Reporte de Mercado Oficinas 3T - 2016

3T 2016 | OFICINAS

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL El mercado de oficinas prime de Lima, al tercer trimestre 2016, supera ya el millón de metros cuadrados de oficinas útiles, mientras continúa en la fase de sobreoferta con los niveles de vacancia en incremento. Con el inicio de operaciones de tres nuevos edificios, ubicados en las zonas Magdalena (Edificio Prisma Business Center), Sanhattan (Edificio República de Panamá) y Miraflores (Lit One), culmina el tercer trimestre del año, estimándose que para la parte final del año se incorporen al mercado por lo menos 3 nuevos edificios.

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) 2T-2016

3T-2016

TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA

ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) 2T-2016 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA

3T-2016

Actualmente el inventario de oficinas prime es de 1’027,529 m2, distribuidos en 76 edificios, mientras que el índice de vacancia mantiene su tendencia al alza, llegando en este periodo al 27.8% sobre el total del inventario. La absorción (colocación) de espacios acumulada al tercer trimestre alcanza los 63,543 m2, mientras que durante el año los espacios de oficinas que se incorporaron al mercado sumaron 180,836 m2. Se estima que en el 2016 el ingreso de nuevas oficinas supere los 215,000 m2, más de lo proyectado a inicios del año, esto especialmente por el adelanto en el ingreso de edificios como Torre del Arte y Bloom Tower, programados para el 2017 pero que espera inicien operaciones en este año. Al tercer trimestre la tendencia en los precios de renta se mantiene al ajuste, tanto en precios de lista como en precios de cierre. Si bien la dinámica de precios obedece al panorama propio de cada zona o submercado, el amplio rango de precios que se observa en el mercado prime obedece, entre otras causas, a las expectativas aún altas de los propietarios. El precio de renta (precio de lista) promedio para

oficinas prime se encuentra en US$ 18.09 / m2 / mes (US$ 19.11 en el trimestre anterior), ubicándose para oficinas clase A+ en US$ 18.30/ m2 / mes (US$ 18.69 en el trimestre anterior) y para oficinas clase A en US$ 17.85 / m2 / mes (US$ 19.83 en el trimestre anterior). En el segmento de oficinas subprime (clases B+ y B) durante el tercer trimestre iniciaron operaciones 6 nuevos edificios, ubicados en las zonas Miraflores (03), Nuevo Este (02) y Lince (01), sumando nuevos 54,846 m2 de oficinas. A la fecha, el inventario total de oficinas subprime es de 1’040,850 m2 distribuidos en 202 edificios. El índice de vacancia total en este segmento es de 14.9%, encontrándose para oficinas B+ en 18.8% y para oficinas clase B en 12.0%. La dinámica de precios de renta en el segmento subprime tiene un componente también de altas expectativas por parte de los propietarios, especialmente en la oficinas B+, pero que al igual que en las oficinas prime, los precios finales o de cierre resultan muy por debajo que el precio de lista. Así, lo que se muestra en el mercado a nivel de precios de lista promedio para el segmento subprime es US$ 18.41 / m2 / mes (US$ 18.02 en el trimestre anterior), identificándose para oficinas B+ el precio promedio de US$ 19.33 / m2 / mes (US$ 18.96 en el trimestre anterior) y para oficinas tipo B de US$ 17.72 / m2 / mes (US$ 17.30 en el trimestre anterior). Manteniendo las expectativas por sobre lo que la demanda ofrece, la diferenciación de productos ofrecidos a nivel precio no se observa. Sin embargo, se evidencia que el ajuste de precios se sigue dando, en paralelo con el incremento de la disponibilidad.

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

SAN MIGUEL MAGDALENA

SAN ISIDRO GOLF

SAN BORJA SANHATTAN

NUEVO ESTE

Submercados Submercadode deOficinas Oficinas en en Lima Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

MIRAFLORES

CHACARILLA

SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE

Edificios dede Oficinas Prime Edificios Oficinas Primealal3T-2016 3T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3er Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona A+

A

N° Edificios Total

A+

Absorción Neta

Disponibilidad (%)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

(m2)

A

A+

A

Total

A+

A

Total

A+

A

Total

Sanhattan

178,281

181,568

359,849

10

14

26.9%

27.0%

26.9%

-8,534

13,756

5,222

19.17

17.35

18.18

San Isidro Golf

45,286

70,997

116,284

3

13

-

2.6%

1.6%

453

2,489

2,941

-

23.10

23.10

Miraflores

63,980

63,778

127,758

4

6

13.0%

18.7%

15.8%

6,723

5,635

12,359

20.15

19.34

19.76

San Borja

25,000

19,059

44,059

1

3

-

8.9%

3.8%

-

11

11

-

18.00

18.00

Chacarilla

-

10,398

10,398

-

1

-

0.7%

0.7%

-

-

-

-

20.00

20.00

Magdalena

-

111,891

111,891

-

6

-

57.7%

57.7%

-

13,594

13,594

-

17.87

17.87

Nuevo Este

176,953

80,338

257,291

7

8

56.1%

0.9%

38.8%

-11,433

-

-11,433

17.63

15.53

17.60

Subtotal

489,500

51

31.7%

24.1%

27.8%

-12,790

35,484

Total

538,029 1,027,529

25 76

27.77%

22,694

18.30

17.85 18.09

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 3er Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona

N° Edificios

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

Disponibilidad (%)

B+

B

Total

B+

B

B+

B

Total

B+

B

Total

Sanhattan

173,615

140,644

314,259

23

39

10.7%

7.0%

9.0%

19.51

18.49

19.22

San Isidro Golf

86,957

60,516

147,473

14

11

11.1%

9.5%

10.4%

20.32

17.54

19.27

Miraflores

60,255

128,231

188,487

12

33

18.2%

19.9%

19.4%

18.36

18.26

18.29

San Borja

17,597

45,403

63,000

3

11

13.6%

30.5%

25.7%

-

18.00

18.00

Chacarilla

2,241

56,759

59,000

1

14

-

5.1%

4.9%

-

18.57

18.57

Magdalena

17,660

-

17,660

2

-

48.3%

-

48.3%

16.00

-

16.00

San Miguel

8,498

8,113

16,611

1

1

25.1%

-

12.8%

14.00

-

14.00

Nuevo Este

70,659

82,108

152,768

6

17

42.8%

7.3%

23.7%

17.98

16.88

17.42

Centro

-

66,044

66,044

-

12

-

1.1%

1.1%

-

7.46

7.46

Lince

-

15,550

15,550

-

2

-

51.6%

51.6%

-

-

-

437,482

603,368

62

140

18.8%

12.0%

19.33

17.72

Subtotal Total

1,040,850

202

14.9%

18.41

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

TERMINOLOGÍA · Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. · Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. · Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. · Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes. · Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

· Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. · Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. · Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. · Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

En lo que va del 2016 se registra el ingreso de 180,836 m2 de nuevas oficinas prime al mercado, mostrándose el segundo trimestre como el más activo en este sentido.

PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINA EN EL MERCADO PRIME

En tanto, la absorción neta acumulada al tercer trimestre es de 63,543 m2. Considerando solo la nueva oferta (nuevos m2 de oficinas), el mercado absorbió -hasta el tercer trimestre- el 35.1% de lo ingresado.

ABSORCIÓN NETA m2 POR TRIMESTRE

NUEVA OFERTA m2

Absorción acumulada al 3T 2016

Nueva oferta acumulada al 3T 2016

63,543 m2

180,836 m2

1T

2T

1T

2T

6,705

80,586

33,822

34,144

3T

3T

66,428

22,694

er Proyectosen Prime en comercialización Lima - 3en Trimestre Proyectos comercialización Prime yen Subprime Lima - 1er2016 TriPrecios de Lista en edificios en fase de construcción mestre 2016Precios de Listaen edificios en fase de planeamiento y/o

CLASE A+ US$ Venta

CLASE A+ US$ Renta

CLASE A US$ Venta

CLASE A US$ Renta

2,366

19.00

-

21.00

San Isidro Golf

-

23.00

-

24.00

Miraflores

-

-

-

21.00

San Borja

-

-

-

18.00

Magdalena

-

-

2,094

19.00

Zona Sanhattan

Nuevo Este

2,200

-

-

-

Promedio

2,263

20.05

2,094

19.80

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

Proyectos Subprime en comercialización en Lima - 3er Trimestre 2016 Precios de Lista en edificios en fase de construcción Zona Sanhattan San Isidro Golf

CLASE B+ US$ Venta

CLASE B+ US$ Renta

CLASE B US$ Venta

CLASE B US$ Renta

-

18.50

-

-

-

23.50

2,271

-

Miraflores

2,262

-

-

19.00

San Borja

-

-

1,413

-

Chacarilla

-

-

2,500

-

Magdalena

1,870

-

-

-

-

-

1,950

-

2,002

20.54

2,216

19.00

Lince Promedio

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME Durante el 3T 2016 ingresaron al mercado prime los edificios Prisma Business Center (zona Magdalena), República de Panamá (Sanhattan) y Lit One (zona Miraflores), ascendiendo el inventario o stock a 1’027,529 m2 en 76 edificios. La vacancia se coloca ahora en 27.8% sobre el stock total (25.1% en el trimestre anterior), encontrándose la mayor concentración de la oferta, respecto a la disponibilidad total, en las zonas Nuevo Este (35%) y Sanhattan (34%).

OFICINAS PRIME 3T 2016 - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA

140,000

19.6

19.3

19.1

115,100 115,100

19.0

80,000 60,000

19.2

80,586 80,586

18.8 18.6

66,428

18.4

53,228

40,000

33,822 33,822

20,000

18.2

18.1

34,144

US$ / m 2 / mes

m 2 de oficinas

100,000

19.4

19.2

120,000

De la oferta total en el mercado (285,311 m2), el 54% se compone de oficinas clase A+ y el 46% de oficinas clase A. Sin embargo, la distribución atomizada de estos espacios y la variedad de criterios en cuanto a su óptima comercialización (en especial la renta), hacen que la búsqueda de grandes corporaciones con requerimientos por ejemplo de varios miles de m2, sea complicada, principalmente por la ubicación de los espacios (no se encuentran en pisos contiguos o se deberían unir oficinas de dimensiones pequeñas) y también por el tipo de propietario con quien se debe tratar, encontrándose en algunos casos propietarios institucionales que asumen de mejor manera la falta de flujo y que proyectan en los siguientes años la colocación a mayor precio, por lo que no ajustan rentas en este momento.

18.0

22,694

17.8

6,705

17.6

0

17.4 4T-2015

1T-2016

2T-2016

Absorción Neta

3T-2016

Nueva Oferta

Renta (asking)

OFICINAS PRIME 3T 2016 - STOCK, VACANCIA Y RENTA

800

19.3

1,028

963

903

845

20.0 19.5

19.2

19.1

600

19.0 400 200

167 167

285 285

243 243

195 195

18.5

.1 18.1

0

US$ /m 2/ mes

m 2 de oficinas / miles

1,000

El cálculo de la absorción en este trimestre muestra indicadores negativos en las zonas Sanhattan y Nuevo Este, pero no están referidas a desocupación, sino son resultado del ajuste en el inventario de ocupantes especialmente en edificios ingresados en los últimos periodos, donde el registro de las oficinas efectivamente ocupadas se está culminando. Así, la absorción neta del tercer trimestre contabiliza 22,694 m2, y el acumulado del año es de 63,543 m2, estimándose que al final del 2016 alcance los 85,000 m2.

PRECIOS MERCADO PRIME

18.0 4T-2015

1T-2016 Stock

2T-2016 Renta (asking)

3T-2016

Una de las principales -o la más importante- variable en el proceso de comercialización es el precio. Y como se venía observando, en el mercado prime la tendencia a la baja sigue siendo evidente y, aunque a nivel de precios de lista no se aprecie de manera clara, sí se está dando con los precios de cierre El precio de lista, como factor de diferenciación entre productos de distintos segmentos (oficinas A+, A o subprime) no está siendo un buen referente, inclusive a la fecha esta diferenciación entre mercado prime y subprime a nivel de precio de oferta prácticamente no existe. Lo mismo sucede si se observa y compara con la oferta de proyectos en construcción que actualmente se comercializa. Vacancia

Lo que se refleja en las operaciones realizadas es una sustancial diferencia entre los precios de salida y los precios de cierre, convirtiéndose en uno de los factores dinamizadores de las colocaciones, como se apreció en el trimestre pasado. No hay que perder de vista la relación precio/ vacancia y la evolución que esta puede tener en cada una de las zonas o submercados, pues la tendencia en el mercado promedio es que la vacancia siga aumentando en relación también a los proyectos en ejecución y que ingresan al mercado. En el segmento prime, durante el tercer trimestre el rango de precios de renta (asking) observado se dio entre US$ 11.00 y US$ 24.00 por m2, con un promedio de US$ 18.09.

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

PRECIOS MERCADO SUBPRIME

MERCADO SUBPRIME

La renta promedio (precio de lista) en el segmento subprime es de US$ 18.41 / m2 / mes (US$ 18.02 en el trimestre anterior), registrándose para oficinas clase B+ un precio promedio de US$ 19.33 / m2 / mes (US$ 18.96 en el trimestre anterior), y para oficinas clase B un precio promedio de US$ 17.85 / m2 / mes (US$ 17.30 en el trimestre anterior). El incremento en el precio de oferta de edificios B+ se observa especialmebnte en las zonas San Isidro Golf y Magdalena.

Al término del tercer trimestre el inventario total de oficinas B+ y B es de 1’040,850 m2, distribuidos en 202 edificios (62 B+ y 140 B). Durante este periodo iniciaron operaciones 6 nuevos edificios, ubicados en las zonas Miraflores (Edificio Ícono Empresarial, Ofistower y Torre 12); Nuevo Este (Edificio Los Incas torres II y III) y Lince (Edificio Flat Beehive CE).

El rango de precios observado para oficinas clase B+ se encuentra desde US$ 14.00 / m2 (San Miguel) hasta US$ 22.50 / m2 (San Isidro Golf); y en las oficinas clase B se observan precios desde US$ 7.46 / m2 (Centro) hasta US$ 20.0 / m2.

La vacancia llega al 14.9% sobe el inventario total, componiéndose de 53% de oficinas B+ y 47% de oficinas tipo B. La concentración de los espacios disponibles se da en los submercados Miraflores y Nuevo Este con 24% y 23% del total de espacios disponibles, respectivamente.

Para la comercialización en venta de oficinas existentes el precio promedio (asking) identificado es de US$ 2,079/ m2 en el segmento B+. Asimismo, en los proyectos que se encuentran en construcción y se están comercializando, el precio promedio de venta (asking) para oficinas B+ es de US$ 2,002 / m2.

MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME POR TIPO DE EDIFICIO 180,000 150,000

m2

120,000 90,000 60,000 30,000 0 SANHATTAN SAN ISIDRO MIRAFLORES SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE GOLF B+

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD ACTUAL Lince 5%

LINCE

B

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO Centro 6%

Sanhattan 18%

Nuevo Este 23% San Isidro Golf 10% San Miguel 1% Magdalena 5% Chacarilla 2% San Borja 10%

CENTRO

Lince 1%

Nuevo Este 15%

Sanhattan 30%

San Miguel 2% Magdalena 2% Chacarilla 6% San Borja 6%

Miraflores 24%

Miraflores 18%

San Isidro Golf 14%

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REPORTE DE MERCADO

| 3T 2016 | OFICINAS

502 oficinas en 67 países

PRONÓSTICO Con el anuncio del ingreso para la parte final de este año de proyectos como Torre del Arte (San Borja) y Bloom Tower (Magdalena), cuyo inicio de operaciones se esperaba para el 2017, la nueva oferta de espacios de oficinas prime llegaría a 215 mil m2, observándose así que la producción anual empieza a decrecer (ver cuadro). A nivel de zona o submercado, en los últimos 4 años Sanhattan es donde se incorporaron más oficinas (176 mil m2), seguido del Nuevo Este, donde en ese periodo ingresaron 167 mil m2. Ahora, los proyectos que se encuentran en construcción suman 212 mil m2 de oficinas, y se estima -información de los desarrolladores- que ingresen al mercado 178 mil m2 en 2017 y 34 mil m2 en 2018 (más los proyectos que inicien construcción con entrega estimada en ese año). La sobreconstrucción ha permitido el incremento de la vacancia, que en cifras totales al 3T 2016 llega a 285,311 m2; sin embargo la distribución de esta oferta se encuentra bastante dispersa, producto del aumento en la cantidad de propietarios y el aumento también de la cantidad de oficinas de medianas y pequeñas dismensiones (oficinas desde 150 m2 por ejemplo), que dificulta la búsqueda de grandes espacios (arriba de 3 mil m2) especialmente para la renta.

Este es un panorama que se veía venir y que plantea ahora la necesidad de soluciones y estrategias, más aún en un escenario de sobreoferta. Es importante pues aplicar un análisis diferenciado acorde a los cambios observados en los últimos años, y que permita perfilar el desarrollo del mercado e identificar los factores que puedan potenciarlo. Interrogantes en torno a la idoneidad de los edificios multipropietarios y sus debilidades frente a otro tipo de productos, los riesgos que se observan en otras latitudes con similar composición de mercado de oficinas, entre otras lecturas son las que empezarán a llamar nuestra atención. Como se había previsto, el aumento de los edificios en condominio o multipropietarios, está cobrando mayor presencia en nuestro medio, configurando el panorama ya indicado. En la edición de hace dos años comentamos el escenario que se observaba en Dubai, donde la vacancia es mayor en edificios multipropietarios que en los que tienen un solo propietario, además de las razones que explicaban esa composición. Tarea pendiente para aplicar a nuestro mercado próximamente.

RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL 511 399 3350

NUEVA OFERTA O PRODUCCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS - MERCADO PRIME

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