REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA FACULTAD DE INGENIERIA ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL
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FACTIBILIDAD ECONOMICA DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE INTERES SOCIAL
TRABAJO ESPECIAL DE GRADO
AUTORES: MURZI GONZALEZ, FERNANDO MURZI HERMOSO, GERARDO
TUTOR ACADÉMICO ING. ESTEBAN DI LORETO
Maracaibo Diciembre 2010
FACTIBILIDAD ECONOMICA DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE INTERES SOCIAL
Murzi, Fernando C. I. 18.393.397
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Urb. Sausalito #15
S Gerardo OMurzi, D A RV
C. I. 16.983.855
Urb. Alto Prado # 9
Teléfono: 0424- 7688611
Teléfono: 0414- 7371350
[email protected]
[email protected]
__________________________________________ Tutor Académico e Industrial Ing. Esteban Di Loreto
DEDICATORIA A mi familia quienes siempre me han apoyado en mi desarrollo académico, a dios que me ilumino y guio durante mi carrera y mi investigación y a mi padre y mi tío que con su experiencia en el área fueron de gran apoyo
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Gracias a todos Fernando Murzi
DEDICATORIA A dios por haberme guiado en esta etapa crucial de mi vida, sobre todo en los momentos que más fuerza y perseverancia necesite, a mi padre que con su brazo firme y consejo sabio me dio el apoyo necesario para cumplir con mis metas y a mi tío que a través de sus conocimientos y experiencia me permitió llevar a cabo este proyecto
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Gracias a todos Gerardo Murzi
AGRADECIMIENTOS
Agradecemos a las personas que apoyaron siempre a los autores de este trabajo
como son el Ing. Dietrich Truchsess, Ing. Roy Ketchum, Ing. Hernando
Murzi, Ing. Alejandro Murzi, Arq. Libia Leal, Lic. Maria Carolina Salerni A nuestro tutor, Ing. Esteban Di Loreto, quien fue un apoyo incondicional durante el desarrollo de este trabajo y una inspiración para nosotros como estudiantes de la carrera de Ing. Civil.
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E S E R A las empresas inversiones S MC C.A., inversiones alta O H ministrarnos información necesaria en nuestra investigación. EC R E D
vista C.A. por su
Gracias a todos por su colaboración.
Murzi, Fernando.
Murzi, Gerardo
MURZI FERNANDO Y MURZI GERARDO TRABAJO ESPECIAL DE GRADO FACTIBILIDAD ECONOMICA DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE INTERES SOCIAL PARA OPTAR AL TITULO DE INGENIERO CIVIL. DICIEMBRE 2010. UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA. FACULTAD DE INGENIERÍA ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL. MARACAIBO, VENEZUELA,
RESUMEN
La presente investigación tuvo como objeto determinar si es factible realizar un proyecto inmobiliario de interés social en la ciudad de Maracaibo, realizando estudios de mercado, definiendo el potencial inmobiliario, determinando el sistema constructivo optimo y por ultimo analizando si es factible o no su ejecución. Logrando determinar que si es factible económicamente invertir en viviendas de interés social, ya que el déficit habitacional es de gran magnitud, siempre y cuando el sistema constructivo sea industrializado, se sigan y apliquen las diferentes leyes exigidas por el estado y la planificación minuciosa, y buen estudio del proyecto se combinen estratégicamente para lograr un desarrollo habitacional factible, eficaz y exitoso. A partir de esta investigación se puede promover el desarrollo urbanístico en la ciudad de Maracaibo y eliminar de manera efectiva el déficit de viviendas de la ciudad, del estado y del país.
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Palabras clave: Interés social, sistema constructivo, desarrollo habitacional, factibilidad.
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MURZI FERNANDO Y. MURZI, GERARDO. DEGREE THESIS ECONOMIC FEASIBILITY OF A REAL-ESTATE PROYECT OF SOCIAL INTEREST. TO QUALIFY THE TITLE OF CIVIL ENGINEER. DECEMBER 2010 UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA. FACULTAD DE INGENIERÍA ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL. MARACAIBO, VENEZUELA,
ABSTRACT
This study aimed to determine whether it is feasible to perform a real state project of social interest in the city of Maracaibo, conducting market studies, defining the property potential, determining the optimum building system, and finally analyzing whether it is feasible or not its execution. Able to determine that it is economically feasible to invest in social housing, because de housing deficit is very large, provided the building system be industrialized, will follow and apply the various laws required by the state and thorough planning, and good study of the project strategically combining to achieve a housing development feasible, effective and successful. From this research can promote urban development in the city of Maracaibo and effectively eliminate the deficit of the city, state and country.
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Key words: social interest, building system housing, development, feasibility
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INTRODUCCIÓN
Hoy en día en Venezuela hay faltas primordiales para una vida digna como lo son: la vialidad, servicios de salud, viviendas, entre otros. La escases de estas necesidades son la motivación por la cual se presenta el trabajo a continuación, pues al haber un déficit habitacional que supera a los dos millones de viviendas
S O D A doscientas mil unidades anuales durante aproximadamente RV 20 años para que este E S E déficit desparezca según dicho organismo. R S HO C E ER Por loDya mencionado es de urgencia en el país desarrollar métodos
según el INE (Instituto Nacional de Estadística), se requieren de la construcción de
industriales de construcción y lograrlo en un precio razonable debido a que se está hablando de interés social, esto presenta un reto a el área de la construcción del país pues ya se sabe que nuestra economía es bastante inestable.
Por lo tanto una empresa debe buscar la forma de evaluar los sistemas de planificación y ejecución optima de un proyecto, esto se logra con el uso de sistemas constructivos industrializados, pues el fin es producir una vivienda económica en el menor lapso posible, característica que estos sistemas poseen. Para lograr lo planteado se llevan una seria de procesos estratégicos los cuales se pueden descomponer en tres estudios: estudio de mercado, estudio técnico y estudio económico. Durante el presente trabajo se va a exponer los medios para lograr dichos fines y presentar estrategias que conlleven a un proyecto exitoso que cubra el creciente déficit habitacional del país.
En el desarrollo de este trabajo se plantean y observan las estrategias para alcanzar la factibilidad económica de un inmueble. En el capitulo 1 se plantean una serie de objetivos para definir y planificar el proyecto; en el capitulo 2 se citan de todas las teorías aplicadas por los diferentes autores en el medio, direccionando todos estos a un objetivo social. Por ultimo en el capitulo 3 y 4 se reflejan las fases de avance y como se ejecutaron estas para demostrar la hipótesis planteada.
13 Se observará que dentro del difícil entorno que existe en el país sigue la posibilidad de definir un proyecto cómo este, pues como ya se menciono anteriormente se trata de un problema de alta importancia para el país que es el déficit habitacional, y plantear soluciones como la expuesta en el presente trabajo demuestra que es posible enfrentar la situación de la vivienda que afecta a gran parte de la población del país.
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CAPITULO I.
EL PROBLEMA
1.1
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
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Hoy en día la crisis mundial ha afectado la economía venezolana. El precio del petróleo ha caído considerablemente afectando los ingresos nacionales de divisas y la disponibilidad presupuestaria para invertir en infraestructura y vivienda; sabiendo que en el último semestre del año 2009 tuvo un crecimiento sucesivo la construcción del 3,6% al 4,2%, debido a que en este periodo el país contaba con ingresos petroleros a precios sensiblemente altos. La inversión en Venezuela se encuentra rodeada de gran cantidad de riesgos económicos, jurídicos, social, laboral y recientemente la restricción del IPC.
En Venezuela existe un déficit habitacional que se supera a los dos millones de viviendas según el INE (Instituto Nacional de Estadística), dicho organismo dice que requiere de la construcción
de doscientas mil unidades anuales durante
aproximadamente 20 años; algunos expertos señalan que la aprobación de ley de tierras urbanas pone en riesgo a la actividad generadora de 1.070.595 empleos que aporta un 7.4% del producto interno bruto del país según la revista técnica de construcción en su edición del último trimestre del 2009.
Según el artículo 22 de la ley de tierra urbana, que dice: “la comunidad organizada podrá presentar denuncia de la existencia de tierras urbanas presuntamente sin uso, ante el órgano o ente con competencia técnica nacional, regional o municipal para la
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regularización de la tenencia de la tierra urbana”; esto conduce a la vulnerabilidad de las ordenanzas municipales que rigen el uso de los terrenos y establece variables urbanas. El artículo 33 de la misma ley dice: “la comunidad organizada del lugar donde se encuentre la tierra urbana cuestionada actuará como custodio de las tierras en el proceso y que hayan sido declaradas sin uso”;esto puede ocasionar un riesgo social al momento de la construcción de un proyecto de cualquier tipo, ya que existe una posible invasión de la propiedad.
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La reciente restricción del IPC que era aplicable al precio de la vivienda cuando por
SE E R retrasos en los pagos atribuibles al consumidor, incluyendo retraso derivado de los OS H C E créditos hipotecarios. DEREsto constituía una herramienta para que el constructor pudiera motivo de la inflación que ocurría durante el periodo de construcción o cuando hubiese
mitigar el impacto de la elevada inflación que existe en el país, pero generó mucha polémica entre los sectores involucrados en la construcción lo que ocasionó la regularización de esta práctica comercial el pasado 10 de noviembre del 2008 por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda en la resolución publicada No 98. Se debe destacar que el precio de los contratos ya subscritos no pueden ser modificados por los productores de vivienda presentados al sector, idear nuevos esquemas de pagos que permitan obtener un precio del producto final que sin estar basado a un ajuste inflacionario permita al mismo tiempo la viabilidad de los proyectos.
Actualmente han sido desarrollados nuevos métodos para lograr con éxito la actividad de construcción de viviendas, exigiendo un cambio de pensamiento
al
invertir y
ejecutar un proyecto, optimizándose la calidad y ubicación del inmueble, y la mejor planificación posible lo cual hace minimizar los costos, reduciéndose los precios del producto final y además de ir mejorando la calidad de vida.
En una empresa que carece de un sistema de planificación que le permita formular y evaluar proyectos, es necesario buscar una forma adecuada de evaluar los mismos. Además es necesaria una formulación presupuestaria que esté adaptada al incremento inflacionario que existe hoy en día en el país, tomando en cuenta todos los riesgos que
16 existen como variables al momento de invertir. Así mismo plantear un método de evaluación y control, para la ejecución de la obra. Planteándose así el problema de conocer la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario antes de hacer la inversión, para poder tomar decisiones y acciones dirigidas a reducir el impacto en el negocio de las condiciones externas a las cuales era sometida, para finalmente alcanzar con éxito el objetivo trazado.
1.2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
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1.2.1 Objetivo general
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Estudiar la factibilidad económica de ejecución de un proyecto inmobiliario de interés social en la zona de expansión urbana del municipio Maracaibo.
1.2.2. Objetivos específicos
Realizar un sondeo de mercado del sector inmobiliario en la zona seleccionada.
Definir el potencial inmobiliario de la zona seleccionada.
Determinar el sistema constructivo óptimo desde el punto de vista cualitativo.
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Analizar la factibilidad económica de ejecución del proyecto inmobiliario en la zona seleccionada.
1.3 JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA
Los beneficios del proyecto son producir una herramienta que permita de manera
OS D A RVse deberán realizarse estudios determinar si es factible o no; en caso de ser factible E S E Rinversionista más profundos y que medianteO este el ejecute una obra midiendo los S H C E riesgos para reducirR DE su impacto mediante las variables involucradas.
práctica y de fácil aplicación, evaluar posibles proyectos inmobiliarios a fin de
Este tipo de investigación ayuda a promover las inversiones de inmuebles en la ciudad de Maracaibo, sea tipo habitacional, comercial, empresarial, etc. bajo un entorno actual de incertidumbre en el sector aprovechando el beneficio del sistema constructivo mas óptimo al momento de realizar cualquier tipo de obra en alguna zona determinada, así también la importancia de la planificación de ejecución de un proyecto para promover la construcción y ayudando a disminuir la tasa de desempleo de la ciudad.
1.4 DELIMITACIÓN.
1.4.1. Delimitación Espacial
Esta investigación se realizara en Venezuela, estado Zulia, municipio Maracaibo parroquia San Isidro.
18 1.4.2. Delimitación Temporal
Dicha investigación estará comprendida entre los meses de Enero 2010 y Agosto del mismo año.
1.4.3. Delimitación Científica
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SE E R La presente investigación abarca elS área de planificación y gerencia de construcción de O H EC en cuenta las variables económicas que existen en la ingeniería civil, R tomando E D Venezuela, el posible tiempo de culminación de la obra y la selección del método constructivo más óptimo para el mayor beneficio del inversionista.
CAPITULO II
MARCO TEORICO
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2.1 ANTECEDENTES
CH E R también antecedentes DE relacionados con esta área de investigación, cabe mencionar la
Para sustentar el desarrollo de este estudio, se presentan teorías tomadas así como
falta de estudios relacionados con la valoración de inmuebles. Solo se hace mención a dos estudios universitarios y un estudio realizado en una empresa constructora que establece una relación con el área a investigar.
El primer trabajo a ser mencionado es presentado por Cortez Alberto y Ballesteros Luis (2005) el cual tuvo como finalidad evaluar la normativa que caracteriza la valoración de edificaciones ubicadas en el municipio Maracaibo.
Relacionada con el objetivo general de la investigación, que consiste en evaluar la normativa que caracteriza la valoración de las edificaciones ubicadas en la ciudad de Maracaibo, en dicho estudio se realizó una revisión de documentos relacionados con la variable de investigación. En el ámbito metodológico se empleo un tipo de investigación descriptiva de campo, con diseño no experimental. Se realizó un cuestionario de 23 preguntas el cual se aplicó a la población seleccionada como objeto de estudio es decir a ocho evaluadores asignados; es de resaltar que en los resultados obtenidos se observaron que la valoración ejecutada a este proyecto no se apega a los lineamientos universales de valoración ya que se emplea solamente un criterio de oferta y demanda al igual pasa al momento de establecer el valor del mercado, pues el mismo se fija a los
20 requerimientos del vendedor y comprador. También podemos resaltar de este estudio que los valuadores toman como referencia otras edificaciones para establecer precios.
También está el estudio presentado por Gerardo Gómez y Johandry Chavez (2009). Cuya finalidad fue realizar un análisis de costos del sistema constructivo tipo túnel con el tradicional para viviendas unifamiliares.
Al igual que esta investigación el trabajo se realizó por la misma problemática de falta de viviendas, alto índice de desempleo y la alta inflación actual en el país.
OS D A Relacionado el trabajo mencionado, el cual consisteR enV elaborar un análisis comparativo E S E de concreto armado, siendo uno el de costos, de dos tipos de sistemas constructivos R S HO sistema tradicional y E el C otro sistema a comparar, el tipo túnel; ambos sistemas R E D constructivos fueron utilizados para el mismo diseño de vivienda resultando más factible el sistema constructivo tipo túnel, tomando en cuenta las semejanzas de ambos trabajos en ciertos objetivos, es relevante dicha investigación para la toma de decisión en gran parte de este estudio.
El último trabajo a ser mención consta de la investigación en el estudio de factibilidad de un conjunto residencial realizado en diciembre del 2009 por el ingeniero Francisco Torres en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
Dicho estudio fue realizado con el propósito de obtener el análisis de costos, contando ya con el proyecto a desarrollar en el terreno elegido se realizó un plan de ventas del proyecto, y un plan de inversión, para obtener de esta manera las posibles ganancias a la empresa que realizo dicho estudio.
El anterior trabajo de investigación posee gran relevancia para con el estudio debido a que ofreció pautas de gran ayuda para estructurar el modelo de diseño de recolección de datos.
21 2.2 FUNDAMENTOS TEÓRICOS
Se organizan tomando en cuenta los objetivos a alcanzar en la investigación, es por eso que se presentan enfoques teóricos que fundamentan el estudio y caracterizan la capacidad de evaluar la factibilidad económica de la ejecución y venta del proyecto en Maracaibo.
2.2.1 Estudio de Mercado
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CH E R E El mercado esD un hecho económico que consiste en la compra venta de una mercancía. Esto supone la existencia simultánea de demanda y oferta de un bien o servicio (Gustavo Vargas Sánchez, 2006, P.13).
Al estudiar el mercado de un proyecto es importante conocer todos los agentes que actúan en este y la influencia de cada uno de ellos, para tomar la decisión en la estrategia comercial;
en este sentido son cinco los submercados que existirán al
realizar un estudio de factibilidad: proveedor, competidor, distribuidor, consumidor y externo; el ultimo mencionado puede destacarse e incluirse sus variables según corresponda en cualquiera de los otros cuatro.
El mercado proveedor muchas veces es un factor tan influyente como el consumidor. Esto es debido a que los proyectos tienen una dependencia externa por la calidad, cantidad, oportunidad de la recepción y costo de los materiales.
Cada uno de los mercados nombrados anteriormente adquieren su importancia cuando lo que se busca es la implantación del proyecto, sin embargo va dirigido principalmente a la recopilación de la información económica que influye en la composición del flujo de caja del mismo. Una forma usual de obtener esta información es mediante la solicitud
22 de la cotización a una empresa especializada, esto se hará con el fin de determinar el monto de la inversión.
Hay diversas formas de definir el proceso de estudio de un mercado, la más simple es aquella que está en función del carácter cronológico de la información que se analiza (Reinaldo Sapag; Nassir Sapag; 2003, P.59).
Por eso se define el estudio de mercado en tres etapas: la etapa histórica, actual y proyectada. Con la histórica se busca reunir información de carácter estadístico,
OS D A V o cualquier otra variable, de crecimiento de la demanda, oferta o precio de algún Rfactor E S igual forma en esta etapa se tomaR enEcuenta la medición de ciertas medidas S HOlas estrategias comerciales y los resultados logrados gubernamentales sobreE elC sector, DER por otras empresas potencialmente competidoras en el proyecto. mediante el uso de estas técnicas se proyecta una situación futura, ya sea de
La situación actual es importante pues se usa como base para cualquier predicción, sin embargo su gran importancia solo se reduce a usar esta información como punto de partida, esto se debe al permanente cambio del mercado pues cualquier estudio de una situación actual puede tener cambios sustanciales en el proyecto que se esté buscando. La situación proyectada se considera la más importante pues esta es la situación del mercado en la que el proyecto va a actuar después de que la inversión se esté ejecutando, o ya se haya hecho.
Es fundamental crear una estrategia comercial en las cuales se evalúa el producto, el precio, los canales de distribución y la promoción. El preparador del proyecto toma en cuenta estas variables a partir de las proyecciones del mercado ya estudiadas y los hábitos del consumidor que actúan en dicho mercado, ellos varían según su nivel de ingreso y su composición de gastos. Sin embargo este estudio es sencillo debido a que el precio final termina rigiéndose por el mercado pues de este depende lo que esté dispuesto a pagar el consumidor y los precios que ofrece la competencia por productos similares.
23 El Sondeo de Mercado es una técnica de investigación menos profunda que el estudio de mercado que los empresarios deberían utilizar frecuentemente para saber con mayor certeza qué es lo que su mercado quiere comprar, qué le gusta y qué no le gusta, qué modificaciones puede hacer a su producto o para comprobar que sus ideas tendrán éxito en la población.
2.2.2 Potencial o producto Inmobiliario
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El producto inmobiliario que constituirá el resultado de la promoción debe ser definido
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EC R E Jordi, 2009). D
en función de los parámetros autorizables según la normativa urbanística (Villajosana,
Por lo tanto el potencial inmobiliario de un área o terreno determinado desde el punto vista residencial, es definir el número de viviendas que lo integran, su superficie, el numero de dormitorios, baños; También los espacios comunes: Como lo son los jardines, zonas de juegos infantiles.
2.2.3 Variables Urbanas y Ordenanzas
Para el inicio de este estudio se tiene que seleccionar el área donde se va a realizar el proyecto, la misma está regida por variables urbanas que es una característica fundamental propia de un sector de la ciudad o de los inmuebles existentes en ella. Estas características están referidas al uso; intensidad de utilización; tipo, altura y alineación de edificaciones; equipamiento urbano; sistema de vialidad; y otras disposiciones que identifican el sector de funcionamiento en cuestión.
24 Tal característica puede presentar valores formas o tipos diferentes recibiendo por esta razón el nombre de “variable”. La reglamentación aplicada a dichas características determina el rango admisible de posibilidades dentro del cual cada una de ellas puede variar (planificación urbana, pág. 20).
Es importante diferenciar la condición del área a desarrollar, es decir, si se trata de un sector urbanizado o sin urbanizar. Cada condición implica la consideración de determinada variable urbana fundamental, por ende, determinadas formas de calcular su aprovechamiento.
OS D A V dos casos principales para La Ley Orgánica de Ordenanzas Urbanas (L.O.O.U.) Rplantea E S E la aplicación de las variables urbanas fundamentales. R S HO C E R E D Para nuevas urbanizaciones, aplicables en terrenos vacantes, donde no es posible conocer aun con precisión la distribución de usos y estructura parcelaria. Para nuevas edificaciones aplicables en terrenos ya parcelados donde las características de las nuevas edificaciones se regulan en función del área neta de la parcela.
Estas variables urbanas se rigen por la Ordenanza sobre Control de Edificaciones y Urbanizaciones, Construcciones Legales y Demoliciones en el municipio Maracaibo; como lo dice el Artículo 1°: La presente Ordenanza tiene por objeto regular todo lo relativo a la construcción y ejecución de edificaciones y urbanizaciones de cualquier naturaleza a desarrollarse en Jurisdicción del Municipio Maracaibo. Igualmente regula todo lo relacionado con las construcciones o edificaciones que se encuentren en situación ilegal, concluidas, iniciadas o por iniciar que presenten violaciones a la normativa legal.
En el Artículo 15°: A los efectos de la presente Ordenanza se consideran Variables Urbanas Fundamentales, las contenidas en la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, en la Ordenanza de Zonificación para la ciudad de Maracaibo, y demás ordenanzas que rijan la materia.
25 2.2.4 Sistemas constructivos
La construcción es una actividad básica fundamental de toda sociedad, es la actividad necesaria para llevar la arquitectura a obras realizadas. Permite desarrollar la expresión material de una idea, mediante la creación de espacios habitables producto de la arquitectura como ciencia.
Es de señalar que en el medio latinoamericano se ha utilizado con relativa frecuencia el
OS D A construcción empleadas para producir objetos arquitectónicos. Siendo un hecho, RV E S E Técnicas de Construcción y Sistemas también frecuente, el uso indistintoR de S O H C Constructivos, con un mismo significado. E DER concepto de Sistema Constructivo para definir e identificar diferentes formas de
Particularmente, en Venezuela se ha utilizado el término Sistema Constructivo al hacer referencia a métodos industrializados para producir partes de una edificación, o bien la edificación como obra terminada. Trabajos y estudios desarrollados por organismos oficiales, relacionados directamente con la industria de la construcción, utilizan indistintamente los términos técnicas y sistemas. En este sentido resultaría más válido relacionar el término Sistema Constructivo con los de industrialización y tecnología, refiriéndose en todo caso a la sistematización de un proceso, más que a denominar una técnica de construcción.
Según Sergio Arboleda López (2008), “un sistema constructivo es un conjunto de elementos que, ordenadamente relacionados entre sí, contribuyen a la realización de un determinado objetivo, tanto en su funcionamiento estructural, como en su función de satisfactora de necesidades humanas específicas.
Así, podemos decir que, tanto un estadio, como una casa de habitación tienen un determinado sistema constructivo. Un sistema constructivo implica el conocimiento de su geometría y su composición física interna.
26 Para analizar un sistema constructivo, hay que hacer uso de los planos y las especificaciones de acuerdo con el criterio que proporciona el conocimiento científico de los materiales, la mecánica estructural y las condiciones físicas donde se va a desarrollar el proyecto”.
Las técnicas de construcción, así como los estilos arquitectónicos pueden variar en base al tiempo y al lugar, de región a región, de país a país. Las técnicas y los materiales utilizados, junto a la habilidad del personal que aplica dicha técnica constituyen los factores determinantes en el producto final, la edificación.
OS D A Sobre la base de lo mencionado anteriormente R se V establecen de manera general E S E dos clases de técnicas constructivas, las fundamentadas en las formas de producción, R S HO C artesanales y las industriales. E DER Las artesanales se refieren a los procesos de construcción de edificaciones, donde la realización requiere de la participación de un personal especializado, un artesano, que repite esos procesos de forma particular sin variaciones, con un esfuerzo físico determinado.
Las industriales describen los procesos de producción de edificaciones donde el uso de equipos, maquinarias específicas e insumos materiales predominan sobre la mano de obra. Es la sustitución de la artesanía por los medios de producción. Puede considerarse que según el grado de predominio de los medios de producción en las actividades constructivas, resulta válido diferenciar las técnicas constructivas semiindustrializadas de otras con mayor grado de industrialización, definidas como industrializadas en sí.
Las técnicas semi-industrializadas son referidas a los procesos donde la organización de la producción está determinada por la organización de la mano de obra. En ellas aparece el personal especializado, con carácter artesanal, pero al mismo tiempo los aspectos característicos listados anteriormente dentro de las técnicas industriales, con menor grado de dependencia de los recursos en materiales y equipos necesarios para la construcción de la edificación.
27
Las técnicas de construcción industrializadas son los procesos donde predomina claramente la utilización de los equipos sobre la mano de obra y donde la maquinaria es el centro de la organización de la producción.
Con relación a la producción de objetos únicos o en serie, los procesos constructivos tomarán sus características propias según sea la finalidad; la elaboración de un objeto que no se repetirá, o del objeto en serie, repetible.
OS D A Vde componentes constructivos de técnica constructiva; esto es observable en el R uso E S Ede cerramiento, notorio en la forma de tales como puertas, ventanas o tabiques R S HO de países como Estados Unidos. C construir edificaciones residenciales E DER Es válido considerar en la actualidad el valor de la producción en serie, en la aplicación
a.
Principios geométrico-constructivos
Describe aquellos procedimientos constructivos que muestran una marcada diferencia entre los elementos de cerramiento horizontal y vertical; se abarca la realización de toda forma prismática que encierre un espacio. Al tomar en cuenta la configuración de la envolvente se tienen dos métodos característicos: esqueletal y paredes (muros de carga), con funciones simultáneas de soporte y de cerramiento.
b.
Principios estáticos
Llamados así por su aplicación directa desde los inicios de la civilización hasta nuestros días; se fundamentan en optimizar el comportamiento de los materiales ante diferentes solicitudes de carga referidos a los esfuerzos básicos de tracción, compresión y corte.
28
Existen algunos elementos de soporte que trabajan a esfuerzos de tracción y compresión puros, y otros en los cuales una combinación adecuada de materiales constructivos asegura su comportamiento ideal; se tienen de esta forma columnas y vigas portantes de concreto armado, capaces de resistir solicitaciones de flexión.
Principios estáticos complejos. Consisten en la aplicación inmediata de los principios estáticos básicos considerando desde el punto de vista constructivo componentes de mayor grado de complejidad que originen formas estructuralmente estables y en
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c.
CH E R DE de confort ambiental Principios
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equilibrio.
El asegurar el confort ambiental del usuario de toda edificación, se puede generalizar en varios aspectos que implican la existencia de requerimientos constructivos: protección de la edificación contra precipitaciones, control y aislamiento térmico y acústico, control de permeabilidad al agua o aire, y existencia de dotaciones e instalaciones de servicio.
Para clasificar los sistemas constructivos se parte de dos clases identificadas más como grupos que individualmente: Sistemas Tradicionales racionalizados y Sistemas Industrializados.
Los sistemas tradicionales racionalizados hacen más eficaz económica y técnicamente, mediante el uso óptimo de los recursos disponibles. En el marco de la producción de edificaciones, los aspectos que la caracterizan son la planificación de la producción del Sistema Constructivo y los requerimientos del usuario.
“Es vigente definir un Sistema Constructivo Tradicional, como “El conjunto de procesos de diseño, organización y ejecución de edificaciones, que en un país o región
29 determinada se reconocen como la práctica usual de construcción, durante un período de tiempo considerable” (INAVI, 1982). De esta manera se percibe claramente que lo tradicional para Venezuela en los años cuarenta del siglo XX, no lo es para nuestros días,
ni
tampoco
necesariamente
lo
será
para
un
futuro
próximo.
En los sistemas industrializados se aplican determinados principios de técnicas de producción masiva, referidos a repetición de elementos, coordinación de dimensiones y especialización de mano de obra. Se citan como parámetros de la industrialización, la rapidez de ejecución, la economía de materiales disponibles, reducción de personal y el
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aspecto cualitativo del producto.
Es un aspecto positivo de la industrialización constructiva el interés de llevarla a una
CH E R E criticadas peroD que no son novedosas, dado que ya eran teorías defendidas desde hace
uniformidad de detalles e infinita variedad de efectos; afirmaciones en un principio
muchos años, por grandes personajes en el campo como Charles Edouard Jeanneret, Le-Corbusier, en 1925 (Salas, 2000). Mediante la industrialización se pretende conseguir resultados positivos del proceso constructivo, a través de una recopilación e investigación de información, su organización y análisis, comparación de soluciones y selección de la mejor.
Dentro de los denominados sistemas industrializados son determinables varios tipos según diversos factores como comportamiento estructural, función, tecnología y producción, manejo de elementos, y componentes constructivos.
d.
Compatibilidad en la producción de sistemas
Deben existir tanto compatibilidad dimensional (geométrica) como compatibilidad resistente entre los diversos sistemas parciales o subsistemas que conforman la edificación.
Frecuentemente en la construcción de una edificación pueden mezclarse tecnologías diversas, debiendo considerarse tolerancias dimensionales y una adecuada unión
30 debido a las juntas entre los componentes. Este punto reviste particular interés en los sistemas constructivos clasificados según los componentes constructivos como cerrados o parcialmente cerrados.
Particular importancia se tiene en este caso con el sistema de soporte de una edificación, una deformación de origen estructural puede causar daños importantes en cerramientos externos, internos y de cubierta. Cada vez más se observan soluciones donde los cerramientos tienden a independizarse de la estructura, y se utilizan elementos particulares de fachada y distintos tipos de cielo rasos o techos falsos.
OS D A V cerramientos exteriores y Se debe considerar entonces la compatibilidadRentre E S E de los componentes y sus uniones tales entrepisos, según las características deR rigidez S O H C como la existencia de muros cortinas generalmente de vidrio y las estructuras utilizadas. E DER En el marco de teorías e ideas concernientes a la producción de edificaciones y a una sistematización del proceso constructivo, se cree más pertinente para referirse y describir las diversas formas de construcción hablar de las técnicas de construcción ejecutadas más que de sistemas constructivos empleados, considerando así los diferentes procedimientos y métodos aplicados.
Es de considerar que al referirse a estos términos como sistemas o métodos constructivos, tan utilizados al tocar toda temática del campo de la construcción, más que definirlos de una forma rígida e inflexible se debe discurrir en su acepción, de forma amplia, dinámica y vigente.
Dicho lo anterior; los sistemas constructivos tienen que ser industrializados, pues el proyecto sometido a estudio es de interés social y la característica más importante de un método de este tipo es su bajo costo, pues en este target los precios de venta son bajos, por lo tanto los métodos que se comparan son el sistema M2 y el sistema de vaciado monolítico y sistema de túnel siendo estos los métodos industrializados de mayor uso en el país.
31
Sistema constructivo M2.
El sistema constructivo antisísmico más difundido en el mundo. El método M2 es un innovador sistema constructivo de paredes portantes, antisísmico y aislante con el que es posible realizar construcciones de hasta 20 pisos de cualquier tipo o estructura arquitectónica, desde las más sencillas hasta las más complejas.
La idea que está a la base de este ingenioso sistema constructivo, apreciado y utilizado
OS D A V proyectado. va luego ensamblado y colado en la obra mediante R hormigón E S E R S HO Este método dispone E deC una gama completa de elementos constructivos: paredes R E D coberturas, escaleras, divisorios y tabiques. De esta manera los portantes, pisos, en todo el mundo desde hace más de 30 años, es la producción industrial del panel que
edificios son totalmente realizados con el nuestro sistema de construcción lo que permite optimizar la fase de entrega, los tiempos y el trabajo de los obreros.
El elemento base del sistema constructivo es un panel modular constituido por dos redes de acero galvanizado electro soldadas, unidas entre ellas por medio de conectores, con intercalada una placa de polietileno expandido oportunamente moldeada. El concreto es vaciado por ambas caras del panel de manera hidráulica a alta presión.
Sistema de túnel.
Este sistema consiste en la ejecución de viviendas con muros de concreto vaciados mediante el empleo de moldes de encofrado de acero. Este sistema combina la rapidez, simplicidad de ejecución, confort térmico, aislamiento acústico, y economía para la construcción en gran escala, punto muy importante en la construcción de interés social, pues en este target se maneja con grandes cantidades de unidades de vivienda y
32 deben hacerse lo más fácil y rápidamente posible.
Este sistema se cuenta con una gran ventaja, que es un sistema industrializado. A simple utilización de los elementos que componen este sistema (el encofrado, el concreto, etc.) dan la facilidad de que se hagan en cualquier lugar y lo ejecute cualquier empresa sin la necesidad de algún proveedor especial, pues los encofrados tienen una muy extensa durabilidad en campo y uso.
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2.2.5 Viviendas de interés social
Las
CH E R E viviendasDde interés social
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son edificaciones que el gobierno subsidia para
solventar el problema de déficit habitacional existente en el país, estas están dirigidas a familias cuyo nivel de ingreso es bajo, el estado les proporciona créditos de muy bajos interés para que estos logren la capacidad de pago de una vivienda digna.
La ley de política habitacional es la que regula la construcción de dichas unidades de vivienda, decreta que la inicial para optar por el crédito de la vivienda no debe exceder el 40% de los ingresos mensuales de la familia y sus cuotas mensuales no pueden superar el 30% de este ingreso; en la misma ley se plantean tres estratos en función de el ingreso mensual familiar que se representa en la tabla 1 según Enrique Álvarez Gil (2010).
Estas viviendas se caracterizan por ser de bajo costo, por lo general las comodidades que estas ofrecen son en espacios muy reducidos, ya que sus áreas de construcción oscilan entre 60 y 100 metros cuadrados, habitaciones, y 1 o 2 baños.
en donde hay sala, comedor, 3 o 2
33 Tabla 1. Estratos sociales en Venezuela. Escala de ingresos Estimados Estratos Bolivares I menos de 2.600 II 2.600 - 5.500 III mas de 5.500 TOTALES
Frecuencia Parcial Acumulado 29,30% 29,30% 44,80% 74,10% 25,90% 100% 100,00%
Deficit Habitacional 586.000 896.000 518.000 2.000.000
Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadística).
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2.2.6 Metodología de planificación y control del tiempo (Método Gantt)
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El objeto de la planificación técnica es el de identificar, definir y programar los recursos humanos, materiales y técnicos necesarios para ejecutar la obra conforme a los requisitos aplicables en relación con el plazo (Martínez, German; Pellicer, Eugenio; 2007, P.403).
El método de Gantt es útil aplicación en proyectos convencionales. Las experiencias acumuladas en tareas anteriores, permiten dimensionar barras representativas de la duración de la actividad y ubicar conforme al lógico del desarrollo del proyecto.
En los proyectos de investigación y desarrollo se precisan adicionar mecanismos de análisis que reflejen la condición de incertidumbre y continuada iteración de actividades, producto de la existencia de seguidos puntos de decisión.
Su objetivo es identificar el comienzo y término de las actividades más importantes por ejemplo, complicación de la etapa de ingeniería, ordenación y recepción de equipos básicos, termino de una obra de construcción, etc.
En el eje horizontal corresponde al calendario, o escala de tiempo definido en términos de la unidad más adecuada al trabajo que se va a ejecutar: hora, día, semana, mes,
34 etc. En el eje vertical se colocan las actividades que constituyen el trabajo a ejecutar. A cada actividad se hace corresponder una línea horizontal cuya longitud es proporcional a su duración en la cual la medición efectúa con relación a la escala definida en el eje horizontal.
Las actividades que comienzan más temprano se localizan en la parte superior del diagrama, y las que comienzan después se colocan de modo progresivo, empezando por la que empiece primero, en el eje vertical. De este modo, el diagrama parece la vista lateral de una corriente que fluye de una montaña, lo cual explica por qué los
OS D A V derecha puede dar la idea flujo desde la parte superior izquierda hacia la parte Rinferior E S E de la actividad precedente inmediata a la de secuencia al colocar el número o laR letra S HOque representa la actividad. C izquierda del extremo de la barra E DER diagramas de Gantt también se conocen como diagramas en “cascada”. Además, el
Los diagramas de Gantt son herramientas prácticas muy utilizadas en la administración de proyectos porque no sólo son económicas y fáciles de aplicar, sino que también presentan gran cantidad de información, donde el administrador puede descubrir de inmediato cuáles actividades van adelantadas en la programación y cuáles están atrasadas.
En general, cuanto más grande sea el proyecto, más difícil será desarrollar y mantener actualizados los diagramas de Gantt. Sin embargo, en los grandes proyectos, pueden ser útiles para representar las diversas tareas en que se descompone la actividad o dar una idea amplia del proyecto.
2.2.7 Costos
Para John R. Canada “Los costos es la suma de esfuerzos y recursos que se han invertido para lograr un proyecto”. Sin embargo no es una definición general sobre la palabra “costos”, pues estos se clasifican según los conceptos en los cuales se aplican.
35
Los costos de un proyecto son los gastos necesarios que incurren en la empresa para el logro de la meta. El tipo de costo debe aplicarse dependiendo de la decisión que haya de tomarse en la corporación, estos conceptos acertados tienen por meta proyectar lo que se espera que acontezca en el futuro. Técnicamente los costos se separan según su concepto por ser costos directos e indirectos.
Se refiere a costo directo a todo lo que se puede medir de manera exacta en un proyecto, como es un ejemplo los metros cúbicos de concreto por gastarse en la
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construcción de un edificio, es decir que se calculan a través de una unidad vendida o producida.
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CH E R DelEdesarrollo del proyecto, por lo tanto los costos no imputables a una podrá medir en
Por lo contrario se refiere a costo indirecto a todos aquellos costos en los que no se
partida son costos indirectos. Entonces se observa que pueden ser los honorarios profesionales, gastos comerciales, la estructura gerencial, etc.
2.2.8 Opciones de venta (planes de venta)
Desde el punto de vista conceptual la tarea de planeación del gerente de ventas es la misma que la del gerente de mercadeo, e incluye establecer objetivos enfocados en la misión y relacionados con la comprensión de los puntos fuertes, puntos débiles, las oportunidades y las amenazas. Los objetivos de la fuerza de ventas incluyen desarrollar nuevos negocios, vender los servicios, obtener información y proteger el territorio contra los ataques de la competencia. Estos objetivos que orientan la formulación de las estrategias de ventas, deben desarrollarse junto con la fuerza de venta.
Un componente importante del proceso de planeación de ventas es preparar planes de contingencia, tomando en cuenta las influencias impredecibles e incontrolables, como
36 los cambios en el entorno económico, legal o regulatorio, que pueden afectar en el desempeño de ventas. El marco de planeación debe incorporar varias premisas, incluyendo los peores escenarios.
Quizás el beneficio más grande de la planeación sea que proporciona la base para el control. Lo hace proporcionando normas por las cuales puede medirse el desempeño, siendo entonces evidente cualquiera desviación del plan.
2.2.9 Presupuesto
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El presupuesto es una expresión cuantitativa de los objetivos gerenciales y un medio para controlar el progreso hacia el logro de tales objetivos (Polimeni; 1999, P. 345).
Elaborar un presupuesto permite a las empresas evaluar la consecución de sus objetivos. Para alcanzar estos fines, puede ser necesario incurrir en déficit o, por el contrario, puede ser posible ahorrar, en cuyo caso el presupuesto presentará un superávit. En Venezuela debido a la economía inflacionaria las empresas se manejan con presupuestos variables y a corto plazo.
Su principal función se relaciona con el control financiero de una empresa, para la determinación de metas que sean comparables a través del tiempo, coordinando así las actividades de los departamentos a la consecución de estas, evitando costos innecesarios y mala utilización de recursos. De igual manera permite a la administración conocer el desenvolvimiento de la organización, comparando los resultados con sus datos presupuestados correspondientes para verificar los logros o remediar las diferencias.
Por medio de los presupuestos se mantiene el plan de operaciones de la empresa en unos límites razonables, este es un mecanismo para la revisión de políticas y
37 estrategias de la misma, buscando direccionar y cuantificar en términos financieros los diversos componentes de su plan total de acción.
El presupuesto es un instrumento importante como norma, este se obtiene estudiando los precios unitarios más significativos del proyecto. El porcentaje analizado oscila normalmente entre el 60% y 90% de los precios, varía según el tiempo disponible para estudiarlos y el interés que tenga la empresa en la adjudicación de la obra. En este estudio económico se consideran los precios de suministradores de materiales, subcontratistas, costos de mano de obra, la maquinaria propia de la empresa, los
OS D A V en ella. Con todo esto se empresa o de la experiencia de los ingenieros queR trabajan E S confecciona el costo previsto por R la Eempresa incrementado por los gastos S HO C administrativos de la misma. E DER
rendimientos previstos que son obtenidos directamente de la base de datos de la
Las mediciones se suponen invariables con respecto a las del proyecto, la multiplicación del precio a ofertar por los cómputos da lugar al presupuesto propuesto, la diferencia entre el costo y el presupuesto de una partida es denominado coeficiente de adjudicación.
Durante la ejecución de la obra se obtendrán mensualmente los datos previstos de producción y costos reales estos se comparan con la planificación permitiendo conocer y analizar las desviaciones entre lo previsto y lo real. La planificación está sujeta a revisiones continuas actualizando periódicamente sus datos para garantizar que se esté cumpliendo con los objetivos planteados.
2.2.10 Tabla madre y flujos de caja o efectivo
En la tarea de pronosticar flujos de efectivo intervienen muchas variables, así como muchos individuos, donde es importante el criterio del ingeniero, pues tiene la
38 capacidad de analizar el proyecto desde el punto de vista técnico y económico (Prentice Hall, P. 347).
Una vez que conocemos las herramientas necesarias para verificar el éxito financiero de un proyecto o una inversión, es necesario construir primeramente que vamos a evaluar. Toda inversión tiene desembolsos, cuando estos desembolsos se hacen previamente y su objetivo es generar productos o servicios en el futuro, estos desembolsos se conocen como inversiones. Otros desembolsos se hacen período a período para producir los bienes o servicios, estos se llaman costos, algunos de los
OS D A si tienen impacto en el efectivo que genera el proyecto. RV E S E R S HO también hay entradas de dinero, estos son los C Así como hay salidasEde dinero, DERque se dan por ventas de los productos o servicios o por la venta ingresos, los mismos cuales son no desembolsados, es decir no constituyen salida en efectivo de dinero pero
de subproductos derivados del principal y por el financiamiento del proyecto. El flujo de caja es la herramienta que permite medir las inversiones, los costos y los ingresos de un proyecto, tiene como objetivo determinar cuánto efectivo neto (ingresos menos egresos) se genera por el proyecto, desde que se realiza el momento de la inversión y hasta el último período de operación del proyecto.
En el caso de nuevos negocios, la idea es que los costos e ingresos sean adjudicados a la generación del nuevo negocio, para ejemplo textual de la tesis en cuestión el inversionista que quiere construir las casas incurre en costos o egresos, y los ingresos provienen de las ventas de las casas y del financiamiento del proyecto.
Conceptualmente, el flujo de caja de un proyecto es un estado de cuenta que resume las entradas y salidas efectivas de dinero a lo largo de la vida útil del proyecto, por lo que permite determinar la rentabilidad de la inversión. (Beltrán 2002).
El flujo de efectivo permite analizar en el proyecto lo siguiente:
Tomar decisión del mejor mecanismo de inversión a corto plazo cuando exista un excedente de efectivo.
39
Tomar medidas necesarias para definir la fuente de fondeo cuando exista un faltante de efectivo como puede ser el manejar recursos del propietario, o en su caso iniciar los trámites necesarios para obtener préstamos que cubran dicho faltante y permitan la operación continua de la empresa.
Cuándo y en qué cantidad se deben paga préstamos adquiridos previamente.
Cuándo efectuar desembolsos importantes de dinero para mantener en operación a la empresa.
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De cuanto se puede disponer para pagar prestaciones adicionales a los
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empleados como son el aguinaldo, vacaciones, reparto de utilidades,
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etcétera.
Con cuanto efectivo se puede disponer para asuntos personales sin que afecte el funcionamiento normal de la empresa.
Monitoreo de flujo de efectivo. A medida que avanza el proyecto, deben monitorearse los costos y compararse con el presupuesto.
Deben
identificarse los costos que estén por encima o por debajo de lo presupuestado con el fin de implementar los correctivos necesarios.
Desde el punto de vista el inmobiliario se debe esquematizar el proceso de planificación del proyecto económica y financieramente de la siguiente manera:
Plan de ventas: Debe ser elaborado por el departamento comercial o en
su defecto, por el gerente de la promotora.
Plan de construcción: este plan se va actualizando en función del
desarrollo del proyecto.
La estimación de los costos será más ajustada cuanto más desarrollado este el proyecto, por lo tanto, la partida de imprevistos y la experiencia son muy importante.
40 2.2.11 Inversión de Proyectos
Las inversiones del proyecto, son todos los gastos que se efectúan en la unidad de tiempo para la adquisición de determinados factores o medios productivos, los cuales permiten implementar una unidad de producción que a través del tiempo genera flujos de beneficios (Polimeni, 1999, P.8).
Al momento de invertir en proyectos, se tiene como finalidad encontrar beneficios
OS D A evaluación de los flujos de costos, en dicha práctica tanto en el sector público como RV E S E que consiste en la asignación de privado existe el mecanismo del financiamiento R S O la puesta en marcha de una o más actividades Hpara C recursos reales y financieros, E DEseRdesarrollan en dos etapas conocidas como: Inversión fija y capital económicas; estas actualizados a través de una ejecución y operación de actividades con una previa
de trabajo. La inversión Fija, es la asignación de recursos reales y financieros para obras físicas o servicios básicos del proyecto, no es necesario que se dé en forma continua, solo se hace en el momento de su adquisición o transferencias a terceros. Una vez adquiridos estos recursos son reconocidos como patrimonio del proyecto hasta su extinción por agotamiento o liquidación final.
Según Polimeni (1999, P. 8), todo proyecto requiere preparar un cronograma de inversiones que señale claramente su composición y las fechas o periodos que se efectuarán las mismas. Las inversiones no se dan en un solo mes o años lo más probable es que se den varios periodos.
2.2.12 Factibilidad del proyecto
Esta última fase de aproximaciones sucesivas iniciadas en la pre inversión, además de profundizar el análisis y el estudio de las variables que inciden en el proyecto, se
41 minimiza la variación esperada de sus costos y beneficios. Para ello es primordial la participación de especialistas, además de disponer de información confiable.
El estudio de factibilidad debe orientarse hacia el examen detallado y preciso de la alternativa que se ha considerado viable en la etapa anterior. Además, debe afinar todos aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el proyecto, de acuerdo con sus objetivos, sean sociables o de rentabilidad.
Una vez que el proyecto ha sido caracterizado y definido deben ser optimizados. Por
OS D A V física, el programa de desembolsos de inversión, la por crear, puesta en Rorganización E S E de la organización por crear para la marcha y operación del proyecto. El R analizas S O H C implementación del proyecto debe considerar el tamaño de la obra física, la capacidad E ER empresarial yD financiera del inversionista, el nivel técnico y administrativo que su optimización se entiende la inclusión de todos los aspectos relacionados con la obra
operación requiere las fuentes y los plazos para el financiamiento.
Con la etapa de factibilidad finaliza el proceso de aproximaciones sucesivas en la formulación y preparación de proyectos, proceso en el cual tiene importancia significativa la secuencia de afinamiento y análisis de la información.
2.2.13 Financiamiento de banca hipotecaria
El crédito bancario empresarial, es un financiamiento a corto plazo que las empresas obtienen por medio de los bancos. Esta modalidad es la más utilizada en las empresas para la obtención de financiamientos casi en su totalidad.
La empresa debe estar segura que el banco podrá auxiliar a la misma a satisfacer las necesidades de efectivo a corto plazo que esta cuente con ello y en el momento que se presente.
42
El costo de intereses variará según el método que se siga para calcularlo, es preciso que la empresa esté al tanto siempre como el banco calcula el interés real del préstamo y este tomará la decisión de otorgar o no el crédito a la empresa, tomando en cuenta como dice el artículo No 88 de “La Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras”, el tiempo máximo de financiamiento de este tipo es a tres años y transcurrido dicho lapso la participación del banco debe reducirse con la empresa y no se concederán créditos que superen el 5% del total activo del banco.
OS D A V desarrollos de carácter comunitario tales como:Rconjuntos residenciales, centros E S E de acuerdo a las diferentes normas y comerciales, centros empresariales etc., varía R S O H C requisitos exigidos porElas diferentes instituciones financieras en el país o estado. DEenRla Resolución No. 50 para vivienda, debe ser destinado el 10% de Según el MOPVI La herramienta de crédito necesaria para el financiamiento de obras civiles, proyectos y
las carteras de créditos brutas de los bancos se deben distribuir de la siguiente manera:
32% a la construcción, este porcentaje se divide en: -
60% familias con ingreso mensual menor o igual a 3 veces el salario
mínimo. -
40% familias con ingreso mensual mayor a 3 veces el salario mínimo.
58% para la adquisición y este se divide en: -
80% familias con ingreso mensual menor o igual a 3 veces el salario
mínimo; este porcentaje se reparte en la siguiente forma.
60% mercado primario.
40% mercado secundario. -
20% familias con ingreso mensual mayor a 3 veces el salario mínimo.
50% mercado primario.
50% mercado secundario.
6% a remodelación, y se reparte de la siguiente forma: -
60% mejoras y reparaciones de familias con ingreso mensual menor o
igual a 5 veces el salario mínimo. -
40% ampliaciones con familias cuyo ingreso mensual menor o igual a 3
veces el salario mínimo.
43
4% autoconstrucción de viviendas, y el 100% de este es designado a familias
cuyos ingresos es menor o igual a 5 veces el salario mínimo.
2.3 DEFINICIÓN DE TÉRMINOS BÁSICOS
Subsidio: Ayuda o auxilio económico extraordinario concedido por un organismo oficial.
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E S E R Adjudicación: Fase del S procedimiento de contratación administrativa en O H C la persona física o jurídica con quien la administración la que R se E designa E D va a celebrar un contrato. Déficit: Cantidad negativa que resulta cuando los gastos o débitos son mayores que los ingresos o créditos.
Superávit: Diferencia favorable de los ingresos y los gastos o el debe y el haber de una cuenta.
Flexión: Movimiento del cuerpo que consiste en doblarse o doblar uno de sus miembros.
Entrepisos: Espacio que queda entre los pisos de una edificación.
Cerramiento Exterior (horizontal y vertical) : Cada una de las caras de todo elemento constructivo exterior de un edificio; fachada.
Expresión Cuantitativa: Datos de manera numérica.
Tracción: Esfuerzo a que está sometido un cuerpo por la aplicación de dos fuerzas que actúan en sentido opuesto, y tienden a estirarlo
44
Compresión: Es la resultante de las tensiones o presiones que existe dentro de un sólido deformable o medio continuo, caracterizada porque tiende a una reducción de volumen o un acortamiento en determinada dirección.
2.4 SISTEMA DE VARIABLES
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2.4.1 Variable.
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Factibilidad económica de un proyecto de interés social.
2.4.2 Definición Conceptual.
Se refiere a los recursos económicos y financieros necesarios para desarrollar o llevar a cabo, las actividades y procesos necesarios para obtener los recursos básicos de un proyecto. Considerándose el tiempo y el costo de la realización.
2.4.3 Definición operacional.
Es el elemento mediante el cual se analizan los recursos económicos y financieros necesarios, para desarrollar las actividades del proyecto dentro del límite determinado capital.
45 2.4.4 Cuadro de variables.
Objetivo general: Estudiar la factibilidad económica de ejecución de un proyecto inmobiliario de interés social en la zona de expansión urbana del municipio Maracaibo.
Tabla 2. Cuadro de Variables. Objetivos
Sub-variables
Variable
Realizar un preestudio de mercado inmobiliario en la zona de expansión urbana de la ciudad de Maracaibo
o
dimensiones
S O Cantidad de D A RV de vivienda.
Déficit habitacional
SE E R OS Oferta de la
ECH
DER
competencia
Limitaciones según variables urbanas Definir el potencial inmobiliario de la zona seleccionada
Determinar sistema constructivo
el
Realizar un estudio económico de acuerdo a los lineamientos de la banca hipotecaria
Factibilidad económica de un proyecto inmobiliario de interés social en la ciudad de Maracaibo.
Área de construcción vendible
Tabla comparativa cualitativa
unidades
Precios de venta. Costos por M². Diseño. Áreas de construcción de la vivienda (M²). Permisología. Densidad de población. Unidades de vivienda posibles. Según ordenanza, obtenemos el área de venta.
Características Meses y años.
Tiempo según diagrama Gantt Presupuesto
Cantidades monetarias.
Análisis de costos
Mano de obra, horas hombre, cuadrillas.
Tabla madre y Flujos de efectivo Plan de ventas
Fuente: Murzi (2010)
Indicadores
Cantidades monetarias. Cantidades monetarias.
CAPITULO III
MARCO METODOLOGICO
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3.1.- TIPO DE INVESTIGACION
CH E R alrededores ubicados DE en el municipio de Maracaibo; las diferentes obras en ejecución
La presente investigación estará dirigida a evaluar en la parroquia san Isidro y en sus
de proyectos dedicados a las viviendas de interés social, determinando así su factibilidad económica en un terreno ya seleccionado, tomando en cuenta sus diferentes variables, para obtener el proyecto más viable económicamente y determinar si es factible o no.
Para Méndez, Carlos (2006, p. 138) expone que en relación a esta misma característica, lo define como un estudio descriptivo, cuyo propósito es la delimitación de los hechos que lo conforman el problema de investigación. Por esto es posible:
1.
Establecer las características demográficas de unidades investigadas
(numero de población, distribución por edades, niveles educativos, etc.) 2.
Identificar formas de conducta y actitudes de las personas que se
encuentran en el universo de investigación (comportamientos sociales, preferencias de consumo, motivación frente al trabajo, decisiones de compra, etc.) 3.
Establecer comportamientos concretos (cuantas personas consumen un
producto, cuales son los procesos de decisión, cuales son las necesidades de la gente, etc.)
47 4.
Descubrir y comprobar la posible asociación de las variables de
investigación (relación entre el precio y el consumo de un producto, la forma como el mercado se afecta por variables económicas y sociales, los análisis financieros, etc.)
Así, en el estudio descriptivo se identifican características del universo de investigación, se señalan formas de conducta y actitudes del total de la población investigada, se establecen comportamientos concretos y se descubre y comprueba la asociación entre
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variables de investigación.
Otro de los aspectos metodológicos considerados, es el estudio de campo; o “In Situ”, se
CH E R conocimiento más DEa fondo del problema por parte del investigador, pudiéndose manejar los
realizan en el propio sitio donde se encuentra el objeto de estudio, lo cual permite el
datos con más seguridad.
Según Hernández, Fernández y Baptista (2006) en la investigación de campo los datos son recogidos de primera mano por el propio investigador, lo hace en la propia realidad donde ocurre el fenómeno, fuera del espacio del laboratorio donde tiene poco o casi ningún control sobre las variables, de allí la denominación investigación de campo.
En la investigación de campo: se presentan, describen, analizan e interpretan en forma ordenada los datos obtenidos en el estudio en función de las preguntas o hipótesis de la investigación, con el apoyo de cuadros y gráficos, de ser el caso, y se discuten sobre la base de la fundamentación teórica del trabajo o la tesis y los supuestos de la metodología.
Según lo expuesto, esta investigación se define descriptiva y de campo ya que se realizaran estudios de mercado, donde se demuestra el déficit habitacional existente en la ciudad de Maracaibo, describiendo así el entorno del medio de la construcción para plantear proyectos de interés social; de esta manera se exponen los diferentes pasos requeridos por una empresa para la ejecución de un proyecto de esta envergadura.
48 3.2.- DISEÑO DE LA INVESTIGACION
Al hacer referencia al diseño de esta investigación se catalogo como no experimental ya que en ella no se manipula la variable. Tal como lo dice Hernández, Fernández y Baptista (2006, p.208) esta investigación se clasifica por su dimensión temporal o el numero de momentos o puntos en el tiempo, en los cuales se recolectan datos.
Así mismo es una investigación transeccional o transversal ya que recolectan datos en
OS D A V Rdescriptivos Baptista (2006, p.208) los diseños transeccionales tienen como objetivo E S E R o niveles de una o mas variables en una indagar la incidencia de las modalidades S O H en ubicar en una o diversas variables a un grupo Cconsiste E población. El procedimiento R DE de personas u otros seres vivos, objetos, situaciones, contextos, fenómenos, un solo momento en un tiempo único, tal como lo afirma Hernández, Fernández y
comunidades; y así proporcionar su descripción.
El diseño es transeccional ya que los datos serán obtenidos en base a la situación actual en el medio de la construcción, tanto del punto de vista social, técnico y económico.
3.3 POBLACIÓN
Según Fracica, población es el conjunto de todos los elementos a los cuales se refiere la investigación. Se puede definir también como el conjunto de todas las unidades de muestreo.
La población en esta investigación viene dada por los diferentes procedimientos utilizados por una empresa para ejecutar un proyecto de interés social, es decir, el estudio de mercado, técnico y económico.
49 3.4 MUESTRA
Según Gómez, M., la muestra puede ser una unidad de análisis o un grupo de ellas, sobre las cuales se habrán de recolectar datos, sin que necesariamente sean estadísticamente representativas de la población que se estudia.
La muestra de esta investigación es un área ubicada en el municipio San Isidro, el cual se someterá a estudio para determinar si es factible o no la ejecución de un proyecto
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inmobiliario de interés social rigiéndose por las Ordenanzas de la Ciudad de Maracaibo.
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3.5 TÉCNICAS DE RECOLECCIÓN DE DATOS
Gómez, M., “recolectar implica tres actividades estrechamente vinculadas entre sí: a.
Seleccionar o desarrollar un instrumento o método de recolección de los
datos. Este instrumento debe ser válido y confiable, de lo contrario no podemos aceptar sus resultados. b.
Aplicar ese instrumento o método para recolectar datos.
c.
Preparar los datos, observaciones, registros y mediciones realizadas para
su análisis.”
Según Gomes, M., Una técnica de recolección de dantos es la entrevista cualitativa semi-estructurada que se basan en una guía de asuntos o preguntas adicionales para precisar conceptos u obtener mayor información sobre los temas específicos que vayan apareciendo durante la entrevista.
La técnica utilizada para la recolección de datos es la entrevista cualitativa semiestructurada ya que la mayor parte de los datos obtenidos fueron mediante preguntas a profesionales expertos en el área de esta investigación, basadas en los objetivos
50 específicos de este estudio y rigiéndose por los aspectos planteados en los fundamentos teóricos del mismo.
3.6 PROCEDIMIENTO METODOLOGICO
Para la realización del presente estudio, fue requerida la investigación del mercado
OS D A RdeVvivienda de las empresas que modo conocer con mayor profundidad las ofertas E S E compiten en esta área. Para lograrS los R objetivos planteados se ejecutaron 4 etapas de HO Cson: E la investigación, las R cuales DE inmobiliario actual en la ciudad de Maracaibo, en el entorno de interés social y de este
1)
Estudio de mercado: se entrevistó a una experta en el área inmobiliaria
que nos facilito información con datos de los proyectos actualmente en ejecución y a través de esta obtener los precios de venta de las viviendas de interés social ejecutadas por las diferentes empresas en el ámbito de la actual investigación.
2)
Potencial inmobiliario: se recurrió al presidente de la cámara de
construcción de Maracaibo, el cual orientó a los autores de esta investigación a la aplicación de los criterios exigidos por la ley de ordenanza de zonificación del municipio de Maracaibo a un determinado terreno.
3)
Sistema constructivo: se entrevisto a los diferentes empresarios para
buscar una opinión desde el punto de vista cualitativo, basándose en los distintos factores mencionados en los fundamentos teóricos realizándose una tabla donde se reflejó la opinión de cada empresario sobre el sistema constructivo usado por su empresa y así seleccionar el sistema más optimo para el proyecto.
51 4)
Factibilidad económica: se acudió a un empresario experto en área que
nos dio los criterios por los cuales se guían las empresas en este medio para calcular los costos indirectos de un proyecto inmobiliario. También este expuso sobre cómo estructurar un
estudio económico necesario para determinar la
factibilidad del proyecto, siendo esto indispensable para la obtención de un financiamiento bancario.
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CAPITULO IV
ANÁLISIS DE RESULTADOS
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4.1.1 Demanda
Según
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4.1 ESTUDIO DE MERCADO
la cámara inmobiliaria de Venezuela y el O.C.E.I (Oficina Central de
Estadística e Informática), en el país existe un déficit habitacional de 2.000.000, refiriéndose también que en Maracaibo el déficit es de 440 mil viviendas;
dichos
gremios dicen que para acabar con el déficit actual se necesita en Venezuela construir un aproximado de 200.000 viviendas al año, y solo en la ciudad de Maracaibo es necesario construir 44.000 viviendas al año. Esto representa una demanda y un mercado abundante en el país y de extrema necesidad para solucionarlo, por lo tanto es factible promover la construcción de viviendas en la ciudad de Maracaibo desde el punto de vista de la demanda.
4.1.2 Oferta
Se solicito información a una organización inmobiliaria que mantiene una constante investigación de la oferta de bienes raíces para conocer la situación del mercado y la oferta que hay en el mismo, pues se buscan proyectos que así no estén en la misma
53 zona de la investigación, sean similares al propuesto por los autores, siendo necesario tomar los planes habitacionales dirigidos a el estrato económico de interés social. Una vez obtenida la información solicitada se conocieron los urbanismos en ejecución y próximos a entregar actualmente en la ciudad de Maracaibo, estos son mencionados en la tabla 3, mostrada a continuación:
Tabla 3. Urbanismos en Ejecución y Próximos a entregar en Maracaibo 2010 . VIVIENDAS DISPONIBLES SEGÚN HABITABILIDAD 20 VILLAS DON ANTONIO 15 VILLA LUNA CONJUNTO RESIDENCIAL
1 2 3
TERRAZAS DEL SOL CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO DE LA LAGUNITA III PARQUE RESIDENCIAL EL CAFETAL
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X X DISPONIBLES CONSTRUIDOS EN CONSTRUCCION 20 X 280 X 2 X 337 280 57
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LISTAS PARA ENTREGA El PROXIMO AÑO 2011
TOTALES DISPONIBLES
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1 2
Fuente: Empresa Inmobiliaria.
Se observa un entorno en el que existe una oferta de 337 unidades de vivienda en la ciudad por entregarse y es de resaltar que este valor es insignificante al lado de las viviendas necesarias para acabar con el déficit de la ciudad, observándose que se presenta un mercado abundante y necesario de suplir.
En la tabla 4 a continuación se observan los diferentes precios de venta establecidos en proyectos similares por las diferentes empresas en la ciudad de Maracaibo.
Tabla 4. Precios de venta de los diferentes proyectos PROYECTOS SIMILARES A SAN ISIDRO ORDENADOS X PRECIO MT2 CANTIDAD 1 2 3 4 5
PROYECTOS
VILLAS DON ANTONIO TERRAZAS DEL SOL CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE RESIDENCIAL EL CAFETAL CAMINO DE LA LAGUNITA VILLA LUNA CONJUNTO RESIDENCIAL
Fuente: Empresa Inmobiliaria
DISPONIBLES 20 20 2 269 15
PRECIOS
230.000,00 290.000,00 210.000,00 288.220,00 235.000,00
PRECIO X MT2
2.875,00 3.258,05 3.370,08 3.434,82 3.683,04
54 Con dichos precios se definen tres puntos importantes para competir en el mercado: A. El estrato al que va dirigido. En este caso estrato II
B. Precio de venta del proyecto por definirse, oscilando este entre Bsf. 210.000,00 y Bsf. 288.220,00
C. Créditos a los cuales puede optar el comprador; según la ley de política habitacional (LPH) y el BANAVIH, el comprador puede optar a un crédito hipotecario
S O D A financiamiento de acuerdo al ingreso familiar mensual,V R precio de vivienda y subsidio si E S llega existir, y las cuotas y las tasas R de E interés de dicho crédito serán definidas en S O función a la tabla 5 (obtenida de la resolución no 99 y No 109 del MINVIH). CH E R E D dependiendo del ingreso mensual un porcentaje del precio de la vivienda y el límite del
Tabla 5. Créditos al comprador. Ingreso Familiar Mensual Cuota mensual BsF. maxima
Tasa de interes social especial
Hasta 2.600
20%
4,66%
desde > 2.600 hasta 5.500
25%
6,61%
desde > 5.500 hasta 7.000
30%
8,55
Fuente: Banco BANAVIH
D. Analizar el posible financiamiento por parte de la empresa al comprador, Ya que el banco cubre un porcentaje del precio de la vivienda la empresa tendrá que financiar el porcentaje restante, dependiendo del pago inicial hecho por el comprador, dicho análisis se presentará en el plan de ventas del proyecto.
55 4.2 ESTUDIO DE UBICACIÓN Y MENSURA DEL TERRENO.
Dependiendo de la ubicación del terreno y otras variables que serán mencionadas se puede determinar el precio por metro cuadrado del terreno. Estas variables se rigen según la ordenanza de zonificación del municipio de Maracaibo: Ubicación similar: Se realiza un estudio comparativo en base a un terreno adyacente al ya seleccionado, para determinar si el costo del terreno es
OS D A Afectaciones: Verificar el estado actualR del Vterreno para determinar si este E S E requiere alguna inversiónR significativa y concluir si es factible o no la S O compra del terreno. CH E R DE y forma: En el terreno seleccionado la forma no es una limitante, Tamaño razonable.
debido a que este es de gran tamaño pues siendo su área de 31,80 Hectáreas y al cual se decide dividir en lotes
de 20.000 metros
cuadrados. Entonces para la presente investigación se estudiará un solo lote. Vialidad y transporte público: existen dos vías de acceso al terreno en estudio, una se llama la Concepción y la otra Palito Blanco; ambas tienen transporte público cuyos nombres son los mismos que tienen estas. Zonificación: se estudia en base al plano de mensura del terreno, en este se ve en que zona cae según la ordenanza de la ciudad de Maracaibo, la cual establece ciertos parámetros limitados por las variables urbanas. Este terreno está ubicado según la ordenanza en zona tipo PR-2, es decir que este se puede desarrollar de la siguiente manera: Como se expuso anteriormente, el terreno tiene un área total de 31,8 Has; del cual solo se someterá a estudio 2 Has. El análisis de la ordenanza para el terreno en cuestión tiene los siguientes datos: El terreno es tipo (PR2) Uso principal: vivienda unifamiliar continua.
56 Frente mínimo de terreno: 15mts Porcentaje máximo de ocupación: 30% del área bruta. Densidad de población para 2 Ha: 480 Hab/Ha Altura máxima de Fachada: 26mts (8 pisos). Retiros Mínimos: Frente: 4mts. Lateral: 3mts. Fondo: 3mts.
OS D A R Tolerancias: 10% del área establecida porV ocupación. E S E Rpor cada casa además de un 20% del total de Estacionamiento: 1 puesto S O H E viviendas enC puestos de visitantes. R DE Área Verde: 15% del área Bruta.
Observando los datos, se concluye el siguiente cálculo: La densidad es de 430 Hab/Ha Se concluye el planteamiento de 210 casas de 62m2 de dos cuartos y un baño. La casa es de dos pisos; lo que quiere decir que para uso de terreno es 31m2 de utilización por casa. Es decir; si el terreno es de 20.000 m2 el 30% de este es los 31 m2 de construcción son 194 viviendas, ya
que según la ordenanza se
permite una tolerancia de 10% se le suma obteniéndose entonces se plantearan 210 casas de dos pisos
6.000m2 entre
un total de 212,9;
de 31 m2/piso. Calculando
un área total de construcción de: 31m2 x 210 = 6510 m2. Población del terreno: 210 casas de dos cuartos; debido a que es 1,8 Hab/Cuarto se interpreta 3.6 habitantes por casa. Entonces 210 x 3,6 = 756 habitantes. Siendo posible ya que el según la densidad de población máxima es de 960
habitantes.
terreno
57 4.3 SISTEMA CONSTRUCTIVO
Tal como se indico en el marco teórico, lo primero que se busca para un proyecto de esta magnitud es un método constructivo industrializado, ya que los márgenes de ganancia son muy bajos por eso es necesaria la construcción masiva y en el menor tiempo posible, para de esta manera optimizar los costo y obtener una mayor utilidad empresarial.
OS D A R derivada de entrevistas ya hechas a empresarios, delV cual se seleccionara un sistema E S E R constructivo. S O CH E R DE
A continuación se presenta la tabla 6 comparativa del punto de vista cualitativo
Tabla 6. Comparaciones cualitativas de los sistemas constructivos. Factores Rendimiento Costos (estructura, acabados, desperdicios, etc.) Experiencia de mano de obra
Usos en el pais
Maquinaria requeria
Cualidades termicas
Vida util
Aceptacion por el publico
Mano de obra calificada
Escala Industrializado No industrializado Altos Medios Bajos Alta Media Baja Alta Media Baja Abundante Media Escasa Muy aislante Medio aislante Poco aislante Larga Media Corta Alta Media Poca Alta Media Baja
Fuente: Entrevista a empresarios.
Sistema M2
Sistema constructivo Sistema Tunel
Vaciado monolitico
Industrializado
Industrializado
Industrializado
Bajo
Bajo
Bajo
Media
Alta
Media
Baja
Alta
Media
Escasa
Abundante
Abundante
Muy aislante
Poco aislante
Poco aislate
Larga
Larga
Larga
Poca
Media
Media
Baja
Alta
Alta
58 Después de las entrevistas hechas a los diferentes empresarios, se puede decir que cada uno tiene cierta inclinación hacia el sistema constructivo utilizado por su empresa. Entonces se observa que la preferencia por cada técnica constructiva desde el punto de vista cualitativo, se guía en base a las experiencias del empresario, en las cuales tienen confianza para invertir y arriesgar nuevamente en un proyecto habitacional.
Para la presente investigación se seleccionó como sistema constructivo el tipo túnel, ya que es el sistema con más cualidades según la tabla presentada anteriormente.
OS D A RVque se visitaron, se trabajo para basados en la experiencia de las diferentes empresas E S E R proyectar un cronograma de ejecución del conjunto. A partir de esto se lograron los S HO C E siguientes cuadros de Gantt: DER El tiempo aproximado de ejecución de la obra, se obtuvo por medio de rendimientos
El primer cuadro de Gantt (Fig.1) se plantea un cronograma de ejecución del urbanismo:
No
PARTIDAS
MESES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
URBANISMO 1
MOVIMIENTODETIERRAS
2
CLOACAS
3
DRENAJES
4
ACUEDUCTOS
5 CANALIZACIONESELECTRICAS(BAJA TENSIONY ALUMBRADOPUBLICO) 6 CANLIZACIONESELECTRICASALTA TENSION 7
ACERASYBROCALES
8
VIALIDAD (PAVIMENTOASFALTICO)
9
CABLEADOELECTRICIDAD(BAJA TENSIONY ALUMBRADOPUBLICO)
10
POSTESDEILUMINACION
11
AREAS COMUNESYCANCHA DEPORTIVA
Fig. 1 Cuadro Gantt del urbanismo.
Según este cuadro el tiempo de ejecución del urbanismo es de un aproximado de 8 meses.
59
El segundo cuadro Gantt (Fig.2) plantea al tiempo en que se logra la ejecución de una vivienda, con una sola cuadrilla.
No
PARTIDAS
DIA 1
DIA 3
DIA 2
VIVIENDA 1
ESTRUCTURA
2
INSTALACIONES SANITARIAS
3
INSTALACIONES ELECTRICAS
4
PAREDES
5
CUBIERTA D TECHOS
6
FRISOS Y DETALLES
E
S E R OS
H
EC R E D
S
DO A V R
Fig. 2 Cuadro Gantt de Vivienda.
Estudiándose este cuadro, se debe trabajar con 4 cuadrillas para alcanzar un rendimiento de 1,32 casas/día. Logrando de esta manera la construcción de 26,6 casas/mes; se busca esto para que la ejecución de las casas vaya con el avance del urbanismo. Según lo visto en los dos cuadros anteriores se creó el siguiente cuadro de Gantt (Fig.3) del conjunto:
No
MESES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
CONJUNTO 1
URBANISMO
2
VIVIENDAS
Fig. 3 Cuadro Gantt del Urbanismo y Vivienda.
Se avanza primero con el urbanismo para que el terreno este con las condiciones adecuadas e iniciar la construcción de viviendas.
60 4.4
ESTUDIO ECONÓMICO DEL PROYECTO INMOBILIARIO
4.4.1
Presupuesto
Como inicio para el estudio económico se hizo un presupuesto estimado para la construcción del urbanismo y las 210 viviendas plantadas en el estudio, este se muestra resumido en la tabla 7 (el estudio económico completo se encuentra en los anexos):
E
S E R OS
S
DO A V R
C7.HResumen Presupuesto San Isidro. E Tabla R DE COSTOS BsF. TOTAL CASAS 24.646.994,61 TOTAL URBANISMO 5.520.030,20 TOTAL CONJUNTO 30.167.024,81
Fuente: Entrevista a empresarios.
Este presupuesto señala todos los costos directos de la construcción, a partir de estos y mediante una seria de criterios se estiman y obtienen los costos indirectos del proyecto. Los resultados más importantes a tomar en cuenta es el total de casas y total de urbanismo con ellos se inicia el estudio económico.
4.4.2 Análisis de costos
Los siguientes costos son referidos según experiencias de los 3 empresarios entrevistados (Ing. Hernando Murzi, Ing. Roy Ketchum e Ing. Dietrich Truchsess) tomándose en cuenta dos de los criterios más semejantes, a excepción de los que
61 están soportados por cualquier otro tipo de Gremio o asociación.
La
tabla 8 y 9
muestra los criterios.
Tabla 8. Incidencia en urbanismos y casas. INCIDENCIA Costo de proyecto Costo de Permisología
URBANISMO 4.40% 0.25%
CASAS 4,87% de m2 0.25%
Fuente: Entrevista a empresarios.
S
DO A V R
E
S E R OS
Tabla 9. Incidencia en total del conjunto.
HINCIDENCIA TOTAL CONJUNTO CCostos administrativos E R 7% DE Costos de ventas Costos de impuestos y seguros Costos legales
3%
2% 2%
Fuente: Entrevista a empresarios.
Con una totalización de costos directos ya referidas en el presupuesto, se inició el presente análisis para determinar el costo total de la obra (CT). Este costo final proviene de una serie de cálculos que se mostrarán en los siguientes pasos:
A. Costos directos de construcción
Costo Urbanismo: BsF. 5.737.735,20 Costo Casas: BsF. 24.646.994,61 Costo Conjunto: BsF. 5.520.030,20 + BsF. 24.646.994,61= BsF. 30.384.729,81
62 B. Costo de terreno
En base a los criterios mencionados en el punto 4.2, se estimó un costo por metro cuadrado de terreno a 15 BsF/m2, y así como también dice en dicho punto, ya que solo se desarrollará un lote de 20.000m2 el costo se estima de la siguiente manera: Costo Terreno = 20.000 m2 x 15 BsF/m2 = 300.000 BsF.
C. Costo de proyecto
OS D A RdeV tablas de SOTAC (Sociedad Este costo se obtiene según criterios E S E que es una sociedad adscrita al CIV R Tachirense de ArquitectosS Consultores) O CHde E (Colegio deR ingenieros Venezuela), que rige el carácter ético y profesional E D del ejercicio y plantea las tarifas mínimas de los profesionales. El siguiente costo se divide en costos de urbanismo y de casas de la siguiente manera: -
Urbanismo = 4,20% del costo del urbanismo Urbanismo = 0,042 * 5.520.030,20 = 240.983,88 BsF
-
Casas = 4,87% del costo del metro cuadrado de construcción y dependen de la cantidad de casas que se vayan a construir Casas = 0,0487*(24.646.994,61/210*62) = 92,19 BsF/m2 1ra casa = 100% de 92,23 BsF/m2 * 62m2 = 5.715,76 BsF 2da casa = 50% de 92,23 BsF/m2 * 62m2 = 2.857,88 Bs 3ra casa = 40% 4ta casa = 35% 5ta casa = 30% 6ta casa = 25% 7ma casa = 20% 8va casa o mas = 10% de 92,23 BsF/m2 * 62m2 * (No de casas – 7) Sumatoria de casas = 133.177,10 BsF
-
Total urbanismo + casas = 374.161,98 BsF
63 D. Costos de Permisología
-
Urbanismo = 0,25% del costo del urbanismo Urbanismo = 0,0025*5.520.030,20 BsF = 14.344,34 BsF
-
Casas = 0,25 % del costo de las casas Casas = 0,0025*24.646.994,61 BsF = 61.617,49 BsF Total = 75.961,82 BsF
E. Costos de construcción (CC)
CC = CD + CI
H
EC R E D
E
S E R OS
Esta se calcula por la siguiente fórmula:
S
DO A V R
CD = costos directos, son el total de los costos en el presupuesto CI = costos indirectos, son todos los costos no imputables a una partida, en este caso se tomaron en cuenta las siguientes costos: gerente, asistente de gerente, ingeniero, asistente de ingeniero, topógrafo, ingeniero industrial (seguridad industrial), médico ocupacional, contador, auxiliar de contabilidad, jefe de compras, jede de ventas, 2 vendedoras, departamento jurídico y limpieza; todo esto tiene un aproximado de gastos de 25.000 BsF/mes CD = BsF. 30.384.729,81 CI = 25.000 BsF/mes * tiempo de ejecución de la obra (9 meses) + costo del terreno + costos de construcción + costos de Permisología CI = 225.000 BsF + 300.000 BsF + 374.161,98 BsF + 75.961,82 BsF CI = 975.123,80 BsF. CC = 30.384.729,81 BsF + 975.123,80 BsF = 31.359.853,61 BsF
F. Costos financieros (CF)
Interés bancario según el banco de Venezuela del crédito del constructor de viviendas de interés social es de 10,50% anual, entonces: CF = (CC/2)*(i/100)*(tiempo de obra en meses/12) CF = (31.359.853,61 BsF/2) * (10,50/100)*(8/12) = 1.234.794,24 BsF
64 G. Costos administrativos (CA)
Son el 7% del costo de la construcción CA = 0,07 * 31.359.853,61 BsF = 2.195.189,75 BsF
H. Costos de ventas (CV)
Son el 3% del costo de la construcción CV = 0,03 * 31.359.853,61 BsF = 940.795,61 BsF
S
DO A V I. Costos de impuestos y seguros (CS) ER S E R S O CdeHla construcción E Son el 2% del costo R DE CS = 0,02 * 31.359.853,61 BsF = 627.197,07 BsF
J. Costos legales (CL)
Son el 2% del costo de la construcción CS = 0,02 * 31.359.853,61 BsF = 627.197,07 BsF
TOTAL COSTOS = TC = CC+CF+CA+CV+CS+CL= 36.985.027,36 BsF
K. Precio unitario de venta (P.U.V)
Utilidad empresarial UE = 15% del TC = 0,15 * 36.985.027,36 BsF = 5.547.754,10 BsF Imprevistos Imp. = 5% del total de los costos = 0,05*36.985.027,36 BsF = 1.849.251,37 BsF P.U.V.= (TC + UE + Imp.)/(Casas*m2) P.U.V. = (36.985.027,36 BsF + 5.482.689,95 BsF + 1.827.563,32 BsF)/(210*62) P.U.V.= 3.408,76 BsF/m2
65 4.4.3 Tabla madre
Todo el análisis de costos presentado anteriormente se resume en la tabla 10, donde se plantean de manera generalizada los costos del proyecto, siendo esta una herramienta muy importante para la empresa promotora, pues a través de esta se puede interpretar el riesgo que asume con los costos y determinar si es factible el proyecto
E
S E R OS
Tabla 10. Resumen del análisis de costos.
ECH
UNIDAD
ANALISIS DE COSTO POR CASA Costo de Terreno
DER
Costo proyecto Casas
Costo de proyecto Urbanismo Costos de Personal tecnico
S
DO A V R
CANTIDAD
M2BRUTO
20,000.00
P.U. 15.00
300,000.00 133,177.10
SG Tiempo Meses
8.00
25,000.00
Costo del Conjunto Costos de Permisologia
TOTAL
240,984.88 200,000.00 30,384,729.81
% costo de conjunto
0.25%
75,961.82
CI + CD
Costo construccion
31,334,853.61
Costos Financieros
% PVP
10.50%
Costos Legales
% PVP
2%
1,096,719.88 626,697.07
Costos Administrativos
% PVP
7%
2,193,439.75
Costos de ventas
% PVP
3%
940,045.61
Costos de impuestos y seguros
% PVP
2%
COSTOS TOTALES (CT)
CONJUNTO SAN ISIDRO
Utilidad Empresarial
% PVP
15%
5,522,767.95
IMPREVISTOS
% CT
5%
1,840,922.65
PRECIO UNITARIO DE VENTA
M2 DE VENTA
626,697.07 36,818,453.00
3,393.41
Fuente: Murzi (2010)
Tabla 11. Factores de Factibilidad.
DATOS Numero de Casas Tiempo de Ejecucion (meses) M² DE VIVIENDA M² VENDIBLE PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA
Fuente: Murzi (2010)
210,00 8,00 62,00 13020 210.391,16
INCIDENCIA % 85.11 2.98 1.70 5.96 2.55 1.70
66 Según lo observado en la tabla 11, hay tres factores importantes que inducen a la factibilidad del proyecto que son: el costo de la obra, la utilidad empresarial y el precio de venta de la vivienda.
En esta tabla también existe la incidencia de cada costo sobre el total del proyecto, esto es importante para el empresario después de haber experimentado en proyectos anteriores con la tabla madre adquiere un criterio óptimo para determinar con un estudio mas estimado y en poco tiempo la factibilidad de un proyecto inmobiliario.
4.4.4 Plan de ventas.
H
EC R E D
E
S E R OS
S
DO A V R
En el estudio de mercado además de haber observado los precios de los demás conjuntos, se obtuvieron los planes de ventas de estos. La importancia de un plan de ventas se adecua por el tipo de crédito que puede obtener el estrato a quien va dirigido el proyecto.
Según lo observado en la tabla anterior se plantea lo siguiente:
Nombre del proyecto: Conjunto San Isidro.
P.U.V calculado: 3.408,76 Bsf./m2.
Precio de casa BsF. 211.343,01
Calidad de entrega: en gris y con un baño.
El conjunto tendrá cancha deportiva y zonas verdes y áreas comunes.
Este conjunto está dirigido a grupos familiares definidos según BANAVIH estrato social número 2, cuyos ingresos oscilen entre BsF. 4.900 y BsF. 5.500 según el simulador de crédito del BANAVIH una familia que tenga un ingreso mensual de BsF 4.900 puede optar por un crédito de BsF. 190.000 entonces a la empresa le
67 corresponde financiar durante la ejecución del proyecto y la entrega de esta el dinero restante.
4.4.5 Flujo de caja
S
E
DO A V R
El desarrollo de cada actividad que se necesita para lograr la ejecución del
S E R OS
proyecto (representadas en el eje vertical) esta en función del tiempo que lleva cada
CH E R E de meses que se presume tardarán dichas actividades del divido entre la Dcantidad
una, además el costo que a su vez representa sobre el presupuesto del proyecto es
proyecto. A través del flujo de caja se determina las entradas y salidas de dinero por parte de la empresa inmobiliaria de manera mensual, representadas en: ingresos, egresos, préstamos, inversiones propias, etc. Todos estos conceptos se aplican durante el tiempo establecido de la construcción del proyecto, también se observan periodo de protocolizaciones que representa el tiempo que se estima para traspaso de la propiedad y la entrega de las viviendas construidas. Se observa que durante los primeros 4 meses del proyecto existe un total financiamiento, lo cual es positivo pues durante este lapso la empresa plantea los medios para obtener el capital que será necesario como inversión propia para el desarrollo de este proyecto. Al notar que la inversión propia alcanza los BsF.10.000.000, es notable que para un proyecto de esta magnitud la organización que lo enfrenta debe contar con una gran estructura y un gran capital empresarial, pues como lo fue explicado en el CAPITULO II la banca cubre hasta un 70% del costo del proyecto y esta inversión propia también es elevada debido a que los ingresos por ventas son bastante bajos, pues el comprador
47,349.00
363,787.20
138,168.00
538,955.00
1,325,138.20
493,000.00 5,737,735.20
4
Fuente: Murzi (2010)
5
6
7
8
10
MES 9
MES 10
Bs 25,000.00 Bs 500.00 Bs ‐732,538.73 Bs ‐
Bs 50,000.00 Bs 1,000.00 Bs ‐2,134,832.52 Bs ‐
Bs 2,012,374.60 Bs 9,058,092.18 Bs 79,258.31 Bs 10,061.87 Bs 75,000.00 Bs 1,500.00 Bs ‐1,438,967.50 Bs ‐
Bs 1,359,050.79 Bs 10,417,142.97 Bs 91,150.00 Bs 6,795.25 Bs 100,000.00 Bs 2,000.00 Bs ‐1,556,655.19 Bs ‐
Bs 1,482,604.88 Bs 11,899,747.85 Bs 104,122.79 Bs 7,413.02 Bs 125,000.00 Bs 2,500.00 Bs ‐1,651,524.36 Bs 1,133,725.04
Bs 1,583,496.01 Bs 13,483,243.86 Bs 117,978.38 Bs 7,917.48 Bs 150,000.00 Bs 3,000.00 Bs ‐1,511,190.42 Bs 1,511,190.42
Bs 1,460,516.98 Bs 14,943,760.84 Bs 130,757.91 Bs 7,302.58 Bs 175,000.00 Bs 3,500.00 Bs ‐2,129,037.43 Bs 2,129,037.43
Bs 2,057,508.83 Bs 17,001,269.67 Bs 148,761.11 Bs 10,287.54
Bs 200,000.00 Bs 4,000.00 Bs ‐1,437,792.03 Bs 1,437,792.03
Bs 1,408,191.11 Bs 18,409,460.78 Bs 161,082.78 Bs 7,040.96
Bs 225,000.00 Bs 4,500.00 Bs ‐1,428,161.22 Bs 1,428,161.22
Bs 1,410,606.81 Bs 19,820,067.59 Bs 173,425.59 Bs 7,053.03
MES 12
PROTOCOLIZACION MES 13
70%
MES 14
Bs 0.00
MES 15
Bs 6,209,930.83 Bs 250,000.00 Bs 225,000.00 Bs 200,000.00 Bs 175,000.00 Bs 150,000.00 Bs 125,000.00 Bs 5,000.00 Bs 4,500.00 Bs 4,000.00 Bs 3,500.00 Bs 3,000.00 Bs 2,500.00 Bs ‐1,456,748.76 Bs 1,456,748.76 30%
Bs 1,449,243.28 Bs 21,269,310.87 Bs 186,106.47 Bs 7,246.22
MES 11
S
PRE ‐ VENTAS GASTOS DE VENTAS 2% SALDO DE FLUJO MENSUAL INVERSION PROPIA MENSUAL
MES 8
33% 33% 34% Bs 162,690.00 Bs 162,690.00 Bs 167,620.00
100% Bs 1,325,138.20
MES 7
11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 12% Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,711,169.41 Bs 2,957,639.35
50% 50% Bs 269,477.50 Bs 269,477.50
50% 50% Bs 69,084.00 Bs 69,084.00
MES 6
Bs 1,356,988.40 Bs 4,106,886.94 Bs 2,773,573.04 Bs 3,025,724.25 Bs 3,231,624.51 Bs 2,980,646.91 Bs 4,198,997.61 Bs 2,873,859.41 Bs 2,878,789.41 Bs 2,957,639.35 Bs 1,356,988.40 Bs 5,463,875.34 Bs 8,237,448.37 Bs 11,263,172.62 Bs 14,494,797.13 Bs 17,475,444.04 Bs 21,674,441.64 Bs 24,548,301.05 Bs 27,427,090.46 Bs 30,384,729.81 4.47% 13.52% 9.13% 9.96% 10.64% 9.81% 13.82% 9.46% 9.47% 9.73% 4.47% 17.98% 27.11% 37.07% 47.70% 57.51% 71.33% 80.79% 90.27% 100.00%
Bs 664,924.32 Bs 6,380,793.26 Bs 7,045,717.58 Bs 61,650.03 Bs 3,324.62
Bs 6,380,793.26
EJECUCION MES 5
50% 50% Bs 181,893.60 Bs 181,893.60
50% 50% Bs 23,674.50 Bs 23,674.50
33% 33% 34% Bs 38,729.13 Bs 38,729.13 Bs 39,902.74
MES 4
DO A V R
INGRESO EGRESO
EJECUTADO MENSUAL % EJECUTADO ACUMULADO % INGRESOS LIQUIDACION ANTICIPO 30% DEL CREDITO LIQUIDACION DEL 70% DEL COSTO SALDO DEL CREDITO COSTO FINANCIERO COSTO SEGURO 0,50%
FLUJO MENSUAL FLUJO ACUMULADO
50%
MES 3
E
EGRESO EGRESO
INGRESO INGRESO
TOTAL EGRESOS
CONTRUCCION DE VIVIENDAS
% AVANCE
50%
MES 2
Bs 49,250.00 Bs 49,250.00 50% 50% Bs 1,307,738.40 Bs 1,307,738.40
MES 1
H
COSTO DE URBANISMO
AREAS COMUNES Y CANCHA DEPORTIVA
% AVANCE
VIALIDAD (PAVIMENTO ASFALTICO)
% AVANCE
ACERAS Y BROCALES
% AVANCE
CANALIZACIONES ELECTRICAS (BAJA TENSION, ALTA TENSION Y ALUMBRADO PUBLICO)
% AVANCE
ACUEDUCTOS
% AVANCE
DRENAJES
% AVANCE
MES 0
EC R E D S E R OS
11 Bs 24,646,994.61
117,361.00
3
CLOACAS
% AVANCE
MOVIMIENTO DE TIERRAS
2,615,476.80
2
EGRESOS % AVANCE
Actividad
OBRAS PRELIMINARES % AVANCE
Presupuesto
1 Bs 98,500.00
No
68
tiene los medios para optar a un crédito bastante cómodo y este le paga a la empresa al
momento en que la vivienda es entregada. Desde otro punto de vista es positivo que se logre en poco tiempo la obra para
que la organización pueda reinvertir su capital más rápido con diferentes proyectos y
así optimizar la producción de la empresa.
Tabla 12. Flujo de caja
CONCLUSIONES
Luego de finalizar con la presente investigación se pueden desarrollar las conclusiones de esta, que son las siguientes:
Debido al déficit habitacional existente en Venezuela existe un gran potencial en el mercado inmobiliario y una escasa oferta en relación a la demanda, donde un promotor, inversionista, empresario, etc. se puede beneficiar para la ejecución de un proyecto habitacional.
S
DO A V R
SE E R En la ciudad de Maracaibo OSdebido a su planicie y gran extensión, existen H C E potencial de desarrollos urbanos, para crear soluciones de terrenos ERgran Dcon vivienda para abastecer del déficit de habitacional del país.
El sistema constructivo seleccionado por el empresario debe ser un sistema industrializado que optimice el tiempo de ejecución de la obra, buen manejo de costos, aceptación por el público comprador.
A pesar del entorno de riesgos de la construcción en Venezuela sigue siendo factible la ejecución de un proyecto inmobiliario, siempre y cuando este se ejecute con un rendimiento óptimo y eficaz dentro de los parámetros exigidos por las leyes del país.
Con una minuciosa planificación y un proyecto bien estudiado, donde todas las herramientas como lo son el sistema constructivo, presupuesto, manejo de costos, plan de construcción se puedan combinar estratégicamente es posible lograr un desarrollo urbano factible y exitoso.
RECOMENDACIONES
A partir del presente estudio se recomienda analizar el estudio económico de un proyecto inmobiliario para determinar si es factible su ejecución.
En un país tan cambiante en corto plazo donde su entorno constructivo es cada vez más complejo, es recomendable mantener un análisis constante para crear
S
estrategias y evitar cualquier tipo de problemas para el empresario que interfiera con la ejecución de un proyecto.
S E R OS
E
DO A V R
CH E R DEque presenta el país. gran magnitud
Es recomendable seguir de manera constante y precisa las leyes exigidas por el
Promover el desarrollo de viviendas para resolver el déficit habitacional de tan
estado evitando así cualquier inconveniente a la hora de la construcción.
El sistema constructivo seleccionado por el empresario no solo debe ser industrializado, también es recomendable el uso de sistema donde el empresario tenga más experiencia y el personal de obra sea altamente calificado para la ejecución del mismo, logrando así un mejor rendimiento y mayor eficiencia del proyecto.
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H
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