PLAN PARA LA CONSTRUCCION DE UNA CARTERA COLECTIVA INMOBILIARIA PARA COLSEGUROS ALLIANZ COMO ALTERNATIVA DE INVERSION

CLAUDIA URIBE GOMEZ ALBERTO PENAGOS MONTOYA

TRABAJO APLICADO ESPECIALIZACION EN FINANZAS Y MERCADO DE CAPITALES

UNIVERSIDAD DE LA SABANA BOGOTA, D.C JUNIO 26 DEL 2009

TABLA DE CONTENIDO 1. TITULO ...................................................................................................................... 4 2. PROBLEMA DE INVESTIGACION ...................................................................... 5 3. OBJETIVOS ............................................................................................................... 8 4. MARCO DE REFERENCIA DEL PROYECTO ................................................... 9 4.1 MARCO TEORICO ................................................................................................ 9 Fondos Inmobiliarios ...................................................................................................... 9 4.2 MARCO LEGAL .................................................................................................... 10 4.3 MARCO CONCEPTUAL ..................................................................................... 13 4.3.1 FONDOS INMOBILIARIOS (REITS) .............................................................. 13 4.3.2 CICLO ECONÓMICO ........................................................................................ 16 5. METODOLOGIA ................................................................................................ 19 5.1 DIAGNOSTICO DE LA SITUACION ACTUAL DE LA EMPRESA ............ 19 5.1.1 ANTECEDENTES DIRECTOS DE LA PROPUESTA ................................... 20 5.1.2 NACIMIENTO Y DESARROLLO DE LA IDEA ............................................ 23 5.1.3 VISIÓN Y MISIÓN DEL PROYECTO............................................................. 24 5.2 ANÁLISIS SITUACIONAL................................................................................ 25 5.5 COMPETENCIA ACTUAL Y POTENCIAL ...................................................... 38 6. TÉRMINOS DE LA OFERTA ................................................................................ 41 6.6. ANÁLISIS FINANCIERO: ................................................................................... 43 7. CONCLUSIONES…………………………………………………………………44 8. BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 50

INTRODUCCION

La oferta limitada de productos en el área de Asset Management de Colseguros y la necesidad de tener un portafolio desligado de las volatilidades inherentes a los instrumentos de inversión de dicho portafolio fueron las consideraciones principales para buscar una alternativa de inversión que complementara productos ya existentes y que brindara la posibilidad a la compañía de administrar mayores recursos y de generar nuevas posibilidades de inversión para los ahorradores actuales y potenciales. La inversión en inmuebles ha sido considerada tradicionalmente como segura por la posesión que se tiene del activo y rentable por las valorizaciones históricas del mismo, pero limitada por el valor que deben pagar los inversionistas y ahorradores interesados. Una Cartera Colectiva Inmobiliaria, proporcionaría los beneficios asociados a la rentabilidad y permitiría el acceso al mercado inmobiliario de pequeños y medianos ahorradores; lo que la convertiría en un instrumento de inversión atractiva y complementaria el portafolio de productos de ahorro existentes en Colseguros.

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1. TITULO

Plan para la construcción de una Cartera Colectiva inmobiliaria para Colseguros como alternativa de inversión.

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2. PROBLEMA DE INVESTIGACION

2.1 DESCRIPCION DEL PROBLEMA Dos de los factores fundamentales que atraen a un inversionista o ahorrador a tomar una decisión de invertir en un activo financiero son la seguridad, traducida en la certeza de recuperar la inversión y la rentabilidad determinada por la ganancia o el retorno que deja dicha inversión, estas determinan el perfil de un inversionista o ahorrador, la menor seguridad de un activo normalmente compensada por una esperanza de mayor rentabilidad atrae a los inversionistas más arriesgados mientras que la mayor seguridad con rentabilidades normales o bajas suele sugerir perfiles conservadores de inversión, sin embargo después de la reciente recesión mundial, una de las más profundas desde la crisis de los 30´s, donde se desnudo la fragilidad del sector financiero mundial, los conceptos de seguridad y rentabilidad fueron reevaluados por el mercado tendiendo en general a sacrificar la rentabilidad por conservar la seguridad, Colombia no es ajena al fenómeno por lo que cada vez es más difícil para las empresas captadoras de capitales llegar a convencer al mercado de inversionistas sobre las bondades de sus productos. Si una de estas compañías esta interesada en conservar y aumentar su participación en el mercado financiero es necesario entonces unir en un producto la percepción de seguridad con la expectativa de una alta rentabilidad, un portafolio diversificado, además, debería incluir activos cuyo comportamiento no esté relacionado directamente de manera tal que existan alternativas rentables para sopesar los las tendencias generalizadas de un mercado bajista.

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2.2 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Concretar una alternativa de inversión segura y rentable que se convierta en complemento y diferencial de un portafolio de soluciones de planeación financiera para Colseguros Allianz, posibilitando la diversificación del portafolio y la captación masiva de recursos de los inversionistas y ahorradores.

2.3 JUSTIFICACION Y DELIMITACION DEL PROBLEMA. Colseguros es una compañía del grupo Allianz, dentro de sus ramas de negocios cuenta con la unidad de Asset Management la cual administra un Fondo de Pensiones Voluntarias y cuenta con diferentes portafolios de Inversión. 1

Conservador pesos corto plazo: Portafolio que busca preservar el capital con una rentabilidad que tenga como referencia la inflación local. Concentrado en valores de renta fija en pesos, con un alto porcentaje de títulos emitidos por el Gobierno Nacional. Instrumentos Money Market en Colombia y emisiones locales en pesos del Gobierno Nacional o de instituciones de máxima seguridad y liquidez con calificación mínima AA. Moderado Dólares: Portafolio que busca maximizar el retorno total y proteger contra el riesgo de devaluación, mediante una consistente estrategia de preservación del capital en instrumentos de renta fija y una prudente aministración de las inversiones en dólares. La composición es principalmente títulos de participación en fondos de inversión internacional, bonos High Yield (Bonos en dólares emitidos por el Gobierno Nacional en USA). El fondo internacional de bonos de mediano plazo invierte en bonos calificados, con duraciones promedio entre 3 – 6 años y es administrado por PIMCO. Alta Liquidez: Portafolio que busca la protección del capital a corto y mediano plazo a través de la inversión en instrumentos financieros de renta fija, bajo riesgo y mínima volatilidad. Esta alternativa permite al cliente tener disponibilidad permanente de sus recursos para atender necesidades de liquidez. Su composición es principalmente en instrumentos Money Market y emisiones locales en pesos de corto plazo, CDT`s, papeles comerciales del sector real y fiducias. Los portafolios se han visto seriamente afectados por la caída de la bolsa del 2008 y la del 2009, el portafolio que concentra el 60% de los inversionistas 1

Colseguros, Portafolios de Inversión 2009 [en línea] www.solucionesdeplaneacionfinanciera.com / Portafolios de inversión [Citado 27 de Febrero 2009]

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“conservador corto plazo” pasó de tener una rentabilidad durante el 2005 de 19.54% e.a a una rentabilidad -1,59% e.a para el 2006 en el 2007 de 0.08% e.a. y con corte a mayo de 2009 tuvo el siguiente comportamiento:

Tabla 1. Rentabilidad Histórica Portafolio Colseguros a 30 de Mayo de 2009

Fuente: www.planideal.com

La actual situación de la bolsa trae consigo una aversión de muchos inversionistas de portafolio a invertir sus recursos. Por esta razón se vio la imperante necesidad de ampliar la oferta de portafolios incluyendo un portafolio que no esté atado a la actual situación del mercado bursátil, como lo es un Cartera Colectiva Inmobiliaria.

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3. OBJETIVOS

3.1 OBJETIVO GENERAL Elaborar el plan para la constitución de un Cartera Colectiva Inmobiliaria como alternativa de inversión.

3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS 3.2.1 Diagnosticar la situación Actual del área de Asset Management de Colseguros. 3.2.2 Analizar el sector inmobiliario y de Construcción en Colombia 3.2.3 Definir en que consisten los Carteras Colectivas Inmobiliarias como alternativa de inversión 3.2.4 Realizar una proyección financiera sobre las expectativas de rentabilidad de la Cartera Colectiva Inmobiliaria. 3.2.5 Organizar los términos de la oferta.

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4. MARCO DE REFERENCIA DEL PROYECTO

4.1 MARCO TEORICO Carteras Colectivas Inmobiliarios Muchos colombianos han deseado por años invertir en finca raíz pero el no tener la capacidad financiera para acceder a esta modalidad de inversión a limitado esta posibilidad. 2Las carteras colectivas Inmobiliarios permiten el acceso de inversión en finca raíz a cualquier persona, ya que estas compran una participación dentro de un portafolio de inmuebles por lo que no necesita el capital total proporcionan entonces la opción de comprarlos dicha participación sin preocuparse por el pago de cuotas, impuestos o arreglos; además, obteniendo utilidades por concepto de arriendo y valorización. Pese a que en la mayoría de países esta oportunidad de negocios opera con gran éxito desde hace varias décadas, en Colombia el tema viene tomando forma desde el año pasado y solo con la reciente reglamentación del Gobierno entrará a operar. En principio los fondos utilizarán los recursos que capten para comprar inmuebles, administrarlos y colocarlos en arriendo, lo que asegurará rendimientos por los cánones del alquiler como por la valorización de los mismos. En comparación con los productos de inversión disponibles en este momento, como por ejemplo los CDT’s, TES o acciones, los fondos inmobiliarios tienen un riesgo mínimo porque la mayoría del capital estará invertido en finca raíz; de hecho, los especialistas consideran que es un bien tangible, de fácil comercialización, cuyo valor no se pierde con el paso del tiempo. “Los administradores de los fondos deben hacer investigaciones y análisis rigurosos antes de comprar un inmueble. Entre otros aspectos, deberán lograr un precio competitivo y evaluar las proyecciones de valorización, la ubicación y los diferentes ciclos económicos”, explicó María José Ramírez, asesora del Despacho de la Supervalores. Este producto – resaltó la funcionaria – inyectará mayores recursos al mercado inmobiliario y contribuirá en la construcción de vivienda social para colocarla en renta, ya que los ingresos derivados de esta actividad están exentos del pago 2

Metrocuadrado.com [en línea] www.metrocuadrado.com/ articulo, fondos inmobiliarios [Citado el 27 de Febrero de 2009]

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de impuestos por diez años, según lo dispuesto en la Ley de Arriendos (820 del 2003). “Los fondos también podrán participar en inversiones de renta fija a corto plazo – en una escala máxima el 10 por ciento de sus recursos – con el fin de tener la liquidez necesaria para su funcionamiento. Sus administradores están en la obligación de estructurar y combinar tanto el portafolio de inversiones como el manejo eficiente de los capitales”, destacó Ramírez. Las opciones de los fondos inmobiliarios básicamente hay dos vías para constituir fondos inmobiliarios: A través de sociedades especializadas. Cuando un grupo de amigos, constructores o inversionistas deciden unirse con un objeto social único encaminado a la adquisición o construcción de un inmueble para su posterior explotación, mediante el alquiler. Mediante fondos de inversión cerrados o abiertos. Cerrados son cuando se fija un límite de aportantes y si alguno, luego, desea salir debe ir al mercado secundario de la bolsa para vender los valores correspondientes. Por su parte, los Fondos abiertos son aquellos que permiten el ingreso de nuevos inversionistas en cualquier momento y la oportunidad de retirarse por lo menos una vez al año`. 4.2 MARCO LEGAL 4.2.1 CARTERAS COLECTIVAS INMOBILIARIAS 3 Carteras Colectivas: El Decreto 2175 DE Junio de 2007 regula la administración y gestión de las carteras colectivas En el Artículo 14. Tipos especiales de carteras colectivas. Determina y define las clases de carteras colectivas para el presente estudio nos remitimos al numeral 2: “Carteras colectivas inmobiliarias: Serán carteras colectivas inmobiliarias aquellas cuya política de inversión prevea una concentración mínima en los activos mencionados en el literal a) del presente numeral equivalente al 60% de los activos de la cartera colectiva.

Estas carteras podrán ser abiertas, cerradas o escalonadas y deberán seguir las siguientes reglas: 3

Ministerio de Hacienda y Crédito Publico Decreto 2175 de 2007

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a) Las carteras colectivas inmobiliarias podrán invertir en las siguientes clases de activos: i) Bienes inmuebles, ubicados en Colombia o en el exterior; ii) Títulos emitidos en procesos de titularización hipotecaria o inmobiliaria y los derechos fiduciarios de patrimonios autónomos conformados por bienes inmuebles; iii) Participaciones en carteras colectivas inmobiliarias del exterior que tengan características análogas a las previstas en este artículo, en los términos que prevea el reglamento;

b) Las carteras colectivas inmobiliarias podrán realizar depósitos en cuentas corrientes o de ahorros e invertir en carteras colectivas abiertas y títulos de contenido crediticio inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores, RNVE, con el propósito de atender sus requerimientos de liquidez, de conformidad con los límites que se establezcan en el reglamento; c) En el reglamento deberán señalarse las reglas que determinarán la diversificación por tipo de activo y por inmueble. En relación con las inversiones en títulos o valores, deberán seguirse las reglas del presente decreto; d) Las sociedades administradoras de carteras colectivas inmobiliarias podrán suscribir contratos de promesa de compraventa y opción, con el fin de asegurar la compra de inmuebles para la cartera que administran, incluso cuando el proyecto de construcción se encuentre en proceso de desarrollo. En tales casos, el plazo máximo para celebrar el contrato prometido o ejercer la opción será de hasta dos (2) años. Los contratos de promesa de compraventa y opción se tendrán en cuenta a efectos de calcular el porcentaje mínimo requerido en el primer inciso del presente numeral; e) La cartera colectiva inmobiliaria podrá obtener créditos para la adquisición de bienes inmuebles, hasta por un monto equivalente a dos (2) veces el valor de su patrimonio. Parágrafo. Lo dispuesto en el presente numeral se entenderá sin perjuicio de las disposiciones que rigen a los fondos de inversión inmobiliaria conforme lo establecido en el artículo 41 de la Ley 820 de 2003 y las normas que la reglamenten, modifiquen o adicionen. En el Artículo 37 del mismo decreto se estipula los gastos que puede asumir la Cartera Colectiva así: “Sólo podrán imputarse a la cartera colectiva los gastos que sean necesarios para el funcionamiento y gestión de la misma, tales como: 11

1. El costo del contrato de depósito y custodia de los valores que componen el portafolio de la cartera colectiva; 2. La remuneración de la sociedad administradora 3. Los honorarios y gastos en que haya de incurrirse para la defensa de los intereses de la cartera colectiva, cuando las circunstancias así lo exijan 4. El valor de los seguros y amparos de los activos del fondo, distintos de la cobertura a que se refiere el artículo 18 del presente decreto 5. Los gastos bancarios que se originen en el depósito de los recursos de la cartera colectiva 6. Los gastos en que se incurra para la citación y celebración de las asambleas de los inversionistas 7. Los tributos que gravan directamente los valores, los activos o los ingresos de la cartera colectiva 8. El costo de la inscripción de los valores representativos de derechos de participación en carteras colectivas cerradas y escalonadas en el Registro Nacional de Valores y Emisores, RNVE, y en la bolsa de valores, si hay lugar a ello 9. Los honorarios y gastos causados por la revisoría fiscal de la cartera colectiva 10. Los correspondientes al pago de comisiones relacionados con la adquisición o enajenación de activos y la realización de operaciones, así como la participación en sistemas de negociación 11. Los intereses y demás rendimientos financieros que deban cancelarse por razón de operaciones de reporto o repo, simultáneas y transferencias temporales de valores y para el cubrimiento de los costos de operaciones de crédito que se encuentren autorizadas 12. Los derivados de la calificación de la cartera colectiva, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 20 del presente decreto 13. Las cuotas de administración de inmuebles en el caso de las carteras colectivas inmobiliarias 14. Los gastos en que se incurra por concepto de coberturas o derivados.” 12

4.2.3 LEY DE ARRIENDOS

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En cuanto a las disposiciones que reglamentan el arrendamiento el Cartera Colectiva Inmobiliaria debe regirse por la Ley de Arriendos (820 del 2003) que para la actividad específicamente estipula en el Capitulo VIII: Artículo 28. Matrícula de Arrendadores: Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la Cámara de Comercio correspondiente. Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente. Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley. Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.

4.3 MARCO CONCEPTUAL 4.3.1 CARTERAS COLECTIVAS INMOBILIARIOS (REITS) Los fondos inmobiliarios son instituciones de inversión colectiva no financiera cuyo objetivo es la captación pública de fondos que se destinarán a la adquisición de inmuebles para su explotación en régimen de alquiler. Los REITs (por sus siglas en ingles Real Estate Investment Trust) son instrumentos de inversión constituidos bien sea a través de un patrimonio autónomo o una compañía, que compran, administran y venden activos inmobiliarios. El portafolio de propiedades normalmente diversificado puede 4

Congreso de la República de Colombia, Ley 820 de 2003

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incluir apartamentos, locales, oficinas, edificios, y bodegas. Este portafolio es gestionado por un administrador cuyo objetivo principal es generar rentabilidades competitivas producto de los arrendamientos y la valorización de los bienes que componen el portafolio inmobiliario. Estados Unidos (REITs) Los REITs fueron creados en los Estados Unidos en los años 60s, con el objetivo de darle al público, particularmente a los pequeños inversores la capacidad de invertir en activos inmobiliarios mediante la adquisición títulos valores. Desde entonces el crecimiento de los REITs no se ha detenido, tanto así que en la actualidad existen en los Estados Unidos 194 REITs que cotizan en bolsa con activos por más de US$700.000 millones5 y una capitalización de mercado de US$ 375.00 millones, adicionalmente son considerados como un instrumento para la diversificación de inversiones y la disminución de los riesgos asociados al mercado inmobiliario.

Gráfica 1. Participación por Sectores Fuente: NAREIT

Alemania (Open ended funds / Real estate funds) Invierten en propiedades, participaciones en empresas del sector real e instrumentos de renta fija. Las participaciones en este tipo de fondos no están inscritas en Bolsa. Los 20 open-ended funds de Alemania son los más grandes inversionistas en finca raíz en Alemania. 5 Fuente: National Association of Real Investment Trusts, NAREIT. [en línea] www.nareit.com/funds

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En el 2007, más de 4 billones de Euros fueron invertidos en fondos de inversión. Para el 2007 los volúmenes de inversión en finca raíz para Alemania fueron 6: Inversionistas Privados – 5% Fondos de Pensiones – 10% Closed-end funds – 12% Open-end funds -19% Bancos – 1% Reino Unido: (Property investment funds) Desde 2004 se estableció legalmente el proyecto busca emular los REIT de Estados Unidos así los ciudadanos pueden invertir en bienes raíces comerciales y residenciales. Permite a los pequeños inversionistas acceder a la propiedad de bienes inmuebles, imprimiendo una mayor liquidez al mercado.

España Fondos de carácter no financiero que invierten en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como en valores negociados en mercados secundarios. Pueden invertir en inmuebles en fase de construcción, en opciones de compra, en compromisos de compra de inmuebles y en concesiones administrativas que permitan el arrendamiento de inmuebles. Australia (LTP) En Australia los LTP (REITS versión Australiana) han permitido incrementar el porcentaje de ahorro de las familias dado que es un instrumento de fácil entendimiento a diferencia de muchos otros que cotizan en bolsa.

Ventajas: La experiencia estadounidense en estos últimos 15 años es un reflejo de sus ventajas. En primera medida, los retornos obtenidos han sido óptimos y lo que es mejor, esta clase de activos al no estar correlacionados con los títulos de renta fija y con las acciones son una buena opción para invertir. Por otro lado, en la medida que cada REITs o fondos inmobiliarios invierten en una amplia gama de bienes raíces, logran una diversificación en el portafolio de 6

Fuente: Bolsa de Valores de Colombia, Fondos de Inversión Inmobiliaria. [en línea] www.bvc.com.co

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propiedades, lo cual se traduce en inversiones de poco riesgo ya que generan altos rendimientos con baja volatilidad.

Gráfica 2: Esquema Fondos Inmobiliarios Fuente: www.pei.com

4.3.2 CICLO ECONÓMICO 7

El ciclo económico es un conjunto de fenómenos económicos que se suceden en una época o periodo determinado. Borísov define al ciclo económico como el movimiento de la producción capitalista a través de fases que guarda entre sí una relación de sucesión; crisis, depresión, reanimación y auge. El conjunto de fases entre dos crisis forma un ciclo capitalista. Con cada crisis que es donde termina un ciclo capitalista, vuelve a empezar otro ciclo. Es por esto que la crisis es la fase principal del ciclo capitalista. Con cada crisis que es donde termina un ciclo capitalista, vuelve a empezar otro ciclo. Es por esto que la crisis es la fase principal del ciclo y representa la base del desarrollo cíclico de la producción capitalista. En la crisis se manifiestan todas las contradicciones del sistema capitalista que se van acumulando hasta que estallan en un momento determinado que es cuando surge la crisis.

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Gestiopolis [en línea]www.gestiopolis.com / Qué es el ciclo económico

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Fases del Ciclo Económico Crisis En este ciclo se acentúan las contradicciones del capitalismo. Hay un exceso de producción de ciertas mercancías en relación con la demanda en tanto que falta producción en algunas ramas, hay una creciente dificultad para vender dichas mercancías, muchas empresas quiebran y se incrementa el desempleo y subempleo. Recesión Existe un retroceso relativo de toda la actividad económica en general. Las actividades económicas: producción, comercio, banca, etc. disminuyen en forma notable. Depresión Hay periodos de estancamiento donde prácticamente se detiene el proceso de producción. Constituye la verdadera caída de la economía, en esta fase se van formando los elementos que permitan pasar a la otra fase. Estas fases se dan por el movimiento capitalista y no dependen de la voluntad del hombre. Recuperación Fase del ciclo económico que se caracteriza por la reanimación de las actividades económicas, aumenta el empleo, la producción, la inversión y las ventas. Las variables económicas tienen un movimiento ascendente, que se refleja en la actividad económica en general, tendiéndose al pleno empleo. Auge Fase del ciclo económico donde toda la actividad económica se encuentra en un periodo de prosperidad y apogeo. El auge representa todo lo contrario de la depresión donde hay decadencia, puede durar de forma variable ya sea que dure muchos años como solo unos cuantos meses, según las condiciones económicas. Al estancarse la producción viene de nuevo la crisis y comienza un nuevo ciclo económico.

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Gráfica 3: Ciclo Económico

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5. METODOLOGIA

5.1 DIAGNOSTICO DE LA SITUACION ACTUAL DE LA EMPRESA

Presencia Mundial

Gráfica 4 : Presencia del Allianz a nivel mundial

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Ubicación en el sector a nivel mundial

Fortalezas de Colseguros Colseguros cuenta con red mundial, servicio y experiencia en todas las líneas de negocio, soluciones a la medida, amplia gama de productos a nivel mundial, capacidad confiable y a largo plazo, solvencia y fortaleza financiera.

Actividades Estratégicas •

Protección: Seguros de Vida, generales y automóviles

•

Previsión: Medicina Prepagada

•

Administración de Portafolios

A través de esta área estratégica de negocios, se manejan las carteras colectivas de la Fiduciaria Colseguros, y el Fondo de Pensiones Voluntarias. Son Carteras Colectivas ajustada a la nueva normatividad de la Superintendencia Financiera de Colombia (Decreto 2175 de 2007).

5.1.1 ANTECEDENTES DIRECTOS DE LA PROPUESTA Actualmente Colseguros cuenta con cuatro compartimentos con diferentes portafolios de inversión; plazos a la vista y 90 días. Y diferentes perfiles de riesgo Bajo, Moderado, Alto y Agresivo. Asesoría personalizada en la selección del Compartimento adecuado a las diferentes necesidades de inversión.

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Fiducia 10% Bonos de Corto Plazo 6-12 meses 10%

Cuentas de Ahorro 40%

Bonos de Corto Plazo 3-6 meses 20% Bonos de Corto Plazo 1-3 meses 10%

Fondeo 10%

Gráfica 5 : Composición Compartimento Alta Liquidez Colseguros

Tabla 2: Ficha Técnica Compartimento Alta Liquidez

Concepto

Descripción

Descripción

Invierte en títulos de renta fija en pesos de corto plazo

Duración portafolio

del

Papeles entre 1 mes y máximo un año.

Perfil de Riesgo

Portafolio con perfil conservador, con excedentes de liquidez.

Comisión de administración

1.2% EA sobre valor de Cartera Colectiva

Plazo

A la vista

Benchmark

Fiduciarias con portafolios de inversión a la vista (Carteras Colectivas Abiertas antes FCOs)

Rentabilidad teórica esperada anual

Depende de las tasas de captación en títulos y cuentas de ahorros de las entidades financieras y la valoración de los títulos a precios de mercado

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Otros 10%

Alta Liquidez 5% CDT 15%

Deuda Pública Interna 40%

Bonos Sector Real 15%

Bonos Sector Financiero 15%

Gráfica 6 : Composición Compartimento Renta Fija Mediano Plazo

Tabla 3: Ficha Técnica Compartimento Renta Fija Mediano Plazo

Concepto

Descripción

Descripción

Invierte en títulos de renta fija en pesos de mediano plazo

Duración portafolio

del

Concentración en Papeles entre 1 y 5 años

Perfil de Riesgo

Portafolio con perfil de riesgo moderado.

Comisión de Administración

2.0% EA sobre valor de la Cartera Colectiva

Plazo

Plazo de inversión mínimo de 90 días. (Finalizados los 90 días, el plazo es 30 días)

Rentabilidad teórica esperada anual

Depende de las tasas de captación en títulos y cuentas de ahorros de las entidades financieras y la valoración de los títulos a precios de mercado

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TES 25%

Renta Variable 30%

Liquidez 10%

Bono Sector Financiero 15% CDT 10%

Bono Sector Real 10%

Gráfica 7: Compartimento Diversificado:

Tabla 4: Ficha Técnica Compartimento Diversificado

Concepto

Descripción

Descripción

Invierte en títulos de renta fija de mediano plazo y renta variable en pesos

Duración portafolio

del

Concentración en Papeles entre 1 y 5 años

Comisión de administración

3% EA sobre valor de la Cartera Colectiva

Plazo

Plazo de inversión mínimo de 90 días. (Finalizados los 90 días, el plazo es 30 días)

Rentabilidad teórica esperada anual

Depende de las tasas de captación en títulos y cuentas de ahorros de las entidades financieras y la valoración de los títulos a precios de mercado

5.1.2 NACIMIENTO Y DESARROLLO DE LA IDEA

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Dentro de las alternativas de inversión, las Carteras Colectivas de Colseguros están supeditadas a las volatilidades de los instrumentos que cotizan en bolsa, la incertidumbre respecto al desarrollo de la economía y las constantes noticias negativas que evidencian la profundización de la crisis global hacen necesaria la aparición de una alternativa dentro de la compañía que no se correlacione directamente con dichos mercados, que permita diversificar los activos administrados y que sea atractiva para los inversionistas.

5.1.3 VISIÓN Y MISIÓN DEL PROYECTO 5.1.3.1 MISION La Misión de este proyecto es realizar un documento preliminar para la constitución de una Cartera Colectiva Inmobiliaria en Colseguros determinando las ventajas y características específicas que esta deba contemplar dentro de los términos de la oferta. 5.1.3. 2 VISION Ser un proyecto de grado viable que genere en los Directivos de Colseguros la necesidad de ponerlo en marcha.

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5.2 ANÁLISIS SITUACIONAL 5.2.1 SITUACIÓN ACTUAL DE LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

Gráfica 8 : Crecimiento del PIB total y del Sector Construcción de Colombia P: Datos preeliminares Fuente: DANE, Cuentas Nacionales

El sector de la construcción presenta una desaceleración, por encima del ajuste económico normal, explicada en parte por la situación mundial que incide en menores posibilidades de inversión extranjera lo que tiende a comprometer la financiación de proyectos de infraestructura. En el año 2008 termina el ciclo de expansión de la economía colombiana registrado entre los años 2001 y 2007, al pasar de crecer 7,5% en éste último año a 2.5% en el 2008 (-0,7% en el IV trimestre).

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Gráfica 9: Crecimiento del PIB Construcción y Servicios Inmobiliarios P: Datos preeliminares Fuente: DANE, Cuentas Nacionales

La baja del PIB de obras públicas en el 2008 coincide con el primer año de mandato de alcaldes y gobernadores, periodo que normalmente sirve para la planificación de la inversión. Mientras el PIB de edificaciones aumento en 26.3% anual explicado en obras vendidas durante el año anterior como en aquellas que se pusieron en marcha. Después de crecer cinco años consecutivos a tasas superiores al 11%, el sector de la construcción registró en el 2008 una variación positiva de 2.8%; no obstante lo anterior, en términos de la participación en el Producto Interno Bruto, PIB, la tendencia registrada por el sector construcción durante los últimos ocho años continúa reflejando ganancia en su nivel de contribución.

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Tasas de Interés Reales Créditos para Vivienda

Gráfica 10: Tasas de Interés Reales para Crédito de Vivienda Fuente: Banco de La Republica

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Las tasas de interés para la compra de vivienda, tanto VIS como NO VIS tienen una tendencia creciente en el segundo semestre de 2008 a causa del aumento de la inflación y el aumento de las tasas de referencia por parte del Banco de la República, sin embargo esa tendencia se ha revertido finalizando el año e iniciando 2009 incluso la tendencia prevé mínimos históricos en las tasas de créditos hipotecarios, esta situación se traduce como un buen momento para comprar vivienda.

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Gráfica 11: Área aprobada para Construcción Fuente: DANE, Licencias de Construcción.

Evidentemente durante el segundo semestre de 2008 y durante el primer trimestre de 2009 el área aprobada para construcción ha disminuido hasta los 16 millones de metros cuadrados; lo que indica que para el año 2009 el sector entra en una desaceleración, no se infiere una crisis, recesión o parálisis, se prevén menores ventas y descensos de licencias de construcción pero están previstos inicios de importantes obras para VIS y de obras públicas de infraestructura. Se da por hecho una disminución de las tasas de interés lo que facilita la financiación de inmuebles en compra.

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5.2.2 ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN COLOMBIA

Gráfica 12: Crecimiento del PIB total y de la Rama de Servicios Inmobiliarios p: Datos Preeliminares Fuente: DANE, Cuentas Nacionales.

Según el CENAC (Centro de estudios de la construcción y el desarrollo Urbano y regional) a nivel nacional el sector de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda reporta mayor proporción de ocupados que el sector construcción, especialmente en Bogotá, donde la proporción se duplica. La situación contraria se registra en las ciudades de Barranquilla, Cartagena, Montería, Cúcuta y Villavicencio. La dinámica de precios de vivienda se percibe como sensible al comportamiento económico general. Mientras a finales de la década y hasta el 2002 el IPC vivienda estuvo por debajo del IPC total, en los últimos años se registra una evolución paralela, especialmente en el caso de Bogotá.

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5.2.3 RENTABILIDAD DE LOS INMUEBLES La rentabilidad total de la finca raíz esta dada por la suma del canon de arrendamiento y la valorización positiva o negativa del inmueble. La renta mensual, proveniente del alquiler de un inmueble se puede expresar como porcentaje del valor comercial de la misma, en el mercado Colombiano oscila entre el 0.5 y el 1.0% mensual 8, rango que depende de la ciudad, de la localización, del estrato socioeconómico del inmueble y del estado del mismo. En Bogotá la propiedad raíz renta más que en otras ciudades colombianas, y en los estratos altos renta menos que en los bajos. Al cálculo del valor recibido por el arrendamiento deben descontársele la vacancia que equivale al monto dejado de percibir durante el lapso en que permanece desocupado el inmueble mientras ingresa un nuevo inquilino y los costos inherentes a la propiedad del bien. El más representativo de estos es el Impuesto Predial Unificado, el cual expresado como porcentaje del canon mensual de arriendo representa entre 0,5 y 1 canon mensual, siendo el menor el de la vivienda de estrato bajo 9.

La valorización del inmueble, para fideicomisos debe ser avalado por la lonja de propiedad raíz de donde se encuentre el inmueble, análogamente al estar los Cartera Colectiva Inmobiliaria constituidas como patrimonios autónomos deben regirse para todos los efectos por el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, que si bien no determina disposiciones expresas sobre la naturaleza del avaluador si concluye que el avaluó debe contener toda la información que permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y los intermedios. De igual forma avalúos deben ser realizados por personas que, directa o indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se afectarían

8 9

Articulo: Opinión - Sergio Mutis Caballero – Fedelonjas Octubre de 2008 Articulo: En aumento la rentabilidad de la Propiedad Raíz – Fedelonjas Noviembre 2008.

30

5.2.4 SITUACIÓN INMOBILIARIA EN BOGOTÁ COMPARADA CON EL RESTO DE COLOMBIA Según Fedelonjas el número de transacciones inmobiliarias durante el primer trimestre de 2009 en las 11 principales ciudades de Colombia fue de 90.402 lo que confirma la tendencia decreciente del sector en este ítem, siendo Barranquilla, Cartagena, Cúcuta y Sincelejo las únicas ciudades donde las transacciones aumentaron en este periodo de tiempo. Sin embargo Bogotá sigue siendo la ciudad con mayor número de transacciones inmobiliarias 38.863 (ver Cuadro)

Gráfica 13: Número de Transacciones Inmobiliarias

Ahora bien el valor comercial de las transacciones llego a 9.539 miles de millones de pesos, registrando un incremento del 11.7% respecto al mismo periodo de 2008; el 50% de dicho valor lo aporta Bogota, con 4.785 miles de

31

millones de pesos seguido por Medellín con 1734 miles de millones. Lo que ratifica la gran participación que tiene la capital en los negocios inmobiliarios. El valor promedio de las transacciones inmobiliarias en Colombia durante el primer trimestre de 2009 es de 105 millones de pesos siendo Cartagena la ciudad con mayor promedio al tener 143 millones esto se explica en gran medida dada la condición turística de la ciudad, le sigue Bogota con un promedio de 123 millones de pesos.

Gráfica 14: Valor Comercial de Transacciones Inmobiliarias Total Nacional 2004 - 2009

32

Gráfica 15: Valor Promedio de Transacciones Inmobiliarias Total Nacional 2009

33

5.2.5 EVOLUCIÓN DEL PRECIO POR METRO CUADRADO BOGOTÁ

El precio por metro cuadrado de oferta ha aumentado un 22% en promedio en las zonas VIS y un 15% en las No VIS, con datos consolidados a Junio de 2008. Las zonas Bogotanas que en el semestre han presentado los mayores aumentos son Centro, Salitre, para proyectos diferentes a vivienda de interés social (VIS) y para Vis Occidente y Sur Oriente. Tabla 5: Evolución Precio Metro Cuadrado Bogota ZONAS NO VIS: Var % Zona

Jun-07

Dic-07

Jun-08

Jun 08 Jun 07 14% 9% 15% 39% 11% 2% 36%

Norte 1.910.206 2.012.614 2.175.443 Multicentro 2.799.059 2.947.021 3.051.516 Modelia 1.646.261 1.722.476 1.893.595 Centro 2.219.260 2.463.689 3.083.482 Chicó 3.677.264 3.829.735 4.067.989 Chía 2.031.134 2.052.174 2.066.119 Salitre 2.124.216 2.494.155 2.882.643 Total INCREMENTO PONDERADO ZONAS NO VIS JUN 08/JUN 07:

Jun 08 Dic 07 8% 4% 10% 25% 6% 1% 16%

V. Año $ 1.405.001 906.021 332.165 336.488 417.807 465.973 265.300 4.128.755 15%

ZONAS VIS: Var % Zona

Jun-07

Dic-07

Jun-08

Vis Occidente 773.395 852.155 965.720 Suba 1.042.924 1.113.640 1.188.833 Sabana 867.446 897.522 957.745 Sur Oriente 723.827 728.121 815.329 VIS Norte 944.530 1.122.985 1.203.050 Total INCREMENTO PONDERADO ZONAS VIS JUN 08/JUN 07:

Jun 08 Jun 07

Jun 08 Dic 07

25% 14% 10% 13% 27%

13% 7% 7% 12% 7%

V. Año $ 847.780 148.067 92.766 72.776 69.556 1.230.945 22%

Fuente: Galería Inmobiliaria Informe Octubre 2008

En términos reales, descontando el crecimiento de la inflación, en los últimos seis meses se ha venido presentando estabilización en el aumento de precios al excluir zonas atípicas o con pocos proyectos como son el Centro y Salitre, con un ascenso del 2%.

34

5.3 CIFRAS DEL AHORRO PARA VIVIENDA

Gráfica 16: Cuentas AFC Fuente: ICAV

Gráfica 17: Cuentas Ahorro Programado Fuente: ICAV

El ICAV estima en más de 278 mil millones de pesos el ahorro del público a través de las cuentas A.F.C (Ahorro para el fomento de la construcción) y en más de 164 mil millones en cuentas de ahorro programado, en cabeza de aproximadamente 600.000 ahorradores. El principal objetivo de dichos ahorradores es la compra de vivienda y el ahorro tributario que se logra.

35

5.4 ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO DE INMUEBLES COMERCIALES

Según Maria Isabel Silva, presidenta de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá el mercado de bodegas en junio de 2009 presentó una variación importante en su oferta, con un aumento significativo. Las variaciones promedio por metro cuadrado para venta en el primer semestre del año son de -0,81 por ciento, mientras en el mismo período del 2008 fue de 3,87 por ciento. En el mercado de oficinas se observa una tendencia ligeramente negativa, básicamente por el ciclo inmobiliario de este tipo de inmuebles. Al realizar un análisis comparativo del comportamiento del primer semestre del 2009 con el mismo período del 2008, podemos ver que la oferta en lo corrido de este año presenta una variación negativa de -5,77 por ciento, mientras en el 2008 fue de 21,92 por ciento. Las variaciones en el valor promedio por metro cuadrado para el primer semestre del 2009 fueron de 3,20 por ciento para venta y de -4,15 por ciento para arriendo, mientras en el 2008 fueron de 8,47 y 39,87 por ciento, respectivamente.

Indice de Precios Edificaciones Según Destino Variacion Trimestral 20.0% 15.0% 10.0% 5.0%

Comercio

0.0%

Oficinas

00 -I 00 -II I 01 -I 01 -II I 02 -I 02 -II I 03 -I 03 -II I 04 -I 04 -II I 05 -I 05 -II I 06 -I 06 -II I 07 -I 07 -II I 08 -I 08 -II I 09 -I

-5.0%

Bodegas

-10.0%

Total Comercializables

-15.0% -20.0% Fuente: DANE

Gráfica 18: Índice de precios edificaciones según destino- trimestral Fuente: Dane

36

El índice de precios de edificaciones para destinos comerciales que muestra la gráfica de índice de precios trimestral, determina que los locales comerciales son los más volátiles en su comportamiento, pero la composición de un portafolio de inmuebles comerciales no toca terrenos negativos desde el primer trimestre de 2002.

Indice de Precios Edificaciones Según Destino Variacion Anual 40.0% 30.0% 20.0% Comercio

10.0%

Oficinas

0.0%

00 00 I -II I 01 01 I -II I 02 02 I -II I 03 03 I -II I 04 -I 04 -II I 05 05 I -II I 06 06 I -II I 07 07 I -II I 08 -I 08 -II I 09 -I

Bodegas

-10.0%

Total Comercializables

-20.0%

Gráfica 19: Índice de precios edificaciones según destino - Anual Fuente: Dane

En un escenario de índices de precios teniendo en cuenta variaciones de un año, como lo muestra la gráfica 21 siguen siendo las oficinas quienes presentan mayor volatilidad, sin embargo el total de valorizaciones en inmuebles comerciales esta por encima del 10% para el primer trimestre de 2009, explicado en parte por la variación de locales comerciales que presentan una valorización cercana al 20% para el mismo periodo. A pesar de que las oficinas pasaron de una valorización del 31,3% en el cuarto trimestre de 2007 a un 21.2% en el primer trimestre de 2009 sigue siendo el activo con mayor valorización.

37

Area Licenciada (m2) 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0

Oficina Bodega

En e06 Ab r- 0 6 Ju l-0 6 O ct -0 6 En e07 Ab r- 0 7 Ju l-0 7 O ct -0 7 En e08 Ab r- 0 8 Ju l-0 8 O ct -0 8 En e09 Ab r- 0 9

Comercio

Gráfica 20: Área Inmuebles Comerciales Licenciada Fuente: Dane

Para Junio de 2009 el área licenciada para construcción de Oficinas disminuyo un 68% respecto al mismo mes de 2008, pasando de 54.939 m2 a 17.815 m2 en cuanto a inmuebles para comercio, pasaron de 210.883 m2 a 78.882 m2 lo que significo una reducción del 63% en el área licenciada, un comportamiento distinto tuvieron las bodegas que pasaron de un área licenciada de 8.680 m2 a 14.262 m2 reflejando un aumento del 64%. De lo anterior podemos concluir que si bien los inmuebles comerciales en general presentan una tendencia bajista en la solicitud de licencias para la construcción, lo que significa una oportunidad de compra si se tiene en cuenta que las licencias se relacionan directamente con la demanda, de igual forma este tipo de inmuebles siguen teniendo importantes valorizaciones en el consolidado de bodegas, oficinas y locales, este aspecto más la experiencia de los REITs a nivel mundial nos llevan a considerar que el portafolio de una Cartera Colectiva Inmobiliaria debe contener este tipo de activos.

38

5.5 COMPETENCIA ACTUAL Y POTENCIAL 5.5.1 PEI (PATRIMONIO CORFICOLOMBIANA.

ESTRATEGIAS

INMOBILIARIAS)

-

En Colombia, luego de un proceso de maduración de cuatro años, fue presentada en el mercado la primera figura de Cartera Colectiva Inmobiliaria del país. El Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) empezó con una colocación en la Bolsa de Valores de Colombia de más de 107 mil millones de pesos en su primer tramo. El PEI logró una diversificación del portafolio favorable que solo incluye activos inmobiliarios comerciales y que a medida que los tramos de colocación aumenten, esperan mejorar y diversificar. Composición del Portafolio:

Participación por tipo de Activo

Gráfica 21: PEI . Participación por tipo de Activo Fuente: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias

Participación por Sector

Gráfica 224: PEI - Participación por Sector Fuente: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias

39

Es de destacar la diversificación en cuanto a tipo de inmueble y sector que han incluido en el portafolio. De igual forma PEI estructuro una oferta para el Multifund de Skandia.

5.5.2 SKANDIA REIT: Es un portafolio de inversión dentro de la plataforma Skandia MultiFund, cuyo objetivo es el crecimiento del capital en pesos, mediante la inversión en los Títulos TEIS emitidos dentro del segundo tramo del programa de emisión y colocación de títulos participativos del patrimonio autónomo estrategias inmobiliarias. 10 Características Básicas del Portafolio: • • • • • • •

Moneda de Inversión: Pesos Colombianos Región de Inversión: Colombia Plazo del Portafolio: Mínimo 6 meses Valoración: Diaria Comisión de Administración: Hasta el 3.0% sobre Activos bajo administración Estado del Portafolio: Portafolios Cerrado para inversión y retiros Monto mínimo inversión: $ 20.000.000

Liquidez del Portafolio: • • • •

10

Liquidez: Trimestral al final de cada portafolio. Valor Mínimo de Retiro: $ 20.000.000 Penalización por Retiro Anticipado: No aplica Plazo para recepción de solicitudes de retiro: Semestral, comenzando el primer semestre el segundo martes de septiembre 2009.

Skandia Colombia [en línea] www.skandia.com.co /portafolios [citado 23 de Junio 2009]

40

6. TÉRMINOS DE LA OFERTA La Cartera Colectiva Inmobiliaria de Colseguros busca conformar un portafolio diversificado de activos inmobiliarios que ofrezca unos flujos con baja volatilidad. La composición de este Portafolio será dinámica, dependiendo de las oportunidades identificadas en el mercado, con el objetivo de maximizar los retornos de los Inversionistas manteniendo un perfil de riesgo moderado. La Cartera Colectiva Inmobiliaria de Colseguros operará con base en la política de inversión establecida. Esta política tiene como objetivo fijar los parámetros de inversión que permitan minimizar el Riesgo Crediticio y el Riesgo de Mercado a través de un Portafolio con un alto nivel de diversificación y una gestión inmobiliaria y financiera permanente. Esta Cartera buscará un perfil de riesgo moderado invirtiendo en activos con una capacidad razonablemente alta de conservación del capital invertido como lo son las Inversiones Admisibles. 6.6.1 INVERSIONES ADMISIBLES La Cartera Colectiva podrá invertir en bienes inmuebles de usos comercial que a juicio del Comité Asesor tengan un potencial atractivo de generación de rentas y/o valorización por su ubicación, vías de acceso, seguridad, acabados, funcionalidad y arrendatarios. • • • • • •

Locales Comerciales: Dedicados a la actividad del comercio y entretenimiento, con un área construida inferior a mil quinientos metros cuadrados (1.500) Oficinas: En edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad. Bodegas: Ubicadas en zonas cercanas a la zona industrial o zonas francas Vivienda: Previo análisis la Cartera Colectiva Inmobiliaria podrá invertir en inmuebles de habitación. Mejoras y remodelaciones sobre los activos del Portafolio con el fin de valorizarlos y maximizar así su rentabilidad. Activos Financieros: El portafolio deberá reservar el 10% en inversiones de alta liquidez, deberán realizarse teniendo en cuenta que la Política de Inversión busca maximizar la rentabilidad y seguridad de los excedentes de tal forma que se cuente con la disponibilidad de los recursos para el pago de los Gastos de Operación, los Rendimientos Distribuibles y las adquisiciones Activos Inmobiliarios aprobadas por el Comité Asesor.

41

Cuando la Administradora los considere necesario, para la evaluación de un Activo Inmobiliario se hará un análisis crediticio y financiero detallado del arrendatario para cuantificar el Riesgo Crediticio. El objetivo será verificar que la inversión cumpla con los lineamientos de la Política de Inversión y que el riesgo está siendo adecuadamente compensado por la rentabilidad esperada y/o las garantías exigidas. La Cartera Colectiva Inmobiliaria Colseguros podrá invertir en Activos Inmobiliarios nuevos solo cuando se tenga firmado el Contrato de Arrendamiento del inmueble con anterioridad al desembolso de recursos por parte del Patrimonio Autónomo, salvo que obtenga la autorización del Comité Asesor. La venta de los Activos Inmobiliarios se llevará a cabo bajo la supervisión del Comité Asesor. En todo caso se respetarán las cláusulas pactadas en los respectivos Contratos de Arrendamientos y los Contratos de Compraventa, tales como opciones preferenciales de compra y cláusulas de exclusividad.

6.5.2 NIVELES DE EXPOSICIÓN Para asegurar la diversificación de un arrendatario, y así reducir el Riesgo Crediticio, la Cartera Colectiva tendrá los siguientes límites de exposición para su Portafolio: • • •

Los ingresos consolidados provenientes de un arrendatario y sus Sociedades Relacionadas no podrán exceder el treinta por ciento (30%) de los Ingresos Anuales de la Cartera Colectiva para un año calendario. El valor promedio de los activos arrendados a un arrendatario y a sus Sociedades Relacionadas no podrán exceder el cuarenta por ciento (40%) del Valor Promedio de la Cartera Colectiva en un año calendario. La exposición a cada una de las diferentes clases de Activos Inmobiliarios identificados no podrá exceder el setenta por ciento (60%) del Valor del Patrimonio Autónomo ni de los Ingresos Anuales del mismo.

6.5.3 CARACTERÍSTICAS DEL PORTAFOLIO • • • •

Tipo : Cerrado – Plazo a un año para inversión y retiros Comisión de administración 3% e.a. Monto mínimo de Inversión: 10.000.000. Moneda: Pesos. 42

6.6. ANÁLISIS FINANCIERO: 6.6.1 PORTAFOLIO

PORTAFOLIO FONDO INMOBILIARIO COLSEGUROS

Proyeccion de Captacion

25,000,000,000

Inversión en Bodegas

54%

13,440,000,000

Inversion en proyectos nuevos (1.000 mts cuadrados comercio y entretenimiento)

18%

4,390,000,000

Inversión en Oficinas

15%

3,700,000,000

% Alta liquidez

12%

3,000,000,000

Disponible

2,000,000,000

Bonos - CDT- Repos y Simultaneas

1,000,000,000

Mejoras y Remodelaciones en activos del portafolio para su valorizacion

2%

TOTAL

470,000,000

100%

25,000,000,000

Se hizo la selección de inmuebles basados en las políticas de inversión de la Cartera Colectiva con precios y arrendamientos establecidos por el mercado (véase anexo c) para una captación inicial de 25 mil millones de pesos. Dicha captación impide una mayor diversificación pero resulta de una aproximación real del potencial comercial de la compañía.

PORTAFOLIO FONDO INMOBILIARIO COLSEGUROS AREA Proyeccion de Captacion

PRECIO M^2

ARRIENDO

CANON

25,000,000,000

Inversión en Bodegas

54%

13,440,000,000

4,800.00

2,800,000

100,800,000

0.75%

Inversion en proyectos nuevos (1.000 mts cuadrados comercio y entretenimiento)

18%

4,390,000,000

960.00

4,572,917

43,877,121

1.00%

Inversión en Oficinas

15%

3,700,000,000

1,800.00

2,055,556

42,000,000

1.14%

El canon de arrendamiento se establece con las condiciones reales que ha establecido el propietario actual del inmueble.

43

6.7.2 ESTADO DE RESULTADOS:

ESTADO DE RESULTADOS FONDO INMOVILIARIO DE COLSEGUROS Primer Año INGRESOS OPERACIONALES Utilidad en Valorización de Inversiones en Bodegas Utilidad en Valorización de Inversiones Locales Comerciales Utilidad en Valorización de Inversiones en Oficinas Ingresos por arrendamientos Bodega Ingresos por arrendamientos Locales Comeciales Ingresos por arrendamientos de Oficinas Ingresos por penalizaciones

1,080,576,000.00 352,956,000.00 296,000,000.00 1,209,600,000.00 526,800,000.00 506,160,000.00 -

TOTAL INGRESOS OPERACIONALES

3,972,092,000.00

8.04% 8.04% 8.04% 0.75% 1.00% 1.14%

INGRESOS NO OPERACIONALES Rendimiento Inversión en Alta Liquidez TOTAL INGRESOS NO OPERACIONALES

162,000,000.00 162,000,000.00

TOTAL INGRESOS

5.4%

4,134,092,000.00

GASTOS OPERACIONALES Según Decreto Carteras Colectivas

1,130,308,980.50

UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO UTILIDAD PORCENTUAL

3,003,783,019.50 12%

La utilidad porcentual esta dada por la utilidad del ejercicio sobre la inversión total en un escenario probable ya que se establece sobre el promedio de valorización y sobre el valor de los cánones de arrendamiento a cierre de Junio de 2009 Este primer Estado de resultados se hace con los datos promedio de Valorización publicado por www.metrocuadrado.com para el cierre del mes de mayo de 2009, de igual forma se conservan los cánones que para la misma fecha se cobraban por los inmuebles elegidos (véase anexo c). El resultado nos da una utilidad del 12% sobre el valor de la inversión inicial que en este un escenario probable seria el retorno que esperarían los inversionistas. 44

6.6.3 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD: Escenario Optimista: Teniendo en cuenta los máximos de valorización para el sector y en basados en un promedio del 1% (véase anexo c) siendo optimistas en cuanto al cobro por arrendamiento, tendríamos el segundo escenario para el estado de resultados del Cartera Colectiva Inmobiliaria de Colseguros.

ESTADO DE RESULTADOS FONDO INMOVILIARIO DE COLSEGUROS Primer Año INGRESOS OPERACIONALES Utilidad en Valorización de Inversiones en Bodegas Utilidad en Valorización de Inversiones Locales Comerciales Utilidad en Valorización de Inversiones en Oficinas Ingresos por arrendamientos Bodega Ingresos por arrendamientos Locales Comeciales Ingresos por arrendamientos de Oficinas Ingresos por penalizaciones

2,016,000,000.00 658,500,000.00 296,000,000.00 1,612,800,000.00 526,800,000.00 444,000,000.00 -

TOTAL INGRESOS OPERACIONALES

5,554,100,000.00

15.00% 15.00% 15.00% 1.00% 1.00% 1.00%

INGRESOS NO OPERACIONALES Rendimiento Inversión en Alta Liquidez TOTAL INGRESOS NO OPERACIONALES

162,000,000.00 162,000,000.00

TOTAL INGRESOS

5,716,100,000.00

GASTOS OPERACIONALES Según Decreto Carteras Colectivas

1,130,308,980.50

UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO UTILIDAD PORCENTUAL

4,585,791,019.50 18%

Dentro de este escenario la rentabilidad esperada sería del 18% e.a.

45

5.4%

Escenario Pesimista: Los supuestos para este escenario son una Valorización nula y el mínimo porcentual por cobro por arrendamiento. ESTADO DE RESULTADOS FONDO INMOVILIARIO DE COLSEGUROS Primer Año INGRESOS OPERACIONALES Utilidad en Valorización de Inversiones en Bodegas Utilidad en Valorización de Inversiones Locales Comerciales Utilidad en Valorización de Inversiones en Oficinas Ingresos por arrendamientos Bodega Ingresos por arrendamientos Locales Comeciales Ingresos por arrendamientos de Oficinas Ingresos por penalizaciones TOTAL INGRESOS OPERACIONALES

806,400,000.00 263,400,000.00 222,000,000.00 -

0.00% 0.00% 0.00% 0.50% 0.50% 0.50%

1,291,800,000.00

INGRESOS NO OPERACIONALES Rendimiento Inversión en Alta Liquidez TOTAL INGRESOS NO OPERACIONALES

162,000,000.00 162,000,000.00

TOTAL INGRESOS

5.4%

1,453,800,000.00

GASTOS OPERACIONALES Según Decreto Carteras Colectivas

1,130,308,980.50

UTILIDAD O PERDIDA DEL EJERCICIO UTILIDAD PORCENTUAL

323,491,019.50 1%

En este escenario el retorno para los inversionistas seria del 1% e.a. sobre la inversión inicial.

46

6.6.4 BALANCE:

FONDO INMOBILIARIO COLSEGUROS BALANCE GENERAL PRIMER AÑO ACTIVO INVERSIONES NEGOCIABLES DISPONIBLE CUENTAS POR COBRAR OTROS ACTIVOS VALORIZACIONES ARRENDAMIENTOS INVERSIONES

21,530,000,000.00 3,000,000,000.00 470,000,000.00 1,729,532,000.00 2,242,560,000.00 162,000,000.00

TOTAL DEL ACTIVO

29,134,092,000.00

PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS FIDEICOMITENTE CUENTAS POR PAGAR Y OTROS PASIVOS (OPERACIONES REPORTO, REPO Y SIMULTANEA) TOTAL PASIVO

1,130,308,980.50 1,130,308,980.50

PATRIMONIO DE LOS INVERSIONISTAS RESULTADO DEL EJERCICIO

25,000,000,000.00 3,003,783,019.50

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

29,134,092,000.00

47

6.6.5 COSTOS: FONDO INMOBILIARIO COLSEGUROS COSTOS - SEGÚN DECRETO 2175 CARTERAS COLECTIVAS 1. El costo del contrato de depósito y custodia de los valores que componen el portafolio de la cartera colectiva;

114.6

Tarifa por Emisión de Sociedades Titularizadas 2. La remuneración de la sociedad administradora 4. El valor de los seguros y amparos de los activos del fondo, distintos de la cobertura a que se refiere el artículo 18 del presente decreto 5. Los gastos bancarios que se originen en el depósito de los recursos de la cartera colectiva 6. Los gastos en que se incurra para la citación y celebración de las asambleas de los inversionistas 7. Los tributos que gravan directamente los valores, los activos o los ingresos de la cartera colectiva 8. El costo de la inscripción de los valores representativos de derechos de participación en carteras colectivas cerradas y escalonadas en el Registro Nacional de Valores y Emisores, RNVE, y en la bolsa de valores, si hay lugar a ello

343,800

Tarifa

141.2

3,106,620

Tarifa

3%

750,000,000

4.2%

93,338,561

3%

90,000,000 5,000,000 93,760,000

0.08

9. Los honorarios y gastos causados por la revisoría fiscal de la cartera colectiva 10. Los correspondientes al pago de comisiones relacionados con la adquisición o enajenación de activos y la realización de operaciones, así como la participación en sistemas de negociación 11. Los intereses y demás rendimientos financieros que deban cancelarse por razón de operaciones de reporto o repo, simultáneas y transferencias temporales de valores y para el cubrimiento de los costos de operaciones de crédito que se encuentren autorizadas 12. Las cuotas de administración de inmuebles en el caso de las carteras colectivas inmobiliarias

Total Costos

0.001

4.5%

1,760,000

Fuente Fiduciaria Colseguros 4 x mil para la compra del activo

Tarifa

12,000,000

Fuente Fiduciaria Colseguros

36,000,000

Tarifa

45,000,000

Tarifa BVC.

0

0 Incluido en el arrendamiento

1,130,308,981

48

Tarifa Fuente Mapfre Seguro de Arriendo Comisión de Adminitración Portafolio de Alta Liquidez

7. CONCLUSIONES La crisis financiera que ha tocado los instrumentos de inversión y por ende la credibilidad de los inversionistas en general y de Colseguros en particular, puede traer como consecuencia la generación de nuevas alternativas de inversión inmersas en la situación actual pero no ligadas a las volatilidades propias de los mercados de valores, es por eso que consideramos que la creación de un Cartera Colectiva Inmobiliaria para Colseguros impulsaría el área de asset managment dentro del contexto local, difundiendo los beneficios propios de la inversión en finca raíz no solo entre los actuales tenedores de inmuebles sino en aquellos quienes no poseen finca raíz. La variación en el retorno de la inversión depende más de valorización del inmueble que de el canon de arrendamiento que por este se pague, ya que resulta ser más volátil y poco predecible. Durante 2007 y primer trimestre de 2008 los inmuebles tuvieron valorizaciones importantes en promedio del 30%, durante los 3 últimos trimestres de 2008 y en lo corrido de 2009 los inmuebles han tenido no han aumentado su nivele incluso dependiendo del activo se han visto afectados negativamente, de esto se infiere que el segundo semestre de 2009 es un periodo propicio para la compra de inmuebles. Desde el punto de vista social se debería generar la figura de una Cartera Colectiva Inmobiliaria que contemple la compra de predios rurales y que como contraprestación se incluya además del arrendamiento una participación sobre el usufructo de la tierra.

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8.

BIBLIOGRAFIA

NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts ) www.metrocuadrado.com . Artículo, Fondos Inmobiliarios www.metrocuadrado.com . Búsqueda de Inmuebles y sector www.gestiopolis.com. Qué es el Ciclo Económico Galería Inmobiliaria – Finca Raíz, Informe Septiembre 2009 www.fedelonjas.org.co www.camacol.org.co www.solucionesdeplaneacionfinanciera.com www.DANE.gov.co Información Sectorial www.banrepublica.gov.co www.portafolio.com/indicadores.

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ANEXO A LISTA DE GRAFICAS

Gráfica 1. Participación por Sectores .............................................................................. 14 Gráfica 2: Esquema Fondos Inmobiliarios...................................................................... 16 Gráfica 3: Ciclo Económico ............................................................................................ 18 Gráfica 4 : Presencia del Allianz a nivel mundial ........................................................... 19 Gráfica 5 Ranking de Empresas 2007 según Fortune 500 ..............¡Error! Marcador no definido. Gráfica 6 Ranking Aseguradoras por Calificación S&P 2007 ........¡Error! Marcador no definido. Gráfica 7 : Composición Compartimento Alta Liquidez Colseguros ............................. 21 Gráfica 8 : Composición Compartimento Renta Fija Mediano Plazo............................ 22 Gráfica 9: Compartimento Diversificado:....................................................................... 23 Gráfica 10 : Crecimiento del PIB total y del Sector Construcción de Colombia............ 25 Gráfica 11: Crecimiento del PIB Construcción y Servicios Inmobiliarios ..................... 26 Gráfica 12: Tasas de Interés Reales para Crédito de Vivienda ....................................... 27 Gráfica 13: Área aprobada para Construcción ................................................................ 28 Gráfica 14: Crecimiento del PIB total y de la Rama de Servicios Inmobiliarios ........... 29 Gráfica 15: Número de Transacciones Inmobiliarias...................................................... 31 Gráfica 16: Valor Comercial de Transacciones Inmobiliarias Total Nacional 2004 2009 ................................................................................................................................. 32 Gráfica 17: Valor Promedio de Transacciones Inmobiliarias Total Nacional 2009 ....... 33 Gráfica 18: Cuentas AFC ................................................................................................ 35 Gráfica 19: Cuentas Ahorro Programado ........................................................................ 35 Gráfica 20: Índice de precios edificaciones según destino- trimestral............................ 36 Gráfica 21: Índice de precios edificaciones según destino - Anual ................................ 37 Gráfica 22: Área Inmuebles Comerciales Licenciada.................................................... 38 Gráfica 23: PEI . Participación por tipo de Activo ......................................................... 39 Gráfica 24: PEI - Participación por Sector...................................................................... 39

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ANEXO B LISTA DE TABLAS

Tabla 1. Rentabilidad Histórica Portafolio Colseguros a 30 de Mayo de 2009 ............... 7 Tabla 3: Ficha Técnica Compartimento Alta Liquidez ................................................... 21 Tabla 4: Ficha Técnica Compartimento Renta Fija Mediano Plazo ............................... 22 Tabla 5: Ficha Técnica Compartimento Diversificado ................................................... 23 Tabla 6: Evolución Precio Metro Cuadrado Bogota ....................................................... 34

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ANEXO C INMUEBLES PORTAFOLIO

53

54

55

56

57

58

59

Plan Para La Construcción De Una Cartera Co

1

Nombre del Postgrado

2

Titulo del Proyecto

3

Autor (es)

4 5

Año y Mes Nombre del Asesor

6

Descripción o Abstract

7

Palabras claves o descriptores Sector Economico al que pertenece el Proyecto Tipo de Investigación

8 9 10

11

Objetivo General

Objetivos Especificos

12

Fuentes Bibliográficas

13

Resumen o Contenido

14 Metodología

Conclusiones 15

olectiva Inmobiliaria Para Colseguros Allianz Como Alternativa De Inversión

Especialización en Finanzas y Mercado de Capitales Plan Para La Construcción De Una Cartera Colectiva Inmobiliaria Para Colseguros Allianz Como Alternativa De Inversión Uribe Gomez Claudia Janeth Penagos Montoya Alberto 2009 - Julio Ramón Virgilio El plan contempla la creación de una cartera colectiva inmobiliaria para Colseguros, como alternativa de inversión, posibilitando la diversificación del portafolio de los clientes y desligando su rentabilidad de las volatilidades inherentes a los instrumentos financieros. El retorno esta dado por la valorización de los inmuebles y por el canón de arrendamiento, se analiza el comportamiento inmobiliario en Colombia, y se determina un portafolio hipotetico sobre el cual se presentan los resultados financieros en distintos escenarios. Se determina el desarrollo de dichas carterasen otros paises y las experiencias que ha tenido Colombia en la materia. The plan envisages the creation of a collective portfolio for Colseguros estate as an alternative investment portfolio diversification enabling customer profitability and decoupling of volatility inherent in financial instruments. The return is given by the recovery of property and the rents, real estate performance is analyzed in Colombia, and determines a hypothetical portfolio on which financial results are presented in different scenarios. It determines the development of the portfolio other countries and Colombia has had experience in this field. Cartera Colectiva Inmobiliaria Financiero Elaborar el plan para la constitución de un Cartera Colectiva Inmobiliaria como alternativa de inversión. 1.Diagnosticar la situación Actual del área de Asset Management de Colseguros. 2. Analizar el sector inmobiliario y de Construcción en Colombia 3. Definir en que consisten los Carteras Colectivas Inmobiliarias como alternativa de inversión 4. Realizar una proyección financiera sobre las expectativas de rentabilidad de la Cartera Colectiva Inmobiliaria. 5.     Organizar los términos de la oferta. NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts ) www.metrocuadrado.com . Artículo, Fondos Inmobiliarios www.metrocuadrado.com . Búsqueda de Inmuebles y sector www.gestiopolis.com. Qué es el Ciclo Económico

Galería Inmobiliaria – Finca Raíz, Informe Septiembre 2009 www.fedelonjas.org.co www.camacol.org.co www.solucionesdeplaneacionfinanciera.com www.DANE.gov.co Información Sectorial www.banrepublica.gov.co www.portafolio.com/indicadores.

El desarrollo de la idea surgio producto de la necesidad de encontrar un producto cuyo comportamiento complementara el portafolio ya existente en Colseguros, y fuera accesible a aquellos que estan interesados en inversitr en finca raíz, es asi como se evaluo la posibilidad de crear una cartera colectiva inmobiliaria que porporcionara a los usuarios rentabilidad producto de la valorización de los inmuebles y el arrrendamiento de los mismos, pero tambien seguridad al escoger un portafolio de inmuebles tangibles. Se destaco la experiencia que han tenido estos fondos tanto en Estados Unidos como en los demás paises que han creado este tipo de carteras, y lo que se ha hecho en Colombia al respecto. Teniendo ya presente la idea se analizo el sector de la construcción , el sector inmobiliario y las tendencias de valorización tanto en inmubles residenciales como comerciales, esto con el fin de escoger un portafolio hipotetico suceptible a hacerle un analisis financiero llevandolo a un balance y a un estado de resultados, variando este para hacer un análisis de sensibilidad, el resultado fue positivo, en dicho analisis se tuvieron en cuenta los costos de la operación y la reglamentación a la que estaria sujeta la cartera colectiva.

Se recolecto la información historica de las rentabilidades de los portafolios de inversión de Colseguros Allianza group y las experiencias en carteras colectivas inmobiliarias en el exterior y en Colombia con ello se formulo la posible creación de una cartera colectiva inmobiliaria para Colseguros y establecieron los paramentros que deberia cumplir La crisis financiera que ha tocado los instrumentos de inversión y por ende la credibilidad de los inversionistas en general y de Colseguros en particular, puede traer como consecuencia la generación de nuevas alternativas de inversión inmersas en la situación actual pero no ligadas a las volatilidades propias de los mercados de valores, es por eso que consideramos que la creación de un Cartera Colectiva Inmobiliaria para Colseguros impulsaría el área de asset managment dentro del contexto local, difundiendo los beneficios propios de la inversión en finca raíz no solo entre los actuales tenedores de inmuebles sino en aquellos quienes no poseen finca raíz. La variación en el retorno de la inversión depende más de valorización del inmueble que de el canon de arrendamiento que por este se pague, ya que resulta ser más volátil y poco predecible.

Durante 2007 y primer trimestre de 2008 los inmuebles tuvieron valorizaciones importantes en promedio del 30%, durante los 3 últimos trimestres de 2008 y en lo corrido de 2009 los inmuebles han tenido no han aumentado su nivele incluso dependiendo del activo se han visto afectados negativamente, de esto se infiere que el segundo semestre de 2009 es un periodo propicio para la compra de inmuebles. Desde el punto de vista social se debería generar la figura de una Cartera Colectiva Inmobiliaria que contemple la compra de predios rurales y que como contraprestación se incluya además del arrendamiento una participación sobre el usufructo de la tierra.