Reporte de Mercado Oficinas 4T 2015

4T 2015 | OFICINAS

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

AÑO 2015 El último tramo del 2015 mantiene la tendencia del resto del año, con indicadores de crecimiento económico ajustados, como el PBI acumulado de enero a noviembre en 2.74%, y el tipo de cambio con tendencia creciente.

ÍNDICES MERCADO PRIME 3T-2015

4T-2015

TASA DE DISPONIBILIDAD

Las condiciones del mercado inmobiliario se muestran sin cambios significativos que puedan indicar el inicio de una recuperación a corto plazo; el segmento residencial continúa con dificultades en la colocación de unidades de vivienda debido a que los créditos disminuyeron por la dura política de calificación crediticia (endurecimiento de condiciones que vienen del 2013), a pesar de caracterizarse nuestro mercado por contar con una alta demanda residencial. Se esperaba para la parte final del año que el Leasing Inmobiliario -iniciativa del gobierno- se convirtiera en un elemento dinamizador, pero no se han dado los resultados esperados. El mercado de oficinas prime mostró un comportamiento ligeramente más dinámico respecto al 2014, observándose mayor cantidad de operaciones, sin embargo se mantiene en la fase de sobreoferta y cuenta con un inventario de 844,935 m2 distribuidos en 66 edificios.

ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA

ÍNDICES MERCADO B+ 3T-2015 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA

www.colliers.com/peru

4T-2015

El año 2015 marca cifras récord en cuanto a producción de nuevos espacios de oficinas y también en absorción neta. Durante este año ingresaron al mercado prime 11 nuevos edificios, con lo que el stock de oficinas se incrementó en 226,451 m2 (112,143 m2 durante el 2014). Asimismo, la absorción neta cerró el año con 108,263 m2 (81,786 m2 durante el 2014), mientras

que el precio promedio de renta (precio de lista) se encuentra en US$ 19.34 / m2 (US$ 20.80 al cierre del 2014). La cantidad de oferta disponible, y más aún con una demanda ralentizada, permite observar en el mercado una dispersión de precios de oferta que no responden necesariamente a las condiciones del mercado y no aceleran las colocaciones. A nivel de submercados, San Isidro Golf se mantiene como la zona con menor -casi nula- vacancia, en contraste con otros sectores, evidenciando que la dinámica del mercado debe observarse también a nivel de cada zona, donde por particularidades de cada una de ellas podrían aplicarse estrategias diferenciadas en favor de enfrentar el momento actual por el cual se atraviesa. En el 2015 ingresaron al mercado prime 11 nuevos edificios, en las zonas de Sanhattan (04), Miraflores (02), Magdalena (01), San Borja (02) y en Nuevo Este (02). Está proyectado que durante el 2016 ingresen al mercado prime 11 nuevos edificios, siendo la zona de Magdalena la que mayor producción (nuevos m2 de oficinas) tendría con 4 edificios y 81,000 m2 de oficinas. Finalizando el 2015 el índice de vacancia de oficinas prime es de 19.89%, equivalente a 168,019 m2 del inventario total, superando por mucho el 8.1% con el que cerró el 2014.

REPORTE DE MERCADO

| 4T 2015 | OFICINAS

SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

SAN MIGUEL MAGDALENA

SAN ISIDRO GOLF

SAN BORJA SANHATTAN

NUEVO ESTE

Submercados Submercadode deOficinas Oficinas en en Lima Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF MIRAFLORES SAN BORJA

MIRAFLORES CHACARILLA

CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE

Edificios dede Oficinas Prime Edificios Oficinas Primealal4T-2015 3T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

Nuevo ingreso mercado prime: Torre Orquídeas - Zona Sanhattan

En el mercado de oficinas B+ durante el 2015 ingresaron 6 nuevos edificios, incrementándose el stock en 34,790 m2. Actualmente este mercado está compuesto por 54 edificios y un total de 359,644 m2 de oficinas, mientras se registran 100,000 m2 en fase de planeamiento y/o construcción, que ingresarían durante los años 2016 y 2017. Al finalizar el 2015 el índice de vacancia se sitúa en 10.2%, superior a lo registrado al cierre de 2014 (6.0%), mientras que el precio de renta promedio (precio de lista) es de US$ 18.3 / m2 / mes (US$ 19.9 al cierre del 2014). El precio promedio de venta (precio de lista) es de US$ 2,045 / m2 en edificios operativos. Cabe indicar que, al igual que en el segmento prime, los precios de lista o expectativa son dispersos, observándose también condiciones particulares en cada submercado y márgenes de negociación variables. Los nuevos edificios ingresados durante el 2015 se ubican en los corredores Miraflores (02), San Borja (01), Magdalena (02) y San Miguel (01).

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REPORTE DE MERCADO

| 4T 2015 | OFICINAS

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2015 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona

N° Edificios

Disponibilidad (%)

Absorción Neta

Precio de Renta

(m2)

(US$ / m2 / mes)

A+

A

A+

A

A+

A

Total

A+

A

Total

A+

A

Sanhattan

177,142

152,870

10

12

21.8%

20.8%

21.4%

15,428

419

15,847

19.68

20.56

San Isidro Golf

45,374

66,633

3

12

-

0.4%

0.2%

-

-250

-250

-

21.00

Miraflores

65,836

44,734

4

4

40.2%

4.3%

25.7%

2,773

402

3,175

20.58

21.25

San Borja

25,000

19,153

1

3

-

13.7%

5.9%

25,000

2,816

27,816

-

19.00

Chacarilla

-

10,398

-

1

-

-

-

-

-

-

-

-

Magdalena

-

29,024

-

2

-

30.5%

30.5%

-

8,539

8,539

-

18.94

San Miguel

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Nuevo Este

129,387

79,384

6

8

43.6%

1.3%

27.5%

-1,959

60

-1,899

17.92

17.16

Subtotal

442,739

402,196

24

42

27.5%

11.6%

19.9%

41,242

11,985

53,228

19.10

20.04

Total

844,935

66

19.89%

53,228

19.34

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2015 / Edificios existentes Inventario (m2)

Sanhattan

TERMINOLOGÍA

N° Edificios

Disponibilidad (m2)

Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 / mes)

157,970

21

12,405

7.9%

-4,746

19.65

San Isidro Golf

82,486

13

332

0.4%

-332

-

Miraflores

49,945

10

5,314

10.6%

-

20.76

San Borja

17,537

3

2,619

14.9%

511

-

Chacarilla

2,241

1

-

-

-

-

Magdalena

6,410

1

3,396

53.0%

356

20.55

San Miguel

8,498

1

8,360

98.4%

-

15.07

Nuevo Este

34,557

4

4,252

12.3%

-

18.76

Total

359,644

54

36,677

10.2%

-4,211

18.33

Zona

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. Absorción Bruta: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes. Absorción Neta: referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta. Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. Tasa de Disponibilidad o Vacancia: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

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REPORTE DE MERCADO

| 4T 2015 | OFICINAS

Edificios prime actualmente en construcción. Área útil (m2) por tipo de edificio y comercialización. m2 por tipo de oficinas

m2 por tipo de comercialización 297,764

Actualmente se encuentran en construcción 395,179 m2 de oficinas prime. El 59% corresponde a oficinas de tipo A+ y el 41% a oficinas tipo A.

234,528 160,651

A+

En cuanto a comercialización, el 75% de lo que se construye es para la venta, mientras que se comercializa en renta el 97,415 restante 25%.

A

Venta

Renta

Proyectos en comercialización en Lima - 4to Trimestre 2015 Precios de Lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción Zona Sanhattan

CLASE A+ Precio de Venta

CLASE A+ Precio de Renta

CLASE A Precio de Venta

CLASE A Precio de Renta

CLASE B+ Precio de Venta

CLASE B+ Precio de Renta

2,307

22.54

-

21.00

2,150

19.90

San Isidro Golf

-

23.00

-

24.50

-

20.00

Miraflores

-

-

2,220

22.00

2,200

-

San Borja

-

-

1,900

20.00

-

-

Chacarilla

-

-

-

-

-

-

Magdalena

-

-

1,969

21.00

2,051

-

San Miguel

-

-

-

-

1,906

-

Nuevo Este

2,214

-

-

-

2,200

-

Promedio

2,248

22.64

1,977

21.02

2,176

19.93

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo. Nuevo ingreso mercado prime: Pershing Tower - Zona Magdalena

Nuevo ingreso mercado prime: Edificio Navarrete - Zona Sanhattan

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REPORTE DE MERCADO

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME

Oficinas Prime 2015 - Absorción neta, nueva oferta y renta

140,000

20.3

20.4

20.1

20.2

115,100

20.0

100,000

19.7

19.8

76,045

80,000

19.6 53,228

60,000 40,000

35,306

26,954

19.4

20,000 0

19.0 1,558

18.8

1T-2015

2T-2015 Absorción Neta

3T-2015

4T-2015

Nueva Oferta

Renta (asking)

Nueva oferta, absorción neta y vacancia. Evolución.

19.9%

200,000 150,000

50,000 0

20% 15%

112,143

2.7% 2011

10%

81,786

81,002 56,048 52,129 57,083 50,440

108,263

8.1%

1.4%

5.2%

2012

2013

5% 0%

Nueva Oferta

2014

Absorción Neta

2015 Vacancia

Ratio de vacancia

m2 de oficinas

25%

226,451

100,000

El 2015 deja cifras pico en algunas variables (vacancia, producción, absorción), pero es importante prestar atención a algunos detalles. La nueva oferta o producción fue de 226,451 m2 y la absorción neta de 108,263 m2. En esta producción se contabiliza también el edificio del Banco de La Nación (BN) con 25,000 m2 de oficinas, edificio prime de uso institucional, que también aporta a la absorción neta, pues es de uso propio y los espacios se consideran ocupados. La absorción neta, como se sabe, suma también las ocupaciones efectuadas durante la fase de planeamiento y construcción de los proyectos en comercialización, pero se registran en el periodo de inicio de operaciones del edificio.

250,000

101,604

La actual fase de mercado se evidencia en el indicador de vacancia, situado ahora en 19.9% y con tendencia al incremento. A nivel de submercado, la mayor proporción sobre la disponibilidad total se encuentra en Sanhattan con 42% (21.4% respecto a su propio inventario), mientras que San Isidro Golf muestra niveles mínimos de vacancia con 0.1% de la disponibilidad total y 0.2% sobre su propio inventario. La zona Nuevo Este cuenta con el 34% de la disponibilidad total y el 28% respecto a su inventario.

19.2

19.3

26,522

US$ / m2 / mes

m2 de oficinas

120,000

| 4T 2015 | OFICINAS

Si bien en el 2015, la absorción neta llega a 108,263 m2, si solo se consideran los espacios hechos para comercializar (descontando los m2 del BN), esta cifra se reduce a 83,263 m2, observándose una correlación en este indicador respecto de periodos anteriores: año 2013 con 81,002 m2, año 2014 con 81,786 m2. Sin embargo, la relación entre lo colocado y la producción (nuevos m2 de oficinas) no ha sido positiva o incremental, por el contrario ha decaído, entendiéndose que por exceso de construcción en un corto plazo y condiciones económicas generales. Así, durante el 2012 la absorción neta fue del 110% en relación a la producción, en el 2013 de 80%, en el 2014 de 73% y en el 2015 de 48% (41% si no se cuenta al BN). Esto se observa en el inicio de operaciones de los nuevos edificios, que en su mayoría lo hace con notorios índices de vacancia.

PRECIOS MERCADO PRIME Una de las variables que se observan en la fase de sobreoferta es el ajuste en los precios. El seguimiento de los precios de lista indican la tendencia decreciente, cerrando el 2015 a nivel promedio en US$ 19.34 / m2 (US$ 20.80 a fines del 2014). Renta. Los precios de lista sobre la oferta disponible existente (en edificios operativos), al término del 2015 se mueven en un rango entre US$ 17 / m2 y US$ 23 / m2, encontrándose el rango más bajo en la zona Nuevo Este y el más alto en Sanhattan. La dispersión de los precios de renta se acentúa más cuando se trata de precios de cierre o a lo que finalmente se pacta por el alquiler. Si

bien cada submercado se maneja en este punto de manera diferenciada, también las características o atractivo comercial del producto juegan un papel importante, por ejemplo la ubicación, accesos, estacionamientos, exposición, administración, entre otros factores que suman para la decisión final. Las zonas más consolidadas y con menor oferta normalmente ofrecen menos margen de negociación. Esto dependerá del tipo de landlord, la evaluación sobre el potencial inquilino y otras condiciones del mercado.

(compró en proyecto y quiere vender ya construido) o porque no se logró la colocación en renta en el plazo estimado (si lo compró para ponerlo en alquiler y no consigue inquilino). Las oficinas en venta también muestran precios de lista dispersos, hallándose un rango entre US$ 2,000 y US$ 2,447 por m2, siendo el precio promedio de US$ 2,268 por m2 más impuestos.

Venta. El incremento de la oferta en venta de oficinas existentes, también es notorio. Ya sea por rentabilizar la inversión COLLIERS INTERNATIONAL |

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REPORTE DE MERCADO

MERCADO B+ La producción durante el 2015 en este mercado fue de 34,790 m2, mientras que la absorción neta alcanza los 17,539 m2. Este indicador muestra que el equivalente al 50.4% de la producción total del año fue colocada, mejor perfomance que el mercado prime (41%), pero cabe observar la magnitud de la producción del sector prime que sobrepasa los 200,000 m2. El segmento B+ mantiene un crecimiento moderado en cuanto a nuevos proyectos, observándose también que el índice de vacancia se ha incrementado y los precios de lista se están ajustando. Al final del 2015 la vacancia es de 10.2% (6% al final del 2014) y el precio promedio de renta (precio de lista) es de US$ 18.3 / m2 (US$ 19.9 al final del 2014).

| 4T 2015 | OFICINAS

lista) entre US$ 15.00 y US$ 21.50 / m2, encontrándose el rango mínimo en la zona San Miguel y el máximo en Miraflores. Para la venta de oficinas existentes, el precio de oferta promedio es de US$ 2,045 / m2, en un rango que va desde US$ 1,900 a US$ 2,400 / m2, encontrándose el rango mínimo en la zona San Miguel y el máximo en Sanhattan. Estos son precios de lista. Para las oficinas que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, se encuentran precios promedio de renta en US$ 19.93 / m2 y para la venta en US$ 2,176 / m2.

A nivel total de la disponibilidad existente (36,677 m2) el 34% se encuentra en Sanhattan, mientras que en San Isidro Golf se encuentra solo el 1% de la disponibilidad total. La oferta en renta se mueve en un rango de precios (precio de

Inventario, vacancia y renta. Evolución Mercado B+.

400,000

21.5

350,000

20.1 17.4

25

359,644

324,751

19.9

24

18.3

250,000 200,000

20 15

193,288

182,423

10

150,000 100,000

5

50,000

3.4%

0

2011

0.4% 2012 Inventario

3.7%

10.2%

6.0% 2014

Vacancia

Renta (asking)

16 12 8 4 0

0

2013

20 US$ / m2 / mes

m2 de oficinas

300,000

301,786

Poryección del mercado B+. Por número de edificios.

Actual

2015

Distribución de la disponibilidad actual.

2016

2017

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

SAN BORJA

CHACARILLA

MAGDALENA

SAN MIGUEL

NUEVO ESTE

Edificios Existentes - Distribución del Stock en Mercado B+

NUEVO ESTE 12% SANHATTAN 34%

SAN MIGUEL 2% MAGDALENA 2% CHACARILLA 1% SAN BORJA 5%

NUEVO ESTE 9%

SANHATTAN 44%

SAN MIGUEL 23% MIRAFLORES 14% SAN ISIDRO GOLF 1% MAGDALENA 9%

SAN BORJA 7%

MIRAFLORES 14%

SAN ISIDRO GOLF 23%

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REPORTE DE MERCADO

| 4T 2015 | OFICINAS

PRONÓSTICO

La sobreconstrucción ya se muestra en el exceso de oferta en el mercado de oficinas, llegando a registrarse al cierre del 2015 una vacancia de 19.9%. Además, ha sido el año con mayor producción de oficinas en la historia del mercado, con 226,451 nuevos metros cuadrados, sólo de oficinas prime. La tendencia sobre nuevas construcciones es decreciente (aunque aún es una cifra alta), pues se estima que para el 2016 ingresarían al mercado casi 180,000 m2 de oficinas prime, esto es el 46% de lo que actualmente se encuentra en construcción, el resto ingresaría durante el 2017 y 2018. Hay que considerar también que varios proyectos de edificios han retrasado su ejecución, en vista de las condiciones actuales y probablemente calculando calzar con la fase de crecimiento (luego de la absorción de la oferta). El 2015 deja, entre otras cosas, un manejo en los precios que vale la pena comentar. Si bien la diferenciación de precios entre los sectores prime y subprime se está dando, dentro del segmento prime (clase A+ y A) tal diferenciación aún no es clara. La poca oferta en submercados como Sanhattan o San Isidro Golf, llevaba a encontrar oficinas disponibles tipo B+ con mayor precio que oficinas prime por ejemplo, y esto podía funcionar (además de las características propias de los B+, como espacios más pequeños), por el interés en estas zonas. Con el incremento de la oferta estos casos fueron disminuyendo y actualmente se aprecian precios diferentes por tipo de producto. En el segmento prime la diferenciación de precios no se está dando, vemos que

los precios de oficinas A son iguales o mayores a los de A+. El incremento de la producción de oficinas A+ está haciendo que esta oferta salga al mercado con precios ajustados a competir con oficinas clase A ya existentes y que mantienen expectativas de precios con poca variación. Hay que notar que el 72% de la disponibilidad actual está conformada por oficinas tipo A+. Para la comercialización es importante considerar el factor precio aplicado a cada zona en particular, así también al tipo y características del edificio. Si la demanda durante el mejor periodo del mercado de oficinas se dio en gran medida por el flight to quality, esto puede estar variando hoy con un factor agregado: la renegociación. El 2016 permitirá observar el desenvolvimiento de la zona Magdalena, que ya alberga edificios corporativos, pero que en este año será la zona donde mayor producción (nuevos m2) de oficinas habrá. De los 180,000 m2 de oficinas prime que ingresarían el 2016 al mercado, el 45% se ubica en esta zona, destacando el proyecto Prisma Business Center por sus dimensiones de más de 30,000 m2 útiles. El proyecto Panorama Plaza de Negocios ubicado en la zona Nuevo Este con 46,000 m2 de oficinas en dos torres, iniciará operaciones en los primeros meses del 2016. La lista de proyectos que se estima ingresen en el 2016 se completa con Torre Ichma y Paseo República en Sanhattan; Edificio Basadre en San Isidro Golf; Lit One y EE Santa Cruz en Miraflores; Vértice 22, Skytower 757 y Edificio Alberto del Campo en Magdalena.

502 oficinas en 67 países •

US$ 2.3 billones de ingresos anuales

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US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones

PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505

RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL 511 399 3350

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración.

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