PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION Agosto 2016

Dic.15 AAEstables

Solvencia Perspectivas

Jul.16 AAEstables

Fundamentos Las clasificaciones “AA-” asignadas a la solvencia y las emisiones de bonos de Parque Arauco S.A. (PASA), reflejan un perfil de negocios “Satisfactorio” y una posición financiera “Satisfactoria”.

*Detalle de las clasificaciones en Anexo.

Indicadores Relevantes Margen Ebitda

2014

2015

Jun.16

68,0%

68,8%

67,6%

Endeudamiento Total

0,8

1,2

1,1

Endeudamiento Financiero

0,6

0,9

0,9

Endeudamiento Financiero neto

0,5

0,8

0,7

Ebitda / Gastos Financieros

3,3

3,3

2,9

Ebitda / Gastos Fin. Anualizado

3,3

3,3

3,2

Deuda Financiera / Ebitda

5,9

7,0

7,3

Deuda Financiera neta / Ebitda

4,2 1,7

5,9 1,6

5,9 1,7

Liquidez corriente

Fuerte

Satisfactorio

Adecuado

Vulnerable

Principales Aspectos Evaluados

Débil

Perfil de Negocios: Satisfactorio

Posición competitiva Diversificación de activos Presencia de contratos de largo plazo con alto componente fijo Conservadora estrategia de desarrollo comercial Diversificación y calidad de cartera de clientes Participación en países con mayor riesgo relativo a Chile

Estabilidad de márgenes y generación de flujos Endeudamiento y coberturas Exposición a planes de inversión Liquidez

Sólida

Satisfactoria

Intermedia

Vulnerable

Principales Aspectos Evaluados

Débil

Posición Financiera: Satisfactoria

se dedica al desarrollo y operación de activos inmobiliarios de uso comercial en Chile, Perú y Colombia. La cartera de activos inmobiliarios ha experimentado una creciente diversificación en los últimos años, asociada tanto a la inauguración de nuevos centros en Chile, como a una expansión regional, a través de las operaciones en Perú y Colombia. A junio de 2016, los ingresos alcanzaron $75.524 millones, lo que representó un aumento de 10,8% respecto al periodo anterior, asociado principalmente a las mayores ventas de los locatarios (con un incremento del 9,0%), así como a una mayor superficie disponible para arriendo (7,2%). El margen ebitda fue de 67,6%, nivel que es similar al evidenciado durante los últimos años, lo que refleja la estabilidad en la generación de flujos de la compañía aun en un escenario de crecimiento relevante y con centros comerciales todavía en etapa de maduración. El stock de deuda financiera alcanzó $766.716 millones durante el primer semestre del año, correspondiente principalmente a obligaciones con instituciones financieras (49,4%) y a emisiones de títulos de oferta pública (43,0%). La deuda ha experimentado un incremento relevante desde diciembre de 2012 –más que duplicándose en el periodo–, ligado principalmente al financiamiento plan de expansión ejecutado desde entonces. El aumento en el nivel de deuda ha significado un alza importante en el ratio deuda financiera sobre ebitda, alcanzando un valor de 7,3 veces a junio de 2016. Al respecto, la compañía ha PERFIL DE NEGOCIOS: SATISFACTORIO

Factores Clave Fuerte posición competitiva en Chile y Perú, con buena calidad y ubicación estratégica de sus activos. Conservadora estrategia de desarrollo comercial mitiga riesgos asociados al inicio de nuevos proyectos inmobiliarios. Importantes avances en diversificación durante los últimos años.

Analista:

Alejandro Croce [email protected] (562) 2757-0400

Sensibilidad al nivel de actividad económica puede afectar el nivel de ocupación y, por ende, los resultados; mitigado por características contractuales en términos de plazos y de esquemas tarifarios. Exposición a economías con mayor riesgo relativo a Chile.

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

mantenido una variada composición de financiamiento para sus inversiones, lo que incluye la toma de deuda con terceros, generación propia y aportes de capital proveniente tanto de asociadas (en casos donde Parque Arauco mantiene una propiedad en conjunto con otra entidad), como de sus propios accionistas. En este sentido, en el mes de marzo se llevó a cabo un aumento de capital por un monto de $70.292 millones. Adicionalmente, la compañía ha disminuido la presión financiera por medio de reestructuraciones de deuda, con lo que actualmente mantiene un perfil de amortizaciones concentrado en el mediano y largo plazo. Feller Rate espera que los indicadores financieros se vean menos presionados en la medida que los flujos provenientes de las nuevas operaciones consoliden sus resultados y que los últimos activos incorporados alcancen un mayor nivel de maduración, lo que se debiese sumar a un plan de inversiones menos exigente en el mediano plazo.

Perspectivas: Estables ESCENARIO BASE: Incorpora la mantención una equilibrada composición de financiamiento, lo que, sumado a la rentabilización de las nuevas inversiones, permitiría balancear los requerimientos ligados al plan de expansión y mantener un endeudamiento acorde con su generación de flujos, en línea con la clasificación asignada. ESCENARIO DE BAJA: Se podría generar en caso de observarse un deterioro estructural de los índices crediticios fuera del rango esperado. ESCENARIO DE ALZA: Se considera poco probable en el corto plazo. POSICIÓN FINANCIERA: SATISFACTORIA

Factores Clave Base de ingresos y márgenes estables, influenciados por componente fijo de su estructura tarifaria y la mantención de altas tasa de ocupación. Endeudamiento neto considerado alto, aunque estructurado en el mediano y largo plazo. Satisfactoria posición de liquidez, sustentada principalmente en la mantención de altos saldos de caja, así como en una predecible capacidad de generación de flujos. Importantes necesidades de capital ligadas a plan de inversiones, exigiría la mantención de un mix equilibrado de financiamiento.

www.feller-rate.com

1

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas

AAEstables

PERFIL DE NEGOCIOS

Satisfactorio

Parque Arauco participa en el desarrollo y administración de centros comerciales, conoperaciones en Chile, Perú y Colombia. Propiedad

Parque Arauco S.A. es controlada por las familias Said Somavía, Sáenz y Eluchans, a través de la sociedad Inmobiliaria Atlantis S.A., la cual mantiene un 25,93% de la propiedad. Por otra parte, las familias Said Yarur y Abumohor, son los mayores accionistas individuales, con una participación accionaria aproximada de un 5% y un 3%, respectivamente.

Diversificación Área Bruta Locativa (ABL) Cifras a junio de 2016 9,0%

42,8%

48,2%

Chile

Perú

Colombia

Diversificación por formato (m2)

En Chile, la empresa mantiene participación en un total de 25 centros comerciales, siendo propietaria de 23, con un porcentaje promedio de propiedad cercano al 81%. Adicionalmente, la compañía posee una participación del 50% en Inmobiliaria Marina Arauco S.A., sociedad controladora de los centros comerciales Mall Marina Arauco y Mall Curicó. En Perú, posee 6 centros comerciales propios y opera otros 12 por medio de un joint venture con el grupo peruano Wieser, bajo los formatos Mega Express y Mega Plaza. En Colombia, la empresa participa a través de una sociedad con Bancolombia, operando actualmente 2 centros comerciales.

Fuerte posicionamiento en una industria competitiva y madura en Chile La industria de centros comerciales en Chile se caracteriza por un creciente nivel competitivo, con presencia de grandes operadores de retail, ligados a la propiedad de centros comerciales. El principal operador es Mall Plaza, perteneciente al Grupo Falabella, seguido por Cencosud Shopping Centers, Parque Arauco y Walmart Inmobiliaria. Se calcula que los cuatro actores representan por sobre el 90% de la oferta de superficie arrendable en centros comerciales. En Chile, se estima que cerca de un 25% de las ventas del comercio minorista son realizadas a través de los centros comerciales. Este porcentaje es bajo en comparación con economías desarrolladas, donde comúnmente supera el 50%. Sin embargo, la penetración de los centro comerciales en la Región Metropolitana -que concentra cerca de un tercio de la población nacional- supera el 70%, evidenciando el alto grado de madurez alcanzado por la industria local.

Estrategia de desarrollo regional favorece diversificación y otorga un atractivo potencial de crecimiento; no obstante, implica exposición a economías con mayor riesgo relativo a Chile Las operaciones de Parque Arauco en Perú y Colombia -países con clasificaciones de riesgo soberano en “BBB+/Estables” y “BBB-/Estables”, respectivamente- exponen a la compañía a un mayor riesgo relativo en relación a sus operaciones en Chile, clasificado en “AA-/Estables”.

Cifras a junio de 2016 10,8%

Sin embargo, en Perú y Colombia se evidencia un atractivo potencial de crecimiento para la industria de centros comerciales, presentando ambas economías favorables perspectivas de para los próximos años.

11,0%

78,2%

Regional

Vecinal

Otro

En Perú, la industria mantiene un mayor grado de fragmentación que en Chile, con más de 20 operadores. En términos de superficie arrendable, el primer actor es el grupo peruano Intercorp, con la marca Real Plaza; en segundo lugar se encuentra Open Plaza del Grupo Falabella; seguido casi a la par por la alianza Wiese- Parque Arauco. Los cuatro primeros operadores de la industria concentran cerca del 60% del total de la superficie arrendable. En los últimos años, la industria de centros comerciales en Perú ha registrado una fuerte expansión. Con inversiones por sobre los US$ 1.500 millones, la superficie arrendable se ha duplicado en los últimos cinco años, estimándose que actualmente las ventas de comercio minorista a través de centros comerciales superan el 20%. Parque Arauco no ha estado ajeno a esta tendencia: se estima que con la incorporación de los nuevos proyectos y expansiones en carpeta, la superficie en disponible para arriendo en Perú superará a la de Chile durante el próximo año.

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

2

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas

AAEstables

Evolución de los ingresos por país Cifras en millones de pesos 160.000 140.000 120.000 100.000

1

Conforme a datos de la ACCEP , para el presente años los operadores de centros comerciales en Perú proyectan inversiones por un monto cercano a los US$ 424 millones, con un crecimiento en el GLA de un 10%, análogo a lo evidenciado durante los últimos años. Con lo anterior, en el periodo 2016-2017 se abrirían cerca de 70 establecimientos, con ventas anuales cercanas a los US$ 8.200 millones. Por otro lado, a diferencia de Chile y Perú (que exhiben una fuerte concentración de la población en unas pocas ciudades), Colombia presenta una distribución demográfica más uniforme, con presencia de un número importante de ciudades de tamaño medio y una población superior a los 600.000 mil habitantes. Según las cifras de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia), al cierre de 2015 existían 202 centros comerciales con una superficie superior a 5.000 metros cuadrados. En Colombia, la industria de los centros comerciales ha experimentado un acelerado crecimiento, a pesar de que durante el último año se evidencia el impacto de una economía con cierta desaceleración, implicando un retraso en la apertura de muchos proyectos, así como un ritmo inversión algo contraído. Al respecto, se espera que para hacia finales de año se lleven a cabo 22 inauguraciones, la mayoría correspondiente a proyectos que originalmente estaban proyectados para 2015.

80.000 60.000 40.000 20.000 0

Chile

Perú

Colombia

Por otra parte, se observa un progresivo cambio en la estrategia comercial de la industria, donde se pasa de un modelo de copropietarios (cada persona es dueña de su local), hacia un único desarrollador inmobiliario, quién posteriormente ofrece locales en arriendo. Adicionalmente, el operador único se encarga de la administración del centro comercial y de los espacios comunes. De los actuales proyectos en desarrollo, se estima que cerca del 20% de los centros comerciales mantienen el esquema tradicional de copropiedad, mientras que el 80% restante corresponde a desarrolladores inmobiliarios. Por el contrario, en el año 2011 se evidenciaba un esquema de copropiedad en el 73,7% de los centros comerciales.

Importantes avances en diversificación durante los últimos años La cartera de activos inmobiliarios ha experimentado una creciente diversificación en los últimos años, asociada tanto a la inauguración de nuevos centros en Chile, como a una expansión regional a través de las operaciones en Perú y Colombia. Como consecuencia de lo anterior, las operaciones del mall Parque Arauco Kennedy (principal activo de la compañía) han disminuido progresivamente su participación relativa dentro de los resultados de PASA, representando a junio de 2016, un 37,9% del ebitda consolidado (58% en 2008). Esta tendencia debiese mantenerse producto de la incorporación de los nuevos activos ligados al plan de expansión en desarrollo, especialmente con la entrada en operación de 2 Parque La Colina, que contempla una superficie de arriendo de 63.500 m (equivalente a un 80,4% del GLA actual en Colombia). Asimismo, la empresa ha incursionado progresivamente en nuevos formatos, a través de la construcción de centros comerciales vecinales, strip centers y outlets, favoreciendo la diversificación de su cartera. El ingreso a Perú y -más recientemente- a Colombia, son factores que también aportan a la diversificación de su base de ingresos, contribuyendo a mitigar además el impacto de variaciones en las condiciones de una economía en particular. En junio de 2016, los flujos asociados a las operación fuera de Chile representaron el 37,9% del total de ingresos reportados. Por otra parte, en las operaciones de Chile y Perú la compañía mantiene un nivel de diversificación por segmento socioeconómico, derivado de una diferenciación, tanto en el diseño y oferta comercial, como en ubicación geográfica. A pesar de esto, la importante influencia que tiene la operación del mall de Kennedy sobre los ingresos en Chile, conlleva que los flujos en el país estén asociados a los segmentos de ingresos medios-altos. Lo anterior otorga una mayor estabilidad a los flujos percibidos por los locatarios (y a la base de ingresos de PASA), ante escenarios de desaceleración económica.

1 Asociación de Centros Comerciales del Perú Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

3

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas

AAEstables

Conservadora estrategia de desarrollo comercial mitiga riesgos asociados al inicio de nuevos proyectos inmobiliarios La compañía ha seguido una estrategia de desarrollo comercial que contempla la negociación de la participación de las tiendas ancla en las etapas iniciales del proyecto, estando el inicio de construcción supeditado al cierre del acuerdo comercial con las mismas. En el modelo de negocios de los centros comerciales, la presencia de las tiendas ancla es clave para garantizar el flujo de público. Por tanto, el contar con la participación de estas tiendas otorga a los proyectos en desarrollo de atractivo para atraer a las tiendas menores. Con esta estrategia, PASA ha conseguido finalizar la etapa de construcción y realizar las aperturas de centros con índices de ocupación cercanos o por sobre el break even. Esto, además de traducirse en que los nuevos centros comerciales no impacten negativamente a la generación de fondos operacionales, entrega un flujo de público inicial que facilita la incorporación del resto de tiendas en el mall.

Exposición a ciclos económicos desfavorables, acotada por su estructura de contratos y cartera de clientes Las operaciones de los centros comerciales están influenciadas por las variaciones de la economía. En ciclos económicos adversos, la industria puede verse potencialmente afectada por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. Por lo anterior, y como una medida de protección y estabilización de los flujos, las compañías suelen asignar un fuerte componente fijo dentro de sus contratos. En el caso de Parque Arauco, la empresa se caracteriza por la estabilidad de sus resultados operacionales, con un componente fijo que ha representado -históricamente- cerca del 85% del total de ingresos. El sistema de tarifas contempla el pago del mayor valor entre un monto mínimo garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. Adicionalmente, cada locatario financia en forma proporcional los gastos comunes y parte de la inversión en publicidad y promociones. La empresa mantiene contratos de arriendo diferenciados por la importancia de cada tienda en los centros, teniendo las tiendas anclas plazos normalmente superiores a 20 años, mientras que con tiendas menores los plazos fluctúan en torno a los 5 años, otorgando cierta flexibilidad para ajustar tarifas y realizar una selección de arrendatarios. Al cierre de 2015, el 61% de los contratos contaba con vencimientos mayores a 4 años, mientras que un 26% registra una duración menor a 2 años. En consideración a los arrendatarios, a pesar de que en la compañía se evidencia una baja concentración de clientes, destaca que -a nivel consolidado- los mayores locatarios poseen una buena clasificación de riesgo.

Plan de inversiones requiere la mantención de un mix equilibrado de financiamiento, para no generar mayores presiones sobre perfil financiero Desde hace algunos años, Parque Arauco se encuentra ejecutando un plan de inversiones que contempla la ampliación y desarrollo de nuevos centros comerciales en Chile, Colombia y Perú, así como la renovación del portafolio de terrenos. El plan para el periodo 2015-2017, incorporó un monto de inversión cercano a los US$ 730 millones. Se han llevado avances importantes asociados principalmente a las nuevas aperturas y a aumentos de participación, con lo que actualmente restan por invertir US$ 185 millones. El financiamiento del actual proceso de expansión, ha contemplado el uso de un mix equilibrado de recursos propios, aporte de capital, aportes de socios y deuda financiera. Es esperable que, en la medida que la compañía sea consistente con esta composición de fuentes de financiamiento y que se produzca la maduración y consolidación de la nueva superficie; no se evidencie un deterioro estructural en el perfil financiero.

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

4

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas

AAEstables

POSICION FINANCIERA

Satisfactoria

Resultados y márgenes Fuerte crecimiento de los ingresos, en función de la superficie arrendable, con altos y estables márgenes operacionales

Evolución de ingresos y márgenes Cifras en millones de pesos 160.000

72%

140.000

71%

120.000

70%

100.000

69%

80.000

68%

60.000 40.000

67%

20.000

66%

0

65%

Ingresos

Margen Ebitda

Evolución endeudamiento e indicadores de solvencia 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0

8 7 6 5 4 3 2 1 0

Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Financiera / Ebitda Ebitda / Gastos Financieros

La actividad de la empresa se caracteriza por la obtención de altos márgenes operacionales, los que exhiben una fuerte estabilidad, incluso en periodos de desaceleración económica. Lo anterior, asociado principalmente a una estructura de contratos de arriendos con un componente mayoritariamente fijo y a la mantención de elevados niveles de ocupación. Conforme al plan de crecimiento y diversificación de las operaciones, la compañía ha exhibido un significativo aumento de la superficie arrendable propia en los últimos cinco años. Consecuentemente, los resultados muestran un crecimiento sostenido, tanto en términos de ingresos, como en la generación de ebitda. Durante el año 2015, los ingresos de la compañía evidenciaron un incremento del 16,1% en consideración al año anterior, alcanzando $ 146.211 millones. Al respecto, junto con un aumento del ABL equivalente a un 12,4%, se observa una tasa de ocupación consolidada del 94,7% (levemente superior al 94,4% alcanzada en 2014), lo que condiciona una estabilidad en los flujos percibidos por arriendo. Adicionalmente, las ventas de los locatarios registraron un crecimiento del 16,3%, situación que impacta los ingresos variables de forma positiva. El margen ebitda -a diciembre de 2015- fue de 68,8%, porcentaje inferior al alcanzado en el periodo 2009-2012 (promedio de 71,3%). Sobre esto, la apertura de nuevos centros comerciales implica menores márgenes asociados al proceso de maduración, situación evidenciada principalmente en el crecimiento de los gastos de administración derivados de los procesos de puesta en marcha y apertura. En el primer semestre de 2016, los ingresos de la compañía alcanzaron los $ 75.524 millones, con un aumento de 10,8% respecto al mismo periodo en 2015. Lo anterior, en línea con el 2 crecimiento en los m arrendables, principalmente asociados a la incorporación de los centros Plaza Jesús María y MegaPlaza Express Jaén (ambos en Perú), así como al crecimiento en las ventas de los locatarios. A junio de 2016, el margen ebitda alcanzó un 67,6%, monto acorde con el evidenciado a igual semestre del año anterior. Esto es reflejo de la estabilidad en las operaciones de la compañía, aun en un escenario más desafiante, posibilitada principalmente por la estructura contractual y su política comercial, al incorporar activos con acuerdos por importantes niveles de ocupación.

Endeudamiento y coberturas Actual plan de expansión exige la mantención de un equilibrado mix de financiamiento, para no generar mayores presiones sobre la estructura financiera de la compañía A contar del año 2012, la compañía comenzó la ejecución de un desafiante plan de expansión que ha significado importantes necesidades de capital. Al respecto, Parque Arauco ha cubierto estos requerimientos de financiamiento a través de un equilibrado mix que incluye la emisión de deuda, generación de flujos y aportes de capital. Por lo anterior, se evidencia un incremento relevante en el nivel de deuda -equivalente a un 98,2%- entre los años 2012 y 2015, el que si bien fue acompañado de aportes de capital y una mayor generación de EBITDA, ha estresado los indicadores de cobertura. Como una forma de acotar el riesgo asociado a este aumento, durante los últimos dos años la empresa ha llevado a cabo un proceso de reorganización de sus pasivos. Para esto, la principal estrategia fue la emisión de nueva deuda, lo que posibilitó el refinanciamiento de sus pasivos financieros a una menor tasa, extender la duración de la misma, acotar el crecimiento en el gasto financiero, mejorar la posición de liquidez y apoyar el financiamiento de su plan de expansión. Adicionalmente, la compañía cambió la composición de sus pasivos financieros para generar un mejor calce entre sus flujos operacionales y el pago de la deuda (en Perú). Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

5

PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas

AAEstables

Principales Fuentes de Liquidez Caja y equivalentes por un monto de $ 146.819 millones Flujo de fondos operativos consistentes con un margen ebitda en el rango considerado en nuestro escenario base.

Principales Usos de Liquidez Amortización de obligaciones financieras acordes al calendario de vencimientos. Requerimientos de capital de trabajo acotados. CAPEX según el plan de inversiones. Reparto de dividendos por el 30% de la utilidad.

A junio de 2016, el stock de deuda financiera alcanzó a $ 766.716 millones, los que corresponde principalmente a las emisiones de bonos en el mercado local (43,0%) y a obligaciones con bancos (49,4%). Sobre estos últimos, una parte importante corresponde a deuda de corto plazo contraída para el financiamiento de las operaciones financieras durante el primer semestre, por lo que se espera que sea refinanciado. Como se mencionó, la compañía mantiene un perfil de vencimientos concentrados en el mediano y largo plazo, consistente su giro de renta inmobiliaria. Como una medida para extender la duración de la deuda, fueron relevantes las emisiones llevadas a cabo en diciembre 2014 y abril de 2015. La compañía enfrenta una amortización relevante en el año 2016 (junto a un plan de inversiones exigente); sin embargo, Feller Rate no considera que éstos vencimientos impliquen un riesgo importante, en atención al amplio acceso que la empresa mantiene en el mercado financiero, a la fuerte posición en caja y al compromiso que ha exhibido el grupo controlador frente a requerimientos de financiamiento. Al respecto, durante el primer semestre de 2016 se llevó a cabo un aumento de capital por un monto de $ 70.292 millones. En términos de cobertura, el ratio de deuda financiera neta sobre ebitda alcanzó los 5,9 veces, lo que se mantiene por sobre lo evidenciado en el periodo anterior a la ejecución del plan de inversiones más intensivo. Lo anterior deriva -en gran medida- de que los flujos asociados a las nuevas adquisiciones no son totalmente reflejados en el ebitda anualizado, así como de los menores márgenes propios de activos en maduración. La cobertura de gastos financieros presenta una relativa estabilidad a contar de 2013, ubicándose en torno a las 3,3 veces. A junio de 2016, el indicador se situó por debajo del rango (2,9 veces), situación que deriva en gran medida del incremento en los niveles de deuda (aunque esta se encuentra asociada a un menor costo). Feller Rate espera el mayor endeudamiento sea compensado gradualmente por los flujos asociados a los nuevos centros comerciales, de forma que los índices de cobertura vuelvan a niveles cercanos a su desempeño histórico. Adicionalmente, el escenario base de clasificación supone que el financiamiento del plan de inversiones sea bajo un mix de fuentes equilibrado, análogo a lo exhibido en los últimos años.

Liquidez: Satisfactoria Parque Arauco cuenta con una liquidez calificada como “Satisfactoria”, considerando el amplio acceso que tiene la compañía al mercado financiero, junto con una estable y predecible generación de flujos de caja, asociada principalmente a la estructura de sus contratos de arriendo. A junio de 2016, la caja alcanzaba a $ 146.819 millones, influenciada principalmente por los flujos procedentes del aumento de capital. Considerando los recursos en caja y una generación anual de flujos operativos en el rango de $ 125.000 millones, la empresa contaría con holgura para satisfacer amortizaciones de deuda en 12 meses, por $ 97.715 millones. Asimismo, considera acotadas necesidades de capital de trabajo y de CAPEX de mantención, inversiones ligadas al plan expansión del orden de los $ 264.000 millones y retiros de dividendos de un 30% de las utilidades.

Clasificación accionaria en Primera Clase Nivel 2 La clasificación de las acciones en “Primera Clase Nivel 2” responde a la combinación de su solvencia y relativamente altos indicadores de liquidez bursátil. Además, considera como satisfactorios aspectos de sus gobiernos corporativos, donde actualmente la empresa es administrada por un directorio de nueve miembros (uno de ellos independientes), elegidos por un periodo de tres años. Asimismo, mantiene un Comité de Directores que se reúne periódicamente. También considera la alta disponibilidad y transparencia de información para sus accionistas y el mercado en general.

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

6

ANEXOS PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Solvencia Perspectivas Líneas de Bonos Bonos Serie H Línea de Efectos de Comercio Acciones

30 Sep. 2014 AAEstables AAAAAA- / Nivel 1 1ª Clase Nivel 2

30 Ene.2015 AAEstables AAAAAA- / Nivel 1 1ª Clase Nivel 2

31 Julio.2015 AAEstables AAAAA AA-/ Nivel 1 1ª Clase Nivel 2

29 Julio.2016 AAEstables AAAAA AA-/ Nivel 1 1ª Clase Nivel 2

Resumen Financiero Consolidado Cifras millones de pesos 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Jun.15

Jun.16

Ingresos Ordinarios

67.486

73.155

86.345

93.397

107.319

125.886

146.211

68.169

75.524

Ebitda(1)

49.496

52.062

61.227

65.241

74.456

85.554

100.527

45.981

51.047

Resultado Operacional

48.159

50.528

58.896

63.590

71.675

81.965

97.524

44.452

49.498

4.965

8.825

4.255

7.477

3.984

4.606

3.538

1.517

3.293

Gastos Financieros

-11.272

-14.634

-15.929

-19.063

-19.150

-25.825

-30.190

-14.664

-17.605

Ganancia (Pérdida) del Ejercicio

65.625

47.201

43.092

44.357

50.016

60.793

71.751

21.414

25.558

Flujo Caja Neto de la Operación Ajustado(FCNOA)(2)

33.306

40.134

52.726

35.516

46.508

81.016

50.911

34.450

31.472

-972

-9.369

-40.376

-82.364

-129.039

-118.724

-116.595

-57.344

-53.770 -66.884

Ingresos Financieros

Inversiones en Activos fijos Netas

-36.313

28.890

-6.202

-5.211

-19.472

-4.890

-102.713

-36.809

Flujo de Caja Libre Operacional

-3.979

59.656

6.148

-52.058

-102.003

-64.458

-168.396

-59.703

-89.181

Dividendos pagados

-7.453

-18.387

-27.103

-20.086

-19.498

-25211

-24.570

-24.489

-29.242

-11.431

41.269

-20.955

-72.144

-121.501

-89.670

-192.966

-84.192

-118.423

0

0

-5.206

-1.302

622

-799

-405

-1.453

0

Otros movimientos de inversiones

-11.464

-6.317

-4.687

1.686

-911

1.680

-22.550

2.316

25.044

Flujo de Caja Antes de Financiamiento

-22.895

34.952

-30.848

-71.760

-121.790

-88.789

-215.921

-83.329

-93.378

Variación de capital patrimonial

4.035

3.213

96.207

16.962

13.709

118.656

15.361

149.539

70.292

Variación de deudas financieras

48.535

29.382

37.691

10.174

176.021

87.876

17.032

-41.232

57.026

2.043

9.509

-4.565

12.746

-101.209

-77.832

187.468

1.687

-1.345

Financiamiento con EERR

-11.358

-38.866

-47.352

0

-1.568

1.204

223

0

0

Flujo de Caja Neto del Ejercicio

20.360

38.189

51.133

-31.879

-34.836

41.115

4.164

26.665

32.594

Caja Inicial

26.747

47.107

85.296

135.661

103.782

68.946

110.061

110.061

114.225

Caja Final

47.107

85.296

136.430

103.782

68.946

110.061

114.225

136.726

146.819

Caja y equivalentes

47.107

85.296

136.430

103.782

68.946

110.061

114.225

136.726

146.819

Cuentas por Cobrar Clientes

21.869

22.148

14.933

21.685

18.886

19.960

26.155

22.169

26.111

0

0

0

0

0

0

0

0

0

320.526

333.901

341.053

355.133

441.378

473.328

703.980

609.729

766.716

Activos Totales

772.461

810.050

941.239

1.051.367

1.201.956

1.413.758

1.671.939

1.553.888

1.787.465

Pasivos Totales

395.753

422.615

437.659

461.128

566.649

633.631

895.536

765.444

946.026

Patrimonio + Interés Minoritario

376.708

387.435

503.581

590.239

635.307

780.127

776.403

788.444

841.439

Inversiones en Acciones

Flujo de Caja Disponible Movimiento en Empresas Relacionadas

Otros movimientos de financiamiento

Inventario Deuda Financiera

(1)

Ebitda = Resultado Operacional + Amortizaciones y depreciaciones de Inmovilizado material.

(2)

Cifras estimadas por Feller Rate sobre la base de reportes de flujo de caja neto presentado por la compañía antes de los dividendos pagados y descontados los intereses netos.

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.

www.feller-rate.com

7

ANEXOS PARQUE ARAUCO S.A. INFORME DE CLASIFICACION– Agosto 2016

Principales Indicadores Financieros 2009

2010

2011

2012

Margen Bruto

82,2%

82,7%

80,7%

78,9%

Margen Operacional (%)

71,4%

69,1%

68,2%

68,1%

Margen Ebitda (1) (%)

73,3%

71,2%

70,9%

69,9%

Rentabilidad Patrimonial (%)

17,4%

12,2%

8,6%

7,5%

Costo/Ventas

17,8%

17,3%

19,3%

Gav/Ventas

10,9%

13,6%

12,5%

Días de

Cobro(2)

99,4

92,9

Días de

Pago(2)

321,0

Días de Inventario(2)

2013

2014

2015

Jun.15

Jun.16

79,2%

77,3%

76,9%

76,0%

75,6%

66,8%

65,1%

66,7%

65,2%

65,5%

69,4%

68,0%

68,8%

67,5%

67,6%

7,9%

7,8%

9,2%

8,2%

9,0%

21,1%

20,8%

22,7%

23,1%

24,0%

24,4%

10,8%

12,4%

12,2%

10,2%

10,8%

10,0%

53,0

71,2

54,0

48,0

54,7

49,8

51,9

462,4

326,7

285,7

280,9

300,1

244,2

139,2

119,9

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Endeudamiento Total

1,1

1,1

0,9

0,8

0,9

0,8

1,2

1,0

1,1

Endeudamiento Financiero

0,9

0,9

0,7

0,6

0,7

0,6

0,9

0,8

0,9

Endeudamiento Financiero Neto

0,7

0,6

0,4

0,4

0,6

0,5

0,8

0,6

0,7

Deuda Financiera / Ebitda(1) (2) (vc)

6,5

6,4

5,6

5,4

5,9

5,5

7,0

6,6

7,3

Deuda Financiera Neta / Ebitda(1)(2) (vc)

5,5

4,8

3,3

3,9

5,0

4,2

5,9

5,1

5,9

Ebitda (1) / Gastos Financieros(vc)

4,4

3,6

3,8

3,4

3,9

3,3

3,3

3,1

2,9

4,4

3,6

3,8

3,4

3,9

3,3

3,3

3,2

3,2

FCNO(2) / Deuda Financiera (%)

10,4%

12,0%

15,5%

10,0%

10,5%

12,5%

7,2%

13,8%

6,3%

FCNO(2) / Deuda Financiera Neta (%)

12,2%

16,1%

25,8%

14,1%

12,5%

16,3%

8,6%

17,8%

7,7%

3,6

2,0

2,9

2,1

1,5

1,7

1,6

1,9

1,7

Ebitda (1) / Gastos Financieros Anualizado (2) (vc)

Liquidez Corriente (vc) (1)

Ebitda = Resultado Operacional + Amortizaciones y depreciaciones de Inmovilizado material.

(2)

Indicadores a junio se presentan anualizados.

Características de los Instrumentos ACCIONES Presencia Ajustada (1)

100,00%

Rotación (1)

25,22% 66%

Free Float(1) Política de dividendos efectiva

30% de las utilidades líquidas del ejercicio

Participación Institucionales(1)