Negocio Inmobiliario en el Sector Oriente 1 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

4 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

Inmobiliaria Fuenzalida, Proyecto San Lorenzo de Los Trapenses”. La Represa 4848, Lo Barnechea.

La Apuesta Inmobiliaria Para Santiago Oriente Pese a que las expectativas generadas en 2007 para este año han sufrido cierto deterioro, amén del fuerte avance inflacionario y la incertidumbre internacional, las firmas inmobiliarias mueven sus fichas para seguir expandiendo su negocio, con perspectivas que, lejos de acusar un freno, apuestan a nuevos y mejores proyectos.

5 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

La Cámara Chilena de la Construcción (C.Ch.C.) calificó 2007 como una temporada “de menor dinamismo”. Así lo consignó también el arquitecto Felipe Parra, director del Informe Coyuntura Inmobiliaria Incoin, el que arrojó como resultado que en el tercer y cuarto trimestre de ese ejercicio el mercado descrito redujo sus ventas. A saber: la mayoría de las comunas del sector oriente tuvieron una baja de 55% en sus unidades transadas, siendo Vitacura la que más se contrajo con una merma de 76%.

Felipe Parra, arquitecto y director del Informe Coyuntura Inmobiliaria Incoin, Tinsa.

Para el profesional, las comunas de esta área siguen el camino sindicado por la industria en cuestión. Debido al amplio mercado que abarcan, las únicas que no se vieron tan afectadas fueron Las Condes y Providencia. De hecho, esta última fue la única que en 2007 presentó un ingreso constante de proyectos. Conviene constatar, en definitiva, que la participación de las comunas de la zona oriente, comparándolas con el resto de las que conforman Santiago, es cercana al 18% de las unidades

6 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

vendidas trimestralmente. En esa línea se expone el estudio de Análisis y Proyecciones del Mercado Inmobiliario del segundo semestre de 2007, realizado por la C.Ch.C., señalando además que las únicas que tuvieron cabida en la nómina fueron Las Condes con un 4% y Lo Barnechea con un 2% Eso sí, los resultados varían cuando las mediciones se hacen en base a los montos transados en UF. De acuerdo a ello, Las Condes explica el 12%, acrecentando en dos puntos la participación total entre 2006 y 2007. Por su parte, Lo Barnechea creció en un 3,9%, pero disminuye a 0% en términos anuales. DEPARTAMENTOS En tanto, al observar las cifras en ventas de departamentos de 2007, la actividad en el sector oriente se eleva. Providencia tuvo un 15% del mercado; le siguió Las Condes con un 12%; Vitacura con un 2%, y en último lugar Lo Barnechea con un 1%. Al analizarlo por UF, nuevamente quien está por sobre las demás es Las Condes con un 22,3 %. Más atrás, se ubicó Providencia con un 15%; Vitacura con un 7,8%; y Lo Barnechea con un 1,9%. Según el profesor de Construcción Civil de la Universidad Católica e integrante de la Dirección de Extensión de Construcción (Decon), la diferencia detecta-

8 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

da según el tipo de inmueble se debe a que hay lugares en los que se han dado las facilidades para edificar en altura, como la zona central de Vitacura, Las Condes, al poniente de Américo Vespucio, y Providencia. En otras como Lo Barnechea, lo más alto de Las Condes y La Reina, las preferencias han sido las casas. COMO VIENE 2008 Aunque hacia el segundo semestre pasado la C.Ch.C., se mostró optimista respecto a las perspectivas para 2008. Por entonces, apostaba a que la inflación se encontrara en niveles de tolerancia según los parámetros del Banco Central (entre 2% y 4%), lo que mejoraría las expectativas de los consumidores.

Alberto Hardessen, académico de la Escuela de Construcción Civil UC e integrante de Decon.

Sin embargo, el IPC está aún lejos de tal rango objetivo. Parra manifiesta que el escenario ya no será como se preveía, advirtiendo, incluso, que no se podría hablar de crecimiento para este año. “Se puede decir que habrá un ajuste del mercado planteado para las ventas totales de 2008 que podría estar entre un 6% y un 7% menos que las de 2007”, afirmó. Esto, apuntó, considerando el alza que experimentaría el valor comercial de las propiedades, situación que afectaría el ritmo de las unidades vendidas y de los montos transados.

9 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

Las Preferencias en el Sector Oriente

Las Condes Los que presentan el mejor rendimiento en cuanto a ventas son el barrio Noruega, Cerro el Plomo y el Borde Kennedy, los que alcanzaron el 30% de participación en las adquisiciones de la comuna al cuarto trimestre de 2007, con un valor promedio de UF 4.826; 21 % bajo el precio medio de la comuna en su conjunto. Providencia Las mayores ventas se encuentran en el sector de Ricardo Lyon, Pedro de Valdivia y los bordes de Los Leones y Tobalaba. Su participación llega a más de la mitad de las ventas a ese corte con un 56 % y un valor promedio de UF 3.913, un 39 % por sobre el precio medio de la comuna. Vitacura Lidera las ventas Santa María al norte de la Costanera Norte y Escrivá de Balaguer, en donde llega al 22 % con un valor promedio de UF 12.156; 21 % por sobre la media de la comuna.

Lo Barnechea La mitad de las ventas al cuarto trimestre se concentra en el sector de La Dehesa Central, al norte de El Rodeo hacia el sector del Valle La Dehesa, con un precio promedio de UF 12.609; 3 % por arriba de la media de la comuna. La Reina El 66 % de las ventas se ubican en el sector de las Perdices hasta Valenzuela Puelma, con un promedio de UF 9.073; 18 % por sobre el valor de la comuna.

De acuerdo a Tinsa, en Las Condes, Providencia y Vitacura la absorción del mercado corresponden a departamentos entre 70 m2 y 180 m2. En Lo Barnechea y La Reina, el producto de mejor absorción son las casas de entre un 175 m2 y 190 m2; edificadas con terrenos de hasta 650 m2.

10 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

Visite Piloto: Las Inmobiliarias ABC1 en Tiempos de Volatilidad

Inmobiliaria Manquehue, proyecto “Terrazas del Cóndor”. Luis Pasteur con Vía Blanca, Vitacura. Aunque en 2007 el mercado cayó un 11,7% y, pese a que el manto de incertidumbre por la actividad económica norteamericana aún se no disipa, en las comunas más pudientes de Santiago la urbanización no se detiene. Tres inmobiliarias con presencia en el sector hablaron con GESTIÓN sobre su oferta y las expectativas para este año. Inmobiliaria Manquehue Claudia Sepúlveda, gerente de estudios de la entidad, comentó que la firma cuenta con departamentos en Vitacura, además de terrenos y casas en La Dehesa y Chicureo, donde se ubica la apuesta “más importante que tenemos para este segmento”, aseguró aludiendo a los estratos socioeconómicos altos. De hecho, en la zona los paños residenciales de 5.000 metros cuadrados alcanzan valores de UF 5.000, mientras que los domicilios de 323 metros cuadrados edificados pueden llegar a los UF 14.200.

En la inmobiliaria Manquehue esperan ventas por dos millones 200 mil UF, según Claudia Sepúlveda.

1 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

12 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

En este mercado objetivo, “estamos proyectando vender entre UF 2 millones y UF 2,2 millones en el año”, destaca Sepúlveda, quien añade que en 2008 Manquehue espera que sus negocios crezcan en un 10%. La ejecutiva indica que “nuestras estimaciones son más bien conservadoras, pues si bien hemos tenido un primer trimestre por arriba de lo presupuestado, entre los analistas no existe consenso respecto de los reales efectos que podrían generar las turbulencias externas en nuestra economía y sobre las expectativas de la gente”. Constructora Almagro En la actualidad esta empresa cuenta 21 propuestas de urbanización entre edificios de departamentos y casas. Y aunque sus productos están orientados a las capas de altos ingresos y llegan a costar UF 24.000, según describe el jefe de proyectos, Roberto Romussi, su oferta parte des-

Almagro, proyecto “Medici, Buonarroti y Verdi”, Avenida Kennedy 6685, Las Condes

Los inmuebles de la Constructora Almagro llegan a costar UF 24 mil UF, contó Roberto Romussi.

1 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

14 I ESPECIAL GESTION I ABRIL 2008

de las UF 2.000, valor que tiene un departamento en Providencia, por ejemplo, debido a la menor superficie y a que están orientados a jóvenes que viven solos, complementa. Esta firma también tiene obras en Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura. En 2007 Almagro totalizó transacciones cercanas a las tres millones de UF, monto que en esta temporada pretenden superar. “Como inmobiliaria y constructora, independiente de la situación financiera del país, jamás hemos limitado la creación de nuevos proyectos. Vamos adelante siempre, pensando en que la demanda se mantendrá en el tiempo con una compañía que nos respalda”, concluyó Romussi. Inmobiliaria Gestora Si bien tres de sus actuales construcciones en venta están en Ñuñoa, esta entidad ha edificado en Vitacura y Lo Barnechea, y hoy comercializa viviendas en dos torres de Las Condes y otra en Providencia. Cristóbal Duch, jefe de proyectos, relató que poseen un "rango amplio de productos. Tenemos departamentos de un dormitorio, con un valor de UF 1.245, y otros con cuatro habitaciones, cuyo costo es de UF 5.200. Esto nos permite llegar a un mercado muy amplio". "La demanda por inmuebles se ha mantenido -aseveró Duch-, sin embargo, lo que ha pasado es que la oferta ha aumentado. Esto a consecuencia de los buenos años que tuvo el negocio inmobiliario y que llevó a muchos a invertir en el rubro, reduciendo así el porcentaje de operaciones en algunas firmas del área". Pese a ello, explica, Gestora "ha enfrentado súper bien el cambio. La competencia es sana y nos ha hecho mejorar". Para 2008 han presupuestado finiquitar transacciones en, al menos, "260 unidades, equivalentes a, aproximadamente, un millón 200 mil UF", comentó Duch.

Dos torres en Las Condes y otra en Providencia es la oferta de Gestora en los sectores altos de la capital, aseguró Cristóbal Duch.