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Héctor Simón Moreno
Registradora de Catalunya
ÍNDICE
Agradecimientos Prólogo Abreviaturas Lista de tablas Lista de figuras Introducción
11 13 17 21 23 25
CAPÍTULO 1. Contexto actual del mercado hipotecario europeo 3f 1. La necesidad de un mercado hipotecario paneuropeo para la consecución de las libertades comunitarias 31 2. La insuficiencia de las vías tradicionales de convergencia para alcanzar un mercado hipotecario europeo 40 3. La eurohipoteca como un instrumento para la creación de un mercado hipotecario europeo 46 3.1. Laiiistoria de la eurohipoteca 46 3.2. La estructura de la eurohipoteca 47 3.3. El impacto de la eurohipoteca 48 3.3.1. En el legislador europeo 48 3.3.2. En la doctrina y en los operadores jurídico-económicos 50 3.3.3. En los ordenamientos jurídicos 57 3.3.3.1. En el Derecho español 58 3.3.3.2. En el Derecho francés 59 3.3.3.3. En el Derecho catalán 60 A) La regulación del derecho real de hipoteca en el Libro Quinto del CCC 60 B) El Borrador del Proyecto de Ley de hipoteca independiente para Cataluña 65 C) Conclusiones 68 4. La eurohipoteca y el Libro Blanco de 2007 69
6 5.
6.
La optimización de la hipoteca española desde la perspectiva europea La estructura eficaz y eficiente de la eurohipoteca en operaciones tanto activas como pasivas 5. 1. Operaciones activas. Especial referencia al acceso a la vivienda 5.2. Operaciones pasivas La implementación de la eurohipoteca en la UE
74 79 81 82
CONCLUSIONES
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CAPÍTULO 2. La accesoriedad como elemento esencial para la eficiencia de las hipotecas europeas
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I.
INTRODUCCIÓN
1. La distinción entre la accesoriedad y la causa 2. La accesoriedad de la hipoteca en el Derecho español
3. 4.
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89 91
2. 1. La doctrina tradicional 91 2.2. La teoría de la accesoriedad funcional 93 2.3. La teoría de la unidad del crédito hipotecario 94 Clases de accesoriedad en los sistemas hipotecarios europeos 96 Comparativa entre los tipos de accesoriedad del Derecho español y otros ordenamientos europeos 104 4.1. La accesoriedad de nacimiento (Enstehensakzessorietát) 104 4.1.1. La hipoteca de propietario. Supuesto de hecho 104 4.1.2. En el Derecho español 105 4.1.3. En el Derecho comparado 107 4.2. La accesoriedad de alcance (Umfangsakzessorietát) 107 4.2.1. La garantía de varias obligaciones con una misma hipoteca. Supuesto de hecho 107 4.2.1.1. En el Derecho español 108 A) La hipoteca ordinaria o de tráfico 108 B) La hipoteca de seguridad 109 a) La hipoteca de máximo (arts. 142 y 143 LH) 110 b) La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito (art. 153 LH) 116 c) La hipoteca flotante 124 d) La hipoteca de máximo sin pacto novatorio final (art. 153 bis LH) 128 e) La hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador 134 C) La hipoteca en garantía de rentas 135 4.2.1.2. E n el Derecho comparado 135 4.2.2. La garantía de un nuevo préstamo una vez amortizado parcialmente el original. Supuesto de hecho 138 4.2.2.1. En el Derecho español 138 4.2.2.2. En el Derecho comparado 139 4.2.3. La venta de finca hipotecada y concertación de un nuevo préstamo. Supuesto de hecho 139
Prólogo
7 „,/.
4.2.3.1. En el Derecho español 139 4.2.3.2. En el Derecho comparado 141 4.3. La accesoriedad de competencia fZustándigkeitsakzessorietátj 142 4.3.1. El acreedor personal y el acreedor hipotecario como dos sujetos distintos 142 4.3.1.1. En el Derecho español 142 4.3.1.2. En el Derecho comparado 143 4.3.2. La sindicación de préstamos hipotecarios. Supuesto de hecho 144 4.3.2.1. En el Derecho español 144 4.3.2.2. En el Derecho comparado 149 4.3.3. La hipoteca en fiducia. Supuesto de hecho 150 4.3.3.1. En el Derecho español 151 4.3.3.2. En el Derecho comparado 152 4.3.4. Los fondos de titulización hipotecaria. Supuesto de hecho 155 4.3.4.1. En el Derecho español 155 4.3.4.2. En el Derecho comparado 157 4.3.4.3. Las cédulas hipotecarias 158 4.4. La accesoriedad de ejecución (Durchsetzungsakzessorieta't) en los Derechos español y comparado 159 4.5. La accesoriedad de extinción (Erloschensakzessorietatj 160 4.5.1. La concesión de un nuevo préstamo una vez amortizado totalmente el préstamo original. Supuesto de hecho • 160 4.5.1.1. En el Derecho español 161 4.5.1.2. En el Derecho comparado 161 5. La accesoriedad contractual de la eurohipoteca 162 6. La eurohipoteca bajo Derecho español 165 6.1. Su viabilidad 165 6.1.1. Evolución hacia una menor accesoriedad entre la obligación y la § garantía en el Derecho español 165 6.1.2. El objetivo y el fundamento de la accesoriedad en la hipoteca 170 6.1.3. Los límites de la accesoriedad en el Derecho español 171 6.1.4. Los temores ante una eurohipoteca :'. 176 6.1.5. Su naturaleza jurídica 180 6.2. La eurohipoteca de propietario 181 6.3. La eurohipoteca en fiducia 186 7. Esquema. Comportamiento de los tipos de accesoriedad en los ordenamientos jurídicos europeos 188 II.
CONCLUSIONES
CAPÍTULO 3. peas I.
190
Los elementos configuradores de las hipotecas euro-
INTRODUCCIÓN
1. Constitución 1.1. Los requisitos formales de constitución
195 195
197 197
8
2.
3.
La optimización de la hipoteca española desde la perspectiva europea 1.1.1. En el Derecho español 1.1.2. En el Derecho comparado 1.1.3. En la eurohipoteca 1.1.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 1.2. La hipoteca de vida cartular 1.2.1. En el Derecho español 1.2.2. En el Derecho comparado 1.2.3. En la eurohipoteca 1.2.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 1.3. El contrato de garantía 1.3.1. En el Derecho comparado 1.3.2. En la eurohipoteca 1.3.3. La eurohipoteca bajo Derecho español 1.4. El hipotecante no deudor 1.4.1. En el Derecho español 1.4.2. En el Derecho comparado 1.4.3. En la eurohipoteca 1.4.4. La eurohipoteca bajo Derecho español El objeto 2.1. El objeto de la garantía 2.1.1. En la eurohipoteca 2.1.2. La eurohipoteca bajo Derecho español 2.2. Las obligaciones garantizadas 2.2.1. En la eurohipoteca 2.2.2. La eurohipoteca bajo Derecho español 2.3. La hipoteca solidaria 2.3.1. En el Derecho español 2.3.2. En el Derecho comparado 2j§.3. En la eurohipoteca 2.3.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 2.4. La reducibilidad de la hipoteca 2.4.1. En el Derecho español 2.4.2. En el Derecho comparado 2.4.3. En la eurohipoteca 2.4.4. La eurohipoteca bajo Derecho español Novación
En el Derecho español 253 3.1.1.1. La novación 253 A) Doctrina general 253 B) En la hipoteca ordinaria. La hipoteca reutilizable 261 C) En la hipoteca de máximo 268 3.1.1.2. La subrogación 270 3.1.1.3. La cesión del crédito hipotecario 279
Prólogo
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3.1.2. En el Derecho comparado 282 3.1.3. En la eurohipoteca 284 3.1.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 285 3.2. Las excepciones del propietario en caso de ejecución derivadas del contrato de garantía 290 3.2.1. En el Derecho comparado 290 3.2.2. En la eurohipoteca 295 3.2.3. La eurohipoteca bajo Derecho español 296 4. Registro de la Propiedad 299 4.1. Los efectos del Registro de la Propiedad....... 299 4.1.1. En el Derecho español 299 4.1.2. En el Derecho comparado 300 4.1.3. En la eurohipoteca 303 4.1.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 303 4.2. El acceso registral y contratación electrónica 305 4.2.1. En el Derecho español 305 4.2.2. En el Derecho comparado 306 4.2.3. En la eurohipoteca 307 4.2.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 307 4.3. La prioridad registral 312 4.3.1. En el Derecho español 312 4.3.2. En el Derecho comparado . 312 4.3.3. En la eurohipoteca 314 4.3.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 315 5. La extinción 320 5.1. En el Derecho español 320 5.2. En el Derecho comparado 331 5.3. En la eurohipoteca 333 5.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 333 6. Ejecución singular 338 6.1. Los procedimientos disponibles para el acreedor hipotecario 338 6.1.1. En el Derecho español 338 6.1.2. En el Derecho comparado 341 6.1.3. En la eurohipoteca 342 6.1.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 342 6.2. El tiempo para los procedimientos ejecutivos 344 6.2.1. En los Derechos español y comparado 344 6.2.2. En la eurohipoteca 345 6.2.3. La eurohipoteca bajo Derecho español 345 6.3. Los documentos para iniciarla ejecución.... 346 6.3.1. Derecho español 346 6.3.2. En el Derecho comparado 346 6.4. La carga de la prueba y defensas del propietario en sede de ejecución 348 6.4.1. En el Libro Blanco 348
10
7.
II.
La optimización de la hipoteca española desde la perspectiva europea 6.4.2. En el Derecho español 6.4.3. En el Derecho comparado 6.4.4. En la eurohipoteca 6.4.5. La eurohipoteca bajo Derecho español 6.5. El pacto comisorio 6.5.1. En el Derecho español 6.5.2. En el Derecho comparado 6.5.3. En la eurohipoteca 6.5.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 6.6. La protección de los derechos de acreedorespreferentes 6.6.1. En la eurohipoteca 6.6.2. La eurohipoteca bajo Derecho español 6.1. El título ejecutivo personal contra el deudor 6. 7.1. En el Derecho español 6. 7.2. En el Derecho comparado 6. 7.3. En la eurohipoteca 6. 7.4. La eurohipoteca bajo Derecho español La ejecución concursal 7. 1. El derecho de ejecución separada 7.1.1. En el Derecho español. • 7.1.2. En el Derecho comparado 7.1.3. En la eurohipoteca 7.1.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 7.2. Las cargas legales tácitas 7.2.1. En el Derecho español 7.2.2. En el Derecho comparado 7.2.3. En la eurohipoteca 7.2.4. La eurohipoteca bajo Derecho español 7.3. La defensa de los consumidores y usuarios 743.í. En el Derecho comparado 7.3.2. La eurohipoteca bajo Derecho español
C O N C L U S I O N E S : H I P O T E C A DE M Á X I M O VS D E R E C H O C O M P A R A D O VS EUROHIPOTECA
Conclusiones Bibliografía índice de resoluciones índice de legislación española y catalana índice de legislación extranjera, comunitaria e internacional Anexo: Basic Guidelines