ANÁLISIS MORFOLÓGICO DEL SOLAR: El solar se encuentra emplazado en una zona de edificios para viviendas y locales comerciales, en la avenida de Buenos Aires, paralela a la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife. La distancia al centro de la ciudad es de aproximadamente un kilómetro y fácil acceso. Se encuentra a unos 9 Km de la zona universitaria (La Laguna) a través del enlace con la autopista Norte. El solar ocupa 400 m2 con fachada de 20 mts ubicado en terreno llano y consistente y cuyas dimensiones son de 20 X 20 mts. No existe servidumbre aparente que afecte al solar y sus linderos están correctamente marcados. Existen escombros por anterior construcción ya demolida. ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES LEGALES DEL SOLAR: Comprobada la escritura, las dimensiones del solar coinciden con las especificadas en el documento, y pedido un informe al ayuntamiento damos por afirmativo la libertad de cargas y gravámenes. ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL SOLAR: Tipo de suelo: Solar Urbano. Ocupación Permitida: 100 % Altura máxima de edificación: 20 m Límite de nº de plantas: 5 pl. Fondo máximo edificable: 20 m Alineaciones y rasantes: A la vía pública. Uso permitido: Viviendas, locales comerciales y plazas de garaje. Dotación de servicios: Agua luz y teléfono. Condiciones Vivienda: Calidad media. ESTUDIO COMERCIAL: Promoción realizada en un solar perteneciente a una edificación nueva, construida al 100% de su capacidad. SITUACIÓN: Edificación situada entre el Mercado de Nuestra Señora de África y la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife. DATOS DE LA EDIFICACIÓN A PROMOVER: Viviendas: 12 unidades de 120 m2 en plantas de 1 a 4.

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Comerciales: 2 unidades de 175 m2 en planta baja. Plazas de garaje: 29 plazas que ocupan 725 m2 en niveles 1 y 2 de sótano. ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA: Estudio de precio de venta de las viviendas a promover. VIVIENDAS A LA VENTA EN LA ZONA: Viviendas de 30 mill.___________45 Viviendas de 25 mill.___________40 Viviendas de 18 mill.___________30 Viviendas de 12 mill.___________20 Viviendas de 8 mill.___________10 Viviendas vendidas en la zona: Viviendas de 28 mill.___________12 Viviendas de 24 mill.___________25 Viviendas de 15 mill.___________50 Viviendas de 10 mill.___________32 Viviendas de 5 mill.___________12

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ESTUDIO ECONÓMICO: Planteamiento básico de Ingresos y Gastos: Ud. inmobiliaria Viviendas Locales Plazas de garaje

Uds. 12 2 29

m2 120 175 725

Coste del solar Gastos complementarios Estructura empresa promotora Gastos financieros Promoción y Ventas

Coste de construcción 65.000 pts/ m2 50.000 pts/ m2 45.000 pts/ m2

Precio de venta por unidad 15,000.000 Pts 160.000 pts/ m2 1,250.000 pts/ m2

30,000.000 Mill. 21,525.000 Mill. 3,500.000 Mill. 2,109.000 Mill. 10,590.000 Mill.

Ingresos: Viviendas Locales Plazas garaje

12 X 15,000.000 Pts 2 X 175 X 160.000 Pts 29 X 1,250.000 Pts

180,000.000 Pts 56,000.000 Pts 2,875.000 Pts

Total Ingresos: 264,750.000 Pts GASTOS: Solar

30,000.000 Pts

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Const. Viviendas 12 X 120 X 65.000 Pts/m2 Const. Locales 2 X 175 X 50.000 Pts/m2 Const. Garaje 725 X 45.000 Pts/m2 Gastos Complement. Estruct. de la empresa Gastos Financieros Gastos de Promoc. Y Venta: 4% S / 264,750.000 Pts

93,600.000 Pts 17,500.000 Pts 32,625.000 Pts 21,525.000 Pts 3,500.000 Pts 2,109.000 Pts 10,590.000 Pts

Total Gastos: 230,430.000 Pts ESTUDIO DE FLUJOS DE CAJA: PLANIFICACIÓN DE TESORERÍA: Duración de la Promoción: 22 Meses. Condiciones de venta de las viviendas: Firma del contrato Entrega de llaves Hipoteca

2,000.000 Pts 3,000.000 Pts 10,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts Condiciones de venta de los locales: Firma del contrato Entrega de llaves Hipoteca

5,000.000 Pts 8,000.000 Pts 15,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts Condiciones de venta de garajes: Firma del contrato Entrega de llaves

500.000 Pts 750.000 Pts

Total: 1,250.000 Pts Cobro de Hipoteca: 150,000.000 Pts percibidos al 50% los meses 2º y 10º Previsiones de venta: Mes 10 11

Viviendas 1 1

Locales 0 1

Plazas Garaje 2 2

4

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

0 1 1 0 1 2 1 0 1 1 2

0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0

2 2 1 0 2 1 3 2 2 2 2

Abono del solar: El mes 2º 50% al contado. El mes 10º al contado aval bancario por pago aplazado. Abono de la obra: Duración de la obra 18 meses pagos al contado repartidos mensualmente. Pagos complementarios: Mes 2º__________________ 10,000.000 Pts Mes 10º_________________ 6,525.000 Pts Mes 16º_________________ 5,000.000 Pts Gastos de estructura de la empresa: En partes iguales cada mes de promoción. Gastos financieros: Intereses de créditos hipotecarios desde el mes 2º hasta la entrega de llaves. Gastos de promoción y venta: 4% en el momento de la firma del contrato de venta. RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN: INVERSIÓN A REALIZAR: 16,000.000 Pts en dos plazos. 12,000.000 Pts_________22 meses________264,000.000 Pts / Mes 4,000.000 Pts_________ 6 meses________ 24,000.000 Pts / Mes Total: 288,000.000 Pts / Mes

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288,000.000 / 12 = 24,000.000 Pts / Año BENEFICIO TOTAL DE LA INVERSIÓN: 80,155.000 Pts 24,000.000 Pts _____________ 100 % 80,155.000 Pts _____________ X

PLANIFICACIÓN TESORERÍA INICIAL:

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PLANIFICACIÓN TESORERÍA DEFINITIVA: 1

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X = 333,97 %

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