Property Times Oficinas Madrid 4T 2011 Persiste la reducida absorción

16 Enero, 2011

Acaba el 2011 con bajos niveles de absorción de espacios de oficinas. Aunque mostró una regularidad entre trimestres significó un retroceso a niveles del 2009 con 308.000 m², un cuarto menos que el ejercicio anterior.

Índice Resumen ejecutivo

1

Perspectiva económica

2

Demanda

3

Oferta. Precios

4

Principales estadísticas

5

Mapa de zonas

7

Definiciones

7

Contactos

8

Autor Pablo Kindelán Head of Research, Spain +34 91 770 96 22 [email protected]

Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0)1 4964 4954 [email protected] Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy +44 (0)20 3296 2314 [email protected] Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 [email protected]

La mayor parte de esta superficie contratada se situó fuera de la M30. Periferia y Extrarradio fueron las zonas preferidas contabilizando respectivamente el 35% y el 24% de la superficie. Las grandes operaciones también se ubicaron en estas zonas. Aumentó el número de operaciones y descendió el tamaño medio de estas un tercio hasta los 730 m². Más de la mitad de las operaciones se concentró en el rango de 200 y 500 m². La disponibilidad de oficinas va disminuyendo su ritmo de crecimiento y se sitúa sobre el 11,8%. Este trimestre sólo se entregaron rehabilitaciones por Julián Camarillo y en el total del 2011 apenas se mostraron 38.000 m² de nueva superficie, un 80% menos que en el 2010. Aunque la proyectada para el 2012 es bastante superior, puede volver a verse recortada si no aumenta la demanda de espacios. Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección desde el 2007, en torno a un 39%. Sin embargo parecen haberse estabilizado desde el verano del 2010 (Gráfico 1).

Gráfico 1

Precios de alquiler CBD €/m2/año

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (P) (P) Fuente: DTZ Research. Datos obtenidos de operaciones cerradas (no basados en precios de salida al mercado)

www.dtz.com

1

Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Perspectiva económica Probablemente las tensiones en los mercados financieros se mantendrán agudas en los próximos meses y parece que España va a volver a caer en recesión entre 4T 2011 y 2T 2012. El nuevo gobierno también se espera que intensifique su programa de austeridad fiscal en el próximo presupuesto, que ha contribuido a una fuerte revisión a la baja de la previsión para el PIB, que ahora espera una contracción del 0,4% en 2012 (frente a un crecimiento del 0,2% anterior). Las medidas de austeridad seguirán pesando sobre el crecimiento en 2013, por lo que la previsión se ha rebajado a un 0,5% desde el 1,6%. Las perspectivas poco halagüeñas para la demanda y las ajustadas condiciones de financiación hacen que la previsión a corto plazo para la inversión sea especialmente sombría. Se prevé que los desembolsos de capital en la economía en su conjunto se contraigan un 4,7% en 2012 una vez más, con una recuperación marginal de crecimiento positivo de 0,8% previsto en 2013, impulsado principalmente por un repunte de la inversión empresarial. Sin embargo, una recuperación significativa en la actividad de construcción residencial está todavía un poco lejos ya que precio de la vivienda probablemente siga cayendo durante los próximos tres años. Las perspectivas para el gasto del consumidor también aparecen tenues ya que los ingresos disponibles reales siguen cayendo por a la consolidación fiscal en curso, el débil crecimiento del salario real y la persistente destrucción de empleo. Se prevé que el consumo privado se contraiga un 0,5% en 2012, con sólo una débil recuperación a un crecimiento del 0,4% en 2013. Tabla 1

Indicadores económicos España %

2009

2010

2011 (P)

2012 (P)

PIB

-3,7

-0,1

0,7

-0,4

Consumo Privado

-4,3

0,8

0,0

-0,5

Inversión

-16,0

-6,3

-4,7

-4,7

IPC (Inflación)

-0,3

1,8

3,2

2,0

Tasa de Paro

18,0

20,1

21,4

22,9

Fuente: Oxford Economics

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2

Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Demanda Continuamos con niveles de contratación de espacios de oficinas muy bajos desde una perspectiva histórica. Con 75.000 m² contratados en el último trimestre apenas hubo variaciones respecto al tercer trimestre, pero sí respecto al mismo periodo del 2010, con un descenso del 24%. Si comparamos acumulados anuales casi retrocedemos a niveles del 2009 con 308.000, un cuarto menos que el año pasado. La recaída mostrada por los indicadores económicos y las perspectivas de la zona Euro parece estar detrás de estas desilusionantes cifras.

Gráfico 2

Contratación por zonas m2 120.000

100.000 80.000

60.000 40.000

20.000 0

La mayor parte de esta superficie contratada se situó fuera de la M30. Periferia y Extrarradio fueron las zonas preferidas contabilizando respectivamente el 35% y el 24% de la superficie (Gráfico 2 y 6). Las operaciones de mayor tamaño tuvieron lugar en estas zonas descentralizadas también (Tabla 4). El motivo principal es la mayor disponibilidad de grandes superficies y edificios modernos a un precio más económico. Así algunas corporaciones están encontrando espacio para su sede o para reunificar su plantilla.

4T 2010 CBD

1T 2011

Resto Distrito

2T 2011

3T 2011

Resto Ciudad

Debido a que aumentó el número de operaciones la superficie media contratada se redujo un tercio hasta los 730 m². El mayor número de operaciones volvió a estar en el rango de 200-500 m², siendo más de la mitad de ellas.

Extrarradio

Fuente: DTZ Research

Gráfico 3

Contratación por sectores Resto sectores 17%

Telecom y T.I. 26%

El mayor número de operaciones se dio en el Periferia, el 37% de ellas. Los sectores más presentes este trimestre fueron Telecomunicaciones; Bienes de Consumo y Comercio; y Bancos, inversión y Seguros (Gráfico 3).

Periferia

4T 2011

Bancos, Inversión y Seguros 14%

Admin. Pública 2% Bienes de Consumo y Comercio 16%

Otros 12% Energía 3%

Serv. Profesionales 10%

Fuente: DTZ Research

En casi todas las ocasiones se optó por el alquiler, un 97% de la contratación este trimestre, frente a la compra. Los motivos principales son las circunstancias económicas y la dificultad de financiación. La bajada de las rentas de los últimos años, el aumento de los incentivos así como la mayor disponibilidad de espacio podrían servir como estímulo a la demanda de oficinas en un futuro no muy lejano. www.dtz.com

3

Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Oferta La disponibilidad de oficinas se sitúa en el 11,8% y continúa en ascenso pero su ritmo se va atenuando, la baja contratación se ha compensando con la escuálida cifra de entregas de nuevas promociones (Gráfico 4). La mayor parte de la superficie entregada en los últimos años ha sido en las afueras del núcleo urbano, de ahí que también los mayores índices de disponibilidad se encuentren en estas zonas. No obstante, como en CBD también se ha completado y reformado bastante superficie sus tasas de desocupación son inusualmente elevadas comparadas con los años precedentes.

Gráfico 4

Disponibilidad m2

%

1.400.000

12,00

1.200.000

10,00

1.000.000

8,00

800.000 6,00 600.000

4,00

400.000

2,00

200.000 0

0,00 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 Espacio Disponible

Este trimestre sólo se entregaron rehabilitaciones en la zona de Julián Camarillo (Gráfico 5). Apenas se entregaron unos 38.000 m² el 2011. Esta cifra representa un descenso superior al 80% respecto al año pasado y la mayoría son rehabilitaciones en el centro de Madrid. Debido a las dificultades financieras y al actual momento de mercado se han retrasado o cancelado muchos proyectos. Aunque la proyectada para el 2012 es bastante superior a la del año que dejamos, puede volver a verse recortada si no aumenta la demanda de espacios. Las características de la superficie a entregar son que mucha proviene de rehabilitaciones, que en mayoría será en el centro de ciudad, y que bastante ya tiene comprometido ocupante.

Tasa Disponibilidad

Fuente: DTZ Research

Gráfico 5

Superficie nueva m² 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (P) (P) Superficie Terminada

Superficie futura

Fuente: DTZ Research

Tabla 2

Precios

Precios de alquiler Zonas

Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección desde el 2007, en torno a un 39%. Sin embargo parecen haberse estabilizado desde el verano pasado (Tabla 2). Respecto al trimestre anterior no hubo variaciones en CBD; apenas se produjo un descenso de precios en Resto de Distrito, Resto de Ciudad y Periferia; y hubo un pequeño repunte en Extrarradio.

4T 2010

4T 2011

Variación

€/m²/año

€/m²/año

(%)

CBD

285

280

-2

Resto Distrito

205

211

3

Resto Ciudad

155

184

19

Periferia (M-30)

165

134

-19

Extrarradio (M-40)

127

138

9

Fuente: DTZ Research. Datos obtenidos de operaciones cerradas (no basados en precios de salida al mercado)

Los altos niveles de desocupación impedirán incrementos generalizados de precios a pesar del esperado aumento de la demanda. www.dtz.com

4

Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Principales estadísticas Tabla 3

Principales estadísticas del mercado de oficinas 4T 2010

1T 2011

2T 2011

3T 2011

4T 2011

Variación % 3T11-4T11

Variación % 4T10-4T11

Absorción (m²)

99.000

73.000

80.000

80.000

75.000

-6,3

-24,2



Superficie disponible (m²)

1.148.300

1.225.300

1.275.300

1.334.700

1.370.700

2,7

19,4



Tasa de disponibilidad (%)

9,95

10,62

11,05

11,55

11,84

2,5

19,0



Rentas CBD (€/m²/año)

285

285

285

280

280

0,0

-1,9



Tendencia 1T 2012

Fuente: DTZ Research

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Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Tabla 4 Principales operaciones de alquiler Situación C/ Entrepeñas C/ Emilio Muñoz C/ Agustín de Foxá C/ Mahonia Pozuelo C/ Albasanz

Zona

Superficie (m²)

Actividad inquilino

Extrarradio

6.300

Seguridad

Periferia

6.100

Centro de datos

Resto de Distrito

4.600

Aseguradora

Periferia

4.600

Bebidas

Extrarradio

3.800

Tecnológico

Periferia

2.900

Construcción

Fuente: DTZ Research

Gráfico 6

Contratación por zonas TC

LR 2 LR 3

Al LG

LR

M CC

CP

LT PR F Po 2 D4T

Po 3 Po

VP PV

Po 4

CN M30 PV

P CBD GV

AA

NE JC

P

A

LF

Deals (sq m) 8,000 3,500

CI MA

700

CBD Rest of District Rest of City Periphery Outskirts Source : DTZ Research, Navteq

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R 0

1

2 km

6

Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

Mapas de zonas El mercado de oficinas de Madrid se distribuye en 5 zonas:

LG

CBD: o "Central Business District", supone el principal centro de negocios de la capital, con edificios exclusivos

M CC

Resto de Distrito: está localizado mayoritariamente en los alrededores del CBD, en zonas céntricas de la ciudad

CP

LT

Resto Ciudad: resto de edificios dentro del anillo de la M-30, salvo excepciones (Vía de los Poblados, Ciudad de las Comunicaciones, Arroyo de la Vega sur)

PR

Periferia: en general incluye las zonas situadas entre la M-30 y la M-40, además de Méndez Álvaro

F Po 2 Po

Extrarradio: abarca los parques empresariales de la periferia (más allá de la M-40) a lo largo de las principales carreteras

D4T

Po 3

VP PV

Po 4

CN M30 PV

P CBD GV

AA

NE

P

JC

A

LF

CBD Rest of District CI Rest of City Periphery Outskirts

MA 0

Source : DTZ Research, Navteq

0.8

1.6 km

Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler y llave en mano. Disponibilidad:

Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata)

Tasa de disponibilidad:

Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado.

Superficie nueva:

Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano

Rentas:

Precios medios de alquiler por zonas medidos en €/m2/año y calculados en base a las operaciones cerradas en el periodo, no a los precios de salida al mercado

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Property Times Oficinas Madrid 4T 2011

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Inversión Pablo Kindelán +34 629 224 909 [email protected]

Valoraciones Micaela Figueiredo +34 637 581 473 [email protected]

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