PICO 3 1 0 0 PARQUE

SAAVEDRA

PICO 3100

2H H

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Universidad de Buenos Aires – Universidad Torcuato di Tella

OBRAS DEL GRUPO PICO 3100

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RESUMEN El objetivo del presente documento es el de conformar el grupo de inversores para realizar un emprendimiento inmobiliario enfocado a todas aquellas personas interesadas en participar de un proyecto al costo. Para lo cual se conformó un equipo de profesionales con el fin de coordinar las definiciones generadas por el grupo de inversores en forma conjunta. Ventajas:

 Formar parte de una inversión inmobiliaria desde su fase inicial con un capital de acuerdo a las necesidades de cada inversor.  Obtener un producto de calidad. Unidades de gran versatilidad y excelente construcción.  Lograr viviendas al costo, ahorrando un 25 %, en relación a proyectos similares, del costo para el mismo resultado en otra situación: Empresa comercializadora, Inmobiliaria, etc. Descripción: El proyecto consta de un edificio de 5 pisos al frente y de 6 plantas al contrafrente, se desarrollan varias tipologias de unidades funcionales, con el fin de satisfacer las necesidades de cada uno de los participantes, con superficies que van desde 52 m2 hasta 125m2 con amplias terrazas y balcones terraza; con 13 espacios guardacoches y laundry. El edificio es de concepto moderno, privilegiando el aire y la luz, con un diseño modular que otorga flexibilidad a las unidades. La construcción se desarrolla al costo con un valor estimado de 1.150 U$S/m2. El valor actual de mercado para un departamento en la misma zona es de 1.450 – 1.520 U$S/m2, lo que significa una ganancia de mas de 300 U$S/m2 invertido sin considerar las cocheras. El desarrollo se localiza en Parque Saavedra; barrio de Saavedra; zona residencial con fuertes expectativas de crecimiento por parte del mercado inmobiliario. Esto último genera una posible mayor ganancia por la revalorización de la zona. El proyecto, la administración y la dirección de la obra estará a cargo de 2H, quienes cuentan con una vasta experiencia en desarrollos en la zona; Ramallo 2251, Vilela 2350, Besares 3155, Roque Perez 4263, Ruiz Huidobro 3450/62, Arias 3039, Ruiz Huidobro 3063, Zapiola 4248/54, Arias 3060 y García del Río 3195

La formación del grupo inversor ya esta en marcha, como en cada uno de nuestros proyectos, nosotros formamos parte del grupo, invirtiendo y apostando en nuestros emprendimientos en bienes raíces.

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EL PROYECTO Consta de un edifico de de 5 plantas al frente y de 6 plantas al contrafrente. Planta baja y la planta subsuelo libre con espacios guardacoches cubiertas y descubiertas. El diseño es funcional con unidades flexibles que permiten ser utilizadas como departamentos de vivienda de uno o dos ambientes, estudios u oficinas, unificar dos unidades de una misma planta o en duplex para obtener viviendas de 3 ambientes. El proyecto privilegia la privacidad, iluminación y circulación de aire en las unidades. Para ello se implementan hall de entrada mediante pasarelas abiertas, una terraza de uso común, y balcones con amplios ventanales en ambos extremos que favorecen la circulación del aire y la iluminación natural.

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EL PROYECTO

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CORTE DEL EDIFICIO

l

VISTA LATERAL

5º P 4º P 3º P 2º P 1º P PB SS

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l

PLANTA Acceso común

SUBSUELO

ayudantía

l

cocheras

l

l

PLANTA Acceso común l

cocheras

cubiertas l acceso unidades planta baja.

l

PRIMER

BAJA

PISO

l

FRENTE

2

Unidades de 56m de uno - dos ambientes Baño

principal

l

toilette

l

cocina

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americana

l

patio.

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l

SEGUNDO- CUARTO PISO

l

PISO

FRENTE

Unidades de 56m2 de uno - dos ambientes Baño

principal

l

toilette

l

QUINTO

l

cocina

americana

l

PISO

balcón.

l

FRENTE

Unidades de 52m2 de uno-dos ambientes l baño principal l toilette cocina americana

l

balcón

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l

terraza

privada

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l

DUPLEX PLANTA BAJA Unidades de 125m2 de tres ambientes Baño

principal

l

baño suite

cocina

l

l

Unidades de 113m2 de tres ambientes principal

l

living comedor

l

DUPLEX SEGUNDO PISO

Baño

CONTRAFRENTE

baño suite

l l

toilette

l

americana

l

terraza.

CONTRAFRENTE living comedor

cocina

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americana

l

toilette

l balcón terraza.

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DUPLEX QUINTO PISO

l

Unidades de 113m2 de tres ambientes

l

Baño

principal

l

baño suite

l

CONTRAFRENTE living comedor cocina

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americana

toilette

l l

terraza.

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PLANTA FRENTE

l

TIPO

Unidades de 56m2 de uno/dos ambientes, baño principal, toilette, cocina americana y balcón

PLANTA TIPO FRENTE l VIVIENDA SOLTEROS PAREJAS SIN NIÑOS Unidades de 112m2 de dos/tres ambientes, baño en suite, ducha independiente, toilette, cocina americana, living, estudio y balcones en todos los ambientes.

PLANTA TIPO FRENTE l

VIVIENDA FAMILIAR

Unidades de 112 m2 de recepción, cocina, comedor, living, toilette, suite principal, baño suite, dormitorio niños, baño y balcones en todos los ambientes

LA UNIFICACION DE UNIDADES SE PODRA REALIZAR DESPUES DEL FINAL DE OBRA Y SOBRE LAS DEFINICIONES DEL PROPIETARIO

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UNIDAD MODELO FRENTE

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EL PROCESO El proceso completo que permite la realización del proyecto, consta de las siguientes fases: Conformación Grupo inversor Relevamiento Terrenos

Proyecto arquitectónico

Pedido de precios

Dirección de Obra Escritura

Administración

Etapa 1

Investigación/ Reconocimiento de terrenos selección del adecuado - CUMPLIDA

Realizar el relevamiento de la zona definida, identificar potenciales terrenos, seleccionar el adecuado y generar la compra del mismo Analizar los aspectos positivos y negativos de los terrenos seleccionados Etapa 2 Proyecto Arquitectónico / Documentación para construir – EN PROCESO El proyecto consiste en el desarrollo con profundidad de la solución escogida, teniendo en cuenta que basados en estos diseños se realizarán los planos de obra. Aquí, además de una presentación gráfica, se trata de definir materiales, colores y el costo total previsto para la obra. Pasada esta etapa ya no habrá presentaciones de diseño (o las habrá exclusivamente sobre aspectos parciales) ya que el proyecto entra en su fase de implementación. La presentación de proyecto consiste en: •

Plantas, cortes y vistas a escala conveniente

•

Paleta de materiales

•

Cómputo y presupuesto de proyecto

Una vez finalizado el proyecto comienza la etapa de carácter técnico. No supone interacción con el inversor ya que consiste en preparar todos los documentos gráficos (planos) y escritos (pliegos) necesarios para permitir confeccionar el presupuesto, y posterior construcción de la obra. Etapa 3 Pedido de Precios – Licitación Al finalizar la etapa de planos de obra debe realizarse la selección de los contratistas. A partir de allí, los pedidos de precios se irán sucediendo unos a otros hasta el final de la obra. La apertura del volumen total a contratar en un número determinado de rubros es factible de coordinar sin afectar el normal desarrollo de la obra y permite lograr importantes economías.

Etapa 4

Dirección de Obra

Las obras son procesos complejos con interrelación de numerosos actores con prioridades e intereses no siempre coincidentes. Por ello, una adecuada dirección de obra es muy importante para llevar adelante en tiempo y en forma el proyecto documentado en los planos. No consiste exclusivamente de hacer cumplir contratos sino de arbitrar permanentemente para que las obras lleguen a un correcto destino. Motivos de conflicto suelen haber en cada paso; el director de obra será quien los resuelva eficientemente.

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La dirección de obra comprende: •

Visitas periódicas a obra

•

Dirección de las reuniones periódicas de coordinación

•

Certificación de avance de obra del constructor y terceros

•

Coordinación de los rubros con ajuste al plan de trabajo

•

Visitas a talleres de proveedores

•

Control de calidad de las compras

•

Recepción provisoria primero y definitiva después de los distintos trabajos

Conformación Grupo inversor – EN PROCESO

El grupo inversor que financiará el proyecto se conforma por distintos inversores cuyas participaciones mínima corresponden a una unidad funcional. El grupo queda conformado legalmente mediante la firma de un contrato de fideicomiso ante escribano público. Se comienza a conformar con una reserva o primer aporte (correspondiente al terreno) por parte de los inversores. Cada integrante del grupo seleccionara la unidad en la cual va a realizar su inversión en el momento en que se haga efectivo el primer aporte, hasta cubrirse la totalidad de las unidades.

Administración y construcción

El tipo de obra, por contratos separados, supone múltiples contratos a realizar y administrar hasta su cancelación, la realización de numerosos pedidos de materiales, de consultas de precios y la necesaria documentación de todo el proceso. Para reducir al máximo la carga de tareas y responsabilidades al cliente, aconsejamos un servicio de administración riguroso y confiable y la información con relación a compras, contrataciones y pagos a tiempo. La administración de obra incluye: •

Seguimiento administrativo de compras y contratos

•

Organización de pedidos de precios

•

Control del presupuesto

•

Gestión de los pagos semanales de obra y a terceros

•

Generación de informes mensuales a los inversores detallando los avances de obra y su cumplimiento

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COSTOS El presupuesto estimado para la obra se compone de la siguiente forma:

Costo del Terreno

USD 372.139

Costo de Construccion Aproximado

USD 916.778

Impuesto al Valor Agregado

USD 97.508

Honorarios Profesionales

USD 155.524

PROYECTO-DIRECCION-ADMINISTRACION (17%)

Comercializacion

USD 61.678

COSTO GENERAL APROXIMADO

USD 1.603.627

**Montos aproximados

NOTA: Los anteriores valores son aproximados, al tratarse de una construcción al costo, la variación de los valores anteriores se trasladaría en forma directa mente proporcional a los aportes de los inversores dependiendo de sus porcentajes.

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LOS PORCENTAJES Y COSTOS APROXIMADOS DE LAS UNIDADES La participación en los costos de la obra de cada inversor corresponde a la participación de su unidad funcional sobre el proyecto total. La asignación de cada unidad se efectiviza al momento de realizar la reserva. El porcentaje de participación de cada unidad sobre el total de la obra corresponde a su proporcional de m2 propios sobre el total de m2 del proyecto.

DESCRIPCION

PARTICIPACION

COSTO TOTAL ESTIMADO

Unidad Funcional de 56m2 (52m2 cubiertos y 4m2 semicubiertos) al frente del 1º al 4º piso

4,18%

USD 67.080

Unidad Funcional de 52m2 (41m2 cubiertos, 14m2 balcon terraza y 18m2 de terraza construible) al frente del 5º piso

3,71%

USD 59.490

Duplex de 125m2 (104m2 cubiertos, 8m2 semicubiertos y 38m2 descubiertos) contrafrente 1º piso

9,13%

USD 146.430

Duplex de 113m2 (104m2 cubiertos, 8m2 semicubiertos y 4 m2 descubiertos) contrafrente 3º piso

8,45%

USD 135.410

Duplex de 124m2 (104m2 cubiertos, 56 m2 descubiertos) contrafrente 5º piso

8,90%

USD 142.690

Espacio Guardacoche cubierto

0,49%

USD 7.800

Espacio Guardacoche descubierto

0,41%

USD 6.550

**las superficies son aproximadas

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CRONOGRAMA DE FINANCIAMIENTO Los aportes correspondientes a cada unidad se realizan de acuerdo a los gastos que se van originando en el proyecto. Para un mejor ordenamiento y gestión se divide la financiación del proyecto en 3 etapas: •

La primera es la reserva mediante la cual se asigna la unidad y se toma el compromiso de participar en el proyecto. La misma se destina a la adquisición del terreno.

•

La segunda etapa corresponde a la firma de contratos donde los aportes son destinados al acopio de materiales con el fin de asegurar los precios frente a la inflación.

•

La tercer etapa corresponde a la ejecución y dura aproximadamente un año durante el cual se realizan aportes mensuales destinados a pagar los distintos certificados de obra a medida que se va completando el proyecto.

La siguiente tabla resumen los aportes estimados según el porcentaje de participación de cada unidad:

Tipologia

Costo Unidades

1º APORTE

2º APORTE

CUOTAS

TERRENO

ACOPIO

16

Unidad 56m2

USD 67.080

USD 19.980

USD 17.400

USD 1.860

Unidad 52m2

USD 59.490

USD 17.690

USD 15.400

USD 1.650

Unidad de 125m2

USD 146.430

USD 43.630

USD 38.000

USD 4.050

Unidad de 113m2

USD 135.410

USD 40.410

USD 35.200

USD 3.740

Unidad de 124m2

USD 142.690

USD 42.490

USD 37.000

USD 3.950

Espacio Guardacoche cubierto

USD 7.800

USD 2.300

USD 2.000

USD 220

Espacio Guardacoche descubierto

USD 6.550

USD 1.950

USD 1.700

USD 180

NOTAS: Tanto los valores totales como de las cuotas son aproximados. Los valores de las cuotas se definirán con detalle dependiendo del ritmo y avance de obra.

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TERMINACIONES A continuación se detallas las terminaciones contempladas en este presupuesto •

Estructura de hormigón armado con losas a la vista en interiores y exteriores

•

Instalación preparada para aire acondicionado split frío-calor en cada unidad

•

Carpinterías de aluminio

•

Con mesada de cocina

•

Paredes interiores de terminación en yeso preparadas con látex blanco para ser pintadas

•

Instalacion electrica

•

Piso de alisado de cemento color cemento

•

•

Revestimientos de baños y cocinas de cerámicas blancas San Lorenzo 20X20

Sin muebles ni artefactos de cocina ni ningún equipamiento especial

•

Sin muebles de baño

•

Griferias fv allegro

•

Sin frentes ni interiores de placard

•

Sanitarios ferrum linea bari

•

Sin rejas de seguridad ni cortinas

•

Ascensor

•

Portón de entrada automático y apertura puerta principal por portero eléctrico

preparada

para

cocina

NOTAS: Las terminaciones no contempladas en el presupuesto principal serán sobre la base de la definición de cada uno de los inversores, según la inversión o el estilo que busca en su unidad. Para todos los faltantes a definir 2H percibirá en cada caso el mismo porcentaje contratado para la obra general y la administración se llevara a cabo separando las diferentes unidades.

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OBRAS REALIZADAS

H1

RAMALLO 2251

Edificio de 1000 m 2 con 8 Unidades de vivienda y cocheras

H3 ROQUE PEREZ 4263

Edificio de 1000 m de vivienda

2

con 8 unidades y cocheras

H2 VILELA

2350

Edificio de 1000 m2 con 13 unidades de vivienda y cocheras

H3/4 RUIZ HUIDOBRO 3464 Edificio de 2000 m2 con 16 unidades de vivienda y cocheras

EN CONSTRUCCION

AIR III R HUIDOBRO 3063 Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocheras

H5 GARCIA del RIO 3195 Edificio de 1000 m2 con 8 unidades de vivienda y cocheras

AIR IV ARIAS 3060

Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocheras

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AIR I BESARES

3155

Edificio de 1800 m2 con 20 unidades de vivienda y cocheras

AIR II ARIAS

3039

Edificio de 1800 m2 con 20 Unidades de vivienda y cocheras

EN CONSTRUCCION

O1 ZAPIOLA

4248

Edificio de 3000 m 2 con 5 plantas de oficinas y 30 cocheras