REPORTE INMOBILIARIO Oficinas prime Segundo trimestre 2016

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Escenario económico El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) expresó que el crecimiento económico del 2T2016 podría acercarse a un 3%. Aún no se tienen las cifras oficiales, pero esta entidad avizora un panorama positivo similar al 1T-2016, periodo en el que la economía peruana creció en 4.4%. En tanto, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) proyectó un crecimiento general para el 2016 de 4%. También, el BCRP prevé un crecimiento de 5.4% de la “inversión privada en sectores no mineros”, que representa más del 75% de la inversión privada total. De cumplirse esta proyección, existirán mayores posibilidades de que la demanda de oficinas del 2016 supere los 75,000 m2 del 2015. Además, los sectores de comercio y servicios, se mantendrían como los principales demandantes de oficinas del año. No obstante, se debe tener cautela con la inversión privada en minería, la cual decrecería en 30.8%, según el BRCP, debido a la baja de los precios externos de los minerales. A este escenario desfavorable, se le suma la ausencia de políticas de gobierno que alineen los intereses de los inversio- Fuente: Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). nistas mineros con los de las poblaciones involucradas. Mientras el problema persista, las empresas ligadas a la minería continuarán demandando me-

1T-2016

nos oficinas. Resaltamos que la menor demanda de

VACANCIA

oficinas de empresas mineras, no afectará significa-

ABSORCIÓN

tivamente a los resultados generales del mercado.

PRECIO DE VENTA (Proyectos en construcción)

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PRECIO DE ALQUILER (Entrega Inmediata)

Resumen del mercado La entrega de nuevas oficinas sumó 74,950 m2. La oferta de Magdalena creció con el ingreso de los edificios Alberto del Campo y Skytower 757. Mientras que en Surco, se entregaron las dos torres de Panorama Plaza de Negocios. La ocupación neta de oficinas sumó 15,504 m2, y se dio mayoritariamente en los ejes Surco-La Molina, San Isidro Financiero y Magdalena. Los resultados de la demanda fueron mejores a los del 1T-2016, pero no suficientes como para frenar el incremento de la tasa de vacancia. Esta alcanzó un nivel de 27.08%, equivalente a una disponibilidad de 235,785 m2 de oficinas para ocupación inmediata. Los precios de alquiler se ajustaron a la baja en todos los ejes corporativos, salvo en San Borja. El promedio general de Lima resultó en USD 17.05/m2. Respecto a los precios de venta, no se apreció una variación importante comparado a periodos anteriores, siendo el promedio de USD 2,128/m 2. En la segunda mitad del 2016, se entregarán 4 edificios más entre Miraflores y Magdalena. Con ellos, se finalizará el año con una oferta de nuevas oficinas por 182,514 m 2. Además, prevemos que la demanda cierre el 2016 con 81,000 m2 de absorción neta, un 9% más que el 2015. El nivel de vacancia de cierre de año debería encontrarse alrededor del 25%, manteniendo las diferencias entre ejes corporativos: San Isidro Financiero con 18%, San Isidro Empresarial con 2%, Miraflores con 14%, Surco - La Molina con 36%, y Magdalena con 79%.

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¿Cómo medimos el mercado? Lima posee varias zonas donde confluyen una serie de edificios de oficinas. Las aglomeraciones de edificios trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración tiene una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, por ello a cada una se la denomina eje corporativo. Los ejes corporativos de Lima que acogen edificios de clase prime son: 1. Eje San Isidro Financiero 2. Eje San Isidro Empresarial 3. Eje Miraflores

4. Eje Surco - La Molina 5. Eje San Borja 6. Eje Magdalena

San Isidro Empresarial

San Isidro Financiero

San Borja

Surco La Molina

Miraflores

¿Qué es un edificio de oficinas de clase prime? La clasificación se emplea para distinguir las calidades físicas y de ubicación de los edificios de oficinas; en consecuencia, sus niveles de renta y perfil de usuarios. Un edificio de clase prime hace referencia a aquel que se encuentra frente a una avenida o calle principal en un eje corporativo consolidado. Posee acabados y áreas comunes de alta calidad, y suele estar orientado a satisfacer las necesidades de oficina de corporaciones que demandan áreas grandes. Además, ofrece plantas (pisos) libres o con pocas divisiones.

Para una mejor comprensión del informe, definimos los siguientes términos clave: Stock (m2). Es el total de espacio acumulado hasta Tasa de vacancia (%). Es el porcentaje de disponibiun determinado periodo. lidad respecto al stock. Absorción neta o demanda efectiva (m2). Es la diferencia entre los metros cuadrados que se ocuparon y desocuparon durante un determinado periodo.

Precio de salida o precio de lista (USD/m2). Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Si este es negociable, termina en un PRECIO DE CIERRE, que es inferior al precio inicial. Los precios que se muestran en este informe son precios de lista y no 2 Vacancia (m ). Es el total de espacio disponible pa- incluyen impuestos. ra ocupación inmediata.

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Surco La Molina San Borja San Borja Magdalena

San Isidro Empresarial

LEYENDA

San Isidro Financiero

Miraflores

Edificios entregados Edificios en construcción Eje corporativo 1. El precio de alquiler considera sólo a oficinas en edificios ya entregados 2. El precio de venta es para proyectos en fase de construcción

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Nuevas entregas Las nuevas entregas sumaron 74,950 m2 y el stock de oficinas prime se incrementó a 870,850 m2. Durante el 2T-2016 se entregaron 4 edificios que suman 74,950 m2 de área útil de oficinas. Estos fueron: Edif. Alberto del Campo y Skytower 757 en Magdalena; y Panorama Plaza de Negocios Torres 1 y 2 en el corredor Surco - La Molina. Con ellos, el stock de oficinas prime de Lima se incrementó a 870,850 m2. Prevemos que en lo que resta del 2016 se agreguen 59,185 m2 adicionales, con los que el stock de Lima se acercará más al millón de metros cuadrados. Asimismo, se anunciaron dos nuevos proyectos. El más importante es el proyecto de uso mixto TALBOT, ubicado en la avenida Basadre (San Isidro Empresarial). Comprenderá un mix de 20,000 m2 de oficinas, acompañado de un hotel 4 estrellas y una placa comercial en el primer nivel. Estimamos que el complejo TALBOT inicie operaciones desde el 2018. El otro proyecto anunciado se denomina Primera Visión, ofrece oficinas en alquiler y se desarrollará en Magdalena.

Demanda La absorción neta fue de 15,504 m2. Surco y San Isidro Financiero lideraron los niveles de absorción. Las ocupaciones de oficinas sumaron 25,471 m2; y la desocupaciones, 9,917 m2. La diferencia resultante, la absorción neta, fue de 15,504 m2. El mayor índice de absorción se observó en el eje Surco-La Molina, particularmente en los edificios Panorama. Cabe destacar que después de varios años, Surco recibe un edificio con una participación significativa de usuarios finales como compradores. Otros ejes con niveles de absorción importantes fueron San Isidro Financiero y Magdalena. Por otra parte, las desocupaciones de oficinas se concentraron en San Isidro Financiero y Miraflores. El 70% del área desocupada correspondió a mudanzas y reducciones de empresas ligadas a la minería.

Vacancia La tasa de vacancia general se incrementó a 27.08%. Continúa el desbalance entre la oferta y la demanda. Se entregaron 74,950 m2, y se absorbieron 15,504 m2. Como resultado, la tasa de vacancia general se incrementó de 22.16% (2016-1T) a 27.08% (235,785 m2). Pese a que las torres de Panorama tuvieron una colocación importante a usuarios finales, no fue lo suficiente para evitar que la tasa de disponibilidad del eje Surco-La Molina se incremente de 31.6% a 39.6%, entre el 1T-2016 y 2T-2016. Otro eje donde se incrementó la vacancia fue Miraflores (de 13.9% a 15.9%), debido a la desocupación de oficinas, que no pudo ser compensada con los nuevos alquileres. En el resto de ejes corporativos, las tasas de vacancia se mantuvieron estables.

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Precios El precio promedio de alquiler es de USD 17.05/m 2; y el de venta, USD 2,128/m2. Producto del incremento de la vacancia, el precio de alquiler promedio mantuvo su tendencia a la baja, llegando a USD 17.05/m2, un 3.3% menos que el trimestre anterior (USD 17.62/m2). La disminución de los precios de lista se observó en todos los ejes corporativos, salvo San Borja, donde se mantuvo en USD 18/m2. Incluso en San Isidro Empresarial, parte de la oferta disponible ajustó sus tarifas a la baja, para no perder competitividad frente a otras zonas corporativas como Surco y Magdalena. Recordemos que algunas empresas han optado por dejar San Isidro y Miraflores, y mudarse a Surco por menores tarifas. El precio promedio de venta de proyectos en construcción es de USD 2,128/m2. En Lima existen 11 proyectos con oferta de oficinas en venta, con precios entre USD 1,800/m2 y USD 2,403/m2. La escasez de inversionistas individuales y de empresas que deseen comprar grandes bloques de oficina, está haciendo que los precios de cierre sean entre 10% y 20% menores al precio de lista.

Análisis Relación entre precio y valor de las oficinas La fijación de precios de una oficina debe basarse en el valor

que

esta

representa

para

sus

demandantes

(empresas). Cuando hablamos de valor, hacemos referencia a la calidad de ubicación (nivel de accesibilidad y exposición), perfil del arrendador (inversionista individual o institucional), y cuán útil es la infraestructura (comedor, SUM, área de pago a proveedores, ahorros por la certificación LEED, eficiencia funcional de la oficina, etc.) Bajo esta premisa, cada edificio tendrá un nivel distinto de valoración; y como consecuencia, un precio diferente. Es por ello, que aún en el escenario de sobreoferta y precios a la baja, existen edificios muy valorados, cuyas oficinas se arriendan a precios por encima del promedio de mercado. Sus propietarios no necesitan bajar precios para ganar demanda, ya que esta táctica podría recortarles valor a los edificios, más aún si gestionan un portafolio de varios arrendatarios. Para no perder competitividad frente a otras alternativas, pueden optar por el camino de la flexibilidad (negociar periodos de gracia, implementación, incrementos anuales de renta, entre otros) y así hacer más atractivos sus edificios u oficinas. La sobreoferta de oficinas ha puesto de relieve al valor del edificio cuando se trata de fijar precios y tener éxito en los alquileres. Por ello, es importante que los propietarios sepan reconocer el valor percibido por sus edificios u oficinas, y así asignen precios correctos. En la ecuación de valor no sólo suma el nivel de infraestructura del edificio, sino también su ubicación, y quién es el propietario. Pero tampoco se debe descuidar a la infraestructura, ya que ella garantiza la estabilidad del valor del edificio en el tiempo .

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Conclusiones y proyecciones Los resultados de la demanda del 2T-2016 fueron mejores a lo obtenido en el 1T-2016. Prevemos que esta situación continúe y se obtengan mejores cifras en los siguientes meses. Nuestra proyección de absorción neta para el 2016 es de 81,000 m 2, que representaría un crecimiento de la demanda de 9% respecto al año anterior. Actualmente, los motores de crecimiento de la demanda son: la mayor inversión privada en sectores no mineros, los precios competitivos de las oficinas, y una creciente necesidad de las empresas por ubicarse en edificios corporativos. Este último componente cada vez cobra mayor relevancia. Por temas de seguridad, productividad, imagen, ahorro en costos operativos, eficiencia en el uso del espacio, o contar una ubicación más céntrica para sus colaboradores, diversas empresas están migrando a espacios en edificios corporativos. Entre ellas se tiene a varias embajadas que tradicionalmente empleaban casas, y a empresas manufactureras que tenían oficinas junto a sus plantas industriales en Ate o el Callao. En los siguientes meses se entregarán 4 nuevos edificios prime: Lit-One en Miraflores, Edificio Basadre Las Palmeras en San Isidro Empresarial, Prisma Business Center y Prime Tower en Magdalena. Con ellos se completará la oferta de 182,514 m2 de nuevas oficinas proyectada para el 2016. Como consecuencia la tasa de vacancia de cierre de año debería estabilizarse alrededor del 25%; así como los precios de alquiler entre USD 16 y USD 18 por metro cuadrado. Sin embargo, en el eje Surco - La Molina, y ahora en Magdalena, las posibilidades de que los precios continúen ajustándose a la baja son latentes si es que continúa la demora en sumar nuevos arrendatarios. Cabe notar que acabamos de salir de un escenario político de incertidumbre, pero aún se avizora inestabilidad en el contexto internacional. Por ello, durante la primera mitad del año, algunas empresas retrasaron sus decisiones de alquilar nuevas oficinas. Esperamos que durante el segundo semestre, parte de estas búsquedas se reactiven, debido al compromiso del próximo gobierno de garantizar la estabilidad económica y promover la inversión privada. No obstante, para algunas multinacionales, las relocaciones tomarían más tiempo por decisión de sus casas matrices. Estas estarían esperando una mayor estabilidad del contexto internacional para liberar fondos de inversión. De mejorar el panorama económico nacional e internacional, la demanda efectiva de oficinas podría sobrepasar sin mayores problemas los 100,000 m2 anuales en el corto plazo.

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BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Av. Paseo de la República 3505, Piso 13 | San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) 719 7414 | www.cbb.com.pe Si desea más información sobre el informe contacte a George Limache | [email protected] Síguenos en nuestras redes sociales:

Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.