NATURALEZA

JURIDICA DE

sobre

No obstante la naturaleza

jurisprudencia concepción de un

“ente

Adjunto

los una

A.

Interino

escasos

jurídica y que

DEL

CONSORCIO

PROPIETARIOS

MANUEL Profesor

fuerte

constituye

LAQUIS de

Derecho

Civil

IV

'estudios realizados hasta el presente del consorcio de propietarios, alguna corriente doctrinaria la sustenta-n una

“personalidad

restringida”

o

ideal".

En el pronunciamiento del Tribunal del Trabajo N9 2 de Mar del Plata, el doctor Gulminelli su voto, a propóal fundar sito del tema nos que ocupa, dijo: “Entiendo que sin necesidad de incursiones en de valoración profundos jusfilosóproblemas fica —impropios (le este lugar y momento-— puedo determinar estrictamente la cuestión mantiene el régicon estos conceptos: men de la ley 13.512 los principios del dominio de exclusividad una del código civil, estableciendo no obstante pery condominio sonalidad restringida e indispensable para posibilitar el goce de la cosa común. de caracteres Sur e así un ente propios, símil de al conal de sociedad, y obligar representar grupo de propietarios sorcio, ya sea por la asamblea (art, 10), del re‘ o administrador (arts. 9, 11 y concs.)". presentante

susceptibfe

h

Esta sostenida por el d0cpostura es también y desarrollada la misma en de fundamentarla Racciatti, ley. quien además en el conen el pensamiento reconoce de Lafaille, apoya que .” al quebrarse dominio “.'. .unernbrión de sujeto de derecho. el “rigorismo del jus prohibendi” (art. _2680 del Cód. Civil) y 2699 y 2700, Cód. de las mayorías (arts. privar la determinación a favor de que existen .“créditos en el hecho Civ.); asimismo, tor se

.

.

1

llermo

La G.

Ley, T. 68, pág. 166. Ver nota del Trabajo, Lascano, Derecho

adversa 1953

al

.

fallo

(T. XIII),

citado.

pág.

por

Gui-

59.

23

de la masa y prestaciones 2 del Cód. cit.)". Este

a

la misma

de

cargo

2685

(arts.

a la que el autor precitado extiende tanto en lo que reparos; respecta .embrión de sujeto de derecho. ." en al concepto de “personalidad como restringida" en el sistema de la ley 13.512.

criterio,

horizontal,

merece

de

tencia

minio, sorcio

“.

un

.

y 2687

propiedad a

.

la exisel condodel con-

lo tocante al condominio, la opini'ón de Lafaille En no es la materia los elementos definitiva en esenciales y no altera que lo caracterizan. Así es que, a pesar que en su Tratado insistenteha procurado articular la “posibilidad” de la existencia de un de la administración del .", al ocuparse “‘sujeto de derecho. el legislador trató de mancondominio, después de señalar que tener la diferencia “clásica” entre condominio y sociedad y las entre la actuación del socio 1676 Cód. cit.) diferencias (art. y la 2701 d'el condómino (arts. y 2709. cód. cit;) 3, concluve que ello en tal categoría de derecho a que no ha desenvuelto “obedece se de la personalidad” colectiva. a diferencia el concepto de' lo que las personas conciviocurre jurídicas y aún con las sociedades

mente

.

.si ello es asi en Racciatti que expresa en cl es ._.no posible dejar de (reconocerle) ha en el que se por pisos o por departamentos, 7 a los casos de los arts: de veto” (jus prohibendi) de ’de un y 14 (hipoteca propietario) de actos de disposición la realización en ciertos casos de la mayoría (arts por resolución los propietarios dice que en el mismo orden de ideas. 8, 10, 12 y 16) dc los de.se horizontal del sistema de propiedad dentro desprenden todo .ello a favor la cosa común del consorcio. rechos sobre y que —el consorciocon societario crea una voluntad común. suaspecto como dicha como edificio de propiedad del titular del derecho tal..."; que a un .voluntad colectiva (es) la que da origen dirigida a un fin común incio atenuada a una embrión de personalidad juridica. personalidad (La Ley, T. 71, págs. 901 a 907. y T. 83. págs. 124 a 129; “La piente. 2 En lo el condominio sistema de

(obras

esencial,

nuevas

.

.

interés

en

el

todo sobre

el doctor

normal.

propiedad

el derecho

restringido

inmueble). comunes partes .

particular permitiéndose

.

.

.

.

.

.

propiedad

Civil. 217 la

Sobre

3

Art.

pisos

por

Derecho

págs. 209. ALBERTO in fine.

y

o

departamentos”,

T. 4: 233.

personalidad

SPOTA, Tratado

G.

1676:

“El

Tratado'

de

los

del consorcio. de Derecho

p.

101,

Derechos

autor

cit.).

Reales,

también:

Civil.

T.

Hficron

LAFAILLE,

T. 79, p. 429 y LaLey, 28 1,.Vol. 3-4, p. 75. nota

la sociedad de ellos, uno uno nombrado

poder de administrar ejercido reputa por cada

corresponde

atodos

si más o hubiesen los socios mandatarios, ejercerlo. o no socios". será reputala administración Art. 2701: “El condómino que ejerciere el mansobre mandatario de los otros. aplicándosele las disposiciones administrador". sobre el socio dato. y no las disposiciones de los sin mandato Art. 2709: de los condóminos que “Cualquiera oficioso". la cosa otros, administrase gestor común, será juzgado como los

socios.

para

socios do

Z-I

y

se

no

constare

que

les-o

comerciales-en

existe

que

-miembros”¿..-*-

sus

sujeto; .único

un

-

y- distinto

.-

de

-

,

_

En este mismo sentido. indicabezexpresar que los elementos vidualistas en el condominio, predominantes excluyen. el nacimiento de una distintaa la de sus personalidad componentes. Los derechosde-l condómino sobre su 2676 (arts. parte indivisa de pedir en cualquier y sig., cód. cit.) y el derecho tiempo la división de la cosa la común (art. 2692, c_ód.cit.) contradicen concepción de un sujeto de derecho. Spota, después de analizar de distintos autores, los aportes dirigidos a_ la. “personificación” de un como del condominio. sostén esti“sujeto de derecho ellos. “... .no con lanoción del condominio, ma que concuerdan 5 el derecho .”. según positivo_argentino._.. .

‘

de “pers_onalidad”_en el condoQuieredecir que el concepto no referencia puede tomarse para: aplicarlo por excomo como tensión a la- propiedad tanto horizontal; por lo relacionado se contexto de la ley 13.512, tal como verá, no puede porquedel la- existencia,,aún de un deducirse sujeto de derecho. incipiente, del jus una reducción en la ley citada, Existe, en, verdad, ra'casos determinados prohibendi régimen de mayorías; y un; subsisellomo nace un de con derecho", porque “sujeto empero; exclusivas sobre-las teni los derechos de los propietarios partes minio.-

ningún-caso

en

ycomunes;

derechos

del sistema. componentes 'Asirni'smo, porque" la comunes

cosas la

es

‘de

un

“ente”

distinto

de

.

las sobre cabida tiene

sujeto

un

los elementos demostrarlo exclusivas y, comunes. las tienen sobre el dominio

predominan-

Analizarem0svpa'ra sobre

tes-

Los vas

(arts.

sas

comunes

las

pa'rte's

propietarios

2, 4 y 14, ley cit.); (art. 2, ley cit.),

ningún

duce

sona

Salas.

E.

0

piso

o

son

y 7

de

__

partes sobre

copropietarios de derechos

respecto

238.

Seo“, ob.- cit., págs. 74/75: »jurídica..."; LaPropiedad.

Acdeel

“

“desprendimiento”

pág. LAFAll¿LE,.Ob..CÍt.,

4 5

los

a

'

condominio naturaleza del d'e indivisión forzosa, y en- él no de derecho. '

idea

los

cuales favor.

a

no

del

.

“El

se

no

PlERRE

.

constituye

Pommn,

pro-

consor-

.

condominio

Horizontal,

exclusilas co-

una

p.

pernota

127,

.

Ley 13.512, art. departamento...";

2:

“Cada art.

de su exclusivo será dueño propietario puede, sin necesidad _-1:--“Cada propietario le el piso o departamento que o personales sobre el mismo"; separadamenpodrá hipotecarse

consentimiento de los demás enajenar reales o-constituir derechos pertenece, art..14: “...cada piso o departamento de

te.

...”. «7

todas su

Ley las

13.512, cosas

seguridad.

.

de .”.

art. uso

2: común

copropietariosobre del

edificio,

ojndispensables

el

terreno

para

y

sobre

mantener

«

.

cada propietario, conforme con el art. 3 Muy por el contrario. de los bienes comunes conforme a su .podrá usar destino, o el derecho restringir legítimo de los demás". segundo está fijados sus derechos y en el tercero los derechos “. .de cada en los biepropietario son comunes del dominio, uso y goce de su resinseparables o piso. .". pectivo departamento A través de estos artículos puede apreciarse que se delinea, al lado del dominio el condopleno sobre las partes exclusivas, minio sobre las partes comunes, expresión en el arque tienen tículo 8 de la ley, que fija las obligaciones de cada propietario de contribuir al en o piso, proporción al valor del departamento de .las expensas de administración pago y reparación de las cio.

.

sin perjudicar En el apartado establecido que

.

nes

.

.

comunes del edificio. .", “. .o innovaciones y bienes ello en o' bienes comunes. dichas ."; que partes el condominio caracte.define llamado romano, cuyo rasgo 3 la cosa es la cuota en común..." rístico parte de cada condómino Relacionado con el artículo 3, primera parte y su apartado precaracterízase un condominio de indivisión citado, forzosa, pues el delas cosas o partes comunes son accesorias de la principal, del art. 2710 del código civil) (correlativo y la mepartamento con el dida de su uso a su destino conforme (se correlaciona de forzosa art. 2712 del mismo código). Además, la indivisión de propiedad está las partes en el sistema comunes horizontal. 18 que deroga exprcen el art_ 8 in fine. y en el art. consagrada de la propiedad samente el art. 2693, a los efectos especial creada por la ley. 9

partes

.

.

dispuestas “.

.

.

Sobre

forzosa,

8

p ág

no

Tratado

la naturaleza juridica existen discrepancias

de Derecho

Civil

indivisión del condo-

de del condominio de que ella participa

Argentina:

Derechos

Reales,

T.

ll. SALVAT,

'

.

I

9 Art. sea 2710: el condominio “Habrá indivisión cuando forzosa, de sobre al uso cosas afectadas como accesorios común indispensables dos o más heredades a diversos y ninguno que pertenezcan propietarios, uno de 2712: los art. “Cada condóminos la división”: podrá pedir de los condóminos de la cosa común de la totalidad y de sus puede usar diversas de no hacerla de una como cosa partes propia, bajo la condición servir a otros está destinada. a que y de no embarazar usos que aquellos al derecho no 2693: “Los condóminos art. pueigual de los condóminos”; den de pedir la división: el derecho renunciar de una manera indefinida les es permitido de la división convenir en la suspensión pero por un este todas término convenio no de cinco exceda años que .y de renovar las veces a los efectos de la ley lo iuzguen conveniente. que (Derogado N9 13.512 sobre art. 18)"; SALVAT, ob. cit.. págiHorizontal. Propiedad nas EnvAnno en la Legislación Horizontal 438/9; La Propiedad Argentina, Jona: Lua, pág. 10/11.

26

g

minio diferenciado normal; que en él no existe ningún “sujeto” "’ de los elementos distinto o “ente” que 19 integran. Por otra del criteparte, la ley es rica en reglas ilustrativas a la idea de personalidad rio adverso del consorcio. Cualquiera de los propietarios del edipuede actuar por sí ya sea respecto ficio como al primero, de las partes en los comunes; en cuanto casos de “. .destrucción total o parcial de más de dos terceras del valor, de los propietarios partes puede pedir la cualquiera venta del terreno ." (art. 12 ley citJ; las sobre y materiales. la los faculta reclamar judicialsegundas, ley expresamente para deduciendo el interdicto de obra las innocuando mente, nueva, vaciones ordenadas sobre dichas por los demás propietarios partes comunes resultaren contrarias al reglade costo excesivo, mento o a la ley. etc. también cual(art. 8, segundo apartado): en quiera de los propietarios puede (art. ’8, apartado tercero) ausencia del administrador mediando y no oposición de los denecesarias advertidos. realizar más, previamente paexpensas ra la conservación con derecho de partes o bicnes o reparación de los propietaa ser reembolsados. Podrá también cualquiera sin llenar rios realizar las reparaciones y urgentes indispensables en el reembolso los requisitos mencionados, pudiendo reclamar la medida en útiles. En 'su caso podrá ordenarse que resultaren restituir a su estado". costa a su anterior las cosas del conla personería de los integrantes Es, pues, ostensible sorcio actuar individualmente; que, en los aparpara subrayamos tados del art. al propietario 8 reproducidos, se reconoce que hizo inlo cual su ¡as reparaciones el derecho de obtener reembolso, .

.

.

.

.

.

.

no sino que obligó al consorcio, estos principio‘s concordantes 2688 y 2722 del código civil. 1‘ 10 de la ley en su última artículo la facultad, que puede ejercer

dica que resultando

2687, El tamente

10

nas

de de esta ma

LAFAHLE. ob.

cit.,

pág. 263; SPOTA,

obligó personalmente

se

los

con

de

cualquier de

Tratado

los

contiene

parte

arts.

2685,

implíci‘ propietario,

Medianeria.

pági-

418/19. 1‘ “Todo condómino pueLAFAILLE, ob. cit., págs. 229 y 267; art._-2685: en a los gastos obligar a los copropietarios proporción de sus partes de de la cosa o reparación común; pero pueden librarse últi(le propiedad”. de su derecho (Esta obligación por el abandono a los de la ley N9 13.512 sobre efectos Propieparte ha sido derogada

conservación

en de la contraídas art. pro 18); Art. 2687: “A las deudas las el condómino sino que ella, no está obligado y durante el reembolso el cual los condóminos contra tendrá acción para hubiere pagado”. los condóminos 2688: sido contraída “Si la deuda hubiere por solidacuotas estipulado y sin haberse (le iguales, salvo el derecho por partes uno cada contra los otros le abone lo que se haya pagado (le para que a la. cuota más, respecto que le corresponda".

dad

Horizontal,

comunidad

contrajo,

'

de

lo que

'

Art.

sin expresión de colectivamente, al acreedor ridad, están obligados

27

no-fuere la mayoría necesaria de propieposible reunir decidir sobre los asuntos de interés común. de propara la convocatoria con el judicial de la reunión. de acuerdo el art. 15 citado; 13 asimismo, fijado por el artículo formular las denuncias para judiciales por la.violanormas del art. 6, o en su caso, el_ desalojo del ocu-

cuando tarios mover

procedimiento los autoriza ción de las

del departamento o piso, como también las pante no propietario ¡3' acciones civiles resarcitorias. El artículo 13 es también ilustrativo la ley noha de que al consorcio reconocido los propietarios personalidad, ya que individualmente tasas o contribuciosoportarán los impuestos, nes de mejoras asi como por sus partes privativas, que las valuaciones se practicarán “. .computándose a la vez la parte pro.

de los bienes comunes". de los factores individuales aún se. configura forma de soportar las expensas por administración y de las partes como se comunes, desprende y bienes del artículo las obligaciones contraíel mismo 8; establece que “. das corresponderán en a cada .proporción al .vapropietario lor de sus son no ."; es evidente pisos o departamentos. que “mandel consorcio sino obligaciones como entidad obligaciones H comunadas divisibles". indivisa

porcional El

más,

predominio

en

la

reparación

.

.

están de un muro o condóminos pared medianera, o de reparaciones a los gastos obligados en la proporción de sus derechos, PiERRE reconstrucciones de la pared La Propiedad o muro"; Horizontal, de un deparno Pomu-m, pág. 159: “El condominium permite al propietario tamento en .". actuar nombre de la colectividad. fuere no posible lograr la reunion l'2Ley 13.512, art. 10: “. .Cuando al juez de la mayoria se solicitará necesaria de propietarios, que con: en a la a cabo suya y quedara reunión. que se llevará presencia voque en resolver autorizado a tomar medidas El juez deberá .urgentes. formaa Citar una audiencia sin más procedimiento sumarisima, y deberá que de fin a los propietarios en la forma corresponda que procesalmente escucharlos". 1" de violación por parte de cualqunera Ley 13.512. Art. 15: “En caso del art. de los propietarios de las normas u 6°, el represenocupantes, o los la denuncia tante formularán afectados correspondienpropietarios te ante el juez competente. ." el si de “...Sin lo perjuicio dispuesto precedentemente, infractor de remercaso en fuese un no podrá ser desalojado ocupante propietario, el representante dencia. La acción de por respectiva podrá ser ejercida .". los propietarios o por el propietario afectado. de la el ejercicio obstará no .La aplicación de estas penas afectados'. o propietarios civil resarcitoria al propietario que competa H Del voto García en disidencia del doctor Durán, fallo del Tribunal de “exhabla 89 .El art. “. 1: del Trabajo N9 2 de Mar del Plata, citado la designación del personal 99 figura el art. comunes". pensas y por _de a mérito cuotas. servicio ctwas por y su despido, por ese representante 3266 del del art. ei concepto de lo dispuesto enel art. 17 de la ley y en “Los

2722:

Art.

.

_

.

_

.

.

.

.

acción

.

.

cod. civil, 693

y

28

aparece del

concs.,

Obligaciones

en

una

cód.

General,

obligación civil)...":

mancomunada Tratado

SALVAT, Nos.

de

divisible_(arts.

Derecho

802. 867, 870

y

Cwnl

871.

690.

9%1.

Argentum:

Estimamos las consideraciones de los distintos que precephasta de'la sostener: 'ley 13.512, realizadas aquí, permiten En lo que se refiere a las el propiepartes-exclusivas, que el dominio tiene de las mismas; sobre las cosas comunes, se encuentra caracterizado un condominio de indivisión forzosa.

tos

tario en

en

cambio,

de Que la “posibilidad” de existencia el condominio normal es controvertida de su inexistencia en respecto 'forzosa.

crepancias

“sujeto de derecho" existen disy que no el condominio de indi-

un

visión

_

Nuestra adhesión “sujeto de derecho" su reconocimiento en en esta última el ne

a en

la

tesis

que el condominio

la fundamenta

niega

existencia de el rechazo

un

de

la propiedad se mantiehorizontal, porque de los propietapredominio de los derechos con la concepción de una aún incompatible personalidad, diferenciada de los componentes del sistema. Ello, restringida, tanto en lo que se refiere, como es obvio, a las partes exclusivas, las comunes, como en en las cuales se configura un condominio de indivisión forzosa del que no un surge “sujeto de derecho”. La naturaleza dominio indicados, jurídica de los derechos y

rios,

condominio ción del men de

de indivisión forzosa, no es desvirtuada por la creade propietarios" del régiy establecimiento a los atenuante del jus prohibendi, reducido los arts. 7 y 14 de la ley (veremos luego que forma del inmueble, manifiesta otra de administración de los las atribuciones conferidas al representante

“consorcio

mayorías, previstos por

casos en ello además

se

de

propietarios)

.

El consorcio, de las mayorías y aca través que se expresa exclullena fines túa mediante el representante o administrador, del sivamente el funcionamiento a facilitar prácticos orientados de copropiedad dicta el reglamento sistema, a cuyo efecto y administración eventualmente (arts. 9 y 10 y _lo suple o modifica 15 de la ley cit.; art. 7 del decreto 10.712/5).

‘15 el consorcio de propietarios, Ley 13.512, Art. 99: “Al constituirse de copropiedad acordar un y administray redactar reglamento de la en el Registro ción, por acto de escritura pública que se inscribirá de resolución sólo podrá modificarse Dicho por Propiedad. reglamento Esta tercios. de dos los propietarios una mediante mayoría no menor en escritura deberá también modificación pública e_inscriconsignarse de asuntos Art. 10: “Los birse en el Registro de la Propiedad”; interés delas dentro común no se encuentren comprendidos que atribucxones

deberá

conferidas deliberación

al

10.712/54.

Art.

por ser

las

resueltos serán de los condóminos. prevna de votos. las .”; Decreto mayoría por propietarios, e inscripto redactado de Copropiedad 79: “El reglamento a dividir dominio de la propiedad horizontalmente, podrá en de prOpietarlos en momento cualquier por el consorcio el fuera 9 de la ley 13.512, cualquiera previstas por ei art.

representante de

el titular modificado condiciones

del

.

29

de la ley no se Del contexto puede inferir haya sido que concedida intermedio, alguna al consorcio; personalidad por su no se adquieren derechos ni se contraen como “sujeto de derecho", Los derechos a los pertenecen propietarios indiviobligaciones. considerados en tamdualmente definitiva, y las obligaciones, la del en las soportan valor sus bién de ellos, proporción pisos la parte indivisa de o proporcional computada departamentos, comunes" los bienes (arts. 3, segunda parte, 8 y 13 citados). en El régimen instituido conconstituye, por la ley 13.512 un sistema con caracteristicas secuencia, propias, que participa el condominio del dominio de indivisión e “integra” con forzosa, en el cólos principios en que rigen la materia y que encuadra “3 estrechamente con la éste que se vincula criterio digo civil; en naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, _la cual se vc

real

derecho

un

sui

generis,

“real

derecho

un

señalar También es oportuno no habiendo clusiones precedentes, ella “personalidad” al consorcio, ‘7 neamente”.

autónomo".

con de acuerdo que, la ley “investido” no

puede

las

con-

de

una

“espontá-

originarse

se hubiera la cláusula de irrevocaestablecido y aunque El art. 1° del bilidad". de la “Sin perjuicio Decreto 18.734/49 dispone: e inscribir un de copropiedad y admiobligación de redactar reglamento 9 de la ley al consorcio el art. de nistración, impuesta ropietarios por en los e inscripto 13.512, dicho reglamento podrá “tambi n ser redactado a divifisica o ideal, registros públicos por toda persona, que se disponga dir horizontalmente en conforme al de la ley 13.512, propiedad, régimen

plazo

un

del

estipulado

edificio inmueble

glamento”; con poder ciencia. 1°

existente con

“El para

o

construir

a

y

que

acredita

ser

titular

del dominio rereferido

al cual solicite la inscripción del de propietarios es una institución de la comunidad reglamento y llenar cit., pág. 464.

respecto consorcio el dar

.", SALVAT, ob. —dice “Es, pues, .

doméstica su

insufi-

NOVILLO Convuánuna institución mixjuridica el Código, sin derechos reconoce por y legisla que de éstos, y con de que la propiedad la sola peculiaridad se el condominio. con .” SALVAT, ob. cit.. pág. 434; “ .en realidad integra se trata de un derecho real autónomo, indiscutiblemente, que puede tener, de semejanza los demás, pero al mismo con y de contacto puntos que, Reales en su fisonomía Tratado de Derechos conserva tiempo, propia". el Código y en coexisla Reforma, pág. 193, FERNANDO LEGÓN: “. .existe vinientencia de propiedades distintas y superposición y exclusivas, pero do a conjugarse, del inmueble, una indivilas partes comunes con para una señalado lo hemos sión es como también, precedentemente. que T. 1, V. III, Derecho indivisión forzosa Civil, L. Jossemmn, y perpetua". en un de la yuxtaposlción resulta... “...una p. 362; particularidad ." Derecha mismo indivisión y de propiedades privativas. objeto de una Civil, Coun y CAPITANT. p. 629. 17 de al consorcio La investido Ley no__“. .ha personalidad..." débil de la ley belga es no conceder, SALVAT, ob. cit., p. 463: “Un punto en el carácter de reunidos a los asamblea, de-pleno derecho. propietarios ob. clt., p. 127, con nota al pie de Acdeel E. SaPouun, juridica". persona .El condominio no una las, quien expresa: constituye juridipersona ta‘. constituida modificación

dos

.

.

.

.

.

30

En

la doctrina

consecuencia,

su

recho,

sólo una

contrapuesta,

excluida

toda

la existencia de un jurídica que apoye sujeto de deha podido apartándose de la ley y de su contenido, al consorcio de pro“personalidad”, aún restringida,

posibilidad atribuir

pietarios. FACULTADES

en

artículo de presentante El

extraño,

que

aprovechamiento de

DEL

ADMINISTRADOR

Las facultades del administrador distintos artículos de la ley 13.512.

los

fondos

Dicho

se

establecidas

encuentran

se reque designará “. .un los puede ser uno de ellos o un tendrá facultades administrar las cosas de para común a la recaudación y proVeer y empleo necesarios tal fin. para

9, inc.

a),

dispone propietarios, que

.

podrá elegir

representante

el

personal

de

servicio-de

la casa y despedirlo” El artículo 11 expresa: “El representante de los propietarios actuará en las autoridades todas las gestiones ante administrativas de cualquier mandatario clase, como legal y exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio". de

Y el artículo de

cualquiera

ca"; “En la propiedad

15 los

establece:

propietarios

“En u

caso

de

ocupantes,

violación de las

por normas

parte del

base casa pisos de una misma para puede haber el reconocimiento de un ente la personalidad juridica corporativo, pero no es de una concemanera algo que surge espontánea, sino que es una del ordenamiento a sión del Derecho, lo haga atendiendo legal, aunque realidades La Prepiedad de casas preexistentes". por pisos, p. 51, MANUEL BATLLE VÁZQUEZ; LAJE, ob. cit., p. 243. En la iniciativa el Poder Ejeque cutivo de la República de México envió a la Cámara de Senadores, sobre la ley de propiedad el VI, llamado “Del un horizontal, capitulo, figuraba de propietarios", el cual, en el art. 45 se declaraba consorcio y en que tendrá‘ el “...consorciode propietarios juridica...", pero personalidad de la revisión de la iniciativa, lo suprimieron. las comisiones encargadas el en “...no debe establecerse lo esencial: He aqui los fundamentos, menos con consorcio de propietarios jurídica, pues y mucho personalidad no bastaría o propiedad en común de una mancomunidad el hecho para de una si no se trata establecer la personalidad copropiedad juridica, estarse atento debiendo asimismo es el administrador, cuyo representante al consorcio de proen dar personalidad a pretender lo que toca juridica el Distrito 25 del Código Civil a lo establecido y para pietarios, por el art. en sobre no México Territorios Federales interrumpida y a la doctrina la propiedad juridica, personalipersonalidad jamás ha creado una que en favor del consorcio de procrear innecesario dad juridica sería que el Derecho en o de pisos La propiedad departamentos pietarios...". Mexicano, págs. 215/16, MANUEL BORJA MARTÍNEZ. por

31

o los art. afectados fórmularán 6, “el representante propietarios el juez competente. ante la denuncia 'lo ."';. “Sin perjuicio-de si el infractor fuese un =no dispuesto precedentemente, ocupante caso de treincidencia. La podrá ser. desalojado-en propietario, acción los podrá ser ejercida por el representante-de: respectiva .” propietarios. en la doctrina No obstante, tanto en la jurisprudencia, como .

.

la extensión es de estas materia de controversia facultades; espea la intervención del administraen lo que se refiere cialmente no en el predor en juicio, "en todos aquellos casos especificados antes indicado de la ley (art. 15 ley cit.).

cepto

el punto, la ley está señalando considerado Objetivamente .en a la amplitud .de facultades lo tocante una restricción; propide la "‘personal.idad"_del consorcio, la deducen ciada por quienes de la representación del admiel carácter la ley define también nistrador. a los artículos está expresado En distintos que representa como no al consorcio “ente”, :siendo ejemplo de copropietarios, art. 9 inc. a), art. 10, art. ello los siguientes: 11, art. 15. de .‘la de .la existencia los sostenedores Estos elementos. para del carecen de del trascendencia; consorcio, pues personalidad la de la ley y por los fundamentos contexto ya desarrolladosen ‘

anterior

parte

existiría

dicha

personalidad

'

restringida.

—el de reprecarácter "; .Y es ese dice Racciatti: detentará también consorcio— que el administrador las autoridades ante en las gestiones todas “actuar las judiciales 11) y ante clase" de cualquier (art. consecuena ejercer las acciones cuando ,sean correspondientes, del representante, o las administrativas cia de las actividades de esa se revistiendo no naturaleza, ejerzan en interés que, aun Por eso del deba cuando administrativas

.

sentante

la masa’ï

‘°

1“ de más total o parcial de destrucción Ley 13.512, art. 12: “En caso las dos terceras de los propietarios del valor, puede partes cualquiera del terreno o materiales. .Si la mayoría no lo resolviera pedir la venta fuere Si la destrucción a la autoridad así, podrá recurrirse judicial. mea la reconstrucla mayoria a contribuir nor, puede obligar a la minoría en a caso de negarse ello dicha ción, quedando autorizada, minoría, a la parte de ésta, según valuación adquirir judicial”. 19 La tomo Ley, T. 71, págs. 906/7; en el mismo y páginas precitadas del adde las facultades la extensión de La Ley, el mismo autor enuncia al consorcio en ministrador: “Así activa y pasivamente representará todas las cuestiones cuidado la administración. concernientes con y conservación o del edificio uso de las partes o comunes. y goce privadas deban contra de los propietarios que promoverse (v. gn. en cualquiera los el propietario contra inconveniente o perturbador casos de denuncia

de

que

refiere

prevé el

lnC.

el art. 15 o a) del art.

en

9

o

lo referente a la recaudación de los fondos contra terceros) (v. gr., accionesderivadas

:que

del

no

de

Es evidente entOnces que tendrían limitación, aunque la ley o del reglamento de

dilema se desenvuelve dos criterios; según sentante de los copropietarios da y alcance de sus atribuciones. a

las facultades del ellas no deriven

Hemos

visto

En

su

de

la

expresamente

.

en

un

sin

consecuencia,

prácticos

ces

de

existencia

se

la ley es expresa en a cuanto sus que el análisis sobre la naturaleza jurídica tendría de la cabida, ni podría extraerse de sus sujeto diferenciado componentes.

antes

asimismo, facultades; no consorcio, que

del

ley, la

administrador

y administración. como es en ostensible, y resuelve al administrador conciba repreo del consorcio se tendrá la medi-

copropiedad

El

torno

tesis

desdeñar

amplia,

los

sostenemos

fundamentos y alcanlas facultades que autorizan a proyectarde sus textos 9 (arts.

no por la ley al administrador emana allá de la extensión que a), art. 11 y art. 15 citados). de la ley, muy Los antecedentes parlamentarios pobres para al el pensamiento del legislador en lo que establecer respecta una del deart. 11 constituyen excepción, no por la importancia lo aprobó suprino se bate suscitado, existió, sino porque que a al administrador del artículo miendo la parte que autorizaba como en el de comisión en el despacho actuar en juicio, tanto 2° del Poder Ejecutivo. proyecto

conferidas las más

mc.

“La sostuvo: su senador modificación, Antille, al fundar final artículo es de este porejemplificadora. simplemente en se da casos ocasiones, que puedan vincular, y ejemplos así en se vote Por ello pido que la disposición principal.

El

parte que con

de los derechos el art. de garantia, atención 17 ejercicio y privilegio que confiere al consorcio, o de sus ser actividades como desadministrativas, el personal incon de servicio. alojo de locales comunes, juicios laborales etc., etc.); en el mismo LAJE, ob. cit.. terrupción de prescripciones, sentido, de despido del encargado pág. 138 y sig.; “La demanda por indemnización en inmuebles en debe horizontal prestó servicios propiedad dirigirse el administrador del “consorcio” de propietarios, de por. tratarse

que contra una

cuestión N9

Trabajo 2°

relativa 2 de Mar

a

del

incumbencia” Plata cit. 1).

su

(resumen

fallo

Tribunal

del

‘

de los “El de Comisión: 11. actuará las gestiones ante las autoridades todas en públicas de de interés en los casos común, como clase, asi como judiciales del del terreno, juicios de expropiación, reivindicación etc.; del proyecto actuará de los propietarios Poder art. Ejecutivo: 11, “El representante clase en todas las gestiones ante las autoridades y públicas de cualquier de los casos actuará en nombre de todos los propietarios en. judiciales del terreno, interés común, como juicios de expropiación, reivindicación de 1948, etc.". Diario de Sesiones de la Nación, 26 de agosto del Senado r págs. 1342 y 1344 respectivamente.

Despacho

tarios

cualquier

art.

—

representante

propie-

esta

; sin

parte... al texto

diendo

que

debate hemos

se

vota

afirmativamente

transcripto

al

correspon-

principio.

'-"

antecedentes han inadecuada encontrado y sus D de la Cámara la jurisprudencia, La Sala Nala explicación del seconceptuó “insuficiente” “. hemos la disposi.a) porque Antille, transcripto: que mantuvorefiere a las se se del gestiones principal —que la ante las autoridades b) porque administrativas: representante las enunciaciones ejemplifisupresión comprendió no solamente ante los juela facultad misma de actuar sino también cativas, de la exclumotivos el fallo: “Los verdaderos ces”, y prosigue sión sin surgen, embargo, de las palabras del propio miembro de el despacho de la Comisión informante. Dijo éste al fundar del a la aprobación posterioridad legislación general que con de Jusdel Ministerio “el Poder mismo Ejecutivo, por mediación a las ticia, hizo ampliar algunos fundamentos y observaciones En la discuaclarar algunos de sus puntos. prescripciones para

Este

texto

terpretación cional nador ción

en

en

lo Civil

.

de la Comisión indicará son estas sión en particular cuáles disposiciones desde aclaran que ya considero aceptables, puesto que los artículos dela regla general del pertinentes y no se apartan de sesiones Una de las reformas cit., p. 1351). despacho (Diario la supresión propuestas por el Poder Ejecutivo fue precisamente del art. excesivo con11, párr. 2° del proyecto, “por considerarse ferir poderes a los representantes de litigios judiciales. en los que de los que pueden carecer”.

de se

los propietarios idoneidad requieren

en

materia y títulos

conclusión del tribunal el administrador fue que y redel consorcio, los casos exceptuando contemplados arts. 6 y 15, ap. 3'de facultades la ley 13.512, sólo tiene por en carece de atribuciones actuar administrativas; que juipara de los propietarios al régimen de la finca afectada cio a nombre de la ley 13.512. “salvo esa encomenfunción le haya sido que dada de copropiedad el consorcio o por por el reglamento La

presentante los

I'

0') --

.

‘-"

Diario de Sesiones del Senado cit., pág. 1354. La Ley, T. 84, págs. 554-56; en el mismo La Ley, T. 83. sentido. “Es indudable de prolos representantes del consorcio págs. 336-37: que dentro de los límites ll de la ley 13.512, no del art. tienen pietarios personería o terceros. en nombre de aquél, ante los jueces Sus actuar, para ante las funciones son las de un mero de actuar mandatario. al solo efecto ante los jueces autoridades de representación “Carece administrativas"; su no mandato emana de una porque juridicorporación, de una persona ." ca. “En primer SALVAT, ob. cit, págs. 463-64; Contra: lugar, el proyecto de la ley 13.512 contenía la facultad de actuar en originario juicio, acordada al administrador. fué suprimida La cláusula durante expresamente la tramitación aduciéndose como la refundamentos parlamentaria, que del art. ll era ferencia un mero ejemplo. l

'-"-’

.

'

34

decir

que el persona

del consorcio, no constiha sido demostrado, es La extensión de sus el reglamento de caso de silencio —dice Acdeel Salassólo los actos de administración comprenderá los arts. (art.. 1880, Cód. Civil) y los que mencionan 9, 11 y 15, en necesarios excluyéndose los supuestos que son poderes especiales" (art. 1881, Cód. Civil).23

Quiere

éste

tuyendo

mandatario atribuciones

una

de

cada

uno

dependerá

representante

de de

juridica como sus integrantes. las

'y administración;

copropiedad

que “.

contenga

.

.en

En la administración de las cosas de aprovechacuanto-a común miento a este (art. 9, inc. a) conforme artículo, supone la actuación de un administrador común designado por los cola ley introduce también la determinación de propietarios; pero de éstos en la administración del inmueble, facultánlos asuntos de interés decidir por mayoria de votos no se encuentren dentro de las atribuciones con.que administrador. ." (art. 10, 1'! parte, ley cit.); igualal régimen de mayorías impuesto la mente, y de acuerdo por las innovaciones, sobre obras nuevas, ley, deciden reparaciones, de la propiedad horizontal gravámenes y_ aún sobre la extinción de l'os (arts. 7, 8, 12,‘ 14 y 16 ley cit.). Todo ello, sin perjuicio actos sobre las que cualquiera de los propietarios puede realizar como hemos visto en anterior. la parte comunes, partes la voluntad dolos para “. común feridas al

.

.

se cumple por interpues, que la administración los copropietarios. administrador que designado por de ellos o un tercero, y por gravitación de las ma'-’" excluir los actos individuales puntualizados.

Tenemos, medio

del

puede yorías,

ser

uno

sin

Con la representación ello se quiso manifestar evidentemente que debía considerarse judicial legales del Síndiimplícita en las atribuciones en un arco. no conclusión distinta Quiere decir que una podría fundarse derivado de la a contrario, ese directo existiendo antecedente gumento se inclina intención por Además, la legislación comparada legislativa. la representación en numerosas como se leyes, algunas amplia, dispone han de las la uruguaya como la chilena, Italiano, cuales, y el Código se inclina en En igual sentido muchos a la nuestra. aspectos inspirado ob. cit., pág. 138. la doctrina" 2'! "Es del autor un citado; represenPomu-m, ob. cit., pág. 122; nota tante de las personas consideradas individualmente y (el administrador) es la mayoria si lleva su de lo que resuelva voz y su gestión a favor por ha impuesto razón del régimen'interno de la comunidad que un determilos de nado número como expresión de la voluntad propietarios..." .el ejercicio de las acciones a SALVAT, ob. cit., p. 464; que corresponden cada las ejercerá referentes a los bienes éste, y las acciones propietario comunes el administrador las ejercitará como de Ios coproapoderado no derecho se la admite .”; “Cqmo'se ve, en nuestro pletarios. vigente del .". MANUEL Bonn mor'al consorcio de propietarios. MARTpersonalidad rinrz, ob. cit., p. 216. "-4 En este sentido ACDEEL E. SALAS, notas en ob. cit., págs. 119-120. “

.

.

.

'

35

de lo expuesto o representante Resulta que el administrador tiene atribuciones a de los propietarios limitadas, circunscriptas lo preceptuado 9, inc. c), 11 y 15 de la ley 13.512, si por los arts. el “reglamento de copropiedad de ellas fuera y administración" nada ha dispuesto (art. ampliándolas, los actos de administración reducirestrictivamente, 1880, Cód. Civ.) deberán interpretarse no de los cuales dos a los de mera podrá involugestión, dentro de los propietarios, en la intervención crarse juicio en nombre la ley no lo ha facultado 11) y sólo lo ha autorizado (art. pues

los

en

el art. com15_ No estarán por tampoco poderes especiales (art. 1881, que requieren consecuentemente, que el “consorcio” posatisfaciendo amplias facultades,

previstos

casos

los Es

prendidos Cód.

Civ.).

dría las

casos

obvio.

al administrador 25 mandato.

conferir del

reglas

-

del consorcio coEl debatido problema de la "personalidad" el orden actualidad en también procesal. En el fallo citado la demanda del encargado de un 1 y 19, se resolvió que supra, debía dirigirse contra el admien inmueble propiedad horizontal de propietarios. del “consorcio” nistrador bra

del decisión en disidencia.

La voto

un

fue el voto

tribunal En

por mayoría, dándose doctor Gulminelli (mayola además de sostener consideraciones expuso

adoptada del

ría), que en parte ya hemos reproducido, “personalidad restringida” del consorcio, 25

“El

excepto

administrador los

en

casos

no

del

estar

podria

art.

15

y

cuando

juicio

en se

le

por

los

hubieren

propietarios

conferido

po-

ante las gestiones “en todas En cambio deres puede actuar especiales. mandatario como clase. de cualquier las autoridades administrativas legal 11). de los condóminos (art. Pommn, ob. cit., pág. 128, nota de los SALAS: “Es indudable que la designación de representante 11 de la ley 13.512, no le limites del art. en los restringidos propietarios. en nombre del confiere actuar, legal para personería o representación del representanLas terceros. facultades ante los jueces o los consorcio,

y exclusivo" ACDEEL E.

te

mandatario

mero las de un administrativas."

son

ridades

al

solo

efecto

de

las

actual-tante

auto-

de los propieSin embargo, si el consorcio confiere al representante restarios o las autoridades extensivas a facultades, judiciales amplias no de tal mandato o personela validez pecto de terceros puede discutirse del régimen de representación Tal es, en síntesis. la opinión acerca el asunhan estudiado formulan los autores legal del consorcio que que to 4! ed., Ed. Tea, T. 2, págs. (SALVAT, Derecho Reales, Civil, Derechos 462 a 464, núms.'1184 n) y o); Burma PEKEYRA, La propiedad horizontal, 2'! ed., de la pmpiedad pág. 61; Neem, Régimen Argentino horizontal, Cámara Nacional Civil, Sala C, La Ley, T. 83, pág. 337 pags. 116 a 118)

ría.

—

cit. 5—_;sobre

la

pensable

el

dispos1ción”, asi

prendidos nos

para

dentro

diferencia

es

ciones

de

de entre de administración” "actos y "actos e indisnecesaria “consecuencia” que son la administración. com.", que estarian facultades de los mandatos en térmiconcebidos cód. civ.)— nosotros esta para interpretación del administrador, vistas las restric-

aquéllos desempeño de

como

de

las

generales _(art_ 1880

amplia

a las facultades inaplicable la ley 13.512, especialmente

.

para

estar

en

juicio,

ver

Suv“,

de orden con la' notificación de la demanpráctico relacionadas da: “Entender lo pretende la recurrente —dijo— como que toda acción del ejercicio de actos de administración sea dirigida y notificada a de los propietarios, todos. y cada uno significaría desconocer la finalidad la ley al crear práctica perseguida por la figura del representante “legal y exclusivo”; seria lo mismo sus servicios de los beneficios de su gesque utilizar para gozar tión sin reconocer las responsabilidades que de la misma puedan Véase el absurdo se surgir. obrero, que seguiría si un que no ha tenido con los propietarios, debe ningún trato dirigir su demanda contra decenas o centenares de ellos, notificándolos a en cada uno el domicilio real de esta “Sacoa") (v.gr. el edificio 2° ciudad".

Tratado de Derecho Civil de las VI, Fuente Argentino. Obligaciones. T. II, p. 213-14, Acdeel T. I, p. 1932; Lafaille, Salas, Código Civil Anotado, de Contratos, Curso las faed. 1928, págs. 102 y sigts.: Poirier enuncia cultades del administrador en lo esenconsideramos útil reproducir que cial: a “Debe conservar la cosa este deber común, pero puede llevarlo acciones en En caso de ataque a los bienes comunes. judiciales esto reside el la dificultad de la administración, frecuentemente pues mandatario carece de poderes a los suficientes y no puede comprometer

ejercer

copropietarios de urgencia en

caso

instalaciones y .los gastos .

del comunes.

se'r

podrian

que .

.representa e

El

dificultad.

conservación,

su

por

actos

en

“. actuar...”; reglamento

del de

observancia voca

a

informa mandatario

a

obstante la no desaprobados, la los copropietarios, asegura cona quienes los interesados el edificio administra y vela las de todas de vigilancia “. .los pagos" y efectúa 124 y 127.

función

ejerciendo recibe común..."; moblaje .". ob. cit., págs. 123. una

.

.

'

el en tan son cn la materia importantes. cuyos aportes En Pasivas. “Acciones Judiciales lo siguiente: prinEl terde propietarios. la colectividad no a gerente representa de deseara los copropietarios obrar contra administración. que un de ellos debe a cada uno identificar edificio, y notificarlos por sepaa Debe citarse resulten rado, lo que hace que los juicios muy gravosos. 20

Pommn,

punto,

—

expone

cipio

el

cero

o

cada

la

copropietario

cuentra

en

el edificio

en

su

del

domicilio particular, Para “condominium”.

menudo a que remediar esta

no

se

en-

dificultad.

de la ausencia de personalidad juridica, ¿puede válidamente la notificación al gerente? En ello no es posible. la práctica, la administración Legalmente púde impuestos ha constituido domicilio consideran se y otras que en de “rela gerencia. el gerente tiene la facultad En realidad, cibir los encargos". ha de demandar Entendemos si el tercero que que a la colectividad se ha una que copia del poder registrado consigue conferido al gerente, si éste ha sido copropietapor algunos designado

derivada hacerse

blica

especial

a los la notisurtirá efecto con demás, pero respecto debe en conocimiento del mismo interesado. siempre ponerse en un instrumento el mandato privaalegar que constando válida. es al gerente no en mesólo puede representar juicio a los copropietarios Aun en al efecto. este los coproconferido caso, poder expreso la defende vista tener y plantear pietarios pueden divergentes puntos de distintas sa 128. ob. cit. pág. maneras”,

rios

la

notificación

ficación

podría

pues

do. la

El

diante

notificación

gerente

el contrario, el doctor Por García Durán, que votó en disila falta de “personalidad” del después de fundamentar del administrador intervenir en y de facultades para ". su finalidad sostuvo .aunque pueda ser conservatoria, a cada .debe citarse en su domicilio real, “que a propietario no encuentran el edificio” menudo se en —caso de autosy tal inconveniente no ante litis válida, legalmente puede haber al gerente". ni notificando

dencia,

consorcio

juicio,

.

.

Los

fundamentos de la mayoria del Tribunal, basados en la del "consorcio", con la posición adde acuerdo reconocimiento no sustentado, que hemos podría apomotivo por cuyo argumentos y los del voto en disidencia no existiría solución legal del suscitado.

“personalidad” versa

a

su yar coincidentes

problema

su

pronunciamiento;

Los inconvenientes son, sin duda, cierprácticos expuestos la ausencia de apoyo tos; no obstante, legítimo para superarlos de la mayoría. Estimamos que impide adoptar el temperamento la solución se confiriendo a los administradores puede obtener facultades suficientes, por el conaspecto éste que debe cuidarse 9 ley .” el reglamento sorcio al “. .acordar (art. y redactar. la refornïa ello no es habitual, no sería inoportuna cit.); y como mandato de la ley. Esta debería. concederles legal y la correlade a los copropietarios tiva informados obligación de mantener de plazos perentorios, los litigios que se promuevan, dentro para más adelas defensas darles de intentar que crean oportunidad a la protección intereses. cuadas de sus .

.