Reporte de Mercado Oficinas 1T - 2016

1T 2016 | OFICINAS

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL

ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A) 4T-2015

1T-2016

TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA OFERTA NUEVA PRECIO DE RENTA

ÍNDICES MERCADO SUBPRIME (B+ y B) 4T-2015 TASA DE DISPONIBILIDAD ABSORCIÓN NETA PRECIO DE RENTA

1T-2016

Iniciado ya el 2016, la economía peruana mantiene un crecimiento sostenido por 79 meses consecutivos, registrando un avance de 6.0% al mes de febrero de este año, impulsado por el buen desempeño de la mayoría de sectores, destacando el minero y el eléctrico.

siguen ajustándose, sin embargo la brecha entre estas cifras y los precios de cierre se amplía en gran parte del mercado -especialmente donde se encuentra la mayor disponibilidadencontrándose el factor de ajuste promedio entre 20% y 25%.

Por otra parte, en el segundo mes del 2016 el sector construcción revirtió su débil momento (+5.4% de crecimiento), rompiendo una racha de 12 meses con resultados negativos. En relación a este sector, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) estimó en su último Reporte de Inflación que el sector construcción no presentaría avance alguno este 2016 (0% de crecimiento) y que su recuperación se daría a partir del 2017 (3.5% de crecimiento).

En el mercado de oficinas subprime (clase B+ y B) el inventario actual alcanza los 956,970 m2 de oficinas, distribuidos en 185 edificios. La vacancia al cierre del primer trimestre 2016 es de 86,212 m2 equivalente al 9.01% del inventario. En tanto los precios de renta (precios de lista) se encuentran en promedio en US$ 18.93 por m2 para oficinas en edificio B+ y en US$ 16.26 por m2 para edificios clase B. Se observa especialmente en los edificios B un amplio rango de precios de renta, hallándose desde US$ 7.8 por m2 hasta US$ 19.0 por m2 en promedio como precio de oferta.

Pasadas las elecciones presidenciales en primera instancia, las expectativas para el mercado en general son positivas, sin embargo los estimados de tiempo para observar cambios tangibles se mantienen y se prevé que para la segunda parte de este año las diferentes actividades del rubro inmobiliario muestren mayor dinamismo. El mercado de oficinas prime (clase A+ y A) de Lima incrementó su inventario durante el primer trimestre de este año con el ingreso de 3 nuevos edificios con un total de 33,822 m2 de oficinas; estos edificios se ubican en las zonas Sanhattan, Magdalena y Miraflores. El inventario total de oficinas prime es ahora de 902,536 m2 y la vacancia asciende a 21.62% (19.89% al cierre de 2015), manteniéndose en la fase de sobreoferta. El precio de renta promedio en este segmento es de US$ 19.19 por m2 (precio de lista), habiendo cerrado el 2015 en US$ 19.34 por m2, observándose en general mayor ajuste de precios en los edificios clase A+. Se observa en el mercado que los precios de lista o asking

La oferta de oficinas en venta en edificios ya operativos se va incrementando, encontrándose el precio promedio de venta (precio de lista) en US$ 2,065 por m2 en edificios prime, y US$ 2,212 por m2 en edificios subprime. Las áreas más pequeñas en edificios subprime, soportan un mayor precio en relación a los edificios prime. Durante el 2016 se estima que ingresen al mercado de oficinas prime más de 185,000 nuevos metros cuadrados (entraron en el 1T casi 34 mil); mientras que en el segmento subprime serían aproximadamente 115,000 metros cuadrados de nuevas oficinas.

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REPORTE DE MERCADO

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SUBMERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

SAN MIGUEL MAGDALENA

SAN ISIDRO GOLF

SAN BORJA SANHATTAN

NUEVO ESTE

Submercados Submercadode deOficinas Oficinas en en Lima Lima SANHATTAN SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

MIRAFLORES

CHACARILLA

SAN BORJA CHACARILLA MAGDALENA SAN MIGUEL NUEVO ESTE

Edificios dede Oficinas Prime Edificios Oficinas Primealal1T-2016 3T-2015 EXISTENTES EN PROYECTO / CONSTRUCCIÓN

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 1er Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona A+

A

N° Edificios Total

A+

Absorción Neta

Disponibilidad (%)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

(m2)

A

A+

A

Total

A+

A

Total

A+

A

Total

Sanhattan

177,358

166,343

343,701

10

13

21.1%

27.3%

24.1%

1,302

-1,735

-433

19.23

20.49

19.92

San Isidro Golf

45,296

66,790

112,086

3

12

-

0.5%

0.3%

-

-111

-111

-

21.00

21.00

Miraflores

65,833

49,185

115,018

4

5

43.6%

6.8%

27.9%

-2,256

3,059

803

20.61

20.49

20.49

San Borja

25,000

19,059

44,059

1

3

-

11.3%

4.9%

-

468

468

-

19.00

19.00

Chacarilla

-

10,398

10,398

-

1

-

-

-

-

-

-

-

-

Magdalena

-

46,447

46,447

-

3

-

44.1%

44.1%

-

5,803

5,803

-

18.00

San Miguel

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Nuevo Este

150,488

80,338

6

8

37.7%

0.7%

24.8%

-288

464

176

17.49

17.56

Subtotal

463,975

45

26.5%

16.5%

21.6%

-1,242

7,947

6,705

18.81

Total

438,561 902,536

230,827

24 69

21.62%

6,705

18.00

17.49

19.99 19.19

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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REPORTE DE MERCADO

| 1T 2016 | OFICINAS

Mercado de Oficinas Subprime de Lima - 1er Trimestre 2016 / Edificios existentes Inventario (m2)

Zona

N° Edificios

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

Disponibilidad (%)

B+

B

Total

B+

B

B+

B

Total

B+

B

Total

Sanhattan

171,378

133,228

304,607

22

37

10.5%

4.9%

8.1%

19.01

14.80

18.62

San Isidro Golf

82,915

56,552

139,467

13

10

-

3.0%

1.2%

-

19.00

19.00

Miraflores

49,168

111,115

160,284

10

29

10.8%

13.0%

12.3%

20.69

17.62

17.62

San Borja

17,363

28,938

46,301

3

7

13.8%

1.5%

6.1%

-

13.44

13.44

Chacarilla

2,241

56,759

59,000

1

14

-

5.3%

5.1%

-

18.14

18.14

Magdalena

17,684

-

17,684

2

-

49.7%

-

49.7%

20.55

-

20.55

San Miguel

8,498

16,226

24,724

1

2

98.4%

-

33.8%

15.07

-

15.07

Nuevo Este

35,520

81,938

117,458

4

17

12.3%

7.6%

9.0%

18.74

16.94

17.73

Centro

-

80,044

80,044

-

12

-

1.8%

1.8%

-

7.86

7.86

Lince

-

7,400

7,400

-

1

-

70.0%

70.0%

-

-

-

384,769

572,201

56

129

12.3%

6.8%

9.0%

18.93

16.26

Subtotal Total

956,970

185

9.01%

17.70

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

TERMINOLOGÍA · Mercado Prime: Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. · Inventario o Stock: Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado. · Oferta Futura: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado. · Absorción Bruta: Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la rotación de ocupantes. · Absorción Neta: Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.

· Disponibilidad: Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos. · Tasa de Disponibilidad o Vacancia: Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos. · Precios de Lista: Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento. · Precios de Cierre: Precios de oficinas a los cuales se concretan transacciones de alquiler o venta en el mercado. Este monto no incluye impuestos ni gastos de mantenimiento.

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REPORTE DE MERCADO

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PANORAMA DE LOS ESPACIOS DE OFICINA EN EL MERCADO PRIME

ESTATUS DE LOS m2 DE OFICINAS Construcción

Existente

338,779

El desarrollo del mercado de oficinas prime muestra un inventario de 902,536 m2, mientras que están bajo construcción 338,779 m2 con un horizonte de entrega de 2 años hacia el 2018. En fase de planeamiento, sin inicio de construcción, se encuentran 282,091 m2.

OFICINAS EN CONSTRUCCIÓN

902,536

Renta

Venta

26.30%

73.70%

89,086

249, 693

De los espacios que se encuentran en construcción (m2 de oficinas) el 74% es producto para la venta, mientras que el restante 26% es producto para la renta.

Planeamiento

282,091

Proyectos enPrime comercialización y Subprime en Lima - 1er Trimestre 2016 Proyectos en comercialización y Subprime Prime en Lima - 1er Trimestre 2016 deen Lista en fasey/o deconstrucción planeamiento y/o construcción Precios de Lista enPrecios edificios faseendeedificios planeamiento Zona Sanhattan

CLASE A+ Precio de Venta

CLASE A+ Precio de Renta

CLASE A Precio de Venta

CLASE A Precio de Renta

CLASE B+ Precio de Venta

CLASE B+ Precio de Renta

CLASE B Precio de Venta 2,500

CLASE B Precio de Renta

2,310

-

-

-

-

19.90

San Isidro Golf

-

23.00

-

24.50

-

20.00

-

Miraflores

-

-

2,220

21.00

2,200

-

2,274

-

San Borja

-

-

1,900

20.00

-

-

2,164

-

Chacarilla

-

-

-

-

-

-

2,500

-

-

Magdalena

-

-

2,045

-

2,051

-

-

-

San Miguel

-

-

-

-

-

-

-

-

Nuevo Este

2,266

-

-

-

2,200

-

-

-

Centro

-

-

-

-

-

-

2,000

-

Lince

-

-

-

-

-

-

1,950

-

2,283

23.00

2,039

20.83

2,175

19.93

2,223

-

Promedio

Los precios son de lista en edificios en fase de planeamiento y/o construcción que actualmente se están comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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REPORTE DE MERCADO

| 1T 2016 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME OFICINAS PRIME 1T 2016 - ABSORCIÓN NETA, NUEVA OFERTA Y RENTA

Durante el primer trimestre 2016, ingresaron al mercado los edificios Paseo República (Sanhattan), Edificio Empresarial Santa Cruz (Miraflores) y Vértice 22 (Magdalena). Con estos ingresos el inventario total de oficinas prime suma 33,822 m2 (en dos edificios que se desarrollaron para la renta y un edificio para la venta), alcanzando ahora los 902,536 m2 distribuidos en 69 edificios. La disponibilidad actual es de 195,136 m2 equivalente al 21.62% del inventario total, continuando con la tendencia al incremento de este indicador que al término del trimestre pasado se encontraba en 19.89%. Como se observa, en los últimos periodos, el ingreso de nuevos espacios disponibles es lo que está impulsando la vacancia, y la desocupación de oficinas se está dando principalmente por la migración debido a la finalización de contratos o la entrega de oficinas previamente adquiridas.

OFICINAS PRIME 1T 2016 - INVENTARIO, VACANCIA Y RENTA

La absorción neta registrada en el 1T-2016 considera también las colocaciones en los edificios recién ingresados, así se observa una absorción de 6,705 m2 en este periodo.

PRECIOS MERCADO PRIME Los precios de renta en este mercado están bajo una fuerte presión, propio de la fase de sobreoferta. Sin embargo, esto no se refleja completamente en los precios de lista, que si bien muestran un ajuste, tienen una amplia brecha respecto a los precios de cierre, habiéndose identificado ajustes hasta del 25% sobre el precio asking. Esto se observa en submercados con gran cantidad de disponibilidad, por ejemplo se ve en Sanhattan y en Nuevo Este que esta relación se amplía, como una de las estrategias para captar inquilinos en un momento con alta oferta; mientras que en San Isidro Golf se mantiene la estrecha relación precio asking/precio cierre.

Al término del 1T-2016 la renta mensual promedio (precio de lista) en el segmento prime se encuentra en US$ 19.19 / m2 (US$ 19.34 al 4T-2015), encontrándose el precio promedio en edificios de clase A+ en US$ 18.81 / m2 (US$ 19.10 al 4T-2015) y en edificios de clase A en US$ 19.99 / m2 (US$ 20.04 al 4T-2015). La mayor disponiblidad de espacios en edificios A+ (casi 123,000 m2 de oficinas) ejerce mayor presión sobre sus precios en comparación a las oficinas clase A. En el segmento prime el rango de precios de renta (precios de lista) observado en este trimestre va desde US$ 17.00 / m2 en la zona Nuevo Este hasta US$ 23.00 / m2 en la zona de Sanhattan. Para la oferta en venta de oficinas en edificios ya operativos, el precio promedio (precio de lista) registrado es de US$ 2,065 / m2, siendo para oficinas clase A+ el precio promedio de US$ 2,242 / m2 y para oficinas clase A US$ 1,944 / m2. Mientras tanto, en los edificios que se comercializan en fase de proyecto y/o construcción, el precio de renta mensual promedio ofrecido (precio de lista) es de US$ 21.50 / m2 (US$ 21.35 al 4T-2015); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 23.00 / m2 (US$ 22.64 al 4T-2015) y para edificios clase A en US$ 20.83 / m2 (US$ 21.02 al 4T-2015). Estos precios no son representativos, puesto que la oferta con disponibilidad inmediata es alta y se maneja con precios menores. Asimismo, los precios de venta de oficinas en fase de proyecto y/o construcción se encuentran en promedio en US$ 2,197 / m2, (US$ 2,283 / m2 en oficinas A+ y US$ 2,039 / m2 en oficinas clase A.

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REPORTE DE MERCADO

OFERTA Y DEMANDA MERCADO SUBPRIME El mercado de oficinas subprime (clase B+ y B) cuenta, al finalizar el 1T-2016, con un inventario total de 956,970 m2 distribuidos en 185 edificios. Durante este primer trimestre ingresaron los edificios Conexión Lima (Sanhattan) y Soho (Magdalena) clasificados como clase B+, y los edificios Office Flat y La Mar 1120 (Miraflores) clasificados como clase B. En conjunto sumaron al inventario un total de 29,194 m2. El índice de vacancia en este sector se encuentra en 9.01%, equivalente a 86,212 m2, de los cuales 47,261 m2 se encuentran en edificios clase B+ y 38,951 m2 en edificios clase B. Del total disponible, más del 50% se encuentra en las zonas Sanhattan y Miraflores. En el segmento de edificios B+, durante el primer trimestre se registró una absorción neta de 12,325 m2.

| 1T 2016 | OFICINAS

PRECIOS MERCADO SUBPRIME Al término del 1T-2016, en los edificios actualmente operativos, la renta mensual promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 17.70 / m2, siendo el precio promedio en edificios de clase B+ US$ 18.93 / m2 (US$ 18.33 al 4T-2015) y en edificios de clase B US$ 16.26 / m2. El rango de precios en este sector es amplio, así también las zonas o submercados donde se desarrollan este tipo de proyectos. Para la renta, en el segmento B+ los precios de lista se encuentran desde US$ 15.07 / m2 hasta US$ 21.50 / m2, en tanto en el segmento B los precios varían desde US$ 7.46 / m2 hasta US$ 20.0 / m2. En los edificios que se comercializan en fase de planeamiento y/o construcción, la renta mensual promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 19.93 / m2, observándose sólo oferta en proyectos B+. En cuanto a la oferta de venta de proyectos subprime, al término del primer trimestre el precio promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 2,223 / m2; siendo para edificios B+ el precio promedio de US$ 2,175 / m2 (US$ 2,176 al 4T-2015) y para edificios clase B en US$ 2,250 / m2. Las áreas promedio de este producto (más pequeñas que las oficinas prime) permiten el manejo de precios en niveles más altos, sin embargo no están libres tampoco de expectativas fuera de valor de mercado.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO B+ Y B. NÚMERO DE EDIFICIOS.

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD ACTUAL

MERCADO B+ Y B. DISTRIBUCIÓN DE INVENTARIO

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REPORTE DE MERCADO

PRONÓSTICO La fase de sobreoferta en el mercado exige la implementación de nuevas estrategias dirigidas a la captación de clientes para los espacios de oficina. Estas estrategias están ligadas a varios factores, como el tipo de landlord, el nivel de ofertacompetencia en el submercado, la flexibilidad en el manejo de los tiempos y negociación, y especialmente el tema de los precios de renta a aplicar. Por otro lado, la lectura del panorama indica la respuesta asertiva del mercado y se aprecia la disminución de nuevas construcciones, en tanto se está postergando el inicio proyectos para cuando las condiciones del mercado muestren recuperación (mejor absorción y disminución de la vacancia) evitando así continuar con la sobreoferta. Cabe indicar también que algunos proyectos (terrenos) que darían paso a desarrollos de oficinas, han virado de rubro y hoy se contabilizan como proyectos residenciales y hoteleros. Sin embargo, el manejo que se está dando a nivel de expectativas de precios, muestra un mercado “paralelo” que se resiste a operar de acuerdo a los indicadores y condiciones propias de cada submercado. Así, se circulan expectativas de precios de renta por m2 de US$ 19 ó US$ 20 cuando realmente la intención de cierre ronda los US$ 15 ó US$ 16, o casos extremos donde la expectativa es de US$ 15 ó US$ 16 y la intención de cierre bordea los US$ 10, como se da en algunos

casos en la zona Nuevo Este. Un tratamiento más claro de este punto en particular podría ahorrar tiempo y gestiones en pro de cerrar negocios, y podría generar también el interés de potenciales interesados. La composición del mercado de oficinas, especialmente el prime, está variando definitivamente -ya se ha comentado en anteriores ediciones- y lo que va mostrando cada vez con mayor claridad es la dinámica propia de cada submercado y la influencia en estos del manejo del negocio en edificios atomizados, edificios bajo el control de empresas que se inician en el rubro y el de empresas con experiencia en este tema. La proyección de los principales indicadores para el 2016, prevén a nivel de nuevas oficinas el ingreso de 185,600 m2 adicionales, de los cuales más de 80,000 m2 pertenecen al submercado Magdalena, donde se espera el inicio de operaciones del proyecto Prisma Business Center (33 mil m2 de oficinas); otros proyectos que ingresarán este año son Panorama Plaza de Negocios (Nuevo Este), Ichma E.C. (Sanhattan) y Lit One (Miraflores). De mantenerse las condiciones que se muestran hasta el momento, el índice de vacancia en el sector prime al final de este año podría bordear el 25%, y la tendencia podría seguir hacia arriba considerando la cantidad de m2 que se encuentran en construcción.

EVOLUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA ( m2 DE OFICINAS) EN EL MERCADO PRIME

| 1T 2016 | OFICINAS

502 oficinas en 67 países •

US$ 2.3 billones de ingresos anuales

•

160 millones de metros cuadrados bajo administración

•

16,300 profesionales

•

US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones

PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505

RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 TEL 511 399 3350

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración.

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