Reporte de Mercado para Inmuebles de Playa 2015

Evolución de los Precios de Departamentos/m2 en las playas del sur de Lima (Lima, Cañete y Paracas)

982

2010

1,245

1,415

1,688

1,455

1,417

3%

2011

2012

2013

2014

2015

Evolución de los Precios de Casas/m2 en las playas del sur de Lima (Lima, Cañete y Paracas) 1,611

1,523

1,239 992

809

2010

2011

2012

2013

2014

833

16%

2015

Evolución de los Precios de Lotes/m2 en las playas del sur de Lima (Lima, Cañete y Paracas) 967

930 672

655

611

396

2010

7%

2011

2012

2013

2014

2015

Prólogo para nuestros lectores Estamos entrando a la temporada de playa y nuestros balnearios del sur empiezan a calentar nuestra Panamericana en busca de playa, sol, música y múltiples actividades que sólo son posibles debido al alto crecimiento inmobiliario y comercial de estas zonas. Se estima que cerca de 170 mil hogares prácticamente inician micro migraciones de fines de semana movilizando más de US$ 600 millones a lo largo de los 4 meses de enero a abril (entre inversión en alquileres de viviendas, consumo, compras y otras actividades). Hemos querido iniciar nuestro reporte mostrando directamente y sin protección solar, la caída de los precios que este sub sector del mercado inmobiliario ha presentado este año y que, definitivamente, afectará las expectativas de retorno de algunos inversionistas en estos activos. Sin embargo, consideramos que la mejor manera de afrontar las decisiones de inversión inmobiliaria, es contar con información realista que nos permita medir retornos y riesgos sobre un mercado que continua siendo, desde nuestro punto de vista, rentable en el largo plazo. Es sorprendente que este mercado inmobiliario, por ejemplo, no haya generado aún un polo de atracción turística de categoría internacional; cosa que debería cambiar con la incorporación en los últimos años del balneario de Paracas como nuevo centro de desarrollo inmobiliario de alto estándar; orientándose al NSE más alto de la población capitalina. Tenemos el placer de poder presentarles los principales resultados de nuestro barómetro anual del mercado de viviendas de playa (anexo del mercado de viviendas vacacionales). El estudio completo se puede descargar de forma gratuita en nuestra página web: www.urbecorp.com.pe o de nuestra cuenta de LinkedIn Urbecorp S.A. Reciban nuestros más sinceros saludos. Dany Chumbes Bermeo Gerente General URBECORP S.A.C.

Balnearios de Lima Punta Hermosa Habitantes

7,155

Viviendas

1,431

Precio Dpto/m2

US$ 1,440

Precio Lote/m2

US$ 1,110

Punta Negra Habitantes

7,215

Viviendas

1,406

Precio Dpto/m2

US$ 1,080

Precio Lote/m2

US$

362

San Bartolo Habitantes

7,233

Viviendas

1,553

Precio Dpto/m2

US$ 1,260

Precio Lote/m2

US$

580

Pucusana Habitantes

Santa María Habitantes Viviendas

15,240

Viviendas

3,048

1,338

Precio Dpto/m2

US$ 1,750

273

Precio Casa/m2

US$

Precio Dpto/m2

US$ 1,470

Precio Lote/m2

US$ 1,285

665

Balnearios de Cañete San Antonio Habitantes

4,062

Viviendas

812

Precio Dpto/m2

------

Precio Lote/m2

------

Mala Habitantes

32,871

Viviendas

6,571

Precio Dpto/m2 Precio Lote/m2

-----US$

353

Asia Habitantes

8,608

Viviendas

1,721

Precio Dpto/m2

US$ 2,033

Precio Lote/m2

US$

594

Cerro Azul Habitantes

7,808

Viviendas

1,562

Precio Dpto/m2

US$ 1,361

Precio Lote/m2

US$

376

Paracas Habitantes

7,522

Viviendas

1.519

Precio Dpto/m2

US$ 1,541

Precio Lote/m2

US$

355

Estructura de la Oferta – Sub Mercado Casas de Playa Durante los últimos años, este sector se había posicionado como un mercado de alta gama (con precios que oscilan entre los US$ 400,000 y US$ 900,000); sin embargo, se aprecia un fenómeno de migración en dos direcciones contrarias producto de la saturación del mercado más consolidado, Asia. Se aprecia una mayor oferta de los distritos limeños (con casas menores a US$ 230,000); y el incipiente crecimiento del mercado de lujo que se ubica principalmente en el distrito de Paracas (viviendas mayores a US$ 1’200,000). Lujo, 6.31%

Básica, 13.51% Intermedia, 18.92%

Alta Gama, 35.14%

Estandar, 26.13%

Paracas Asia San Bartolo Pucusana Punta Hermosa Santa María San Antonio Mala Cerro Azul Punta Negra Total

Lujo 49% 33% 9% 9% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Alta Gama 4% 36% 5% 9% 8% 12% 11% 5% 10% 0% 100%

Estandar 0% 14% 7% 7% 21% 17% 10% 10% 10% 3% 100%

Intermedia 0% 28% 14% 7% 10% 3% 0% 9% 21% 8% 100%

Básica 0% 0% 20% 7% 7% 0% 0% 7% 0% 60% 100%

Total 5% 22% 10% 9% 9% 9% 6% 10% 11% 10% 100%

Tendencias de la Demanda Interés de hogares en adquirir viviendas recreacionales

24.30%

21.80% 16.00%

18.20%

2010

2011

2012

Propiedad de segunda vivienda 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Total 10 % 7% 7% 7% 10 % 9%

NSE A 42 % 30 % 24 % 37 % 53 % 56 %

2013

12.70%

2014

11.10%

2015

Propiedad de casa de playa

NSE B 11 % 9% 17 % 9% 11 % 10 %

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Total 1% 1% 1% 2% 2% 2%

NSE A 9% 10 % 7% 10 % 11 % 13 %

Factores de preferencia para elección de vivienda recreacional

Otros, 21.75%

Centros Comerciales, 24.85%

Condominio cerrado, 21.18%

TV cable, internet, 18.12% Club house, 14.10%

NSE B 1% 1% 2% 3% 1% 1%

Rentabilidad del Mercado El mercado de inmuebles vacacionales aún presenta tasas atractivas de retorno; superiores en algunos casos a las tasas de viviendas en las zonas urbanas consolidadas (no así en las zonas de reciente crecimiento). Si a esto, le sumamos que el mercado de oficinas aún está mostrando altas tasas de vacancia y stock pendiente de colocar; podría considerarse que el mercado de viviendas vacacionales se encuentra en una situación expectante después de un sinceramiento necesario de precios de venta y una gradual recuperación de los niveles de alquiler. El distrito con mayor cap rate de mercado tanto a nivel de departamentos como a nivel de casas es Punta Negra; mientras los altos precios de venta de ambos tipos de inmuebles hacen que los distritos de Santa María y Paracas presenten tasas muy bajas de retorno.

Cap Rate de las viviendas de playa en las provincias de Lima, Cañete y Paracas 9.55%

9.33%

7.28% 5.20%

5.43%

6.38% 4.85%

4.62%

3.60%

2.70%

4.08%

3.37%

2.68%

1.04%

Departamentos

Casas

Punta Hermosa

Punta Negra

San Bartolo

Santa María

Pucusana

Asia

Cerro Azul

Paracas

3.44% 0.77%

Vista al mar La escasez de terrenos en primera fila frente a la playa ha generado que los terrenos “con vista al mar” ya no sean tan atractivos como en los años anteriores. Sin embargo, el sueño del ocean view (y sus márgenes adicionales), aún se puede encontrar en mercados en los que aún quedan buenas ubicaciones frente al mar, ubicaciones a desnivel, y terrenos en locaciones vecinas aún no regularizadas para condominios.

Diferenciales de precio US$/m2 entre inmuebles con vista al mar y sin vista al mar Asia

1,980.00

Paracas

2,166.67

1,633.12

Promedio

1,421.48

2,006.31 1,807.00

Cerro Azul

1,248.90

San Bartolo

1,191.34

1,740.00

1,656.27 1,292.20

Punta Hermosa

1,590.00 1,165.00

Santa Maria

Mala

2,246.51

1,582.84

San Antonio

Punta Negra

2,952.62

1,750.00

Pucusana

554.88

1,165.25

384.00 (*) 331.00

Con vista al mar

(*) Solo se obtuvo precios de lotes de playa.

3,415.00

Sin vista al mar

Conclusiones  El Mercado de viviendas vacacionales se mantiene inevitablemente con una clara tendencia a sincerar sus precios de venta.  Se espera una recuperación de los precios y de la demanda hacia la primavera del 2016.  El mercado de casas de playa es el más afectado por el retraso de las ventas.  En términos generales, el mercado de departamentos de playa se mantiene con márgenes de retorno más altos que los de casas de playa.  El mercado está cambiando cualitativamente a viviendas estándar e intermedia (45% de la oferta total), después de haber tenido un alto crecimiento de los segmentos de alta gama y de lujo (41% en la actualidad).  El factor seguridad parece haber afectado también este mercado, lo cual se aprecia en el crecimiento de las preferencias por los elementos de seguridad de los condominios cerrados (casi hasta alcanzar el factor de cercanía a centros comerciales, que eran el factor preponderante de este público objetivo).  Después de la reducción de precios que presenta el mercado en los últimos dos a tres años, aún se pueden apreciar tasas de retorno (cap rates), competitivos en determinados mercados.  Mercados como Punta Negra y Asia aún mantienen tasas atractivas de retorno dependiendo del público comprador y del tipo de oferta disponible.

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