantes. Aumentan los empresarios que Respecto al comportamiento del precio son pocos los cambios de auguran caídas de precios dentro opiniones respecto al trimestre anterior. Los empresarios mantienen su impresión de descenso de precios en el corto y medio plazo, aunque los de un año que opinan que los descensos seguirán produciéndose a un año vista son menos que los que intuyen que la vivienda seguirá depreciándose en el próximo trimestre, aunque se detecta un pequeño empeoramiento del saldo asociado al medio plazo al pasar del (-33,3) al (-36,4). Los costes financieros comienzan En el último trimestre de 2009 fueron menos los que consideraron que los a ser menos cuantiosos para los costes de financiación eran los que más habían subido, a pesar de todo, empresarios y parecen aumentar fue el coste más señalado (47%), frente al 56% del trimestre anterior, se los asociados a la comercialización nota que la bajada de tipos y la lenta normalización de las condiciones financieras están siendo bien recibidas por los empresarios. En contraposición, fueron más los que manifestaron haber observado un incremento en el coste asociado a la comercialización, lo que no es de extrañar teniendo en cuenta la atonía de la demanda. Influencia de factores sobre el mercado residencial y la actividad El comportamiento de los precios La situación financiera parece estar dejando de ser un factor negativo para de la vivienda y el suelo, parecen el mercado residencial desde el punto de vista de los empresarios, tal y ser los factores que ejercen peor como se desprende de la recuperación del saldo de opinión que en un trimestre ha pasado del (-32) al (-7). En esta ocasión el comportamiento de influencia en el mercado los precios, de la vivienda y el suelo, parecen ser los factores que ejercen una peor influencia en el mercado residencial. En el cuarto trimestre los indicadores y las expectativas sobre actividad han vuelto deteriorarse

Opiniones empresariales sobre la influencia de factores en el mercado residencial (*) 20

0,0

0

14,3 0,0

0 -5 -7,1

-14,3

-20

-10

-40 -15 -14,3

-50,0 -60 -20

-80 -25

-100,0 -30

-100

-28,6 Precio

Situac. ec. Financ.

Disponib. suelo

Precio suelo

Ayud. compra

Ayud. Ayud. Rehab. construcción

Adecuac. of/dda

Ganancia valor vvda.

(*) Diferencia entre el porcentaje de opiniones favorables y desfavorables Fuente: Encuesta de Clima empresarial del Observatorio Municipal de Vivienda

El bajo nivel de la demanda de La situación económica sigue sin ser buena para los empresarios y el viviendas sigue perjudicando a la 100% de los encuestados opina que ejerce una influencia negativa en el mercado residencial. De nuevo las elevadas expectativas de revalorización actividad residencial de la vivienda pueden ser perjudiciales para el buen funcionamiento del mercado. Otra vez vuelve a apuntarse cierta adecuación de la oferta y la demanda, algo bueno para el mercado. Las ayudas siguen si definir un comportamiento claro, si en el trimestre anterior las asociadas a la compra tenían un saldo positivo, en el actual el saldo se ha anulado; las relativas a la construcción siguen en negativo, quizás por considerarse insuficientes. Uno de los factores que sigue preocupando a los empresarios es la caída de la demanda: el 86,7%, porcentaje similar al trimestre anterior, considera que la falta de demanda es el factor que más está limitando la actividad. 18

Hortaleza

Barajas

PERIFERIA NORTE

Villa de Vallecas

PERIFERIA SUR

MUNICIPIO DE MADRID

0,5

7,7

22,4

4,1

3,9

7,1

1,2

16,3

5,7

4,8

7,7

6,2

2,2

1,6

28,4

100,0

7,7

-26,5

-4,6

0,4

4,8

7,0

4,1

22,2

6,1

11,8

-6,6

6,3

-7,3

-5,9

-5,8

0,0

-

89,8

85,5

120,3

119,4

114,9

85,4

116,1

102,6

101,3

96,1

87,5

95,2

95,9

141,2

165,5

137,4

131,8

144,7

85,3

84,1

86,3

73,9

81,8

86,2

82,6

102,3

Viviendas respecto a Madrid (oferta)% % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Superficie Construida Media (m²) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Alquiler total medio por distrito (euros) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 NÚMERO DE PROMOCIONES SUPERFICIE MEDIA (m²) Precio METRO CUADRADO en VENTA (euros/M²) VARIACIÓN RESPECTO Trim. III 2008 (%) Precio Medio en VENTA (euros/m²) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Precio Medio en ALQUILER (euros/mes) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Precio Medio Unitario en 2 ALQUILER (euros/m /mes) Precio Medio plaza VENTA (euros) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Precio Medio en ALQUILER (euros/mes) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Precio Medio Unitario en 2 ALQUILER (euros/m /mes)

Villaverde

Moncloa-Aravaca

13,0

-19,7

Puente de Vallecas

Fuencarral-El Pardo

1,3

-3,0

Usera

PERIFERIA ESTE

32,9

Carabanchel

San Blas

3,5 0,0

Latina

Ciudad Lineal

6,1 -3,0

Vicálvaro

Moratalaz

8,9 12,1

Tetuán

2,6 -19,0

Chamartín

2,3 -7,0

Salamanca

4,0 -5,3

Retiro

ALMENDRA CENTRAL

2ª MANO EN VENTA 2ª MANO ALQUILER VIVIENDA NUEVA

LOCALES GARAJES

Viviendas respecto a Madrid (oferta)% % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 Superficie Construida Media (m²) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009 2 Precio Medio por M Construido (euros) % VARIACIÓN RESP. Trim. III 2009

Arganzuela

5,5 -12,3

Centro

Chamberí

TABLA RESUMEN

2,9

-0,7

5,1

2,3

6,2

1,0

5,0

3,9

6,4

2,0

3,0

0,8

1,9

5,0

9,1

2,6

-6,8

4,3

4,2

1,9

1,2

-0,4

-2,2

2,4

1,6

3,4

4.465

3.832

4.670

5.070

5.316

3.993

5.051

4.730

3.424

4.086

2.985

3.085

3.686

3.759

4.083

4.253

3.464

4.032

3.148

3.000

3.046

2.867

2.739

2.891

2.991

3.951

-0,1

-1,4

1,1

-0,5

5,3

0,4

1,0

2,3

2,6

3,3

1,3

-0,7

3,0

1,6

-1,7

3,4

1,6

1,4

-1,4

-1,0

3,4

-0,8

-0,3

1,1

0,6

1,9

5,1

3,1

0,6

3,0

14,5

4,7

2,8

33,9

0,4

14,2

0,2

6,0

20,9

1,5

2,9

10,5

6,0

20,9

14,5

2,5

1,5

4,2

0,9

0,8

24,4

100,0

-1,1

23,9

-63,1

-34,7

19,8

-10,9

-39,5

-5,6

-55,8

-1,2

-69,0

4,5

-4,4

-19,5

0,7

16,5

57,8

19,2

44,8

-30,5

-55,3

-31,6

-4,7

-1,5

-1,6

-

77,4

75,4

134,0

108,4

112,3

80,7

128,6

100,5

95,8

135,8

69,0

92,1

121,6

221,2

117,4

124,0

103,5

123,9

76,9

75,0

101,2

73,4

87,1

96,0

78,5

104,5

5,3

-1,8

24,8

5,6

0,1

0,8

42,4

5,7

12,9

18,1

-28,0

-4,7

12,5

1,6

-5,9

4,0

4,3

-1,6

-0,7

-4,9

10,3

6,6

-1,9

-0,4

0,2

5,3

1.350

959

1.410

1.671

1.560

1.054

2.009

1.447

868

1.579

800

1.008

1.390

2.256

1.471

1.381

1.151

1.388

815

770

1.012

777

849

945

821

1.270

9,7

0,1

2,1

6,1

11,7

1,8

37,8

9,7

-8,8

33,3

-10,3

-3,5

23,4

3,0

-11,3

15,6

0,2

1,8

-0,9

-5,0

20,6

3,0

-1,8

7,7

1,4

9,6

14

2

4

13

6

17

6

62

-

11

5

15

31

11

2

15

10

38

16

13

10

2

4

4

49

180

69

88

71

94

66

60

58

72

-

75

97

91

88

114

223

106

142

146

72

71

85

56

89

56

72

89

5.629

4.912

5.034

6.429

7.122

4.051

9.530

6.101

-

5.046

2.503

3.796

3.782

4.361

2.794

5.300

4.111

4.142

4.168

3.653

3.246

4.754

3.059

3.237

3.686

3.614

-5,7

-5,3

-

-50,1

-20,9

-33,6

48,2

-27,8

-

-17,4

-1,7

2,2

-8,3

-0,7

-52,1

7,9

-4,5

-14,8

-0,3

-3,8

-9,7

27,9

-5,1

-10,0

0,0

-20,7

4.160

3.247

4.321

4.425

4.422

3.123

4.734

3.900

3.744

3.170

2.496

3.052

3.127

3.925

3.361

3.958

4.723

3.871

2.884

2.419

2.581

2.398

1.841

2.072

2.480

3.369

-3,6

1,1

6,2

-11,7

-2,8

-1,2

-4,4

-8,8

1,0

1,1

-6,2

0,1

35,1

-0,9

-0,2

7,4

40,0

22,0

6,2

-0,4

-1,0

-2,5

6,7

11,1

11,0

-0,9

3.461

2.707

2.961

4.147

3.513

2.476

3.030

3.092

850

1.754

2.125

2.576

2.076

3.350

2.465

2.659

1.350

3.450

1.193

2.023

3.488

2.386

3.550

5.093

2.492

3.350

10,0

-4,9

21,1

1,7

-7,0

-4,1

15,2

2,1

-21,1

23,9

15,9

4,2

10,8

32,4

9,5

37,9

12,5

57,4

0,6

-15,2

8,2

-7,9

12,9

0,3

4,6

29,0

23,5

16,3

18,5

24,2

19,2

18,0

22,8

19,9

14,2

14,6

12,8

15,1

14,8

16,9

14,8

17,2

15,9

20,3

11,8

7,5

12,6

18,2

19,5

17,0

12,3

20,6

75.604

39.393

42.233

77.096

43.522

33.268

61.552

47.624

27.000

35.585

22.750

27.112

32.213

29.088

43.792

29.593

35.333

32.688

25.773

30.462

26.778

20.945

22.024

27.372

25.194

39.149

0,8

-2,1

0,6

14,6

7,9

1,2

-0,1

1,3

0,0

12,2

-10,2

-2,4

7,0

1,2

0,2

12,4

16,5

4,6

16,7

1,3

16,6

-1,8

0,7

-9,0

2,1

2,3

89

90

108

115

122

99

148

104

90

100

55

94

96

87

112

93

94

92

90

84

96

82

88

80

85

98

-30,7

-1,8

-5,7

-12,2

190,1

2,6

13,7

1,8

1,1

3,9

-23,6

3,0

2,2

-5,5

-2,1

5,9

1,7

2,1

13,3

7,4

10,2

-3,2

6,7

-10,2

2,4

1,0

7,1

3,7

4,3

6,3

4,7

4,3

8,3

4,5

3,6

3,5

2,2

4,9

3,9

3,6

7,0

3,5

5,5

3,9

4,7

3,4

3,7

3,3

5,8

4,0

3,8

4,3

Fuente: Observatorio Municipal de Vivienda

Nota metodológica del trabajo de campo de oferta de vivienda, garajes y locales La toma de datos de oferta para los tres usos planteados (vivienda, local y garaje) es de carácter muestral, siendo suficientemente representativo de cada zona preestablecida, efectuándose una selección en función de la distribución geográfica, características, precio etc., de la oferta total existente a una fecha determinada. Se realizará un seguimiento trimestral de los inmuebles captados, a través del porcentaje de viviendas, garajes y locales vendidos en cada estrato como indicador de los ritmos de venta y de aquellas viviendas, locales y garajes que, permaneciendo en venta, hayan modificado su oferta. Variables de análisis para los diferentes usos. Vivienda Locales Garajes 1. Precio por m2 1. Precio por m2 1. Precio por plaza 2. Precio por vivienda 2. Precio por local 2. Renta mensual por 3. Renta mensual de las viviendas en alquiler 3. Renta mensual de los plaza 4. Superficie media locales en alquiler 5. Antigüedad media 4. Superficies Ejemplo para la interpretación de un saldo de la Encuesta de Clima Con los siguientes porcentajes de respuestas sobre la evolución de una Aumento significativo 12,5 variable (suman 100), para obtener el saldo se procede así: se suman Aumento moderado 25,0 las respuestas favorables, que serían “aumento significativo” y “aumento moderado”, lo que da un resultado de 37,5. A esta cifra se le Mantenimiento 37,5 resta la suma de las respuestas desfavorables (“descenso moderado” y Descenso moderado 25,0 “descenso significativo”), es decir, se descuenta 25. El resultado sería 12,5 que es el saldo medio de las respuestas de esta variable. Descenso significativo 0,0 Si el saldo fuera 100 (-100) mayor es el consenso acerca de la NS/NC 0,0 evolución muy favorable (muy desfavorable) de la variable de estudio. Habitación: todas las estancias de una vivienda incluyendo la cocina y las terrazas cerradas de superficie igual o superior a 4 m². No se considerarán los cuartos de baño, aseos, vestíbulos, halls, pasillos ni terrazas abiertas. Hogar: grupo de personas residentes en la misma vivienda familiar. Plaza de garaje grande: 30 m² para coches grandes y todo-terrenos. Plaza de garaje de moto: 5 m² de superficie construida. Plaza de garaje normal (estándar): 25 m² para coche mediano-pequeño. Precio total: precio de venta en euros al que se ofertan las viviendas, sin corrección. No incluye a los anejos que se vinculados a cada vivienda (garajes, trasteros) ni otros gastos (fiscales, notariales, financieros). Precio unitario: cociente entre el precio total de oferta de cada vivienda y la superficie construida de ésta. Superficie construida: en m², incluye la parte proporcional de zonas comunes que le corresponda a la vivienda (medición establecida en la normativa que regula las tasaciones con finalidad mercado hipotecario). Vivienda familiar: destinada a ser habitada por una o varias personas, general pero no necesariamente unidas por parentesco, y que no constituyen un colectivo. Vivienda nueva: con menos de dos años de antigüedad. Vivienda usada: aquella con más de dos años de antigüedad.

Calendario de actos del Observatorio Municipal de Vivienda •

Mesas de trabajo

Durante 2009 han celebrado tres mesas de trabajo. Los temas que se han analizando han sido los siguientes: “Efectos y consecuencias de la crisis inmobiliaria en Madrid”; “La Política Municipal de Vivienda en Madrid. Los efectos del Plan Estatal de Vivienda y del Plan de Primera Vivienda del Ayuntamiento de Madrid”; “Por unos barrios con identidad”. Estas mesas han dado cabida a los agentes del sector, tanto profesionales como sociales, económicos e institucionales, para expresar sus opiniones sobre la situación actual de estas cuestiones, recogiendo experiencias y sugerencias susceptibles de ser trasladadas a la política pública local.

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Jornadas de conferencias

El 26 de octubre de 2009 se celebró la IV Jornada del II Ciclo de Conferencias del Observatorio de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid. La jornada “La política de vivienda en las ciudades del sur de Europa” contará con la presencia de tres expertos internacionales: Sonia Arbaci (University College London); Antonio Tosi (Universidad Politécnica de Milán) y Isabel Guerra (ISCTE, Instituto Universitario de Lisboa). Se cierra este II Ciclo en el que se han celebrado otras tres Jornadas:”La gestión local del patrimonio de la vivienda social en Europa”, “Tendencias de los mercados de vivienda en Europa” y “La financiación la vivienda social en Europa”.

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